办理划拨土地使用权抵押应注意三种情况风险

第一篇：办理划拨土地使用权抵押应注意三种情况风险

办理划拨土地使用权抵押尤应防范风险

划拨土地使用权是土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。由于历史原因，公司、企业所使用的土地为划拨土地使用权的情况普遍存在，在信贷业务实践中银行选择以划拨土地使用权作抵押物的现象也比较常见。由于划拨土地使用权是以无偿方式取得的,因而，土地使用者在土地的处分权方面也受到相应的法律约束。银行在办理土地使用权抵押业务时应注意规避因划拨土地使用权处分、土地抵押价值减少或灭失而形成的风险.根据《担保法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权符合一定条件的，是可以设定抵押的。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）须有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。’’因此,银行在选择划拨土地使用权作抵押物时应首先严格执行这些规定,避免因主体资 1

格、法定要件、法定程序违法而形成的风险。

除此之外,还须注意如下三种情况所造成的风险。一是土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的。按照有关法律规定，划拨土地使用权人因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。由于这种“无偿收回权”是法律赋予的，抵押权是不能对抗的，由此会造成抵押权消灭。二是因城市建设发展需要和城市规划需要，转移土地使用权的。依照法律规定，市、县人民政府对于划拨土地使用权因城市建设发展需要和城市建设规划要求可以无偿收回。由于这种“无偿收回权”也是法定的，设定的抵押权随着土地使用权的无偿收回而终归消灭。三是因抵押担保的债权到期实现抵押权时涉及划拨土地使用权的转让。《担保法》第五十六条规定“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”这是与以出方式取得的土地使用权抵押是不同的。按照国家土地局的规定，应缴纳的土地使用权出让金的份额一般不低于出让土地使用权价款的40%，可见，土地抵押者对划拨土地使用权拍卖后的价款仅有不足60%的支配权。

基于以上情况，银行在选择抵押物时应尽可能地避免选择划拨土地使用权作抵押；若非以划拨土地使用权作抵押不可时，应对借款人的主体资格、资产负债状况、经营状况、发展前景、土

2地所处地理位置做出认真的分析，避免抵押期间出现土地被征用或企业迁移、解散、倒闭等情况。在核定贷款额度时，应充分考虑土地评估值中包含40%土地使用权转让金的因素和实现抵押权时的土地价格市场波动因素、贷款债务利息增加因素，从谨慎原则考虑，贷款的数额一般应在土地评估价值的45%以内确定。

作

地

邮

电

者：河南省南阳市农行法律事务科 马耀强 址：河南省南阳市伏牛路18号 编：473000 话：0377-3323831 3

第二篇：土地使用权抵押贷款应注意哪些问题

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土地使用权抵押贷款应注意哪些问题

我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题，从而给房地产金融业务和土地使用权抵押活动造成种种困难和障碍。

在协助一家外国银行办理一起土地使用权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，最终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。

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在处理房地产法律事务时 发现，一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。我们在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。

导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。

涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题：

1．无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。

2．土地使用权抵押的前提： 房地产开发商或企业只有与政府签订了

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土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。

3．抵押须有书面文件。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。

4．土地使用权与地上建筑物一致的原则。在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。

5．保险问题。土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。

6．土地使用权抵押时，应办理登记手续。如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。

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7．土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。

8．董事会的决议。抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。

9．应请律师出具法律意见书。为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。

10．土地使用权抵押时应办理公证手续。因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。

11．处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或

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破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。

12．抵押权的终结。土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。

 连续订立二次固定期限合同到期，用人单位能否终止合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157647.html

 申请劳动仲裁必须有请求吗_如何确定劳动仲裁申诉请求 http://s.yingle.com/y/ld/1157646.html

 不能解除劳动合同的情况_哪些情形不能终止劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157645.html

 单位能不能克扣工资_个体老板不开工资怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157644.html

 劳动合同到期不得终止的情况_应如何终止劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157643.html

 如何防范签订劳动合同纠纷_应该怎么约定试用期 http://s.yingle.com/y/ld/1157642.html

 工伤死亡的赔偿标准（2018）_工伤死亡赔偿金应当如何支付 http://s.yingle.com/y/ld/1157641.html

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 什么情况下，用人单位可以随时解除劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157640.html

