房地产物业费ABS项目操作手册

第一篇：房地产物业费ABS项目操作手册

房地产物业费ABS项目操作手册

目录

一、物业费ABS概述

二、物业ABS底层资产

三、物业费ABS基础资产入池标准

四、物业费ABS交易结构设计

五、物业费ABS四个核心实操问题

一、物业费ABS概述

物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同，一般而言物业合同期限较长，物业费用相对稳定。

二、物业费ABS底层资产

物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同。

1、物业服务合同的法律特征

物业服务合同是一种特殊的委托合同。由于物业管理行业的特殊性，在物业服务合同的履行过程中，参与各方（无论是物业公司，业委会或个别业主），均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同，只有在符合法律规定或合同约定的解除条件时，才可依法解除物业服务合同。物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。物业服务合同以特定劳务为内容，只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。

2、备案及双备案

物业服务合同是要式合同，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案。地方性物业管理规定中通常规定前期物业合同到主管部门进行双备案，即在县级以上建设局或房管局备案，以及在物价局备案。但物业合同的生效不以备案为前提，亦不因未办理备案而无效。例如，深圳经济特区物业管理条例（2008版）“第七十五条 物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。” 未及时办理物业合同备案可能会使物业服务企业面临行政处罚。

3、收费政府指导价

通常，普通住宅的物业服务收费需要执行政府指导价，并需要报当地价格主管部门备案；非普通住宅的物业费收费标准根据市场调节，由物业合同委托人与物业服务企业在物业合同中进行约定。如住宅项目收取的物业服务费高于当地政府指导价，物业公司面临行政处罚风险，收费合规性对基础资产现金流的稳定性构成影响。住宅项目收取的物业服务费高于当地政府指导价，存在物业公司被行政处罚、影响现金流稳定性的风险。

4、前期物业合同

项目尽调中，需审阅前期物业合同，就前期物业服务企业确定方式相关材料进行审阅，如招投标备案材料、主管部门批准采用协议方式选聘的相关证明材料。前期物业合同收费相关注意事项。关注并披露如未交付小区物业未能及时向业主实际交付而导致物业费无法按时足额归集对专项计划现金流的影响，充分揭示风险并提供缓释措施。

此外，鉴于开发商与物业管理公司通常为关联公司，开发商作为该期间的付款人将导致债务人集中问题，对专项计划的关联信息披露产生影响，需对该部分物业费用的入池比例、历史支付情况和延迟支付风险进行详细披露，关注其作为重要债务人的经营及资信情况。

5、合同有效期及续期

在合同期限上，业主委员会与物业公司签署物业服务合同通常期限固定，1-5年不等。同时合同可能存在自动续期条款，约定如到期未选聘新的物业公司/未续签合同，则合同持续有效。

基础资产直接为物业服务合同债权的，物业合同期限应与专项计划期限相匹配。对于不以物业服务合同债权为基础资产的，物业合同期限如果不能覆盖专项计划期限，管理人和律师应在专项计划文件中就合同续签事项发表明确意见，同时对投资者充分揭示风险并提供合理缓释措施。

6、停车管理费与案场合同

区别与停车费等租金形式的收费，由于物业公司并不拥有车位产权，物业公司只有基于物业管理服务而收取的的停车管理服务费可以入池。停车位服务费是基于原始权益人向停车位使用人提供车位、车库的公共设施设备运行及维护保养、清洁卫生、秩序维护等服务，并不包括车位的使用费用，因而停车位的权属并不影响原始权益人收取停车位服务费的权利。

案场合同通常为开发商与物业公司就营销中心、展示中心、售楼处或样板房而签订的物业服务合同。可以作为入池资产，参照前期物业合同执行。

7、包干制与酬金制

根据《物业服务收费管理办法》，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。在包干制下，物业合同的标的额可全额入池；酬金制下，仅合同中仅物业公司计提的物业酬金可入池。

8、持续经营

对物业服务公司历史经营情况进行核查，收入是否覆盖经营成本，并对未来的收入成本情况进行测算，关注其持续经营能力。对于成本无法覆盖的物业服务公司，建议设置股东支持、资金留存等缓释措施。

9、多个物业公司主体

根据资产证券化业务问答，专项计划可将原始权益人从第三方受让的资产作为基础资产。因此，可将各物业子公司的物业费转让至某一适格主体中，以此作为底层资产持有方，这种处理方式在现有案例中被广泛采用。

