2016年下半年贵州房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试题

第一篇：2016年下半年贵州房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试题

2016年下半年贵州房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场

调查研究报告内容构成考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、地租-市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是__提出的。A．亚当·斯密 B．威廉·配弟 C．大卫·李嘉图 D．马尔萨斯

2、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括。A：购买价格

B：容积率及有关设计参数 C：空置率 D：运营费用 E：借款合同

3、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A．易受政策影响性 B．存在效益外溢和转移 C．适于进行长期投资 D．最高最佳使用性

4、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工业用地的监测点评估价格

5、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为

15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

6、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期__。A．以1次为限，不超过3个月 B．以1次为限，不超过6个月 C．以2次为限，每次不超过3个月 D．以2次为限，每次不超过6个月

7、李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理。

A：房屋总登记

B：房屋所有权初始登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋所有权变更登记 E：执行层的组织协调

8、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是。

A：若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求 B：若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求 C：若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求 D：若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求 E：执行层的组织协调

9、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指__。A．房地产开发企业自有资金周转的速度 B．估价对象房地产变为现金的速度 C．估价对象房地产带来净收益的速度 D．房地产开发企业流资金周转的速度

10、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（）m2。A．700 B．600 C．500 D．200

11、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是__年。A．40 B．35 C．30 D．20

12、必须经承兑才能生效的金融工具是__。A．本票 B．商业汇票 C．银行券 D．支票

13、房地产开发项目施工现场的安全由__负责。A．建筑施工企 B．监理企业

C．房地产开发企业

D．施工合同中规定的单位

14、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。A．征收 B．征用

C．征收或者征用 D．征购

15、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是__。

A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪 B．完成全体工作人员的筛选工作 C．获取土地使用权

D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

16、房地产市场分析的角度是多元化的，对于开发商来讲，市场分析可以起到的作用是__。

A．了解项目，满足户型方面的需求 B．有针对性地制定销售策略 C．选择合适的项目位置 D．进行宏观调控

17、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工业用地的监测点评估价格

18、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指__因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。A．城市市区、郊区

B．城市市区、城市行政区域内

C．城市市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内

19、房地产泡沫形成的促成因素是__。A．土地的有限性 B．土地的稀缺性 C．投机需求膨胀 D．金融机构支持

20、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。A：1978 B：1982 C：1986 D：1987 E：房地产估价机构必须加盖公章

21、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的。A：按规定计征土地增值税 B：按20％征收土地增值税 C：减半征收土地增值税 D：免于征收土地增值税 E：执行层的组织协调

22、下列房地产中，变现能力相对较强的是。A：用途专业的房地产 B：价值较大的房地产 C：独立使用的房地产 D：不可分割的房地产

E：工业用地的监测点评估价格

23、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。A．空置量 B．空置率 C．空置水平D．空置面积

24、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，__投资风险更大。A．物业甲 B．物业乙 C．一样大 D．无法判断

25、已知某房地产价格为900元 ㎡时，需求量为100万 ㎡，当价格为1000元／ ㎡时，需求量为90万 ㎡，则需求价格弹性为．【2003年考题】 A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。A：米 B：平方米 C：立方米 D：吨 E：樘

2、债券利率的高低，主要受等因素的影响。A：银行利率

B：发行者的资信级别 C：偿还期限 D：发行者的企业特色

E：利率计算方式和资本市场资金供求关系

3、属于外汇市场的参与者的是__。A．外汇银行 B．外汇受理人 C．客户

D．中介公司 E．中央银行

4、保险费的确定与__因素有关。A．保险价值大小

B．保险费缴纳期限长短 C．银行利率水平D．保险标的的价值 E．保险金额

5、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有。A：确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B：对拆迁范围內被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C：安置房和临时安置周转房的房源情况

D：拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E：补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

6、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是。A：吸纳率分析

B：调查房地产存量、过去走势及未来趋势 C：家庭规模与结构分析

D：市场购买者的产品功能需求 E：借款合同

7、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。A．可出租或可使用面积 B．出租方的商业信誉 C．基础租金与市场租金