 哪些情形属于事实劳动关系_事实劳动关系应当怎样认定 http://s.yingle.com/y/ld/1157639.html

 哪些情况可以享受工伤待遇_工伤待遇包括哪些内容 http://s.yingle.com/y/ld/1157638.html

 哪些劳动合同是无效的_劳动合同无效劳动者能索赔吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157637.html

  破产企业职工安置 http://s.yingle.com/y/ld/1157636.html 保密协议应如何签订_保密协议如何解除 http://s.yingle.com/y/ld/1157635.html

 工伤赔偿是怎样计算的_工伤赔偿的程序是怎样的 http://s.yingle.com/y/ld/1157634.html

 如何签订非全日制劳动合同_如何计算非全日制用工工资 http://s.yingle.com/y/ld/1157633.html

 工伤赔偿的标准是怎样的_工伤索赔由谁来举证 http://s.yingle.com/y/ld/1157632.html

 复退军人档案的移交和接收

http://s.yingle.com/y/ld/1157631.html

 出差在外的双休日是否需要支付加班工资 http://s.yingle.com/y/ld/1157630.html

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 劳动者该怎么申请劳动仲裁_过了劳动仲裁时效怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157629.html

 工伤待遇包括哪些内容_工伤期间的工资待遇是怎样的 http://s.yingle.com/y/ld/1157628.html

 怎么计算年休假工资_未休年休假的工资怎么算 http://s.yingle.com/y/ld/1157627.html

 劳动合同要怎么续签_劳动合同到期不续签怎么处理 http://s.yingle.com/y/ld/1157626.html

 调岗调薪算不算劳动合同变更_劳动合同变更需注意什么 http://s.yingle.com/y/ld/1157625.html

 加班工资能以调休代替吗_过节费可以抵冲加班工资吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157624.html

 涉外劳务与境内劳动派遣区别

http://s.yingle.com/y/ld/1157623.html

 如何办理工伤鉴定_对工伤认定结果不服怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157622.html

 事实劳动关系之探究

http://s.yingle.com/y/ld/1157621.html

 服务期该如何约定_服务期长于劳动合同期怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157620.html

 劳动合同的订立 http://s.yingle.com/y/ld/1157619.html

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 节假日加班受伤是工伤吗_哪些情况可认定为工伤 http://s.yingle.com/y/ld/1157618.html

 什么是事实劳动关系_如何证明事实劳动关系 http://s.yingle.com/y/ld/1157617.html

 女职工在“三期”内，劳动合同到期的续延至三期满 http://s.yingle.com/y/ld/1157616.html

 试用期是否必须签订劳动合同

http://s.yingle.com/y/ld/1157615.html

 怎样保护女职工的权益_女职工权益被侵害该怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157614.html

 非法辞退员工怎么支付经济补偿_这时是否支付代通知金 http://s.yingle.com/y/ld/1157613.html

 劳动报酬包括哪些内容_劳动报酬应该怎么支付 http://s.yingle.com/y/ld/1157612.html

 申请劳动仲裁需提供哪些资料_如何证明事实劳动关系 http://s.yingle.com/y/ld/1157611.html

  劳务派遣合同期限 http://s.yingle.com/y/ld/1157610.html 哪些劳动争议可以申请仲裁_打了工资条不给钱怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157609.html

 用人单位招用劳动者时有什么义务 http://s.yingle.com/y/ld/1157608.html

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 劳务派遣员工的社保由谁缴纳_如何办理派遣员工的社保 http://s.yingle.com/y/ld/1157607.html

 劳动能力鉴定的程序是怎样的_该鉴定结论的作出要多久 http://s.yingle.com/y/ld/1157606.html

  解除合同的补偿金 http://s.yingle.com/y/ld/1157605.html 解除劳动合同是否支付经济补偿金_如何计算经济补偿金 http://s.yingle.com/y/ld/1157604.html

 国际劳务派遣机构分类

http://s.yingle.com/y/ld/1157603.html

 如何申请劳动能力鉴定_劳动能力鉴定需提交哪些材料 http://s.yingle.com/y/ld/1157602.html

 加班费的保护时效是多久_劳动者如何打赢加班费官司 http://s.yingle.com/y/ld/1157601.html

 如何约定服务期_约定了服务期能否解除劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157600.html

 推行绩效工资重在科学建立评估机制 http://s.yingle.com/y/ld/1157599.html

 申请工伤认定的材料_哪些情况下应中止工伤认定 http://s.yingle.com/y/ld/1157598.html

 用人单位单方面调岗降薪劳动者如何应对 http://s.yingle.com/y/ld/1157597.html

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 违反保密协议如何赔偿_员工如何赔偿给单位造成的损失 http://s.yingle.com/y/ld/1157596.html