此外，专项计划也可以直接设置多个原始权益人，但须根据实际情况设置多个资产服务机构，在《资产服务协议》中明确约定各资产服务机构之间的关系以及相应的权责分工。

三、物业费ABS基础资产入池标准

物业费ABS通常为静态资产池。底层资产的入池标准如下：

1、合法有效

物业服务合同》依法成立且有效存续，合同内容未损害任何第三方权益，也不存在其他无效或可撤销或提前终止的情形；合同项下的应收账款相关的文件及权利凭证均合法、完整、真实、有效。

2、无权利瑕疵

《物业服务合同》的任何一部分或全部均不存在任何债务负担、质权、抵押权、留置权、抵销权或者第三方的其他有效的权利主张，不存在针对原始权益人或《物业服务合同》的、正在进行的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其它法律程序，也不存在潜在的针对物业公司或《物业合同》的、正在进行的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其它法律程序。

3、转让具备合法性

原始权益人（这里不一定是提供服务的物业公司）合法拥有基础资产，且基础资产上未设定抵押权、质权或其他担保物权；基础资产可以进行合法有效的转让，且无需取得委托人或其他第三方的同意。

4、前置条件

物业公司已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份物业合同项下的应尽义务；物业合同规定了双方的权利义务，物业费收取的前提是物业公司已经提供了相应的服务。

5、持续性稳定性

物业费现金流的持续性、稳定性。任一份物业合同项下的到期物业费的历史缴费率不低于80%；业主在物业合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利；入池物业项目数量多、分布广，使得基础资产具备足够的分散性，基础资产的现金流越稳定；关注物业合同是否存在自动续期条款。

6、物业类型范围 特定《物业合同》对应的物业住宅、商业、商住物业项目，不包括短期物业管理项目。

四、物业费ABS交易机构设计

物业费ABS采用何种交易结构，目前并无统一标准或明确的规定，建议综合分析项目综合情况后灵活运用。目前市场物业费ABS主要有以下三种交易结构：

1、单SPV交易结构

以华鑫-中南建设物业资产支持专项计划为例：（1）底层资产集中

中南物业在各地项目由多个物业管理子公司进行物业管理的情形。各物业管理子公司原始权益人与中南建设物业服务公司分别签订《物业服务费债权转让协议》（受让各子公司的基础资产）。最大程度提供高了原始权益人的主体信用情况，同时简化了特定原始权益人的信息披露内容。深圳证券交易所资产证券化业务问答（2017年3月修订），对于交易结构中涉及母公司从子公司受让物业合同债权的情形，项目文件中应明确约定在基础资产购买前已支付债权转让对价。（2）设立发行

计划管理人设立资产支持专项计划，投资者认购支持支持证券并缴付认购资金。（3）认购基础资产

计划管理人与原始权益人签订《资产买卖协议》，将专项计划资金用于向特定原始权益人购买其持有的物业收费债权。计划管理人与原始权益人签订《资产服务协议》，委托原始权益人作为资产服务机构对基础资产进行管理，资产服务机构根据《服务协议》的约定在每个物业费归集日将基础资产产生的现金划入资金归集账户，并将该现金流回款与中南建设的自有财产、中南建设持有或管理的其他财产严格区分并分别记账。（4）资金监管与专项计划资产托管

监管银行按《监管协议》的约定，在专项计划收款日将监管账户内全部余额划入专项计划账户，由托管人根据《托管协议》托管专项计划资产。（5）增信措施

发生差额补足启动事件时，差额补足人根据《差额支付承诺函》履行差额补偿义务。

在长城证券-康景物业资产支持专项计划项目中，除原始权益人提供差额支付承诺外，担保人（合生创展）承诺对原始权益人在《差额支付承诺函》项下的差额补足义务提供不可撤销的连带责任保证担保。

根据深圳证券交易所资产证券化业务问答（2017年3月修订），差额支付承诺人、担保人等专项计划相关参与方涉及房地产企业的，计划管理人和律师应对前述主体是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在被行政处罚或调查的情况及相应的整改措施和整改结果以及是否影响其履行差额支付和担保义务等出具明确意见。（6）分配与兑付

计划管理人根据《计划说明书》及相关文件约定，向托管人发出分配指令，托管人根据分配指令，将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券本金和预期收益。

