业主拒缴物业费措施

第一篇：业主拒缴物业费措施

浅谈业主拒交物业费的几种形式及应对措施

拖欠物业服务费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”。但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。

解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。

根据自身的工作经验，我们粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况：

1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等拒交物业费；

2、因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等原因拒交物业费；

3、因为没入住，以房屋空置、未收房为由拒交物业费；

4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费；

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

处理拒交的具体应对谈判技巧和催收办法：

一、因工程问题拒交的应对方法和措施：从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》《物权法》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释，一是虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴。因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。三是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用。四是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。五是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过如上沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首行可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴。

二、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施：业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形：

1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的【公共区域】，即负责对物业区域规划的公共区域内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施设备的看管及消防管理工作。一般而言，物业服务合同之秩序维护防范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家私有部分的财产保管则不在公共秩序维护范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡逻检查，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。在此需要特别说明的是公共秩序维护义务只能对社会秩序稳定起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的公共秩序维护义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生？反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃事件的出现，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应承担相关责任；

2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。

三、房子空置也要交物业费：

【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

1、解读最高院介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

2、目前现状，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。对此，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订【业主委员会成立以后，物业合同的签订时物业公司与业主委员会签订】，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

3、《物权法》第六章第七十条 明确规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条又做出补充规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。基于此规定，物业区域内的公共设施设备归属全体业主所有，业主对公共设施设备有共同管理的权利，所以单个业主不得已以放弃该管理权而拒交物业费。

第二篇：拒缴物业费成被告

家中被盗不缴费 法院判决也不理业主拒缴物业费被

拘留15天

长江日报讯（记者李亦中）武昌欧景苑小区一业主周某以家庭被盗为由，拒缴物业管理费。法院判决其应缴物业管理费后1年多仍不执行，武昌区法院昨日对其采取强制措施，作出行政拘留15天的决定。周某之妻严某昨日下午向本报反映，他家没缴物业管理费，被小区物业告了，当日上午，她丈夫进了武昌区法院后就没有回来，打电话才得知人被法院拘留了。

严某介绍，他们2005年入住小区，对小区管理很不满意，曾就小区内卫生环境差向物业反映，但物业未能处理。去年3月，她家被盗，损失3万余元，案件至今未破。物业公司未能给业主提供安全的治安环境，所以她家拒缴物业管理费。

武昌区法院执行局负责人介绍，周某家2005年7月起至2011年8月间未缴物业管理费，小区物业公司去年将周某告上法庭。去年8月，武昌区法院判决周某向小区物业公司支付物业管理费2300余元。宣判后，周某既未申请上诉，也一直拒绝支付物业管理费。今年8月，小区物业公司向武昌区法院申请强制执行，武昌区法院向周某下达了强制执行通知书，周某置之不理。昨日上午，武昌区法院传唤周某，要求周某履行法院裁决的义务，但周某表示，他家的事情没有得到解决（即被盗案件未破），不缴物业管理费。武昌区法院于是依法对其作出行政拘留15天的决定。

周某妻子对此愤愤不平，自己家被盗，明明是受害者，反而被拘留。

律师说法>>> 不满物业 业主可起诉北京盈科武汉律师事务所律师郁鸿生解释，只要物业公司提供了物业管理服务，业主就必须按合约缴纳物业管理费，不得以任何理由拒缴。小区物业管理不到位，业主可以取证，另行起诉物业公司，而不能作为拒缴物业管理费的理由。

第三篇：元旦起业主拒缴物业费将被列入失信名单

元旦起业主拒缴物业费将被列入失信名单（福建）

泉州晚报

自2007年1月1日至今年年底，《福建省物业管理条例》（以下简称“旧《条例》”）已施行12年。期间，随着经济发展，我省物业管理活动发生巨大变化。今年9月30日，《福建省物业管理条例》（以下简称“新《条例》”）获福建省十三届人大常委会第六次会议表决通过，将于2019年1月1日起施行。

新《条例》与旧《条例》相比，有哪些新变化？对泉州市民乃至整个物业行业，又有何影响？昨日，在丰泽区住建局举办的培训会上，参与新《条例》起草的中国物业管理协会副会长林常青对物业管理中的焦点问题进行解析。

