业主拒缴物业服务费被拘留15日[大全]

第一篇：业主拒缴物业服务费被拘留15日[大全]

业主拒缴物业服务费被拘留15日

[ 发布日期:2013-12-01 10:33:27 | 浏览:1849次 ]

长江日报讯（记者李亦中）武昌欧景苑小区一业主周某以家庭被盗为由，拒缴物业管理费。法院判决其应缴物业管理费后1年多仍不执行，武昌区法院昨日对其采取强制措施，作出行政拘留15天的决定。

周某之妻严某昨日下午向本报反映，他家没缴物业管理费，被小区物业告了，当日上午，她丈夫进了武昌区法院后就没有回来，打电话才得知人被法院拘留了。

严某介绍，他们2005年入住小区，对小区管理很不满意，曾就小区内卫生环境差向物业反映，但物业未能处理。去年3月，她家被盗，损失3万余元，案件至今未破。物业公司未能给业主提供安全的治安环境，所以她家拒缴物业管理费。

武昌区法院执行局负责人介绍，周某家2005年7月起至2011年8月间未缴物业管理费，小区物业公司去年将周某告上法庭。去年8月，武昌区法院判决周某向小区物业公司支付物业管理费2300余元。宣判后，周某既未申请上诉，也一直拒绝支付物业管理费。今年8月，小区物业公司向武昌区法院申请强制执行，武昌区法院向周某下达了强制执行通知书，周某置之不理。昨日上午，武昌区法院传唤周某，要求周某履行法院裁决的义务，但周某表示，他家的事情没有得到解决（即被盗案件未破），不缴物业管理费。武昌区法院于是依法对其作出行政拘留15天的决定。

周某妻子对此愤愤不平，自己家被盗，明明是受害者，反而被拘留。律师说法:

不满物业 业主可起诉

律师解释，只要物业公司提供了物业管理服务，业主就必须按合约缴纳物业管理费，不得以任何理由拒缴。小区物业管理不到位，业主可以取证，另行起诉物业公司，而不能作为拒缴物业管理费的理由。

第二篇：业主拒缴物业费措施

浅谈业主拒交物业费的几种形式及应对措施

拖欠物业服务费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”。但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。

解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。

根据自身的工作经验，我们粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况：

1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等拒交物业费；

2、因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等原因拒交物业费；

3、因为没入住，以房屋空置、未收房为由拒交物业费；

4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费；

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

处理拒交的具体应对谈判技巧和催收办法：

一、因工程问题拒交的应对方法和措施：从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》《物权法》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释，一是虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴。因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。三是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用。四是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。五是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过如上沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首行可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴。

二、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施：业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形：

1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的【公共区域】，即负责对物业区域规划的公共区域内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施设备的看管及消防管理工作。一般而言，物业服务合同之秩序维护防范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家私有部分的财产保管则不在公共秩序维护范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡逻检查，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。在此需要特别说明的是公共秩序维护义务只能对社会秩序稳定起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的公共秩序维护义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生？反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃事件的出现，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应承担相关责任；

2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。

三、房子空置也要交物业费：

【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

1、解读最高院介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

2、目前现状，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。对此，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订【业主委员会成立以后，物业合同的签订时物业公司与业主委员会签订】，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

3、《物权法》第六章第七十条 明确规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条又做出补充规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。基于此规定，物业区域内的公共设施设备归属全体业主所有，业主对公共设施设备有共同管理的权利，所以单个业主不得已以放弃该管理权而拒交物业费。

