谈谈BOT项目的前期工作和运作程序

第一篇：谈谈BOT项目的前期工作和运作程序

谈谈BOT项目的前期工作和运作程序

BOT方式是在财政资金有限的情况下，较为理想的一种基础设施融资方式，它不仅适用于外资，同样也适用于内资。BOT项目往往都采用招标方式来选择投资方，因此，从确定方案到实施前，需要进行大量的前期工作。前期工作做得好不好对项目的顺利实施至关重要。根据前一段的实践经验，BOT项目的前期工作和运作程序主要包括以下内容：

1、确定项目方案

与传统的政府项目不同，BOT项目在这一阶段的主要目标是确定项目建设的必要性，研究确定设计规模和项目需要实现的目标，而不需要确定项目采用的技术、投资额和投资收益水平。因此，在招标文件中不需要详细规定项目的技术方案，只需要提出项目在规模、技术、经济等方面的轮廓，鼓励投标人发挥他们各自的技术和经济优势，在项目的构想和设计方面提出新的观点，从而有利于政府从各投标方案中进行选择。同时，在这一阶段必须确定的重要问题之一是项目是否具备合理的投资收益，否则，采用BOT方式就不可能成功。

2、立项

BOT项目在发布招标文件前，应该按照国家建设程序完成项目立项工作，这样可以降低项目招标后的审批风险，提高投标人的积极性。

3、招标准备

项目立项工作完成后，即可着手准备招标，主要内容有：

第一，成立招标委员会和招标办公室。招标委员会一般由政府主管领导担任主任，计划、财政、税务、土地、价格等主管部门负责人参加组成。其主要职责是研究招标过程中的重大问题并做出决策。招标办公室是负责贯彻落实招标委员会的决策，处理招标具体事宜的机构，它可能是行业主管部门，也可能是政府控制的国有企业。

第二，聘请中介机构，包括专业的投融资公司、律师事务所和设计院。借助这些机构的经验和优势，使项目的机构设计更加严谨和符合国际惯例，最大限度地提高项目的成功率。

第三，明确项目的技术要求。这些要求包括技术标准、工艺和设备水平、环境保护等等，经政府确认后需在招标文件中详细说明。

第四，准备资格预审文件，制订资格预审标准。资格预审是招标工作中一个十分重要的环节，尤其对于前期工作周期长、情况复杂的BOT项目更是如此。通过资格预审能够减少招标工作量，提高招标质量。

第五，设计项目结构，落实项目条件。不同地方的政府及其职能部门，在管理程序上不尽相同，不同类型的项目又有各自的特点和要求，因此，要针对不同的项目，结合政府在该项目的目标，设计合理的项目结构，逐项落实项目的各种条件，以便为招标成功打下坚实基础。

第六，准备招标文件、特许权协议，制订评标标准。在招标文件中必须详细说明政府在技术、经济、法律等方面的要求，以便投标人充分领会和掌握。要把投标人必须遵守的强制性要求和由投标人建议的可协商要求区分开来。在特许权协议中，应规定项目涉及的主要事项，明确政府提供的各种支持条件或承诺。评标标准应该体现政府在选择投资人和建设一个什麽样的项目方面的要求和标准，在招标文件中应该规定得尽可能明确和详细，以便投标人设计出最符合政府要求的方案。

4、资格预审

邀请对项目有兴趣的公司参加资格预审，如果是公开招标，则应通过媒体刊登招标公告。参加资格预审的公司应提交资格申请文件，包括技术力量、工程经验、财务状况、履约记录等方面的资料。招标委员会要组织资格预审专家组，进行评审，最后，向通过预审资格的投标人发出投标邀请书。投标人数量不宜过多，一般为3--5家比较合适。

5、准备投标书

收到招标委员会书面邀请的有资格的投标人，如果决定继续投标，则应按照招标文件的要求，提出详细的投标书，其中主要内容有：设施的类型及所提供的产品或服务的性能和水平；建设进度安排和目标竣工日期；产品价格或服务费用；价格调整原则；投资回报预测和所建议的融资结构和来源；不可抗力事件的规定；维修计划、风险分析与分配等等。在准备标书阶段，投标人将就标书中的有关内容向招标人提出疑问。招标人应以标前答疑会等形式进行解答，并将解答内容书面正式通知所有通过资格预审的投标人。为使投标人更好地了解项目环境，招标人还可以组织现场考察。

