营改增后物业公司各类收费税率一览表

第一篇：营改增后物业公司各类收费税率一览表

营改增后物业公司各类收费税率一览表

营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，供大家参考。/ 3

特别说明：

1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。

2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。

3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。物业公司需调整价格。

4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

物业公司代收水电费可以满足上述条件：

（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。

（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。

（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。

 但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。

5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。

6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。/ 3

7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。

小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。对于不动产经营租赁服务，一律按照5%征收率，无论什么时候取得不动产。/ 3

第二篇：建筑业营改增税率表

建筑业营改增税率表

自2016年5月1日起，建筑业营改增后，建筑企业财务人员忙着参加政策培训、办理营改增纳税人登记信息确认、测算税负变化„„税制大转换，税率从3%跃升到11%。下面是小编整理的2017建筑业营改增税率表，欢迎大家阅览!1、7个关键词：详解政策核心点

税率和征收率：11%和3%

纳税地点：机构所在地申报纳税，可申请汇总纳税

“跨地”经营：服务发生地预缴，向机构所在地主管税务机关申报

预收款纳税义务时间：收到预收款的当天

清包工：可选择简易计税办法

甲供工程：可选择简易计税办法

过渡政策：老项目可选择简易计税办法

36号文是指《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)。最近，国家税务总局又发布了《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》。这两个文件构成了建筑业营改增的主要政策和实施办法。

建筑业营改增政策和实施办法究竟有哪些亮点?和以前营业税制下的规定，又有哪些变化?从7个关键词入手，作了细致的解读。

关键词1：税率与征收率

建筑业一般纳税人适用税率为11%;但清包工纳税人、甲供工程纳税人，建筑老项目纳税人可以选择适用简易计税方法，按3%简易征收，小规模纳税人适用征收率为3%。

关键词2：纳税地点

原营业税税制下，纳税人提供建筑劳务应该在劳务发生地缴纳营业税。营改增后，属于固定业户的建筑企业提供建筑服务，应当向机构所在地或居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应分别向各自所在地主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。这与原来的方式有所不同，程序也变得更复杂。

虽然政策规定了经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税，但根据前期营改增行业申请汇总纳税的经验，真正申请到汇总纳税的难度还是很大的。

关键词3：“跨地”经营

对于跨县(市、区)提供建筑服务，一般纳税人选择一般计税方法的，应按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴后，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税;一般纳税人选择简易计税方法的和小规模纳税人，应按照3%的征收率在建筑服务发生地预缴后，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。预缴基数为总分包的差额。这符合之前营业税的规定，按照总分包差额缴纳，并将税款归入当地财政。预缴税款的依据为取得全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，对于建筑企业而言，应以合同约定的付款金额扣除分包的金额作为纳税基数。

但是，实务中存在违反《建筑法》的分包情况，比如将主体进行分包，这类情况能否进行抵扣后预缴，期待后续文件能有明确规定。

关键词4：预收款纳税义务时间

对于建筑业和房地产预收款纳税义务的时间，同原营业税规定是一致的，均为收到预收款的当天。

对于建筑企业而言，在工程开始阶段，会收到部分工程预收款，而建筑材料等进项税的取得却未必及时，这样就会因抵扣不足而产生需要先缴纳增值税税款的情况。所以，建筑企业应统筹安排建筑材料的采购时间，保证增值税税负的平稳。

关键词5：清包工

以清包工方式提供建筑服务，指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。36号文对于清包工方式的计税问题，明确规定可以选择简易计税办法，即按照3%的征收率计税，如果不选用简易计税，则按照11%的税率计算缴纳增值税。

对于清包工来说，由于仅有少许的辅料能取得进项税，选择简易计税方式，其税负比较低。当然，这对工程报价也存在影响，选择简易计税方式还是一般计税办法，对甲方能抵扣多少进项税是有差异的，因此在价格谈判时，甲乙双方基于自身的诉求，必然会有分歧，所以还要具体问题具体分析，找出最适合的缴税方式。

