房地产市场调查问

第一篇：房地产市场调查问

银川市房地产市场调查问卷（消费者调查）

尊敬的：女士/先生

您好!我是宁夏大学的学生，为了更好的了解我市居民购房的真实意向，我们在进行一项全市民住房状况及需求的市场调研。您的意见无所谓对错，都会对我们有很大帮助，希望您在百忙之中抽出一点时间协助我们完成这项调查，我们会对您的回答予以保密。谢谢您的支持与合作！1.请问您的年龄是：()A.30岁以下 B.30~45岁 C.45~60岁 D.60岁以上 2.您的职业是：()A.机关事业单位

B.企业单位 C.私营企业户 D.其他 3.您目前住房面积()A.80㎡以下 B.80－110㎡ C.110－140㎡ D.140－170㎡ E.170㎡以上 4.您目前的月收入是（）

A.2000-4000元 B.4000-6000元 C.6000-8000 元 D.8000-10000元 E.10000元以上 5.请问您近期是否有购房需求()A.有 B.没有

6.若有买房的打算，预计多长时间买房()A.1年内买房 B.1-3年内买房 C.3-5年内买房 D.5年以后 7.您若买房，目的是什么（）

A.改善居住条件 B.给子女或父母 C.投资购房 D.解决居住 8.您希望购房的位置是（）

A.兴庆区 B金凤区 C西夏区 D.其他地区 9.您若购买商品房，选择什么户型（）

A、二室一厅 B、二室二厅 C、三室一厅 D、三室二厅 E、四室一厅 F、四室二厅 G、复式 H、其他 10.您喜欢的住宅建筑风格是()A.传统建筑形式 B.现代时尚 C.欧陆风格 D.其他 11.你在购房地点上最看重()A.距原居住地近B.距父母居住地近C.距工作单位近D.方便子女就学 E.环境景观好 F.繁华商业区 H.其它 12.您希望交房时房屋的装修为()A．不装修 B.普通装修 C.精装修 D豪装修 E部分装修 13.您希望购买的住房建筑类型是什么()A.多层 B.小高层 C.高层 D.排屋、别墅 E.单身公寓 14.您能承受的住房价格是（）

A.30万以下 B.30－50万 C.50－70万 D.70－100万 E.100万以上 15.您购房最关注的因素是()A.房价 B.户型 C.交通方便度 D.建筑质量

E.小区内部环境 F.小区生活配套 G.周边环境 H.户型设计 I.物业管理 J.开发商品牌实力 K.投资升值潜力 16.您获取房源的最主要的渠道是()A.电视 B.报纸杂志 C.路牌广告 D.亲朋好友介绍 E.房展会 F.其他 17.您认为小区应有哪些配套设施()A.游泳池 B.健身设施 C.商场超市 D.各类球场 E.中西餐厅 F.肉菜市场 H.幼儿园及学校 J.老人活动场所 K.儿童游憩设施 L.娱乐活动场所 M.其他 18.您对目前的住房不满在()A.户型不佳 B.配套不够 C.环境差 D.位置差 E.物业管理不到位 F.停车不便 G.其它 19.您认为哪些是房地产设计必备的（）

F.游泳池 G.保姆间 H.老人房 I.老人房 J.中西双厨 K.顶层阁楼 L.步入式独立衣帽间 A.错层

B.花园

C.公共部分挑空

D.双车位

E.屋顶花园

20.您对目前银川市房地产市场还有什么更好的建议？

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第二篇：房地产市场调查问(简)

房地产市场调查问卷

尊敬的先生/女士：

您好!

为更好的了解我市房地产状况，我们在进行一项房地产市场调研。您的意见会对我们有很大帮助，希望您在百忙之中抽出一点时间协助我们完成调查，在此表示由衷的感谢！

1.您购房主要考虑哪些因素[]

A．地段B．价格C．房型D．环境E．配套Ｆ．物业管理G．距相关地点近H.房屋质量I.开发商品牌

2.如果您打算购买住宅，您希望购买的楼型是：[]

A.多层楼房（8层以下）B.小高层（8-14层）C.高层（14-20）层

D.别墅E.连排野墅F.花式洋房

3.您希望购买的户型是：[]