6、评标与决标

投标结束后，招标委员会要组织评标委员会，按照招标文件中规定的评标标准对标书进行评审，最后决定中标人。

7、合同谈判

决标后，招标委员会应邀请中标人与政府进行合同谈判。BOT项目的合同谈判牵涉的问题很多，情况复杂，时间较长。在特许权协议签订之前，政府和中标者都必须准备花大量时间和精力进行谈判。如果政府与排名第一的中标者不能达成协议，政府可能转向与排名第二的中标者谈判，以此类推。

8、融资与审批

谈判结束且草签特许权协议后，中标人应报批《可行性研究报告》，并组建项目公司。项目公司将正式与贷款人、建筑承包商、运营维护承包商和保险公司等签订相关合同，最后，与正式政府签订特许权协议。

9、实施阶段

项目公司签订所有合同后，BOT项目的前期工作全部结束，开始进入实施阶段。应该注意的是，在实施阶段的任何时间，政府都不能放松监督和检查的权利。因为项目最终要由政府或其指定机构接管并继续运营，所以必须确保项目从设计、建设、运营、维护都严格按照合同规定的要求进行。

第二篇：谈谈施工企业如何投资运作BOT项目

谈谈施工企业如何投资运作BOT项目

张劲枫

（中铁隧道集团有限公司）

近年来，一方面随着政府投资领域的集中、收缩和财政能力限制，靠政府投资许多基础设施项目难以开展；另一方面各地经济的快速发展又受约于各种基础设施的建设，解决这一难题的BOT及其演化方式就如雨后春笋般的风起云涌，许多施工企业纷纷涉足这一领域。据报道，目前民间资本已占据上海城市基础设施建设总投资的“半壁江山”，在上海整个高速公路网投资中，七成左右直接来自于民间资本；《北京市城市基础设施特许经营办法》已从2003年10月1日起施行，对自来水、燃气、热力、污水和垃圾处理、收费公路等新建经营性基础设施项目，将逐步减少政府投资，采取BOT方式面向社会投资者招标；湖北省“十五”期间公路建设有15个项目、710亿投资向社会招商。这几年我集团也先后运作了内江

321、中原物流商城等几个项目，积累了一定的经验。BOT属于施工业的上游，与施工关联度大，比起单一的施工利润空间相对大的多，因此是施工企业拓展经营范围，寻找利润增长点的首选。下面就谈谈施工企业如何投资运作BOT项目。

一、BOT项目的内涵

BOT是英文“Build-Operate-Transfer”的缩写，即“建设—经营—转让”。它是指政府和项目发起人签订特许权转让的协议，由项目发起人组织成立的项目公司承担大型基础设施项目的融资、设计、建设、运营和维护的任务，同时，在规定的特许期内，拥有该项目的所有权并收取费用，用来偿还项目的债务，并获得预期的投资回报。在特许期结束后，项目将无偿移交给政府。

BOT项目的参与人有政府、BOT项目公司、投资人、银行或财团以及承担设计、建设和经营的有关公司。政府是BOT项目的控制主体，决定着是否设立此项目、是否采用BOT方式；项目公司是BOT项目的执行主体，它处于中心位置，所有关系到BOT项目的筹资、分包、建设、验收、经营管理体制以及还债和偿付利息都由项目公司负责；投资人是BOT项目的风险承担主体，他们以投入的资本承担有限责任；银行或财团通常是BOT项目所需资金的主要来源。

二、BOT项目的运作模式

1、做好项目的可行性研究和效益分析

企业在决定投资运作BOT项目以前，要对项目进行可行性研究，并做出科学、准确的项目投资财务效益分析，对项目产品市场和回报进行科学的预测，全面地考虑到项目将来可能出现的种种问题，并制定防范和控制风险的措施，防止项目半途失败，造成大量的人力、物力、财力浪费。

“项目投资财务效益分析”是从企业微观经济的角度，以现行价格为计算的基础，来分析项目投资建设后对企业带来的经济效益，用以确定投资行为的财务可行性。常用的财务分析方法是净现值法，通过合理的预测项目寿命周期内的现金流入和流出，按照一定的利率折现，来反映项目是否值得投资。

