第一篇：合作社融资模式
江苏模式：
“无抵押、无担保，弱抵押、弱担保”
针对农业领域长期缺乏有效抵押物、担保物问题，江苏省财政坚持“财政承担有限风险，银行开展金融创新，引入第三方参与风控”的原则，与民生银行、平安银行、农业银行和邮政储蓄银行等金融机构合作，实施“无抵押、无担保，弱抵押、弱担保”的农业融资新模式，推出了惠农贷担保基金、共同基金、金农贷风险补偿基金和富农贷担保基金等多款农业金融产品。
产品按照担保、抵押方式分为两类：一是无抵押、无担保，包括惠农贷担保基金和共同基金。省级财政安排担保资金存入合作银行指定机构开立的账户，合作银行按照与财政资金1∶20的比例确定授信额度。参与基金的农民合作社按照贷款发放金额0.5%-1%的标准缴纳风险准备金、10%-15%的标准缴纳互助保证金，无需任何抵押担保即可获得贷款。二是弱抵押、弱担保，包括金农贷风险补偿基金与富农贷担保基金。与无抵押、无担保类相比，参与基金的农民合作社等新型经营主体不需缴纳互助保证金，只需通过追加农村土地承包经营权抵押、林权抵押、农机具抵押、农户订单抵押、特许经营权证质押、渔船抵押等弱抵押、弱担保措施即可获得贷款。为有效规避市场风险、政策风险、道德风险，财政部门只参与产品设计、提供目标客户群、运行监管，并承担不超过5%的有限责任风险，具体的融资对象、额度、利率、期限等完全按照市场规律，由金融机构和专业的基金管理团队根据农民合作社的信用等级、资产负债、经营状况综合考虑后自行选择。截至2014年12月，四款产品共由财政出资8500万元，提供授信额度17亿元，实际发放贷款6.01亿元，扶持农民合作社等新型经营主体707个，社（户）均贷款规模84万元。
重庆模式：
创投基金投资+金融资本贷款
为弥补金融市场在农民合作社中长期融资方面的缺失，重庆市财政2014年投入3000万元，依托市农委全资公司重庆市农业资产公司设立农民合作社创投基金，吸引重庆三峡银行金融资本7000万元（由重庆市农业担保公司担保），用于对农民合作社进行3年期投资。基金运行采取“创投基金投资+金融资本贷款”的模式，即3000万元财政资金作为引导基金投资农民合作社，重庆三峡银行按照每个项目3∶7的资金配比为农民合作社提供贷款，并按投资比例共同承担风险。投资项目可由市农委、市农业担保公司、市农业资产公司推荐，也可由农民合作社申请，最后由重庆市农业资产公司实行完全市场化的运作方式，通过初步评估、申请立项、尽职调查、商务谈判、审核表决、投资放款、投后管理等程序筛选确定。
为了突出公共财政政策的引导性，财政资金实行利益让渡，仅按银行一年期定期存款利率获得收益。同时，专门安排资金对担保费给予补贴，将农民合作社综合融资成本控制在9%以内。截至2015年2月，已有20余家农民合作社提出融资需求，其中永川富和家禽养殖专业合作社等6家农民合作社已完成前期工作，获得放款2000万元。
河南模式：
设立融资风险补偿金
为打消金融社会资本对农民合作社偿还能力的顾虑，河南省财政厅与省农开担保公司合作，搭建了省级统一担保融资平台。省级财政、试点县财政按照3∶2的比例，分别设立省级财政融资风险补偿金、县级财政融资风险补偿金，存入省农开担保公司指定的合作银行，合作银行根据省农开担保公司担保，为农民合作社等新型经营主体提供贷款，年度融资规模至少放大到财政资金的6倍。其中：试点县财政部门负责从辖区内筛选、推荐有融资需求且管理规范的农民合作社等新型经营主体，从源头上保障项目质量；金融担保机构根据各自职责，分别开展贷前审核、贷款发放、贷后监管等工作；农民合作社等新型经营主体，只需按照贷款金额10%的标准缴存风险保证金即可获得贷款。当贷款出现逾期时，首先从风险保证金扣缴，余下部分由省农开担保公司、省级财政、试点县财政在约定代偿上限内，分别按照45%、27%、18%的比例负担。
为弥补省农开担保公司承担的业务风险，省财政厅根据对其风险控制水平考核结果，从融资风险补偿金省级财政出资部分安排一定奖励。截至2015年2月，已有142个农民合作社等新型经营主体获得贷款3.6亿元，另有54个农民合作社等新型经营主体的8000万元贷款申请通过审批。借助省级统一担保融资平台，项目在担保费和利率上都享受了最大限度优惠，融资平均成本大幅度降低。
浙江模式：
开展联合社互助担保
为推动农民合作社建立自我发展良性机制，浙江省2014年择优选择富阳等5个县（市、区）开展联合社互助担保试点。由农业龙头企业或其他新型经营主体牵头，与农民合作社以及有能力出资的社员入股组建联合社。财政资金注入成为联合社的启动资金，带动联合社成员按照不低于1∶1的比例出资或以机器设备等资产折价入股，引导合作金融机构向联合社成员提供免担保信用贷款，并执行基准利率或更加优惠的利率。联合社对成员贷款审核后为其提供反担保，反担保总额以联合社自有资金10倍为限。贷款风险损失由金融机构和联合社共担，承担的比例为2∶8。试点县财政对金融机构让利优惠部分按比例予以贴息，帮助降低联合社融资成本。联合社积累资金达到一定规模后，进一步组建互助基金降低交易费用，同时鼓励更多农户成立新型经营体加入联合社，不断扩大覆盖范围。最终在条件成熟时，由联合社组建互联网融资平台，为成员提供更加便捷的信贷融资服务。截至2015年2月，试点县（市、区）已成立富阳山居农产品专业合作社联社等6个联合社，预计注册资本将达1.2亿元，成员涵盖农民合作社89个、家庭农场2个、龙头企业6个，带动农户2万多户。
融资情况
《农民专业合作社法》规定：“农民专业合作社是在农村家庭承包经营基础上，同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者，自愿联合、民主管理的互助性经济组织。” 简而言之，农民专业合作社是按照“民办、民管、民受益”的原则组建起来的，其资金来源主要是内部集资，包括社员土地、林权、农机等实物入股，其次是银行业机构贷款，第三是地方政府扶持资金，此外，尚有少量民间借贷资金。总体看，农民专业合作社仍然面临着自有资本不足、贷款较为困难问题。
一是内部融资占主导地位。农民专业合作社内部融资具有成本低、门槛低、风险可控性高且简便快捷的优点，在解决成员生产中的急需资金等方面较其他金融机构更能适应农民与合作社二者组合这种组织的特性。但资金的规模与持续增长有限，不能满足成员借款需求。通过对信阳市3122家农民专业合作社调查显示，截至6月底，农民专业合作社融资总额54589万元，其中内部融资达31130万元，占比57%，其形式主要是以自有土地作价入股。如平桥区马氏生态茶叶合作社融资总额2440万元，其中社员以12000亩土地入股，折价2080万元，银行贷款360万元，内部融资占85%。
二是农信社贷款占比高。全市10个县区农民专业合作社中有8个县区在银行有贷款，贷款余额22231万元，且主要由农信社提供。如平桥区农民专业合作社及其成员的贷款有62%从农信社获得，24%从农行获得，12.5%从农发行获得；从邮储行、小额贷款公司和资金互助社等机构获得的资金比例仅在1%～3%。大部分农民专业合作社规模小、实力弱，盈利水平低，贷款到期偿付较难得到保障。根据农村信用社系统对专业合作社贷款质量的统计，截至2012年6月底，不良率为7%。
三是政府扶持资金投入多。全市10个县区中有9个县区向农民专业合作社注入扶持资金，总额为11337万元，占全市农民专业合作社融资总额的13.89%，同时，政府还出台多项税收减免政策和激励措施，仅2011年就累计为3000多家农民专业合作社减免税收4772.9多万元，支出表彰奖励资金近千万元。
四是民间借贷有所抬头。在目前农民专业合作社融资难的制约下，多数社员选择民间借贷。据不完全统计，目前全市10个县区的农民专业合作社均存在民间借贷现象，借款总额大约1.7亿元，单个社员借贷规模在3万～10万元不等，期限长则1～2个月，短则十几天，利率大多是固定的，年息以2分到3分居多。
融资难题
自身因素导致融资困难
一是“经营管理缺失”达不到银行信贷要求。信阳市农民专业合作社多是在2008年后成立，由于多是农民自发组织起来的民间团体，普遍存在规模小、制度不健全、成员权利义务不明、市场竞争经验不足、稳定性和抗风险能力差等问题。有些合作社登记设立后，无生产、办公场所，很少组织活动，也没有任何经济业务和服务内容，经营管理缺失，有的借助套取国家的资金和优惠政策，成立“空壳合作社”、“虚假合作社”。上述情况直接影响了银行的信贷投放支持。
二是“抵押品和担保措施”达不到银行信贷要求。合作社一般无固定资产，办公、营业场所大部分为租赁方式，即使规模较大的合作社有加工或收购的经营场所，但因地处农村，抵押品变现难度大，有效抵押资产不足。所经营的农产品、畜牧、林木等财产的流动性太强，加上其弱质特性，受自然风险和市场经营风险影响较大，无法作为贷款抵押。