A.平层B.复式C.错层D.其他

3.景观规划您希望的风格是什么？[]

A.欧式B.日式C.中式D.欧式日式混合E.自然式庭院

4.您认为最能代表小区品质的是什么？

A.社区大门B.门厅C.住户水平D.建筑外观E.景观规划F.物业管理G.社区规划

5.哪种园林您比较喜欢？[]

A.立体化景观B.平面化景观C.人造坡景观

6.配套机能规划您最在意什么？[]

A.休闲、娱乐B.高档商务会所C.教育园区D.医疗、养老

E.自然景观F.公园G.商业街区

7.购买商品房，你购买什么户型[]

Ａ．二房一厅Ｂ．二房二厅Ｃ．三房一厅

Ｄ．三房二厅Ｆ．四房二厅

8.您购房对卫生间和阳台的要求为[]

Ａ．单卫Ｂ．双卫

Ｃ．三卫Ｄ．双阳台Ｅ．单阳台

9.您希望的装修标准[]

Ａ．毛坯房Ｂ．全部精装

Ｃ．豪华装修Ｄ．其他

10.您购房面积希望达到[]

Ａ．80－90平方米Ｂ．90－110平方米Ｃ．110－140平方米Ｄ．140-160平方米E.160-180平方为F.180平方米以上

11.您若购置商品房，您所能接受的总价是：[]

A、≤30万元B、31~40万元C、41~50万元D、51~60万元

E、61~70万元F、71~80万元G、81~100万元H、101~110万元

I、＞110万元

12.您目前拥有私家车吗？[]

A.有B.没有

被访人信息：

姓名：___________姓别：_____________学历：_______________

单位名称：______________________________职位：________________

工资水平：

A.1000~2000元B.2000~3000元C.3000~3500元E、3500~4000元F、6000元以上

第三篇：房地产市场调查日记

房地产市场调查日记

2010年10月3日

星期天

晴

转眼间，大学已经到了大三了，时间过的真快，又是一次国庆长假，又是一次房地产市场调查，国庆是给别人休息的时候，而确是我们锻炼自己的时候。

一大早就起床了，以往都会睡会懒觉的，和几个同学一起到市区展开老师给我们的任务，我和几个同学想要调查的是柳南这块区域的房地产市场，这一块地区很大，又是人，房屋比较多是地方，我们只能一个一个的去找那些房地产公司，去调查他们的楼盘等信息。天气比较热，我们在街上找了很久也没有找到一家房地产公司，时间却过很快，我们几个商量了一下，就是去那些正在建房子的地方找，不久就找到了几家，但是由于时间比较晚了，只有简单的问了一下那几家公司的一些信息和他们楼盘的一些数据就收工了，没有多少收获，但让我们了解到做什么事情光有热情是永远不够的，还应该有正确的方法去做，这样才能做事才能有效率。挺累的，期待明天有更好的收获。

2010年10月4日

星期一

晴

今天是调查的第二天了，还是和昨天一样，早早的起来去市区进行调查，天气依然很热，但我们热情依旧，总结昨天的教训，不在漫无目的的去找房地产公司了，而是直接奔那种刚建好的楼盘去。不就我们就找到了我们要找的，我们找了金河湾，川海••江景龙湾。望泰•龙城华府等新的项目，并找到了期开发的房地产公司，我们找到了他们的销售人员，他们也热情的给我们做了一个大体的讲解，让我们有了一个初步的认识，我们也积极发问，提出不懂的地方，对此，销售人员给我们做了详细地回答，获得了我们想要的数据，当然也有些公司的人员对我们挺冷淡的，但不妨碍我们学到了很多，对于今天只有一句话可以说：收获颇多啊！

2010年10月5日

星期二

多云

房地产调查进入了第三天，有了昨天的收获，我们热情更高，今天我们的目光放在了二手房市场的调查上了。房地产市场中二手房占了很重要的一部分，由于新房涨价很快，有些人消费不起就把目光放在了二手房上，我们找到了几家二手房的中介公司，也像昨天一样拿着表格去向他们的销售人员去调查，大部分都热情的招待了我们，向我们具体介绍了一些情况，像现在柳州二手房的涨势也比较快，而根本原因是柳州城市化进程的加快，很多地方大规模的改扩建工程，对于那些急需尽快买到合适的房子的拆迁户来说，就近找二手房居住成为首选。这是推动柳州二手房热销的最直接原因。我们也了解了其中的很多问题。就这样，这次的调查很顺利，完成的也很好。