2、项目公司的组建

项目公司的好坏关系到项目运作的成败。组建项目公司首先要选择合作方，即共同投资人。施工企业具有项目管理、施工管理、合同管理等方面的优势，因此从互补的角度应该选择具有企业管理策划、一定的资金实力以及项目所在地人脉关系优势的企业作为合作方，为项目的顺利开展和融资打好基础。合作各方以现金或其他方式出资，经过一定的法定程序，成立项目公司，正式对外运作项目。为了在项目公司中掌握话语权，施工企业必须在项目公司中占有绝对或相对控股地位，并选派得力的人员担任公司的董事、监事及其他经营管理者，尤其是财务负责人，维护本企业的投资利益。当然这是投资各方协商和博弈的过程，最终反映在公司组织机构上的一种平衡。

3、特许权协议的签订

BOT项目一般是由项目公司与政府机构签订“特许权协议”，该协议在整个项目的运作过程中占有至关重要的地位，它明确界定了政府和项目公司及其他关联方的权利义务和责任，是双方合作行动及利益分配的依据，是项目开发和安排融资的基础。因此施工企业在运作BOT项目时，一定要对签订“特许权协议”倍加关注和谨慎，企业要组建专门的工作机构、选拔精干的优秀人才来从事协议的研究、修改和签订工作。

特许权协议一般包括以下内容：

（1）特许权协议签约各方的法定名称、住所；

（2）项目特许权内容、方式及期限；

（3）项目工程设计、建造施工、经营和维护的标准；

（4）项日的组织实施计划与安排；

（5）项目成本计划与收费方案；

（6）签约双方各自权利、义务与责任；

（7）项目转让、抵押、征收、中止条款；

（8）特许权届满，项目移交内容、标准及程序；

（9）罚责与仲裁。

4、项目融资的模式

BOT项目的运作需要大量的资金做后盾，施工企业及合作方仅靠自身的资本实力无法满足需求，必须安排适当的融资方式。适合BOT项目的融资方式主要有向银行或多家银行组成的银团贷款、发行企业债券、与信托公司合作发行信托产品。

银行贷款是BOT项目一种主要的融资方式，银行会要求投资方在项目公司中投入一定比例的权益资本做保证，并以项目未来的“特许经营权”做抵押担保。抵押是BOT项目中最重要的担保形式，主要发生在项目公司与贷款人之间。以项目经营收益为还款的基本来源甚至唯一来源，这是项目融资的一个重要特点，也是BOT项目投融资得以广泛适用的一个重要原因。以项目投资形成的不动产和动产等项目主要财产及其相关权益作担保，是对其“唯一来源”所产生缺陷的一种必要补救，是避免和减少项目融资贷款人风险的一种重要法律措施。

发行企业债券也是BOT项目一种重要的融资方式，是指由项目公司或其股东按照法定的程序，向社会公众或特定的对象发行中长期债券以筹集项目建设所需的资金。发行企业债券对企业的信用和实力要求较高，发行主体必须有一定的影响力和知名度，BOT项目也必须有清晰的发展前景和可观、稳定的收益，这样才能够吸引投资者。

信托融资是BOT项目融资的一种新型的值得积极探索的模式。项目融资是投资市场化运作的基本方式，城市基础设施项目投融资改革成功的关键在于能否引入多元投资主体参与项目公司，通过各参与主体的协调，设计规范的融资计划、风险控制方案、收益共享方案。在这一过程中，信托公司作为项目的投融资中介不仅以专业、经验和理财技能参与安排融资计划，而且还可以以信托、投资银行、财务顾问等综合金融手段运用于项目投资。BOT等特许权经营方式是城市基础设施建设的重要途径，特许权经营项目一般是基础设施建设中的大型项目，融资需求巨大，周期较长，信托投资公司可以集中资金优势受让取得特许经营权，在项目营运期内，以项目产生收益如经营性公路通行费收入、排污截污收费、管网项目收益、土地开发整理综合收入等作为信托收益向投资人分配。受益权信托有利于拟建和建成项目的投融资互动衔接，自我发展，良性循环。

三、结束语

建筑施工业是一个利润较薄的行业，虽然现在国家的经济维持在一个较高的增长水平，基础建设的投资规模非常庞大，2003年达22729亿元，但全国的施工企业数量众多，仍然处于“僧多粥少”的局面，竞争异常激烈，低价中标、垫资施工成为行业的鲜明特点。因此，施工企业应当适当的进行多元化经营，开发利润和回报较大的项目，以化解业务单

