老厂房改建的红坊创意园

第一篇：老厂房改建的红坊创意园

红坊，外表冷酷内心狂野

长宁区淮海西路570号红坊创意园区C-6单元(近虹桥路)

路过红坊时，常常有人和它擦肩而过，因为谁也不曾想到繁华高雅的淮海西路上居然奇迹般地伫立着一个巨大厂房。这家厂房，50年前曾是万人炼钢厂———上钢十厂。在那个年代，它因为创下了年产冷、热轧带钢40万吨的纪录而锻造了一段辉煌时光。50年后，这个在产业结构调整下已渐渐褪色的厂房却华丽转身，因宏大而构思奇妙的空间和奢侈的中央绿地成为本城最新最IN的潮流地标。各大品牌纷纷选择在这里做秀，第六届上海双年展也即将在这里举行。

在老厂房改建成风的今天，红坊能脱颖而出，归功于它“架子搭得好”，它利用老工业建筑的钢筋铁骨，将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺术相结合，既传承了老建筑与生俱来的历史肌理，保护其原生态感，又注重柔性艺术细节处理，使新旧空间互相自然过渡。

红坊是巨大的，总建筑面积18000平方米，呈U型，中间是大型中央绿地。其中办公面积1.1万平方米，大型展示厅2600平方米，还有1400平方米画廊、2000平方酒吧等休闲场所，及1000平方米手工作坊。面对如此大手笔的空间，红坊的改造却非常细腻。比如将老厂房原本没有个性的灰色涂层一层层剔去，露出里面有年头的红砖。但密密麻麻的爬山虎，却是刻意保留了。一堵堵张扬大气的红墙间，居然留有一堵幽幽的青灰墙。凑近青砖细瞧，每块上面都有印记：“古”、“福”、“CTU”等字样，顿时让人感到时间在其中缓缓流淌。

站在如今摆放着各国雕塑家作品，艺术气息浓郁的红坊，无论如何也想象不出当年冷轧厂800名工人和热轧厂四五百名工人壮观工作的情景。可它今世也是有人气的，在法国设计师的设计下，B区一楼为艺术展厅，二楼、三楼却成了开放式办公区，有的办公区上方还有露台，大家可共享艺术话题。这个浑然天成的时尚场所身价不菲，活动场地一天8万起价、办公区每平方米每天4~7元，让人感叹不愧是A级地区的A级身价。

B区一楼为艺术展厅，二楼、三楼却成了开放式办公区，有的办公区上方还有露台，大家可共享艺术话题。在老厂房改建成风的当代上海，红坊创意园区能脱颖而出，归功于它“架子搭得好”。红坊很大的，总建筑面积近2万平方米，呈U型，中间是大型中央绿地。

红坊，没有M50的名气响！我是冲着画展去红坊的，没想到环境相当地小资；加上是上海的雕塑艺术中心，所以雕塑作品在场馆、广场、小巷随处可见，氛围也相当地艺术；更重要的是虽然数万平米的面积，安排却十分科学紧凑，逛起来不觉得累。反正我觉得和M50一样

红坊创意园区

全称“新十钢创意产业集聚区”的红坊，位于淮海西路。红砖外墙，红坊就是这样得名。生锈的铁件做雕塑装置和铁质招牌字，充满工业原始粗旷的美感。四周很多小店，有卖艺术品的，也有卖饰品衣服的，不过生意好像比较惨淡。而当中的一个超大型的草坪，对于上海可说是奢侈的公共绿地了。草坪上陈列着不同风格的雕塑作品，有人在雕塑间阅读，有人在谈情说爱，颇有超现实主义的感觉。

新十钢（红坊）前身为上钢十厂，2005年初，园区借鉴国际上利用废弃工业建筑改建为公共艺术中心的成功经验，将原厂房进行保护性改造和功能重塑。使这座曾经辉煌而今废弃的老厂房，重新焕发出艺术活力和时代精神，成为集艺术展览、艺术培训、艺术孵化、艺术品储存、企业展示、文化交流、创意休闲为一体的以视觉文化艺术产业为主体的集聚区，成为上海极具潜力的文化新地标。

新十钢（红坊）以打造公共文化艺术平台为特色，园内的上海城市雕塑艺术中心，是国内首个也是最大的以雕塑为主题的艺术展馆。新十钢（红坊）原生态与现代化的融合，吸引了60多家有影响力的国内外创意企业入驻，形成集聚效应，为新十钢（红坊）打造国际文化园区奠定了一定的基础。三年多来，新十钢（红坊）举办了很多重要活动，如雕塑百年、罗丹雕塑艺术展、欧米伽110周年庆、爱因斯坦头像揭幕仪式等。创意的天空集聚了海内外众多艺术家、企业家及著名企业的加盟，如民生当代美术馆、红桥画廊、伊莱克斯品牌创意馆、体现国外当代艺术作品精髓的圣凌画廊以及集聚新巴洛克主义设计风格的欧洲玻璃艺术品的sipek艺术沙龙等。新十钢（红坊）正日益成为国内外宾客近悦远来的城市新地标，文化新天地。

当年上钢十厂冷轧带钢厂便是其中一例。

1995年期间，上钢十厂冷轧带钢厂要作决定性转型，转型之后，坐落在淮海西路与凯旋路一带的庞大厂房就此闲置，夕照中寂然无声的高大厂房成了上海现代工业遗产的一个有些凄惨的说明。但若干年后，在有关部门的支持和推动下，借鉴世界上利用废弃工业建筑改建为公共艺术中心的成功范例，空无一人的上钢十厂冷轧带钢厂被逐渐地改造成今日上海城市雕塑艺术中心，“红坊”创意园区就此应运而生。