关键词6：甲供工程

一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

但36号文未规定甲供的比例，比如甲供材的比例为20%或80%，两种情况对于建筑业的税负影响是巨大的。通常在甲供材料较少时，应选择一般计税方法，这样既保证与甲方工程报价的优势，又可以保持较为合理的税负。还有一种情况，就是当建筑企业取得进项不充足或为取得进项付出的管理成本较大时，完全可以凭借该项规定选择简易计税方法，因为只要有部分材料属于甲供，哪怕只有1%，也符合条件，建筑企业就可以完全不用担心营改增之后税负是否会上升的问题，原来按3%缴纳营业税，现在按3%缴纳增值税，由于价内税和价外税的差异，税负比原先肯定还下降了。不过，选择简易征收方式对甲方肯定是有影响的，还要甲乙双方博弈之后再作定夺。

关键词7：过渡政策

一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;或未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。这一判定标准，与房地产老项目的判定是存在差异的，房地产老项目仅指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

另外，36号文对于简易计税方法的选择，采用了“可以”字眼。也就是说，纳税人也可以选择一般计税方法，但对于选择一般计税方法，其进项税可以抵扣的节点未作进一步说明，将来应该对此问题出台更明确的规定，否则税企势必产生较大分歧。因此，在实际操作时，对于老项目很可能会全部采用简易征收的方式。

2、“8个百分点”：测算税负如何变

从3%到11%，企业税负怎么变?

进项抵扣，取得专用发票是关键!

营改增给建筑业纳税人带来的影响是显著的。其中，税负将如何变化，是建筑企业关注的重点。

在日前北京市国税局举办的分行业营改增政策宣传培训会上，北京龙建有关负责人给记者算了笔账：假设工程毛利率10%，工程结算成本中，原材料占55%(建筑材料成本中水泥占45%，钢铁占40%，其他材料占15%)，人工成本占30%，机械使用费5%，其他费用占10%。假设全年营业收入为10000万元，营业成本9000万元(营业收入和成本均含增值税)。

营改增前，应缴纳营业税为300万元(10000×3%);营改增后，人工成本不能抵扣进项税额，能够抵扣进项税额为784.62万元[9000×(55%+5%)÷(1+17%)×17%]，销项税额为990.99万元[10000÷(1+11%)×11%]，应缴纳增值税206.37万元(990.99-784.62)，建筑施工企业的税负有所下降。

“但这只是理论算法，实际上，建筑施工企业的特征会给增值税的计算带来很多挑战。其中，建筑工程涉及的上游公司多，砂石、土方等原材料供应渠道比较散乱，供应商是小规模纳税人、个人的情况十分常见，很多无法提供增值税专用发票，材料采购成本因此增加。此外，建筑业大量使用的混凝土基本上都是执行增值税简易征收的企业提供，此项成本开支也无法获得抵扣。”该负责人说。

除了建筑材料，占整个工程成本的比例约30%的一线人工成本，基本上无法取得增值税专用发票抵扣，大量不能抵扣的人工成本不利于降低企业的税负。

实行增值税以后，建筑业的税率为11%，与以前3%的营业税税率相比高了很多，但是考虑到增值税模式下是对增值额部分征税，因此，如果建筑企业能够取得足够的抵扣项，那么11%的税率也是可以接受的。关键在于建筑企业能够在多大程度上取得可抵扣专用发票。

李珺介绍，调研显示，我国建筑企业长期以来的财务管理很粗放，如果继续这种做法，将有相当大一部分成本不能取得正规的增值税专用发票用于抵扣。主要体现在以下三个方面：一是材料采购成本。二是租赁设备成本。三是无法取得规范发票的其他情况。