小区遛狗必须束犬链 违规将受治安法处罚

“新《条例》是根据近年来物业管理过程中出现的新矛盾、新问题，对2007年施行的我省物业管理条例的修订。”林常青介绍，新《条例》由省人大常委会2016年牵头组织起草，历时3年，通过各方座谈、调研走访、专家论证、问卷调查、公开征求意见等多种方式，集民智纳民意，对物业管理的一些制度进行既符合实际又大胆创新的设计和安排，切实提高了立法质量。比如，新《条例》针对业主饲养犬只进行详细规定，即业主、物业使用人饲养犬只的，不得干扰他人正常生活，不得破坏环境卫生和公共设施；携犬出户时，应当束犬链牵引，携大型犬出户时，还应当为大型犬配戴嘴套。

如果业主、物业使用人饲养犬只干扰他人正常生活，破坏环境卫生和公共设施，或者携犬出户时未束犬链牵引、未为大型犬配戴嘴套的，依照《中华人民共和国治安处罚法》等法律、法规的规定予以处罚。

停车位不得只售不租 只能售予本小区业主

“本小区停车位明明还有空余，开发商只售不租，没有买车位的业主只得挤占绿地、消防通道；本小区停车位售罄，业主便到附近小区购买停车位。”林常青表示，此类行为在新《条例》中将不被允许。

新《条例》规定，物业管理区域规划设置的机动车车位（库）应当首先满足业主需要。建设单位不得将车位（库）出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

乡镇政府或街道办事处 对老旧小区提供物业服务

记者了解到，我市部分老旧小区存在未聘请物业企业，由业委会自管，或直接由街道办、居委会管理。在此情况下，业主或对管理服务水平不满，或意识不高，管理方收取物业管理费用成为难题。近年来，我市推动对老旧小区进行软硬件提升，老旧小区的改造和管理，成为市民关心的焦点问题。

“现《新条例》明确了，未实施业主自行管理又未聘请物业服务企业的住宅小区，由乡镇人民政府或街道办事处组织实施环境卫生、电梯日常维保、秩序维护等基本物业服务，所需费用由物业使用人承担。

同时，电梯、消防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。”他分析，这为乡镇政府、街道办、居委会进行物业管理提供立法依据，并规定，管理的受益业主、物业使用人应承担相应的费用。

公共收益归全体业主 物业收取管理费不超30%

小区里产生公共收益的包括小区停车费、电梯广告费、智能快递柜管理费等，而旧《条例》里只对公共场地车辆停放收取场地使用费进行相关规定。因此，小区共有部分经营收益不透明、不公开是物业纠纷中业主诟病物业的一大理由。

新《条例》对公共收益的去处有了详细规定，即物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。物业服务企业只能收取经营管理费用，且费用支出不超过公共收益的30%，其余部分在前期物业服务期间，应当存入专项维修资金专户，业主大会成立后，应存入业主大会或者业主委员会专用账户。经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

10种紧急情况申请公维金 5个工作日内完成审核

本报曾多次报道我市小区电梯老化“毛病”频出、建筑外墙瓷砖脱落、消防设施设备老化成“摆设”等问题。

新《条例》规定，在出现共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏，电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行，建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险，消防、安防等建筑智能化系统出现故障等10种紧急情况下使用专项维修资金，代管单位自收到申请之日起五个工作日内完成审核；经审核符合拨付要求的，代管单位应当及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；逾期不审核的，视为同意。

业主拒缴纳物业费 将被列入失信名单

对不缴纳物业费的业主，新《条例》细化了相应措施，即对于对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。业主违反本条例规定，无正当理由拒不交纳物业服务费，且拒不履行经人民法院司法确认的调解协议，或者拒不履行人民法院生效判决的，作为失信行为记入个人征信系统。

第四篇：屋顶漏水不能拒缴物业费

屋顶漏水不能拒缴物业费

尾房网2004-10-11 11:29:00

张律师：1998 年，我买了一套独栋别墅。1999 年交房后没多久，我发现屋顶渗漏，物业公司帮我进行了一次屋顶大修。一年后，同样的问题再次出现。自2000 年起至今，物业公司数次派人上门维修，但屋顶渗漏问题始终未能彻底解决。物业公司说，超过房屋保修期后的维修费用由我承担。为此，我因屋顶渗漏没有修好拒绝缴物业费。物业公司多次发出催款通知，我的答复是渗漏问题不解决，我就不缴物业费。近日，物业公司告到法院，要我缴拖欠的物业费。来信请问，就我的情况而言，屋顶渗漏由谁负责维修？我拒缴物业费的理由在法律上能站住脚吗？