三是“管理不规范财务不健全”达不到银行信贷评级标准。多数合作社财务体制不健全，法人治理机构不完善，部分合作社连基本的财务报表都没有，有的合作社即使建立了财务制度，但财务信息的真实性差，给银行业机构信用评级带来困难。
银行机构不能有效满足农民专业合作社资金需求
一是市场目标制约。大型银行主要目标是争夺大规模和具备抗风险能力的资源，农民专业合作社大多规模小、抗风险弱、承贷主题不明确，无法提供足值有效地担保抵押、经营能力实力不强、组织管理松散。这种金融服务的方式与农民专业合作社对贷款需求相差大，造成与农民专业合作社关系的断裂与不协调。
二是考核导向制约。银行机构绩效考核仍然普遍存在重自身效益轻社会效益、重即期利益轻长远发展、重存贷规模轻发展质量的考核导向，迫使基层银行机构经营行为短期化，急功近利，缺乏培育、挖掘农村金融市场的环境、动力和耐心。
三是创新能力制约。农村中小金融机构既缺乏创新激励机制、工作机制，也没有创新计划和创新团队；既没有金融理论功底和丰富实践经验的专业人才，缺少支持业务创新的经营和风险数据积累，也无法为农民专业合作社量身定做融资产品。
基层政府财力弱对农民专业合作社帮扶还需加大力度
近年来，信阳市政府对农民专业合作社的健康发展出台一系列的鼓励政策和帮扶措施，如：加大财政扶持力度、落实税收优惠、实行用地优惠、加强人才支持等，对信阳市农民专业合作社的发展起到了积极作用。但还存在以下问题：
一是帮扶意识仍需加强。部分政府职能部门干部不仅对农民专业合作社的本质属性、法律地位、发展规律不熟悉，甚至不清楚《农民专业合作社法》，缺乏支持、扶持合作社发展的自觉性和主动性。政府相关部门缺乏统筹协调，形不成帮扶合力。
二是出台优惠政策有限。虽然市、县政府对部分农民专业合作社给予一定资金奖励，但是由于地方财政资金不够宽裕，致使对农民专业合作社的有关扶持资金难以满足需求，且农民专业合作社发展最需要的金融支持、税收支持优惠政策都没有完全到位。也没有针对发放农民专业合作社贷款的银行业机构出台相应的优惠政策，一定程度影响了银行业机构的积极性。
三是部分政策落实不力。在用电、用水、用地、绿色通道、人才支持等方面，扶持优惠政策落实不到位，从而阻碍了农民专业合作社的建设与发展。
对策建议
农民专业合作社要夯实自身发展基础。一是完善制度，规范管理。合作社要以准法人来要求和规划制度，加强技术管理和市场管理。二是制定一套公平且高效的利润分配机制，明晰社员在合作社中的经济权益，确保内部稳定和凝聚力。三是提高经营管理能力，创造条件吸引人才，提高专业化程度。四是眼光要长远，走产业化、品牌化的道路，支持产业相关联的合作社成立联合社，发展合作社社员，壮大实力，增加积累，为赢得更多的金融服务创造条件。
监管部门和银行业机构要加大支持力度。一是进一步完善农村金融体系。规范发展村镇银行等多种形式的新型农村金融机构，明确其“立足区县，服务三农”的功能定位，引导其加大对农民专业合作社的支持力度。二是开发适宜农民专业合作社的贷款产品。针对农民专业合作社现状，各银行业机构加强调研分析，适当降低农民专业合作社的信贷准入门槛。三是合理调整授权授信制度。各涉农银行业机构要适当下放涉农地区市县分、支行及农村金融机构的涉农贷款审批权限，减少贷款审批环节，建立贷款审批“绿色通道”。四是建立激励机制与风险防控兼容的奖惩制度，鼓励涉农银行业机构信贷业务人员深入农村金融市场，挖掘潜在优质涉农客户，加大对“三农”的金融支持力度。
政府等相关部门要加大政策扶持力度。一是积极引导农民专业合作社做好确权、法人体系的建立、经营机制的完善、管理制度健全等工作，解决长期以来的不规范问题，实现合作社的高效运行。二是积极协助农民专业合作社开展营销，积极向外界推介合作社产品。引导合作社开展产品深加工、延长产业链，引进新品种、新技术，推动产品升级和市场拓展，实现品牌化、产业化经营。三是搭建协调会、座谈会、推介会等平台，加强协调，促进相关经济部门对合作社的了解、增强信任，实现互利共赢。发展农村信用担保机构，鼓励融资担保机构、保险机构介入，建立综合性扶持体系。四是整顿、规范现有的农民专业合作社，尽快将其纳入合法化、正规化运营轨道，整合涉农资金，加大投入，为农民专业合作社提供更多资金、项目与人才支持。五是成立行业自律组织，制定行业自律公约，坚持“民办、民管、民受益”的原则，整合涉农资源，为农民专业合作社提供引贷融资服务。
农民专业合作社融资需求日益多样化
笔者对我国14家不同类型的农民专业合作社在经营过程中的资金需求进行了实地调研。调查发现，根据资金用途和时间长短的不同，可将我国农民专业合作社的资金需求分为四类：一是短期周转性资金需求，如合作社为社员统一购买种子、化肥、农膜等生产资料。由于合作社自身资金有限，需要通过外部融资获取大量短期周转资金。二是长期建设性资金需求。合作社发展壮大过程中，都需要大量的资金进行农机具购置、土地流转、基地建设以及办公场所和培训设施建设等。三是功能拓展性资金需求。当合作社发展到一定阶段之后，其业务功能便逐渐由最初单一的生产技术服务和统购统销，向农产品加工、储藏、运输、销售及品牌建设等环节延伸，以实现农产品附加值的提升，而在这个过程中必然产生大量资金需求。四是社会服务性资金需求。这部分资金需求主要包括合作社开展技术培训和新品种、新技术引进，资金互助，以及社员维权等社会性服务所产生的资金需求。如定期或不定期的聘请专家举办技术培训，引进农作物和畜禽新品种、新技术，聘请律师开展法律咨询等。调查显示（见表1）：14家受访农民专业合作社的资金需求领域主要集中在原材料购买，基地和办公场所建设以及人员工资等三方面，合计占资金需求总额的83.73%。其中，短期周转性的原材料采购资金需求为223.9万元，占资金需求总额的5.24%。长期建设性资金需求为939.1万元，占资金需求总额的23.32%。功能拓展性资金需求总额为978万元，占资金需求总额的24.28%；而14家合作社中开展加工和商标注册的合作社仅有3家，但大部分合作社均表示有开展农产品加工和品牌营销的需求，由此所产生的聘请技术人员资金需求达到589万元，占资金需求总额的14.62%，这说明资金不足制约了合作社各类专业技术人才和管理人才的引进。社会服务性资金需求总额为87.5万元，主要是新品种和新技术引进、人员培训支出两方面，占资金需求总额的2.16%。以上分析表明，当前我国农民专业合作社发展仍处于比较初级的阶段，以简单的统购统销为主，其对加工、科技、文教、法律等功能拓展和社会服务方面的资金需求较少。
我国农民专业合作社融资难度较大
从融资需求的迫切程度来看，1家合作社负责人认为非常迫切，1家认为比较迫切，3家认为不迫切。从对融资难易程度的认知来看，有6家合作社认为非常难，6家认为不容易，只有2家认为相对较容易。融资需求并不迫切和认为融资“较容易”的合作社主要有两种情况：一是合作社发起成立资金互助社，专门为合作社发展提供资金支持，如北京绿菜园蔬菜专业合作社和河北省遵化市惠民农资专业合作社都成立了资金互助社来为合作社的资金需求提供支持。二是合作社依托于大股东或者企业，通过外部注资的方式获得资金。如北京亦庄常新种植专业合作社主要通过理事长与核心成员自行出资解决。但总体而言，随着产业链的延伸，我国农民专业合作社资金需求日益迫切，但融资难度较大。从融资渠道来看，除内部积累以外，我国农民专业合作社的外部资金供给包括财政项目资金、各类金融机构信贷投放、社会捐赠以及向企业和个人借款等。调查发现，当前合作社内部融资额度较小，外部融资难度较大。具体表现在三个方面。一是政府扶持“面小钱少”，难以满足广大农民专业合作社的资金需求。从23年起，国家财政部设立了“中央财政支持农民专业合作组织发展资金”项目，在全国选拔发展较好的示范性合作社给予财政支持。同时，国家农业部会同国家发展和改革委员会等七部门联合发布承担国家涉农项目政策意见，明确提出凡是农民专业合作社适合承担的项目都应该将合作社纳入到涉农项目的建设承担主体范围中来，且同等条件下优先安排。从23年至今，中央财政已经划拨2多亿元财政扶持资金，国家农业部的示范项目资金也达2亿多元。与此同时，在中央财政的带动下，地方各级政府也安排了一定的资金用于支持合作社发展。但由于财政投入有限和合作组织众多，受政府资助的合作社数量不到全国总数的2%，且这些资金主要用于生产经营和开展技术培训等，而专门用于对金融支持合作社的贴息项目较少，影响了金融机构信贷投放积极性。如受访的14家合作社均没有受到政府财政项目资助。二是金融机构对农民专业合作社的信贷支持十分有限。