由于建筑业市场高度开放，进入门槛较低，低价中标等恶性竞争现象普遍，行业平均毛利率不足5%。若企业无法取得规范的可抵扣发票，导致税负增加，微利的建筑业将雪上加霜。从长远看，建筑业营改增会引发行业洗牌：工程成本增加导致管理混乱，依靠不开发票偷逃税收降低成本的低价恶性竞争企业将逐渐被淘汰;而有较强经营管理能力，规范财务核算，健全内控制度的企业将会更好的生存下来。随着增值税抵扣链条的逐步完善，建筑业增值税税负也将会趋于平稳，整个行业将会走上健康发展的道路。

3、5个着力点：备战营改增策略

进项税额抵扣是关键

重新梳理选择供应商

加强财务管理和内控建设

关注视同销售和混合销售

重视挂靠经营的涉税风险

面对税制转换，企业该如何应对?这是目前建筑企业最想知道的答案。

上海市税务局货劳处的李慧嵩说，建筑业纳入增值税范畴，对行业影响巨大。建筑企业，尤其是一般纳税人的税收政策、征管模式、会计核算、购销策略等方面都发生了重大改变。建议企业在改造财务管理、登记一般纳税人资格、购置税控设备、申领增值税发票的同时，在进项税额抵扣等五个方面做好准备。

第一，详细分析企业支出中的可抵扣项目，尽量做到应抵尽抵。建筑企业应做好对供应商的选择和管理，尽量选择正规的、可以开具增值税专用发票的供应商，并在合同条款中明确定价方式(是否含税)、发票开具方式等必要信息。其中，建筑材料方面，建议尽量选择增值税一般纳税人提供，可取得17%的增值税专用发票抵扣进项;施工现场使用的水、电、气等动力属于可抵扣进项范围，但动力公司一般只向总表的登记方开票，实际操作中，建筑企业往往难以取得抵扣发票，建议在合同中与总表的登记方确认动力的转售事项;住宿服务可取得6%的增值税专用发票抵扣进项税，但要注意属于集体福利和个人消费的部分不得抵扣。

第二，注意清包工或为甲供工程提供建筑服务，可以选择适用简易计税方法。需要注意的是，简易计税方法不能抵扣进项税额，因此，从企业税收利益出发，不一定优于11%税率的一般计税方法。可以根据企业具体情况考虑是否选择适用，但一经选择，36个月内不得变更。

第三，注意老项目可适用简易计税方法过渡。如果老项目的支出大多已经完成，建议选择简易计税方法;如果老项目的支出大多尚未完成，可根据项目的具体情况核算后作出选择。

第四，注意纳税地点的变化及预缴事项，按规定办法操作。营改增后，建筑企业(固定业户)的纳税地点由劳务发生地变为机构所在地。跨县(市、区)提供建筑服务的企业，一方面应按规定计算销项税额、进项税额、应纳税额、按简易征收办法计算的应纳税额等，按期向机构所在地的主管税务机关申报，扣除在建筑服务发生地预缴的税款后缴纳增值税;另一方面应严格按照36号文规定的预征方法和预征率，在建筑服务发生地预缴税款。

第五，在提供建筑业服务的同时销售自产货物的，应注意税务处理方式已发生变化。营业税状态下，企业提供建筑业服务的同时销售自产货物，应当分别核算建筑服务的营业额和货物的销售额，分别缴纳营业税和增值税。营改增后，这一行为应按企业从事的主业进行判断，从事货物的生产、批发或者零售的企业发生该行为，按照销售货物缴纳增值税;其他企业发生该行为，按照销售服务缴纳增值税。因此，如果企业以建筑服务为主业，提供建筑业服务的同时销售自产货物，取得的收入应一并按照11%税率缴纳增值税，优于按服务和货物分别计算缴纳。

“增值税的征收原理与营业税完全不同，企业要实现营改增的平稳过渡，规避涉税风险，需要付出大量的努力。建筑企业在确定销售收入时，需要注意增值税的个性化规定，重点关注两个问题，即视同销售和混合销售。”税务专家庄粉荣提醒企业。