D．出租单元的面积规划和室内装修 E．物业管理企业的经营业绩

8、下列选项中，房地产价格的形成条件有。A：有用性 B：稀缺性 C：有效需求 D：波动性

E：不可移动性

9、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。A．客观收益 B．实际收益 C．有形收益 D．无形收益 E．潜在收益

10、年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为（）元。A．1060 B．1060.9 C．1061.36 D．1061.68

11、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。A：国家机关及其离休职工 B：国有企业及其退休职工 C：城镇集体企业及其在职职工 D：外商投资企业及其在职职工 E：城镇私营企业及其在职职工

12、建筑材料与水有关的物理性质有等。A：孔隙率 B：抗渗性 C：抗冻性

D：弹性和塑性 E：耐磨性

13、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和 14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。A．25 B．35 C．40 D．45

14、会计假设包括。A：会计主体假设 B：会计客体假设 C：持续经营假设 D：会计分期假设 E：货币计量假设

15、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。(2008年试题)A：长期投资 B：短期投资 C：风险投资 D：金融投资 E：借款合同

16、房地产测绘的作用__。

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 B．为房地产管理提供信息服务 C．为其他部分提供参考资料 D．为房地产管理提供技术服务 E．房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据

17、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为。A：机会型 B：收益型

C：大中取大型 D：收益加增值型 E：小中取大型

18、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。(2008年试题)A：产品质量 B：产品性价比 C：规模和结构 D：产品档次 E：借款合同

19、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。A．合法交易 B．合法产权 C．合法使用 D．合法处分 E．合法区位

20、因为估价的目的不同，所以__。A．估价的依据不同

B．应评估的价值类型可能不同 C．估价时点的选取不同

D．估价中应考虑的因素可能不同 E．选用的估价方法可能不同

21、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。

A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 B：实行销售代理必须签订委托合同

C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同

D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用

E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务

22、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A．国内金融市场 B．国际金融市场 C．广义的金融市场 D．狭义的金融市场

23、业主委员会应当自选举产生之日起日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。A：15 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调

24、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。A：时值是资金运动起点的金额 B：终值是资金运动结束的金额

C：资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值 D：不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值 E：借款合同

25、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。(2006年试题)A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩

D：建筑红线后退距离 E：容积率

第二篇：2016年上半年天津房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试题

2016年上半年天津房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产市场调

查研究报告内容构成考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列说法错误的是__。

A．我国现有商业银行属于全能型商业银行 B．我国商业银行实行的是分支行制 C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的

D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主

2、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】 A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法

E：工业用地的监测点评估价格

3、产生房地产价格泡沫的直接诱因是。A：土地稀缺 B：城市化进程快 C：投机需求膨胀 D：过度放贷 E：借款合同

4、注册房地产估价师延续注册有效期为年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调

5、制定会计核算制度以及具体会计准则的依据是。A：普通会计准则 B：特殊会计准则 C：基本会计准则 D：具体会计准则 E：执行层的组织协调

6、契据登记制度的理论基础是__。A．对抗要件主义 B．成立要件主义 C．产权登记制 D．托伦斯登记制

7、业主公约由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

8、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于__。A．试探性调查 B．描述性调查 C．因果性调查 D．假设性调查

9、产生保险利益的前提是__。A．保险合同 B．保险损失 C．保险标的 D．保险义务

10、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为阶段。A：租金增长率上升

B：新增供给小于新增需求 C：新开工项目增加 D：租金增长率下降 E：借款合同

11、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A：户型 B：楼层 C：层高 D：装修

E：工业用地的监测点评估价格

12、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的__是第一步。A．需求影响因素分析 B．吸纳率分析 C．需求预测分析

D．市场购买者的产品功能需求

13、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】 A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C：房地产市场在过去无明显的季节变动

D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的__这两种力量共同作用的结果。A．供需与价格 B．需求与价格 C．供给与价格 D．供给与需求