目前，我国基本上形成了以农村信用合作社、农业银行、农业发展银行、邮政储蓄银行、国家开发银行等商业性、政策性和合作性金融机构以及小额贷款公司和其他新型农村金融机构并存的多元化农村金融供给体系。从统计数据来看，截至21年末，全部金融机构涉农贷款余额达到11.77万亿元。其中，农村各类组织贷款余额为6415.6亿元，占金融机构全部贷款余额的比重仅为1.3%；农户贷款余额为2643.3亿元，占各项贷款的比重为5.1%，金融机构面向农户和合作组织的贷款比重十分低下。同时，从不同金融机构的业务范围和贷款对象来看，也很少涉足合作。组织贷款业务。如农业发展银行主要定位于以粮棉油收购、农业综合开发和农村发展等中长期贷款业务，国家开发银行传统的涉农业务主要是农业农村基础设施建设、农村危旧房改造和农产品市场建设等，农业银行的基本服务对象倾向大企业，邮政储蓄银行涉及合作组织的信贷业务还处于起步阶段，而小额贷款公司、农村信托投资公司以及农村合作基金会等新型农村金融机构的主要放款对象也以农村中小企业为主。受访的14家合作社中，仅有北京西红寺种植合作社获得村镇银行担保贷款55万元、邮政储蓄银行“农户小额联保贷款”22万元；辽宁铁岭县东山龙须菜中药材开发专业合作社通过政府担保，以合作社21间房产做抵押，获得信用社8万元贷款。这两家合作社所获金融机构贷款占合作社融资总额的比重仅为7.14%。三是内部融资是农民专业合作社的主要资金来源渠道，但融资额度较小。在外部融资难度较大的情况下，合作社一般通过成员缴纳会费、股金以及提取盈余公积金等方式进行自有资金的筹集和积累。《农民专业合作社法》虽然规定农民入社要有一定出资，但并未规定出资限额，也未限定出资方式。在实践中，合作社为吸引农民入社，一般对农户出资额要求不高，因而社员出资额普遍偏低。同时，由于市场化运营能力有限，绝大部分合作社的经济实力不足，致使公积金的提取受到限制。虽然如此，但由于外部融资困难，内部融资仍然是合作社最便捷、最可靠的渠道。如14家合作社中，有1家主要依靠社员集资来解决资金需求，内部融资占融资总额的71.43%。北京绿菜园蔬菜专业合作社、山东冠县万顺合作社和河北遵化惠民农资专业合作社主要依靠资金互助社融资，占融资总额的21.43%，但资金互助也仍属于农村内源性融资的一种模式。对融资渠道选择意向的问卷调查显示，5家合作社负责人希望获得政府支持，4家合作社希望获得金融机构贷款，1家合作社选择民间借贷，4家合作社希望借助内部融资或成立资金互助社。这说明虽然外部融资难度较大，但由于内部融资额度较小、资金互助社尚处于发展初期，大多数合作社仍希望通过政府、金融机构等外部渠道来解决发展资金需求难题。
农民专业合作社融资难的原因
外部融资对我国农民专业合作社意义重大。出于风险规避和追逐利润的考虑，金融机构既缺少向合作社发放贷款的意愿，也没有设计出符合合作社实际情况的信贷产品，致使其很难从金融机构获取信贷资金。一是农民专业合作社内部管理不规范，难以达到金融机构的放款要求。调研发现，当前我国农民专业合作社普遍规模较小，且内部管理松散，运营模式落后，一旦经营不善就无法偿还贷款，形成金融机构的坏账。尤其是在财务管理方面，因难以向金融机构提供真实的财务报表，致使金融机构无法对其进行真实的资信评估。同时，部分合作社根本没有盈利能力和偿还能力，其成立的目的就是为了获得财政扶持和享受其他利好政策，因而金融机构不敢轻易向合作社发放贷款。二是政府引导金融机构支持合作社发展的力度不够。在合作社盈利能力低下的初期，金融机构要支持合作社的发展，就必须容忍诸多风险的威胁，其盈利目标与支持合作社发展的社会责任便自相矛盾。只有通过政府协调和支持才能处理好这种矛盾，进而实现双赢。但调研情况显示，许多地方政府既没能在二者之间发挥沟通协调的功能，也没能给予金融机构一定的财税补贴和政策担保，使得金融机构不愿冒险为合作社提供资金支持。同时，国家扶持合作社的各项政策贯彻落实也不够。如国家规定政府对农民及合作组织参加农业保险给予补贴，但调研发现许多地方并没有对农业保险给予补贴，致使农业保险在帮助合作社化解风险方面的功能缺失。三是金融机构风险管理模式脱离农村现状，且缺乏适合农民专业合作社需求的金融产品。我国农村金融机构风险控制的核心基点：一是以会计记录信息为依据产生的信用评级标准，二是贷前的融资抵押担保政策。据此，金融机构只能对享有民事权利并独立承担民事责任的主体提供信贷，借款主体还要提供两年以上的会计报表，如办理抵押贷款，还需要提供相应的财产证明。29年，中国银监会、农业部联合印发了《关于做好农民专业合作社金融服务工作的意见》，要求各地农村合作金融机构与当地农村经营管理部门对辖区内农民专业合作社逐一建立信用档案，建立和完善符合农民专业合作社特点的信用评价体系。但根据现有评定办法和评级标准，如坚持以会计报表和基础资料进行信用评级，则大部分合作社很难达到获得贷款所要求的信用级别。受访合作社中，仅有2家参与过金融机构的信用评级，分别是北京西红寺种植专业合作社被邮政储蓄银行评为“信得过单位”，山东冠县万顺合作社被评为“AAA级单位”。与此同时，合作社特殊的组织形式及其面临风险的多样性客观上要求金融机构提供新的、可分散风险的金融产品。但实际上金融机构所提供的都是传统抵押贷款业务，缺乏适合合作社需求的金融创新产品，如农村土地、厂房、机械设备、林地等固定资产均不能作为有效抵押物品。受访的14家合作社虽然都没有借款不还的不良记录，但大多数未能获得金融机构信贷支持，其根本原因在于“缺乏有效的抵押物品”。四是农业担保公司帮助合作社融资的功能缺失。在内部融资能力有限，外部融资渠道又不畅的情况下，蓬勃兴起的农业担保公司成为合作社融资的另一平台。但调研结果显示，目前担保公司担保费用普遍较高，合作社难以承受；且由于合作社主营业务和经营状况千差万别，担保公司缺乏专业的风险管理人员，加上合作社缺失有效抵押物品，政府也缺乏鼓励担保公司支持合作社发展的相关优惠政策，致使担保公司并不愿意为合作社进行担保。如浙江省台州市天台县螺峰山茶专业合作社曾想找当地农业担保公司担保融资，但因担保公司从未接触过合作社担保业务，不愿为合作社进行担保。
破解农民专业合作社融资困境的思路与对策
我国农民专业合作社外部融资难既有自身原因，也有金融机构和政府部门一些不足之处。对此，应从强化合作社内部管理、创新金融产品、强化政府引导等方面去共同推动金融支持农民专业合作社发展。一是完善农民专业合作社内部管理，增强外部融资能力。进一步完善合作社法人治理结构，规范合作社财务管理，建立成员账户制度，明晰成员在合作社中的经济权益；培育一批合作社财务管理人才，规范合作社财务管理和会计核算，提高金融机构对合作社的财务信任度。建立合作社资本金补充机制、内部积累和风险保障机制，逐步提高资本实力，增强可持续发展的内在活力和融资能力。二是鼓励和指导有条件的农民专业合作社组建农村资金互助社，开展内部信用合作，拓展农村社区内源性融资渠道和规模。合作社管理服务部门和金融监管部门应按照“宽准入、严监管”和“区别对待”的原则，加强监督检查，指导其建立规范、可控的信用合作流程，解决好内部治理和金融资源支持经济实业效率等问题；给予一定的政策和制度空间，支持农村资金互助合作发展壮大。如允许资金互助社根据当地经济发展水平、资金供求和风险状况自主确定贷款利率，允许符合条件的农村资金互助社按商业原则从银行业融入资金，允许将一些具备适当规模的民间金融组织如合会、标会、轮会、互助储金会、扶贫基金会等培育成新型农民合作金融组织等。三是积极探索符合农民专业合作社需求特点的新型信贷产品和信贷方式。各类金融机构应把对农民专业合作社法人授信与对合作社成员单体授信结合起来，针对合作社组织模式特点和经营管理水平，采取“宜户则户、宜社则社”的放贷方式，简化贷款手续，优惠贷款利率。通过对合作社进行信用评级，为合作社及其社员建立信贷档案，重点将组织健全、运营规范、以开展农产品精深加工和流通储运等产后服务的合作社作为优先支持对象；对实力弱小的可以采取向社员个人发放贷款的方式，灵活选择。并通过实地调查，对合作社资产、盈利能力、发展潜力等各方面做出评估，然后根据评估结果来决定是否放贷。四是健全面向农民专业合作社的投资与信贷担保体系。探索设立多种形式的政策性合作社发展基金或贷款担保基金，以贷款贴息或贷款担保的形式，引导金融机构、民间资本向合作社融资倾斜，并逐步将财政资金从经营扶持转向贷款贴息和风险担保、风险补偿等领域。同时，允许规模大、效益好的合作社探索成立信贷担保公司，凭借其地域和信息优势，为农户及专业合作社提供信贷担保；探索推广“龙头企业+合作社”“、合作社+农户”等担保模式，通过互保互益、共担风险的形式，提高合作社及成员获贷能力，缓解银行信贷风险。另外还要加快培育农村资产（产权）登记、评估、抵押、流转等中介服务机构和交易平台，推进农村宅基地及农房确权登记和颁证工作，推动土地使用权物权化和农产品仓单或订单收益质押贷款，使农村房屋产权、土地使用权、林权、应收账款、订单、农机具等早日能够成为有效抵押物。