 劳动合同终止的情况_不得终止劳动合同的情况有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1157595.html

 劳动者的工资应该怎么支付_单位不按时支付工资怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157594.html

 加班工资应该怎么支付_单位不按规定支付加班费怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157593.html

 2018探亲假最新规定

http://s.yingle.com/y/ld/1157592.html

 劳动者享有什么基本权利

http://s.yingle.com/y/ld/1157591.html

 保密协议应具备的条款_签订保密协议的注意事项有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1157590.html

 怎么确定劳动争议发生时间_劳动争议超过仲裁时效咋办 http://s.yingle.com/y/ld/1157589.html

 单位辞退员工的方式_单位能辞退哺乳期女工吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157588.html

 加班工资的计算标准是什么_追讨加班费有时间限制吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157587.html

 用人单位能辞退工伤员工吗_工伤后劳动合同到期怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157586.html

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 协议脱产实习时我应享有什么权利 http://s.yingle.com/y/ld/1157585.html

  终止合同的条件 http://s.yingle.com/y/ld/1157584.html 工伤死亡的赔偿标准（2018）是怎样的_非工伤死亡怎么赔偿 http://s.yingle.com/y/ld/1157583.html

 工伤认定申请的时限是多久_工伤认定申请过时限怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157582.html

 加班工资的计算方法_加班工资的计算基数如何确定 http://s.yingle.com/y/ld/1157581.html

 关于双重劳动关系的争议

http://s.yingle.com/y/ld/1157580.html

 加班费的计算标准是什么_加班的证据有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1157579.html

 在职员工有竞业限制义务吗_违反竞业限制义务怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157578.html

 有哪些解决劳动争议的方式_劳动争议申诉时效怎么算 http://s.yingle.com/y/ld/1157577.html

 劳动争议可以直接向法院起诉吗_劳动争议诉讼的条件 http://s.yingle.com/y/ld/1157576.html

  婚假有多少天 http://s.yingle.com/y/ld/1157575.html 员工患病能否变更劳动合同_员工患病如何变更劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157574.html

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 单位克扣工资有哪些法律责任_单位克扣工资怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157573.html

 申请工伤认定的条件是什么_申请工伤认定时需注意什么 http://s.yingle.com/y/ld/1157572.html

 自愿加班能索要加班费吗_加班费的支付标准有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1157571.html

 单位拖欠工资应怎么赔偿_劳动者应该如何应对拖欠工资 http://s.yingle.com/y/ld/1157570.html

 劳动合同法对用人单位的法律规定2018最新 http://s.yingle.com/y/ld/1157569.html

 小额担保贷款的贷款额度是多少

http://s.yingle.com/y/ld/1157568.html

 怎样认定事实劳动关系_劳动者应保存哪些劳动关系证明 http://s.yingle.com/y/ld/1157567.html

 劳动仲裁受理哪些争议_职工应去哪儿申请劳动仲裁 http://s.yingle.com/y/ld/1157566.html

 经济补偿金应当怎么计算

http://s.yingle.com/y/ld/1157565.html

 我国法定节假日有哪些_法定节假日工资怎么算 http://s.yingle.com/y/ld/1157564.html

 劳动争议的处理 http://s.yingle.com/y/ld/1157563.html

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 工伤职工要如何申请工伤鉴定_工伤鉴定的程序是怎样的 http://s.yingle.com/y/ld/1157562.html

 学生打工被欠工资可受劳动法保护吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157561.html

 怎样认定不能胜任工作_不能胜任工作如何解除劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157560.html

 加班工资的支付标准_加班单位不给加班费怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157559.html

 最低工资标准如何适用_最低工资标准不包括哪些项目 http://s.yingle.com/y/ld/1157558.html

 竞业限制有没有补偿_如何应对竞业限制纠纷 http://s.yingle.com/y/ld/1157557.html

 公司的试用和实习一样吗

http://s.yingle.com/y/ld/1157556.html

 工伤鉴定应如何进行_工伤鉴定费用应当由谁承担 http://s.yingle.com/y/ld/1157555.html

 女职工的劳动保护有哪些_女职工如何休产假 http://s.yingle.com/y/ld/1157554.html

 女职工产假有多少天_女职工产假期间的待遇有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1157553.html