15、划拨土地使用权的转让，须经当地__审查批准。A．人民政府城市规划行政主管部门 B．建设行政主管部门 C．房地产市场管理部门

D．人民代表大会常务委员会

16、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__以上。A．3倍 B．4倍 C．5倍 D．6倍

17、地产的__，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。

A．不可移动性 B．寿命周期长 C．弱流动性 D．政策影响性

18、共有房地产的《房地产权证》由__收执。A．共有人共同 B．共有人分别

C．权利人推举的持证人

D．房地产主管部门指定的共有人

19、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。A．工程建设费用 B．措施费 C．规费

D．直接工程费

20、乡镇企业的用地只有在下列__情况时，才可以抵押。A．乡镇企业属于集体企业 B．申请破产

C．和乡镇企业的建筑物同时抵押 D．经过乡镇政府主管部门批准后

21、某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。A．建设成本 B．经营成本

C．开发过程中的成本支出 D．建设成本和经营成本

22、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款_人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来。A：操作风险 B：法律风险 C：信用风险 D：管理风险 E：借款合同

23、对单位或个人获准征用或占用耕地超过__年不使用，加征规定税额__倍以下的耕地占用税。A．1，1 B．1，2 C．2，1 D．2，2

24、已知某房地产的土地取得成本1 500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的直接成本利润率为。A：36％ B：62．07％ C：73．47％ D：80％

E：工业用地的监测点评估价格

25、A房地产开发公司是新设立的房地产开发企业，按要求，A房地产开发公司应当自领取营业执照之日起日内，持验资证明等文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。A：20 B：30 C：50 D：80 E：100

2、区位状况比较修正的内容包括修正。A：繁华程度 B：临街状况 C：容积率 D：使用年限 E：周围环境

3、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是__。A．依法成立

B．有必要的财产或经费 C．有自己的名称、组织机构和场所 D．能独立承担法律责任

4、美国某家庭2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5％，两年后的年利率调整为8 5％，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。A：1250 B：1398 C：1416 D：1562 E：借款合同

5、下列不属于基本报表的是__。A．资金来源与运用表 B．经营成本估算表 C．资产负债表 D．损益表

6、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是__。①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议 A．②⑤④③①⑥⑧⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦

7、自用的地下建筑，按以下方式计税；工业用途房产，以房屋原价的__为应税房产原值，商业和其他用途房产，以房屋原价的__作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

A．30%～40%，50%～60% B．30%～40%，30%～40% C．50%～60%，50%～60% D．50%～60%，70%～80%

8、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。A：物业管理的早期介入 B：制定物业管理方案

C：制定临时管理规约及有关制度 D：物业管理人员的选聘与培训 E：选聘物业服务企业

9、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为__人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。A．7935 B．8260 C．8290 D．7964

10、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为__万元。A．612.33 B．615.74 C．625 D．648.15

11、以下交易属于正常交易的情况有__。A．土地使用权出让拍卖 B．相邻房地产的合并 C．房地产涉案拍卖

D．卖方负责补交土地使用权出让金 E．买方不负责缴纳契税

12、下列不属于房地产权属登记的是__。A．总登记

B．初始土地登记 C．房屋不变更登记 D．房屋转移登记

13、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。A：60～100 B：64～80 C：64～100 D：80～100 E：执行层的组织协调

14、对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括。A：预售费用 B：经营费用 C：建造费用 D：还本付息 E：土地费用

15、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。A．4 B．6 C．12 D．24

16、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于__。A．购买国债

B．为单位或个人提供担保 C．购买股票

D．发放商业性贷款

17、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。A．4 B．3 C．2 D．1

18、下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是__。A．承租人将承租的房屋擅自转租的 B．签订无效合同的

C．无正当理由，拖欠房租6个月以上的 D．承租人故意损坏房屋的

19、下列不属于房地产区位因素的是__。A．交通 B．用途 C．环境 D．楼层

20、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括。A：潜在毛租金收入 B：空置和收租损失 C：准备金 D：经营费用

E：抵押贷款还本付息

21、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。

A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同 C：2010年的价格趋势值为6900元／㎡ D：2011年的价格趋势值为7283元／㎡ E：2012年的价格趋势值为7634元／㎡

22、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A．4580 B．5580 C．6580 D．7580

23、按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额分为。A：直接消耗定额 B：劳动消耗定额 C：机械消耗定额 D：材料消耗定额 E：预算消耗定额

24、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。A．承租人愿意承担的费用 B．承租人的承受能力 C．业主希望的投资回报率

D．同类型物业的市场供求关系

25、房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以__手段，对房地产交易活动行使指导监督等管理。A．行政的 B．法律的 C．政治的 D．经济的 E．间接的

第三篇：房地产估价师《案例与分析》

房地产估价师考试当中难度最大的就是案例分析这一科了，许多考生也特别关心这一点。咱们先请老师给大家点评一下，关于这门考试考生怎么应对?

