商业地产考察心得

第一篇：商业地产考察心得

商业地产考察心得

近几日，利用周末外出学习了几个城市综合体和专业市场的案例，颇有些许心得，与关注的朋友分享如下：

1、南京水游城：

水游城项目属于是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。

我对水游城的感触有以下几个地方。

首先，他不是一个销售型的商业物业，所以在商业的布局和体验上做的比较有特色，尤其利用一层的水系有机地将地下商业与地上商业形成了一个带式的连贯，这是一个非常大胆的尝试，至少我在北方的城市很少看到敢这么干的，毕竟北方的结冰期比较长，很影响整体的效果，不过如果我们换个思维，是否可以将水道在春夏秋冬利用不同的场景进行转换呢？冬天，是不是可以成为一个独具特色的溜冰通道？等等！

其次，目的性很强的商业都放在五层或者四层，如横店影院，电玩城以及大型的主题餐饮等。另外，将儿童类的产品也放四楼，主要因为儿童类的产品消费同样属于目的性消费，而且非常容易因为影院和电玩城等目的性消费引导过来。

另外，项目整体的美食餐饮占据了半壁江山，无论是负一层与负二层的小吃，穿插在1-2层的轻餐与甜品或者是4、5层的中式正餐，餐饮无疑是最能带来人气的物业形态。合理的空间布局使得项目人气爆满。

最后就是要说到的他的空间布局，内外部空间，外部走廊的尺寸再3.5米-4.米，内部走廊约2米，整体的交通动线比较合同，为了空间的美感，主要在端头设置垂直电梯外，在内部主要以立体的电梯为主，电梯层数其实不算太多，但是因为整体的环形设计，不出数十步就有电梯的出现可以非常便利地将客户导引到其他楼层，这就是整体商业动线设置的高超之处。

2、芜湖的万达城市广场

参观芜湖万达主要是因为广告公司的朋友推荐，所以，从南京直奔芜湖，幸亏不算太远，应当说芜湖万达所在的方位不算太出色，但是，产品的设计的确不错，进去一看，果然与其他的万达有不同之处，首先是产品的外观设计更具现代，尤其在细节的处理上与早期的万达有了更多的变化，更为精致。另外不得不说的是其金街部分，改变早期的金街形态，无论是商业街的小品还是外立面或者空间内部设置，都有了更大的突破与改变，整体街道定位于餐饮休闲娱乐。遗憾的是，现在还没开街，部分门店面在装修，主调性上还是不错，产品主要以一拖二为主，面宽4米，进深12米，端头设置楼梯，层高5.5米-6米。另外，值得一提的是，万达的餐饮部分融合了不少安徽的本土特色餐饮，整体的口味上更适合本帮人的需求。

3、专业市场

参观了4个专业市场，其中2个经营惨淡，老板的经营思路和经营理念的问题所致，一个占地上千亩的钢材物流城项目竟然售楼处在董事长办公室，无法理解！还有一个竟然在高架桥底下，没有导视标志，道路太窄，限高，大车的进出都是问题。当然，也有经营好的，也发现了2个特点，经营好的必然是以租赁为主的，或者说经营管理公司代为租赁的，前期的招商做的比较到位。另外就是大市场的升级迫在眉睫，尤其是定位于批发产业的市场，规划必须要做好，大而空，浮躁的市场绝对不能做，否则资源浪费不说，老板也容易死翘翘！

4、宝龙城市广场

我曾经在淮安见过宝龙城市广场，感觉物业形态和经营模式还是别具自己的特色的，只是看了常州的某宝龙，感觉非常郁闷。感慨一句，商业定位再好，还得靠运营啊！没人气就没商气！这句话，绝对是真理！

第二篇：商业地产考察提纲2011.7.21

商业地产考察提纲

一、前期策划定位

1、项目定位情况：包括项目主题定位、功能定位、建筑面积、经营面积（实用率）、业态构成（各业态建筑面积及比例）、功能分区等；

2、项目经营情况：租售策略（自营、出租、出售等情况）、租金价格（分各品类价格）、租金递增率、年租金收入、利润率、租金回收期、项目与上市公司关系等；

3、项目投资开发流程：投资决策流程（决策指标，例如经营收益及回收期）、策划定位流程（策划流程、决策节点，包括差异化定位、决策指标，例如对比性定位、租金区间、粗算租金收益等；）、设计管理流程（与定位相结合、与主力店招商相互动等）、开发成本流程（市场基本成本、与招租相关的变动成本成本等；）、投资开发机制（参与主体、参与界面、各主体参与深度、界面划分等；）；