第三篇：物业服务费催缴方案

物业服务费催费方案

一、目的

规范小区物业费催缴工作，实行责任到人，确保物业费正常收取。

二、职责

1、项目经理/客服主管负责监督员工的服务行为；

2、全体员工负责按照本规程开展催缴工作。

三、催费工作流程

1、首先发放缴费通知予各单元门禁处（告知业主在年前交费有内衣礼品赠送）；

2、楼管根据对自负责区域进行首次电话催缴（一周内完成）；

3、首次电话催缴结束后，进行情况分类：（一天内完成）；

4、前台用短信群发进行催缴，并制作《物业费催费记录表》；

5、对业主实际情况进行分类，根据欠费类别，针对性采取二次电话/上门催缴措施（每天进行）；

A、近期交纳类：业主明确具体交费日期

B、暂未明确类：暂时无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机、无信号等）

C、无法联系类：停机、空号、错号或长期关机

D、异地出差/居住类：长期在异地出差，短时间内无法回来 E、特殊拒交类：因配套设施不完善、服务不足及其他原因拒绝交费

6、根据分类采取措施 A、近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒； B、暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类； C、无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同时采取上门催缴方式；

D、异地居住类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇款方式交纳费用；

E、特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向客服主管进行反馈，由客服主管指导其催缴措施；

7、客服主管每日监督检查各楼管《催缴记录表》，及时纠正楼管在催缴期间的不足之处；

8、客服主管每周召开物业管理综合服务费催缴总结例行会议，贯彻执行“催缴工作奖罚制度”

四、催费流程具体操作说明

1、电话、短信联系业主确定交费时间；

2、在缴费的约定时间内未来交费的业主，客服部对其进行数量统计及情况分类，并编制《物业费催缴记录表》；《物业费催缴记录表》须明确以下内容：房号、业主姓名、联系电话、欠费金额；

3、客服主管根据欠费数量及欠费催缴疑难程度，平均分配给楼管、前台、秩序、工程，明确每位员工的催缴工作量；

4、催缴前，必须将分配到各自负责的《物业费催缴记录表》进行全面了解，核查其欠费户是否存有历史遗留问题。注：根据催缴经验总结，部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题，为使楼管能及时应对，促进催缴工作有效，因此，楼管必须在催缴前先了解其是否存在历史遗留问题。

5、催缴前，必须查询费用是否交清，以免误催，招致业主反感。将已过来交纳费用的业主，需及时在自己的《物业费催缴记录表》上作记号，表示已缴纳，防止今后每次催缴时发生误催，引起业主反感；

6、催缴中楼管进行首次电话催缴时应以提醒为主。规范用语：您好！我是碧桂园物业的XXX物业服务中心，您是X栋X单元X的业主吗？您2015年的物业费需要缴纳，在年前缴纳的，我们会有礼品赠送。您具体能在几月几日到管理处来？ 楼管及时将通话情况详细记录在《物业费催缴记录表》上，注明业主回馈信息、致电时间、致电人；

7、物业服务中心必须一周内完成第一次电话催缴工作后，将《物业费催缴记录表》按要求进行分类如下：

（1）近期交纳类：业主已明确具体交费日期

（2）暂未明确类：业主无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机）

（3）无法联系类：停机、空号、错号或长期关机

（4）异地出差类：业主长期在异地出差，短时间内无法回来（5）特殊拒交类：业主因配套设施不完善、服务不到位等原因拒绝交费

8、根据欠费类别，重新编制《物业费催缴记录表》，有针对性采取二次电话/上门催缴措施：（1）近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒

（2）暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类

（3）无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同期采取上门催缴

（4）异地出差、居住类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇款方式交纳费用

（5）特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向客服主管进行反馈，由客服主管指导其催缴措施

9、每周催缴次数不得少于3次。每天最佳催缴时间9：30（周末10：30）——12：00、15： 00——18:00；每周客服部召开“物业费催缴总结例行会议”，讲评本周物业费催缴力度及不足之处，共同探讨催缴的最佳措施，推广行之有效的催缴方式。

10、对于上述正常催缴方式无效的业主将更换催缴的时间，在催缴期间，如业主不接听电话的催缴间隔为每30分钟一次；

11、在发放律师函限定的时间内仍然未交费的，采取不记名公示警示业主。将催缴情况详细记录在《物业费催缴记录表》内，由项目经理当天检查并签字确认。在公示期（一周）内仍然未来交费的业主，项目经理将具有代表性的欠费大户上报总经理，由总经理根据实际情况对该部分欠费业主进行法律诉讼。、《物业费催费记录表》所记录内容：欠费、序号、房号、业主姓名、联系电话、金额、第一次、第二次、第三次的催缴日期、备注催缴责任人。

