如何应对拖欠物业费的“老赖”业主？实招!

第一篇：如何应对拖欠物业费的“老赖”业主？实招!

如何应对拖欠物业费的“老赖”业主？实招！

业主拖欠物业费，是指业主不履行与物业服务公司签订的物业服务协议中约定的交纳物业费的义务。在业主欠费问题上，不仅物业服务公司遭受损失，业主也是受害者。这种不良现象如果继续蔓延必将危害整个物业管理行业的健康发展。因此，如何规范物业服务收费，尤其是处理好与那些长期拖欠物业费的业主的关系，妥善解决物业服务收费中存在的问题刻不容缓。欠费案例2006年7月，邓先生在重庆市大渡口区某商品房小区买了一套房子，装修后入住，并与物业服务公司签署了《物业管理服务协议》，约定每月按标准缴纳物业管理费。但从2008年1月起至2009年12月止，邓先生没有缴纳物业管理费。经催缴无果后，物业服务公司遂向大渡口法院提起诉讼，要求法院判决被告邓先生交纳拖欠的物业管理费及滞纳金。2011年9月，大渡口区法院判决邓先生支付拖欠的2535元物业管理费，并支付滞纳金。法院判决后，业主邓先生并未履行判决，相反他觉得是物业服务公司理亏，因为物业服务公司的服务不到位。为改善居住环境，在物管经理口头同意各承担一半费用的情况下，自己掏腰包2100元改造了公共花台，但物业服务公司却一直没将承诺的1050元改造费用付给他。“其实是物管公司欠我钱，我拿物业管理费作抵很正当。”由于业主邓先生始终未履行判决书规定的义务，物业服务公司于2013年8月向大渡口区人民法院申请强制执行。收到执行通知书的邓先生十分恼火，表示：“我没钱，即使有钱，也绝对不会付这个钱！”按照程序，法院决定对这个无车、无存款、态度又十分蛮横的“老赖”实施拘留。在法律强制力的威慑和法官的辩法析理下，邓先生最终支付了物业管理费及延迟履行期间的债务利息。案例评析本案案情比较简单，是一起业主与物业服务公司之间的物业费拖欠纠纷。物业费问题可谓物业管理中的一个核心问题，物业费纠纷是物业管理矛盾纠纷中最常见的一类纠纷。本案例的焦点问题是，业主邓先生拖欠物业费是否合法？如果物业服务公司的服务不到位，业主能否拖欠物业费？第一，业主不得无故拖欠物业费。理由如下：（1）按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在物业管理（物业服务）这一法律关系中，物业服务公司的义务是提供物业服务，权利是收取物业服务费；业主的义务是交纳物业服务费，权利是享受物业服务。双方的具体权利义务通过物业服务合同约定。业主和物业服务公司都应当按照合同约定行使权利并履行义务。除非物业服务合同中约定了业主可拖欠物业费的情形，否则业主不得拖欠物业费。如果业主未按照合同约定及时履行交纳物业费的义务，物业服务公司不但可追讨物业费，还可按合同收取滞纳金。（2）按时交纳物业费是《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权决定的。业主的建筑物区分所有权不但包含专有部分的所有权，还包含对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。而物业管理恰恰是对共有部分的管理和服务。对这部分的管理和服务需要业主承担交纳物业费的义务。因此，业主不得不履行这一义务，即使其放弃自己的权利。《物权法》的这一规定也源于物业管理（物业服务）的特殊性，即物业管理（物业服务）具有公共物品（public good）属性。公共物品具有非排他性，即某人在消费一种公共物品是，不能排除其他人消费这一物品（不论他们是否付费），或者排除的成本很高。物业管理（物业服务）是对共有部分而非业主户内的专有部分的管理和服务，物业服务公司无法做到排除个别业主享受物业服务。业主欠费，就是搭便车行为，侵害了交费业主的合法权益，侵害了整个小区的利益。可见，业主拖欠物业服务费是违法的、不合理的。第二，对物业服务不到位，业主不应通过欠费维权。正是由于物业服务的准公共服务属性，不是单个业主对物业服务公司的一对一服务，所以即使物业服务公司的服务不到位，业主也不应通过拖欠物业费的方式抗辩。当然，这并不意味着物业服务公司的服务不到位就是合法合理的。对于物业服务不到位，业主有多种方式维权。首先，业主可从履约角度追究物业服务公司的违约责任。按照最高法的司法解释，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，业主可要求物业服务公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。其次，业主也可向属地的房屋行政主管部门投诉。由政府机关督促物业服务公司履行合同义务及政策法规规定的义务。本案中，业主邓先生与物业服务公司签署了《物业管理服务协议》，约定了物业费交费标准。邓先生应当按约定交费，经物业服务公司催缴后，邓先生仍拒不交纳物业费显然是错误的。邓先生认为物业服务公司不到位及自己花钱改造花园均不能构成其不交纳物业费的合理理由。实务指引物业服务费是物业项目的各项服务得以维持的保障，也是物业保值增值的保障，更是物业服务公司盈利和生存的保障。如何保证物业费及时到位，如何催缴拖欠的物业费，是每个物业服务公司必须面对的重要课题。

