吉林省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成试题

第一篇：吉林省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成试题

吉林省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审

核表内容构成试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于地租的表述中，错误的是。

A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积

B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的E：工业用地的监测点评估价格

2、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。该房地产的收益价格为万元。

A：368 B：552 C：561 D：920 E：工业用地的监测点评估价格

3、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。(2009年试题)A：汇票

B：本票

C：支票

D：银行券

E：执行层的组织协调

4、下列不属于企业利润的是__。

A．营业利润

B．投资净收益

C．额外总收入

D．营业外收支净额

5、城市规划的实施管理主要包括两部分内容。

A：报建审批管理和批后管理

B：网络管理和批后管理

C：报建审批管理和人工管理

D：批后管理和微机管理

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书

B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证 D．建设工程规划许可证

7、以下选项中属于房屋拆迁补偿安置费用的有。

A：房屋拆迁管理费

B：搬迁补助费

C：房屋拆除和渣土清运费

D：土地使用权出让金

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。

A：价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人

B：竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交

C：价高者得规则约束竞买人、拍卖人

D：价高者得规则不约束委托人

E：执行层的组织协调

9、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是__。

A．0.57 B．0.74 C．0.80 D．1.04

10、《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构资质申请一级资质，其取得二级房地产估价机构资质要在年以上。

A：半

B：1 C：2 D：3 E：执行层的组织协调

11、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A：1995 B：1996 C：1998 D：2000 E：房地产估价机构必须加盖公章

12、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。

A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

E：工业用地的监测点评估价格

13、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。

A：60 B：70 C：80 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章

14、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．60% B．70% C．80% D．90%

15、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，__是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．因果性调查

D．假设性调查

16、在我国，会计年度自公历止。

A：上年的6月1日起至次年5月31日

B：上年的8月1日起至次年7月31日

C：每年的1月1日起至12月31日

D：每年的6月1日起至次年的5月31日

E：执行层的组织协调

17、最低收入家庭住房保障原则上以__为辅。

A．实物配租

B．租金核减

C．发放租赁补贴

D．实物配租和租金核减

18、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守__。

A．现实性原则

B．适宜性原则

C．技术性原则

D．客观原则

19、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税

D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

20、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

21、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。

A．目标 B．途径

C．市场化

D．商品化

22、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。

A：使用面积

B：套内建筑面积

C：共有面积

D：建筑面积

E：执行层的组织协调

23、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。

A：户型

B：楼层

C：层高

D：装修

E：工业用地的监测点评估价格

24、下列股东权利中属于共益权的是

A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权

B：股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利

C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利

D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

E：执行层的组织协调

25、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。

A：当地拆迁管理部门

B：当地国土部门

C：当地行政主管部门

D：城市规划行政主管部门

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。

A．区位

B．用途

C．搬迁补助费

D．建筑面积

2、房地产开发项目的主要不确定性因素有。

A：开发期和租售期

B：权益投资比率

C：资本化率

D：贷款利率

E：运营费用

3、属于产权登记制种类的是。

A：特权登记制 B：权利登记制

C：归属登记制

D：托伦斯登记制

E：契据登记制

4、住房公积金。

A：全部归职工个人所有

B：全部归单位和职工共同所有

C：记入职工个人的住房公积金账户

D：用于建造、购买、翻建、大修自住住房

E：用于租赁自住住房

5、《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定：“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大最毁坏的。”

A：处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

B：处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

C：处3年以上、7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

D：处3年以上、5年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

E：执行层的组织协调

6、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。

A．佣金

B．手续费

C．咨询费

D．保证金

7、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。

A．2.00 B．7.30 C．8.53 D．9.00

8、城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关知识试题)A：能量污染

B：感觉公害

C：生活污染

D：局限性污染

E：空气污染

9、近因原则的具体含义是。

A：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任

B：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人不承担赔偿责任

C：如果近因属于除外责任，则保险人负赔偿责任

D：如果近因属于除外责任，则保险人不负赔偿责任

E：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因同属于保险责任和除外责任，则保险人不负赔偿责任

10、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

D．卖方和买方追求各自利益的最大化

E．卖方和买方急于完成交易

11、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全。

A．公证机关

B．公安机关

C．法院

D．县级以上人民政府

12、房地产开发成本的增加__房地产的价格。

A．必定提高

B．必定降低

C．不一定提高

D．不一定降低

13、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。

A．楼盘

B．1 C．2 D．3 E．4 F．5 G．6 H．7 I．8 J．9 K．10 L．11 M．12 N．价格/元/m2 O．4500 P．1800 Q．2400 R．1980 S．1980 T．2800 U．2800 V．3000 W．5880 X．1980 Y．2460 Z．1980