 集体协商的原则和内容

http://s.yingle.com/y/ld/1157552.html

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 保密协议的主要条款_签订保密协议有哪些注意事项 http://s.yingle.com/y/ld/1157551.html

 试用期的期限是多久_单位能在试用期解除劳动合同吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157550.html

 如何申请劳动仲裁_申请劳动仲裁有哪些风险 http://s.yingle.com/y/ld/1157549.html

 签订劳动合同应注意什么_应该如何约定工资 http://s.yingle.com/y/ld/1157548.html

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第三篇：土地使用权抵押贷款应注意哪些问题

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土地使用权抵押贷款应注意哪些问题

我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题，从而给房地产金融业务和土地使用权抵押活动造成种种困难和障碍。

在协助一家外国银行办理一起土地使用权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，最终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。

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在处理房地产法律事务时 发现，一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。我们在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。

导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。

涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题：

1．无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。

2．土地使用权抵押的前提： 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地

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将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。

3．抵押须有书面文件。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。

4．土地使用权与地上建筑物一致的原则。在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。

5．保险问题。土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。

6．土地使用权抵押时，应办理登记手续。如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。

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7．土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。

8．董事会的决议。抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。

9．应请律师出具法律意见书。为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。

10．土地使用权抵押时应办理公证手续。因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。

11．处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押

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物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。

12．抵押权的终结。土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。

 一幢楼为什么会存在多个公共面积分摊系数 http://s.yingle.com/y/fc/947504.html

 发展商延期交房,监管银行是否承担连带责任 http://s.yingle.com/y/fc/947503.html

 1月份福州二手房交易下降30%中介忙扩张 http://s.yingle.com/y/fc/947502.html

 二手房“意转定”前中介有义务告知房屋实情 http://s.yingle.com/y/fc/947501.html

 借住人对其所居住的房屋是否享有优先购买权 http://s.yingle.com/y/fc/947500.html

 在建工程和房屋期权能否进行典当 http://s.yingle.com/y/fc/947499.html

 承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生竟合时哪个优先 http://s.yingle.com/y/fc/947498.html

 吉林银行个人二手房按揭贷款

http://s.yingle.com/y/fc/947497.html

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 避免中介公司暗箱操作全面攻防二手房交易风险 http://s.yingle.com/y/fc/947496.html

 承租人是否可以擅自改变房屋结构 http://s.yingle.com/y/fc/947495.html

 我能否因房客拖欠租金而扣留其财产 http://s.yingle.com/y/fc/947494.html

 城中村农民房可以买卖么

http://s.yingle.com/y/fc/947493.html

 新政下必须了解的二手房贷款知识 http://s.yingle.com/y/fc/947492.html

 市民购买二手房如何申请贷款

http://s.yingle.com/y/fc/947491.html

 乡政府有无权力处理土地纠纷

http://s.yingle.com/y/fc/947490.html

 集体所有土地是否可以未经审批出租 http://s.yingle.com/y/fc/947489.html

 面对开发商的失信行为我应当怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/947488.html

 “阴阳合同”无效买方不知何时能拿回4万中介费 http://s.yingle.com/y/fc/947487.html

 二手房交易低价代购是最大陷阱

http://s.yingle.com/y/fc/947486.html

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 商品房买卖中什么情况下可以退一赔一 http://s.yingle.com/y/fc/947485.html

 利用村委会的名义在我家自留地上强行造房，请问该如何处理 http://s.yingle.com/y/fc/947484.html

 法院对房地产公司已经预售的商品房可以进行财产保全吗 http://s.yingle.com/y/fc/947483.html

 最新个人二手住房贷款

http://s.yingle.com/y/fc/947482.html

 如何搞定二手房按揭贷款

http://s.yingle.com/y/fc/947481.html

 银行的抵押权可以对抗购房人吗

http://s.yingle.com/y/fc/947480.html

 购置房屋产权证上是否可以是未成年人的名字 http://s.yingle.com/y/fc/947479.html

 假业主出租房屋,中介公司应该承担责任吗 http://s.yingle.com/y/fc/947478.html

 银行房贷难二手房贷款更难

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 北京市朝阳区二手房交易流程详解 http://s.yingle.com/y/fc/947476.html

 购买二手楼可以办理按揭吗

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 房屋借给亲戚暂住现要卖房却拒不倒房屋该如何 http://s.yingle.com/y/fc/947474.html

 房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗 http://s.yingle.com/y/fc/947473.html