（一）要坚持守法守约的底线。业主拖欠物业费往往会找出各种理由和借口，最常见的是服务不到位。虽然法理上业主不得因物业服务不到位而主张拖欠物业费合理或要求物业费打折，但是现实中，的确有很多法院因为物业服务公司的“服务不到位”而判物业费打折。因此，物业服务公司首先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同约定，防止业主找出物业服务公司服务方面的瑕疵。这是物业服务公司维护自身权益的前提条件。

（二）要善于签合同。物业服务合同中，一要明确约定物业服务标准，减少服务争议；二要约定物业费拖欠时的滞纳金交纳条款，一定比例的滞纳金对拖欠物业费的业主能起到一定震慑作用；三要约定服务与费用纠纷解决办法。如双方可以作以下约定：合同双方对物业服务质量产生争议时通过聘请第三方评估机构的方式对物业服务作出鉴定，评估费用由首先对物业服务质量提出异议者承担。

（三）通过管理规约和业主大会议事规则限制欠费业主权利。取得业主大会和业主委员会的同意，在管理规约和业主大会议事规则中规定业主不得拖欠物业费，如有拖欠应交纳滞纳金，并限制其参加业主委员会的权利。

（四）要掌握催缴物业费的方式方法。催缴费用的方法有很多，也分别适用于不同的欠费情况。催费方法大致包括：1.上门催缴；2.重点户面谈；3.请业主委员会协助催费；4.发送书面费用催缴通知书；5.发律师函；6.申请仲裁或法院起诉。上述几种催费方法适用于不同的情况，其中前三种方法是最经常使用的方法，多数业主也能在几次催缴或面谈后交纳了物业费。因此，鼓励物业服务公司多采用这三种方法，所谓“先礼后兵”，这有利于维护物业服务公司与业主之间的和谐关系。后三种方法多少有些“撕破脸皮”的感觉，应当慎用。但对于个别老赖业主，也只有采取这种方法才能收到效果。

（五）要掌握一定的收费技巧。1.“将欲取之，必先与之”，即通过缴费即送礼物（花卉、大米、食用油等），鼓励大家提前缴费；2.注意催缴费用的时机问题。如有些地方春节期间最忌讳被上门追债，物业服务公司最好避开类似节日；3.与业主交朋友。平时见面主动打招呼，提供服务时态度积极主动，都有助于与业主建立长期良好的关系，在催费时可能会收到意想不到的效果；4.多搞一些社区活动以及业主与物业服务公司座谈会，强化沟通交流，争取更多的业主理解和支持物业服务公司的工作。

（六）铁腕打击“老赖”业主。本案是一个很好的例证。经几次催缴仍拒绝交纳物业费，甚至法院生效的法律文书都拒不履行，那么，司法机关都不会同意的。在强制执行的威慑下，本案业主邓先生最终还是交纳了物业费。这种做法的好处不仅仅在于收取的业主邓先生拖欠的物业费，更大的好处在于“杀一儆百”，对其他不缴费的业主也会产生威慑力。最高人民法院于2013年7月1日通过了《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》对于被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务的，规定将其纳入失信被执行人名单，并依法对其进行信用惩戒。中央文明办、最高人民法院、公安部、国务院国资委、国家工商总局、中国银监会、中国民用航空局、中国铁路总公司等中央八个部门和企业于2014年会签了《“构建诚信、惩戒失信”合作备忘录》，确定了惩戒的具体范围，主要是三个方面：一是禁止乘坐飞机、列车软卧；二是限制在金融机构贷款或办理信用卡；三是失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。可见，国家也在加大对失信人员的惩戒。物业服务公司可以加强这方面的宣传和风险提示，从而促使业主自觉履行缴费义务。

第二篇：关于拖欠物业费的应对措施

关于拖欠物业费的应对措施

由于苏州园区近期有部分案件因为物业费拖欠问题导致案件流程异常，园区代书针对该情况通过讨论，提出如下应对措施，供业务同仁参考。

措施一：尾款预留

该办法适合所有案件，且为常规的应对措施。

在买卖双都同意的情况下，预留部分尾款至交房的时候转付出卖方，有助于约束出卖方结清物业管理费。

措施二：过户当天交房

对于不愿意留有尾款的案件，一般把交房时间定在过户当天。

在签约的时候，若买卖双方对于预留尾款达不成一致，则可以通过交房时间提前的办法来控制交易风险。因为在交房的时候，我们可以知道出卖方是否交齐相关费用，若没有，可以通过暂停纳税流程来约束出卖方，使得出卖方不能拿到房款，从而迫使其交齐物业管理费。