“增值税税制的违法违规处罚在所有税种中最严厉，所以营改增带来的变化都需要建筑业纳税人仔细研读，做好相应税收管理及风险控制。”

第三篇：营改增后相关票据及税率要点

营改增后，项目部发票要点

可抵扣增值税进项税的项目

发票要求

1.各单位原则上应选择具备一般纳税人资格的供应商签订协议，取得增值税专用发票，并确保“货物、劳务及服务流”、“资金流”、“发票流”三流一致。

2.业务经办人员对取得的增值税专用发票，应在取得发票之日起最迟不超过当月结束日前两天连同其他资料提交给财务部门。

3.收到的发票名称应为营业执照单位全称，内容应完整，打印要清晰，且必须保持票面干净、整齐, 发票的正反两面均不能留下任何脏、乱及签字的痕迹。

4.增值税发票抵扣联不可折叠，不能污损，密码区不能出格、压线，盖章不能压住发票金额。否则无法通过验证不能抵扣。原材料

材料采购成本一般包含：购买价款、相关税费以及其他可归属于采购成本的费用，具体各类材料类别的税率以税务局规定为准。管理要点：

（1）主要物资应通过有增值税一般纳税人资格的企业采购。

（2）所谓“一票制”，即供应商就货物销售价款和运杂费合计金额向企业提供一张货物销售发票，税率统一为17%；所谓“两票制”，即供应商就货物销售价款和运杂费向企业分别提供货物销售和交通运输两张发票，税率分别为货物17%、运费11%。机械租赁

指从外单位或本企业其他独立核算的单位租用的施工机械（如吊车、挖机、装载机、塔吊、电梯、运输车辆等），包含设备进出场费、燃料费、修理费。

进项抵扣税率：分经营性租赁和融资性租赁，税率统一为17%。管理要点：

（1）签订租赁合同时应包含租赁机械的名称、型号、租赁价格、租赁起止时间、出租方名称、收款账号等信息；（2）向有一般纳税人资格的租赁公司租赁。差旅费-住宿费

核算员工因公出差、调动工作所发生的住宿费。进项抵扣税率：（1）住宿费用：6%；

（2）旅客运输服务，即机票费、车船费等：不得抵扣；（3）餐饮服务，即因公出差所发生的餐费等：不得抵扣。管理要点：

（1）实行定点接待的单位，与酒店签订定点合作协议，按月结算、开具增值税专用发票、付款。（2）职工零星出差，也应取得增值税专用发票。办公费

办公费指购买文具纸张等办公用品，与电脑、传真机和复印机相关耗材（如墨盒、存储介质、配件、复印纸等）等发生的费用。进项抵扣税率：17% 管理要点：

向有一般纳税人资格的公司采购。通讯费

公司各种通讯工具发生的话费及服务费、电话初装费、网络费等，如：公司统一托收的办公电话费、IP电话费、会议电视费、传真费等。包含办公电话费、传真收发费、网络使用费、邮寄费。进项税率：

（1）办公电话费、网络使用、维护费、传真收发费：11%，6%。提供基础电信服务，税率为11%；提供增值电信服务，税率为6%；

（2）邮寄费：11%，6%。交通运输业抵扣税率11%，物流辅助服务抵扣税率6%。铁路运输服务按照运费11%进项抵扣。

管理要点：

由办公室与指定通讯公司、邮递公司签订服务协议，由专人负责建立台帐进行日常登记，定期（按月）统一开具增值税发票后进行结算。车辆费

（1）车辆修理费：购买车辆配件、车辆装饰车辆保养维护及大修理等。进项抵扣税率：17%

管理要点：由办公室等相关部门与维修厂家签订协议，实行定点维修，由专人负责建立台帐进行日常登记。（2）油料费：管理用车辆发生的油料款，进项抵扣税率：17％；

管理要点：由办公室等相关部门与中石油、、物资公司加油站等签订定点加油协议为司机办理加油卡充值，由公司定期进行结算。（3）过路、过桥、停车费： 进项抵扣税率：11%