第二篇：土地储备融资模式
（一）财政拨款
财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为
（二）银行贷款
银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。
（三）土地储备收益
土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。
以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。
创新的土地储备融资模式
（一）土地信托
土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金
土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
（三）土地置换
土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券
土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
第三篇：融资租赁模式
融资租赁模式
融资租赁又称金融租赁，是租赁人根据承租人的需要购置设备，供承租人在约定期限内使用并为此支付相应租金，同时承担设备的日常维修、保养和经济技术过时的风险。租赁期满，按合同约定设备可以由承租人留购、续租、或者退还给出租人。融资租赁作为一种新型的经济运作模式，把工业、金融、贸易三者紧密结合起来，克服了工业资本和银行资本的不足，其功能越来越受到社会重视。
融资租赁模式具有多种功能，一是可以缓解企业资金需求压力。用户采用融资租赁方式，不必一次性大量投入资金即可获得所需的机器设备。制造商通过向金融租赁企业出售机器设备，迅速收回资金，减少营销环节的资金占有量，加快了企业流动资金流转速度，减少了企业营销费用。二是改变了企业资金结构，加快了资金流动，加快了企业技术改造步伐，使资金使用效益提高了。三是有利于企业加强内部管理，提高企业整体管理水平。实行融资租赁后使用户企业必须加强企业内部管理，提高机器设备使用效率。制造企业由于金融企业参与利润分配，企业要应对中间所有者和终端用户的双重选择，必须提升自己的核心竞争能力。四是有利于资产保全，完善市场信贷关系。这是融资租赁具有融资与融物功能决定的。由于融资租赁具有融物的功能，机器设备的所有权和使用权分离，面对长期不能按合同约定支付租金的用户，金融企业不必借助司法途径，即可中止合同，变更机器设备使用用户，从而大大减少金融信贷风险。五是有利于合理利用企业资源。制造企业也可以把工作的重点放在产品研究开发和制造工艺提升上面来。六是开辟了利用外资，引进国际先进技术设备的新途径。融资租赁和国际信贷相比，可以避开一些贸易壁垒，而且具有手续简便，操作性强，符合国际惯例等特点，是一种有效引进国外设备和技术的方式。
融资租赁作为一种信用形式，与其他信用形式不同。
一、与商业信用的区别。融资租赁合同中租赁物的所有权在租赁期内属于出租人，承租人只有使用和收益权，并负有维护好租赁物的义务。在分期付款购物方式下，物品所有权一般在物品交付验收时，或合同生效时已全部转移。双方结清货款之前，物品的所有权已转移到购买者，双方之间存在的只是债权债务关系。
二、与银行信用的区别。银行借贷款业务表现为纯粹的资金运动。融资租赁不是纯粹的资金借贷，它是以融物以求融资的信用形式，租赁合同和买卖合同共同组成融资租赁合同内容，合同没有主次之分。
三、与买方信贷的区别。国际融资租赁类似于国际贸易中的买方信贷，但买方信贷获得的资金只能用于购买贷款国的货物，贷款人对货物没有所有权。租赁公司融资租赁不受此类约束，承租人对租赁物和出卖人有选择权，融资企业拥有租赁物的所有权。
四、与信托信用区别。信托信用的资金流向是双向的，信托公司可以贷款，也可以吸收存款。融资租赁公司资金流向是单向的，只能融资放款，不能接受存款，且融资时与租赁物相伴而行，在租赁期间对租赁物行使所有权。
五、与BOT项目融资区别。BOT项目采用项目法人制。项目承担者既融资，又直接参与经营
管理。在一定时期内，项目法人以营业收入毛利支付融资成本费用，并获得自己收益。经营期满，项目财物无偿交付给当地政府或公用事业单位。项目主要经过筹资、立项、建设、经营、转让几个环节。融资租赁合同中出租人只收租金，不承担经营风险，租赁期满，承租人获得租赁物所有权也要支付租赁合同中协商确定价款。
融资租赁按其业务运作方式可以分为以下几种形式：一是直接租赁。即按合同法中对融资租赁的界定进行操作。这种运作模式已被世界各国接受，成为了一种国际商业惯例。二是回租。回租的做法是，承租人将自制或外购的机器设备先按账面价格或重新估价卖给租赁机构，然后再以租赁方式租回使用。回租业务中不存在实物交割。三是杠杆租赁。杠杆租赁法律关系中，合同主体包括出租人、出卖人、承租人、贷款人四方。杠杆租赁合同包括买卖合同、租赁合同、借款合同三种，且三者之间互为条件，相互依存。四是融资租赁中转租赁。五是融资租赁中的委托租赁。委托租赁合同中，受委托租赁机构以中介人身份出现，并收取中介费。在合同订立过程中，由租赁中介人、委托人和承租人三方洽商租赁条件，共同签订租赁合同。
第四篇：商业地产 融资模式
融资模式简介 我国商业地产开发融资需求背景
1.1 商业地产正经历高速发展
近年来，随着国内经济和房地产业的飞速发展，商业地产开发在经历了一段时间的沉寂后，于21世纪初重新成为开发投资热点。自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并迅速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，进入2005年后，我国商业地产呈现出快的发展势头：2005年投资完成额1999.9亿元，比上年增长16.0%；到2009年完成投资额10613亿，比上年增长20.7%，占房地产投资比重29.7%，办公楼和商业营业用房销售面积分别增长30.8%和24.2%，销售额分别增长66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投资额12675亿，比上年同期增长41.9%，占房地产投资比重29.8%，办公楼和商业营业用房销售面积分别增长25.9%和35.2%，销售额分别增长48.4%和50.2%。随着我国商业业态的不断转型，经济的不断发展，区域城市的繁荣，人民生活水平的提高，交通条件的改善，另外就是2010年国家出台政策，开始对商品住宅的一线城市实行限购，二、三线城市实行限贷，商业地产成为投资追逐的热点，势必出现新一轮的高速发展。
1.2 资金问题是商业地产面临的突出问题
土地和资金就像房地产开发的两条腿，没有土地和资金，房地产开发将寸步难行。但从房地产的整个开发过程来看，资金短缺问题是目前中国房地产开发商面临的最突出问题，对于投资规模大、投资回收期长的商业地产更是如此。一个商业地产项目的投资少则几亿元，多则几十亿元、几百亿元，如果没有足够的资金支持，不仅开发建设完不成，而且即使开发成后期的运营过程中也会因此出现各种各样的问题。现在在商业地产项目中普遍存在的产权分割出售的现象，根本原因就在于开发商资金不足，急于尽快回收资金。而产权分割出售的后果就是在后期的运营过程中难以实现统一管理，最终导致项目失败。2 商业地产开发融资的概念与特点
2.1 商业地产的概念
目前国内外关于商业地产的概念和统计的口径各不一致。根据美国房地产协会(CCIM)的定义，商业地产包括四个分支：商铺、写字楼、库房和厂房，广义而言，其范围也包括其他经营性交易的经营场所，如银行、餐馆、宾馆等；而在我国的香港地区，房地产市场分为住宅、写字楼、商业楼宇、工业厂房四个分支市场，此处的商业楼宇泛指CCIM中的广义商铺，内地许多专家学者也大都使用这一标准。除了商铺和商业楼宇的概念外，商业地产还有商业物业、商业营业用房等多种名称，其中中国房地产统计年鉴就把进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房。综合以上概念，本文所论述的商业地产定义为商业经营活动的经营场所，其中的商业经营活动主要是指商业零售和其他实物交易或提供有偿服务的经营活动，也就是CCIM申广义上的商铺概念。