措施三：签约后查验

对于既不愿意预留尾款也不愿意提前交房的案件，则需在签约以后查验物业费的交足情况。

在签约过程中，不能满足上述两个条件的时候，签约法务提醒业务同仁在签约以后至物业部门核查成交房屋的物业费缴纳情况，若发现物业费未交足，则可以通过暂停交易流程来迫使出卖方交齐物业管理费。

注意事项：提醒业务同仁在进行房屋交接的时，务必查清物业费的缴纳情况，并在房屋交接书上明确说明。

苏州园区代书2011年06月23日

第三篇：浅谈业主拖欠物业费的结果

浅谈不交物业费的结果

部分业主为何拒绝缴纳物业费呢？经过调查走访，了解到有的业主之所以长期不缴纳物业费是认为物业公司不作为或对其服务不满意，比如维修不到位等；有的业主不缴纳物业费是因为存在开发商遗留问题；还有一些业主“吹毛求疵”，以一些不合理借口长期拒缴物业费，进而导致小区品质下降，“有时候为了催缴物业费，物业工作人员楼上楼下来回奔波，好话说尽，有些业主还是拒不缴纳。长期不交物业费，享受已经交费业主享受的待遇----及蹭吃蹭喝的那种。久而久之，一些交费的业主也加入到欠费队伍中，导致物业公司的服务日益下降，最终不停的减少人员、减少服务、直到停止服务，物业人员讲，不缴费我拿什么来服务，进而损害全体业主的利益。小区最终走向恶性循环，受损的还是业主自己，到那个时候，该小区到声誉就会一落千丈，自己住吧感觉到处脏乱差、味道难闻、电梯坏了、排污坏了、根本无法入住，卖掉吧，提到该小区再便宜根本就没有人要买到局面，就是说“如果因为业主不缴纳物业费，物业公司没有自己存在的价值而解体，小区将变成脏乱差，陷入下一个恶性循环中。”在回访中，多名已交物业费的业主表示，对于一些“老赖”业主，应该出台措施进行严厉整治。“如果允许业主以物业管理服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费，就会造成无法维持正常的物业服务水平，最终损害的是其他正常缴纳物业管理服务费的业主的利益。”业主和物业公司是一种合同关系，物业提供服务，业主就应该交费，动辄以拒交物业费的做法来表达对物业服务的不满并不可取。而如果是物业服务企业违约，业主可以视情况是一般违约还是重大违约，通过合理途径来维护自己的权益。据上门走访来看：有的则是认为物业公司服务不好，因楼上房屋裂痕而导致她家天花漏水，三番几次与物业沟通都无果，最后说了狠话：“啥时候让楼上修好楼板，我啥时候交费”。作为“夹心层”的物业始终无法协调楼上邻居的维修工作。其实物业为此事只能积极协调，不行可以去法院对楼上装修造成对漏水问题起诉楼上．现在好了，全推到物业头上了．这样的事情就是警察也无法直接搞定。何况物业也不是警察，没有强制执行权。

现在好了，江苏物业法新《条例》针对拖欠、拒交物业费的现象规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，并出台了几条约束性规定，如物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。这意味着房产过户时如果有物业费尚未结清，业主将无法办理过户手续。这条规定彻底掐灭了房产过户时少数人趁机赖掉物业费的想法。另外，新《条例》规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，物业服务企业可以通过上门催交、在小区内公示等形式，督促其限期交纳。这一条有两个新意，一是明确了法律赋予物业收费员上门催交物业费的职能；二是明确规定可在小区内公示“欠费业主”名单。