坐落在苏州河边的春明粗纺厂也是一个范例。

这工厂，当年叫作信和纱厂，随后又叫作上海十二毛纺织厂，再后来便是春明粗纺厂。1999年12月31日，那天，春明粗纺厂接到上级毫不含糊的通知：高能耗、高污染、劳动力密集型的低附加值企业春明厂必须停产。没有可能预见到后来M50的盛景，只有一点是明确的：即使为了生存，也必须立即行动起来，停产后的春明厂最初只能靠出租厂房艰难度日，他们迎接而来的第一个艺术家名叫薛松。

自那以后，创意园区的概念才慢慢地成熟起来，到2005年4月，M50正式命名，上海多了一个创意园区的新地标。

75个创意园区是否良莠难辨

尽管在上海，远远没有如同美国纽约曼哈顿苏荷区这样一个集中的大空间，但“LOFT一族”对上钢十厂冷轧带钢厂、对春明粗纺厂的相继进入，其实完成着上海这个群体的不平凡嬗变。

由鉴于此，到了2004年的下半年，上海市经委看到创意产业未来的发展方向，于同年度的11月份成立了“上海创意产业中心”，自那以后到2009年，共有四批创意园区一一挂牌，它们俨然成为一个个的小苏荷区。

具体来说是，2005年4月28日，挂牌第一批上海创意产业集聚区，18家，建筑面积约36万平方米，其中较为著名的有田子坊、8号桥、创意仓库、M50、同乐坊；

2005年11月30日，挂牌第二批上海创意产业集聚区，共17家，建筑面积约64万平方米，较为著名的有海上海、2577创意大院；

2006年5月20日，挂牌第三批上海创意产业集聚区，13家，建筑面积约20万平方米，较为著名的有1933老场坊、优族173以及新十钢。

2006年11月22日，挂牌第四批上海创意产业集聚区，共27家，建筑面积约101万平方米，较为著名的有外马路仓库、老四行仓库等。

截至2012年，倘若将没有挂牌但自命创意园区的全部算上，今日的上海所谓的创意园区大概已经不下数百个，创意园区已经从当年的洛阳纸贵成了而今的一片泛滥。

那么，在已有的创意园区这个特殊空间中，是否真的诞生了或即将诞生不同寻常的创意作品和创意人才？

究竟是什么让无以计数成名或不成名的艺术家趋之如鹜创意园区这个特殊空间，他们的感受如何？他们的心情如何？

已有的创意园区里面有多少可以称作是真正的“LOFT生活”？换言之，与今日苏荷区相比，中国上海还有多少距离必须赶上？

正有许多个问题纠缠、盘绕、生发在我们心头，某种意义上，这正是“城市目击”这次出击的意义所在，带着健康的、清醒的质疑心态，逐一进入75家创意园区中的其中一些，去发现它们的已有魅力，去还原就中的历史印记，同时去廓清其中的一些模糊，还有什么比这更有意思？

LOFT风格的建筑最早诞生于纽约曼哈顿的SOHO区。

M50是莫干山路50号的简称，2005年4月成为上海创意产业聚集区之一。报记者 施

培琦 摄

创意仓库现已进驻了十几家创意设计公司。

艺术从来都来自于生活

先说一个概念，那便是LOFT。

在牛津词典上，对此是这样解释的：在屋顶之下、存放东西的阁楼。

接着延伸的解释是：由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞的空间。

上述两种含义它们产生的语境是上世纪50年代的美国，更准确点说来便是纽约曼哈顿的SOHO区。

在那里，一批贫穷但富有创造力的艺术家，把一些空间巨大、光线充足的废旧厂房、破败仓库廉价地租用下来，并将其改造成富有艺术气息的生活空间及工作场所，开创了LOFT风格。

随后，时光不断流转，曾经只是贫穷的艺术家们居住的城市阁楼，摇身一变成为了美国中产阶级的时髦的生活方式，又推而广之，在全球蔓延开来，成为一种时尚、一种潮流，这样，我们将看到大洋彼岸的苏荷区(SOHO)。

在苏荷区中，有着全世界最集中也是最大规模的帕拉第奥式或意大利风格的仓库、厂房，也有着全世界最大的铸铁建筑保护区。那里，艺术新锐风起云涌，其中不乏现代艺术史上的大师级人物；沃霍、李奇斯坦、劳森柏格、约翰斯等。鼎盛时期，百分之三十以上的纽约艺术家都居住于此，来自世界各地的摄影师流连于GREENE街的铸铁红房、BELGIANBLOCK街的室外消防楼梯，还有各具特色的堵堵涂鸦老墙，充满了商业头脑的画商们，更是在那里纷纷开设起画廊，后来，其中一些画廊在全世界范围里获得了它们广泛的知名度。

追逐利益是资本的永恒的特性，那么，苏荷区成为一个艺术与商业有着高度融合的区域，便与资本有着密不可分的关系。具有前瞻性的资本，不仅让苏荷区成为全球不同社会等级男女纷纷朝拜的圣坛，同时，早在上世纪70年代，它便以自己的方式，辟通了走向创意园区的一条路径。

与此同时，在世界范围内，我们还可以看到伦敦南岸艺术区这一可以被今天定义为创意园区的大空间。

它位于泰晤士河边，亦是利用废旧港口码头、古老仓库改造而成的文化旅游区，历史可以追溯到上世纪的50年代。而今，这里已成为欧洲最大的艺术中心，沿泰晤士河岸，世界三大现代艺术展览馆之一的泰特当代美术馆、英国艺术节中心、莎士比亚环球剧场次第排开，每年吸引着三百万的参观者。