2、双SPV结构优劣势 优势：

（1）双SPV结构通过基础资产“真实销售”可实现风险隔离，有效解决了单个专项计划SPV的风险隔离不彻底问题。

（2）双SPV结构可形成持续的、稳定的、规律的现金流。如底层现金流来源较为分散，支付周期（频率）不规律，通过嵌套一层SPV（信托或委托贷款，私募基金常见于REITS项目）有助于形成持续的、稳定的、规律的现金流（贷款本息现金流更为稳定，可持续）。由于行业特性，因物业合同到期不再续签、业主在以后年度延迟缴费或不缴费等原因，影响现金流稳定性。资产池中，若前期物业管理合同占入池基础资产的比重较大，由于其合同存续期限存在不确定性，一定程度上影响了基础资产现金流的稳定性。

（3）解决基础资产权属不明确的问题。基础资产底层现金流产生所基于的法律关系可能为双务合同关系，底层现金流指向的债务人对于是否按约支付费用可能主张抗辩权，原始权益人构建委托贷款关系可以解决该等问题。

（4）提高转让合法性。由于行业特点或特定条件限制，底层现金流直接转让受到限制、有难度或者转让程序较为复杂，通过构建委托贷款/信托关系可以避免转让受限。

劣势：

交易机构中法律关系变复杂，交易成本变高，需付出信托通道费。

3、双SPV结构——嵌套委托贷款

以招商资管－华南城物业费（第一期）委贷资产支持专项计划为例，嵌套委托贷款形式的双SPV物业费ABS交易结构如下：（1）构造委托贷款债权

原始权益人（华南国际工业原料城（深圳）有限公司）、委托贷款银行与物业公司（以下简称“第一亚太”）共同签署《委托贷款合同》，由原始权益人将货币资金委托给委托贷款银行，委托贷款银行第一亚太发放委托贷款原始权益人享有该委托贷款债权。

第一亚太及其分公司以旗下运营管理的《物业合同》项下的特定期间物业服务费收入作为委托贷款的还款来源。（2）设立专项计划（略）（3）购买基础资产

计划管理人根据与华南城签订的《资产转让协议》，以专项计划资金向华南城购买其持有的委托贷款债权。

委托贷款债权转让后，第一亚太及其分公司以旗下运营管理的《物业合同》项下的特定期间对应收账款债务人享有的应收账款质押给计划管理人（代表专项计划）。（4）增信措施

原始权益人就监管账户内的资金与当期委托贷款本息×110%金额的差额部分，承担差额补足义务。同时，在专项计划存续期间，华南城向第一亚太提供流动性支持保证其持续经营能力。（5）分配与兑付（略）委托贷款新规影响？

2018年1月《商业银行委托贷款管理办法》正式落地, 委贷新规对委托贷款资金来源作出了限制性规定，原始权益人如果以银行授信资金、其他债务性资金等资金作为委托贷款资金，存在商业银行无法接受委托资金发放委托贷款的风险。

4、双SPV——嵌套单一资金信托

以华林-新和昌物业费信托收益权资产支持专项计划为例：（1）设立单一资金信托

原始权益人（中瑞集团）与信托公司签订《信托合同》，设立单一资金信托，原始权益人获得信托收益权；（2）发放信托贷款

信托公司与借款人签订《信托贷款合同》，构建信托贷款，以物业费收入作为信托贷款的主要还款来源，原始权益人将特定期间物业服务合同项下的物业收益应收账款质押给信托公司。（3）设立专项计划（略）（4）购买基础资产

计划管理人根据与原始权益人（中瑞集团）、信托受托人签订的《资产买卖协议》，将募集资金用于购买原始权益人享有的信托受益权。

其后物业资产服务机构、基础资产服务机构、计划管理人签订《服务协议》，资产服务机构提供与物业资产和基础资产有关的管理服务及其他服务。（5）外部信用增级

由差额支付人、担保人对专项计划提供增信。差额支付承诺人与计划管理人签署《专项计划差额支付承诺函》，发生任一差额支付事件，差额支付承诺人支付优先级资产支持证券当期的预期收益和所有本金的差额部分承担补足义务。担保人与计划管理人签署《专项计划担保函》，担保人对对特定原始权益人在《差额支付承诺函》项下所承担的差额支付义务承担连带保证责任。另外一种外部信用增级途径是通过信托贷款的担保措施达成。（6）分配与兑付（略）

五、物业费ABS四个实操核心问题

1、既有债权和未来债权的区别

物业管理费是指物业公司依据物业合同向业主（一般多适用于住宅物业）或承租人（一般多适用于商业、办公、仓储等地产）收取的物业服务费（还可以包括停车管理服务费用等，视物业合同而定）。