在部分业主的观念中，因为迁怒于物业公司服务的不周，拒绝支付物业费，似乎还很占理。曾经服务于颐景园小区的物业公司，就碰到了部分业主拒缴物业费的情况。比如：南京某小区物业目前已经撤出，仍有30%的业主未按物业服务合同支付物业费。该公司曾向法院起诉20余户业主未支付物业费。该公司人士说，“业主拖欠物业费是不应该的，因为公司已经提供了服务。法院也判决了物业胜诉。”小区业主已经支付的比例为75%。物业告诉记者，物业付出了劳动，绝大部分业主是能够及时支付物业费的。也有个别业主因为对物业的部分工作不满意而推迟缴物业费，这就需要我们积极做工作。但是，我们的工作做得再到位，也难免有疏漏，“比如东西失窃，连戒备森严的银行金库都不能完全防盗，你不好全怪物业的。要是因此拒缴物业费，是没道理的。”业主无正当理由，不得拒绝缴纳物业费。据介绍，在我市，业主因为拒缴物业费而被告上法庭的情况，一直都有，基本上都是判决物业公司胜诉的。“目前业主对优质优价的概念不强，只要缴了物业费，都要求物业提供业主能想得到的一切服务，这个是自己不懂物业五级三类服务标准是怎么样安排的。”那么业主对物业服务不满意，该如何维权“物业企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的,或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以要求物业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失。” 但是，“欠缴物业费”和“物业服务有瑕疵”应该是两桩事情，分开来诉讼。拒缴物业费，损害的是其他业主的利益，在一个小区里，总有人以对物业服务不满意为由，拒缴物业费。这种行为，令其他及时支付物业费的业主不齿。说实话，每天看见那些不缴物业费的还振振有词以各种理由拒缴的人就觉得真恶心。表面上感觉自己大义凛然，是正义勇士，说来说去还是在乎那几个钱。有能耐你把物业费缴了再去说！很多人动动嘴巴，不交钱，要我们这些交钱的人养着保安和保洁人员伺候他们，凭什么？有的业主认为，应该把物业服务满意度与是否缴纳物业费分开来：反对动不动就拒缴物业费，“业主拒缴物业费，到时候会形成两败俱伤的局面。物业公司亏本经营，退出小区，到头来还是损害业主的利益，这在南京各小区出现这样到状况并非少数。部分业主拒缴物业费，包括以各种理由要少交的要打折的，物业费是经过物价局审批的，物业收费有严格的财务制度，收到的钱是要上交的，也不是在卖菜，多一块少一块的还价，你少交或不交的部分难道需要物业工作人员自己贴钱替你交吗？某种程度上，也是损害了已经缴纳物业费业主的利益。

大家共同的家园，得靠众人去维护。基本的物业费都不愿缴，整天研究怎么样才能不交、少交物业费。当然了许多业主，以前住在自己建的房子，什么费用都不用交，现在搬进小区后，却要交物业费，感觉很不习惯。能拖一天是一天，“业主不交物业费，最终受损的是自己。”物业人员分析，业主享受物业提供的服务，并交纳实际服务的物业费，这本是天经地义的事。如果业主不缴费，物业公司的管理将难以为继，最终只有关门一途。届时，小区管理将陷入瘫痪状态，垃圾无人清，电梯坏了没人管。试想一下，一个小区如果没有物业管理，首先，小区晚上灯光一片漆黑，停水停电、电梯瘫痪、监控瘫痪、水泵瘫痪、建筑垃圾和生活垃圾长期随意堆放，乱糟糟根本就无法入住，这个小区的房子没有人敢买、没有人敢租。许多安置房小区的业主大多手上持有数套房子，因为不交几百几千元的物业费，最终导致房子贬值，损失的将是成千上万元，甚至更多。

第四篇：业主拖欠物业费问题研究

业主拖欠业务服务费问题研究

摘要：

在物业管理服务行业快速发展的同时，伴随的却是业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。比较典型的是业主由于各种理由拖欠物业服务费而引发的与物业服务企业之间的矛盾纠纷。本文以业主与物业服务企业最激化的矛盾为主轴，立足于理论层面，就物业服务合同中最突出的物业服务费纠纷进行论述，并提出相应的对策和建议，从完善法律、规范物业服务企业、制定拖欠物业服务费解决机制等方面结合我国当前物业管理服务的具体情形，研究解决拖欠物业服务费纠纷的对策，为我国物业管理服务法律问题的完善提供一些思路，真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业管理服务业的健康发展，实现居民生活的“长治久安”。关键词：物业管理费；现状；原因；建议

第一节我国拖欠物业服务费的现状

一、我国目前拖欠物业服务费的基本情况

我国的物业管理起步很晚，直到20世纪80年代初期才由香港引入。如今，物业管理随着房地产开发市场的发展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为房地产业发展的重要组成部分，同时也成为与群众生活水平密切相关的新型服务业。然而由于物业管理行业的不成熟、不规范，以及法律法规的不完善等多种因素，物业服务纠纷激增，这其中因物业服务收费引发的纠纷则占据主要地位。

在我国，由于物业服务收费引发的矛盾已经成为社会关注的热点，成为媒体曝光的聚焦点。在实践审判中，由于业主拖欠物业服务费用引发的矛盾冲突是目前物业管理服务行业最主要的问题。例如上海市静安区人民法院2008年受理的153件物业服务纠纷案件中，就有142件是物业服务企业起诉业主拖欠物业服务费，占受理案件的92.81%，因业主不满物业服务企业的管理服务拖欠物业服务费引发的纠纷占受理案件总数的近60%。

据国内某知名网站在线调查，当被问到“如果对小区物业的服务感到不满，你会采取什么方式解决”时，在6251名被调查者中有56.8%的人选择会采取“拒交物业服务费”的方式，选择“更换物业公司”和“集体抗议”的也分别占26%和14%，而选择“协商解决”的仅有不到4%。

由上诉调查可知，目前我国小区业主在对物业服务企业存在不满时，所采取的最主要的解决方式就是拖欠物业服务费用，因为与采取诉讼或者通过协调机制解决问题相比起来，这是最直接最方便的办法，但事实上却无法真正有效地解决业主所面临的问题，只会使矛盾逐渐升级。