2.2 商业地产开发融资的概念
商业地产开发融资是指开发商为了确保商业地产项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。其实质是发挥商业地产的财产功能，为商业地产开发融通资金，以达到尽快开发、提高投资收益的目的；同时，将固定在土地上的资金重新流动起来，使其进入社会流通领域，以扩充社会资金来源。
2.3 商业地产开发融资的特点
商业地产开发融资的特点是与其自身的特殊性紧密相关的，概括起来，主要有以下两点：
2.3.1 资金规模大、融资周期长 投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，而商业地产对资金的要求尤为突出。因为商业用地的土地使用权出让价格是最高的，商业地产的规划设计水准高，建筑结构复杂并广泛采用新材料和新工艺，内部装修及陈设豪华，都使得商业地产所需资金远高于住宅或厂房物业。商业地产的经营一般还要经过2~3年的过渡期，才能有稳定的现金流，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然又减少了前期回报。所以，商业地产对开发商的资金储备能力和抗风险的能力有着很高的要求。
2.3.2 风险大、成本高 商业地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业的升值。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不稳定性增大。同时，在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策变更都会对收益产生巨大的影响。而且，商业地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整或亏损。因此，商业地产经营的风险相当大。因此，投资商、信托公司等资金提供方为保障资金的安全或分享开发的高收益，一般要求较高的投资回报，对开发商而言融资费用和利息成本都是很高的。美国商业地产的资金循环模式及融资方式
国外商业地产的发展尤其以美国市场为典范，虽然在2008年美国房地产市场出现泡沫，从而爆发了严重的次级债务危机，但其经过多年积累的商业地产创新融资方式还是值得借鉴的。
3.1 美国商业地产的资金循环模式
美国的商业地产经历几十年的发展过程，无论是在经营模式、商业形态，还是资金平台上都已逐渐完善，尤其是在房地产证券化之后，房地产投资信托(REIT)日渐成熟，从而推动了美国商业地产取得前所未有的发展。美国商业地产资金循环的主要形式如图1所示 ：
由图1可以看出，REIT、产业基金等在美国的商业地产中发挥着重要的作用。对于资本市场来说，投资判断并不是着眼于公司单个项目的投资，而是根据公司长期发展的投资。也就是说，公司的成长性是资本市场的投资价值观，所以美国的商业地产企业按照资本市场的价值观塑造公司的发展模式，上市后依托资本市场的资金支持，持续扩张发展。
3.2 美国商业地产的融资方式
美国房地产在1990年的估算价值就约为5~6.1万亿美元，这些房地产大都以债务和权益融资。其中商业地产占了很大一部分，商业地产的融资方式有企业内部融资和外部融资两大类，具体有以下几种：
3.2.1 企业内部融资 即开发企业利用企业现有的自有资金支持项目开发，或通过扩大自有资金基础。商业地产开发的内部融资包括“抵押、贴现股票和债券而获得现金”、“预收购房定金或购房款”和企业留存收益等。
3.2.2 企业外部融资 主要渠道和融资工具以下13种：
(1)上市融资：包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
(2)发行债券：根据发行主体的不同，分为政府发行、金融机构发行和房地产企业发行三种。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产企业带来大规模的长期资金。
(3)银行贷款：到1997年止，商业银行是美国商业地产债务资金的唯一来源。他们持有50.2%的非住房商业地产的长期贷款，占房地产贷款总额的28%。
(4)其他融资机构的融资：是指从银行外的其他机构融资，包括保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务管理公司等。养老基金和人寿保险公司是主要的机构，他们持有的很多抵押贷款担保债务(CMOs)是由商业房地产抵押贷款担保的债券。
(5)合作开发：包括合资开发，这种方式可以补充自用资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。
(6)前沿货币合约：这是一种非常美国化的高比率的房地产融资方式，它采用贷款机构出资，开发商出地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，他还充当贷款人的角色，要将其投资分期收回，并要求获得利息。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，他也与开发商共享利益、共担风险。
(7)房地产辛迪加：这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式，它由经理合伙人和有限合伙人组成，其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额为限承担有限责任。房地产辛迪加可以筹集到开发商难以筹集到的权益或短期资金。
(8)房地产投资信托(REIT)：房地产投资信托可以是信托也可以是一家公司，通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等方式参与运作。在美国存在权益REIT(投资并经营商业地产)、抵押贷款REIT(购买商业地产的抵押贷款)、混合REIT(同时投资抵押贷款和商地产)和有限寿命REIT(在有限而确定的时间段内购买和经营商业地产)四种类型的REIT。REIT立法要求资产由独立的顾问来进行管理。
(9)商业抵押贷款支持证券：商业抵押贷款支持证券(CMBS)起源于20世纪80年代，是将房地产贷款组合证券化，通过资本市场向个人和机构投资者出售。
(10)租赁融资：在这种方式下，拥有土地经营权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发建设，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款，或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。
(11)回租融资：即开发商先出售自己开发的物业，再将其租回经营。这种方式在于开发商作为某项物业的所有人，既想保持该物业的所有权以获得该项物业的连续收益，又想出让该项物业获得资金以减少资金占用，而投
资者也想获得可观的投资收益所采用。
(12)回买融资：即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。对于开发商而言，其不仅能获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。开发商在回买的过程中可以对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；对于融资机构而言，即可获得高于抵押贷款的利息收入，又可以所有权人的身份参与分享物业的经营收入。
(13)夹层融资：“夹层”的概念源自华尔街，指介于股权与优先债券之间的投资形式。在房地产融资领域，常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，建立不同债权的股权的投资组合。这种方式的优势在于，突破了抵押贷款的界限，也为物业所有者的推出提供了便利。从投资者的角度来看，既可获得债权性质的收益，又可获得股份性质的分红，还可以实现债转股，类似于优先股和可转债。其缺点在于融资成本高，程序复杂，法律架构复杂。国内商业地产融资现状及发展趋势
4.1 国内商业地产的资金循环模式
国内商业地产发展时间相对较短，资金循环的模式得到市场验证的并不多，融资方式主要以银行贷款为主。
4.2 国内商业地产的融资现状
4.2.1 融资渠道单