一、利润稀薄的风险。选择投资项目要尽量围绕主业（建筑）进行相关行业的多元经营，少搞或不搞与主业无关的多元经营，避免因盲目涉足不熟悉的领域给企业造成经济损失。

BOT项目错综复杂，开发费用高，财务和经济上的可行性研究需要深入、充分和可靠。这就要求项目发起人或主办人具有技术水平高、管理能力强，拥有可靠的融资力度等主要条件。我们施工企业在严峻的挑战面前要有紧迫感，要组织力量，加快步伐，充分发挥有利条件，着手一系列的基础工作，创造环境去迎接挑战。要抓住时机，立即选择较好的项目实地去干，千万不要等待条件理想化了再去着手，以免在竞争中坐失良机。同时，要重视企业自身建设，改善和增强各方面的实力，提高素质，培训人才。可以深信，施工企业将在BOT项目开发运作中开创更为广阔的空间。

第三篇：物业管理项目前期运作

物业管理项目前期运作

2011-07-18 11:05

(一)管理资源的完善与优化

在物业管理实践中，往往在业主人住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业管理企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括：

1.管理用房到位

建设单位按规定将管理用房移交给物业管理项目机构。物业管理企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项目管理机构固定的管理用房。

2.物资配备到位

一个新的物业管理项目运作需要配备的物资较多，在项目开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分。在前期物业管理过程中，应根据实际需要逐步配备到位。

3.物业管理人员到位

物业管理人员到位的主要内容包括：

(1)补充人员;考试论坛

(2)对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能;

(3)对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构;

(4)加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。

(二)管理制度和服务规范的完善

在前期物业管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制订的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。

(三)确定物业管理单项服务的分包

对具体物业管理项目进行管理时，物业管理企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对分包的服务项目，要进行市场调查、筛选，确定符合自己要求的分包单位。

第四篇：谈谈对工作和学习的体会

谈谈对工作和学习的体会（林海）

谈谈对工作和学习的体会

工程管理部 林海

在日常工作中我们经常要面对如何在工作中学习的问题。一个人的精力是有限的，不可能什么都学，这样毫无目的地学会浪费我们太多的精力，到头来一事无成。每个人所从事的具体工作不同，需要掌握的专业知识也不一样，本人作为一名工程技术管理人员，下面就结合自己的工作实际就该学什么，怎样

学？该掌握哪些基本的技能才能更好地工作谈谈自己的体会。

1、敏锐的洞察力和快速良好的反应能力。在工作中学会敏锐地观察周围环境事物往往能让你的工作效率更高，效果更好。我记得在一次例行的项目日常巡检中，发现工地一台钢筋弯曲机的电缆有一段轻微地破损了，如果不及时地进行修复或更换，将有可能引发触电的安全事故。那个破损的位置刚好被一块模板遮挡了，不仔细观察是发现不了的。我举这样的例子就是想说明：作为一名工程管理人员，安全责任重于泰山，必须时时刻刻绷紧一根弦，学会敏锐地察觉现场每一个容易产生安全隐患的地方，这样才能把安全工作做实、做细，尽可能地避免安全事故的发生。另外，就是努力培养自己有快速良好的反应能力。一个人的反应能力往往能决定做某一件事情的成败，特别是在某些重要关头、紧急情况下，需要你思路敏捷，瞬间作出正确的判断。这个能力往往在工地出现紧急状况时起到至关重要的作用，而这是和我们平时注重相关知识的学习积累和于细微处观察敏锐分不开的。

2、在工作场合注重自己的谈吐，学会良好地沟通。在工作场合下的言行举止是否得体，往往可以反映出一个人的学识和修养，而掌握良好的沟通技巧，在某些场合下可以很好地帮助化解冲突，消除矛盾。相信不少人在项目管理过程中都处理过工人讨薪或材料商追讨材料款的纠纷，在这个时候你的沟通能力好与差，你的谈吐水平高与低，就决定你处理这些问题成败了。而想在这些方面具有过人的能力，就必须具备好的学识和修养，得经过长时间的磨练和不间

断地自我充实，才能获得水到渠成的功效。

3、努力培育团队精神。不管是一件事情，一个任务，还是一项工作，要想做好它就决不能逞一人之勇，一意孤行，要时刻明白个人有再大的力量也比不过一个团队的智慧。在实际工程管理过程中，诸如一个方案的编写，一种工艺的选择，一项计划的拟定等等，往往都不是唯一的，这就需要经过不断地协调、沟通、商议，集合众志成城的力量，以整体利益为出发点才能做出为大众所接受并进一步支持的决定。