2010年10月6日

星期三 多云

实习快要进入尾声了，今天是实习的倒数第二天，经过前三天的辛苦调查，老师给我们的任务也完成的差不多了，但是还有一些没完善，还得跑一天，我们陆续又跑了一些楼盘和二手房市场，把表中要填的都补充完整，今天回来的比较早，也没有前几天那么累，我们就是把搞到的资料整理一下，查缺补漏；然后大家对这些资料开始发表见解，展开讨论，使其更加完善，这几天的成功和大家的辛苦分不开的。

2010年10月7日

星期四

晴

四天的市场调查结束了，今天主要是整理下我们这几天所获得的资料，和一下感想，为马上要写的总结做一下准备。

回想这几天的调查，也想到前几次的市场调查，真的是不同，那时才刚上大学，什么也不懂，专业知识也没学到什么，调查所获得的也少，但这次调查是建立在学习专业知识的基础上进行的，这次市场调查让我对房地产专业有了更深的了解，对房地产市场也有了个全面的认识。我也深刻的认识到除了学好课本知识以外，还要多去社会实践，多去了解下市场，了解他们的动态，只有这样才能为将来自己步入社会做好准备。

这次市场调查让我学会了很多的东西，增长了见闻，深入的了解了房地产市场的行情，也为将要写的报告和论文提供了一个很好的参考。一句话：收获很多！

第四篇：房地产市场调查总结

房地产市场调查总结

近年来，随着中国经济的快速增长，柳州这座本身具有的人文内涵及工业基础的城市，房地产市场迅猛发展，具体表现在：新注册的房地产开发企业迅速增加、房地产开发项目迅速增长、积压多年的烂尾楼盘盘活复工、二手房交易量较往年成倍增长、房产价格一路上扬、房地产中介代理机构应时增多且成交量增长。但是在房地产市场的沸腾之中，也同时显现了诸多矛盾与纠纷。二手房交易中，中介公司和委托方、买受方的纠纷不断涌现，与交易配套的银行按揭业务在给银行带来商机的同时，也带来了更多的商业风险，使得银行采取更审慎的态度对待二手房按揭业务，未能完全形成二手房市场的良性互动。

针对房地产市场的上述现象，在市范围内通过走访等方式对二手房交易市场进行调查，分别对二手房交易的参与者、管理者进行调查，深入了解我市二手房市场的现状，目的在于为构建具有我市特点的和谐的二手房交易市场提出有益的法律意见和建议。

根据我们的调查，参考同类大中城市调研成果，我市的二手房交易，与其他城市一样，80-90%是通过置业中介公司进行交易的。但置业中介公司的交易方式因法律、法规和政策的缺失，导致交易模式的五花八门，加之置业中介公司的从业人员素质参差不齐，交易中的不规范行为时有发生，以致同一单二手房交易，因由不同的置业中介公司和由不同的从业人员操作，与交易各方发生的关系、结果大不相同，从而与交易各方产生一些较为突出的矛盾，严重影响了二手房交易市场的健康发展。

置业中介公司与买受人的突出矛盾，具体表现在：第一，中介收费标准不统一，收费种类繁多，是置业中介公司与买受人最为突出的矛盾。在我们的调查中，根据市消委会公布的数据，在二手房交易的投诉中，关于中介收费的投诉为数最多，略占整个二手房交易投诉的20%左右。具体表现在收费标准不统一，中介公司对收取的中介费用名称不统一，有的叫“中介费”，有的叫“佣金”，有的叫“咨询服务费”，有的叫“经纪费用”等等，名目繁多杂乱。第二，“跳单”、“飞单”、“吃差价”等交易恶习的客观存在，引发了置业中介公司与其他交易主体的大量的矛盾。第三，交易中，中介公司利用代收代付、挪用、侵占买受人的购房资金，是中介公司与买受人的又一突出矛盾。第四，中介公司利用格式合同或格式条款，预设陷阱，损害买受人的权益，也是二手房交易中较为突出的矛盾。第五，中介公司为了成就交易，承诺代办过户，但片面夸大中介方的作用，但实际上在办理过户的时间、保护产权转移的安全性等方面都不尽人意，引发买受方的强烈不满，造成矛盾。