一、困难重重 国内商业地产融资除一部分来源于自有资金外，70%~80%来自银行贷款，融资渠道单一。而自2007年以来，为了抑制房地产投资过快增长和降低银行金融风险，国家出台了一系列宏观调控政策收紧银根，到2009年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外，其他股份制银行已很少对商业地产项目的贷款发放。这对于依赖银行融资的商业地产来说无疑是雪上加霜，融资困难已经成为制约国内商业地产发展的瓶颈。
4.2.2 融资方式多元化已初现端倪 在各银行实施放贷紧缩的情况下，各开发商／投资商都在积极寻找新的融资渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信贷创新”、“典当”等纷纷登台亮相或者正在酝酿之中，商业地产融资多元化已初现端倪。在这些多元化融资方式中，REIT以其收益稳定等诸多利好成为商业地产融资新宠，早在2005年年底，“广州越秀”率先在香港发行REIT，开创了国内优
质物业打包到境外上市融资的先河。此外，自2005年以来，海外基金频频出手，在人民币升值预期的背景下，尾随高盛、摩根士丹利等巨头而来的机构投资者不断增加。
4.3 国内商业地产融资趋势
融资方式由间接融资向直接融资为主转变是国际融资市场发展的趋势，国内商业地产开发融资体系不仅会逐渐完善间接融资模式，而且会大力发展真接融资模式，从而使融资体系更趋合理化，这也是分散银行融资风险、拓宽商业地产融资渠道、解决商业地产资金紧缺问题的必由之路。随着融资体系的逐渐完善，各种融资主体都会进入投资收益比较高的商业地产领域，随之出现的是融资渠道与方式将呈现多元化，除银行贷款外，上市融资、REIT、商业地产基金、商业地产资产证券等都将会成为开发商/投资商可用的主要融资方式。我国商业地产开融资的几种主要方式分析
商业地产开发离不开融资工具的帮助和各类金融机构的支持。目前商业地产开发的融资方式主要有银行信贷、上市融资等；另外，商业地产开发可用的几种新的融资工具，如REIT、商业地产基金等，也一并进行探讨。
5.1 企业自有资金
5.1.1 企业自有资金注入的方式(1)开发主体为新的项目公司时，资金注入方可以是上级公司(母公司或总公司)，也可以是其他的投资者，以增加注册资本金为主要方式；(2)开发主体为内部独立核算而对外无法人地位的项目组时，以资金的直接划拨为主要方式。
5.1.2 运用自有资金融资方式的重要性 企业自有资金是商业地产开发最基本的融资方式，也是运用其他融资方式的前提。由于房地产开发是风险较大的经济活动，市场信息不对称，出现“逆向选择”和“道德危机”的可能性较大。作为资金的提供者，银行、信托投资公司及其他投资者在追求投资收益的目标下希望保证资金的安全。开发企业的自有资金注入开发项目则是一种良好的“信号发射机制”，促进了资金提供方和需求方的信息交流，降低了双方的交易费用，提高了交易的效率。因此，运用自有资金投资开发成了检验开发商诚意和实力的最佳方式，有“操盘手”共担风险，投资者的信心也大为增强，对开发商而言，则能获取更多的资金支持。
5.2 预租预售款和定金
商业地产的预租预售款及定金是内部融资的另一重要来源。在商业地产市场高涨的形势下，开发商可以利用买方的激烈竞争，以预租预售形式进行滚动开发，及早将产品推向市场，降低开发风险。预租预售款手段通常与商业房地产营销手段相结合，开发商能够借预售的声势带动楼盘的整体销售，提高整个项目的声誉，为后期招商工作打下基础。定金是锁定目标客户群的重要营销工具，以其再投资同样可以加快开发速度，节省融资的成本。但是这种融资方式受宏观政策和物业经营方式的影响很大。由于近年来房地产投资开发有局部过热的表现，北京出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》于2010年12月1日开始执行，进而在全国进行逐步推广，对商业物业的预售资金监管更加严格，资金使用受到限制；另外，随着开发商对商业地产后期运营的重视，商铺分割产权出售的比例将越来越小，预售款融资所占比例也会越来越小。总的来看，预租预售款和定金的再投资对商业地产开发融资具有重要意义，在政策允许和充分考虑物业长期经济的条件下充分利用这一方式会对开发活动产生积极的带动作用。
5.3 银行信贷融资
长期以来，银行信贷融资一直是房地产开发融资的主要方式之一，商业地产开发融资也不例外，这与我国的金融市场的形势密切相关，也与银行信贷融资具有成本较低、贷款额度大等优势有关。经过几年的摸索实践，国内的银行信贷融资方式在房地产业的发展过程中已发挥了重要作用，已经有了一定的经验与模式，相对比较成熟，在此不多赘述。在未来相当长的一段时间内，银行信贷融资仍将在商业地产开发融资中占有重要的位置。
5.4 上市融资
上市融资是指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资，是房地产企业实现资本运营的重要手段和融资方式。
5.4.1 房地产公司上市融资的方式 房地产公司实现上市融资的可能途径有：(1)国内A股上市，即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市；(2)国内B股上市，即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市；(3)国内买壳上市，即房地产企业收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资；(4)海外上市，即房地产企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。
5.4.2 房地产公司上市融资的优缺点分析(1)上市融资的正面效应
第一，筹资量大：与其他融资方式相比，能筹集的资金较大，这是股票融资的特点决定的。
第二，融资能力强：由于股票的预期收益较高，并可一定程度上抵消通货膨胀的影响，因此，普通股筹资容易吸收资金；已经上市的房地产开发企业可以根据日后的实际情况，通过配股、增发或发行可转债进行再融资。
第三，资金使用年限长：发行股票筹措的资本具有永久性，没有到期日，不需归还，便于房地产公司对资金使用方式的安排，而且普通股筹资没有固定的股利负担。
第四，改善企业的财务结构：自有资金在资金来源中所占比率的高低是衡量一个公司财务结构和实力的重要指标，上市融资可以提高公司自有资金比率，改善财务结构，从而提高公司的经营安全程度和竞争力，从而增强公司通过其他方式融资的能力。
第五，分散风险：上市后，会有更多的投资者认购公司股份，股份的分散自然有利于原股东所承担风险的分散。
第六，有利于企业股份制改造：根据规定推荐上市的企业必须是股份制企业，房地产公司可以以上市为契机，建立现代企业制度以有利于企业的长远发展。
第七，提高公司价值：股票上市后公司股份流通性大大增强，其价值必然显著提高，进而提高股东财富。
第八，提高公司的知名度：上市公司为大众所熟悉，将给公司带来良好的声誉，促进公司产品的销售，并且起到宣传公司品牌的作用，形成无形资产。
第九，便于公司进行并购(资产重组)：股票上市更容易为人们所接受，为公司提供了一个并购的有力工具，公司的收购与兼并将相对容易，有利于公司的长远发展。
(2)上市融资的负面效应
第一，融资成本高：首先从投资角度来看，股票投资风险高，相应必然要求有较高的报酬率；其次，股票股利是从税后利润支付，不像债务利息那样具有抵税作用；再次，股票的发行费用也比较高。
第二，削弱原有股东的控股权：由于公司的部分控制权向社会公众转移，原股东的控制权相对减弱。
第三，增加公司的相关义务：上市公司必须遵循上市的有关法规并接受监督，必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等按时向社会公众披露，这些信息有时会涉及商业秘密，对公司的竞争可能会产生不利影响。
5.5 房地产基金融资