第四篇：物业服务费减免协议

东菱•城市新地物业管理费减免协议书

甲方：安徽东菱置业有限公司 乙方： 身份证号码： 电话： 通讯地址：

乙方于年月日购买甲方出售的东菱•城市新地小区的住宅一套：幢单元号，建筑面积㎡。（最终以产权登记部门实测面积为准）并于年月日向甲方支付首付款/总房款￥元整，大写：仟佰拾万仟佰拾元整。

根据甲方现行购买优惠政策，乙方可以享受一年的基本物业服务费（不含公共能耗费）免缴政策，遵循平等、自愿原则，甲、乙双方达成如下协议：

1．乙方可以享受壹年基本物业服务费（不含公共能耗费）免缴优惠,到期后按实际物业管理费标准缴纳。

2．该优惠兑现起始日期以交房之日起开始计算，减免标准暂按每平方米建筑面积0.80元/月（不含公共能耗费）执行。【最终基本物业服务费标准（不含公共能耗费）以滁州市物价部门的批复为准】

3．该优惠对应房号、业主姓名与《商品房买卖合同》一致，不以将来入住人为准，且该优惠仅限“减免基本物业服务费（不含公共能耗费）”，而不以抵扣房款、折现等其它形式兑现。

4．此协议做为享受该优惠及到物业管理处办理相关手续的唯一凭证，遗失不后补且不能享受该优惠。

5.乙方减免的物业费由甲方支付给物业管理公司。6．本协议一式叁份，甲方壹份，乙方壹份，东菱•城市新地小区物业管理公司壹份；经甲乙双方签字（盖章）后生效。

甲方：乙方：

签章：签章：

签署时间：年月日签署时间：年月日

签约地点：东菱•城市新地营销中心

第五篇：物业服务费案再审申请书

再审申请书

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：**，男，汉族，1984年3月29日出生，经商，**，联系方式：**。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：**市**物业有限公司，住所地**。法定代表人：**，电话号码李涛

申诉人因与被申诉人物业有限公司物业服务合同纠纷，不服**市中级人民法院于2020年5月25日作出的（2020）湘04民终854号民事判决书，现向湖南省高级人民法院申请再审。

再审请求：

一、依法撤销**市中级人民法院作出的（2020）湘04民终854号判决书及**市**区人民法院作出的(2019)湘0406民初2356号判决书，并依法改判。

二、本案诉讼费用由被申请人承担。

事实与理由：

一、一审法院审判程序严重违法

被再审申请人**市**物业有限公司其代理律师**与本案一审**市**区人民法院代理书记员**是堂姐妹关系，违反了最高人民法院专门针对审判人员严格执行回避制度和最高人民法院关于审判人员在诉讼活动中执行回避制度若干问题的规定（法释〔2011〕12号）。据此，二人系三代以内的旁系血亲关系，属于近亲属关系范畴，但一审法院在开庭时未告知再审申请人此二人系堂姐妹关系，**本人亦未自行回避,二审法院认定二人并非近亲属，明显不当。

通过公开法律文书查询得知，从2014年到2020年，**区人民法院代理书记员**参与庭审的被申请人**物业民事案件其中有26件，均由律师**作为被申请人**物业的诉讼代理人，涉案金额高达80 787 563.12元。

二、一审、二审法院认定申请人支付的物业费起止时间错误

1.一审审混淆了房屋所有权的取得与物业费缴纳两个不同的概念，属于逻辑错误

2013年1 月25日，东成公司与**签订了《商品房买卖合同》，合同约定:出卖人应当在2013年12月31日前将本合同约定的商品房交付给买受人。并约定2013年12月31日前将本合同约定的商品房交付给被告。申请人申请了银行贷款，于2013年3月26日贷款发放到位并办理了房屋抵押，办理抵押日期为2013年3月26日。一审法院便认为从办理抵押日起，申请人**在法律事实上已取得该房屋的所有权。据此推定申请人须从取得所有权次日起（2014年1月1日）起算支付物业费（8515.40元）。