在实际操作中，物业费ABS的基础资产有一些特殊，包含既有债权和未来债权的一个双重属性。

既有债权是指该债权已经形成，从会计角度考虑，就是基于我提供的劳务所形成的债权。在未来一段时间内，我会收到一笔服务对价（现金流），这类债权的金额是比较确认的，会确认一笔应收账款。

比如A物业公司给10个小区提供物业管理服务，假设每平米物业费5元，一共10万平米，那根据合同，我下个月会收到50万的物业费收入。

而未来债权，比如CMBS、类REITs等形式，是基于我持有了这个物业资产，资产预期未来会给企业带来经济利益，但具体这个利益（即未来物业费收入）有多少，是一个不确定的因素，因为未来物业费可能会上涨会下跌，而且物业公司也可能因为经营不善，服务不好等因素被替换掉，他会面临很多的不确定因素。

2、双SPV的选择：委托贷款还是信托受益权？

对于未来债权这类不太稳定的现金流，我们一般会采用双SPV的形式，常见的操作方式有委托贷款和信托受益权两种方式来稳定这个债权，也有直接转让合同债权的，但很少见。

这里我们主要探讨下委贷和信托的利弊。

首先信托的费率是略高于委贷的，但受限于委贷新规的影响（募集资金不能放委贷），目前在与银行的沟通过程中，会遇到重重困难。其次，就是过桥方的问题。委贷业务是银行受委托人将资金发放给贷款对象。在转让委贷债权之后，还款的时候钱是先回到委托人账户，再回到专项计划，如果委托人是你的差额补足方或者关联方企业，那还好处理一些。如果委托人是我们找的一个过桥机构，就比较麻烦了。

比如下图，明华物业通过晋城银行提供过桥服务。

第三，在发生风险时，委贷行会拒绝追索，但信托必须以自己名义追索起诉。第四，存在抵押质押时，信托的担保权利人很明确是信托公司。委贷的担保手续谁去办，担保物权人登记为委托人还是贷款银行?这一点各地做法都不一样，我相信连银行自己也未必搞的清楚。

因此，实务中选取信托受益权更为常见，由于近期信托公司压通道规模，通道费上升，目前应对的方式主要是采用财产权信托来构建，这也是没有问题的。

3、没有签订物业合同如何处理？ 这里有两类情况，第一是前期物业合同的情形。

根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业是由业主或业主大会选聘的，其中第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

什么意思呢？由于很多楼盘刚开始销售的时候，没有成立业主大会，因此开发商会先选定一家物业服务企业先做好服务工作，这个时候是没有签订物业合同的，这是一种可以接受的情况，如不出现解聘等重大事件，没有太大影响。第二个情况是物业合同到期，是否必须续签？

假设业主和物业服务企业签了3年的服务合同，后续物业费我们一般会在银行办理托收，银行到点自动扣钱。因此从物业公司的角度考虑，如果合同到期，他也不会特别要求与业主续签，反正钱都收了。

那我们在挑选基础资产的时候，如果遇到这类合同到期未签的情况，如何处理呢？

这时作为管理人，我们可以与项目律师沟通，判定物业服务企业与业主之前是否存在“事实物业合同关系”，并在法律意见书中注明。

从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定可知，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。简单说，就是物业服务合同到期了，但服务仍在继续，合同仍在正常履行，则业主仍需按原约定标准支付物业费。

在一些地方法院网站上，也发布了一些业主以合同到期为由不交物业费的案件，比如大庆：

4、入池资产的是按毛收入还是净收入？

在目前的实务操作中，物业费主要以毛收入来入池的更多一些，就是把物业服务企业的全部现金流都入池，做账户监管，这样才能满足发行规模的要求。那既然所有的现金流都被监管了，用来偿付ABS利息了，物业公司的日常费用营业成本怎么处理？人吃马喂都是需要开销的啊。

实务中一般由股东或者差额补足机构出具支持承诺等补足措施，这样一来就可以保证物业公司的正常经营。

第二篇：学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

通过学习项目经理操作手册，如何管理好一个项目，根据我学习之后和多年工作体会主要有以下几方面。

1、项目要进行整改管理，善始善终：

整个项目开始要做好项目整体计划，在项目的整个过程中，始终要按照项目计划执行，如若遇到项目发生变更，要进行分析，得到批准后制定变更计划，并按计划执行。

项目首尾工作也是项目管理中得一项重要工作。需要将项目过程中产生的文件资料进行整理，归档。对项目的费用和进度进行审计审核，对项目的质量进行检验和验收，对项目的整个过程的利弊的得失进行整理总结和交流。