14、以下费用和税金属于征收集体土地下的土地取得成本的相关税费的有。

A：征地管理费

B：耕地占用税

C：印花税

D：契税

E：新菜地开发建设基金

15、开发商的主要合同关系通常包括（）等。

A．保险合同

B．分包合同

C．销售合同

D．勘察设计合同

E．加工合同

16、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于的考虑结果。

A：内地政策

B：占领世界投资市场

C：风险转移

D：投资组合E：借款合同

17、下列关于资产负债表的表述，错误的是。

A：资产负债表是会计报表中的一种主要报表

B：资产负债表是根据会计不等式的原理设计的

C：通过资产负债表可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息

D：资产负债表的编制方法主要是根据各种账簿记录编制

E：执行层的组织协调

18、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有__。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．环境污染

D．交通拥挤

E．正常使用的磨损

19、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有__。

A．可预测性

B．不可控性

C．不可逆性

D．可延期性

E．不可弯更性

20、征收和征用的共同之处在于。

A：都是改变所有权

B：都是改变使用权

C：都要依法给予补偿

D：都是为了公共利益需要 E：都要经过法定程序

21、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取__计算。

A．固定费率

B．差额费率分档累进

C．定额费率

D．评估机构自定费率

22、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。

A：《住宅平面示意图》

B：《住宅立面示意图》

C：《住宅剖面示意图》

D：《住宅质量保证书》

E：《住宅使用说明书》

23、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__。

A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加

B．供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降

C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加

D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少

E．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加

24、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。

A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”

C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”

E．住房抵押贷款

25、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。

A．15 B．30 C．60 D．90

第二篇：云南省房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成试题

云南省房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列表述中，正确的是__。

A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率

C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税

D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%

2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

E：工业用地的监测点评估价格

3、下列表述中不正确的是．【2004年考题】

A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格

4、基本完好房的成新率为__。A．

十、九成新 B．

九、八成新 C．

八、七成新 D．

七、六成新

5、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。A：11.12％ B：11.36％ C：11.66％ D：12.95％ E：借款合同

6、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。(2009年试题)A：房地产行政主管部门 B：房屋拆迁管理部门 C：城市规划行政主管部门 D：房屋登记机构

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。A．城市或区域产业结构与布局 B．人口数量与结构 C．土地资源状况 D．建筑技术进步

8、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

9、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。A：路线价法 B：成本法

C：假设开发法 D：市场比较法

E：房地产估价机构必须加盖公章

10、下列有关丘的表述中，不正确的是__。A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制 C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号

11、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A．间接融资 B．直接融资 C．基金融资 D．债券融资

12、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工业用地的监测点评估价格

13、住房公积金管理的基本原则是__。A．低存低贷

B．住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督 C．维护住房公积金所有人的合法权益 D．通过安全运作实现合理增值

14、I regret ______ harder at office.A．not to have worked B．not having worked C．not have worked D．having not worked

15、施工单位签署质量合格的文件上，必须有的签字盖章。A：注册建筑师 B：注册结构工程师 C：注册建造师

D：注册监理工程师 E：执行层的组织协调

16、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。A．75% B．79% C．81% D．84%

17、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。A：30 B：15 C：45 D：60 E：执行层的组织协调

18、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理 C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

19、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。A：利润总额 B：投资利润 C：税后利润 D：可分配利润 E：借款合同

20、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工业用地的监测点评估价格

21、确定房改“三改四建”基本内容的是。

A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》

B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》 C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、征收基本农田，须经批准。A：国务院

B：省级人民政府 C：市级人民政府 D：县级人民政府 E：执行层的组织协调

23、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。A：交通拥挤 B：建筑技术进步 C：城市规划改变 D：自然环境恶化