市民王先生王先生：屋顶渗漏属于房屋质量问题。你是否可以此为由拒缴物业费，关键要看屋顶渗漏能不能构成你有效的抗辩理由，这需要先明确房屋质量保修的两个法律规定。

首先，房屋质量保修责任由谁承担、保修期是多长？根据国家及本市有关规定，在房屋交付时，开发商应向购房者提供新建住宅质量保证书。质保书详细记载了房屋各个部位的保修期限。在保修期限内，购房者正常使用情况下出现的房屋质量问题，开发商需承担免费维修责任。根据现行规定，屋顶防水的保修期是五年，但在你购房时，屋顶防水保修期的规定仅是自交屋之日起两年。根据“法不溯及既往”的原则，你适用两年的保修规定。

从来信反映的情况看，物业公司实际上是受开发商委托进行维修的。根据民事委托行为的基本原则，受托人行为的法律后果由委托人承担。也就是说，物业公司对你房屋进行维修的法律后果由开发商承担。如果维修达不到质量要求，你仍可以要求开发商承担相关责任。

其次，保修期满后，屋顶渗漏应由谁负责维修，费用由谁承担？一般来说，屋顶属于住宅共用部位。《上海市居住物业管理条例》第38条规定，“住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支。”可见，超过保修期后的屋顶渗漏维修，应当由整幢住宅业主按比例承担费用。由于你购买的是独栋别墅，业主只有你一个人，所以保修期满后的屋顶渗漏维修费用由你一人承担。如果有维修资金的话，维修费用可从维修资金中列支，但实质上还是由你一人承担。在你独自承担维修费用的情况下，你可以自行选择是委托物业公司来帮你维修，或是委托其他专业公司维修。

在搞清楚上述两个问题后，可以得出如下结论：在房屋保修期内出现的屋顶渗漏问题，你应当与开发商进行交涉以维护自身合法权益；保修期满后出现的屋顶渗漏问题，物业公司可以接受你的委托进行维修，但物业公司并没有法定义务为你进行免费维修。据此，屋顶渗漏并不能构成你不拒缴物业费的有效抗辩理由。你的理由在法律上站不住脚。

第五篇：物业费纠纷业主答辩状

物业费纠纷业主答辩状

来源：大象填海：日期：2008-12-05

答辩状

答辩人：孙**，女，1953年2月7日出生，住所地为沈阳市沈河区青年大街**室。

答辩人就沈阳市**物业有限责任公司诉答辩人物业管理纠纷一案答辩如下：

一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。

原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：

1、不履行制止并报告不法行为义务。

2003年6月8日颁布的《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”沈阳电业房屋开发有限公司与原告于2003年5月签订的《物业管理委托合同》第十八条第二、三款约定：“对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，进行教育制止，提请有关部门处理。业主和物业使用人违法本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、处罚等措施。因此，原告负有制止并报告不法行为的义务。

根据规划审批，答辩人所居住的166#大楼一至四层是商业用房，五楼至顶层为住宅用房。答辩人居住在29层，但楼上却被租赁给了一家模特公司用于商业经营、模特训练等。模特公司的装修改变了房屋的建筑主体构造，使整个建筑存在安全隐患。而且更加严重的是，模特公司的经营行为、走“猫步”的噪音对退休在家的原告造成了巨大的影响，严重影响了原告的正常生活。根据法律规定以及合同的约定，原告应当制止模特公司的违法行为。但是，在答辩人多次要求原告采取妥善措施解决以上问题的情形下，原告敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。自03年至今，模特公司已经在答辩人的楼上经营了4年。

2、不履行安全保卫义务。

沈阳**房屋开发有限公司与原告于2003年5月签订的《物业管理委托合同》第十九条第六款约定：“乙方须按下列约定，实现目标管理。实行保安制度，每天巡查15次，固定设岗两个，保安设备、监控设备24小时运行。”但是，原告从没有按照合同约定运转监控设备，给居民居住安全造成了隐患。