洛杉矶酿酒厂艺术村的变身亦让你想到了创意园区这一新时代概念。

1888年开业的酿酒厂，由21组不同大小、结构的建筑物所组成。到了1980年被当地名门Carlson家族收购，随后，起意让这个酿酒厂变身为艺术区。而今，艺术村已经发展成为世界上最大的艺术村，在300个单位内聚居了约500名艺术工作者和创作人，当中有画家、雕塑家、音乐人，也有摄影师、网页设计师，他们在艺术村中生活、创作，令这里充满了艺术气息，也让世人所瞻望。

登琨艳的到来让上海初次尝新

对创意园区，上海又是如何先有一个认知？继而又有一个大的发展？

这样，我们便要说到一个人，台湾建筑设计师登琨艳先生。

许多资料都如此地记载这样一个细节：那便是1998年的时候，叫做登琨艳的台湾人来到上海。那个十分炎热的夏天，他骑着自行车沿南苏州河路一路地寻将开来，为找一间合适生活、创意的工作室。寻找的过程中，不慎摔了一跤，爬起之际，他的目光被路边的一个门牌吸引，接着的故事便是他进入这个门牌里面，成了这个空间的租赁者。谁也不知在他目光与门牌对接那一瞬间，他是否已经知道这个门牌后面包藏着的老上海故事，那是当年上海滩数一数二人物杜月笙先生的粮食仓库，那里面还有一个小小的戏台，用来供杜先生查看粮库是否殷实的时候，耳目得以快活一番。

总之，登先生在这里大动了干戈，将约有2000平方米面积的这个旧日粮库改造成了他的设计工作室，自此以后，南苏州河路1305号便逐渐地成为了城市的一个新地标，将创意园区的这个崭新概念作了第一次阐释。

接着的故事依然发生在苏州河边。在登琨艳先生的创意工作室对面数百米处，隔着那条缓慢流淌的苏州河，来自北京的建筑设计师刘继东先生也租下仓库用于工作室，面积是更宏大一点的了，为5000平方米，仓库的来历也与杜月笙的粮库有得一拼，在当年，那是四行仓库中的一部分。刘继东的进入有着更为自觉的“创意园区”的意识，他按照现代建筑艺术理念对当年老仓库的改建以及随后转租分摊的方式，不仅吸引了国内外一些知名设计公司落户于中，还有意无意地与登琨艳一起，在苏州河两岸形成了上海创意产业的最早形态。

接着发生的故事，无论力度与深度都不是登琨艳、刘继东们所能比拟，但若要说起上海创意园区的初试莺声，登、刘两人，恐怕是可以说上一说的。

废弃工业建筑改建的艺术空间

继登琨艳、刘继东之后，又有不少知名或不知名的画家、摄影家、平面设计师、广告创意者，如同小溪汇入河流一般自发汇入于上海的一些废弃的工厂、仓库、码头或其他种种城市空间中，这些地域也因了他们的不断汇入而著名，譬如苏州河一边的莫干山路、打浦桥一带的泰康路、当年老城厢附近的福佑路，如此等等，不一而足，这些总体来说一贫如洗但不乏才情的年轻艺术家们，希冀在这些租金特别便宜的地方，进行他们寻梦人生，当然，这人生是可以冠以“创意”方式的，他们的心境，让我们据此想起了60年前，在美国纽约生活着的“LOFT一族”。

与此同时，我们清晰地看到，与中国所有城市一样，这个时候的上海正经历着由前工业向后工业转型的历史时期，数不胜数的前工业空间因此被空置，甚至被废弃，这本身也成了稍后创意园区泛滥的一大推力。

地产新生代生力军亮相 创意园区成顶梁柱

日期:2012-4-26 贾波认为，创意企业缺的不是设计、生产，而是销售、管理，园区运营方要为企业出点子、找路子。

为此，德必提供基础人才服务、产业资源配置、高层交流、投融资服务等七大增值服务。增值服务让德必倒贴近200万。“亏本的买卖德必自然不会干。”贾波表示，德必对增值服务的要求是客户满意第一，满意度提高了，黏性也就高了。随着近年各类成本的提高，德必虽然涨价，但退租的企业却非常少，德必运营的6个园区、10多万平方米，每平方米涨0.1元，倒贴的钱就回来了。

此外，通过多家企业捆绑，形成组团发展的模式，也是上海发展创意园区的创新思路。

随着市中心地皮和旧工厂的日益紧张，创意园区逐步从市区转移到松江、宝山等郊区。然而，郊区园区由于路途遥远，交通不便，企业不愿入驻。同时，企业物流、运营成本较高，还难以招工。位于嘉定南翔的上海南翔智地创意谷，通过采取吸引行业龙头企业入驻园区的方式，打造产业集聚地。企业负责人说，龙头企业入驻园区将直接吸引大批与该行业相关企业入驻。同时，南翔智地为入驻园区企业提供配套公寓，以“保姆式”服务帮助企业留住人才。目前，入驻南翔智地园区的有3家龙头企业，其中，以多媒体技术为核心的上海电子艺术公司是行业的整合者，下游有诸多产品提供商、产品设计商等集聚而来。

创意与商业平衡的困惑

上海创意产业风生水起，但创意产业既不能成为“水中花，镜中月”，同时也不能成为“下里巴人”。记者近日走访发现，创意园区的发展似乎不太“和谐”，要么曲高和寡，要么人声嘈杂，折射出园区未来发展之惑。

位于淮海西路的红坊创意产业园区，作为集公共文化艺术展示交流、艺术教育等功能于一体的公益性文化艺术平台，颇具名气。相比于其他园区，这里除了孤零零的工作室外，园区中央还有宽敞的绿地艺术广场，在阳光明媚的春日应该能吸引不少游客，然而现实却是门可罗雀。在最有名的城市雕塑艺术中心，除工作人员外，一位游客也看不到。在园区C片区，集合了国外当代艺术作品精髓的圣菱画廊，以及关注中国当代艺术家的华氏画廊等，情况几乎相同。一个响当当的创意园区，缘何受到冷落？