管理要点：由办公室等相关部门统一办理不停车电子收费系统（ETC）定期进行结算。（4）车辆保险费： 进项税税率：6%

管理要点：以单位名义投保，统一集中办理车辆保险业务，取得增值税专用发票。租赁费

包括房屋租赁费、设备租赁、植物租赁等 进项税税率：

(1)房屋、场地等不动产租赁费：11%；(2)汽车租赁费：17%；

(3)其他租赁费，如电脑、打印机等：17% 管理要点：

各单位应尽量租用增值税一般纳税人的相关资产，获取增值税专用发票。若出租方为小规模纳税人时，应要求其在税务机关代开增值税专用发票，谨慎选用自然人的相关资产。书报费

包括购买的图书、报纸、杂志等费用。进项税税率：13%

管理要点：

应由经办部门到邮政局、出版社等单位统一订阅，获取增值税专用发票。物业费

包括机关办公楼保洁等费用。进项税税率：6% 管理要点：

经办部门应该明确划分办公用与职工福利部分，分别开具专用发票和普通发票 水电气暖燃煤费 进项税率：

(1)电费：17%；（县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力，且供应商采用简易征收，税率为3%）(2)水费：13%；（自产的自来水或供应商为一般纳税人的自来水公司销售自来水采用简易征收，税率为3%）(3)燃料、煤气等：17%。管理要点：

与地方供电、供水、供气等部门沟通，协商分开计量办公、经营、集体福利用水电气，分别开具办公楼、食堂等所用水电气的增值税专用发票和普通发票。会议费

各类会议期间费用支出，包括会议场地租金、会议设施租赁费用、会议布置费用、其他支持费用。进项税税率：

（1）外包给会展公司统一筹办的，取得的发票为会展服务的增值税发票，进项抵扣税率：6%（现代服务业“营改增”后，会议展览服务<含会议展览代理服务>属于现代服务业中的文化创意服务）；（2）租赁场地自行举办的，取得的发票为不动产租赁服务的发票,进项抵扣税率为11%。管理要点：

（1）应根据召开会议的要求，充分考虑成本效益，选择不同的方式；

（2）选择外包给酒店、旅行社等单位统一筹办的，应取得会务费增值税专用发票。修理费

包括自有或租赁房屋的维修费、办公设备的维修费、自有机械设备修理费及外包维修费等。

进项税税率：

（1）房屋及附属设施维修：11%；（2）办公设备维修：17%；（3）自有机械设备维修及外包维修费等：17%。

管理要点：

应由相关部门与具有一般纳税人资格的维修公司签订协议，定点维修，定期结算。广告宣传费

进项税率：（1）印刷费：17%；（2）广告宣传费：6%；（3）广告制作代理及其他：6%；（4）展览活动：6%；

（5）条幅、展示牌等材料费：17%。

管理要点：

应由相关部门与印刷厂、广告公司等单位签订协议，定点采购，定期结算。中介服务费

中介审计评估费：指聘请各类中介机构费用，例如会计师事务所审计查账、验资审计、资产评估、高新认证审计等发生的费用。

咨询费：指企业向有关咨询机构进行技术经营管理咨询所支付的费用，或支付企业聘请的经济股份、法律顾问、技术顾问的费用。进项税率：6%。技术咨询、服务、转让费

使用非专利技术所支付的费用。包括技术咨询、技术服务、技术培训、技术转让过程中发生的有关开支。进项抵扣税率：6％。绿化费

指公司用于环境绿化的费用。如：采购花草、办公场所摆放花木等。

进项税税率：13% 管理要点：

注意用于食堂、职工宿舍的不能抵扣进项税，已抵扣要做进项税转出 劳动保护费

因工作需要为职工配备的工作服、手套、消毒剂、清凉解暑降温用品、防尘口罩、防噪音耳塞等、以及按照原劳动部等规定对接触有毒物质、矽尘、放射线和潜水、沉箱、高温等作业工种所享受的保护保健食品。进项抵扣税率：17％ 管理要点：

