第一篇：北京京润律师：城镇居民购买村民宅基地是否一定无效？
城镇居民购买村民宅基地是否一定无效？
城镇居民购买村民宅基地是否一定无效？答案是否定的。宅基地及其房屋的转让在不同历史阶段是有不同法律政策规定的。一、一九九九年之前的政策
首先，1986年颁布的《土地管理法》第41条规定，城镇非农业人口建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿和安置补助费。
其次，1998年修订的《土地管理法》取消了非农业户口居民使用农民集体土地进行住宅建设的规定。
再次，1999年5月6日发布实施的国办发（1999）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。由此可以看出，1999年5月6日之前购买村民宅基地并办理了土地使用权变更登记，是符合法律规定的。二、一九九九之后的政策
首先，根据国办发（1999）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
其次，根据2004年修正的《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。该条明确规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。
再次，根据国办发（2007）71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
从以上规定可知，宅基地是国家分配给农民使用，实现农民居住权的福利性保障措施。农民出卖宅基地上房屋是有限制的，即农民需经本集体经济组织同意，可以把宅基地及房屋转让给本集体经济组织内无宅基地人员，不能出售给城镇居民或本集体经济组织以外成员。
三、对于因继承取得的宅基地及房屋，其权利受法律保护
根据国土资发（2011）178号《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定，已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。因此，在继承的情况下，既存在农村村民享有一户两宅情形，也存在城镇居民依法享有宅基地及房屋权利的情形。
第二篇：北京京润律师：感恩节,感恩没有上过幼儿园？
感恩节，感恩没有上过幼儿园？伸向幼儿童的魔手何时才能停止？
昨天上午下飞机，收到朋友的微信消息“感恩”，突然意识到是感恩节。下午，打开微信朋友圈，被两类信息刷屏，一类是关于北京大兴大火之后的各种对于消防以及公寓、以及充满着歧视与阶层思想严重的所谓的清理”低端人口”的各个区域的各种举措。另一类是关于红黄蓝幼儿园出现的恶性事件。从这两类信息上，无论是第一类事件本身还是悲剧后的举措，还是第二类事件，似乎都无法与感恩节这个节日主题相符合，无不为之悲愤。
近一周以来，不断的出现各种事件刷新着我们的三观，刺激着本就脆弱的神经。在上周的携程亲子园虐童事件还没有平息的时候，爆出了江歌遇害事件的更多细节。昨天，又出现了朝阳区红黄蓝幼儿园涉嫌给园区的幼儿针扎、喂药的虐童行为以及猥亵行为，据报道，早在2015年，吉林红黄蓝幼儿园被曝有30名幼儿遭针扎，4人被判刑；今年4月份，北京大红门红黄蓝幼儿园一段虐童视频曝光。这些事件的发生，不得不让我们反思，我们的教育到底是怎么呢？原本应当受人尊敬的师者，其中的部分人员却成为了“禽兽”，披着光鲜的外衣做着违法犯罪的的事，侵犯着幼儿的身心健康，也败坏了整个群体的形象。使得也不得不考虑，还有安全的地方吗？还敢让祖国的花朵去幼儿园吗？对于伸向儿童的魔手，何时才能停止？
我们小时候常听到的一句话是，儿童是祖国的花朵，是民族的未来和希望。如今，儿童更是是祖国的花朵和未来，但是对于这些花朵，有合适成长的“土壤”吗？当这种事情发生，尤其是频频发生之后，对于这种违反法律规定，侵犯幼儿身心健康的行为，法律应当如何去处理？如何去防止类似的事件再次发生？
从民事侵权的角度，对于行为人及教育机构的责任，可以根据《侵权责任法》的规定，要求行为人及教育机构承担赔偿责任。