房地产估价案例这门课确实很难，难点主要原因有几个方面：第一，因为他的特点就是开卷考试，这在其他职业资格考试中是没有的，像监理工程师的案例考试是闭卷考试，有时候闭卷考试比开卷考试相比较而言，闭卷考试并不难，因为它有准确、统一的标准答案，而房地产估价师的案例没有统一的答案，没有标准答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不难了，就是因为找不到才难。

这就要求我们平时多注重、钻研一些估价报告，再有一个就是多看房地产估价规范，与前面三门课程紧密结合起来有意识的学习，下功夫，只有这样，没有别的捷径。

关于案例考试“难”大家都知道，应该是公认的，那么为什么“难”啊?咱们需要解决这个问题，我认为案例的难点为什么难呢?可以有四个方面的原因：第一，是由于案例这门课综合性非常强，案例考试是在我们四门课当中综合性最强的一门。要想通过案例考试应该熟悉房地产估价相关知识，要懂得房地产的基本制度和政策方面的一些知识点，同时还要联系到开发经营管理当中的一些东西能够和案例互相沟通，其中联系最紧密的应该还得说是我们房地产的估价理论与方法，这门政策，正是由于案例考试的综合性，它就为广大考生能否对你所学的知识进行综合运用和灵活掌握提出了一种考验，这是它的第一难;

第二“难”，要求考生具有一定的估价实务经验，因为考试当中所涉及到的，比如指错题，改错题，它不仅仅说我没有接触过估价实务，直接上来就是书本对书本，我上来就来学习，看教材，这个只能说是只知其一不知其二，你不知道为什么去这么操作，在实际考试当中，它就要求必须要有一定的估价实践经验和动手操作、书写过真实的估价报告的能力。这样的话，对于这些没有实务估价经验的考生来说，就具有一定难度了。

第三“难”，估价案例的考试要求考生应该具备一定的语言组织和书面表达能力，为什么这么说呢?比如，案例当中的第一题，问答题，占分值的30%，你要在有限的时间内，把你答题的要点组织好，表达准确，是要有一定功底的，没有这样的文字组织和表达的实践经验很难在有限的时间内把这个话组织清楚，很可能就是肚子有货，但是他说不出来，表达不清楚，白白丢了一些不应该丢的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，写的一大篇，但是不得章法，要点散，逻辑性很差。因为我参加过阅卷，有的考生前言不搭后语，说的一大篇不知所云，自相矛盾，让阅卷老师去猜，这样的话，丢分就在所难免了。所以这点我希望广大考生一定要引起重视，一定要重视平常的语言组织能力和书面表达能力。

第四“难”，广大考生普遍存在一种对这门课的轻视和侥幸心理，这不是好象有点儿自相矛盾嘛。刚才我说到了，案例考试很难，通过率很低，那么广大考生为什么会有轻视心理呢?轻视就是因为案例考试是开卷考试，其他三门都是闭卷考试，好让他们觉得案例很简单，开卷考试，其实恰恰就是这个开卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的学生。他们认为这科很容易，心理上首先松了一口气，没事儿，开卷，到时候我拿着教材、辅导书进考场就是了。考试的时候翻番书，这样的话，有了这种心理之后，在后续的学习过程当中动力不足，没有尽最大的努力去准备、复习，结果是还没上战场，已经先输了一场了。在考场当中要想现翻书也是需要时间、成本的，你找到若干个知识点并不难，可以看书啊，但是，难就难在你能够在有限的时间内把你所有的知识点都找全，并且组织好表达准确，这个非常难。所以基于这四点认识，我认为案例考试还是有它的难点的。它应该是通过率低有它的客观原因。