4、项目经营管理模式：投资主体与运营主体关系及合作要点；运营主体与物业管理主体关系及要点等；

5、投融资模式：项目与集团发展战略关系；项目与上市公司或基金关系；与集团资本市场关系等；

6、成本管理：项目投资成本、市场可变成本、业态投资成本、综合成本等。

第三篇：考察心得

转变观念又好又快的发展生态旅游产业

——赴福建、江西、浙江考察学习心得体会

内蒙古毕拉河林业局朱文杰

自10月18日参加林管局组织的赴福建、浙江、江西考察学习活动以来，一路所见都是发达的林业保护管理以及城镇园林化建设的成功经验与成果，一路所想都是如何在林业转型升级、转变发展方式的关键时期，抓住机遇发展好我们自己的生态旅游产业。9天的考察学习，在认真学习闽、浙、赣三省林业保护管理成功经验的同时，我把重点放在学习了解三省的旅游产业发展上，通过听、看、虚心请教和亲身感受，三省深厚的历史文化渊源、丰富的旅游资源、各朝的名胜古迹、革命历史名城、发达的宗教文化、令人爱不释手的工艺品和种类繁多的民间艺术，无一不留下深刻的印象，使我耳目一新、受益匪浅。

首先，在感受上，感到三省的旅游发展有这样几个特点： 一是发展速度快。改革开放三十年，这三个省的旅游产业基本走完了发达国家近百年的发展历程，形成了各种服务、娱乐产业和保障措施相互补充的生态旅游产业体系，已经进入以文化提升品质、整体全面推进的快速发展阶段。

二是国际接轨早。早在80年代初，伴随着旅游业的迅猛发展和规模的急剧扩大，香格里拉、雅高、卡尔森等著名 1

国际饭店集团及旗下品牌就陆续进驻；目前三省正在启动的旅游业第二轮布阵，世界300强排名前十位的国际知名品牌已全部进驻，加大了对中国旅游市场的扩张步伐，三省的建设、管理和服务已全面国际化。

三是建设起点高。民营企业发达、民资丰厚是三省经济的一大特色，面对迅猛发展的旅游市场，大量房地产商和著名民营企业在完成原始资本积累后，纷纷涌入前景广阔的旅游市场，作为财富的象征，新建拟建的旅游服务设施起点高、投入大，伴随而来的是投资体制和经营机制更加灵活，推进了旅游业投资主体的多元化、经营管理的集团化和市场化。

四是形成了特色主题文化。在经历了简单模仿或照搬照抄国外建设、管理模式，服务未跨出仅仅是为客人提供住宿、餐饮、会议等功能性限制的发展阶段之后，三省旅游界开始认识到：大量国外知名品牌的进入，一方面带来了很多值得学习借鉴的经验，推动了经营管理水平的快速提高；但是另一方面很多本土特色的民俗文化和文化产品也面临着严峻的挑战；民族品牌要立于不败之地，就必须靠特色取胜、靠文化取胜、靠与众不同的服务取胜。所以，三省旅游界在发展上及时顺应旅游发展规律，及时调整战略思维、战略定位，注重保护、发展和挖掘源远流长、博大精深的中国传统文化，基本形成了四大文化类别；首先是源远流长的历史文化，展示华夏民族和中原大地创造出的令人震撼的历史辉煌；其次

是个性鲜明的地域文化，展示传承有绪、差异性强、其它地方难以复制模仿的区域文化；第三是丰富多彩的艺术文化，展示独具特色的地方戏曲以及在历史长河中形成的海派、红色历史、宗教以及璀璨的工艺美术文化；第四是灿若群星的名人文化，展示文学巨奖、国学大家以及民俗、饮食、医药、金石、建筑等丰富的文化宝藏；形成了文化是根、是灵魂、是特色的发展观念、发展模式、发展形态。

五是社会贡献大。三省旅游业的迅猛发展和快速扩张，在促进就业、推动地方经济社会发展中发挥了极其重要的作用；不仅三省的旅游业已经成为生态产业的先行者、排头兵，而且成为了改革创新的引领者、对外开放的重要窗口。