（1）应注意区分劳动保护费与职工福利费的区别。劳动保护支出应符合以下条件：用品具有劳动保护性质，因工作需要而发生；用品提供或配备的对象为本企业任职或者受雇的员工；数量上能满足工作需要即可；并且以实物形式发生；（2）由采购部等相关部门集中采购。检验试验费

指公司在生产、质检、质量改进过程中发生的试验、化验以及其他试验发生的费用。进项抵扣税率：6％ 管理要点：

应尽量选择正规检测公司进行试验检验 培训费

企业发生的各类与生产经营相关的培训费用，包括但不限于企业购买的图书发生的费用，企业人员参加的岗位培训、任职培训、专门业务培训、初任培训发生的费用，这些费用如获取到增值税专用发票，则可以抵扣。

进项抵扣税率：6% 安保费

（1）如聘请安全保卫人员费用：6%；

（2）为安全保卫购置的摄像头、消防器材等费用，监控室日常维护开支费用：17%。取暖费

进项抵扣税率：13% 财产保险费 为企业资产购买的财产保险。进项抵扣税率：6%。物料消耗

主要指低值易耗品的消耗，如电线、灯、清洁工具、管理用具、包装容器等。

进项抵扣税率：17%。安全生产用品

包括施工生产中购买的安全帽、安全带、安全防护网、密目网、绝缘手套、绝缘鞋、彩条旗、安全网、钢丝绳、工具式防护栏、灭火器材、临时供电配电箱、空气断路器、隔离开关、交流接触器、漏电保护器、标准电缆、防爆防火器材等。进项抵扣税率：17%。

管理要点：由安全部门根据生产需求选择定点定量采购。财务费用

服务收取的费用。相关服务包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。进项抵扣税率：6%。管理要点：

各单位财务部门应与金融机构协商定期结算直接收费项目。

不可抵扣事项

（一）所有明确列入不可抵扣范围的支出业务应取得普通发票，不能要求对方开具增值税专用发票。

（二）用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费时，相关进项税额不允许抵扣。

（三）发生非正常损失时，相关进项税额和随之发生的运费不得从销项税额中抵扣。

非正常损失指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。各单位应加强相关资产的管理，完善相关制度，避免非正常损失的发生。

（四）取得合法凭证，但业务内容不属于可抵扣范围，主要有以下项目： 1.食堂所用的厨具、餐具、水电暖气煤气、用具、菜品、热水器、饮用水设备、纸杯、及为运输厨房用品而发生的运输费；

2.工会组织的活动过程中发生的物品采购、租赁（场地或车辆租赁）或者慰问费等； 3.为部员工租赁宿舍及宿舍配套用品、水电暖煤气、物业费。

4.职工工资、奖金、津贴、补贴、社会保险费、住房公积金、工会经费、个人学历教育培训、外聘人员工资、因解除与职工的劳动关系给予的补偿，其他与获得职工提供的服务相关的支出；

5.用于职工福利类的培训费、劳动保护费、水电气暖燃煤费、租赁费、书报费、修理费、广告费、物料消耗、取暖费等不得抵扣；

6.会议费中外包给酒店、旅行社等单位统一筹办，取得的发票为餐饮或娱乐业发票不得抵扣； 7.差旅交通费中机票费、车船费、因公出差的餐费及误餐补助等；

8.通信费中以职工个人名义开具的通讯费发票，为职工发放的移动话费补贴、电话费补贴； 9.车辆使用费中司机安全行车费以及用于集体福利的修理费、油料费等； 10.业务招待费，包括餐费、酒、招待用茶和礼品等； 11.排污费、诉讼费；

