多功能养老旅游生态园融资模式

第一篇：多功能养老旅游生态园融资模式

养老医疗旅游生态园

综合项目

融 资 方 案

（补充版-前期）

综合办公室

2017年11月18日

养老、医疗、生态园、旅游 多项目一体化前期融资流程（补充版）

房地产行业对资金的需求非常大，融资能力对房地产企业尤其重要。房地产融资就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。如何冲破融资困境，选择合适的融资方式，成为房地产企业保持稳定健康发展所要解决的主要问题。

从目前情况分析：现在寻找大面积的建设用地比较困难，单独走招拍挂独立拿下大的地块不是太容易，资金投入大，货币回笼比较困难。走多方式的项目综合开发，把养老地产和配套医疗，生态园用地综合立项，分别采取不同性质的土地开发建设，采用分步融资建设模式、物业出租融资模式等方法逐步推进，先做养老产业用地微投入开发，再利用建设用地开发商业主体，既能减少资金的投入，规避资金链跟不上的风险，项目也能实现快速融资，还能减轻管理上的压力。

资金来源：国开行项目建设资金、民政部老龄委的养老基金、政府对于养老产业的扶持资金、政府对于特色小镇的专项资金； 团体养老资金；项目合作资金、倒按揭反向贷款物业出租资金等。

一：国家项目支持资金

1、在土地问题上要

争取国家的支持；并利用土地在政策范围内申请建设资金。（看好地块，同期有开发价值，划拨转让租用加招拍挂多头并进，争取建设补贴）

2、尽量利用政府的政策性补贴，或者采用PPP模式对医养项目共同开发，起步阶段得到国家部门的支持，国家政策性机构、开发商、投资机构以及大量上下游的绿色建筑类机构的支持，并开始建立自己的示范工程和基金，往前推进。这相当于政府支持保障房的做法，现在政府对养老产业的金融支持，贷款成本很低。

3、我们要从规划上要借助于生态农业补贴、小城镇建设补贴。特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。

4、政策性商业贷款

国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券。另外国开行对于养老医疗相配套的商业地产也有想关的商业贷款资金支持。

案例1：洛阳逸康老年服务中心逸乐苑项目（2015年4月）2015年4月，国家开发银行河南省分行对洛阳市首个实现医养结合的综合养老机构——逸乐苑予以6000万元信贷支持。

逸乐苑项目总投资1.2亿元，可提供养老床位600余个，逸乐苑项目内包含一 个医疗机构——洛阳逸康老 年护理院，总建筑面积8500平方米，包括六大病区，可提供心血管疾病、呼吸道疾病等多种老年人常见疾病的诊断、治疗服务。逸乐苑项目建成后设施将十分完备，不仅建有无障碍通道、医用电梯和客用电梯，公共区域还安装了监控系统和消防设施。每套养老公寓内配有独立卫生间、小型厨房、呼叫器和液晶电视，同时，无棱角的专用家具和中央空调等设施也会让老人的日常起居更加安心和舒适。

案例2：赣州章贡区社区（村）居家养老服务中心项目（2015年6月）

国开行以赣州主城区—章贡区为试点，联合章贡区政府共同策划并推动以PPP模式实施了章贡区社区（村）居家养老服务中心项目。国开行以1.3亿元的贷款资金和1300万专项建设基金，支持全区72个社区居家养老服务中心建设，依托社区用房，建设生活服务、保健康复、老年活动、护理中心等养老基础设施以及智慧养老呼叫等网络平台，为老年人提供家政、购物、送餐、医疗保健、娱乐、咨询服务、陪伴及日间收养照料等养老服务，满足老年人精神文化和日常生活需求。

案例3：PPP模式南宁市第二社会福利院项目（2016年11月）2016年11月国开行广西分行完成南宁市第二社会福利院项目授信2.3亿元。该项目是财政部PPP示范项目之一,也是广西首例大型养老服务PPP示范项目。南宁市第二社会福利院项目位于南宁市龙岗片区,总用地面积243.63亩,总投资3.74亿元,设计床位数2000张,建设内容主要 有医疗康复综合楼、培训综合楼、社工楼及后勤保障房等。

这一项目采用政府和社会资本合作(PPP)模式,由南宁市民政局发起,南宁市社会福利院为政府出资方代表,国开行广西分行为项目建设提供贷款融资2.3亿元。

案例四:河北三河养老项目

该项目由民营企业燕达集团投资新建，投资方具有行业经验+医疗资源。该项目获得廊坊和北京两个地区的养老运营资金支持。二：股份制合作融资

在有建设用地并可以配套开发商业地产的地方，先租用集体建设用地做养老项目开发，再依托医养地产走招拍挂的形式拍下配套产业土地。生态园旅游项目可以以项目公司形式走合作开发。

只有在项目选址上有一定的目标，并有适合做多元化的养老产业的商业地产才可以。

可选目标1：藁城内族村东，圈地700亩内有建设用地300亩，可配合内族村拆迁改造补充建设用地。项目方想合作开发，目前已经和省二院进行过多次对接。

理由：交通方便，紧邻机场路，京港澳高速 东三环 北有黄石高速 南临307，圈地方已和省二院进行多次接触计划合作。

可选目标2:正定塔元庄村,滹沱河北岸，相对的是河心岛、叶子广场，与最大的水上项目水上嘉年华紧邻。曾是***插队的地方，13年视察的时候，村书记就有计划做一个养老医疗生态园综合项目，现有林地2000余亩，建设用地未知。主要是环境好，村里有实力。三：互联网+平台养老融资模式

1、做团体、机构养老，项目立项后可以跟各厅局级、大学、银行等事业单位以及大型商业机构如北人集团、君乐宝等签订养老意向合作协议，项目实施注入部分资金。

2、与保险公司合作，推出养老保险和投资参股的融资方式。

案例：泰康之家的模式，既与保单绑定，还和医院结合，护理结合。进入养老地产行业的，基本上都开始往上游或者下游整合。

3、与证券公司洽谈筹划在三年内成为上市企业。

4、跨地域合作，传统养老+居家养老+候鸟式养老+医养结合养老等多种方式吸引异地资金进入，搭建一体化多功能养老模式，最终目的是以利于吸引更多需求者进入，从根本上解决融资问题。四：反向抵押，就是以房养老