所以项目从一开始就要做好计划，搞清目标，只有项目的目标明确，合理安排时间、费用、人力和其他资源，控制好一项目变更，这些是保证项目能够顺利完成的基本条件。

2、质量管理是项目成败的关键：

此次学习后，感觉到我们的质量管理的要求还差很远，有距离。

质量控制要深入到每个人与项目相关的人，要深入到项目的每个过程中，从一开始，就要树立质量第一的理念，每个过程都要进行质量的控制，而不足到最好的测试时，才想到质量，采取衡量是否符合标准。为提高项目的质量、降低成本，必须从项目的开始就要做好质量的控制工作。

3、项目管理要不断创新：

管理创新是优秀项目经理的灵魂。项目经理有经验固然重要，但不能墨守成规，只有创新，才能与建筑市场环境的变化相适应，才能保证做到与时俱进，在建筑施工内外市场快速变化中不被淘汰。

其次是技术创新，技术创新是保持项目管理长久不变的法宝。建筑施工的发展要靠技术的进步，新材料、新工艺的不断出现与使用，逐步替代传统的落后的施工技术，使施工劳动强度降低，施工速度更快，质量更好，成本更低。项目经理要做好新技术开发与使用的带头人，要不断加强技术学习，不断更新知识，要加强与同行业的观摩与交流，取长补短：要善于舍弃，对现状不满足，做到人无我有，人有我先，靠技术创新实现经济节约，降低成本，赢得更大的利润空洞。

4、项目管理要善于沟通：

做项目就需要与客户接触，就会出现正式和非正式的谈判，双方都会为自己的利益而进行讨价还价，与客户之间搞好沟通是项目是否胜利的一个重要条件。沟通中有许多的策略在平时的实际工作中可以使用，目的不是坑害别人，而是为了更好的完成项目，达到双方事先确定的目标，而采用的一些艺术手段而已。

5、房地产管理核心：

房地产管理的核心影视模块化，看板管理，房地产不是靠 个人在管理，而是靠一个组织，一个流程，一个规范在管理，房地产管理方面的每个人，都是这台机器上的一个部件，如果这个人离开了，就如同换一个零件一样，机器照样运转。

体会还有很多，我不再多谈，总之通过这次学习自己对项目的管理又有了新的认识，我会将这些理论知识运用到实际工作中去。以提高项目的管理水平，提高项目的质量，降低项目的成本，降低项目的风险，最终提高企业的效益。

第三篇：学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会 通过学习项目经理操作手册，如何管理好一个项目，根据我学习之后和多年工作体会主要有以下几方面。

1、项目要进行整改管理，善始善终：

整个项目开始要做好项目整体计划，在项目的整个过程中，始终要按照项目计划执行，如若遇到项目发生变更，要进行分析，得到批准后制定变更计划，并按计划执行。

项目首尾工作也是项目管理中得一项重要工作。需要将项目过程中产生的文件资料进行整理，归档。对项目的费用和进度进行审计审核，对项目的质量进行检验和验收，对项目的整个过程的利弊的得失进行整理总结和交流。

所以项目从一开始就要做好计划，搞清目标，只有项目的目标明确，合理安排时间、费用、人力和其他资源，控制好一项目变更，这些是保证项目能够顺利完成的基本条件。

2、质量管理是项目成败的关键：

此次学习后，感觉到我们的质量管理的要求还差很远，有距离。

质量控制要深入到每个人与项目相关的人，要深入到项目的每个过程中，从一开始，就要树立质量第一的理念，每个过程都要进行质量的控制，而不足到最好的测试时，才想到质量，采取衡量是否符合标准。为提高项目的质量、降低成本，必须从项目的开始就要做好质量的控制工作。

3、项目管理要不断创新：

管理创新是优秀项目经理的灵魂。项目经理有经验固然重要，但不能墨守成规，只有创新，才能与建筑市场环境的变化相适应，才能保证做到与时俱进，在建筑施工内外市场快速变化中不被淘汰。

其次是技术创新，技术创新是保持项目管理长久不变的法宝。建筑施工的发展要靠技术的进步，新材料、新工艺的不断出现与使用，逐步替代传统的落后的施工技术，使施工劳动强度降低，施工速度更快，质量更好，成本更低。项目经理要做好新技术开发与使用的带头人，要不断加强技术学习，不断更新知识，要加强与同行业的观摩与交流，取长补短：要善于舍弃，对现状不满足，做到人无我有，人有我先，靠技术创新实现经济节约，降低成本，赢得更大的利润空洞。