从行政监管处罚的角度，对于行为人及教育机构，可以从《教育法》、《治安管理处罚法》、《未成年人保护法》及《教师资格条例》等法律法律法规要求追究行为人的行政责任。
从刑事犯罪的角度，可以根据《刑法》的规定，追究行为人及单位、和直接负责的主管人员和其他责任人员的的虐待的刑事责任，以及追究行为人其猥亵的刑事责任。
对于此类事件的预防，政府应当加大公共教育的资金投入、严格教育机构的设立、严格教育从业人员的准入并进行心理评估、定期进行心理评估、加大行政监管及处罚，及时履行法定职责、加强媒体的监督等；同时对于涉嫌针对未成年人犯罪的，采用重刑。通过等等一系列的监督监管及处罚，严格规范行为人及教育机构的行为，保护未成年人的合法权益及身心健康，避免此类事件的发生。
法律无论如何规范，都不如良心的自律。
第三篇：北京京润律师：网络退票法律责任分析
北京京润律师：网络退票法律责任分析
日前，何小姐在某网站上预定返回北京的机票，提交成功后，页面显示订票申请已提交，一个小时内等回复。何小姐事后回忆：“前后不到1分钟内，一会儿显示同价票有9张，一会儿为0，且不到3秒内，先显示该航班无票，返回再入时又有高价票7张。”疑惑之余，何小姐有些不放心，看到上面显示可全款退票，遂决定退掉21:20的航班，改订21:30起飞的航班。协商好之后，何小姐重新订了票，突然，一条提醒短信显示在手机上：“21:20的机票已出票成功”，她立刻退出订票程序，致电客服询问。客服人员的回复是，技术人员并未拦截成功，也没有通知。之后，何小姐坐上了21:30的飞机，与此同时，之前的预订的车票并未显示退款成功。后来，工作人员表示仅能返还50元的机建费，何小姐以网站提示可以全款退票为由要求网站退还其他款项，工作人员则认为按照规则办事不应返还其他费用，此举令她颇为恼火。网络订票、退票和改签等乃是消费者日常生活所必须，关于网络退票的费用返还中的法律问题值得关注，以下笔者谨从法律角度试论退票中的法律责任，愿今后消费者遇到类似问题时有所裨益。
因网络的普及，网络订票因其便利快捷的特点颇受欢迎，尽管订票手段已经改变，但是要约和承诺的交易模式并未改变。消费者在客户端根据需求操作，发出包含订票数量、时间和班次等信息的要约，网站根据预定程序接受订单属于承诺，订票合同即告成立，等到出票后合同履行完毕。但是，根据购买机票的交易性质，消费者在航班起飞前享有任意解除合同的权利，即退票的权利，相应的，网站会根据机票再次售出的可能性等因素收取一定比例的手续费。问题在于，手续费的收取比例并不确定，可能根据退票手续的复杂程度、距离航班的起飞时间等因素的不同而不同，难以提出一个一致的比例。一般而言，网站会提前以协议的方式告知消费者退票手续费的比例，这种协议属于格式条款。格式条款的使用促进了标准化交易的效率，降低了服务提供者的经营成本，也一定程度上能够使消费者获益，同时，也极大地削弱了消费者在交易中的谈判能力，有戕害意思自治之虞，使消费者被动地接受不利于自己的协议，故法律在认定格式条款的效力和对其进行解释时更多的偏向于消费者，意在保护消费者的合法权益不受侵害。该协议在不违背法律规定的前提下具有法律效力，网站在消费者退票时按照协议收取即可，但在一些情况下，仍会出现争议。
首先，如本案中情况，何小姐按照网站的操作要求发出退票指示后，因网站技术人员未能拦截成功导致出票的，在法律上应该认定 何小姐已经退票成功，误出的机票应该由网站承担。因为何小姐按照操作程序发出退票指令的行为属于行使解除权，解除权是形成权，只要单方意思表示到达网站的服务器后，无需网站方同意，订票合同立即解除，退票成功，网站只有扣除一定比例的手续费的权利。至于技术人员未能拦截成功导致出票的，尽管机票所载名字是何小姐，因为合同已经解除，该机票的所有权亦不属于何小姐，网站有权要求何小姐返还机票，何小姐有权要求返还机票价款，应予扣除的手续费除外。