反向抵押就是用现在的房子抵押然后贷款，可以采用押金制，或者叫做会员费。就是老人先把定期存款放到养老公寓里，这个钱最后是会还给老人的，而中间利息部分就用养老机构的服务来代替偿还。但这需要老年人一次性交齐资金，然后过十年、二十年才退回（养老地产模式）。如果老人不在，这些钱可以退回子女，也可以转让，形成了一个新的融资工具。商业地产模式就直接可以买，利用原来房产重新抵押贷款部分作为首付购置产权，其余部分可投资项目，所得利息用于偿还房贷。这个工具降低了整个财务成本。这样的做法相当于把老年人现在的重资产部分得到盘活，比如房子和流动性金融资产，也就是属于存款的这类资产被盘活，让它能够为养老做服务。五：省民政福彩合作

做养老产业化体系，省民政部门的支持是相当重要的。

一是采取省级福彩公益金贴息的方式，与国家开发银行等合作建立养老项目贷款“小基金”，对项目建设提供信贷支持；

二是是以财政性资金为杠杆，拉动10倍以上的社会资本投入，建立健康养老产业投资“大基金”，采取专业化资本运作的方式，打造高端养老产业。筹建基金，将会使有限的政府投入产生最大的拉动效益，使社会资本快速向养老服务业聚集，支撑我项目快速发展。

六、房地产私募基金

房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。房地产私募基金的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与房地产投资的机会。房地产企业通过出让股权引入基金，或自身设立房地产基金的方式进行融资，已经成为一种趋势。

七、融资性售后回租

房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该物业的一种融资方式。售后回租的融资额与标的物业价值成正比，期限长，租 金支付方式较灵活。

八、境外融资

境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。境外融资对房地产企业实力的要求较高，融资成本也较高。

九、银行贷款

商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式，属于典型的债务融资。银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。

五、股票融资

股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。股票融资额较大，但门槛较高，尤其是直接上市的房地产企业数量不多，股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。

十、债券融资

房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。但国家 对债券发行主体有严格的条件限制，债券市场规模小，债券融资比例很低，并发展缓慢。

十一、房地产信托

在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有两种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集;二是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。

十二、融资租赁

项目租赁和设备租赁等多种形式的融资渠道

附

国开行的贷款支持条件

1.国开行的贷款主要发放给社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目等。

2.对于社区居家养老服务设施建设项目，国开行将选择经济实力较强、老龄化程度较高的地区，以市、县（区）为单位，通过政府购买服务、PPP等模式整体支持区域内社区养老设施建设项目，包括老年活动中心建设、日间照料中心、社区小型连锁养老机构和居民区无障碍 设施改造以及上门服务网络建设等。

3.从支持方向上来看，国开行既支持以政府为主导的保障性的养老设施建设，也支持国有企业或者民营企业、社会力量举办的养老社区建设。公办保障性养老机构建设项目中，通过政府购买服务、PPP等模式，以市（县）为单位批量化整体支持的项目,尤其是医养结合型的养老机构建设项目。

4.国有企业投资的养老项目中，利用企业存量土地、房产及闲置人员进行养老机构建设的项目。

5.民营企业投资的养老项目中，具有行业经验的借款人,已建成且运营良好的养老机构改扩建工程项目和模式复制性养老机构建设项目。

6.企业的品牌、实力、注册资本，以及项目的位置、规模等是国开行地方分行发放贷款的关注点，不会具体区分营利性养老机构与非营利养老机构，一般会倾向于政府主导的或国有企业的养老项目，它们的信用一般较好。对于贷款利率，国开行不会设定统一的贷款利率，要根据项目的具体情况来定，但不会低于贷款基准利率。如果是刚开业、注册资本500万元的涉老企业，贷款利率会在10%左右。有实力的企业会更容易得到贷款。

7.国开行对于养老社区项目的贷款考评主要在以下几个方面：圈地卖房的项目不予支持，支持经营性项目；借款客户或其控股股东具备项目开发的资金实力，项目资本金至少20%；借款人具备建设和运营养老社区的经验；需要担保抵押，包括土地使用权、房产抵押或股东 担保等。

8.考虑到尤其是养老地产项目在前期现金流有一个培育过程，国开行可以支持和养老地产相匹配的商业地产。希望通过商业地产的收入盈利，弥补养老地产在初期现金流不足的问题。

9.国开行会特别关注价格、医疗资源、位置、服务和行业经验这几个能决定项目能否成功运行的方面的情况，再作出综合判断。一般来说，能满足国开行养老项目评审条件，且定价合理、具有医疗资源、位置有优势、能提供专业养老服务、拥有具备行业经验的运营团队的项目，易于通过国开行的贷款评审。

容易被“一票否决”的项目

一是项目未能获得民政部门的推荐意见；

二是项目建设内容非养老服务设施，如以养老之名行房地产之实； 三是项目未能获得相关的行政许可，包括四项审批，土地符合养老用地要求；

四是项目自有资金未达到20%；

五是市场定位存在误区，项目未来经营情况不确定，还款来源没有保障，不足以还本付息；

六是符合条件的担保措施难以落实。

对于开发商而言，从价值链角度来讲，要么从上游融资，要么从下游融资，要么是自持资金，要么就是外部融资。外部融资的话，不管是走股权还是债权，只有找到了合理的盈利模式，才能有更多地资金进入。现在国家政策对于房地产调控这么严，没有开发项目的和社 会资金肯定有大批的资金闲置，只要宣传到位肯定有资金融入。