4、项目管理要善于沟通：

做项目就需要与客户接触，就会出现正式和非正式的谈判，双方都会为自己的利益而进行讨价还价，与客户之间搞好沟通是项目是否胜利的一个重要条件。沟通中有许多的策略在平时的实际工作中可以使用，目的不是坑害别人，而是为了更好的完成项目，达到双方事先确定的目标，而采用的一些艺术手段而已。

5、房地产管理核心：

房地产管理的核心影视模块化，看板管理，房地产不是靠 个人在管理，而是靠一个组织，一个流程，一个规范在管理，房地

产管理方面的每个人，都是这台机器上的一个部件，如果这个人离开了，就如同换一个零件一样，机器照样运转。

体会还有很多，我不再多谈，总之通过这次学习自己对项目的管理又有了新的认识，我会将这些理论知识运用到实际工作中去。以提高项目的管理水平，提高项目的质量，降低项目的成本，降低项目的风险，最终提高企业的效益。

第四篇：合力造桥项目操作手册

活动项目操作手册

合力造桥

项目名称：合力造桥

项目类型：沟通、合作、创意 项目简介：

两个团队分别发放一定资源，在规定时间之内共同完成一座桥。在造桥过程中，两个团队只允许三次沟通，每次三分钟。最终完成桥并检验桥的美观和实用。培训目的：

1.使两个团队认识到沟通的重要性及实效性； 2.在有限的沟通时间之内，完成最多的信息交流；

3.养成双赢的心态，在两个团队造桥的过程中，要考虑到另一个团队的特性，以便充分配合

项目时间：50分钟（活动时间：40分钟

对接时间：10分钟）注意事项：

1、桥梁的要求——符合建筑学原理，美观、耐用；

2、每组建造整座桥的一半，要求桥的设计和制作符合任务书上的要求，同时在桥的造型、高度、宽度、装饰等各方面都要完全一致，最后拼接在一起是一座完整的桥；

3、造桥过程中，两组队员有三次沟通机会，累计沟通总时间为10分钟，三次机会用完或累计10分钟时间用完，将不能继续沟通；

4、每次沟通，每队仅能派出一名队员，每次沟通请向培训师申请，培训师征求另一组队员意见并同意后，方可进行沟通。沟通时不允许携带材料、纸、笔等任何辅助工具；

5、两部分桥连接时，不允许带任何辅助工具；

6、对接时应向培训师提出申请，培训师征求另一组队员意见并同意后，方可进行，时间10分钟；

7、问询：大家是否明确任务说明？ 项目分享点：

1、沟通方式和效率；

2、分工协作；

3、合力利用资源；

4、资源的分配和利用；

5、时间和人力也是资源，其消耗是需要付出代价的。

6、怎样更有效的发挥团队绩效？

第五篇：儿童保健项目操作手册

郧西县基本公共卫生服务 儿童保健管理操作手册

儿童保健服务是妇幼保健服务的重要内容，对促进儿童身体健康起着重要作用，儿童基本保健服务也是是国家基本公共卫生服务项目之一。为保障项目顺利实施，特制定本手册。

一、项目内容

（一）免费提供0～6岁儿童基本保健服务

按照《国家基本公共卫生服务规范（2011年版）》中《0～6岁儿童健康管理服务规范》、《郧西县基本公共卫生服务项目考核办法》（西卫[2011]75号）的规定，免费为全县0～6岁儿童建立保健手册，提供基本保健服务。开展新生儿家庭访视、新生儿满月健康管理、婴幼儿健康管理、学龄期儿童健康管理。

婴幼儿健康管理分别在3、6、8、12、18、24、30、36月龄时进行，共8次。服务内容包括询问婴幼儿喂养及患病情况，体格检查，生长发育和心理行为发育评估，母乳喂养、辅食添加、心理行为发育、意外伤害预防、口腔保健、中医保健、常见疾病防治等健康指导，6～8、18、30月龄时血常规检测，6、12、24、36月龄时听力筛查。

学龄前儿童健康管理在4～6岁时进行，每年1次，共3次。服务内容包括询问儿童膳食、患病情况，体格检查，生长发育和心理行为发育评估，血常规检测和视力筛查，合理膳食、心理行为发育、意外伤害预防、口腔保健、中医保健、常见疾病防治等健康指导。

（二）开展技术培训

重点加强基层妇幼保健技术人员培训，乡镇卫生院妇幼保健技术人员每年至少轮训一遍。培训内容包括儿童保健服务内容和方式、儿童保健服务模式、健康教育技术、人际交流技巧等。