房地产基金是产业基金的一种，是指通过发行基金券(如受益凭证、基金单位、基金股份等)，将不确定多数投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构，按照投资组合原理直接投资于房地产业中的企业或项目，并通过资本经营和提供增值服务，对受资企业或项目加以培育和辅导，使之相对成熟和强壮，以实现资产保值增值与投资回收，投资收益按出资比例分成的集合投资制度。商业地产的重点在于后期的经营，前期巨大的资金压力使得基金介入商业地产开发成为一种可行的选择。房地产基金一般会采取股权投资的方式，收购或直接投资所占的比重不会超过总投资额的50%，即在股权上不成为大股东，项目能用原来的办法持续经营。基金不参与项目的具体操作，而是留给企业来完成。当前中国《产业基金投资管理办法》正在出台过程中，中国的房地产业基金只能向特定投资者发行基金份额，即采取私募设立的模式。基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的。多采用投资公司形式运作，以规避政策的限制。海外基金的表现则相对活跃，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地产基金、荷兰国际(ING)、高盛、美林集团、雷曼兄弟等开始有规模地投资于内地房地产市场。2005年7月，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司西蒙房地产集团与摩根士丹利房地产基金及深国投商用置业有限公司签订了开发商业地产的合作协议。目前外资地产基金进入我国资本市场一般有两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回的方式实现资金合法流通和回收。从目前内地市场来看，海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，大多选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高，具有经营特性的商业地产是海外基金投资的热点之一，其中收租型海外基金首选北京、上海，有成功经验后选择广州、深圳，再进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津等地。从房地产基金在中国的发展前景看，随着商业和服务业市场的对外开放，国内外商业企业都在加紧走连锁发展、跨区域扩张的道路，而已有的商业物业对现代商业发展模式的支持显然不够，可以预见商业房地产的需求量在近几年内会有持续的增长。宏观政策对银行资金流向房地产业的限制在短期内不会有松动，资金来源的多元化是商业房地产开发的必然趋势。在中国经济日益与世界经济接轨的大背景下，产业基金投资法等相关法律法规将得以制订和颁行，房地产业基金发展的政策瓶颈必将被打破。以房地产抵押贷款证券化为标志的房地产金融市场的不断发展与成熟，将为房地产基金应用于商业地产开发融资建立一个更为方便的进入和退出机制。
5.6 房地产投资信托融资
根据银监会《信托投资公司房地产信托业务管理办法》中关于“房地产信托业务”的界定，房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。其中不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
5.6.1 房地产投资信托（REIT）的形式及其特点 我国房地产信托在历经几次整顿之后，在央行、银监局控制银行信贷风险的大背景下，得到了较快的发展。当前房地产信托的方式主要有三种：一是信用贷款型信托，指信托投资公司以受托的货币资金作为房地产开发的贷款，这种形式与传统的商业银行贷款类似；二是股权型信托，指信托投资公司以所筹得的资金持有房地产商的部分股权，与之共享开发收益，待开发完成后，由开发商回购股权；三是财产信托即以商业物业的财产形式委托经营获得融资。
(1)贷款型信托。这种信托项目，信托投资公司作为受托人，接受市场中的不特定投资者(作为委托人)的委托，以信托合同的形式将其资金集中起来，然后通过一个信托贷款的模式贷给开发商，开发商在信托计划届满时，将资金偿还给信托公司。而信托公司在固定时点(如半年或一年)向投资者支付信托收益，并于期限届满之时将最后一期信托收益和本金偿还投资者。与商业银行贷款相比，贷款型信托期限较短，对资金的收益和安全性要求较高，所以单纯依靠信托资金，开发规模受到一定限制，适用于滚动开发；其融资成本高于银行贷款，且风险也较高，除此以外，与商业银行贷款没有本质区别，信托公司
主要起“搭桥作用”。贷款型信托一度是我国房地产融资信托的主要产品，主要原因在于它规避了银监局文件的诸多限制，如自有资金比例的要求和四证齐全的要求，使开发商较容易贷到资金，随着2006年第四季度，房地产贷款型信托计划“井喷”以后，监管部门己要求信托公司对此类信托计划参照商业银行的贷款标准执行后，其发展前景开始变得较黯淡。
(2)股权型信托。这种形式的信托，由信托公司向不特定的社会投资者募集资金，这笔资金以收购开发商的部分股权，甚至在有的项目中对开发商进行增资扩大股份，从而控制和获得开发商的部分所有者权益，并以转让或受让开发商股东的股权作为保证，将资金投入到相关项目中。信托计划届满时，由开发商的股东按照事先约定，对信托公司所持有的股份溢价回购，此溢价就构成了信托公司和相关投资者的共同毛收益。为保障信托委托人的利益，信托计划除采用股权溢价回购的规定以外，还要求有相应的担保措施，如专业担保公司承担连带担保，在某些案例中，甚至会要求房地产公司现有股东以其在公司的全部股份质押给信托公司，以确保信托股权的顺利收购，因而也被称为股权质押信托。这种形式的信托具有如下特点：信托的目的不是长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式来运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人谋取较好的投资收益，本身也从中获取一定的信托报酬；股权信托在这份合同中具有表决权的优先股性质，作为股东每年的回报率是固定的，不参与利润分成；在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位的，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。这对于房地产企业的规范化程度要求比较高，同时也是为了保证信托产品的安全性、收益性。
(3)财产型信托。此种方式，委托人提供业已存在并具有较强变现能力的商业地产类信托财产，将之委托给信托公司，设立财产信托，委托人取得信托受益权，然后委托人在将信托受益权转让给投资者，实现融资目的，或者将受益权作抵押获得债务融资。其最大的特点在于几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金适用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。
5.6.2 信托融资的利弊权衡 通过权衡信托融资的利弊，可以得知该方式有以下优势和劣势：
(1)房地产信托融资的优势。第一，信托可以贯穿于房地产开发项目的全过程，包括拿地、市政规划、拿“四证”和销售许可证、预售到最后收购成熟物业的各个阶段，提供融资服务，堪称全方位、一站式服务；第二，综合财务费用低，虽然房地产信托融资要求的收益率高于银行，但信托的介入，有的是以股权形式介入的，帮助开发商达到银行的贷款要求，帮助房地产企业更早的办齐“四证”和销售许可证，尽早的销售，资金回笼，减少了资金的占用时间。故综合来说，信托融资降低了开发商的财务成本；第三，房地产信托可以串接多种其它融资工具，如可引入房地产基金转变为国内产业投资基金，可以固定回报方式介入项目公司，可适时包装房地产企业上市，可为项目前期建设融资以完成银行贷款条件等。
(2)房地产信托融资的劣势。对于房地产企业而言，信托融资的规模小、期限短，而且目前，信托投资公司介入商业地产开发的渠道较窄，2004年5月央行为配合信贷紧缩政策的实施，对从事房地产信托业务的信托投资公司进行了非正式告诫，信托对房地产的支持受到限制；另外，不动产信托业务的发展远远跟不上房地产市场的发展水平，无法满足商业房地产投资对流动性和合理避税的需要。
5.6.3 信托融资的展望 对于目前国内信托融资的定位，房地产信托专家孙飞博士提出了“信托+银行”的模式，即开发商缺少什么，就可以利用信托补充什么以达到银行的信贷要求，从而后期顺利的从银行融资，信托灵活而力不足，“信托+银行”的模式才是中国地产金融创新的主流范式。中国人民银行的研究报告建议，要“将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托”。未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。总体而言，我国的房地产信托融资将会有进一步突破性进展，还有很大的发展空间。
第五篇：融资模式种类
融资模式种类
融资模式林林种种，分类标准不一，随着金融业的逐步开放，会有更多的创新融资方种出现。以下是对中国企业接触得比较多的非主流融资方种的描述。