办公室

高书中

2017年11月18日

附：

立项申请表

第二篇：多功能养老融资方案1

医养生态园综合项目

融 资 方 案

综合办公室

2017年10月31

日多元化养老、医疗、旅游、生态农业

一体化项目融资方案

前言

养老地产被誉为地产界的“朝阳行业”,被普遍看好。

据不完全统计，中国目前已经有10余家保险企业、80多家地产开发企业和大量的外资投资企业开始布局养老地产市场，投资总额超3000亿元。这其中不乏一些有益的探索：亲和源的“社区化养老”、绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式，以及万科的“邻里式养老”，卓达的“3+6+5”社区文化模式和“全龄化社区养老”模式。等等。但是都是在国家政策下的探索模式。没有一个能真正成为产业一体化被国家认可并实现盈利的模式。

关键的问题在于做成纯养老的项目，企业在很长的时限才能拿到项目的红利，收益还不一定跟投资成正比。众多房地产的布局也是在国家政策前提下的利用养老噱头做的一个项目而已。

养老产业多元化战略的旅游文化综合体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。业态构成为：以社区为依托集合房地产﹢旅游﹢商业服务﹢医疗保健﹢健康管理﹢保险﹢教育﹢文化﹢传媒+娱乐等业态

将生态农业、立体种养殖、健康养生、产业深加工同养老、医疗、旅游结合在一起开发，把生态农业立体养殖和深加工等作为景点绿化安排，创造一个很

好的环境，既能改善居住环境，又能符合国家城镇化政策和养老产业化政策可以给养老事业奠定产业基础。

近阶段国家对房地产业的调控，使房地产业融资，实现风险分散和风险管理的目标，建立和完善相应法律制度配套措施遭遇了前所未有的问题。在现有形势下既能实现快速融资保障项目运营，又不能触及政策的红线打擦边球，是一个很难把控的现实。

一个好的项目、好的预期目标，一定是建立在最佳的商业定位、群需定位、盈利模式定位为前提，而从投资价值分析，一定是可复制性而不可模仿性，少量资本撬动大的资金盘子，赢得客群的认同与聚集，响应资源链的串联，这一系列的价值链，首先需要一个好的主题导入。

一体化的项目必定需要更多产业的结合，才能实现。开展多元化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。大力发展和房地产信托、房地产基金合作融资方式；培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化，有效利用海外的房地产基金、私募投资、融资租赁、房产众筹和个人投资等，实现风险分散和风险管理的目标，建立和完善和符合法律制度的配套措施，预防引发新的金融风险。

一：房地产业融资体系的现状与趋势

我国房地产业投资自1998年以来，已连续10年保持年均近28%的增长。尤其15年底到17年上半年，房地产企业有了一个飞速猛进的态势。房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。房地产贷款至去年为止已占了贷款总额的60%多。国内房地产开发的资金来源几乎60～80%依赖银行贷款。国外房地产行业的融资结构中，银行债权融资占10～15%，而股权和各种直接融资则占70%。与国外开发模式相比，国内银行所承受的风险明显偏高。因此，从去年开始，国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根，并已取得了初步成效。

央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。对开发商来说，可以采用的融资方法一般包括以下几种：国家项目补贴、ppp合作开发、项目公司被收购、企业上市私募、商业抵押贷款、基金、信托、房地产资产证券化以及融资租赁、房产众筹、居民住房按揭贷款等等。以下将对上述融资方式的概念及其操作可行性进行简要的分析。二：融资模式

（一）：政府支持的土地与资金扶持

民政部老龄委的养老基金。

政府对于养老产业的扶持资金 政府对于特色小镇的专项资金

1、要符合国家相关的政策，将对农村建设、三农问题的补贴、小城镇建设的资金支持、养老的专项补贴和金融配套等等都要合理合法地拿到；

2、在土地问题上要争取国家的支持；

3、我们要借助于生态农业、小城镇建设所形成的旅游房产、养老房产上下功夫；

4、政策性商业贷款

国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。

ＢＯＴ 经营—转让；是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。由于ＢＯＴ项目具有有限

追索的特性，项目的债务不计入项目公司股东的资产负债表，这样项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金，所以受到了股本投标人的欢迎而被广泛应用。这样项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金，所以受到了股本投标人的欢迎而被广泛应用。

（PFI）融资模式。是对BOT项目融资的优化，指政府部门根据社会对基础设施的需求，提出需要建设的项目，通过招投标，由获得特许权的私营部门进行公共基础设施项目的建设与运营，并在特许期（通常为３０年左右）结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府，而私营部门则从政府部门或接受服务方收取费用以回收成本的项目融资方式。它与ＢＯＴ项目融资的主要区别是，财团的收入来自政府而不是来自使用者。这种模式资金来源相对充足。可以控制政府开支，减轻政府财政负担。它的真实目的只是传递服务功能必须的物质依托，被广泛应用于政府的许多公共项目领域。强调私人企业在融资中的主动性和主导性，政府部门的角色更多的向监督管理方面转换。

对于项目的政府支持，以卓达做的最好，从一开始就每一步绑架着政府跟随着一步步走到现在。09年的舜帝房地产融资案，如果没有强大的政府背景估计倒下的就是卓达了。即使去年的沸沸扬扬“卓达新材”融资案也一样不了了之，现在的威海所有项目同样都是取得政府的支持。

（具体政策支持见附件）

存在问题：在政策上，养老地产开发，规定必须先建立一个【非盈利组织】，再从事开发，政府也会给予一定的政策支持和补贴，同时，养老地产土地大多数是无偿划拨，但是开发商获得的划拨土地，所建物业是不能销售，但是其附属项目就另当别论了，否则只能靠后期服务体系运营来获取收益。