六是创业队伍强。历经30年的发展，三省已经培养和锻炼了一只懂经营、善管理、能创业、敢创新的旅游从业人员队伍，许多旅游经营管理人才是全国旅游业的佼佼者。

通过这次考察，得到很多启发，想得很多，但更多的思考是如何学习借鉴成功的先进经验发展好我们独具特色的森林生态旅游。这次考察学习给我更深的启发是：生态旅游就是遵循可持续发展的原则，依托自然生态系统以及与之共生的人文生态系统，追求人与自然相和谐的高级旅游形态；作为一种发展理念，生态旅游要以生态保护为前提，突出环境责任、社会责任和文化责任，采用生态友好的方式，体现生态之美。我们有广袤的林海、有与众不同的北方民族文化、有未经雕琢的天然景观，发展生态旅游的前景广阔，我们完全有理由、有条件走出一条南北差异的特色生态旅游发展之路。为此，结合学习考察的所看、所思、所想，就生态旅游发展谈谈自己的一些认识和想法。

一、生态旅游要重点推进特色主题文化建设。

生态旅游是生态文化的载体、是传播生态文明的最佳途径。生态旅游之所以不同于传统旅游，是因为生态旅游不仅注重旅游带来的经济效益，而且更为关注的是生态效益和社会效益；生态旅游的增长方式，是在生态负荷、旅游体验、经营管理和经济利益之间取得平衡，不以追求短期经济利益最大化为目标。随着经济社会发展和居民消费水平的提升，目前我们已经进入体验经济的时代，人们的旅游消费已经不仅仅是为了满足其本身的需求，还希望得到更高层面的满足、希望旅游消费带来全新的过程体验，表现在旅游市场上，就是旅游消费更注重愉悦生活、丰富人生，更趋向于体验的多样化、个性化。而旅游作为一个产业，只有顺应这种消费结构的变化，及时调整旅游的文化定位，设计和建设不同于他人的特色主题文化，才能满足旅游消费者多样化、个性化的需求。

对特色主题文化，我个人的理解是，特色主题文化就是顺应现代旅游多元化、个性化的发展需求，以文化为灵魂，以特色为生命，以差异为创新，在宣传导向、建筑设计、装

饰艺术、整体风格、企业经营中因地制宜地注入鲜活的本土文化或传统文化，从而使历史文化、地方文化、现代文化和自然生态达到高度和谐，使历史文化传承与吸纳外来文化有机结合，使静态的自然景观转化为多元的生态文化、视觉文化、动态文化、特色文化，使生态旅游形成强烈的感官冲击和个性化的文化享受。所以，我们在生态旅游的发展上，要树立起做旅游就是做品味、就是做特色、就是做文化的发展理念，必须首先提炼具有本地特色、能够引领旅游业发展的文化主题。简单模仿和复制外地模式是行不通的；我们的发展必须创新，要在由量变向质变的过程中少走弯路。

二、生态旅游要科学规划科学建设。

生态旅游的发展，要站在保护生态的角度，科学规划和建设一些示范性、大众化的生态旅游目的地；同时，要积极针对特定的群体，开发具有特殊优势和独具吸引力的特种生态旅游产品，形成一批高品位的品牌生态旅游目的地。这就需要我们在发展上要有科学的长远规划，建设上要有科学的功能分区规划，确定合理的环境游客容量，控制和治理旅游区环境污染。要及早探索建立生态旅游专家咨询机制，为生态旅游规划、重点项目建设和科学发展提供智力保障，力求在每一个项目的设计上都要最大限度的保护环境，施工中最小程度的影响环境，建成后最快最有效的恢复环境，从而实现生态旅游项目的高标准规划、高水平发展、高效能管理。

三、生态旅游要建立一支高素质的从业人员队伍。发展生态旅游，必须正确处理好保护、建设与发展的关系，需要大力倡导生态旅游理念，推行文明、科学、健康的旅游行为。要实现这样的目的，应尽快培养和建立一支具备生态旅游先进理念、善于经营管理的生态旅游从业人员队伍，通过科学编制生态旅游培训内容、制定服务规范、编写操作手册等手段，使从业人员队伍自觉地成为生态旅游的引导者、倡导者和执行人，积极推进生态化服务，普及生态旅游的科普知识，丰富生态旅游的科学内涵。