记者发现，主要原因是这里的商业配套太过简陋，除了一家咖啡馆外，就一家小吃店，而且“暂停营业”。一个公益性的艺术平台，配套设施如此简单粗糙，又如何真正吸引市民参与到创意中来，又如何做到公益呢？

当记者来到位于泰康路210弄的田子坊时，却是另一番景象，游客摩肩接踵。同样是由旧厂房改造而来的创意园区，红坊与田子坊的差别为何如此之大？

除了几十位画家工作室外，这里还集聚着复古或前卫的各色小店、动漫设计、原创油画、日本和服设计制作、云南少数民族织品、各国风味料理餐店、咖啡店、茶店、酒吧、服装服饰等企业。像这些每家仅仅十几平方米的小店有近400家。

然而，为田子坊立名的画家们，似乎对这种过于嘈杂和商业化的环境不太满意。画家张乃贵说，曾经是艺术暖热了田子坊，然而现在的田子坊商业气息已经遮住了艺术氛围，有不少工作室贴出转租告示。“现在这里的艺术家流动性很快，很多画家慕名而来，然而，过于喧闹的环境让很多画家失望。”张乃贵告诉记者，“艺术不拒绝商业，但是过度商业化，会让艺术变味。”

两个产业园区截然相反的景象，反映出目前在创意园区发展中，艺术与商业究竟该如何平衡的问题。专家表示，艺术需要商业设施的配套，如此才能让艺术亲近市民；然而，将创意产业园区混同于旅馆餐饮区，则喧宾夺主，这种趋势的失控会导致园区生态指标下降、人文环境受损，最终可能带来“商业繁荣，艺术空心”的后果。

第二篇：老厂房改建申请报告

老厂房改建申请报告

xxx人民政府资产管理办公室、村镇建设办公室：

本公司是一家专业生产、销售xxx的公司，注册商标“xxx”荣获上海市著名商标，产品主要有婴儿xxx、xxx、xxx等。产品95%销往西欧和美国。外销额达xxx万美元以上。本公司是上海市专利示范企业，拥有各类专利xxx多项。本公司通过ISO9001-2008国际质量体制认证，莱茵TOV的GS认证，产品通过欧共体的EN716-

1、EN1888、法国标准、美国标准等。本公司多年来荣获上海市先进企业、守合同重信用AAA级企业、中国玩具协会的“中国xx行业优秀企业”等荣誉称号。本公司生产产品功能齐全、质量完美，且具有很强的开发研制能力，是不断创新的新型民营企业。

去年xx金融风暴，本公司外销也受影响，我们响应党中央扩大内需的号召，从环保理念出发，研制出xxxx。目前市场上的木床需20年以上的大树制成，使用期3年左右，而我们的xxx铝床经表面时效和阳极氧化处理基本无毒，结构牢固，轻巧美观，当床报废后

2.5公斤的铝可回收。目前；该床拥有多项专利保护，经部分城市试销收到了非常好的效果，内销客户已下订单两万张以上，而我们的厂房年久失修，经常漏雨，严重影响产品交货期和质量。所以本公司向上述领导部门申请翻建旧厂房（附图）。报告当否，望领导批复为感！

特此报告

上海xxxxx有限责任公司

xxxx年12月16日

第三篇：青岛创意100文化产业园老厂房改建项目复合规划设计行为解析A11版

青岛创意100文化产业园老厂房改建项目复合规划设计行为解析

1． 园区概况

1.1 项目名称：青岛创意100文化产业园 1.2 项目地址：青岛市市南区南京路100号

1.3 项目功能：以创意礼品设计、礼品包装、礼品展示交易、广告影视设计、制作等为主流产业，集文化创意、商务、休闲、餐饮、旅游、展示交易等多元商业组合的文化创意产业集聚区。园区2013年已申报“青岛市工业旅游3A景区”，未来园区也将成为一个集工业旅游与文化创意为一体的主题功能景区。1.4 用地面积： 15亩 1.5 建筑面积：2.3万平方米

1.6 园区配套：包括旅游信息服务、创意礼品街、创意蜂巢礼品店、原创礼品线上线下展示交易服务平台、文化艺术品展示交易服务平台、文化创意产业实训和创业孵化基地、咖啡、酒吧、设计书店、文化书吧等。1.7 设计时间：2006年3月 1.8 竣工时间：2006年11月 1.9 设计机构：青岛市理工大学 2.0 青岛麒龙文化有限公司

2.场地历史背景 2.1 场地现状分析：

“青岛创意100文化产业园”项目位于青岛市市南区南京路100号，是在原“青岛刺绣厂”老厂房的基础上，由青岛麒龙文化有限公司于2006年投资3000万元建设并运营，是山东省首家利用老厂房改造而成的文化创意产业示范园区。

项目特色：

1）是国内业态较为纯正的文化创意产业集聚区。项目自建立至今，在英国创意产业规划大师贾斯汀.欧康纳教授及瀛森创意规划顾问有限公司的协助下，逐渐明确了自 1 身定位理念与发展理念，专心致志发展创意、设计类企业集聚。几年来。园区在技术水平及产业集聚度方面不断提高。目前园区总入驻率98%，其中文化创意产业入驻率93%。

2）功能较为完善的产业生态园区。具有浓厚的创意设计氛围、完整的上下游及终端产业链以及功能齐备的文化配套业态（如书店、咖啡厅及公益图书馆等）。

3）小园区大产业，注重通过园区联动、全国联动寻求发展的园区。运营中创造性打造了“三大平台”，即确保园区可持续发展的人才、项目孵化平台；拉动园区经济发展的原创礼品（线上线下）展示交易服务平台；推动文化艺术品的市场化展示交易服务平台。园区通过平台带领企业走出去抱团发展，业务伙伴遍及海内外。其平台运营模式被专家称为文化创意产业发展的“青岛模式”。

