前期物业管理服务三方协议书(修)

第一篇：前期物业管理服务三方协议书(修)

前期物业管理服务三方协议书

本三方协议书（“本协议”）由以下各方于年月日在中华人民共和国 签署：

出 租 方：（下称“甲方”）承 租 方：（下称“乙方”）物 业 公 司：（下称“丙方”）

本协议中，甲方、乙方、丙方合称“三方”，单称“各方”。鉴于：

甲方于年月日与丙方就甲方所合法持有的建业总部港房间于签订了《前期物业服务协议》。

甲方于年月日与乙方就甲方所合法持有的建业总部港房间于 签订了《房屋租赁合同》。

为此，根据国家有关法律法规的规定，经各方友好、自愿、平等协商，就以上房间的前期物业服务工作，达成如下协议，以资信守。

1、三方一致确认，自甲方将房屋交付给乙方使用之日，即年月日起，由乙方履行甲丙所签署的《前期物业服务协议》中的甲方的权利义务，乙方声明及确认，其已仔细阅读及详细了解《前期物业服务协议》所有内容，并同意承继甲方在该协议项下的所有权利和义务。

2、各方均同意，自年月日起至 年月 日止（即甲乙方签订租赁期限同时届满）租期届满后，各方未续签协议的，本协议自动终止。/ 14

3、乙方承诺在租赁期内完全地遵守及履行《前期物业服务协议》《租赁合同》及本协议项下的各项条款、条件、条文，物业管理费及其他一切款项，遵守物业的管理公约。

4、租赁期间，乙方向丙方缴纳的一切款项（包括前期物业服务协议所包含的一切费用及其其他款项），丙方均须开具相应款项金额的发票给予乙方。

5、因本协议签署而引致的登记备案手续或其他行政登记手续的变更，由手续使用方办理，其他两方积极协助、配合。

6、各方权利义务内容依据甲方与丙方所签订的《前期物业服务协议》执行，《前期物业服务协议》为本协议有效附件。

7、本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议的成立、效力、解释、签署、修改、终止及争议解决均适用中华人民共和国法律管辖。

8本协议在履行中如发生争议，由各方协商解决，协商不成的，各方均可向房屋所在地人民法院诉讼解决。

9、本协议正本连同附件共14页，一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。

（以下无正文，为签署页）附件:《前期物业服务协议》 甲方： 授权代表： / 14

日期：

乙方： 授权代表： 日期：

丙方： 授权代表： 日期：

附件

建业总部港写字楼物业管理服务协议

根据《物业管理条例》规定，由建业总部港（以下简称“本物业”）开发商/ 14

郑州联盟新城臵业有限公司（以下简称“开发商”）作为建业总部港的第一业主，选择河南建业物业管理有限公司（以下简称“物业管理公司”）作为建业总部港的物业服务企业，并与其签定了《建业总部港前期物业服务合同》，该合同已通过房地产管理部门的审查并备案，与开发商购房的购房者现与开发商选择的物业管理公司达成如下物业管理服务协议。

甲方（承租方）：

国籍：

性别：

出生年月： 住所（址）：

身份证/护照/营业执照号码：***联系电话： 委托代理人：

住所（址）：

联系电话：

乙方（物业管理公司）：河南建业物业管理有限公司 法定代表人：

地址：

联系电话

传真：

甲方所承租房屋基本情况： 物业名称：建业总部港写字楼； 地址：郑州市地润路18号 / 14

甲方所购房屋为写字楼，坐落在A座614615616房间，建筑面积719.36平方米。

根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方在甲方与出租方签订了《房屋租赁合同》时，就前期物业管理服务达成本协议。

第一条 本协议期限为2015年8月15日起至2020年8月14日止，如协议期间，业主大会选聘的业主委员会与所选聘的新的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本协议终止。

第二条 本物业管理区域物业服务实行包干制，乙方按照如下标准收取物业管理费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

物业管理费用由甲方按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准如下：

写字楼：

6.0 元/月•㎡ ； 公共能耗费：

1.8 元/月•㎡ ；

（物业管理费不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用，不包括共用设施设备等维护所使用的水、电费用）

第三条 物业管理费及公共能耗费用自甲方租赁之日起按半年计收，乙方将于每年6月份收取下半年度7—12月份物业管理费，每年12月份收取下一年度1—6月物业管理费，甲方应于收到付款通知单规定日期之前交纳，逾期交纳的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的万分之三作为滞纳金。