四，生态旅游要创新管理体制和机制。

生态旅游由于具有对资源保护的特殊性要求，在体制机制上需要探索和创新，在建立健全生态旅游发展的各项经营管理制度的基础上，还要研究制定切实可行、操作性强的相关配套政策，大力推广和应用先进适用的生态友好型实用技术，倡导生态化经营；争取纳入政府绿色GDP考核评价体系，使生态旅游政策与生态保护补偿、产业、金融、财税等经济政策相互协调、紧密配合，为生态旅游可持续科学发展提供强有力的政策支持和保障，开辟更为广阔的空间。

第四篇：考察心得

广州深圳考察心得

此次我们的考察地点选择的是广州和深圳，在这九天的时间里，我们着重考察关于广州深圳的历史文化，文化创意产业等方面的内容。广州深圳作为我国的一线城市，其经济发展及文化产业发展都是独树一帜的。我对这次考察最大的感受是行程相当紧凑，参观速度很快，很多地方还意犹未尽就得匆匆离去。

这几天我们常常早出晚归，疲于奔波，非常辛苦，但大家总是精神饱满，兴致勃勃地忙碌着。我去过很多地方，在广州有沙面、红砖厂、广东博物馆、岭南印象园、石室圣心大教堂、中山纪念堂、越秀公园等，在深圳有深圳博物馆、茶溪谷风景区、中英街，世界之窗等地方。这些地方各有各的特色，也有很多值得我们借鉴和学习的地方。比如沙面建筑群是个休闲取景的好去处，富有欧陆风情和历史感，极具观赏价值。相较于武汉沿江大道和江汉路、昙花林等欧陆风格的 建筑群，武汉更注重其商业价值，整个充满了商业气息。

有关文化创意产业园区，广州有一个红砖厂，武汉也有汉阳造，红砖厂有其独特的时尚艺术气息，里面的业态种类多样，里面有一些私人博物馆，展示一些自己的作品，让人印象深刻。最让我留恋往返的地方是岭南印象园，原生的岭南文化和乡土景观让人目不暇接，我最喜欢的是岭南文化的艺术表演，表现的是岭南特色的风土人情。我们湖北地区也有很有特色的少数民族，可是并没有将它发扬光大，造成湖北可供旅游度假的地区的知名度并不高，自然而然文化产业这一 块发展相对滞后。

参观博物馆是了解一个城市的历史文化最重要最直接的一种方式，我们接连参观了广东博物馆和深圳博物馆，其中我还单独去了广州博物馆和美术馆。广州是一个近代崛起的城市，而深圳则是改革开放以来发展最迅速的城市，两座城市有其独特的地理优势，广州是一个大的港口，深圳则连接香港，都是世界交流繁华的地区，其对外交流合作促进了各国文化的交流与融合。我觉得广州深圳地区 不仅发展本土特色文化，而且也承担着对外文化输出的重担。

在去的第一天晚上我们就夜游了珠江，看到了广州的地标广州塔--小蛮腰。我觉得地处两江交汇的武汉似乎更有优势开发出相关的特色项目，其实并没有。再者，我们是在晚上去的世界之窗，的确与众不同，它浓缩了世界各国知名建筑，让人惊叹。只是因是晚上的缘故，很多地方没有看到，体验项目也不能体验，很是可惜。

在这几天的考察期间，我们开阔了眼界，增长了见识，获得大量丰富有价值的信息，班级也更加团结。是一次成功的旅行，更是一次有效的考察。这几天的行程感觉来也匆匆去也匆匆，是我们一次难忘的体验。

第五篇：考察心得

为进一步深化与东部地区管理成熟、经验丰富的水电站及水电同仁的交流，4月12日至21日，我部一行7人对大坝中心、新安江水电站、水口水电站进行了实地考察。我有幸成为考察团中的一员，整个考察过程井然有序，内容丰富充实。

本次考察旨在学习了解优秀的管理经验，针对部门管理、库区管理、水工观测维护、外委项目管理等各方面经验进行全面的交流，取长补短，全面提高工作水平。

1、大坝中心考察心得

国家电力监管委员会大坝安全监察中心（简称大坝中心）设在杭州。其主要职责和任务是负责部属水电站大坝安全监察工作；代部制订水电站大坝安全法规、条例等规章，并检查其实施情况；指导、督促、组织开展水电站大坝安全定期检查和鉴定，并对大坝安全定期检查报告和鉴定成果提出审查意见报部；负责组织审查重要水电站大坝加固设计，提出审查意见报部；参加部分重要水电站初期蓄水和竣工验收工作等。