4）注重国际化业态引入的外向型园区。先后出访了德国曼海姆市，与欧盟九国建立了产业交流合作，同时08年引进了英国“贾斯汀.欧康纳创意产业研究中心”、澳大利亚 “中澳创意产业协作项目”等国际高端业态入驻园区，此外还与美、日、韩等国家文化产业保持了密切联系。2.2 人文、地域背景分析 2.2.1 人文背景：

中国已经进入了文化大发展大繁荣时期，青岛市作为山东省的龙头城市，文化创意产业以每年超过20%的速度迅猛增长，已初步形成了创意产业雏形，急切需要有一个合适的平台，对产业进行集聚、支撑，以及引导发展。因此适时开展文化创意产业集聚园区建设，对于未来青岛的产业发展与经济提升都具有十分重要的意义。2.2.2 区位分析：

项目位于青岛市经济最发达的市南区中心黄金地段，地处“南京路－香港路”商圈，人流、车流量巨大，项目所在地东接2008奥帆赛主场，南邻青岛东部最繁华商业区，距青岛市政府一步之遥，是青岛市政治、经济、文化核心区域，项目周边众多金融机构和顶级写字楼环绕，项目周边交通线四通八达，12路，26路，32路，33路，125路，202路，210路，218路，220路，222路，312路，319路，322路，370路，601路，604路，机场巴士1号线及建设中的地铁三号线都经过项目所在地，对于开展项目具有不可复制的区位及交通优势。2.2.3 场地历史

项目所在场地前身为国有企业“青岛刺绣厂”，该厂建于1954年，属国家二级企业，曾是全国最大的机绣品生产厂家之一，产品远销海内外，在国内有较高的知名度。该厂自2000年迁出市区，旧厂房便一直处于闲置状态，至项目接手时止，已闲置了六年，业主出租意愿迫切，租价较低，适合项目接手。

3.项目构思与规划 3.1 项目整体构思

2005年接手场地后，按照预先构思，项目将作为城市更新类型的创意、设计类主题园区，在“三个不变”（土地属性不变；产权主体不变；建筑结构不变）的基础上对场地实施功能置换，并面向创意、设计类中小企业开展租赁，在运营方式上，由运营方通过以BOT方式（建设－运营－移交），搭建一个多种服务功能正向叠加的平台，促成产业集群和产业链融合，通过集聚效应形成核心产业竞争力与创新能力，以此促进青岛市乃至山东省的产业优化升级和城市价值提升。3.2 项目规划特色

按照项目构思，本项目将规划为四大功能区域，分别为“创意办公区、文化展示区、创意孵化区、时尚休闲区”。四大区域将各具特色：

（1）创意办公特色：以设计行业集聚发展为主导

园区内的创意办公以设计行业为主导，如广告设计、建筑设计、服装设计、室内设计等，打造以设计行业为主导的创意办公集聚地。改建后的园区将在保留原厂房的大空间格局基础上进行LOFT办公空间改造，给创意类产业机构提供较多的自主性。

（2）文化展示特色：以原创、高端艺术品展示交易为方向

园区专设艺术品展示空间，将园区的创意设计成果通过展览展示与文化活动配套对接到市场，其中重点以原创礼品、艺术礼品研发、设计、生产、交易为目标，促进产业性资源整合、形成产业链。同时积极引进优秀展览开拓园区业户视野，使园区内外形成互动。

（3）创意孵化特色：以人才及项目培育孵化为目的

园区将把人才未来的可持续发展作为一项重要职能，以人才孵化基地为依托，辅以强大的师资力量与扶持政策，既孵化人才，也孵化项目，同时，园区专业的设计图书馆也作为孵化基地的配套与延伸，与基地共同担负起培育产业人才的重任。

（4）时尚休闲特色：以城市再生融合理念为依托 园区将以城市再生理念为依托，对场地内原有工业建筑进行改造，引入多元化的休闲娱乐性业态，为园区提供丰富的文化休闲配套（如书吧、咖啡厅、餐饮等），体现园区时尚和主题性特征。改建后的园区将文化展示和休闲娱乐巧妙地融合在一起，形成独特的街区式景观带。

园区将以文化创意为出发点，配合融入充满现代气息的新元素，邀请有竞争力、影响力的不同业态进驻园区开展经营 3.3 保护与改建策略

3.3.1 策略一：实施动态化设计。

旧厂房的改建再利用类似于“旧瓶装新酒”，虽然“酒瓶”已在，但是装什么内容还存在众多不确定因素。我们认为，园区形态是通过逐步调整才得以符合目标和氛围需求的，改建的一次性“过度设计”应该避免，这样不但有利于后续创意租户的发挥，也有利于控制初期的投资规模。比如项目在运行过程中，始终对区域的功能布局进行调整，以适应招商情况的变化。同时项目入驻企业也是有别于一般办公单位的，他们更希望能进行二次创作。动态化的设计策略可以满足他们的需要。此外，随着项目运营重心的转移，项目内部的经营性空间、半经营性空间、公益性的空间功能也会随时发生变化，这些都需要我们通过动态化设计策略随时调整实现。3.3.2 策略二：重视历史元素对于园区价值的提升