3、不履行维护公用设施的义务。

沈阳**房屋开发有限公司与原告于2003年5月签订的《物业管理委托合同》第六条、第七条明确约定了原告负有维护公共设施的义务。但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。防盗门出现故障后，原告不维修。过去居民都是刷卡进门，读卡器、防盗门出现故障后，原告不修复，致使防盗门形同虚设。答辩人所在29层的电梯间门锁被原告员工撬掉后，原告没有维修过，至今仍然在那里空敞着，给整个大楼的安全造成了威胁。

4、不维护消防设施，甚至破坏消防设施。依据消防法律法规的规定和《物业管理委托合同》，原告应当保障消防设施设备运转正常。原告非但不履行该项法定义务，甚至破坏消防设施，使整个大楼的消防安全得不到保障。

5、原告无故撤离大厦，不履行物业服务义务。

根据2005年7月的电业园大厦业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》的约定，原告提供物业服务的期限应当截至到2008年7月。但是，原告在2007年7、8月份，未经通知并取得同意，擅自撤离电业园大厦，给大厦居民生活造成了极大不便。

6、原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。原告并未按照合同约定制定大厦业主文明公约。

二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。

因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。

因此，请求法院驳回原告诉讼请求。

此致

沈河区人民法院

答辩人： 二〇〇七年十一月五日

答 辩 状

答辩人AAA针对原告的诉讼请求，答辩如下： 一

答辩人认为SSS物业公司并不是本案的适格原告。

根据合同法律关系的相对性原理，与答辩人签定前期物业管理服务协议书的是大连SSS房地产开发有限公司，即使根据该协议书的约定向答辩人主张权利，其主张人必须是合同的相对方大连SSS房地产开发有限公司，不应为协议书以外的第三人。原告应向答辩人出示相关证据证明其对“KKK”进行物业管理具有合法性。并出示国家行政管理部门的相关手续，以证明其具有符合法律及行政法规规定的进行物业管理的资质、经营性收费许可等。二 关于物业费的问题

1.〈物业管理服务协议〉根据其合同性质应为双务合同。双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，业主完全有权按〈合同法〉的相关规定行使抗辩权利。其是对物业管理公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为，2.“KKKK”小区是一个实行封闭式管理的小区，关于这一点从答辩人与大连SSS房地产开发有限公司签定的〈物业管理服务协议书〉中就可以确定。但答辩人居住的０号楼却不在小区封闭管理的范围之内，是该小区唯一一栋楼梯口面对小区外的建筑。楼梯口面对公交车终点站，关于6号楼的物业管理问题，业主在06年至今多次找开发公司及物业公司要求解决，物业公司领导答复向总公司反映０号楼问题，对物业费进行协商。在协商过程中物业公司并未将结果履行告知义务，突然将答辩人起诉，并主张高额滞纳金，其行为违反了〈民法通则〉的诚实信用原则。

3.原告向答辩人所主张的物业管理费中所包含的收费项目中主要应为保安费、保绿费、保洁费以及管理费。对于保安费，由于6号楼楼梯口在小区外，直接面对海口路，离小区入口30多米远，楼道内经常会有陌生人进入，作为答辩人根本就没有可能得到物业的保安服务。对于保绿费，6号楼前既没有绿地，也没有假山，答辩人也不属于在小区内居住的居民，因此对于该项费用原告也无权向答辩人主张。对于保洁费，０号楼楼道内尽管进行了卫生清扫，但扶手、地面及玻璃灰尘遍布，垃圾清理不及时。对于管理费，由于０号楼临街，导致一楼全部商用，管理混乱，时常发生打架事件，严重影响答辩人的日常生活。同样一个小区，同样的业主，同样的物业费标准，但是却得到不同的物业服务，答辩人认为０号楼的物业费也按06元/每平方米收取，违反了我国民法的公平原则，应给予适当减免。4.因物业费约定是按季度收取。答辩人认为2005年7月以前的物业费已经超过法律规定的诉讼时效，原告无权主张。三 关于滞纳金问题

1.答辩人及6号楼业主从2006年开始就不断与物业公司就物业管理问题进行协商，在物业公司对物业管理方式及物业管理费并未给出正式答复并告知时，以答辩人未按时交纳物业费主张滞纳金是没有法律依据的。