二、我国拖欠物业服务费问题的原因分析 1.物业服务费定价缺少业主参与

当前居民普通住宅物业服务主要实行政府指导价的定价方式。《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。在各地方按照这个《办法》制定的地方性行政规章中，许多都对普通住宅物业规定了实行政府指导价的定价方式。市场调节价一般适用于别墅等高档住宅、非住宅物业及特约服务收费。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托，为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。

在实行政府指导价的物业服务项目上，物业服务价格的确定往往体现了政府的意志、物业管理企业或开发商的意志，却唯独缺少物业服务费的实际缴纳人业主的意志，因此业主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。《物业服务收费管理办法》第七条规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。按照此规定，政府、业主、物业服务企业都应参与物业服务定价，业主至少可以参与基准价基础上浮动幅度范围内的物业服务费定价。但实际上，业主几乎很少参与服务费定价。首先，在前期物业管理阶段，业主不能参与定价。由于在前期物业服务合同的缔约过程中业主大会尚未召开，业主委员会尚未成立，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，前期物业服务合同一般是物业服务企业与开发商即建设单位签订的。此阶段业主不能参与定价，没有机会表达自己的意志，更不能讨价还价。其次，由于一系列复杂的原因，很多小区撤换前期物业公司困难重重，业主也很难通过由业主自治机构与新物业公司签合同的方式参与物业服务费定价。

2.物业管理服务相关法律法规不健全

物业管理这一概念是在20世纪90年代中期才引入我国的新兴事物，所以在物业工作的开展中存在大量的问题，容易引发矛盾冲突，造成物业各方的极大困扰。我国现行法律法规不完善，缺乏系统的体系，加之物业管理服务工作中所存在缺陷和漏洞，为物业纠纷的产生提供了人为的环境条件。

我国关于物业管理服务的法律法规不健全，所以在物业管理服务的实践操作中就缺乏系统规范的理论体系的支撑。其次，我国现行的物业管理法规、规章笼统且过于原则化，部分规定含糊不清，没有很好的与物业管理服务的实践相结合，没有形成系统的、成熟的物业管理服务体系。虽然《物业管理条例》已颁布实施多年，但许多地区制定的的物业管理条例实施细则仍然照抄《物业管理条例》的条文，缺乏细致的规定标准，使得物业实践中出现的各种复杂问题无章可循。在实践审判中，通常将《民法通则》、《合同法》的相关规定做为处理物业服务费纠纷的法律依据，但由于这些法律只是民事法律基础性的规定，实际操作中难以把握对具体问题标准化的处理。《物权法》的出台减少了物业管理服务领域对有些问题的争议，在一定程度上促进了物业管理服务行业的健康发展，但《物权法》中对于物业管理服务的具体规定并无太多涉及，或者对问题的处理存在与其他法律之间的冲突。所以，目前我国物业服务纠纷缺乏解决的依据，增加了各方在处理此类案件时的困难，使得物业管理服务中产生的大量物业纠纷无法得到真正有效地解决，阻碍了物业管理服务的规范化发展进程。3.拖欠物业服务费行为得不到有力制裁

通常在住宅小区刚入住时拖欠物业服务费的只有极少数业主，一旦其行为得不到及时制裁，不交费业主数量将迅速增长，这是因为不交物业服务费也可以享受物业服务的“搭便车”心理和行为会在业主间蔓延，造成欠费风气盛行。目前，物业服务企业对拖欠物业服务费行为除了请求业主委员会督促外，唯一合法的手段就是诉诸法院，通过诉讼的途径追究业主违约责任。在实际生活中，因为这种方式费时费力，所以物业服务企业通过诉讼的方式追缴物业服务费的案例比例不高。从我国目前的立法规定看，对业主无合法理由欠费的行为尚无有效制裁措施。

4.我国物业服务收费体制不完善

首先，目前我国物业服务收费项目混乱，性质难以界定。在实践中，物业收费项目的归纳类型不明确，性质不清晰，而且部分物业服务企业并没有按照法律规定或者合同的约定对物业服务费进行科学地计算，也没有透明地进行物业收费工作，各种出现在业主账单上的收费项目来源不清、性质不明，有的甚至缺乏收费的根据。而且，在现代物业中，物业服务企业不断推出新的物业种类，但这些新生物业服务项目并没有法律的明确规定，在业主对这些新生物业服务项目性质和应用的认识非常有限的情况下，极易认为这是物业服务企业乱收费的一种表现，在实践中引发矛盾。另外，物业服务企业代替社会公用部门，直接向业主收缴本不属于其收缴范围的水电费、暖气费等行为，使得物业服务企业成为各项费用的第一催款人，无形中增加了物业服务企业自身的经营风险。其次，目前我国物业服务收费的标准不明确、不统一。物业管理服务行业是我国新兴的行业，物业服务企业作为新兴行业的管理服务主体在物业服务水平方面对物业性质的正确判断失误，缺乏统一的管理服务经验，并且在物业收费方面缺乏统一的收费标准。各地区的经济发展水平不一致，对收费标准的认定也不一致，各地政府对收费标准的规定也就不相统一。各地区对于物业服务收费的制定标准不同，并没有在实际操作中形成统一的收费价格标准，加之物业管理部门信息的不公开，因此，业主很难全面了解收费标准制定的过程与依据。第三，每个业主对物业服务质量的需求不同，对物业收费标准的认知不同、评判标准也不同，所谓众口难调，物业服务企业很难取悦全部的业主，即使物业服务企业提供的服务满足了99%的业主，但仍有可能有1%的业主对此不满意，拖欠物业服务费的现象也仍可能继续发生。