其次，何小姐以在订票前在网站界面中看到可以全款退票，并以此为由要求退还价款，事后网站却以“按照规则办事”拒绝，导致二者相持不下。尽管签订格式条款合同时，消费者难以与网站协商，但是所有的合同条款仍需消费者在订立合同前知悉并予以确认接受，否则，该条款并未定入合同，对消费者不具有法律效力，无须遵守。如果网站为了招揽消费者，在订票的界面上提示可以全款退票以打消消费者订票的疑虑，这种承诺有利于消费者，无疑，具有法律效力，双方应该遵守。事后，假如网站单方以消费者订票前并未接受的“规则”为由拒绝退还其余款项，因该“规则”尚未定入合同，不必依据《合同法》41条关于对该格式条款进行解释，只要直接认定其没有法律效力即可，消费者自然也不应受其约束，可以起诉要求网站按照承诺退还其余款项。
其次，在消费者预定机票前，网站没有提供给消费者关于退票的协议，事后单方按照“规则”扣除手续费，消费者不同意的，该“规则”仍然属于未定入合同，构成合同漏洞，需要对订票合同进行补充解释。《合同法》61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。如果消费者和网站事后难以对退票手续费的扣除比例达成协议的，应该按照交易习惯执行。《合同法司法解释二》第7条对交易习惯有所规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称交易习惯：一，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法；二，双方当事人经常使用的做法。因为退票属于常有之事，交易习惯比较容易举证证明，如国航、南航等知名航空公司都会有相关退票规则，大同小异，为航空行业所知悉认可，且受到监管部门的调控，可以认定为退票的交易习惯，比照执行即可。当然，法官在确定交易习惯时也需考虑合同条款、网站的经营模式等因素，以最大限度的吻合双方当事人的真实意思表示。
最后，在订票之前，网站提供的协议已经载明相关退票规则，消费者也已知悉，但是按照协议收取的手续费畸高，极大的高出同行业的平均水平，明显不合理，如本案中，网站仅返还价款的10%，此类格式条款的效力尚需依法予以评价。《合同法》40条规定：格式条款具有本法第52条和第53条情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。预定机票后，消费者因改变行程而退票的情形事所常有，退票同样对消费者也至关重要，网站也都会提供退票的服务，这种对退票相关事宜进行约定的协议直接承认了消费者退票的权利，可以看出，消费者退票并要求返还相应的价款属于预定机票协议中的主要权利。按照《合同法》第40条的规定，扣除畸高的不合理手续费，以至于拒绝返还价款的约定属于排除对方主要权利的格式条款，无效。至于退票费用，需要按照《合同法》61条补充解释。
需要特别说明的是，协议约定的手续费是否畸高以至于构成“排除对方的主要权利”，不应简单地以收取的手续费比例来确定，而应考虑经营季节、退票时间、其他航空公司或订票网站相同情形收取的手续费比例和退票手续的复杂程度等综合因素来认定。比如，在航空售票的旺季，机票供不应求，而消费者航班起飞前的几个小时要求退票，导致本应售出的机票难以再次售出，即使收取很高的手续费也不能谓之不合理。
总而言之，网站无视消费者合法权益，单方依据所谓的“规则”拒绝返还价款属于违法行为，消费者可以依法请求返还。但是，法律手段解决问题毕竟是费时费力的，不够经济，消费者网购机票应该选择信用好、正规的网站，提高警惕，仔细阅读相关协议，尽量避免出现纠纷；假如出现问题后，要积极协商，如不能解决问题可以向监管机构投诉，甚或依靠法律手段维权。
第四篇：北京京润律师：洪灾致损农民如何获得救济
北京京润律师：洪灾致损农民如何获得救济
今年入夏以来，全国各地普降大雨，洪涝灾害时有发生，特别长江流域遭受多轮强降雨过程，沿线省市洪涝灾害严重，给国家和人民带来了巨大的财产损失。最近发生的，当属河北邢台地区最为严重。邢台市有条七里河，这条河自7月19日夜里开始发疯，由于水势太大，河堤决口，致12个村庄被大水扫荡，其中，东汪镇的大贤村受灾尤为严重，导致居民伤亡惨重，不少灾民房屋财产被洗劫一尽。面对这样的灾情损失，我们无比痛心，不仅是天灾面前我们深感无力和脆弱，更是对当前灾害预警、灾情通报、事后救济无力的失望。