E：工业用地的监测点评估价格

24、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。A．350 B．580 C．600 D．880

25、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】 A：6 400元／㎡ B：6 800元／㎡ C：6 960元／㎡ D：7 600元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有。A：社会养老保险 B：健康保险

C：劳动工伤保险 D：意外伤害保险 E：失业保险

2、在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有__。A．有顶盖无围护结构的场馆看台

B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊 D．屋顶楼梯间、电梯机房 E．建筑物内的变形缝

3、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。A．物权 B．知识产权 C．人身权 D．撤销权

4、为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司。A：不必通知买受人

B：可在交房时再告知买受人 C：应公示通知买受人 D：应书面通知买受人 E：执行层的组织协调

5、一般抵押登记包括。A：房屋抵押权设立登记 B：房屋抵押权变更登记 C：房屋抵押权转移登记

D：房屋最高额抵押权确定登记 E：房屋抵押权注销登记

6、成功的房地产租售一般包括。

A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段 C：不毁其双方的利益，做到公平交易 D：把握全过程的信息，掌握全局 E：双方协商一致后的签约阶段

7、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。A．消防验收 B．规划验收 C．环保验收 D．人防验收

8、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。A．融资期限长 B．流动性差

C．资金交易量大

D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要

9、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。A：住宅小区建筑容积率在2．0以上 B：住宅小区建筑容积率在1．0以上 C：单套建筑面积在140以下 D：单套建筑面积在120以下 E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下

10、关于房地产投资特性的说法，错误的是。A：区位选择异常重要 B：不易产生资本价值风险 C：存在效益外溢 D：易受政策影响 E：借款合同

11、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．取得待开发房地产的价值 C．开发成本和管理费用

D．开发成本、管理费用和销售费用

E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费

12、在估价中，测算开发利润时应注意__。A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

13、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米计入房价的管理费应不超过元。A：12 B：24 C：36 D：48 E：执行层的组织协调

14、保险合同的辅助人，包括。A：被保险人 B：受益人

C：保险代理人 D：保险经纪人 E：保险公估人

15、某收益}生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。A．86 B．26 C．126 D．70

16、住房公积金。

A：全部归职工个人所有

B：全部归单位和职工共同所有 C：记入职工个人的住房公积金账户

D：用于建造、购买、翻建、大修自住住房 E：用于租赁自住住房

17、《民法通则》规定，诉讼时效期间从__起计算。A．知道权利被侵害时 B．权利被侵害时 C．诉讼之日 D．法院审理时

18、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。A．客观收益 B．实际收益 C．有形收益 D．无形收益 E．潜在收益

19、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元(收益可视为无限年)。A．30 B．40 C．50 D．60 20、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。A．意外破坏的损毁 B．市场供给的过量 C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变 E．周围环境条件的恶化

21、直接资本化法的优点是__。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

22、中央银行活动的主要特征是。A：以盈利为目的 B：不以盈利为目的

C：不经营普通商业银行的业务

D：不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生业务关系

E：为实现国家政策服务

23、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。(2008年试题)A：销售税费 B：租金收益 C：物业增值 D：股权增值 E：抵押贷款规模

24、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。A：平面图 B：立面图

C：管道纵剖面图 D：详图

E：系统轴测图

25、房地产开发项目财务评价报表分为。A：财务报表 B：经营报表 C：辅助报表 D：基本报表

E：资金来源与运用表

第三篇：2016年下半年上海房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成考试试题

2016年下半年上海房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核

表内容构成考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、被征收房屋价值评估不考虑被拆征收房屋的__因素的影响。A．区位 B．用途 C．房屋租赁 D．使用年限

2、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

3、偿债备付率＝可用于还本付息资金与__之比。A．当期应还本付息资金 B．当期已付利息费用 C．当期本金

D．当期应付利息费用

4、用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图，是。A：建筑平面图 B：建筑剖面图 C：建筑立面图 D：总平面图

E：执行层的组织协调

5、房产分户图的比例尺一般为__。A．1:100 B．1:200 C．1:500 D．1:8000

6、因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理__。A．转移登记 B．变更登记 C．初始登记 D．注销登记

7、某物业当前的市场售价为5 000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为元／㎡。A：482．79 B：448．24 C：467．25 D：498．53 E：借款合同