第四，目前我国的物业服务收费监督机制不完善。我国《物业服务收费管理办法》第十二条规定：“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。”虽然法律进行了明确的规定，但我国实践中物业服务收费监督机制并不到位，物业服务水平标准与收费标准的制定不公开，运作过程不透明，对物业服务企业只作形式上的监督，致使物业服务企业的工作得不到有效地监督，法律规定成为虚设之物，进一步加剧了物业服务企业与业主之间的矛盾。

5.开发商遗留问题 现实中，由于开发商遗留问题所引发的纠纷占物业服务纠纷的7成左右。许多住宅小区的开发商不讲信用，在售房前期对房屋购买者进行虚假承诺，并且没有对房屋的监管环节落实到位，直到业主购买房屋并拿到钥匙入住后才发现，开发商并没有兑现先前的承诺，房屋的质量存在问题或者房屋的配套设施不完善。大多业主认为物业服务企业与开发商都属于房屋买卖中的盈利者，是导致业主受损的直接侵害者。物业服务企业是开发商后续工作的继承者，是开发商权益的代言人，自然也就是开发商责任的承担者。因此，业主就会要求物业服务企业承担本应由开发商承担的责任，并以拖欠物业服务费这种看似最有效的方式表示抗议。但物业服务企业并不想成为开发商的“替罪羊”，便与业主展开了物业服务费的战争，对业主的拖欠行为无计可施的情况下便诉诸于法律，而法院通常判决业主败诉，这为物业服务企业今后的工作带来了极大的困难，也不利于物业管理服务行业的发展。6.业主与物业服务企业的观念错误

业主和物业服务企业应当是主人和管家之间的关系：“家(房产)”归主人所有，管家是受雇为主人服务的。业主与物业服务企业是通过市场机制进行双向选择，在双方地位完全平等的前提下建立的民事合同关系，属于民法中的概念。但现实中，物业服务企业并没有理解“管理”与“服务”的概念，错误地将自己摆在小区管理者的地位，认为小区的业主都应服从其管理与指挥，例如以断水断电、罚款等强制手段迫使业主服从其管理，将权利视为权力，将方式视为手段。另一方面，小区业主错误地认为物业服务费仅仅是物业服务企业的盈利收入，而没有清楚地认识到物业服务费的大部分都用在了小区设施的养护与维修上，物业服务费在使用上实质上是维护全体业主的权益。许多业主认为物业服务企业的管理服务工作简单不复杂，比如保洁、保安等工作不必要由专人进行，对物业管理服务的必要性产生怀疑，认为物业管理服务只是物业服务企业借以进行的营利活动的借口。所以业主通常以挑剔的眼光看待物业服务企业的工作，一旦物业服务企业提供的服务稍有瑕疵，业主就会为自己支付的物业服务费用所不值，与物业服务企业展开拖欠物业服务费之战。而且，欠费业主常常借助已缴费业主这面大旗将自己藏匿于其身后，在享受物业服务时将自己与交费业主紧紧捆绑在一起，而在缴费时却是尽可能的分开计算，这种免费搭车的现象，反映了业主物业服务的消费观念的欠缺。第二节完善物业服务费制度的建议 1.物业服务费的标准化

解决物业服务费用纠纷的根本途径是要构建物业服务收费的法律关系，建立完善的物业服务收费制度，并逐步建立科学的物业服务收费定价机制、收费项目分类制度、收费标准等级制度，特别是要制定物业服务收费的实施细则，减少物业服务收费争议。由于小区物业的需求、期望和满意度都有所不同，物业服务企业要避免单一按照业主所拥有的物业面积来划分物业服务等级。业主拥有的住房面积不应成为物业服务企业提供服务质量的一个参照标准。无论业主拥有住房的面积大小，物业服务企业所提供的管理服务质量都应当是一致的，不应当对业主进行区别对待。