（三）开展宣传与健康教育

利用广播、电视、报刊、网络、宣传栏等形式，广泛开展宣传活动，将政府免费提供儿童基本保健服务的目的、意义、方法和措施传达到每个家庭，让儿童家长主动接受免费基本保健服务。定期开展健康教育活动，在儿童成长的关键期，将儿童喂养、教养、疾病防治知识传授给儿童家长，培养其建立正确的养育观念。县妇幼保健院每年至少举办4期儿童保健健康教育课堂，在儿童保健科、产科、有供家属取阅的宣传折页。乡镇卫生院每年至少对村医进行1次儿童保健专业知识培训，有供家属取阅的宣传折页。

二、各级职责

（一）县卫生局负责儿童保健项目领导和管理，负责制定实施方案、经费管理、监督检查、工作考核等。

（二）县妇幼保健院负责项目工作的指导与技术支持，包括人员培训、技术指导、信息管理、工作考核等，定期召开工作例会，接受基层转诊。承担辖区托幼机构集居儿童保健服务。开展儿童保健健康教育工作。对全县范围内0-6岁儿童提供保健服务与管理。

（三）乡镇卫生院承担辖区内散居儿童保健管理及服务，配备至少1-2名专职妇幼保健人员从事新生儿访视、婴幼儿及学龄前儿童保健服务，负责辖区儿童保健信息的收集和上报，定期召开例会，督促、指导村级开展儿童保健工作。开展儿童保健健康教育工作。

（四）各社区卫生服务站、村卫生室负责督导辖区儿童接受保健服务，配备专（兼）职妇幼保健人员，掌握辖区儿童系统保健信息，及时登记上报，开展儿童保健健康教育工作。

三、服务流程

（一）散居儿童保健

1、摸底调查。村卫生室、社区卫生服务站妇幼保健人员深入乡村、社区开展调查，掌握儿童基本情况，填写《湖北省妇幼保健登记册》，逐级上报《儿童基本情况登记表》至县妇幼保健院，县妇幼保健院进行汇总后上报至县卫生局。同时开展健康教育，动员儿童家长定期接受保健服务。

2、发放手册。县卫生局指定县妇幼保健院审核各乡镇卫生院上报的0-6岁儿童基本情况表，按照上报数量免费发放《湖北省基本公共卫生服务重点人群健康管理手册（儿童）》，《健康管理手册》上附有儿童保健服务券，服务券上加盖县卫生局基本公共卫生服务项目管理专用印章。

3、提供服务。各乡镇卫生院为辖区儿童建立健康档案，发放《健康管理手册》，注明每次体检的时间，并进行登记。县妇幼保健院儿童保健科在首次提供儿童保健服务时为儿童建立《儿童健康管理手册》，填写体检记录，注明体检时间并预约下次体检时间。儿童凭手册到定点医疗保健机构免费接受保健服务，服务完成后，保健医生登记服务情况及结果，儿童家长在服务券上签字确认，医疗保健机构收回服务券副联。

（二）集居儿童保健

1、摸底调查。各乡镇卫生院保健人员深入辖区托幼机构、村小，县妇幼保健院保健人员深入到城区托幼机构开展调查，掌握儿童基本情况，汇总上报《儿童基本情况登记表》至县妇幼保健院公共卫生科。

2、提供服务。县妇幼保健院保健人员按照技术规范的要求，深入各托幼机构、村小开展4-6岁儿童保健服务，登记服务情况，收取每位儿童服务券，并分析儿童健康状况，上报有关资料至县妇幼保健院公共卫生科。

四、经费管理

1、补助对象：完成工作任务的社区卫生服务中心（站）、乡镇卫生院为项目经费的补助对象。县妇幼保健院按照要求提供儿童保健服务的，按《郧西县基本公共卫生服务项目考核办法》（西卫[2011]75号）考核后可以予以补助。

2、补助办法

①核实服务数量：社区卫生服务中心（站）、乡镇卫生院、县妇幼保健院统计收到的服务券，每季度由县妇幼保健院汇总上报至县卫生局项目办。县项目办根据服务券核定各单位服务数量。

②进行综合考核：县项目办按照《郧西县基本公共卫生服务考核方案》，对各单位服务情况进行考核,同时计算每单位应得基本公共卫生服务经费：

某机构应获得的基本公共卫生服务补助资金=机构考核得分×〔（该乡镇通过考核后获得县财政基本公共服务补助资金总额）/∑（该乡镇辖区内所有承担基本公共卫生服务的基层医疗卫生机构考核总得分值）〕。