此次漫湾电厂大坝定检会议在杭州举行，通过此次考察，对水电站大坝安全注册和注册复查工作有了较为全面的了解。

2、新安江水电站及水口水电站考察心得

考察心得

新安江水电站位于杭州建德市新安江镇以西6公里的桐官峡谷中，建于1957年4月，是建国后中国自行设计、自制设备、自主建设的第一座大型水力发电站。是社会主义制度能够集中力量办大事的范例，是中国水利电力事业上的一座丰碑、中国人民勤劳智慧的杰作，被人们那誉为“长江三峡的试验田”。电站共9台机组，总装机容量66.25万千瓦，水库具有多年调节性能，设计正常高水位108米，相应面积580平方公里，水库总库容为220亿立方米。

水口水电站位于福建省闽清县境内的闽江干流上，上游距离南平市94km，下游距离闽清县城14km，距福州市84km。水口水电站以发电为主，兼有航运、过木、防洪等综合利用效益。电站厂房共安装七台单机容量为200MW的轴流转浆式水轮发电机组，装机容量140万kW，保证出力26万kW，多年平均年发电量49.5亿kW·h，是华东地区当时最大的水电站，以220 kV输电线路联人福建电网，担任电网调峰、调频和事故备用。水库正常蓄水位65m，相应库容23.4亿m，死水位55m，相应库容15亿m，具有季调节性能。经水库壅水，可改善库区l00km航道，500t级船队可由福州市上溯过坝，年过坝货运量可达400万t。福建省水口水电站是国家“七.五”重点建设项目，华东地区最大的水电站，由国家投资，也是福建省第一个利用世界银行贷款兴建的能源工程，在全国百万千瓦水电站质量评比中名列前矛,达到国际水平，被誉为“五朵金华"之首。

此次考察中，在现场参观学习的同时，与两家电厂生产运营部门，尤其是与我们工作职责相同的水工部进行了全面的交流。此次考察的体会主要有以下几点：（1）管理经验方面。此次考察中，新安江水电厂所属多种经营企业协调发展的发展模式使我深有体会，新安江水电厂所属多种经营企业从1979年兴办，通过26年不懈努力，已初步形成了集水工建筑工程、水电站运行管理、电力安装检修、水电备品配件、消防产品、房地产、商贸、旅游为一体的多行业经济实体。不仅承担了新安江水力发电厂大型水轮发电机组、送出设备的安装检修任务，还承接了天荒坪抽水蓄能电站机组大修、小修、电站设备检修等重大项目，解决了多项国产及进口发电机组与变电设备的重大技术难题，同时还直接从事水力发电设备的备品配件、电力设施的水喷雾灭火小房产品的生产。这充分反映了一个老企业在发展过程中不断改革创新，适应时代发展的与时俱进的精神。虽然我厂管理模式及生产运营状况与该电厂存在较大差别，但是其先进的发展模式可以为我们的发展提供一些启示。

（2）此次考察成为了一次深刻的爱国主义教育活动。新安江水电站建设于大跃进及文化大革命时期，各种条件极为艰苦，但是老一辈的水电建设者抱着一颗水电报国的决心，用自己无私的汗水及丰硕的成果表达了对祖国的忠诚。电站建成投产于1960年，至今已安全稳定运行50周年，在长期的运行中，几代人前赴后继，实现了电厂设备的更新换代，实现核心设备的国产化，不断实现生产运营管理模式的创新，为国家建设大型水电站积累了宝贵经验，也为国内多座大中型水电站输入了大量人才。

（3）技术交流方面。在与新安江水电站水工组的交流中，给我留下深刻印象的还有该电厂有一只专业的灌浆队伍及一只潜水队伍，在保证电厂自身运行维护任务的同时，还积极拓宽发展道路，对外承担多个工程项目，特别潜水队伍还承担着杭州市应急抢险任务，先后完成多次应急抢险任务，体现了一个红色企业强烈的社会责任感。通过交流，学习了专业灌浆爱那个队伍的成熟经验，对我厂的肘管及流道灌浆工作具有较大的参考价值。在与水口水电站水工部的交流中，深入探讨了库区维护、水库调度、电厂消缺维护管理、水工监测、外包项目管理等经验，对改进部门当前各项工作具有较大的意义。

水库部

2011年4月25日