（二）PPP合作开发模式

按现在房地产的发展趋势和十九大释放的信号来看，房地产要想做大做强，必须抱团取暖或者搭建跨行业合作平台。

1、建一座医院不易，我们可以借助于养老平台，同一些医院搞合作投 资开发，开展一些养生、医疗、康复、保健项目；

2、石家庄这么多知名制药企业合作珍稀药材培育和项目开发，积极开展医疗旅游，这个市场相当地大，因为它还是个空白；

3、积极创建品牌，以品牌效应为基础，积极开展连锁经营，适时进行资产资本的运作；

4、政府搭台、企业唱戏，ppp合作开发项目跟金融机构合作也轻松不少。

2015年3月13日，广安市推出了城市基础设施建设、棚户区改造、商业文化配套、乡村旅游、健康养老等PPP模式招商项目45个，总投资超过200亿元。

如森泰农业庄园占地1000亩，原来只做采摘项目，现新增香料开发、绿色蔬菜和用餐配送。当然也想把特色小镇和养老项目一起做起来，但是没有这方面的专业人才和专业的地产开发经验。显现国际学校投资2亿元建校区政府划拨1000亩山地，但定位只是只做贵族式教育。建成六年也没实现盈利。

养老产业融资体系

（三）房地产企业注册养老地产整合上市进行股权私募

在美国，资信前3名的地产企业的市场占有量占全国的45%；在香港，也是由七八家资信好的大企业占了近8成的市场份额。企业上市是最快、最合法的融资渠道。随着房地产开发的要求越来越高和国家对于房地产政策，在未来3年内，中国几个大城市的房地产开发必将主要集中在少数房地产巨头和具有平台效益的企业身上。

私募股权基金作为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企业或项目。由于房地产企业融资的多样化，房地产企业参与私募方式融资也日益频繁起来，有些房地产企业不仅利用私募方式进行融资，还主动发起设立房地产私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等。

房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种：

1、主动做为发起人以普通合伙人（GP）的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的开发，这些企业多见于大型房企，如万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金。

2、有限合伙制。2012年11月，万通地产引入股权融资的项目为北京万通中心D座项目。公司拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业(有限合伙)的基金，规模为3.726亿元。其中，万通地产出资1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金3.5亿元，作为有限合伙人加入基金。根据公告，万通地产全资子公司和华润深国投信托全资子公司持股比例各为50%。

其中很多的法律风险还是需要规避的。

问题分析：证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。但是，发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求非常严格，而房地产开发项目本身具有的投资回收期长，现金流不均匀，业绩变化大等特征。走私募和新建二版融资并不受影响。

（四）房地产投资基金

房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例。按照国际定义，房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基金投资于房地产，收入来自于租金和房产销售利润，如新加坡政府投资公司、美国国际集团、麦格里银行、摩根士丹利等；二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款，收入来自于抵押借贷的利息；三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产，也向房地产商贷款。目前国外基金进入我国市场还有一种方式是投资不良资产，比如高盛、摩根士丹利购买资产管理公司的不良资产。

现在国外有300只房地产基金，规模在3000亿美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我国目前没有明确的法律法规，国外基金多借财务管理公司、投资公司等形式进入国内市场。国内企业运作的不规范以及房地产市场的不透明，仍是海外基金进入的主要障碍。据统计，中国目前有57只信托基金，其中20只投资于房地产，但并非国际定义的房地产投资信托基金，因为它们不是在严格的房地产投资信托基金相关法律下运作的。随着信托业“一法两规”的出台，不仅规范了信托业务，也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势，开辟了房地产融资的新渠道，其前景被十分看好。

模式一：远期资产购臵

开发商需按照合同约定的技术要求指标负责项目的开发建设，并按相关合同条款进行资产交付。商业地产项目规划设计对项目成功至关重要，因此基金公司通常要求在项目的早期设计阶段即介入项目。基金公司和开发商更早的进入协商，进行项目资产定位、涉及种种标准和要求的沟通，对双方都有益处，能消除更多的不稳定性。

模式二：共同投资，共同开发

基金公司跟开发商可能从利益上更一致，大家绑在一块。开发商负责项目的开发建设。基金公司通常要求主导项目的规划设计及后期运营管理，并对项目退出拥有强售权(drag along)，但开发商在同等条件下享有优先回购权。

模式三：项目层面的财务投资

开发商全权负责项目的开发建设及后期运营管理，并提供定期报告。基金公司通常在董事会层面对项目进行监控，并定期进行实地监察。基金公司的投资可采用股权或债权，并对退出有一定安排。

模式四：平台投资

开发商负责项目的开发建设。视双方协议及股权比例，基金公司可以直接参与项目的具体运营管理或仅在董事会层面对项目进行监控。基金公司的投资可采用股权、债权或可转债等形式，并对退出有一定安排

平台投资对于手上有比较多的商业项目，而且自己有了一定的管理能力的开发商是一个比较好的方法。开发商可能有好几个项目，把多个商业物业跟投资者进行合作，首先要求它项目产品的收益本身已经达到一定的程度，而投资者希望看好项目未来的发展，希望看到未来的收益是怎么样去计算，所以就要求开发商的管理能力和运营的能力相当的重要。

模式五：公司层面的投资

开发商负责项目的开发建设及后期运营。基金公司通常在董事会层面对项目进行监控。基金公司的投资可采用股权、债权或可转债等形式，并对退出有一定安排。

从基金公司的投资发展角度寻找与商业房地产业主方合作的五种模式道路，适合在不同的阶段配合开发商不同的需求，来配制投资这几个模型。

（五）房地产投资信托和信托投资基金（信托股权融资模式图）

在房地产信托融资的众多渠道中，信托贷款模式被视为最简单的、也是最行之有效的融资方式。所谓信托贷款模式，即房地产企业首先委托信托公司针对房地产项目设立信托计划；信托公司接受房地产企业委托后，向资金委托人募集信托资金，并将募集资金以贷款形式发放给房地产企业；融资关联方（或担保公司等）以某种适当方式对信贷贷款的偿还进行担保；房地产企业到期依照信托合同还本付息。