在旧厂房保护上，我们的策略是不仅要对有特色的厂房建筑进行保护，对于形象价值一般的旧厂房也不能草率。以项目中的旧厂房为例，虽然这些厂房只是一些80年代式样的普通平顶厂房，缺乏层次感，容纳事件能力低，没有明显的特征和文化符号，但是因为这些厂房是城市近现代化进程中的特殊遗存，其差异化的体量、形态以及历史感，也是城市的一种特殊的历史记忆与景观，是一旦推倒了就不能重来的。因此着眼于这些历史元素对于园区价值的提升，我们采用木材、钢结构等建筑材料，结合老厂房的历史元素对它们进行了原汁原味地保护，也正是得益于这些具有历史肌理的建筑环境，使项目具有了一种有别于其他园区的厚重的历史积淀。3.3.3 策略三：在容量控制要讲求适应性与可塑性

在精准定位单位具体业态之前，特别需要谨慎对待通过插层增加容量。因为旧厂房改造的价值首先是区位，其次才是体量，在业态未完全落实前，建筑容量价值主要在于空间的可塑性。包括空间的高度、开间、跨度等，一味盲目插层、加建，虽然增加了面 积，但也增加了投资，减少了空间的可塑性，更重要的，增大了旧厂房的负荷，为旧厂房的持久安全运营埋下了隐患，是非常不可取的。在一点，我们在项目改建过程中非常重视，项目最大的3号楼建筑即是保持空间可塑性的典范，我们将原有空间高度的厂房以“loft办公空间”形式交付给业户，满足了业户的二次创作灵感，受到了广泛的赞誉，这种赞誉又为我们带来了更多的入驻业户，产生了非常好的收益。3.4 功能提升与使用价值

3.4.1 LOFT办公空间（已建设完成）

LOFT办公空间是基地依据旧厂房层高4.5米LOFT结构特性，改建成为特色办公楼宇及地下管网（强电、污水、供热等等），建成后配套集中供热、电话、网络和中央监控、商务中心、公共会议室、食堂等服务设施，为企业节约商务成本。

3.4.2 网络信息交流平台（正在规划建设中）

网络信息交流平台依托创意产业联盟网络和市场建立的内部信息互动交流平台，以满足中小创意企业需求为出发点，免费向中小创意企业开放，帮助中小创意企业实现信息聚集互动，从而达到业务合作、共同创效的目的。

中国文化创意产业网 青岛创意100文化产业园官网

3.4.3 “100创意空间”展厅、“3号楼艺术家画廊”运营机构（已建设完成）

功能完备的1000平米“100创意空间”展厅和“3号楼艺术家画廊”运营机构作为 高端艺术品展示交易服务中心，采取了可变换隔断设计，整体空间具时尚特质，专注于为社会各界提供时尚艺术作品与高端艺术礼品的发布场所和交易平台。

3.4.4 创意市集（已建设完成）

创意市集是一个自由的创意舞台，以鼓励原创为宗旨，致力打造一个可以充分开拓创意消费市场，挖掘市场创意需求，展现自我的平民艺术舞台。市集内集聚了品牌定制、艺术品现制、创意体验沙龙、陶吧、音乐吧、酒吧、书吧等时尚店铺。也为园区设计师提供了休闲创意空间和相互交流、创意碰撞的平台。

3.4.5 创意礼品街（已具基本面貌，在深入建设、招商中）

针对一直以来青岛的城市礼品和旅游纪念品层次不高，给政府、企事业单位和个人在对外联络及礼尚往来中带来困惑而重点建设的产业平台项目。礼品街将汇集原创礼品设计、研发、生产、销售企业，建立一个专业化城市礼品、旅游纪念品的研发、设计、展示、交易服务平台。实现设计向商品转化，为客户提供高品质的原创礼品。3.4.6 文化创意产业大学生创业孵化基地（已建设完成）

为推动青岛创意产业人才战略的可持续发展，在五楼建设的面积为1500平米的青岛文化创意大学生孵化基地将整合政府部门、行业协会、高校和各大企业的资源，为初次创业者提供市场经营服务和企业管理平台，是年轻创意人才成长的基地，也是培育创意企业的孵化器。面向设计学科的在校及毕业大学生，为他们提供咨询、实习、创业、就业、培训等系列专职服务平台，让大学生从选专业到毕业、实习、创业成长道路上有方向、有目的的进行学习。园区目前已有设计类企业百余家，他们都急需优秀的专业设计人才。创业孵化服务平台，可按天、按桌面出租。内有共用的办公设备（如复印机、打印机、传真机等）、会议室及前台接待人员，使其在创业初期降低投资成本节约开支。

3.4.7 创意人才实训中心（已建设完成）

创意人才实训中心将开设平面设计、空间设计、动漫制作、服装设计、摄影摄像、珠宝设计、广告策划等课程，以企业需求为核心，与高校、行业协会、劳动培训中心、人力资源交流中心紧密合作，为企业提供一站式创意人力资源定制服务。

3.4.8 国际设计师电子网络信息交易服务平台（正在规划建设中）

国际设计师电子网络信息交易服务平台建成后主要功能是起到一个桥梁作用的中介服务，为创意企业和国内各行各业提供专业的设计服务和信息交流，是园区国际交流、业务合作的中介服务平台。将面对世界各地设计协会、知名设计师等提供注册登记，展示设计成果和设计理念的一个平台，使需要规划、设计项目的城市政府、企业能通过这个平台找到合适的设计团队和设计师，从而实现把设计理念（作品）转换成设计成果（商品），最终实现销售。

3.4.9 国际设计师交流中心（正在规划建设中）

国际设计师交流中心是在欧洲设计联盟、香港贸发局、青岛工业设计协会的共同支持下成立的，建成后将为中小创意企业和国内各行各业提供专业的设计服务和信息交流，是园区国际交流、业务合作的中介服务平台。