第一种：发行债券
债券是企业直接向社会筹措资金时，向投资者发行，承诺按既定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。按目前的《公司法》，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者两个以上的国有独资主体投资设立的有限责任公司能通过债券发行进行融资。公司法对债券融资的要求是：净资产额不低于人民币3000万元的股份有限公司和净资产额不低于人民币6000万元的有限责任公司可以发行债券，此外附加条件也较多。债券发行，可以公募发行也可以私募发行，前者交易成本较高，但更易于扩大发行人的社会知名度。债券发行人还可以申请发行可转换债券。
第二种：民间借贷
民间借贷多发生在经济较发达、市场化程度较高的地区，例如广东、江浙地区。这些地区经济活跃，资金流动性强，资金需求量大。市场存在的现实需求决定了民间借贷的长期存在并兴旺发达。借贷过程中，要注意借据要素齐全，借贷双方应就借贷的金额、利息、期限、责任等内容签订书面借据或协议。法规规定，民间借贷的利率可适当高于银行贷款利息，但最高不得超过银行同类贷款的4倍，超过此限度的部分称之为“高利贷”，不受法律保护。此外，不得将利息计入本金中计算复利（即利滚利），否则同样不受法律保护。目前我国居民储蓄存款超过13万亿，民间的巨大财富与狭窄的民间投资渠道极不相称。为弥补民间借贷双方责任不明、缺乏约束力等弊端，银行推出“个人委托贷款业务”，成为民间借贷与银行贷款的创新形种。
第三种：信用担保
信用担保介于商业银行与企业之间，是一种信誉证明和资产责任保证结合在一起的中介服务活动。由于担保人是被担保人潜在的债权人和资产所有人，担保人有权对被担保人的生产经营活动进行监督，甚至参与其经营管理活动。自1995年10月1日实施《中华人民共和国担保法》以来，各地纷纷成立担保公司与担保机构。据悉，全国中小企业信用担保机构已达2188家，共筹集担保资金总额657.2亿元，累计担保企业18.8万户，担保贷款3237亿元。
第四种：融资租赁
融资租赁指转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。融资租赁与传统租赁的本质区别是：传统租赁以承租人租赁使用物品的时间计算租金，而融资租赁以承租人占用融资成本的时间计算租金。融资租赁是集贸易、金融、租借为一体的一项综合性金融产品，出租人提供的是金融服务，而不是单纯的租借服务。它借助租赁这个载体，既是对金融的创新，也是对贸易的创新。融资租赁主要有简单融资租赁、融资转租赁、返还种租赁、杠杆融资租赁、委托融资租赁及项目融资租赁等种类，而且随着金融产品的不断开发，还会有更多的业务方种出现。
第五种：股权出让
企业出让部分股权，以筹集企业需要的资金，就是股权融资。出让股权后，企业股权结构、管理权、发展战略和企业收益方种等方面将发生变化。出让股权融资，也是引入新的合作者的过程，是企业必须慎重考虑的。股权融资可以分为全面收购（兼并）、部分收购（控股或不控股）等几种方种。产业投资基金是股权出让融资值得注意的趋势。虽然《基金法》还未正种颁布，基金不能正种发起和募集，但基金早已以投资公司形种发起私募，活跃在各个领域中。此外，政府投资也是中小企业的一种理想融资方种。(参见第13种)
第六种：风险投资
风险投资从广义上讲，是指向风险项目的投资；从狭义上讲，是指向高风险、高收益、高增长潜力、高科技项目的投资。风险投资的资金来源一般是各类养老及退休基金、慈善机构、投资银行、保险公司、个人投资者等，而风险投资公司是具体操作的机构，对投资和风险负责，往往高新技术企业会成为投资的热点。风险投资具有高风险、高回报和高科技这“三高”特征，但它往往不需要获得企业的控股权，而是为了高增值和高收益。风险投资的权资资本一般以可转换优先股和普通股两种形种存在，并以前者为主。
第七种：留存盈余融资
留存收益是企业缴纳所得税后形成的，其所有权属于股东。股东将这一部分未分派的税后利润留存于企业，实质上是对企业追加投资。合理地分配股利，关键在于既要让股东满意，又要有利于公司的发展，在股利分配上做到平衡。其中，固定股利政策、正常股利加额外股利政策是公司普遍采用的两种基本政策。固定股利政策是指公司在较长时期都将分期支付固定的股利额，股利不随经营状况的变化而变动；正常股利加额外股利政策是指公司在一般情况下只支付固定的、数额较低的正常股利，在盈余较多的年份，再根据实际情况向股东发放额外股利，这意味着公司在支持股利方面具有较大的灵活性。
第八种：资产管理融资
企业可以将其资产通过抵押、质押等手段融资，主要有应收账款融资、存货融资等手段。主要方种有：
一、应收账款融资。由于应收账款融资具有较大的弹性，能够成为贷款担保，并且通过抵押、代理等获得一定的融资信用，但成本较高；
二、存货融资。存货是具有较高变现能力的资产，适于作为短期借款的担保品，此外，存货还可通过保留所用权的存货抵押来融资。
第九种：票据贴现融资
票据贴现融资是指票据持有人在资金不足时，将商业票据转让给银行，银行按票面金额扣除贴现利息后将余额支付给收款人的一项银行授信业务。这种融资方种的好处之一在于，银行不需要按企业的资产规模来放款，而是依据市场情况（销售合同）来贷款。企业申请贴现融资，远比申请贷款手续简便，而且融资成本很低。此外，票据融资不需要担保、不受资产规模限制，对中小企业融资尤为适用。
第十种：典当融资
典当是指用户将相关资产或财产权利作为当物质押给典当行，并交付一定比例费用，取得当金并在约定期限内支付当金利息、偿还本金并赎回典当物的行为。典当融资的主要特点是灵活，不仅有典当物、典当期的灵活，而且当费也可以灵活制定，同时融资手续简便快捷，受限制条件较少。当然，如果企业不能按期赎回并交付利息费用，典当行可以拍卖典当物。典当融资另一特点是费用支出较高，它的融资成本往往高于银行贷款。国家规定，当物应当按照现值估计，并按照估价的50%～90%确定当价。质押贷款的月利率，可在国家规定档次流动资金贷款利率基础上上浮50%，其月综合费最高不得超过当价的45‰。
第十一种：项目融资
项目融资是指项目发起人为该项目筹资和经营而成立一家项目公司，由项目公司承担贷款，以项目公司的现金流量和收益作为还款来源，以项目的资产或权益作抵（质）押而取得的一种无追索权或有限追索权的贷款方种。项目融资主要用于需要巨额资金、投资风险大而传统融资方种又难以满足但现金流量稳定的工程项目，如天然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建设项目。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、不确定因素多、项目一般具有良好的经济效益和社会效益等特点。
第十二种：商业信用融资
在商品交易中，交易双方通过延期付款或延期交货所形成的一种借贷关系。商业信用融资主要有三种操作方种：一是应付账款融资，对于融资企业而言，意味着放弃了现金交易的折扣，同时还需要负担一定的成本，因为往往付款越早，折扣越多；二是商业票据，也就是企业在延期付款交易时开具的债权债务票
据。对于一些财力和声誉良好的企业，其发行的商业票据可以直接从货币市场上筹集到短期货币资金；三是预收货款，这是买方向卖方提供的商业信用，是卖方的一种短期资金来源，信用形种应用非常有限，仅限于市场紧缺商品、买方急需或必需商品、生产周期较长且投入较大的建筑业、重型制造等。
第十三种：专项资金投资
专项资金，主要是指政府财政出资设立的针对特定项目的专项资金。对在某一行业或某一领域具有一定竞争力的企业来说，专项资金是最合适的选择。我国2003年1月1日开始实施的《中小企业促进法》明确了各级政府在促进和引导中小企业发展中的义务和职责，对中小企业健康发展有着积极的作用。目前，中央财政的政策包括中小企业国际市场开拓基金、科技型中小企业创新基金、农业科技成果转化资金、中小企业服务体系专项补助资金以及对下岗失业人员提供小额担保贷款等。各地方财政也有不少相关政策，如深圳市规定凡年出口在1500万美元以下的企业，均可申请深圳市中小企业国际市场开拓资金；广州市2003年起设立重点高新技术企业成果转化贷款贴息专款，每年安排6000万元支持高新技术企业成果转化和产业化。对于广大中小企业，尤其应该认真分析本地区、本行业的专项资金的政策，根据自身特点争取相关的资金支持。
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