物业服务费中未包括物业保险费用，除乙方未尽管理责任或义务外，所收取的物业服务费用中不包含业主的人身、财产等相关保险费、对于业主或物业使用人的人身、财产等损失，乙方不承担责任。但因乙方故意或重大过失所致的，不/ 14

在此限。

物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对乙方的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司乙方将已收取但未提供物业服务的相关甲方费用退还甲方。

第四条

本物业区域内的停车位的停车管理服务费由乙方收取，作为车位运行费及物业管理费不足的补充。

业户在办公写字楼内的共用地下车库停放汽车，车位使用费收费标准为500元/辆•月；业户自有车位，停车管理服务费收费标准为60元/辆•月。

本物业管理区域内露天汽车固定停车管理服务费收费标准为60元/辆•月。外来人员临时办事、探访、参观等的停车费按政府相关文件执行。

乙方收取上述停车位使用（管理）服务费，不承担车辆及车内物品的保管及损失，但应在停车场（库）显著位臵公告相关提醒。

第五条 开发商在购房者购房时明确购房者除前期物业管理费、公共照明、水、电费、公共水费、电梯、水泵、中央空调运行费外还应缴纳其他如下相关费用。

序号

项目名称

收费标准

收费单位 1

公共能耗费

1.8

元/平方米•月 中央空调运行费用

元/平方米•月

预收室内电费

元/平方米•次

地下汽车车位使用费（含租赁费）

500

元/辆•月

已购或露天出租车位的物业管理服务费

元/辆•月 / 14

以上收费标准，如有政府主管部门发布新的收费政策，调整收费金额，以政府部门最新政策为准。

甲方在办理入住手续后，在需要装修时需至乙方按照《装修手册》规定办理装修手续，交纳相关费用。

如因政府水、电等调价（以文件或通知为准），乙方可根据实际情况做出价格调整。

第六条

物业专项维修基金的缴存、管理、使用与续筹按照政府有关物业维修基金的管理和使用规定执行，乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第七条

开发商和所选聘物业管理企业乙方的权利义务

（一）经当地物业管理主管部门批准后按规定选聘物业管理企业，并与之签订《前期物业管理委托合同》；

（二）根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，审定物业管理企业拟定的物业管理方案和物业管理公共规章制度；

（三）监督检查物业管理企业组织实施物业管理方案和物业管理公共规章制度的执行情况；

（四）开发建设的工程项目应达到国家标准，并通过政府职能部门的验收，取得验收合格证书，并按规定向物业管理企业（业主委员会）移交配套公共建筑、共享设备、设施；按有关规定及时提供物业管理用房、物业维修专项资金、工程竣工图纸和设备数据等；

（五）根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，拟定本物业的管理方案，并将制定的物业管理公共规章制度和《业主临时管理规约》书面告知甲方； / 14

（六）为甲方提供入住服务和提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等特约有偿服务，建立健全本物业的物业管理档案数据；

（七）对业主和物业使用人违反本物业的物业管理公共规章制度、《业主临时管理规约》及《建业总部港写字楼前期物业管理服务协议》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理；

（八）依据政府有关法规政策和本协议向甲方收取物业管理各项费用；

（九）提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，若甲方在装修过程中有违反有关规定时，乙方有权予以制止，并要求恢复原状，甲方拒不整改的，乙方可报请房屋装修行政主管部门依法处理；

（十）可选聘专营公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

第八条

甲方的权利义务

（一）参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

（二）监督开发商履行在保修期内对物业的维修责任和乙方的物业管理服务行为，就物业质量、保修期内的维修以及物业管理的有关问题向开发商或乙方提出意见和建议；

（三）遵守本物业的物业管理公共规章制度和《业主临时管理规约》，服从乙方的管理服务行为；

（四）依据协议向乙方交纳物业管理各项费用；

（五）装饰装修房屋时，应事先通知乙方，并自觉遵守政府有关房屋装修管理的法规及本约定；

（六）不得占用、损坏本物业的共享部位、公用设施设备或改变其使用功能。/ 14

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共享部位、公用设施设备的，应事先通知乙方，并经乙方同意，在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

（七）转让或出租房屋时，应将本协议作为房屋转让合同或租赁合同的附件，并将转让或出租情况书面报告乙方；

（八）业主、非业主使用人及访客等违反本物业管理公共规章制度和《业主临时管理规约》造成本物业的损失、损害的，行为人应承担民事责任；

（九）按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；造成侵害的，行为人应承担民事责任；

（十）本物业区域内禁止实施下列行为：

（1）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、使用功能和布局等；

（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其它场地搭建建筑物、构筑物。

（3）占用或损坏楼道、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚等公用部位、设施及公共场所（地）；