12.保险费中为员工购买的人身保险不得抵扣；

13.税金：包括印花税、车船使用税、房产税、土地使用税及其他税金等不得抵扣 14.行政事业性收费。

15.财务费用：利息支出、汇兑损益、与贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用。

（五）其他不可抵扣事项：

1、不能取得合法的增值税扣税凭证的项目。

2、取得合法凭证，未在规定180日内进行认证。

3、财政部和国家税务总局规定的其他不可抵扣情形。

第四篇：营改增建筑业税率计算

营改增建筑业税率：建筑业税负变化的临界点计算

营改增36号文件公布以来，各路大师专家各样解读在朋友圈、论坛等都是刷屏的状态。很多人都提到了建筑业虽然税率增加了，但是可以抵扣17%进项，进项还是高出了6个点，因此整体税负变化不大。

今天无意中计算了一下，当建筑材料的在整个建筑定价中比例为多少时才与原来的税负相等。

我的计算过程如下(只考虑增值税和营业税)：

假设一个项目定价10000万元(含税价)

营业税=10000*3%=300万元

增值税：

假设可以取得进项税额为X，则：

增值税=10000/1.11*11%-X=990.99-X

如果营改增前后税负不变，则有：

990.99-X=300

得出：X=690.99万元

因此，可以得出如下结论：

1、该临界点税负需要的增值税进项税额占项目定价(含税)的比例=690.99/10000=6.91%

因此，只有建筑企业能够取得的进项税额占项目定价比例大于6.91%才会低于营改增前的税负。

2、如果企业能取得17%的材料进项，材料占比是多少呢?

假设建筑企业能取得增值税专用发票且都是17%的税率(其他税率暂不考虑)：

材料(不含税)=690.99/17%=4064.65万元

材料(含税)=4064.65*1.17=4755.64万元

材料占项目定价的比例=4755.64/10000=47.55%

因此，只有当17%税率的材料大于47.55%(含税)时税负才会低于营改增前。

建筑行业的进项能否取得，将直接决定建筑行业营改增后的税负变化。因此，建筑业对于项目采取简易方式还是一般方式，需要结合项目情况及业主单位对增值税专用的需要等进行综合考虑。从上述计算看，钢构企业的税负将会明显降低，因为钢构企业的材料占了很大比例且基本都能取得17%的进项发票。

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一、纳税人

纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

二、征税范围

建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰、线路、管道、设备等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

三、税率和征收率

(一)纳税人提供建筑服务，税率为11%。(二)纳税人提供建筑服务，征收率为3%。(三)境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。

四、建筑服务销售额和销项税额

(一)建筑服务销售额为纳税人提供建筑服务收取的全部价款和价外费用。

(二)建筑业销项税额。销项税额是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。

销项税额=销售额×税率。

不同税率的单独核算。纳税人兼营不同税率或征收率的货物、劳务、服务或者不动产，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

五、建筑业进项税额

进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。建筑业纳税人在提供建筑服务时购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产时，符合规定的，允许按增值税扣税凭证上注明的税额申报抵扣进项税额。

增值税扣税凭证包括：增值税专用发票(含机动车销售统一发票)、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票或者销售发票(购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外)、从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产自税务机关取得的解缴税款的中华人民共和国税收缴款凭证。

六、建筑业增值税应纳税额的计算

增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法，小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法。

(一)一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额销售额不含销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价的，按下列公式换算为不含税销售额：

销售额=含税销售额÷(1+税率)

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

(二)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。

应纳税额=销售额×征收率

简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额÷(1+征收率)

(三)一般纳税人提供建筑服务适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。一般纳税人发生建筑服务简易计税方法的适用范围包括：