8、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。A．经济扩张与创造就业不再是线性关系 B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生 C．房地产市场呈现自我修正的周期性

D．就业机会增加与空间需求不再同比增长

9、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工业用地的监测点评估价格

10、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府__提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。A．建设行政主管部门 B．房地产主管部门

C．建设行政主管部门和房地产主管部门 D．房地产主管部门和土地管理部门

11、证券价格由__确定。A．货币使用中产生的收益 B．社会借贷资金利率 C．市场对证券的供求

D．货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率

12、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。

A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 E：工业用地的监测点评估价格

13、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。A．0.8 B．0.8y C．1000 D．1000+0.8y

14、__是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。A．单项工程 B．单位工程 C．分部工程 D．分项工程

15、结合保险的本质，属于保险基本职能的是__职能。A．分散危险 B．融通资金 C．防灾防损 D．分配

16、，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A：投资于房地产投资信托基金 B：住房抵押贷款证券化

C：间接投资于房地产企业债券 D：房地产抵押担保 E：借款合同

17、下列不属于直接金融工具的是。A：企业发行的商业票据 B：企业债券 C：股票 D：保险单

E：执行层的组织协调

18、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用__。A．单位比较法 B．分部分项法 C．工料测量法 D．指数调整法

19、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：A市房地产管理部门 B：A市城乡规划管理部门 C：A市房屋拆迁管理部门 D：A市人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

20、房地产需求的交叉价格弹性是指__。

A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比 B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度

21、关于估价资料归档的说法，错误的是。

A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档 B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档

C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁

D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构

E：工业用地的监测点评估价格

22、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】 A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期

D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格

23、用成本法估价房地产时，房屋现值=。A：房屋重置价格-房屋年折旧额 B：房屋重置价格×房屋成新度

C：房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D：房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 E：工业用地的监测点评估价格

24、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A．35.00 B．56.29 C．86.29 D．180.00

25、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布

B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分

C．市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定 D．经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于玻璃幕墙，表述正确的是。

A：玻璃幕墙是一种新型墙体，主要用于高层办公塔楼及高级宾馆 B：玻璃幕墙的构造形式一般为框格式

C：玻璃幕墙所有接缝部位，不需要压入密封胶，也能确保密封效果 D：玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃

E：玻璃幕墙在双层采光窗部分，为使冷凝水能排出，有留孔及管道装置

2、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。(2006年试题)A：随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化 B：反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标 C：调查对象就是被调查和访问的具体单位

D：调查单位与报告单位可以一致也可以不一致

E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

3、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。A．意外破坏的损毁 B．市场供给的过量 C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变 E．周围环境条件恶化

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有__。A．设立房地产开发企业 B．签订商品房预售合同 C．签订房屋租赁合同

D．签订土地使用权出让合同 E．签订房屋拆迁补偿安置协议

5、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是__万元。A．0～50 B．50～75 C．50～100 D．100～150

6、不属于数据收集方法的是。A：直接观察法 B：间接观察法 C：采访法 D：报告法

E：执行层的组织协调

7、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。A．物业税 B．地产税 C．契税 D．增值税

8、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。A．成本利润率是年成本利润率

B．成本利润率是开发经营期的成本利润率

C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

9、下列不属于建设用地使用权出让特点的是__。A．平等 B．自愿 C．有偿 D．无限期

10、房地产保险对房地产估价的需要，主要是__。A．投保时评估保险价值 B．投保时评估保险金额

C．事故发生后评估房屋所遭受的损失

D．事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格 E．事故发生后评估的赔偿金额

11、房屋所有权初始登记是指原始取得所有权而进行的登记。A：新建房屋申请人

B：原有但已进行过登记的房屋申请人 C：原有但未进行过登记的房屋申请人 D：转让所得房屋申请人 E：继承所得房屋申请人

12、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。

A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放 B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放 C：下调法定存款准备金率和完善准备金制度 D：上调法定存款准备金率和完善准备金制度 E：下调利率与加快利率市场化相结合

13、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。(2008年试题)A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担

B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任 C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任 D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责

E：即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责

14、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益

15、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。

A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响

B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大 C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽

D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利

E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的

16、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。A．辅助报表 B．资产负债表

C．资金来源与运用表 D．现金流量表

17、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。A．销售利润率=销售利润/销售收入 B．销售利润率=销售利润/总开发价值 C．销售利润率=销售利润/总开发成本 D．销售利润率=销售利润/项目总投资

18、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的供给指标之一。__ A．空置量 B．空置率

C．可供租售量

D．房屋空间使用数量

19、下列关于税收的征管，表述正确的是。

A：税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行 B：税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务

C：税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密

D：纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密 E：纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利

20、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。A．规划设计方案 B．投资估算 C．资源条件 D．投资权益

21、房地产金融的特点包括。(2007年试题)A：集中性 B：风险性 C：流通性强 D：资金增值性 E：资金周转期长

22、下列属于原建设部规章的是。A：《物业管理条例》 B：《商品房销售管理办法》 C：《城市私有房屋管理暂行条例》 D：《住房公积金管理条例》 E：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

23、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。A：5 B：7 C：10 D：15 E：执行层的组织协调

24、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。A．市场状况 B．经济状况 C．物价状况 D．房地产状况

25、对于权责发生制原则，下列说法错误的是。A：在收入和费用实际发生时进行确认 B：在实际收到现金或者支付现金时确认

C：凡是当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用

D：凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或已经当期支付，就应作为当期的收入或费用

E：权责发生制与收付实现制相对应

第四篇：房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结

房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

《房地产估价案例与分析》考试大纲

第一章 房地产估价文书写作

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产估价文书概述

一、房地产估价文书的种类及作用

（一）估价委托书

（二）估价委托合同

（三）估价项目来源和接洽情况记录

（四）估价作业方案

（五）估价所需资料清单

（六）估价对象实地查看记录

（七）估价报告

（八）估价报告内部审核表

（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录

（十）估价报告交接单

二、房地产估价报告写作的文字要求

（一）对词义的要求 1.用词准确

2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可 3.用词不可带有较强的感情色彩 4.用词简练、标准，不堆砌、不生造 5.朝向与楼层

（二）对语句的要求 1.句子简洁，概括性强 2.搭配得当 3.逻辑严密

（三）要防止错别字和错漏 第二节 房地产估价报告写作

一、房地产估价报告的构成要素

二、房地产估价报告的写作

（一）封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构

5.注册房地产估价师 6.估价作业日期 7.估价报告编号

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房地产估价案例与分析

（二）目录的写作

（三）致委托人函的写作

（四）注册房地产估价师声明的写作

（五）估价的假设和限制条件的写作

（六）估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限

（七）估价技术报告的写作 1.实物状况（或个别因素）分析 2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定

三、房地产估价报告示例

第三节 其他房地产估价主要文书写作

一、估价委托合同

（一）估价委托合同内容构成

（二）估价委托合同写作示例

二、估价所需资料清单

（一）对房地产价格有普遍影响的资料

（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

（三）相关实例资料

（四）反映估价对象状况的资料

三、估价作业方案

（一）拟采用的估价技术路线和估价方法

（二）拟定资料收集渠道

（三）预计需要的时间、人力和经费

（四）估价作业步骤和时间进度安排

四、估价对象实地查看记录

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房地产估价案例与分析

（一）住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容

2.住宅房地产实地查看记录表示例

（二）经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容

2.经营性房地产实地查看记录表示例

（三）工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容

2.工业房地产实地查看记录表示例

（四）在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容

2.在建工程实地查看记录表示例

五、估价报告内部审核表

（一）估价报告内部审核表内容构成

（二）估价报告内部审核表示例

考试要求

要求考生掌握本章内容。

第二章 不同类型房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 居住房地产估价

一、居住房地产及其特点

（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

（二）具有较强的相似性、可比性

（三）不同类型住房价格内涵差异明显

二、影响居住房地产价格的因素

（一）影响居住房地产价格的主要区位状况

1.交通条件

2.生活服务设施

3.教育配套设施

4.环境质量

（二）影响居住房地产价格的主要实物状况

1.建筑结构、类型和等级

2.设施与设备

3.建筑质量

4.装修

三、居住房地产估价的常用方法

（一）市场法

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房地产估价案例与分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商品房估价的技术路线及难点处理