房地产投资信托的程序分为如下几个步骤：设立房地产投资集合资金信托计划；信托公司发行信托，募集信托资金；信托公司向房地产公司投资，形成股权；项目方（或第三方）承诺股权回购；第三方为股权回购提供履约担保；项目方对项目进行开发、建设；项目方向信托公司分配投资收益、回购股权；以及信托公司向信托受益人分配信托财产。信托在串接多种金融工具方面独 具优势，可以引入海外基金，可以充当国内的产业投资信托基金，以固定回报的方式或股权投资方式进入项目公司，在适当的时候将项目公司包装上市，完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。

养老产业集合资金信托计划操作模式

房地产信托投资基金（以央行版偏债型REITs为例）

基本特性

房地产信托投资基金（REITs）是“资产支持信托”的一类产品。主要 是央行制定的偏债型REITs和证监会制定的偏股型REITs。目前，证监会制定的偏股型REITs。

据悉，在央行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》（目前处于征求意见阶段）中，在银行间债券市场发行的REITs 产品采用了“房地产信托”结构——即企业作为委托人，将其持有的房地产物业委托给受托人进行管理和处臵，并获得全部信托受益权，委托人随后将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让。在房地产信托受益券发行后，保留次级受益权的委托人和享有优先级受益权的投资人共同成为房地产信托的受益人。也就是说，房地产企业为了实现融资，在一定期限内向投资人转让了部分信托受益权。

1、区分层级：在央行REITs的试点模式中，房地产信托受益权将根据信托收益分配顺序区分为优先级受益权和次级受益权。次级受益权将由委托人全部持有，保障性住房和普通住房项目的次级受益权比例不得低于20%，其他项目的次级受益权比例不得低于30%。

2、转让限制：优先级受益权可以通过由受托人在银行间债券市场发行受益券的方式进行转让；在房地产信托受益券存续期间，委托人不得将其持有的次级受益权对外转让，除非委托人进入破产程序。

3、盈利模式：房地产信托收益由房地产租金收入和处分房地产物业所 得构成，受托人应当按照信托合同约定在扣除相关税费以及为了保障投资人利益而保留的必要储备之后，将其余信托收益全部分配给受益人。

4、收益分配：信托受益券被视为固定收益产品。信托收益超过受益券约定收益水平的部分，将分配给次级受益权持有人。在受益券到期时，委托人或第三方将按照合同约定的价格收购受益券。

5、投资者的限制：央行版偏债型REITs方案相对谨慎，首先选择在银行间市场面向部分机构投资者而不是个人投资者发行。

（六）、房地产资产证券化

（含住房贷款 证券化RMBS和商业物业证券化CMBS）2017年3月24日，中国房地产资产证券化发展论坛2017在中国金融信息中心成功举办。房地产资产证券化有益于降低房地产企业的需求，也有助于房地产拓展融资渠道，也代表了房地产融资创新的一个方向。从宏观面来说，通过吸引成熟资金机构资金流入商业地产行业，改变商业地产主要依靠银行贷款和传统债市融资的现状，有利于去杠杆，有助于推动房地产供给和改革。

资产证券化塑造商业地产新模式是通过一系列资产证券化的产品，最后发展到REITs（房地产投资信托基金）以资产管理机构为主体，以资产证券化为融资，吸引广泛的人才。通过CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)来取代银行间传统的融资的模式使利率更低，财务杠杆更优化。私募和代建使开发商仅仅负责建造和运营、管理，实现了轻资产。开发商的品牌如果通过轻资产优势加上REITs高效的融资，有望实现实有物业正杠杆，这样就会吸引权益类的投资进来，形成良性的循环。

项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。

最新消息：可转债17年7、8、9、10四个月的时间发改委分别批复3/7/10/5家公司债券发行再融资，国庆节假期受影响。

房地产信贷不仅是银行质量最好的资产，而且增长速度也很快。如果没有完整的信用担保体系大面积推行住房信贷资产证券化，将是银行潜在的风险。资产证券化，不仅有利于房地产商，同样对银行有利，降低了银行单纯依赖贷款的风险性。

（七）地产金融新产品（含按揭保险和权属保险）

庞大的保险资金介入长期稳定性的房地产应该是一个新的融资途径，保险涉足房地产业，这是又一条非常重要的融资新渠道。但现有市场上可用的工具比较少，政策上也有一定的障碍，与房地产业的衔接还有一个缓冲的过程。

（八）、房地产融资租赁

房地产融资租赁即指拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者 开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故大大地降低了房屋消费的门槛，降低风险。出租人通过收取租金获得收益，以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。

在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达30％，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多，且风险大，这为房地产融资租赁方式提供了空间。

项目融资模式运作图

国内知名的融资租赁公司如国药、中国、大唐、美旗等融资租赁有限公司等、国药在15年在河北省经本人介绍和省老干部局牵头在河北以设备和医院建设项目给几个县人民医院分别注资1-1.5亿元。

1:融资租赁模式具体操作

作为一个新兴行业，如何与房地产业共谋发展，既是后者的渴求，也是前者的期待。我们结合两个行业的实践，认为融资租赁介入房地产业的机会在于-------房产设备类融资

1）、主要是电梯、空调、消防、大楼安防系统及照明等设备（包括软件及安装工程等费用）。只要房地产项目前景好，房地产开发商只需自筹10-30%的现金（租赁的自筹要求大大低于开发贷款要求自筹30%以上的标准），其余由融资租赁公司筹资解决。融资租赁可解决房地产开发10-30%的资金。

2）、出售类房产设备租金的回收时限 住宅等以出售为目的的房地产项 目建设期应为租赁的宽限期（即只收利息不收本金）。融资租赁公司同意开发商出售房产的前提下，设备本金的回收起始点为房产项目预售时，且随预售进度在扣除的预售收入滚动投入项目开发后的净现金流量，首先用于还租，以保证租金回收进度快于售楼进度，避免租赁物与租金的悬空。也就是说租金在楼盘售空之前必须全付完，至少不能出现开发商利润都兑现了而租金还未收齐。