1、以清包工方式提供的建筑服务

2、为甲供工程提供的建筑服务

3、为建筑工程老项目提供的建筑服务

(四)小规模纳税人提供建筑服务适用简易计税方法计税。

(五)试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

七、建筑业纳税地点(一)基本规定

1、属于固定业户的纳税人销售租赁建筑服务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

2、属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。

3、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

(二)建筑业纳税异地预缴规定

1、一般纳税人异地预缴方式

(1)一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分

包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

(2)一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

(3)一般纳税人跨省(自治区、直辖市或者计划单列市)提供建筑服务，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

2、小规模纳税人异地预缴方式

小规模纳税人跨县(市)提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

八、纳税义务发生时间

纳税人提供建筑服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

九、建筑业增值税发票开具

(一)纳税人使用发票种类

1、一般纳税人使用发票种类：增值税专用发票、增值税普通发票、定额发票;

2、小规模纳税人使用发票种类：增值税普通发票、定额发票。

(二)发票开具

1、不得开具增值税专用发票的情形

(1)向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。

(2)适用免征增值税规定的应税行为。

(3)转让金融商品。

2、发票作废与退回

(1)专用发票作废。增值税纳税人在开具发票当月，发生销货退回、开票有误等情形，收到退回的发票联符合作废条件的，按作废处理。

(2)发票退回。纳税人领用发票后，发现发票印制质量问题或发放错误、领票信息电子数据丢失、税控设备故障等情况，需将已领未用空白发票退回的，应到主管国税机关办理发票退回。

3、红字专用发票开具

纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生销货退回、销售折让、开票有误、应税服务中止以及发票抵扣联、发票联均无法认证等情形但不符合作废条件，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销项税额或者销售额。

(三)发票认证

增值税专用发票遵循“当月认证，当月抵扣”的原则。增值税一般纳税人取得防伪税控系统开具的专用发票、机动车销售统一发票抵扣联，应在规定期限(180天)内认证。

1、发票认证。纳税人携带专用发票抵扣联，到税务机关办税服务厅申报征收窗口进行认证，或者利用网上认证系统，自行扫描认证。

2、取消认证。纳税信用a级、b级纳税人取得增值税发票管理新系统开具的专用发票，可不再进行扫描认证，通过登录湖北省增值税发票查询平台(地址为https：//fpdk.hb-n-tax.gov.cn)，查询、勾选确认增值税发票信息，申报抵扣进项税额。

十、建筑业增值税纳税申报

建筑业小规模纳税人增值税纳税期限以1个季度为纳税期限，一般纳税人的纳税期限为1个月。纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税。

第五篇：物业收费税率一览表

营改增后物业公司各类收费税率一览表

（原文转自微信订阅号物业财务沙龙：wycfo2016）营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。

下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，供大家参考。

类别收入名称税率/征收率

物业管理收入住宅/商业物业服务费 6%

车位物业服务费 6% 装修服务费 6%

门禁卡销售/管理费 6%

装修垃圾清运费 6%

灭火器租赁 17%

入户维修 17%

商铺、写字楼消防/强弱电改造收费 17%

多种经营收入产品销售 17%

提供平台，收取居间费 6%

房屋租售中介 6%

小业主委托经营电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告代理 6%

电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展 11%或5%

全体业主共有的车位出租或临停 11%或5%

开发委托经营开发商产权车位出租或临停 11%或5%

物业项目前期启动费 6%

营销案场管理 6%

代收代垫款项代收水费 0%

代收电费/电梯能耗费/公区电费 0%

代收城市生活垃圾处置费 0%

押金、保证金装修押金、物管费押金、投标保证金、履约保证金等 0%

特别说明：

1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。

2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。

3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。物业公司需调整价格。

4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

物业公司代收水电费可以满足上述条件：

（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。

（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发

票而已。

（2）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。

但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。

5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。

6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。

7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。

小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。对于不动产经营租赁服务，一律按照5%征收率，无论什么时候取得不动产。