机构考核得分＝∑（该项任务完成数量×单项考核得分×补助标准）×满意度得分。补助标准：建立保健手册2元/人，新生儿家庭访视25元/人次（含交通费），健康体检及指导10元/人次，口腔指导和保健5元/人次，血常规5元/人次，听性行为观察3元/人次，视力筛查3元/人次。

③拨付补助资金

省级财政部门根据上市（州）的复核结果和省级开展的督导考核结果，核拨各县（市、区）本的基本公共卫生服务补助资金。各县（市、区）财政按照各单位考核结果，足额拨付补助资金。

3、工作经费：项目的宣传、组织和管理经费由同级财政另行安排，不得占用公共卫生服务经费。

五、工作要求

（一）提高认识，加强领导

充分认识实行儿童保健服务对于提高儿童健康水平的重要性，切实加强领导，明确各级职责，量化工作目标，保障经费到位，落实基本服务措施到位，确保免费儿童保健服务取得实效。

（二）改善服务，保证质量

健全儿童保健服务网络，加强乡镇卫生院和县妇幼保健院儿童保健科建设，配备必要的设备，培训相关人员。强化服务意识，以服务对象为中心，改善服务态度，优化服务环境，提高技术水平，保证服务质量，提高群众对免费儿童基本保健服务的满意度。

（三）加强督导，严格考核

县卫生局将基本公共卫生服务儿童保健项目实施作为目标，纳入各级医疗保健单位的工作绩效考核内容。考核内容包括项目实施计划制定、组织管理、人员培训、经费使用、服务数量、服务质量、信息管理、服务效果、居民满意度等。对村级考核的内容主要包括儿童保健服务数量、服务质量、信息管理、服务效果、居民满意度等。同时要加强项目工作督导，县对乡每季度1次，乡对村每年不少于6次。

（四）加强信息管理，及时掌握工作动态

村卫生室、社区卫生服务站每月1号向乡镇卫生院上报辖区内上月儿童保健服务信息报表，各乡镇卫生院将本乡镇上月儿童保健服务情况进行汇总，每月3号向县妇幼保健院公共卫生科上报上月基本公共卫生服务儿童健康管理月报表及儿童保健服务券回收情况统计表，县妇幼保健院每月5号汇总向县卫生局、市妇幼保健院项目办上报基本公共卫生服务儿童健康管理月报表。乡镇卫生院每季度将回收的儿童保健服务券进行汇总后随妇幼卫生季报表上报到县妇幼保健院公共卫生科，将服务券回收数量及服务内容作为基本公共卫生服务考核经费兑现的依据。

六、绩效考核

（一）考核指标

1、新生儿访视率＝辖区内接受1次及以上访视的新生儿人数/辖区内活产数×100％。

2、儿童健康管理率＝辖区内接受1次及以上随访的0～6岁儿童数/辖区内应管理的0～6岁儿童数×100％。

3、儿童系统管理率＝辖区中按相应频次要求管理的0～6岁儿童数/辖区内应管理的0～6岁儿童数×100％。

4、儿童随访表填写完整率=抽查随访表填写完整的项目数总和/抽查随访表数×每张表项目数×100％。

（二）考核要点

1、县妇幼保健院：现场考察、查阅资料，重点考核管理制度、工作规范建立，儿童保健组织管理、人员培训、技术指导、信息管理、健康教育落实情况考核督导落实情况。

2、服务机构：含乡镇卫生院、县妇幼保健院，重点考核公共卫生科、儿童保健科建设情况（房屋、设备、人员），村卫生室或社区卫生服务站儿童保健服务设备配备情况，儿童保健服务、健康教育、信息管理落实情况，社区居民电话调查及满意度调查。

七、儿童保健服务流程

出院后1周内满月3月龄6月龄8月龄12月龄18月龄24月龄30月龄3岁4岁5岁6岁询问一般情况及预防接种和先天性疾病筛查情况观察家居环境、进行体格检查等指导新生儿护理和母乳喂养询问两次随访间发育和患病情况体格检查和生长发育评估健康指导，包括科学喂养、合理膳食、生长发育、疾病预防、预防意外伤害和口腔保健等不需疫苗接种正常告知下次健康管理或疫苗接种时间需疫苗接种:若无禁忌症，按照免疫程序进行预防接种。接种后观察30分钟，无异常可回家。填写预防接种记录。可疑或异常分析原因，进行针对性健康指导或及时转诊。