3）、开发商持有的（商业及办公）房产的设备租金回收 开发商以持有为目的开发的商业及办公房产中的设备融资租赁，是租赁更典型的形式。项目的整个开发建设期均为融资租赁的宽限期，租金的回收起始于房产的出租经营时。而融资租赁的租赁期限及每期租金的数量与房产的出租状态须保持高度的协同（收租的频率及房产商的租金收入扣除税费后用于还租且呈前高后低的递增还租分布），真正体现房地产商以房养租（以房出租收入来保证融资租赁的租金支出）。

2、盘活开发商持有成熟商业物业 开发商将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资，门槛更低（对租赁公司来说市场更为广阔），融资的量更大，可依据融资租赁期内，开发商出租房产的租金收入扣除经营费税后的余额进行拆现，让开发商在当期获得更多的现金用于新项目的开发。

3、优质商业房地产的开发 当代融资租赁标的物已非简单的机器设备，中外法规都约定，凡是列入企业固定资产的动产和不动产，都可以作为融资租赁的租赁物。

相关案例：已成功融资租赁（如天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼等政府办公楼、天津空客A320 项目总装线等厂房）；道路、桥梁已成为融资租赁标的物（如天津市蓟县滨河大街弯线段（中昌路-四中路口）道路的3.329 公里的路段；武汉四座大桥）；而且，在建工程（船坞、公路、学校）也可作为融资租赁的标的物（如舟山同基船业有限公司在建船坞码头构筑物及设备，湖南省岳阳市政府规划1.4亿元城市南环线道路，规划7000万元的污水处理系统。因此，融资租赁也可融资参与优质的、市场风险极低的商业房地产项目的开发。

10、商业银行抵押贷款（略）

11、项目吸引个人资金和贷款合作 以房养房 以房养老项目

1、以房养房

是利用原来住房升值溢价空间，通过一定的金融杠杆套现变现。利用增值的资金投资，实现现金流入以偿还现有贷款和保值收入。最大的好处是不需要自己辛苦赚钱还房贷，通俗的说就是借鸡下蛋。

操作模式：

重新抵押（一抵、二抵、月供贷、信用贷、装修贷、循环贷等）把原来房产的升值部分又从银行拿出来变现，在公司购房，剩余的投资享受差价收益。

比如原来有一套房产现在想换购一套改善型住房，但是手里又拿不出来那么多现金，就可以采取一抵、二抵、装修贷、信用贷款的模式参与投资享受投资收益。由于新政贷款不能重新流到房地产业，采取一定的方式还是可行的。

2、以房养老

以房养老是利用住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制提前套现变现。实现价值上的流动。为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。最大的好处是，老人百年之 后房子还是正常的继承，也不需要给孩子增加任何负担。

操作模式： 子女过户或者担保抵押

把原来房产的升值部分又从银行拿出来，利用低息大额资金与公司合作投资享受每月的利息用于养老费用和享受养老服务。

住房抵押养老、联贷联保贷款等融资模式在现实情况下用的最多。金融机构的运作资金来源充足，为发展住房反向抵押贷款创造了制度条件。并且能有效的实现各方风险共担。

12、房地产项目众筹

1、融资目的

1）.融资新形式促进资金回笼

2）.拥抱互联网，大数据助力市场营销 3）.小额分散处理，满足多样化投资需求

2、融资模式

1).融资开发型众筹-定向 成功案例：石家庄众美城定制-38%为提前定制。2).非定向-平安好房-碧桂园众筹 3）.营销推广型众筹

（1）预先团购式平安好房-北部万科城众筹--理财+卖房（2）团购式京东-远洋5000元筹折扣房-卖房（3）抽奖式京东-远洋1.1折购房-筹客和营销（4）彩票式京东-远洋11元筹首付-蓄客和营销

（5）拍卖式 苏州万科城100㎡全装三房众筹-蓄客和营销

4）.开发理财型众筹 万达的“稳赚一号”为典型。降低单个投资者的投资额度，并达到拓宽开发建设资金和来源、目的。5）运营理财型众筹 房宝宝-中信御园众筹

对于众筹项目的风险把控和所需要规避的法律问题在具体操作时分析

总结：我们需要采取的融资策略-组合式融资模式。

就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。

1、在成立初期采取自有资金＋吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；

2、在项目运作期采取BOT+PFI拿出部分地块做项目并融入相关的配套项目做运作资金准备；同时设立专业部门做个人投资银行信贷、项目商业信贷或吸收风险投资、股权投资、融资租赁的组合融资策略；

3、在成熟期采取信托融资＋国内外投资基金合作+保险基金合作；特别强调保险资金的介入。开发商与保险公司强强联合的模式。保险公司资金雄厚而且比较稳定，这种资金属性与养老地产更加匹配。养老地产与保险业务具有一定的业务协同作用，保险资金是养老产业最佳参与者。各自发挥各自的优势，共同把养老项目做实做好，实现双共赢。目前险资投资养老地产的模式可以包括全资、股权合作、股权投资、购买房地产投资信托基金、发行类不动产投资基金产品的投资计划模式等。

4、在后期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

结语： 综合性养老项目不仅是追求经济利益的选择，更成为关系到国家、民生的重要环节。在中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。伴随着机遇和挑战，养老地产应运而生。由于养老地产兼具投资回报期长与投资成本高的特征，所以寻找一个既符合国情又能获取最大效益的模式是很多房地产开发企业都在探索的。其融资模式与盈利模式因此备受关注。

传统的融资模式和新兴的融资模式也不外乎这么多种，根据不同的阶段采取多种融合的融资模式才是成功的必要保障。具体的运作还需要专业的人去运营。整个的项目从考察运作立项到企划运营、合作洽谈都必须有一个比较清晰的定位和安排，还需要部门之间协调配合才能有条不紊的实施。