物业服务企业应当遵守物业服务收费的定价原则，在国家制定的基准价的基础上，在浮动幅度的范围内，遵循市场价值规律，以满足业主的不同服务需求为目标，提供不同等级的服务方式，并采用不同的收费价格标准。收费标准要以物业管理服务的成本为基础，结合所提供服务的质量进行细致地分类，提供的实际服务质量与业主的承受能力相结合。建立收费标准等级制度可以借鉴现行饭店行业的等级分类标准，以满足不同业主的消费层次需要为目标，根据不同等级、不同类形的物业，构建多层次的物业管理服务和收费标准体系，哪一级的服务质量就对应哪一级的收费标准。比如，北京市根据小区物业的管理服务水平，制订了五种级别的收费标准，南京市物业服务企业实行考评定级，按级收费的评价体制，将物业服务企业环境卫生、安全护卫等六项作为评价的指标，在评定后，由物价部门颁发《物业管理收费等级标准证书》。这种划分物业服务等级的方法在许多地区逐渐实行，但是要注意等级制定的标准需要有关部门作出严格的规定与区分。

规范物业服务项目的分类标准促进物业服务收费制度的建立与完善，方便物业服务企业确定物业服务费的计算与收取，为物业服务企业、业主解决纠纷提供了依据。规范的分类体系使得收费与缴费的标准一目了然，降低了发生因收费标准模糊而发生纠纷的可能性。通过建立完善的物业服务收费制度，促进物业服务标准日趋完善，促使物业服务企业提高自己的物业管理服务水平。

2.提高业主参与协商物业服务费定价的程度。首先，从长远来看，物业服务费应该朝协商定价的方向发展，缩小适用政府指导价，拓宽市场调节价的适用范围。政府指导价物业服务收费机制有待改善,尤其在社会主义市场经济条件下的今天,应放宽并改善这种物业服务收费机制,在国家价格宏观调控下,通过市场竞争机制进行服务价格的调节。政府可以定期向社会如实公布物业服务费的市场平均价格以及各项服务收费的明细情况，由物业服务企业与业主参照市场的均价自由确定收费的标准。以北京为例，仅经济适用住房、危改回迁小区，在未成立业主大会前，实行政府指导价。北京市的这种规定市场化程度比较高，更能尊重业主与物业服务企业在定价问题上的合意，符合民事活动平等、自愿的原则。其次，就目前而言，在部分有必要实行政府指导价的物业项目上要保证业主在基准价基础上浮动幅度范围内参与协商定价。为此，还必须完善业主自治和前期物业服务等一系列配套制度。目前各地业主大会的召开、业主委员会的成立比率普遍不高。没有业主大会和业主委员会，业主就没有参与协商物业费定价的法定机构及合理的程序。业主自治制度的推行任重而道远。前期物业管理合同的签订主体和签订程序也有待改进。3.构建物业收费监督制度

《价格法》规定：“国家支持和促进公平、公开、合法的市场竞争，维护正常的价格秩序，对价格活动实行管理、监督和必要的调控。”构建物业服务收费制度的前提保障就是要完善物业服务收费的监督制度。要想完善物业收费监督制度，建立物业服务企业自律的良好机制，就要建立物业服务收费的公示制度，就要建立符合我国国情的价格主管部门监督、物业服务企业自我监督、小区业主监督“三位一体”的物业收费监督体系。加强物业服务企业自我监督的水平，增强政府部门对工作监督的力度，调动小区业主参与物业服务收费监督工作的积极性，有助于物业服务收费制度的完善，有助于物业管理服务行业的发展。

4.建立物业服务费追缴制度 建立以物业服务企业为主、业主委员会为辅的物业服务费追缴机制。物业服务企业是物业收费的第一主体，理应将其列为追缴物业服务费的第一主体。即如果业主拖欠了物业服务费用，物业服务企业应当作为自己权利的维护者享有第一催缴权，业主委员会的催缴工作只是作为协助物业服务企业追缴的辅助工作，对业主进行沟通与劝导，并不作为物业服务企业对欠费业主提出诉讼的前置程序。这样就保障了物业服务企业单独对业主进行追缴和提起诉讼的权利，由业主直接向物业服务企业承担拖欠物业服务费的责任。

从立法和实践来看，对于业主拖欠物业服务费问题的处理除了《物业管理条例》第六十七条的规定，我国目前还欠缺有效的解决措施。如前所述，我国法律没有规定物业服务企业对业主进行处罚的权力。笔者认为，由于物业服务企业没有权力对业主进行处罚，所以借鉴发达国家与我国港台地区的做法，由行政部门负责对业主的欠费行为采取相应的制裁与处罚措施，建立科学有效的物业服务费追缴制度可以有效地制止业主随意拖欠物业服务费的行为，促使业主按时履行支付物业服务费的义务。