4.园区规划设计方案

4.1 总体规划及分期实施示意图 4.2总平面图及经济技术指标 4.2.1总平面图

4.2.2经济技术指标

4.3 保留和拆除建议

4.3.1 建议一：主结构只改不拆

工业遗产是一个城市的记忆,一个时代的财富。本着保护与创新的原则，在改造中，建议不对旧厂房原有主结构作出破坏性改造，只对部分内部区域进行功能转换性整，如拓宽内部通道，整合空间环境，对能够体现工业元素的管道与构件予以保留，同时解决好通道、采光、停车等一系列问题。4.3.2 建议二：外观实施风格化改造

针对原始场地的平庸，建议在改造设计时大胆采取“包豪斯”风格，按照建筑的实用功能，采用非对称、不规则、灵活的布局与构图手法，充分发挥现代建筑材料和结构的特性，通过建筑本身的各种构件创造出令人耳目一新的视觉效果。同时，针对原有的水、电、暖、污等基础管网设施陈旧薄弱的通病，建议在改造过程中进行全部更换，增加适合现代办公所需的宽带光纤、无线WIFI、手机信号无缝覆盖等。此外，为满足功能的要求以及场所的利用率，建议在不影响主要建筑内部安全的情况下，加建一部分辅助 空间，并通过在形态上的开放，增强建筑的外观层次感和趣味感。4.3.3 建议三：对地面进行高品质硬化处理

考虑到园区荷载和兼顾美观等技术要求，建议对地面进行高品质硬化，硬化工艺可采用混凝土铺设，并辅以外加剂渗入混凝土深层密封工艺，使路面增亮抗渗且更易于清理和维护，同时为增强观感，可增加地贴标志与路面风格化绿植等手段，使道路形象焕然一新，与园区风格浑然一体。4.3.4 建议四：对厂房内部合理改良

对园区内部相对独立的建筑，建议从方便顺畅的角度出发，适当增加天桥、连廊等跨度设计，既为业户往来创造了方便，同时实现了园区的建筑空间形态的立体化，增加了艺术感。

4.4 交通流线及功能布局示意图

4.5 建筑室内外改建设计

（改建前外景）

（左：设计效果图）

（左：改建后外景）

4.6 景观环境改建提升设计

（左：改建后外景）

（左：改建后外景）

（左：改建后景观）

（左：改建后景观）

（左：改建后景观）

4.7 公共艺术与绿化设计

（上：园区艺术表演）4.8生态设计与新技术应用

（左：园区绿化设计）

（左：园区生态设计）

（左：园区生态设计）4.9公共设施设计

（左：休闲茶座）

（左：创意市集）

（左：休闲书吧）

（左：创意展厅）

（左：公益讲座）

5.建设现状与使用情况 5.1实景室内外环境照片 5.2 使用情况与问题反馈研究

5.2.1 园区设施维护难点较多。项目自06年建设至今已运营6年，部分设施按建设周期计算已开始进入老化期，同时，旧厂房翻新改建不利因素较多，特别是建筑耐久性及防水、管线等方面存在较多的难点，同时基础设施不配套等诸多历史遗留问题依旧困扰园区。

解决方案：分阶段整改。

5.2.2 交通问题是制约发展。项目运营工作发展起来之后，越来越多的车辆每日里进入园区，而园区受地域因素制约，只有80个停车位，而每日有停车需求的车辆却超过200辆以上，南京路作为交通要道，也缺少相应的停车车位，这就不可避免地造成了园区门前道路拥堵，也造成了园区无法吸纳更为优秀的企业入驻的窘境。

解决方案：与上级主管部门沟通，帮助协调增设停车位和临时停车场，解决日常停车难的问题。

5.2.3 园区不断增加，项目发展面临瓶颈。随着国家对文化创意产业的大力提倡，青岛的创意产业园区纷纷上马，从2006年只有我们一家，发展到现在的20余家，业户可选择的余地大了，对项目软件、硬件的要求也日渐提高，产业园区面临着业态集聚、业户维护、招商拓展等诸多发展瓶颈，需要我们对产业项目的可持续发展给予更多的理性思考。

解决方案：

1、我们定期与瀛森规划公司和“贾斯汀.欧康纳研究中心”等专业规划设计机构沟通交流，针对新的发展理念、思路，结合多年的运营经验，总结出文化创意产业园区的持续发展经营模式应为“平台中介服务收入大于房租收入”。为此，我们适时建立了人才孵化基地培养人才、孵化项目，同时加大三个中介服务平台的配套服务功能，扩大了服务项目和范围，创造了更大的中介服务收益。

2、充分利用创意100品牌影响力与成功模式开展招商，进一步加强与各级政府之间的联系，为园区尽量多地争取政策优惠与资金补贴，保证园区健康发展。5.3 对建设此类创意园区的经验与建议

经验1：园区发展好，须立足高远。建设文化创意产业园区投入大、回报周期长，是一个“文火慢炖”的过程，这就需要运营企业有足够的耐心和资金对园区进行培育。创意100在制定建设规划时，很明确提出要走“可以持久发展的文化创意品牌”建设之路。因此我们能够“不畏浮云遮望眼”，审慎地寻找区位落点，认真地开展旧厂房改造，制 定发展规划并潜心实施。正是由于我们的信念，所以我们能够坦然面对最初几年经营亏损的局面，并且坚持下来，终于迎来了园区爆发性发展的日子。

经验2：园区要招商好，须宁缺勿滥。创意100自创立之初就提出“不满足于只当二房东”，要走专业化集聚的路子。因此在招商中，提出“高门槛低租金”理念，强调“只有一个门槛，那就是创意”。如果入驻企业达不到要求，宁愿让店面空着待租。“宁缺毋滥”可以说是创意100之所以成功的一个重要的方面。目前，创意总入驻率达98%，其中文化创意类比例达93%，6年来，园区创意设计对相关产业的拉动已达60亿元，带动就业达3800余人，园区已成为一个运营比较成熟、业态相对纯正的文化创意产业集聚区，也是山东省、青岛市文化创意产业品牌园区。