申请人认为一审法院犯了严重的逻辑措施，取得案涉房屋所有权，与缴纳物业费属于两个不同的范畴。东成公司基于违规建设等各种原因未能办理在约定的时间内未能向申请提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，开发商东成公司因房屋质量一直未能通知申请人交付房屋，直到2018年5月19日，申请人迫于住房困难不得不提出收房申请，而此时的东成公司早已资不抵债，已经委托被申请人（**物业）交房，申请人是通过被申请人处拿到收房钥匙。根据《物业服务收费管理办法》第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。因此，一审法院以合同约定的交房时间（2014年1月1日）起算物业费于法无据。

2.二审法院举证责任分配错误

根据《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，即当事人在民事诉讼中对自己所主张的事实，有提供证据加以证明的责任。本案中，申请人已举证证明2018年5月19日收房并拿到房门钥匙，被申请人对此予以否认，此时，举证责任就转移到被申请人，其必须提出证据加以证明，包括向法院提供收房通知书及其签收时间等，否则，被申请人要承担举证不能的法律后果。二审法院认定“其亦无充分证据证实收房时间系2018年5月19日，故一审以上述《商品房买卖合同》约定的交房时间即2013年12月31日认定为收房时间，并认定自2014年1月1日上诉人应开始向被上诉人缴纳物业费并无不当”，此举证责任分配违背了《民事诉讼法》关于举证责任分配的立法初衷，无疑加重了申请人的举证责任。

3.二审法院以物业服务费（编号：0019807）收款收据进行推断不符合逻辑，认定事实错误。

二审法院认为，“申请人向一审法院提供了收款收卷，可以证实上诉人交纳了2014年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费4306元”。在申请人与被申请人关于收房时间发生严重分歧在情况下，申请人认为从2018年5月19日收房在情况下，再交纳2014年至2015的物业费，明显不符合常理，因此，上述物业费的交纳时间期限系被申请人自行添加系清理之中。关于该举证责任，二审法院强行分配给申请人，明显不当。

三、被申请人擅自提高水费价格，申请人有权拒绝缴纳物业费，对此二审法院适用法律不当

二审法院认为“被上诉人收取二次供水费用过高的问题……但以拒绝交纳物业费于法无据”，二审法院故意回避被申请人收取过高供水费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。

另根据《湖南省物价局 湖南省住房和城乡建设厅关于印发<湖南省城市供水价格管理办法>的通知》第二十二条 鼓励城市供水企业逐步推行统一的二次供水管理，二次供水设施建设或改造后交由供水企业管理的，运行维护费用计入供水企业成本。对暂未统一二次供水的居民住宅及其它高层楼宇供水，可根据实际加压电费计算加价标准，报当地价格主管部门备案后执行。衡发改价服〔2017〕29号文《关于进一步明确物业服务二次供水加压电费收费有关问题的通知》中第3条：二次供水加压设施未单独安装计量电表和水表的，以及没有经过物业服务企业和业主委员会或业主代表参与共同核实相关数据的，不得收取二次供水加压分摊电费。**市**物业拒不进行实际加压电费，其收取水费公式为：3．02元＋3．02x0．08＋0．588元＝3．85元（实收3.86元1方）。

本案中，2016年4月26日被申请人与东洲水岸业主委员会签订《物业管理服务合同》，其中约定:电梯房二次供水价3.20元/吨，2019年4月20日，业委会再次与被申请人签订了《东洲水岸物业管理服务合同》，其中约定电梯房二次供水价按3.76元/吨计收。

据此，被申请人擅自提高二次供水价格，严重损害了全体东洲水岸业主的合法权益。作为业主，根据上述法律规定，有权拒交物业费进行抗辩，因此，二审法律适用法律明显不当。

综上所述，本案一、二审判决认定的事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，申请人恳请贵院支持再审诉请。

此 致

湖南省级人民法院

再审申请人：**

2020年9月