1.将业主拖欠的物业服务费记入房地产管理部门的产权档案中，当业主进行房屋转让时，由房地产交易机构将业主拖欠的物业服务费从房屋转让的转让金中扣除，这是借鉴了日本的做法。我国已有地区开始实行这一做法，比如1998年《广东省物业管理条例》第四十条对业主的欠费明确规定：“经催收仍不支付的，累计记账次存入该物业在房地产管理部门的产权档案中，物业转让时有房地产交易机构代为扣除。”但是实践中，这种方法的应用还未普及，笔者认为这种方式避免了物业服务企业与业主之间的直接冲突，有效保障了物业服务企业的收费工作。应该将这一追缴方法进行细致地分析、系统地规定并广泛应用于物业服务费的追缴中。

2.比照《民事诉讼中法》中简易程序的有关规定完善小额诉讼程序。实践中，小额诉讼程序的引进能够简化诉讼程序，给拖欠物业服务费问题设置了快速解决的通道能够更有效地解决物业纠纷。因此，将小额诉讼程序作为一种即物业服务费纠纷的解决机制，对其进行修改与完善，并在法律中明文规定，在法律上制定统一的操作标准，使其符合我国物业管理服务业的发展需求。

参考文献： 1.夏善胜：《物业管理法》，北京：法律出版社，2003年版。2.梅新和、尹卓：《物业管理案例精点》，北京：法律出版社，2006年。3.赵丹凌：《我国居住物业服务收费制度研究》，硕士学位论文，四川大学法学系，2006年。4.张虹：《居住性物业管理费拖欠间题透析及应对》，《武汉职业技术学院学报》第5卷第3期，2006年 5.饶杰：《物业管理收费理论问题研究》，硕士学位论文，华中师范大学法学系，2006年。6.马克力，王磊，罗海燕：《物业管理纠纷》,北京：法律出版社，2007年，第139，136,145页。电子文献类 1.莫文：《关于建立物业服务收费新机制的思考》，2007年9月15日，http://www.xiexiebang.com/article/default.asp?id=46480，2009年12月4日。

第五篇：物业公司有权公示拖欠物业费的业主吗

物业公司有权公示拖欠物业费的业主吗？

2014-12-12

收缴率大关日益逼近，对于催费的同学们来说，“人世间最遥远的距离，不是吃切糕、喝茅台，而是钱就揣在他兜里，硬是不交物业费”。业主不交费，物业公司就出现现金流不济。收费指标完不成，物业小伙伴的考核就没有着落。于是乎各种“任务到人”、“每天看板”纷纷出台，收费小伙伴们任务在身了，不能不去跟各种欠费业主讲道理，讲各种道理，谈各种感情，拿出无尽的柔软，耐心倾听欠费业主们泛起千年沉渣，搅起万年旧事，提各种要求，小伙伴们于是乎只能一件件说问题，一件件许承诺，一户户清欠缴……,使出浑身解数，冲刺到财政年的最后一秒。如果对比各种收费方法，最苦逼的，应该是门口蹲守。最不得已的，还得算是提起诉讼。最有争议的，莫过于公示欠费业主名单。为何争议？能否定纷止争？今天单就此事和大家说道说道：

家住某小区的陈女士反映，其所在小区一些住户没有按时缴纳物业服务费，物业公司就将欠款人的姓名、房号、欠款金额等在小区内张榜公布，而陈女士就是被曝光的一员。陈女士表示，没有按时交纳物业服务费虽然不对，但物业公司这样做很不妥，业主不缴纳物业费，往往是出于很多原因，物业不分青红皂白的公布，让邻居现在带着有色眼镜看自己，严重侵犯了小区住户的名誉权。那么，物业公司的做法是否涉嫌侵犯该小区业主的名誉权？

最高人民法院的司法解释，对于“是否构成侵害名誉权的责任，应当根据受害人确有名誉被损害的事实、行为人行为违法、违法行为与损害后果之间有因果关系、行为人主观上有过错来认定”。从上述案例分析，陈女士等小区业主的名誉确实因为此事实受到了一定的损害，物业公司的做法会使小区内的其他业主对他们的品行、信誉等产生怀疑，甚至会影响其所处的社会地位。物业公司公示欠款人名单的目的就是迫使业主因为担心名誉、名声受损而付款，所以物业公司具有损害小区业主名誉权的主观恶意。

所谓隐私权是指公民个人生活中不愿意公开或为他人知道的秘密，包括姓名、住址、电话等。物业公司未经业主同意，擅自公布他人的隐私材料已经侵犯了业主的隐私权，即使未公布业主姓名，在仅公布房号的情况下，也涉嫌侵权。

物业费是物业公司提供服务的兑价，物业费本质上是一种众筹，不缴费业主侵害的归根结蒂是缴费业主的利益。收取物业费方法上可以请业主委员会代为收取，司法上也提供了救济手段，本来正当、正义的行为，如果因为使用了不合法的手段，即使达到目的，也让物业人的职业荣誉蒙诟，甚至可能引发不必要的纠纷。物业费收取再难，作为物业人的底线不能破，那就是我们是守法经营的，是站得住脚的。