（二）房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理 第二节 商业房地产估价

一、商业房地产及其特点

（一）商业房地产及其种类 1-百货店业态结构特点 2.超级市场业态结构特点 3.大型综合商场业态结构特点 4.便利店业态结构特点 5.专业店业态结构特点 6.专卖店业态结构特点 7.购物中心业态结构特点 8.家居中心业态结构特点 9.仓储商店业态结构特点

（二）商业房地产特点 1.收益性

2.经营内容多，业态多样

3.出租、转租经营多，产权分散复杂 4.装修高档且复杂

5.垂直空间价值衰减性明显

二、影响商业房地产价格的因素

（一）影响商业房地产价格的主要区位状况 1.地段繁华程度 2.交通条件 3.临街状况 4.楼层

（二）影响商业房地产价格的主要实物状况 1.建筑品质及内部格局 2.净高 3.面积 4.装修 5.无形价值

三、商业房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.出租型商业房地产 2.运营型商业房地产

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房地产估价案例与分析

（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.整幢商业房地产估价 2.整层商业房地产估价

3.同层商业房地产不同铺面估价

（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 第三节 商务办公房地产估价

一、商务办公房地产及其特点

（一）商务办公房地产及其分类

（二）商务办公房地产的特点 1.所处区位好，规模大

2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善 3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理

二、影响商务办公房地产价格的因素

（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1.集聚程度 2.交通条件 3.周边环境 4.楼层

（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1.外观形象 2.内部装修 3.设备、设施 4.智能化程度 5.物业服务水平6.租户类型

三、商务办公房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商务办公房地产租金的求取 1.租约问题

2.租金构成内涵问题 3.租金支付方式问题 4.地下车库租金问题

（二）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 1.单纯型商务办公房地产 2.商住型商务办公房地产 3.综合型商务办公房地产