 买房后拒付中介费买家被判支付佣金三万余元 http://s.yingle.com/y/fc/947472.html

 什么是二手房＂转按揭＂贷款

http://s.yingle.com/y/fc/947471.html

 出租房屋时我可以检查承租人的证件吗 http://s.yingle.com/y/fc/947470.html

 租赁期满，租约能‘自动续约’吗 http://s.yingle.com/y/fc/947469.html

 银行贷款未清，能再抵押吗

http://s.yingle.com/y/fc/947468.html

 二手房买卖按揭贷款的风险提示

http://s.yingle.com/y/fc/947467.html

 成都二手房按揭贷款流程

http://s.yingle.com/y/fc/947466.html

 赠与以前所签订的房屋租赁合同是否继续有效 http://s.yingle.com/y/fc/947465.html

 消费者购房需注意那‘五证’

http://s.yingle.com/y/fc/947464.html

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 适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见 http://s.yingle.com/y/fc/947463.html

 四大妙法减少二手房买卖纠纷

http://s.yingle.com/y/fc/947462.html

 二手房交易五关熟悉流程放心购房 http://s.yingle.com/y/fc/947461.html

 界墙纠纷应如何认定

http://s.yingle.com/y/fc/947460.html

 预售商品房按揭具有哪些法律特征 http://s.yingle.com/y/fc/947459.html

 租赁期满，租约能‘自动续约’吗 http://s.yingle.com/y/fc/947458.html

 二手房合同签订需要注意的问题

http://s.yingle.com/y/fc/947457.html

 二手房买卖流程及解释

http://s.yingle.com/y/fc/947456.html

 签订写字楼租赁合同要注意哪些问题 http://s.yingle.com/y/fc/947455.html

 我能否以开发商预期违约为由而要求双倍返还定金 http://s.yingle.com/y/fc/947454.html

 交钥匙等于交房吗 http://s.yingle.com/y/fc/947453.html

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 二手房交易流程需要注意的方面和相关知识 http://s.yingle.com/y/fc/947452.html

 签订规范合同是防止二手房买卖纠纷的关键 http://s.yingle.com/y/fc/947451.html

 贷款买房月供付不起可能出现的情况 http://s.yingle.com/y/fc/947450.html

 买房人逾期付款开发商行使解除权应注意的法律问题 http://s.yingle.com/y/fc/947449.html

 租房合同的解除条件是否双方当事人同等 http://s.yingle.com/y/fc/947448.html

 购买二手房实用操作详细介绍

http://s.yingle.com/y/fc/947447.html

  出售和购买 http://s.yingle.com/y/fc/947446.html ‘农转非’户的承包地，自留地怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/947445.html

 购买房屋不办房屋所有权证的风险 http://s.yingle.com/y/fc/947444.html

 房屋借给亲戚暂住现要卖房却拒不倒房屋该如何 http://s.yingle.com/y/fc/947443.html

 如何可避免交房纠纷教你二手房交房实战技巧 http://s.yingle.com/y/fc/947442.html

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 深圳二手房买卖程序

http://s.yingle.com/y/fc/947441.html

 出租房屋须缴纳哪些税费

http://s.yingle.com/y/fc/947440.html

 未经行政部门登记备案的租赁协议是否无效 http://s.yingle.com/y/fc/947439.html

 在与人订立房屋租赁合同时，一般应注意哪些问题 http://s.yingle.com/y/fc/947438.html

 二手房交易中常见的纠纷处置

http://s.yingle.com/y/fc/947437.html

 二手房买卖合同房屋产权和手续是否齐全 http://s.yingle.com/y/fc/947436.html

 未办理过户手续的房屋买卖合同是否有效 http://s.yingle.com/y/fc/947435.html

 承租房屋要拆迁则承租人享有哪些权利 http://s.yingle.com/y/fc/947434.html

 购房者受开发商欺骗将经济适用房误当商品房购买该怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/947433.html

 二手房纠纷如何避免

http://s.yingle.com/y/fc/947432.html

 买卖二手房正规交易流程

http://s.yingle.com/y/fc/947431.html

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 男方承租的公房，离婚后是否可由女方承租 http://s.yingle.com/y/fc/947430.html

  楼花是否可以转让 http://s.yingle.com/y/fc/947429.html 是不是在银行办理按揭的房子就不存在抵押的风险 http://s.yingle.com/y/fc/947428.html