接下来我想谈一谈如何在考试当中或者在学习当中学好这门课，简单说一下，我个人总结的大概有六个方面：

第一，要彻底的弄懂四大估价报告还有基本的验收方法，这是我们学好案例的前提。这个道理我就不再多讲了。

第二，要系统的学习好房地产估价规范。很多学生不以为然，说规范是1995年的规范，很老了，很多东西甚至矛盾与新的教材已经用语、说法都不一致，为什么还要学它呢?规范是一个非常好、非常严谨的东西，我们国家也正在着手对《规范》进行修订，但是在没有新的规范出台之前，原估价规范仍然具有法律效率，《规范》跟教材也不一样，《规范》是个非常严谨组织性，逻辑性非常强这样的具有一定法律效率的指导标准。所以很多同学忽视对《规范》的学习。

第三，我觉得房地产估价实际上就是估价人员把房地产的客观价值认识出来，然后把它揭示出来，科学表达出来，这个时候有影响房地产价格的因素很复杂，如何找准不同类型的、房地产项目的价格影响因素是重中之重。从以往的考题来看，对于商业用途和居住用途的项目是估价考试历年的重点。所以建议广大考生在复杂的时候，针对具体的案例，从它的不同的估价目的和重点分析各类房地产估价的特点，要有针对性。

第四，案例分析的考试千变万化，很难去猜题，所以要在复习当中应该是边学习，边总结，能够做到举一反三，融会贯通。这点非常重要，我们可以通过一个案例引申出若干个案例，这种学习方法是一种事半功倍的学习方法，所以这点希望同学们能够认真的体会。第五，我认为可以去精读大量的精选资料和案例，在自己的估价实践当中如果我们同学参加过估价实践的话应该及时总结经验，提高估价报告的写作能力。

第六，在答卷的时候，要充分利用开卷考试的特点，对于问答题，我们要力求内容完整，重点突出，条例要清晰，对于改错题，一定要看清题意，是否需要倒扣分，对于没有把握的地方不要盲目去改，改错需要倒扣分的，基本上就谈这六点吧。

第四篇：2016年房地产估价师《案例与分析》试题

2016年房地产估价师《案例与分析》试题 问答题

(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼 的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由 2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

三、李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购臵了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。

1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容? 单选题

(一)1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。

A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值 B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

3.采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。

A.按市场租金评估该广告位收益价值 B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本 D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

4.对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权(二)

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

5.本次估价的对象应包括()。A.土地使用权、平房、简易房、水井 B.土地使用权、平房、水井 C.土地使用权、平房、水井、围墙 D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙 6.本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。

A.采用批量估价方法进行评估 B.采用标准价调整法进行评估 C.选用适宜估价方法进行个案评估 D.采用假设开发法进行个案评估

7.采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。

A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房 C.周边新建商品住宅 D.周边成套二手住宅 三)

甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。

A.比较法和收益法 B.成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。

A.5栋共计5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用权

C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权

D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权

10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。

A.土地使用权价值及全部建筑价值 B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额

C.合法产权的全部房地产价值-承租****益损失-货款余额

D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额

第五篇：云南省房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成试题

云南省房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列表述中，正确的是__。

A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率

C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税

D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%

2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

E：工业用地的监测点评估价格

3、下列表述中不正确的是．【2004年考题】

A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格

4、基本完好房的成新率为__。A．

十、九成新 B．

九、八成新 C．

八、七成新 D．

七、六成新

5、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。A：11.12％ B：11.36％ C：11.66％ D：12.95％ E：借款合同

6、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。(2009年试题)A：房地产行政主管部门 B：房屋拆迁管理部门 C：城市规划行政主管部门 D：房屋登记机构

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。A．城市或区域产业结构与布局 B．人口数量与结构 C．土地资源状况 D．建筑技术进步

8、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

9、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。A：路线价法 B：成本法

C：假设开发法 D：市场比较法

E：房地产估价机构必须加盖公章

10、下列有关丘的表述中，不正确的是__。A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制 C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号

11、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A．间接融资 B．直接融资 C．基金融资 D．债券融资

12、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工业用地的监测点评估价格

13、住房公积金管理的基本原则是__。A．低存低贷

B．住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督 C．维护住房公积金所有人的合法权益 D．通过安全运作实现合理增值

14、I regret ______ harder at office.A．not to have worked B．not having worked C．not have worked D．having not worked