一场洪灾过去，除了死者生命的逝去，留下的还有许多不堪局面，包括但不限于农田被淹，颗粒无收；房屋倒塌，居所灭失；还有一些因洪涝灾害引发的各类财产纠纷，困扰着农民的自救和再生产。我们姑且不去讨论灾害预警机制为什么不健全、灾情信息公开为什么不及时、行政机关权利行使民众为什么不满意等等，而是将问题聚焦到面对自己的财产损失，农民可以通过哪些途径进行救济？也许这是当下重要且紧迫的事宜。
1、灾民可以通过哪些途径获得救济
洪涝属于自然灾害，从法律上来说一般没有当然的赔偿义务主体。因此，往往这个时候国家自然就递补成为救助义务的第一主体责任人，理应承担一定的救济和补偿责任。在历年来的自然灾害发生后，政府都发挥了中流砥柱的作用，为人民群众提供了大量的物质支持和其他救助。国家承担着主要弥补损失的责任，这从各种灾害发生后政府通过民政部门拨付款项和物资均可管窥一二。国家救助义务的主要法律依据包括《突发事件应对法》和《自然灾害救助条例》等，这些法律均从灾害的预防准备、监测预警、处置救援、恢复重建以及法律责任等方面对发生自然灾害事件进行处理和救助。
当然，还包括民政部、财政部《关于规范特大自然灾害救济补助费分配管理有关问题的通知》（民发[2002]127号）等，该通知明确规定：“中央设立救灾专项资金对农村发生水、旱灾害，台风、冰雹、雪、沙尘暴等气象灾害，火山、地震灾害，山体崩塌、滑坡、泥石流等地质灾害，风暴潮、海啸等海洋灾害，森林草原火灾和重大生物灾害等自然灾害给予政府救助。中央救灾资金主要用于新灾救济资金、春荒、冬令灾民生活救济资金、采购和管理中央救灾储备物品等。对于救灾应急资金还规定应在10日内下达到县级，县级应在5日内落实到灾民手中。”这些规定都是灾后民众向政府寻求帮助以及政府行使救助义务的主要依据。
当然，面对有着巨大危害的自然灾害，光靠政府单方面的救助不足以实现对于损害的有效救济，社会捐助和灾民自救依然是救助洪灾等自然灾害的重要力量。每逢重大灾难发生后，活跃在全国乃至海外的众多慈善组织和个人的爱心捐赠给受灾群众提供了物质和精神的双重慰藉。有时这些救援力量甚至还比国家救援来的都及时来的都给力，为灾区救助做出了重要贡献。
2、农作物、房屋等受灾能否获得赔偿？
一般来说，洪灾属于自然灾害，农作物受损只能农户自己承担损失。但是，如果参加过政策性农业保险的农户那就会享受相应的保险理赔。农业保险是专为农业生产者在从事种植业、林业、畜牧业和渔业生产过程中，对遭受自然灾害、意外事故疫病、疾病等保险事故所造成的经济损失提供保障的一种保险，是一种为可能发生风险的农作物投保的行为。但是，从全国来看，为农作物投保的普及性不高，农户参保的积极性不高，这里既有相关部门宣传不到位的问题，也有保险公司承保范围有限的原因，更有国家财政支持力度不够等原因。我想当每一次自然灾害发生后，农民对这个问题的认识应该会更加深刻。按照国定农业保险中保费来源于中央、省、市、县财政和农民自缴，其中各级财政承担了80%，农民自缴的部分只占20%。应该说，农户自身缴费比例并不高，国家已经承担了大部分，因此建议农户积极参保，未雨绸缪，以降低损失。针对目前农业保险品种少、覆盖率低、保额低、损失补偿率低等问题，下一步应对其改革，比如扩大中央对农业保险的支持力度、加大农业保险责任范围、提高保额标准和赔偿水平、探索建立农业保险“政府主导、第三方介入、保险公司承保”的运营模式。
在洪涝灾害中，房屋被淹、损毁是最常见的现象。从我国的保险体系来看，主要还是商业保险为主，很少有农户为自己的房屋进行投保。这里面同样有着各种原因，可能是农村住房毁损的可能性大，毕竟砖木结构为主的房屋更容易损伤，对于此类房屋保险公司也往往不纳入承保范围，导致了农民对农房进行投保的意愿不强烈。
和农作物、房屋受损保险理赔类似的，还包括像农村牲畜投保，也是如果提前投了保，可以相应获得理赔。保险能够在一定程度上减轻或者是弥补农民的各种损失，理应受到政府和民众的重视，也期望国家层面保险体系的进一步完善。
3、其他类型涉农纠纷又如何获得救济？