通过调查分析，造成上述现象有其客观基础：第一，置业中介公司盲目追求高额利润，有法不依，是产生上述现象的主要原因；第二，现行法律、法规和政

策的缺失，使得二手房交易市场缺乏约束、缺乏理性、缺乏诚信，放纵了市场中的各种欲望，从而引发了上述现象的产生和泛滥。

鉴于此，要规范二手房交易市场中的价格体系，应该充分考虑作为二手房交易市场的最重要主体——置业中介公司在不同法律关系之中的劳动价值，使其工作物有所值。目的应培养加入这一市场的其他主体如委托人、买受人、银行等等主体尊重置业中介公司的劳动并认同其价值。因此抓好如下工作，规范市场，减少、消除置业中介公司的乱收费现象则成为当务之急：第一，尽快加强和完善规范二手房交易市场的立法，从法律、法规上明确置业中介公司的市场准入条件、交易模式，规范合同和合理的收费标准，从源头上消除矛盾。第二，加强对二手房交易市场的行政监控，如工商、建设、物价、房产登记中心、税务、消费者协会等各职能部门，应从各环节加强对二手房交易市场的动态和静态监控和管理，动、静结合，才能真正起到监控、管理和引导的作用。当然，关于政府各职能部门的行政监控，实际上已有部分法规、政策出台。目前亟待解决的是行政机关的职业使命感和进一步加强执法的力度问题。第三，尽快建立二手房交易市场的信用制度，建立、完善从业经纪人的信用资质管理体系和资质信用档案管理系统，进一步强化行业自律。有关这一部分工作，市经纪人协会已开始起步，特别是对执业经纪人的资格培训、认证等工作。但建立、完善信用资质管理体系和资质信用档案管理系统，是一个庞大的系统工程，这方面的任务还任重道远，亟待强化和突破。

在这次市场调查中及在查阅有关资料后，我认为信用体系的建立和完善，是加强对二手房交易市场及参与主体进行管理的重要环节，但目前搞好这一工作存在如下问题：由经纪人协会牵头搞信用体系的建立和完善，从体制、结构到经费来源，都难以使这工作迅速见成效。因为：第一，建立行业信用体系，事关交易秩序的健康有序发展，应该是政府的责任。第二，经纪人协会作为带有一定政府色彩的自负盈亏的协会，从经费、人员素质都难以承担如此庞大的系统工程；第三，经纪人协会与政府脱钩，意味着推动这项工作的政治效应和经济保证是断层，难免会出现以“推动、建立信用体系为借口，巧捏名目收费养活协会”的嫌疑，使得二手房交易市场各参与主体的积极性不高，甚至对立、不配合这项工作的开展。所以建立完善信用体系，应由政府亲自抓。

这次调查让我对二手房市场有了深刻的认识，家是多么美好的一个词，但是在置业的过程中我们一定要注意，特别是在现在这种高房价的前况下，多留个心眼少留点遗憾。同时也希望政府加强法律法规的推行，以弥补当前一些置业公司抓住法律的漏洞谋取不法利益损害其买受人的合法权益。只有这样才能让置业中介公司、委托人、买受人以及银行方面在公平公正的基础上完成交易，才能促进我市房地产市场健康稳定的发展。

第五篇：房地产市场调查分析

房地产市场调查分析

只要用心去找，你能找到一大堆教科书，教导我们怎么做市场调查分析——我不想评价这些方法对不对，各人各体会，如果你觉得一种方法，能够有助于你了解事实真相，那么它就是一种好方法。

我想强调的一点是，受国情所限——这主要体现在两个方面：一是政府对于公共信息的绝对垄断，二是绝大多数公司对于营销的理解还停留在一个很肤浅的层面。在现实生活中，市场调查分析工作很少能够做到象教科书上的案例那么完美。