15、施工单位签署质量合格的文件上，必须有的签字盖章。A：注册建筑师 B：注册结构工程师 C：注册建造师

D：注册监理工程师 E：执行层的组织协调

16、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。A．75% B．79% C．81% D．84%

17、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。A：30 B：15 C：45 D：60 E：执行层的组织协调

18、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理 C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

19、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。A：利润总额 B：投资利润 C：税后利润 D：可分配利润 E：借款合同

20、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工业用地的监测点评估价格

21、确定房改“三改四建”基本内容的是。

A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》

B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》 C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、征收基本农田，须经批准。A：国务院

B：省级人民政府 C：市级人民政府 D：县级人民政府 E：执行层的组织协调

23、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。A：交通拥挤 B：建筑技术进步 C：城市规划改变 D：自然环境恶化

E：工业用地的监测点评估价格

24、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。A．350 B．580 C．600 D．880

25、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】 A：6 400元／㎡ B：6 800元／㎡ C：6 960元／㎡ D：7 600元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有。A：社会养老保险 B：健康保险

C：劳动工伤保险 D：意外伤害保险 E：失业保险

2、在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有__。A．有顶盖无围护结构的场馆看台

B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊 D．屋顶楼梯间、电梯机房 E．建筑物内的变形缝

3、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。A．物权 B．知识产权 C．人身权 D．撤销权

4、为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司。A：不必通知买受人

B：可在交房时再告知买受人 C：应公示通知买受人 D：应书面通知买受人 E：执行层的组织协调

5、一般抵押登记包括。A：房屋抵押权设立登记 B：房屋抵押权变更登记 C：房屋抵押权转移登记

D：房屋最高额抵押权确定登记 E：房屋抵押权注销登记

6、成功的房地产租售一般包括。

A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段 C：不毁其双方的利益，做到公平交易 D：把握全过程的信息，掌握全局 E：双方协商一致后的签约阶段

7、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。A．消防验收 B．规划验收 C．环保验收 D．人防验收

8、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。A．融资期限长 B．流动性差

C．资金交易量大

D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要

9、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。A：住宅小区建筑容积率在2．0以上 B：住宅小区建筑容积率在1．0以上 C：单套建筑面积在140以下 D：单套建筑面积在120以下 E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下

10、关于房地产投资特性的说法，错误的是。A：区位选择异常重要 B：不易产生资本价值风险 C：存在效益外溢 D：易受政策影响 E：借款合同

11、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．取得待开发房地产的价值 C．开发成本和管理费用

D．开发成本、管理费用和销售费用

E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费

12、在估价中，测算开发利润时应注意__。A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

13、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米计入房价的管理费应不超过元。A：12 B：24 C：36 D：48 E：执行层的组织协调

14、保险合同的辅助人，包括。A：被保险人 B：受益人

C：保险代理人 D：保险经纪人 E：保险公估人

15、某收益}生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。A．86 B．26 C．126 D．70

16、住房公积金。

A：全部归职工个人所有

B：全部归单位和职工共同所有 C：记入职工个人的住房公积金账户

D：用于建造、购买、翻建、大修自住住房 E：用于租赁自住住房

17、《民法通则》规定，诉讼时效期间从__起计算。A．知道权利被侵害时 B．权利被侵害时 C．诉讼之日 D．法院审理时

18、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。A．客观收益 B．实际收益 C．有形收益 D．无形收益 E．潜在收益

19、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元(收益可视为无限年)。A．30 B．40 C．50 D．60 20、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。A．意外破坏的损毁 B．市场供给的过量 C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变 E．周围环境条件的恶化

21、直接资本化法的优点是__。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

22、中央银行活动的主要特征是。A：以盈利为目的 B：不以盈利为目的

C：不经营普通商业银行的业务

D：不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生业务关系

E：为实现国家政策服务

23、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。(2008年试题)A：销售税费 B：租金收益 C：物业增值 D：股权增值 E：抵押贷款规模

24、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。A：平面图 B：立面图

C：管道纵剖面图 D：详图

E：系统轴测图

25、房地产开发项目财务评价报表分为。A：财务报表 B：经营报表 C：辅助报表 D：基本报表

E：资金来源与运用表