（4）封闭阳台、平台，改变护栏颜色、材料、增加门窗；

（5）利用住宅房开店、办企业等擅自改变房屋使用性质；在小区内摆摊设点；

（6）安装太阳能热水器、遮阳蓬、雨蓬、各种视讯接收设备、外臵式晾衣架；

（7）安装影响周围环境和房屋结构的动力设备； / 14

（8）损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

（9）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；

（10）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

（11）不按规定饲养家禽、家畜、宠物；

（12）在自家花园绿地种植蔬菜、瓜果等农作物；

（13）影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱拉、乱贴、乱挂、设立广告牌或其它标识等；

（14）改变设施（如车库、小花园等）设备原设计用途的行为；（15）车辆随意停放、超速行驶、鸣喇叭等；（16）制造超过规定标准的噪音；

（17）利用房屋进行危害公共利益或其它不道德的行为；（18）法律、法规及政府规定禁止的其它行为。第九条

物业管理服务事项（范围）

在物业交付使用后，甲方所委托的乙方提供的物业管理服务事项见附件一，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。

第十条

本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备的保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备、进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。/ 14

本物业共有部分保修责任期内，如存在质量问题，开发商负责返修；本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在专项维修资金中支出。

在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任期内，如存在质量问题，开发商负责返修；本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。

第十一条

物业管理服务质量

乙方提供的物业管理服务质量见附件二。乙方提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标；对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。评定费用由对达标的理解有错误的一方承担，申请评定时由双方各半支付，最终结算。

第十二条

免责条款

在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对开发商和其委托的乙方的免责事由，开发商和其委托的乙方均不负赔偿之责：

（一）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；

（二）暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因开发商和其委托的乙方故意或过失所致者，不在此限；

（三）因本协议标的物本身固有瑕疵所致的损害；

（四）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；

（五）甲方或物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的且乙方已尽责的损害；

（六）非开发商所聘物业公司原因造成的40%以上业主延迟至第二个收费周/ 14

期（满一年）以上仍未交纳上期物业管理相关费用所致的损害；

（七）因甲方（包括业主委员会）或他方指挥调派甲方和其委托的乙方工作人员所致的损害；

（八）本协议标的物之共享部分（含共享部位、共享设备设施）自然或人为的任何损坏。但因开发商和其委托的乙方故意或重大过失所致的，不在此限；

（九）停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；但另行订立协议约定承担保管责任的，不在此限；

（十）除上述各款外，其它不可归责于开发商和其委托的乙方之事由的。第十三条

违约责任

（一）开发商和其委托的乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，开发商和其委托的乙方应承担相应的赔偿责任；

（二）甲方违反本协议，使开发商和其委托的乙方未达到管理服务质量约定目标的，开发商和其委托的乙方有权采取必要措施要求甲方限期整改，逾期未整改并给开发商和其委托的乙方造成损失的，甲方应承担相应的赔偿责任；

（三）甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金；

（四）开发商和其委托的乙方违反本合同的约定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，甲方有权要求返还；

第十四条

为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，开发商和其委托的乙方因采取紧急避险措施造成甲方财产损失的，按有关/ 14

法律规定处理；

第十五条

本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理；

第十六条

本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意提交仲裁委员会仲裁；

第十七条

下列词语在本协议中，所赋予的定义是：

1、物业交付使用是指业主收到开发商或开发商委托的乙方的书面入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在十五天内不办理相应手续的，视为已交付使用。

2、专有部分是指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为上述空间和区域内专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设施设备。

3、物业共享部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

4、物业共享设施设备是指物业管理区域以内，专有部分以外的，属于包括全体业主或两个以上业主共同所有，共同使用的场所、空间、设施、设备，包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共享照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共享设施设备使用的房屋等。

5、本协议及其附件中的货币单位元类别为“人民币”。

第十八条

本协议及其附件中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行； / 14

第十九条

本协议一式二份，甲方及乙方各执一份，具有同等法律效力； 第二十条

本协议经双方签字后生效。

甲方：座房间 签署人： 日期：

乙方（物业管理公司）：代表人： 日期： / 14

第二篇：前期物业管理服务合同

合同编号：_________

甲方（房地产开发企业或其委托的物业管理企业）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托代理人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

乙方（购房人、业主）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托代理人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在甲乙双方签订《房屋买卖（预售）合同》或《房屋租赁合同》的同时，就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条　概述