经验3：园区要建设好，须重视生态。做园区，必须要重视打造产业生态链，创意100作为一个建筑面积只有2.3万平方米的小园区，在这么小的范围里要搞生态链建设，有点象 “螺蛳壳里做道场”。但是我们对生态环境建设却从不敢马虎，因为我们知道，建立产业生态链，不仅体现为园区经营环节完善，更重要的是对园区业户的经营与发展负责。也是对园区的口碑负责，为此我们严把招商关，围绕产业链精心布局，在努力引入创意、设计企业同时，也相应地引进创意设计企业的上、下游经营配套企业，使企业间构成彼此合作、相互储存发展的关系，企业足不出户，在园区内就能得到自己所需材料、技术、宣传、营销及订单来源等一切支持，实现了“产业内循环”，同时园区也积极通过“三大平台”（确保可持续发展的人才、项目孵化平台；拉动经济发展的原创礼品线上线下展示交易服务平台；推动文化艺术品的市场化展示交易服务平台）为企业寻找市场机遇，园区与企业间实现了组团发展、共同提升。

经验4：园区要运营好，须打造快乐创业氛围。如果说“失败乃成功之母”，那么快乐就是成功之父。最佳的工作效率来自于高涨的工作热情，为了园区企业营造创意、和谐、快乐的工作氛围，我们在运营中“把工夫下在诗外”，在引进主业态同时还积极引进和建设了书店、咖啡厅、酒吧等园区休闲娱乐业态，建立了公益图书馆、公益展厅等，为大家提供资料查询、灵感交流的场所。园区的工作人员每日里不间断巡视，对于企业提出的问题与要求当场解决，并按时举行“内部沙龙”、“业户联谊会”等各种类型的活动。让业户们有工作，有娱乐，有交流，心情愉快、劳逸结合地开展工作。这样 20 做的结果，是既增大了创意产出，也进一步吸引了业态的集聚。正是秉承这种理念，所以虽然我们面积小，业态集聚总量少，但是我们和业户仍然取得了很好的经营业绩，这些都得益于我们对产业链建设的重视。

建议1：政府应继续加大利用旧厂房改造文化产业园区力度。从创意100的发展经历来看，当前旧厂房改造的文化园区发展模式，以最低成本实现了产业的升级和城市核心区域的提升，既保留了工业遗产和工业文化风貌，又实现了工业园区向文化创意产业集聚区的成功转型，是都市内发展园区的成功模式。目前，随着工业退出城市步伐的加快，不少具有特色的老厂房面临着被夷为平地的命运，建议政府能继续加大利用老厂房改造文化产业园的力度，既实现了工业遗产的功能置换和持续利用，同时也为保护城市的历史文脉做出了贡献。

建议2：政府应帮助以“旧厂房”改造而成的文化产业园区解决发展空间受限和停车难等硬性问题。以创意100为例，近几年前来进出园区的车辆及人员每年都以20%以上的速度增长，园区的车位、道路、交通、接待等基础设施及服务人员明显不足，目前园区已经趋于饱和，因此建议政府在具备条件的情况下结合周边旧城改造合理划拨增量地块，既解决文化产业人才、项目的生存空间，又解决了与日俱增的车辆停车难的问题，这既是帮助园区解决了困难，同时也是对文化创意产业发展的支持。

建议3：政府应加强对园区统一的规划引导。从创意100的建设与发展来看，旧厂房改造的文化园区多数都是自发形成的，最初由几位艺术家或几家文化企业聚集在一起进行艺术创作和生产，随后形成一定的产业聚集规模。这样的园区生命力和随意性都比较强，要建成世界一流的艺术品展示交流交易中心，还需要政府在产业发展、功能定位和城市功能配套上进行统筹规划。在发展空间难以扩展的前提下，只有尽早进行科学规划，才能有效利用现有资源。

第四篇：老厂房改造申请书

老厂房改造申请书

尊敬的领导：

我单位为惠阳区金旭机械设备有限公司，迄今已有几十年的历史。当时由于建造时期资金短缺，使用铁皮搭建，质量欠佳，年长月久房屋损坏更加严重，现由于大部分陈旧、生锈、漏水严重，早已千疮百孔，岌岌可危，存在的严重安全隐患。为贯彻《安全生产法》的基本方针，“安全第一，预防为主”紧抓安全工作中要预先发现事故隐患，采取防范措施，避免工伤等事故，把事故消除在萌芽状态，不给政府增加负担，我厂领导研究决定引进资金重新建房。

厂房现况如下：

厂房地址：惠阳区秋长镇白石村大湖小组金旭机械设备有限公司。房屋结构：铁皮厂房。改建面积：厂房190平米。

我单位危房改造已迫在眉梢，刻不容缓，恳请政府帮助向上级申请给予危险厂房改造为盼。

特此申请！

惠阳区金旭机械设备有限公司

2017年7月28日

第五篇：老房改建申请书

老房改建申请书

尊敬的城乡建设规划局：

我是上海博济堂投资创业管理有限公司的一名职工，响应国家建设科技型创业园号召，现从中印上海分公司和**公司共租有房屋8栋房屋装饰改造，整个园区建设完成后园区内将会容纳200多家企业，本房屋有**年之久；现考虑上海市城市道路规划将对我园区的6，7，8三栋房屋产生影响，为了不影响城市建设，肯请建设规划局容许我园避离规划道路拆除复建，并颁发规划许可证，万分感谢

特此申请

此致

敬礼

单位名称：上海博济堂投资创业管理有限公司

申请人：性别：年龄：联系电话：

地址：上海市宝山区呼兰路911弄11-13号