第四节 旅馆房地产估价

一、旅馆房地产及其估价特点

（一）旅馆房地产及其特点

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房地产估价案例与分析

1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 2.旅店、招待所及其特点

（二）旅馆房地产的估价特点 1.转让少且一般为整体转让 2.功能多样

3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4.价值主要体现在接待客户类型及其能力

二、影响旅馆房地产价格的主要因素

（一）影响旅馆房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 2.周围环境

（二）影响旅馆房地产价格的主要实物状况 1.设备设施和用具 2.经营管理

三、旅馆房地产估价方法的选用

（一）收益法

（二）市场法

四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

（一）星级酒店不同功能用房收益的测算

（二）星级酒店净收益的求取

第五节 餐饮房地产估价

一、餐饮房地产及其估价特点

（一）地段选择的差异性

（二）营业收入的差异性

二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 第六节 娱乐房地产估价

一、娱乐房地产及其估价特点

二、娱乐房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理 第七节 工业房地产估价

一、工业房地产及其估价特点

（一）涉及的行业多

（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大

（三）要区分设备和建筑物的造价

（四）受腐蚀的可能性大

二、影响工业房地产价格的主要因素

（一）影响工业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件

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房地产估价案例与分析

2.基础设施

3.地理位置

（二）影响工业房地产价格的主要实物状况

1.用地面积与形状

2.地质和水文条件

3.房地产用途

三、工业房地产估价的常用方法

（一）成本法

（二）市场法

（三）收益法

四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

第八节 农业房地产的估价

一、农业房地产估价的一般特点

二、农业房地产常见的估价方法和技术路线

第九节 特殊用途房地产估价

一、停车库的估价

（一）地下停车库特点

（二）地下停车库的价格特点

（三）地下停车库常见的估价方法和技术路线

二、加油站的估价

（一）加油站房地产估价的一般特点

1.位置极其重要并且分布离散性较强

2.经营的个性差异显著

3.存在成品油特许经营权带来的超额利润

（二）加油站常见的估价方法和技术路线

考试要求

1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。

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房地产估价案例与分析

第三章 不同目的房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 建设用地使用权出让价格评估

一、建设用地使用权出让价格评估的特点

（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）基准地价修正法

第二节 房地产转让价格评估

一、房地产转让价格评估的特点

二、房地产转让价格评估常用方法

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基准地价修正法

第三节 房地产抵押价值评估

一、房地产抵押价值内涵及评估实质

二、房地产抵押估价的法律规定

（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

（二）不得设定抵押的房地产

（三）其他限制条件

（四）与房地产抵押估价有关的规定

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

（一）完全产权房地产

（二）不完全产权房地产

（三）部分（局部）房地产

（四）在建工程房地产

（五）乡（镇）、村企业房地产

四、房地产抵押估价的注意事项

（一）估价目的

第8页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）估价时点

（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

（四）合理确定假设前提和限制条件

（五）把握市场风险防止高估

（六）估价中的谨慎原则

（七）市场变现能力分析

（八）说明与风险提示

（九）其他

第四节 城市房屋拆迁估价

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

（一）估价数量大

（二）涉及面广，社会影响大

（三）估价对象复杂，需要协调各种关系

（四）补偿价格关联性强

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

三、城市房屋拆迁估价技术路线

（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线 1.确定“标本房屋”的基本条件 2.选择“标本房屋”

3.评估“标本房屋”的市场价格 4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格

（——）“典型房屋”市场价格评估技术路线

（三）区位指导价市场价格评估技术路线

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

（一）拆迁估价的估价对象

（二）拆迁估价委托人的合法性

（三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

（四）拆迁估价价格内涵

（五）几种特殊产别房屋的估价

五、城市房屋拆迁估价的工作方式

（一）拆迁估价前的准备工作

（二）入户调查

（三）室内作业，出具估价报告

（四）现场答疑

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决 第五节 房地产强制拍卖估价

一、房地产拍卖的相关法律规定

二、房地产强制拍卖估价的特点

（一）强制处分

（二）快速变现

（三）市场需求面窄、推广力度小

（四）消费者心理因素

第9页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（五）购买者的额外支出

三、房地产强制拍卖估价的技术路线

四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

（一）商品房

（二）行政趔拨地上的房产

（三）在建工程

第六节 房地产损害赔偿估价

一、房地产价值损失的原因及种类

（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失 2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失 3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

（三）因环境污染造成房地产价值损失

（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失

（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害

（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

二、房地产损害造成的损失分析

（一）房地产损害的分类

1.按照房地产受损害的部位划分

2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分 3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分

（二）房地产损害的赔偿金额

三、房地产损害赔偿估价内涵及特点

（一）房地产损害赔偿评估内涵

（二）房地产损害赔偿评估价值定义

（三）损害赔偿估价的特点

四、房地产损害赔偿估价方法选择

（一）修复费用法（成本法）

（二）损失资本化法

1.净收益减少收益年期不变型 2.净收益不变收益年期减少型 3.净收益、收益年期减少型

（三）赔偿实例比较法

（四）损害前后价差法

五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

（一）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

第10页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

第七节 房屋租赁价格评估

一、房屋租赁价格评估的特点

（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

（二）租约对租金估价有一定的影响

（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

二、房屋租赁价格管理的法律规定

（一）房屋租赁价格应以合同形式载明

（二）不同用途房屋租赁价格管理规定

（三）私房租赁价格管理规定

三、房屋租赁价格评估常用的估价方法

（一）市场法

（二）收益法

（三）成本法

第八节 房地产课税估价

一、房产税估价

二、土地增值税估价

（一）区分评估目的，明确评估内容

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格又无正当理由的

2.提供扣除项目金额不实的

（二）扣除项目评估方法的选择 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本

3.旧房及建筑物的评估价格

三、契税估价

第九节 企业各种经济行为涉及的房地产估价

一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

（一）房地产权属发生转移

（二）房地产权属不发生转移

二、估价的假设前提

三、估价方法的选用

（一）房地产权属发生转移的估价

（二）房地产权属不发生转移的估价 1.掌握建设用地使用权出让价格评估； 2.掌握房地产转让价格评估； 3.掌握房地产抵押价值评估； 4.掌握城市房屋拆迁估价； 5.熟悉房地产强制拍卖估价； 6.熟悉房地产损害赔偿估价； 7.熟悉房地产租赁价格评估；