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

第二条　物业基本状况

1、本物业名称：_________

2、乙方所购房屋销售（预售）合同编号：_________

3、乙方所购房屋基本情况：

（1）类型：_________

（2）座落位置：_________

（3）四至：_________

（4）建筑面积：_________平方米

第三条　共用部位及共用设施设备的定义

1、所谓共用部位是指，房屋主体承重结构部位（包括基础、门内承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、抗震结构部位、走廊通道等。

2、共用设施设备是指，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条　甲方的物业管理职责

1、甲方应当根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方

2、甲方应当建立健全本物业的物业管理档案资料；

3、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

4、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

5、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

6、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。

第五条　乙方的监督与保证

1、有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

4、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

5、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任。

6、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

第六条　甲方对共用设备的管理

1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。

2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。

3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。

4、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。

5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。

6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。

7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。

第七条　甲方对共用设施的管理

1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。

2、公共照明设施设备齐全，运行正常。

3、道路畅通，路面平坦无损坏。

4、污水排放畅通，沟道无积水。

5、危险部位标志明显，有防范措施。

第八条　甲方对绿化及养护的管理

1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。

2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。

第九条　甲方对环境卫生的管理

1、由甲方组织清洁队伍对小区内公共环境卫生及楼层公共部位卫生进行保洁；

2、公共部位清洁设施摆放整洁，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施，垃圾日产日清；

3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好；

4、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水；

5、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序；

6、小区内无违章临时建筑；

7、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象；

8、定期消杀“四害”。

第十条　甲方应采取的保安措施

1、协助公安部门维护本物业区域内的治安和公共秩序，为小区业主（住户）创造一个安全、有序的生活、工作环境；

2、小区内实行24小时值班巡逻制度，杜绝因管理责任造成的重大刑事案件；

3、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实；

4、甲方应禁止散发广告、推销产品和无身份证明等人员进入小区，对因管理责任造成的事故和损失应当负责。

第十一条　交通秩序与车辆停放

1、甲方应对车辆进出实行验证、登记制度；

2、乙方的车辆需按规定线路行驶，进场后需按指定位置停放；

3、甲方派出的巡逻协防队员负责疏通和维护区内交通秩序；

4、甲方应禁止载有有毒、有害物品的车辆进入小区；

4、协助维护公共秩序

（1）小区24小时值勤。

（2）对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

（3）车辆停放有序。

（4）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

5、保洁服务

（1）小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

（2）小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

（4）二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

6、绿化养护管理

（1）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

（2）定期清除绿地杂草、杂物。

（3）预防花草、树木病虫害。

第十四条　费用标准

自乙方办理入住手续当月起，物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳。

1、乙方交纳费用时间：从开发公司通知的业主入住之日起，开始向甲方缴纳管理费。

2、管理费标准：

住宅：_________元/㎡/月；

商场（商铺）：_________元/㎡/月；

办公写字楼：_________元/㎡/月；

其它：_________。

3、乙方出租物业的，需到甲方登记备案，否则物业管理服务费用仍由乙方交纳；

4、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；

5、物业管理服务费用标准按照市物价部门的有关规定调整；

6、交纳费用时间：每月_________日前交付。

第十五条　其他有偿服务费用

车位使用管理服务费用及其它有偿服务费：按物价局审批标准或者双方协商标准执行。

第十六条　收支的公布

甲方委托的物业管理企业每半年向业主、使用人公布_________次物业管理服务费收支情况，每年_________月份向业主公布全年维修基金利息收支情况。

第十七条　代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。

第十八条　保险

1、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊；

2、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理；

3、_________。

第十九条　突发事件的处理

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第二十条　违约责任

1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天_________交纳违约金，或_________；

第二十一条　保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第二十二条　通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________。

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第二十三条　合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第二十四条　合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第二十五条　争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

（1）提交_________仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

第二十六条　不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、**、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十七条　合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十八条　补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十九条　合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2、有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

3、本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________

委托代理人（签字）：_________委托代理人（签字）：_________

开户银行：_________ 开户银行：_________

账号：_________ 账号：_________

签订地点：_________ 签订地点：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

第三篇：前期物业管理服务合同文档

前期物业管理服务合同

本合同当事人

委托方东方臵地房地产实业有限公司（以下简称甲方）：

受托方南 京 万 科 臵 业 有 限 公 司（以下简称乙方）：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将东方熙龙山院（物业

名称）委托给乙方实行物业管理。

第一章物业基本情况

物业基本情况:

物业名称东方熙龙山院；

物业类型 独栋，联排；

座落位臵 南京浦口区；

四至_西至海院路，东至花卉大道，北至沿山大道，南至规划道路_；

建筑面积304805.58平米；

容积率：1.0；

绿地率：40%；

物业管理用房面积： 6731平方米

第二章权利与义务

一、甲方的权利义务

1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2.监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；