 买二手房别被“免税”忽悠了

http://s.yingle.com/y/fc/947427.html

 二手房交易流程和所需资料

http://s.yingle.com/y/fc/947426.html

 房屋要拍卖租赁协议还有效吗

http://s.yingle.com/y/fc/947425.html

 买二手房需要注意户口问题

http://s.yingle.com/y/fc/947424.html

 只有房地产才能办理抵押贷款

http://s.yingle.com/y/fc/947423.html

 二手房买卖避免几种典型纠纷

http://s.yingle.com/y/fc/947422.html

 已购经济适用房上市买卖

http://s.yingle.com/y/fc/947421.html

 民宅之间因改建产生的纠纷怎么解决 http://s.yingle.com/y/fc/947420.html

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 奶奶卖房须经孙子同意吗

http://s.yingle.com/y/fc/947419.html

 城市房屋拆迁中拆迁租赁房屋如何进行补偿安置 http://s.yingle.com/y/fc/947418.html

 二手房买卖纠纷法律咨询

http://s.yingle.com/y/fc/947417.html

 师详解二手房买卖的“三大程序”、“八项注意” http://s.yingle.com/y/fc/947416.html

 城市房屋拆迁中拆迁租赁房屋如何进行补偿安置 http://s.yingle.com/y/fc/947415.html

 在拍卖会上买回早已被法院查封的房子该怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/947414.html

 承租人在租赁期间内是否可以换租 http://s.yingle.com/y/fc/947413.html

 二手房买卖纠纷之补充协议交易又一重保护伞 http://s.yingle.com/y/fc/947412.html

 中介未如实告知二手房周边情况购房人解约是否须支付中介费 http://s.yingle.com/y/fc/947411.html

 承租的公房能不能作为遗产分割

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 商品房预售条件 http://s.yingle.com/y/fc/947409.html

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 交房时发现房屋面积不符该怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/947408.html

 二手房交易费用如何计算

http://s.yingle.com/y/fc/947407.html

 房山法院窦店法庭调研二手房买卖合同纠纷案件特点 http://s.yingle.com/y/fc/947406.html

 不慎丢失房款发票和购房合同应该怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/947405.html

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第四篇：如何办理划拨土地使用权转让

《划拨土地使用权转让如何办理》

一、划拨地转让的实质经济法律关系:

1、划拨土地使用权人－市县政府－土地受让人

2、划拨土地使用权人－政府

3、划拨土地使用权人－新的出让土地使用权人

4、政府－土地出让人

二、政策依据:

1、《城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。

2、《协议出让国有土地使用权规范》

三、办理原则：

划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

四、办理程序:

1、申请。原土地使用权人应当持有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：

2、受理和审查。市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。

3、地价评估。市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

4、集体确定应缴出让金，拟订出让方案。市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：

（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

5、方案报批，发出准予转让通知书。市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。通知书内容包括：准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

6、公开交易。取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

7、签订转让合同。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

8、办理出让手续。受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原土地使用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理出让手续。市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的划拨决定书，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订出让合同。

四、注意事项

1、划拨地转让，可能存在协议出让与招标拍卖挂牌出让两种情况，权限在地方。

2、批准协议出让的，也要拟订出让方案并报政府审批。

3、划拨地转让，要在成交前核定政府应收取的出让金而有是成交后核定。

4、划拨地转让，要在土地市场公开交易，意向用地者未必是最终的竞得人。

5、划拨地转让中，受让方要签订两个合同－－与政府签订出让合同，与原划拨土地使用权人签订转让合同。要缴两笔钱－－向政府缴纳出让金，向原划拨土地使用权人支付划拨土地使用权权益。

第五篇：土地使用权抵押贷款应注意哪些问题

土地使用权抵押贷款应注意哪些问题

我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题，从而给房地产金融业务和土地使用权抵押活动造成种种困难和障碍。

在协助一家外国银行办理一起土地使用权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，最终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。

在处理房地产法律事务时 发现，一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。我们在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。

导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。

涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题：

1．无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。

2．土地使用权抵押的前提： 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。

3．抵押须有书面文件。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。

4．土地使用权与地上建筑物一致的原则。在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。

5．保险问题。土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于

抵押协议的期限。

6．土地使用权抵押时，应办理登记手续。如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。

7．土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。

8．董事会的决议。抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。

9．应请律师出具法律意见书。为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。

10．土地使用权抵押时应办理公证手续。因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。

11．处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。

12．抵押权的终结。土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。