办公室：高书中

2017年11月5日

第三篇：旅游PPP项目融资模式分析

旅游PPP项目融资模式分析

导读：日前两部委发布《关于在旅游领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》（文旅旅发﹝2018﹞3号）（下文简称3号文件）提出鼓励在旅游领域开展PPP模式。此前该系列文章已经详细介绍文件中涉及到关于PPP旅游的宏观背景、资产运作方面的内容，本文作为该系列的最后一篇，详细阐述文件中提到的关于金融支持渠道方面的运作内容，分别介绍股权基金、PPP项目担保基金、债券融资和资产证券化四种PPP项目融资方式。

一、股权基金

在3号文件中提到，“要充分发挥中国政企合作支持基金和中国旅游产业基金的股权投资引导作用”。那么股权基金是如何介入PPP项目中的呢？一般来说，股权基金主要有两种形式，一种是政府成立引导基金，另外一种是社会资本发起投资基金。

（一）政府成立引导基金

该种情形是指省级政府层面出资成立引导基金，再以此吸引金融机构资金，合作成立产业基金母基金，母基金再根据审核后的项目设立子基金，由地方财政做劣后级，母基金做优先级，地方政府做劣后，承担主要风险。

（二）社会资本发起投资基金

这种情形是指有建设运营能力的社会资本发起股权投资基金，社会资本一般都具有建设运营的资质和能力，在于政府达成框架协议后，通过联合银行等金融机构成立有限合伙基金，对接项目。社会资本与金融机构合资成立基金管理公司担任GP，金融机构作为优先级LP，社会资本作为劣后级LP，成立有限合伙形式的投资基金，以股权的形式投资项目公司。

二、PPP项目担保基金

在3号文件中提到，“鼓励各地设立PPP项目担保基金，带动更多金融机构加大对旅游PPP项目的投融资支持”。那么何为PPP项目担保基金呢？一般来说，担保基金是由政府牵头，联合担保公司、银行，设立担保基金，通过融资授信的特色功能，为中小型企业解决融资困难问题。针对PPP项目担保基金，顾名思义就是为PPP项目提供融资授信的基金。

由于旅游项目一般资金投入规模大、建设周期长、资金流动慢的问题，因此设立这种基

金的目的主要是为了鼓励社会资本介入PPP项目，为其提供授信保障，降低投资信用风险。

担保基金一般具有以下特征：

第一，抵押资产足额的授信；

第二，提供信用敞口，扩大授信规模；

第三，突破传统信贷的固有限制；

第四，融资成本合理；

第五，申请渠道畅通，业务办理高效便捷。

不过根据笔者的调查了解，虽然在文件中有提及鼓励PPP担保基金，但是目前市场上真正用于PPP市场的担保基金资料很少，大多数担保基金主要用于专项建设或者创业类型小微

企业的融资便利。因此，专项基金究竟如何在PPP市场上发挥作用，还需要再加以观察。

三、债券融资和资产证券化

在3号文件中提到，“鼓励能够产生可预期现金流的旅游PPP项目通过发行债券和资产证券化等市场化方式进行融资”。债券和资产证券化作为PPP模式融资的两种常见途径，被市场广泛运用。

（一）债券融资

根据现行债券规则，满足发行条件的PPP项目公司可以在银行间交易市场发行永续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债，主要的债券类型有以下几类：

1.中期票据：针对PPP项目公司发行的中期票据，其基本要求有：主体信用评级一般AA-以上，是存续超过3年的非金融企业，社会资本方申请发债需要资质良好。

2.项目收益票据：项目收益票据是指非金融企业在银行间债券市场发行的，募集资金用于项目建设且以项目产生的经营性现金流为主要偿债来源的债务融资工具。鼓励以项目公司作为发行主体，也能通过集团公司发行。项目收益票据的期限涵盖项目生命全周期，期限与项目现金流匹配，发行期限灵活。募集资金可以用于项目建设和用于偿还前期形成的项目贷款。

3.项目收益债券：是指由项目实施主体或其实际控制人发行的，与特定项目相联系的，债券募集资金用于特定项目的投资于建设，债券的本息偿还资金完全或主要源于项目建成后运营收益的企业债券。

（二）资产证券化

按照《资产证券化业务基础资产负面清单指引》，以地方政府为直接或间接债务人的基础资产本不可作为资产证券化的基础资产，但该指引又做出特别规定即：地方政府按照事前

公开的收益约定规则，在PPP下应当支付或承担的财政补贴，可以作为企业资产证券化基础资产。在PPP项目中，典型基础资产如下所示：

满足条件的PPP项目公司的应收款、收益权等均可以通过企业资产证券化融资。具体由PPP项目公司作为发起人（原始权益人），将PPP项目项下未来可预测的能够产生稳定现金流的基础资产进行组合，形成基础资产包，向SPV进行真实出售，以基础资产产生的现金流在证券市场向投资者发行资产支持证券，将认购资金用于项目公司建设运营。

四、做好旅游PPP项目融资的关键点

从融资的角度分析，一般从这几个方面看，安全性、流动性、收益性，核心是现金流。

对于PPP项目而言，一般也是从建设期、运营期、移交期全周期生命来看。通常PPP项目的盈利收入是从运营期才开始产生的，建设期只是作为资金原始投入，因此对于投资人来说，如果是以信托、私募等形式介入的模式，资金流动性就会产生比较大的问题。

首先对于建设期而言，从安全性的角度来说安全性相对较低，因此要增加增信手段。对于投资方而言，要提前把流动性解决方案设计好，以防止期限错配的情况发生。另外，由于建设期没有现金回流，没有收益回款，因此投资方可以寻求收益诉求比较低的钱，或者进行结构化安排，把一部分收益转移给收益诉求比较高的股东，以吸引大股东介入。此外，由于建设期现金流是净流出的，因此比较不稳定，我们可以采用项目融资的方式来平衡现金流。

其次就是要选择好投融资方式。比如投资比例，投多好还是投少好，若仅仅是为了获取施工总包权、设计权、运营权或者供应物料权，是为了投标的话，当然投的钱越少越好，说白了因为投资方不是为了挣投资收益的。还有投资性质，具体是做什么性质的投资？再有就是财务工具的运用。是否采用财务杠杆？如果是为了获取投资收益的话，为了避险，可能就要用财务杠杆，还要用结构化的安排，做结构融资。