2.根据答辩人与SSS房地产开发公司签定的〈物业管理服务协议书〉第四条第三项规定，原告主张滞纳金或向人民法院起诉是只能选择其一的，也就是原告如果根据该协议起诉到人民法院，就表示其放弃了主张滞纳金，在物业使用守则中对此做了更为详细的表述。因此，原告起诉也就是自愿放弃主张滞纳金。

答辩人：AAA 2007.5.17 房屋质量有问题可以不交物业费吗

上海房地产律师团队，处理过多种类型复杂房地产纠纷(居间协议纠纷、定金合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、动迁房买卖纠纷、售后公房纠纷、农村房屋买卖纠纷、房屋拆迁纠纷、租赁合同纠纷等),具有丰富的诉讼实务经验。

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王律师手机：*** 说明：本案例仅供参考

因房屋质量存在问题，住户拒交物业费，被物业公司告上法庭。近日，上海市黄浦区人民法院审结这样一起物业纠纷，住户因不可归责于物业公司的理由拒绝交费而输了官司。

法院审理查明，被告石某等三人是上海长峰馨园的业主，房

地产登记簿记载房地产权登记核准日期为2007年9月28日。2006年6月，原告上海长峰物业管理有限公司受第三人上海南峰房地产开发有限公司委托对长峰馨园进行物业管理，双方签订了《前期物业管理服务合同》。

2007年9月19日，三被告办理物业进户手续，在楼宇验收交付书上签字，承诺按预售合同约定的标准缴纳物业管理费，并向原告支付同年10月至12月的物业管理费821.70元。12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停车费1200元。

2008年12月25日、2009年12月16日，原告分别向三被告以挂号信方式发出《物业管理费催缴通知》，要求三被告支付欠缴物业管理费，但三被告未履行缴费。

2009年1月19日，三被告委托律师向第三人发出律师函，函称因三被告自2007年12月18日入住购置房屋，该房屋存在诸如厅过道裂缝、冲淋房水管破裂、过道及书房墙面渗水起泡等质量问题，经与第三人反映交涉，虽经第三人派人维修但未彻底解决。要求第三人收到律师函后十五天内，与业主协商并主动解决质量问题，否则将通过诉讼途径追究第三人违约及赔偿责任。

2009年2月27日，第三人向三被告出具情况说明，称因房屋装修问题，现未修复，该房屋的物业管理费及停车费现暂不支付，待装修问题解决后，该房屋业主将物业管理费及停车费一并付清。装修问题未解决期间，该房屋业主依旧使用原停车位。

今年1月18日，三被告致函第三人，就房屋质量问题进行重申，并提出相应赔偿要求。

今年1月21日，第三人回函三被告，函称第三人出具情况说明系表明诚意解决问题的态度，但待第三人联系装修方上门修复时，业主方却将装修方拒之门外，致相关装修瑕疵未能修复。三被告不能因装修瑕疵而拒付物业费，亦不能以第三人出具的情况说明为盾牌而不履行义务。有关房屋质量问题，双方可按合同约定协商予以解决。

因三被告自2008年1月起开始不支付物业管理费，原告经多次发书面催款通知，但三被告仍不支付。今年5月6日，原告诉至法院，要求三被告立即支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物业管理费共计7600余元，并支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息900.13元。

法院审理认为，原告与第三人系各自依法登记设立的企业法人，对外依法独立享有民事权利和承担民事义务。三被告提出的第三人出具情况说明对原告具有约束效力的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。根据前期物业合同及现行的物业服务合同的相关约定，三被告负有按时向原告交纳物业费的义务，原告按约定履行了物业合同相关义务，三被告不得以非归责于原告的理由抗辩拒绝履行。原告要求三被告支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物业管理费的诉讼请求，法院予以支持。考虑到三被告房屋存在质量问题的实际情况，第三人虽不能取代原告行使权利，三被告抗辩在法律关系指向上存在偏差，但鉴于三被告拖欠物业管理费客观上存有原因，法院酌情对三被告承担逾期利息起算时点予以适当调整。至于三被告因房屋质量所产生的相关损失，可依法另案向第三人主张权利。

法院经审理作出判决，三被告支付原告自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物业管理费人民币7600余元，并支付自2010年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息。