3.遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；

4.依据本协议向乙方交纳物业管理费用；

5.装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；

6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装

修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢

复原状，造成损失的，给予赔偿；

7.转让房屋时，事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协协义；

8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；

9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

二、乙方的权利义务

1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知甲方；

3.建立健全本物业的物业管理档案资料；

4.制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；

5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6.依据本协议向甲方收取物业管理费用；

7.编制物业管理服务及财务计划；

8.每_____3____月向甲方公布物业管理费用收支帐目；

9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《房屋装饰装修管理协议》；

10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

11.向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

12.自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；

第三章物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生

1._____绿化带、花草盆：无垃圾、无脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。__________

2.__所管区域道路和地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无表苔。__

3.__垃圾房 无堆积垃圾。垃圾做到日产日清。做好垃圾袋装化，将所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散放垃圾。可做废品回收的垃圾，要另行放置。垃圾间保持清洁、无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。___

四、保安

1.内容

（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；

（2）统一着装上岗，仪容严整，精神饱满；坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；认真做好记录。

（3）熟悉本岗位任务和工作要求，严格遵守纪律，按规定交接班，不迟到早退。

2.责任

（1）有效制止辖区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象。

（2）掌握火警、匪警发生时的应急措施及普通救护常识。上岗时要认真检查设备设施，保安防火、防盗、防抢劫发生紧急事态时，采取应急处理措施，万一发生火警或匪警等情况，必须以最快的速度到达现场，不允许以任何借口推脱。

（3）学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例的人和事及时有效制止。

五、交通秩序与车辆停放

内容

（1）维护物业管理区域内正常的工作和生活秩序

（2）车辆摆放整齐有序

见附件：《房屋装饰装修管理协议》

第四章物业管理服务质量

一、房屋外观：

1.按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

2.每年 3 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）的决定组织维修。

二、设备运行：

1._设施设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。

2.设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1._对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、维修、保养记录完整准确。

2._每 3 日 1 次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开闭灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎。每年 3 次以上(雨季前须安排 1 次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前 1 个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与委托方或业主委员会协商安排专项维修。

3.属于小修范围的共用设施设备，应及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备，及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会(业主大会)的决定，组织维修或者更新改造。

四、环境卫生：

1.保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过 1 小时；明沟无杂物，无积水；宣传栏、标识牌、小品、健身娱乐设施每日擦拭 1 次，目视无灰尘、明亮清洁；水景保持水体清洁，水面无漂浮物，定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。及时清除道路积雪。2.根据物业情况设置垃圾桶，有专人管理，垃圾封闭存放,每日清理 2 次；保持垃圾桶及周围清洁、无异味；垃圾箱、房整洁、干净、无异味；消毒灭害措施完善。

五、绿化：

1.___绿化布局合理，绿地无杂物，无侵占现象。____

2.花草树木定期修剪，目视外观长势良好，无杂草，无病虫害，每年打药不少于 2 次。死亡树木应在植树季节及时补栽，无黄土裸露。绿地植物存活率 98%。

3.绿地设施及硬质景观保持长年基本完好

六、交通秩序与车辆停放：

1.__物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示标识；每月检查 1 次，保证标识清晰完整。

2._物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序；有专职人员巡视和协助停车事宜。收取车辆看管费的车库 24 小时有专人管理，车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车辆停放有序；车库场地每日清洁 1 次，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放。

七、保安；

1.__根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每 2 小时巡查一次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录；在遇到异常情况或住户紧急求助时，巡逻人员 5 分钟内赶到现场，并采取相应措施。__

2._物业区域各出入口 24 小时值班，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00 设立岗，并有详细交接班记录；对不熟悉人员进入，可通过对讲系统联系业主，决定是否放行；对装修人员实行临时出入证管理，对其他劳务人员实行登记；对进出车辆实行证、卡管理；保持出入口环境整洁、有序，道路畅通；对大型物件搬出进行记录。

八、消防：

1.消防泵每月启动 1 次并作记录，每年保养 1 次，保证其运行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱内各种配件完好；每月检查报警功能是否正常；按照消防部门的要求对火灾探测器进行检测；每年 1 次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油并作 1 次放水检查；每月检查 1 次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道畅通。