4、锻炼自己的组织领导才能。要做好工作，除熟练掌握专业技能外，还应具备一定的组织领导能力。在工作实践中，往往需要我们去带领一个团队去把某个工作完成，如工程中标后从开工到竣工过程，需要多工种、多专业队伍齐心协力来把项目建设好，没有一定的组织领导能力是不可能完成这个任务的。这就需要我们是一个既懂技术，又懂管理的复合型人才。所以，从自身成长历程来看，在基层工作时就开始培养这方面的意识，经过各种磨练，从基层扎扎

实实做起，最终适得其位，一展其才。

5、有高度的敬业奉献精神。一个有抱负的人必定具有高度敬业奉献精神，对工作的意愿是乐观开朗、积极进取，并愿意花费较多时间在工作上，而不斤斤计较自己的报酬得失。2004年7月-2005年11月差不多一年半的时间里，奋战在集团大学城华师大二期工程的一线管理人员，基本上没有什么星期六日休息，以及八小时内工作和八小时外下班的观念，大家都抱着百折不挠的毅力和恒心，以高度的敬业奉献精神，确保了工程按时保质保量顺利完成。我觉得这是一个追求上进的人应该具有的一种精神。一般而言，人与人的智慧相差无几，其差别取决于对事情的负责态度和勇于将事情做好的精神，尤其是遇到挫折

时能不屈不挠继续奋斗，不到成功绝不罢休的决心。

6、保持强烈的求知欲望。为学之道不进则退，我们只有在工作中不断地学习，充实自己，才能不被工作淘汰。工程质量和安全是工程管理中非常重要的两个方面，近几年来，国家、省（市）有关工程质量和安全的一些施工规范、技术标准和管理规定等都在不断进行更新，这就需要我们这些工程管理人员及时地进行学习和掌握最新的动态，才能更好地管好工程。科技进步日新月异，市场竞争更是瞬息万变，停留现状就是落伍。力求突破，了解更新、更现代化的知识，既是自身成长的需要，更是工作上的要求。

7、良好的道德操守和诚恳的待人态度。一个人再有学识，再有能力，倘若在品行操守上不能把持住分寸，不能做到“慎独”，那么，你将是一个“有用”但不被人“需要”的人，因为你的聪明才智都用到歪门邪道上去了，在这方面你越有才干，对企业、对社会则伤害越大。所以，良好的职业道德操守是每一个人必须具备的最基本素质。另外，我有很深的体会是，要想学做事得先学会做人，一件事情成功的关键，往往取决于办事者待人处事的态度。对人态度必须诚恳、和蔼，才能够赢得别人的共鸣，才较容易促使事情成功。

8、保持良好的生活习惯和关心爱惜自己的身体。这两点乍看好像和工作没有什么直接的联系，但我认为这也是我们做好工作非常重要的两个方面。从一个人的生活习惯，可以从侧面初步了解其个人的性格和兴趣爱好等，而这些都可以影响到你对工作的态度。因为生活习惯正常而有规律，才能有充沛的精力，才能有健康的身体，才能对繁重的工作应付自如。身体健康的人做起事来精神焕发、活力充沛，对前途乐观进取，并能负担起较重的责任，而不致因体力不

济而功败垂成。

以上是我自己在工作中对学习的一些体会，自由漫谈自己的观点，权当是对自己的一种鞭策，勉励自己在以后的工作中能做得更好

第五篇：项目前期基本建设程序

项目前期基本建设程序

立项---发改委，项建书批复---发改委，选址意见书---规划局，土地预审---国土局，环评---环保局，交评---交通局，可研批复---发改委，建设工程规划许可证---规划局，规划方案批复---规划局，初步设计批复---市建委，施工图审查---审查单位，建设工程规划许可证---规划局，征地报批---国土局，建设工程施工许可证---市建委，开工建设

工程前期：首选建设单位预先做好市场调查，看是否在此开发会有什么样的前景，随后编制可行型研究报告，规划蓝图，办理土地使用证，城市规划许可证，地质勘探单位进行勘探，设计单位招标，确立设计单位设计单位根据地质勘探报告及甲方的规划蓝图开始设计施工图纸，设计图纸审批，去消防部门备案，去所在地建委备案，去当地建筑工程质量监督站备案，办理施工许可证，施工单位及监理单位的招标，确立施工单位及监理单位，然后进入施工阶段的工作。