在洪灾中，除了直接的农作物和房屋损失以外，其他纠纷也不在少数。最常见的包括但不限于因洪灾间接引发的合同纠纷、劳动纠纷、债权物权纠纷以及其他行政刑事纠纷。具体来说，比如农村的企业厂房在洪灾中倒塌，无法进行生产投入，原来签订的合同因不可抗力的原因无法如期履行，这时《合同法》第117条为这种情形做了补救。该条款明确规定因不可抗力导致合同不能完全履行的，可根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；比如洪水洗涮过后，原有的财物及权利凭证等可能被洪水冲走或者毁损，这时怎么办？《物权法》第109条规定拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。《物权法》第111条规定拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。只不过要求 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用； 其他权利凭证丢失也不会造成权利的相应丧失，像借条丢失或毁损就属于这种情形，只要举证证明借用关系存在即可；同样存折、银行卡或房产证等各种凭证丢失，权利人可以通过公安机关的身份证明去相应部门要求依法履行权利或重新办理相关凭证；在救灾中，如果政府部门工作人员不作为乱作为，导致农户损失扩大，可以提起行政的诉讼，告相应政府及其工作人员的不作为；如果救灾专项款物拨付到当地政府后，政府官员挪用或者不发放，则可能会构成刑事犯罪；还有在救灾过程中，如果村民发生争斗、殴打等行为，《治安管理处罚法》、《刑法》等法律将会对这些行为进行制裁。总之，尽管天灾谁都不愿意经历，其中许多损害也不得不由自己承担，但是法律也没少为受灾民众准备好了各种类型的法律救济途径。国家政策持续投入、寻求法律帮助以及灾民自救等将共同为民众走出灾难保驾护航。为此，北京京润律师事务所全体律师愿为灾区民众提供一切可能的法律援助，与灾民一道共渡难关！
第五篇：北京京润律师：离婚再婚现象已不鲜见,那么继子女是否拥有继承权？
继子女是否有继承权？
现代社会中，离异后携子女再婚的已不鲜见。这是社会文明进步的表现，也是每个人追求幸福生活的必然。时光荏苒，岁月老去，老一辈离世后，遗产继承问题摆在了子女们面前，特别是对于继子女而言，到底有没有法定继承权呢？
1993年,甲女10岁时随母亲乙改嫁到丙男家,丙男与前妻育有一女丁,2007年甲结婚,2016年丙男去世,丁女认为甲是继女,非亲生,因而没有继承父亲遗产的权利。
《继承法》第10条规定，遗产继承的第一顺序是配偶、子女、父母，并明确《继承法》所说的子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第37条规定，继父、继母与继子女之间，已形成抚养关系的，互有继承权。继子女继承了继父母遗产后，仍有继承生父母遗产的权利。因此，判断继父母对继子女是否有抚养教育的事实以及继父母子女间是否已经形成了法律所认同的抚养关系，是继子女继承继父母遗产的前提。
按照继父母子女关系形成原因的不同，可将继父母子女关系梳理为三种类型：（1）单纯的直系姻亲关系型。生父（母）与继母（父）再婚时，继子女已经成年，或者虽然未成年但由其生父母抚养照料，亦未对继父或继母尽赡养义务，这类继父母子女关系为纯粹的直系姻亲关系。（2）收养型。继父或继母经继子女的生父母同意，收养该子女为其养子女，该子女与继父或继母间形成收养关系，与生父（母）的权利义务则随之消灭。（3）形成法律抚养关系的共同生活型。生父（母）或继母（父）再婚时，继子女未成年，他们随生父（母）一方与继母（父）共同生活时，继母（父）对其承担了部分或全部生活费及教育费，或者在事实上对继父母长期进行了赡养扶助，可视为形成了抚育关系。单纯的直系姻亲关系的继父母关系，只是形成了名份上的父母子女关系，未形成法律上的抚养关系。对于收养型的继父母子女间的关系，一经收养即适用法律关于父母子女间的规定。而对于抚养型的继父母子女关系，当前司法实践中的评价标准是共同生活原则，即生活在一起才能形成抚育关系。由此可以看出，甲女与继父共同生活，符合抚养型继父母子女关系，形成了抚养关系事实，甲女对丙男的遗产具有法定继承权。
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