2.有火、水、警应急预案，每年应组织不少于 1 次的应急预案演习。

第五章物业管理服务费用

第一条 一般费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

一、甲方交纳费用时间：＿＿＿＿＿每年的一月一号＿＿＿＿＿＿＿；

二、住宅按建筑面积每月每平方米＿＿＿＿1.5＿＿＿＿＿元；

三、非住宅按建筑面积每月每平方米＿＿＿＿1＿＿＿＿元；

四、因甲方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米＿0.8＿元；

五、甲方出租物业的，物业管理服务费用由甲方交纳；

六、甲方出售物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；

七、物业管理服务费用标准按＿＿物业管理合同管理费缴纳标准＿＿调整；

第三条代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。

第四条维修基金的管理与使用

一、维修基金的使用由甲方提出使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

二、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按甲方占有的房屋建筑面积比例续筹。

三、甲方出售转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第六章违约责任

一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天＿＿＿10元＿＿交纳违约金；

五、其它

第一条

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第二条

在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第三条

本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第四条

本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向＿＿南京浦口区＿＿＿＿仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第五条

本协议正本连同附件共＿＿6＿＿页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第六条

在签订本协议前，甲方已将协议样本送＿南京房管局＿（物业管理行政主管部门）备案。

第七条

本协议自签字之日起生效。

甲方签章：＿＿＿＿＿＿＿乙方签章：＿＿＿＿＿＿＿＿

代 表 人：＿＿＿＿＿＿＿代 表 人：＿＿＿＿＿＿＿＿

年月日

第四篇：浅析《前期物业管理服务合同》

山东豪才律师事务所房地产类

浅析《前期物业管理服务合同》山东豪才律师事务所于德华1

浅析《前期物业管理服务合同》

内容摘要：物业管理在我国，是跟随着房地产行业的兴起而产生的新兴行业务，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，这一新兴产业因我国的房地产行业的现状和法律的构架，以及这一新兴产业的良莠不齐，导致现实生活中矛盾纠纷不断，前期物业管理更是处于比较混乱的状态，本文主要是讲述因《前期物业管理服务合同》产生纠纷需要解决的问题。

关键词：前期物业管理主体法律关系司法实践中法律责任.一、前期物业管理的概念、法律关系的主体。

因《前期物业管理服务合同》产生的纠纷，首先必须弄清楚《前期物业管理服务合同》的实质与合同的当事人。前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业，进行物业管理。

根据相关的法律、法规的规定，《前期物业管理服务合同》的主体是：建设单位与物业公司。但是实践过程中，建设单位所聘用的物业公司与每个业主也会签订一个《前期物业管理服务合同》，那么就会存在一个问题，在物业公司与与业主签订的前期物业服务管理合同的主体是什么？是物业公司受建设单位的委托与业主签订的合同，还是物业公司作为主体与业主签订的另一独立的合同？有一种观点是认为，物业公司与建设单位签订的“《前期物业管理服务合同》”是委托合同，物业公司与业主签订的“《前期物业管理服务合同》”是受建设单位的委托签订的，主体应该是建设单位与业主。但是笔者认为，建设单位与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》与物业公司与业主签订的《前期物业管理服务合同》是两个独立的法律关系。建设单位与物业公司之间不是委托关系，而是聘用关

系。

因为建设单位与物业公司签订的“《前期物业管理服务合同》”，是建设单位根据相关的法规、规章行使在业主委员大会未成立之前选聘物业公司的权利。对物业服务方面的约定也只是要求物业公司要达到的服务标准的限制，实质是一个聘用合同并不是委托关系。因为根据《合同法》的规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。而建设单位与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》处理的是业主的事务而不是建设单位的事务，不符合合同法中关于委托合同的规定，因此不是委托关系，而是聘用的关系，而物业公司与业主签订的前期物业服务合同不是物业公司受建设单位的委托而签订，其主体就是物业公司与业主。

二、《前期物业管理服务合同》产生纠纷，业主维权主要存在的问题。

当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，政府的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。

现在业主维权主要存在以下几种误区：

A、业主常常混淆建设单位与物业公司之间的法律关系。

1、物业公司的设立的方式使业主混淆了《前期物业管理服务合同》的主体。

2003年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》中约定了住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。前期物业管理公司，是在业主委员会成立之前，主要由建设单位进行招投标选聘，而且现实中，建设单位往往是自己成立物业公司，对自己的小区进行管理，不进行招投标，致使业主往往分不清真正的法律主体，以为物业公司是建设单位设立的，是同一法