最后是PPP模式的选择。基本上从收入来源方面有三种，一个是使用者付费，就是一些收益比较好的，靠自己的收入可以覆盖投资成本和合理收益的；第二类是完全没有收益的，比如一些不收费的道路，一些不收费的文化场馆，这种建设全部由政府付费，由进行政府采购。还有一个就是本身有一部分收入，但是这个收入不足以平衡全部投资，不足以让社会资本获得合理回报的，需要由政府的财政进行补差的，这种方式叫可行性缺口项目。

文章来源：元立方金服 查瑞祺

第四篇：生态园旅游基础设施建设项目（定稿）

生态园旅游基础设施建设项目

北京林鑫生苑农产品产销专业合作社成立于2008年12月，目前拥有建筑面积350平方米，合作社内有成员150人，该园的建设旨在以科技促进农业发展，以示范带动农民增收。合作社成立至今，发展势头良好，成功地带动了不老屯地区的经济发展，并解决200左右人的就业。

为进一步延长产业链，拓宽农民致富渠道，现准备增加旅游基础设施建设项目。项目内容包括在生态园内建设一个占地面积约480平方米的接待中心、五公里的绿色生态走廊和公厕等附属设施建设。该项目位于生态园内，东至学各庄东村口，西和南北三个方位分别至生态园周围。

一、接待中心

生态园以“倡导绿色餐饮，打造品质生活”为经营理念，吸引了大批游客前来观光旅游，目前每年接待游客3000人，年均收入100万元。占地480㎡的接待中心容纳了大批光顾的游客。一方面说明了生态园的经营理念是值得提倡的，另外一方面也暴露了生态园发展过程中旅游基础设施建设方面存在的一些不足。

如在园内缺少对生态园的介绍与产品展示、游客食宿服务手续的办理缺乏规范化管理和相应办公地点，因此亟需建设一个接待中心。

生态园的接待中心功能主要包括展示生态园文化特色、服务项目和周遭环境；为游客介绍生态园基本情况和办理相关服务项手续；协调服务过程及时与游客进行沟通；生态园内部各部门协调沟通。

二、绿色生态走廊

生态园内绿化面积达到300多亩，集中于科普教育、生态观光、采摘、垂钓、餐饮、休闲为一体的农业生态旅游观光园。园内观光景点有“同心树”心连心，意寓八方兄弟心连心，共建美好未来。

现拟在生态园原有观光景点基础上增设五公里“绿色生态走廊”走廊高6米，宽5米，东至学各庄东村口，南、西、北至生态园周围。让游客在观光之余，可以在此小憩片刻。

另一方面，绿色生态走廊本身也是生态园内一处景观。将附属设施建设与观赏作用相结合，也是生态园景点建设一个创意点。

三、公厕等附属设施建设

现生态园每年接待游客3000人，由于积极开发旅游资源，提高服务质量，现生态园内旅游业已初具规模，随着人流量增加，园内附属设施显得相对滞后，尤其是厕所卫生条件有待提高，并且现有厕所在人流量大的时候，已经不能满足需求，给游客造成了极大地不便，严重影响生态园在游客心中的地位。

为了根本上解决园内厕所的问题，给游客营造一个卫生、清洁的旅游环境，根据园区内的自然条件，给排水条件，游客人流量的等条件，现拟在生态园东口，占用120平方米左右建新式环保厕所。

第五篇：生态园的旅游拓展

德国拜尔的外覆盖自动遮阳系统，给名贵花草与游客以最舒适的阳光。顶棚内覆盖三层防粘露阳光板，让顾客享受最佳湿度，一年四季让人徘徊在浪漫之中。争取在未来的几年内将园区建设成为一流的，集农林开发科普基地，中小学生体验农林生活的教育基地，景观商品林栽种基地，民俗文化保护、现代旅游度假体闲等多重功能为一体的示范性园林。第三期是以住宿、娱乐、洗浴、健身于一体的体闲娱乐场所。

隆兴情生态园的旅游拓展了城市发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域，也为城市景观的审美研究提出了全新的课题。它不但要满足美学要求，还需要遵循一定的自然规律和园艺建设法则，借助各种景观设计艺术，协调彼此关系，使经济、生态、社会、民俗人情的效益在和谐的基础上达到最理想的共存关系。现有功能分区及布局和景观设置

结构布局当前的隆兴情生态园主要分为六个部分(1)、入口迎宾处位于整个园区的入口处，园区主干道和湖泊的交接处，占地面积7_50平方千米，主要以接待服务设施为主。

餐饮接待区 此处为举行大型主题宴饮之处，主要为婚宴、寿宴等。餐饮与植物欣赏、豪华包房、半封闭艺术包房、花墙隔断间以及精致小卡座共73间，宴会大厅三个，可同时容纳1300人就餐;餐厅分A, B, C, D四个区域，A区豪华包房五间，大厅台位2_5张;B区大厅有半封闭式艺术包间7间，宴会大厅20张台位可容纳200 多人就餐、举行宴会活动;C区有全封闭艺术包间7间，花墙隔断间22间，连坐 10张以及摇篮休息区;D区豪华包房一间，8 座，融合可同时容纳1 _50人就餐。

中外交融的布局间全封闭艺术包间，古典与现代穿插 11张精致小卡自然与艺术的让每一位来园的客人所到之处都有新奇感受。荷兰的水车与郁金香的芬芳口本居室的精巧和樱花的绚烂，南国小桥流水的柔美与北国太行山的雄伟，姿态各异的椰树，笔直傲气的竹林散布于飘渺的人造雾里。该区为整个园区的核心部分，是主要接待游客的主要场所。包括竹林雅舍、鸟语花香两个主题。规划成几个精致的园区，主要设置为二十四节气小房间。根据现有园区的立地条件和景观的要求，增强观赏性、娱乐性等游客需求。