第11页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

8.熟悉房地产课税估价；

9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

第四章 房地产咨询顾问服务

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。

第一节 房地产市场调查研究

一、房地产市场调查研究类型

（一）整体房地产市场调查研究

（二）住宅房地产市场调查研究

（三）商业房地产市场调查研究

（四）写字楼房地产市场调查研究

（五）酒店房地产市场调查研究

（六）工业房地产市场调查研究

二、不同类型房地产市场调查研究报告内容

（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.房地产市场发展现状和趋势分析

3.客户分析

4.竞争分析

（二）商业房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.商业房地产发展现状及趋势

3.商圈（区域）分析

4.消费者消费习惯分析

5.客户分析

（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.写字楼房地产市场发展状况和趋势

3.商务圈（区域）分析

4.竞争、典型项目研究

5.写字楼客户分析

（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.酒店房地产的发展现状和特点

3.酒店消费者分析

4.酒店市场竞争分析

5.酒店经营者分析

第二节 房地产投资项目可行性研究

一、房地产投资项目可行性研究特点

二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容

第12页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（一）项目总论

（二）项目概况

（三）项目投资环境分析

（四）项目区域环境分析

（五）房地产市场分析

（六）项目市场定位

（七）项目规划与建筑方案

（八）项目开发建设进度安排

（九）投资估算与资金筹措

（十）项目经济效益分析

（十一）项目风险分析

（十二）项目社会效益和影响分析

（十三）项目可行性研究结论与建议 第三节 房地产开发项目策划

一、房地产开发项目策划的特点

（一）地域性

（二）系统性

（三）前瞻性

（四）市场性

（五）创新性

（六）多样性

二、房地产开发项目策划报告主要内容

（一）项目背景

（二）开发项目地块分析 1.地块的自然条件分析

2.地块周边的经济及社会条件分析 3.地块的环境条件分析

（三）开发项目市场调查与分析 1.市场环境调查与分析 2.市场需求容量调查与分析

3.消费者和消费者行为调查与分析 4.竞争情况调查与分析

（四）开发项目SWOT分析 1.开发项目的优势分析 2.开发项目的劣势分析 3.开发项目的发展机遇分析 4.开发项目的威胁分析

（五）开发项目的市场定位 1.消费群体定位 2.项目形象定位

3.规划设计及建筑形象定位 4.户型定位 5.价格定位

第13页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

6.物业管理定位

（六）开发项目的产品策划及规划建议 1.项目总体规划设计建议 2.建筑个体设计建议 3.环境景观设计建议 4.户型设计建议

（七）开发项目的定价及价格策略 1.开发项目定价目标 2.开发项目定价方法选择 3.开发项目价格策略选择

（八）开发项目广告策划及销售 1.开发项目广告设计 2.开发项目广告媒体选择

3.开发项目销售计划及策略制定

第四节 房地产贷款项目评估

一、房地产贷款项目评估的含义

二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

三、房地产贷款项目评估的特点

（一）综合性

（二）科学性

（三）专业性

（四）特殊性

四、房地产贷款项目评估的内容

五、房地产贷款项目评估的注意事项

（一）评估的侧重点

（二）动态与静态分析

（三）项目风险评估

（四）项目市场评估

考试要求

1.掌握房地产市场调查研究；

2.熟悉房地产投资项目可行性研究； 3.熟悉房地产开发项目策划； 4.熟悉房地产贷款项目评估。

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第五篇：2016年房地产估价师《案例与分析》试题

2016年房地产估价师《案例与分析》试题 问答题

(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼 的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由 2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

三、李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购臵了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。

1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容? 单选题

(一)1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。

A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值 B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

3.采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。

A.按市场租金评估该广告位收益价值 B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本 D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

4.对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权(二)

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

5.本次估价的对象应包括()。A.土地使用权、平房、简易房、水井 B.土地使用权、平房、水井 C.土地使用权、平房、水井、围墙 D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙 6.本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。

A.采用批量估价方法进行评估 B.采用标准价调整法进行评估 C.选用适宜估价方法进行个案评估 D.采用假设开发法进行个案评估

7.采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。

A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房 C.周边新建商品住宅 D.周边成套二手住宅 三)

甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。

A.比较法和收益法 B.成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。

A.5栋共计5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用权

C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权

D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权

10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。

A.土地使用权价值及全部建筑价值 B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额

C.合法产权的全部房地产价值-承租****益损失-货款余额

D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额