人代表就是同一公司，会把对建设单位的矛盾转嫁到物业公司的身上。比如：小区的配套设施不健全、迟延房屋权属证书的办理、房屋的质量暇疵等，以此拒绝交纳物业服务费。

2、法律关系主体的混乱使业主混淆了《前期物业管理服务合同》的主体。

如本文关于《前期物业管理服务合同》主体的阐述，因为法律关系主体的不明确，导致业主认为物业公司是建设单位委托进行管理，其与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》的主体应当是建设单位，多因为建设单位在《商品房买卖合同》中的违约行为拒绝交纳物业费。

B、已经出台的法规政策没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强、致使业主维权的法律法规依据错误。

现在业主与物业公司大部分的矛盾还是集中在物业管理费用收费的内容与服务上，但是现行的法律、法规、政策之间就前期物业管理收费问题存在矛盾。根据国务院《物业管理条例》的规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

根据这条的规定，在没有其它约定的情况下，业主从房屋交付之日开始交纳物业服务费，没有交付之前由建设单位承担。但是，山东省政府颁布的《山东省城市住宅小区物业管理办法》规定：住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。此条规定明显的与国务院《物业管理条例》相抵触，虽然，根据宪法的相关规定，国务院的《物业管理条例》是上位法，当下位法与上位法相抵触时，以上位法为准。但是，大多数的业主只关注与自己有利的规定，忽略了宪法的有关规定，以此为理由拒不交纳物业管理费。这两种是现在普遍存在的两种错误的理解。

根据《前期物业管理服务合同》，业主能够追究物业公司责任的应该是主要是服务的质量、内容是否与合同约定的一

致。现在大部分的业主在拒绝交纳物业管理费的主要原因还是物业公司的服务质量达不到合同的约定。但是，在司法实践中这一理由存在举证难的现象。因为物业服务是长期的、连续性的行为，可能物业公司的确在服务的过程中存在达不到与《前期物业管理服务合同》约定的服务标准的行为，但是，这个证据即使固定下来也只能证明物业公司在短期内的确存在违约的行为，不能证明在整个物业管理服务期间这一违约事实一直存在。比如，司法实践中有的业主在维权的诉讼过程中提供物业公司服务不到位的照片或者录像，像卫生打扫的不干净，绿地没有很好的维护等，但是往往司法机关不会采纳，因为这些行为只是暂时的、短暂的行为，有可能存在刚将这些景象固定下来之后，物业就将卫生打扫了，绿地也维护了。

三、物业公司的困境。

本文以上的观点，反映现在的物业公司存在一种现象，就是物业费收取困难。正是因为业主对《前期物业管理服务合同》的各种法律关系、主体的错误理解及现在维权的困难性，业主往往以拒绝交纳物业管理费消极对待。而物业公司收取不上物业费就没有办法支撑公司的运转，往往也会出现物业服务质量的下降的情形，而前期物业管理是在没有成立业主委员会之前的一种物业服务，这种情况产生就缺少了像业主委员会这种组织在业主与物业公司之间进行沟通。如此恶性循环，势必造成两者之间的矛盾激化。使得整个市场更加混乱。

三、物业管理制度立法完善。

鉴于现在物业管理制度、市场、法制等方面存在的问题，业主与物业公司矛盾的激化，及业主在维权过程中存在的问题，笔者认为：第一，加强《物业管理条例》的贯彻落实；第二，各个具有立法权的省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体的细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论。尽量做到与上位法的统一；第三，加强对物业公司的管理制度，相关部门应出具基本的服务标准，可以作为服务质量的参考。

（共计：3183字）

第五篇：前期物业管理服务质量标准

前期物业管理服务质量标准

1、保护公共资产完好，资产数量确保100%，完好率90%；

2、保证设备设施正常运转，日常维修合格率和及时率达到98%；返修率2%以下；

3、所辖区域的安全：不发生重大治安刑事案件，不发生火灾；员工及住户安全知识普及率达100%；安全器材完好率95%。

4、基本要求

4.1 建立质量管理体系和管理制度。

4.2 有完善的物业管理方案，并按规范签订物业管理合同。

4.3 管理企业在区小内管理中建立本企业的形象识别系统:服务理念、行为规范（专业着装、佩带标志、语言规范、文明服务等），乙方在实施前须征得甲方同意，方可实施，否则甲方有权提出更改要求和建议。

4.4 小区应设置“服务热线”，公示服务联系电话。

4.5 适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务；并公示服务项目及收费价目。

4.6 采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业户做有效沟通：每年有效投诉处理率100%；每年进行一次满意度测评；有效样本覆盖率大于50%，并对薄弱环节持续改进。

4.7 建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。

4.8 适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。

4.9 建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。

5、房屋管理

5.1 按有关法规政策规定和合同约定对房屋及配套设施进行管理服务。

5.2 房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料强面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

5.3 对小区内违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止、报告并坚决制止其违规行为，并协助有关部门依法处理。

5.4 房屋装修符合规定，包括有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料，有日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止报告。

5.5 主出入口设计建筑、道路平面分布图。区内各路口、栋、科室及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

6、设施设备维修养护

6.1 共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患；应有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。

6.2 实行24小时保修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场；回访率90%以上。

6.3 水、电、空调、电梯、消防、监控等设备运行人员技能熟练；严格执行操作规程；定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

6.4 道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范。

6.5 路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间开关。

6.6 确保维修养护制度健全并在公共场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

6.7 对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

6.8 办理房屋及公共设施设备损坏险及公共责任险。

6.9 确保各设备房卫生、整洁、主要设施设备标识清楚齐全。

6.10 在各设备房及公共场所、场地、危及人生安全隐患处有明显标志和防范措施。

6.11 停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户；设有备用应急发电机的按规定时间启用。

7、公共持续维护

7.1 出入口24小时值班，其中7：00——21：00立岗值班。

7.2 对小区重点部位每两小时巡查一次。

7.3 中央监控室24小时实施监控。

7.4 应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。

7.5 进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。

7.6 对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理，对可疑人员进行盘问、登记管理，为访客指引行走路径。

7.7 火灾、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。

8、保洁服务

8.1 小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次）

8.1.1 小区公共场所、公共绿地、主次干道

（1）公共绿地

1次/天

清扫

（2）硬化地面

2次/天

清扫

（3）主次干道

2次/天

清扫

（4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品

1次/周擦拭

（5）水池、沟、渠、沙井

2次/周清理

8.1.2 房屋内公共部位

（1）多层楼内通道、楼梯

1次/天

拖扫

（2）高层电梯厅（白天）

2次/天

拖扫

（3）高层消防通道

1次/周拖擦

（4）共用活动场所

2次/天

清扫

（5）楼道玻璃窗

1次/周擦拭

（6）大堂

石料地面

2次/天

全面拖洗

1次/2个月

打蜡

地砖地面

2次/天

全面拖洗

1次/2个月

清洗

（7）室内信报箱、消防栓、过道门等公共设施

1次/3天

全面擦拭

（8）公共卫生间

1次/5小时

全面清洁

（9）电梯内

2天/次

全面清洁（根据电梯装饰用材情况进行必要的定期养护）

（10）及时清扫积水等。清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味；外观整洁、明亮，并进行保洁巡查；无乱悬挂、乱丢弃、乱贴乱画现象。

8.2 垃圾的处理与收集

8.2.1 根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋并进行垃圾分类收集；

8.2.2 垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象；

8.2.3 垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行消杀；有效控制蝇、蚊等害虫孳生；

8.2.4 垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持清净。

8.3 排水、排污管道畅通

8.3.1区内公共雨、污水管道 1次/年

全面疏通

8.3.2雨、污水井

1次/月

检查（并视情况及时清掏）

8.3.3化粪池

1次/月

检查1-2次/年

清掏

8.4 二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药、确保水质符合卫生要求，水箱加盖上销，水箱口、污水管口安装防虫纱网、定期巡查；

8.5禁止饲养家禽、家畜，宠物的饲养受到严格管制

8.5.1禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。

8.5.2饲养宠物必须符合相关规定；对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理

8.6建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各灯病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

9、绿化养护管理

9.1绿化管理与养护要依据甲方原景观设计的精神，聘请专家专职负责绿化的养护与管理，花草树木的更换须经甲方或景观公司的认可或指导。

9.2确保花草树木无枯死，发现死树应在一周内清除，并适时补种。

9.3绿篱超过平齐线15公分时应进行修剪；绿篱根部无死枝枯叶及杂物，应当天清除修剪后的废弃物。

9.4造型树木应根据树木品种生长情况，及时修剪整形，确保观赏效果良好。

9.5根据季节气候状况，适时浇灌、施肥和松土，确保花草树木长势良好。

9.6适时组织防风暴，预防病虫害。

9.7绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化球球境。

小区的物业管理费收费

关于收费标准，物业管理公司将根据实际管理的小区基础条件和提供的管理服务项目，按照规范、透明、适当的原则，认真测算、严格控制，取之于业主，用之于业主。确保服务质量。收费标准暂定为：

带电梯住宅：1.60元/平方米/月

不带电梯住宅：1.10元/平方米/月

仓房及车库：0.60元/平方米/月 商业物业：1.10元/平方米/月