通常工作人员会被要求用一点点少得可怜的预算，在一个很短的时间内就要迅速理解一个市场，并形成文字。这看起来有一定的难度，不是吗？不过没有关系，掌握了一定的方法，我们还是可以顺利完成工作的。

因为事物的发展都有其客观规律，只要你能把握住几个关键的点，我们就可以建立起一个完整的逻辑，市场分析只是一种推理游戏。

城市经济分析

中国地大物博，幅员辽阔，但是区域经济发展非常的不均衡，不但不同的区域、不同的省份之间经济发展状况的差别极大，比如：沿海地区与西北地区的经济差距，是有目共瞩的。

即使是同一个省内，同一个地区的两个不同城市，经济发展状况都有可能存在明显的差距。以扬州为例：高邮与江都同属扬州地区，相隔不过2小时的车程，但是江都是全国著名的经济百强县，购买力之强不亚于扬州，而高邮的经济情况相形只下，就要落后太多了。

随着土地拍卖政策的出台，异地开发已经越来越普遍。对一个陌生的城市做调查，第一紧要的就是对城市经济的分析。城市经济分析，在教科书里也被称作宏观经济分析，顾名思义，免不了要与一大堆的数据打打交道，这是个很让人头痛的问题。

我承认，我就看不懂那些数据究竟代表了什么意思：这就象财富一样，在100万以内，财富的拥有者或许还会有一个直观的印象，但若是后面的零达到8个以上，这种财富就只是一个数字了。

在实际工作中，我所采用的办法是类比。

我在一、二、三级城市都操作过项目，一般情况下，操作一个住宅项目，你至少需要在那个地方呆8个月以上的时间。策划多半是个不太安份的人，喜欢到处走走看看；同时工作也要求我们对所在的城市要有充分的了解——以我的经验，在任何一个城市呆上8个月左右，任何一个策划对于那座城市的方方面面应该会有一个 象了。

这种比较全面的直观印象是非常宝贵的，有了这种直观印象，你就已经拿到了一把迅速理解另一个陌生城市的金钥匙。比如：前段时间，我刚刚去安徽安庆做了个市场调查。到达安庆后，我所做的第一件事，就是通过报社的朋友搞了份2004年的统计报告，然后将其中几个关键的数字找出来，比如：固定资产投资、房地产占的比重、人均收入、恩格尔系数等，和扬州的数据比了一比，因为我在扬州生活工作的比较长，手里有比较详尽的资料，具体数据如下：（此处省略）

不怕不识货，就怕货比货啊，很明显，各项经济指标都差了老大一截呢！(我所采用的还是2002年扬州的统计报告的数据)，差距真是好大，至此对于安庆的经济我已经有个大致的感觉了。

剩下的就是观察了，到处走走，看看各行各业的经营发展概况，比如市中心主要是商业街，经营的品种，经营状况等等等，总的来看，与数据所体现出来的差距还是吻合的。1

这是一个快速理解一座城市的简便办法，就某些角度来说，工作人员也确实没有办法再进一步的深入理解了，我们毕竟不是经济学家，也不是社会学者。

事实上，采取这种办法最大的好处，不仅在于能够迅速理解一座城市的宏观经济，更重要的一点就是，我们可以利用已经建立起来的 模板和累积的经验数值，迅速的判断当地房地产市场正处在哪一个发展阶段，从而迅速理解当地的房地产市场。

市场调查分析

对一个城市的房地产市场做调查分析，最重要的，也是首先要判断证明的——是这个市场正处于哪个阶段，这是非常重要的。因为不同阶段的市场，其市场特征与消费者的行为特征是不一样的。

更重要的是，通过对于市场阶段的划分，我们可以预测出该市场在项目开发周期内，将会发生一些怎么样的转变，这对于营销战略的制订的极其重要的。

想要迅速的判断当地房地产市场正处在哪一个发展阶段，你的手里必须要有一个 模板。什么是模板呢？如果你在一个城市工作过，对那里的房地产市场有充分的了解，并归纳整理出了完整的资料，那么这个市场就可以被看过一个 模板。

有这么一句名言：历史就象一个车轮，当条件吻合的时候，一切都会重演。如果你去到一个和这个 模板各方面条件都差不多的城市，只要这个市场同样具备某些因素，你就能预见到未来将会是怎么样的,这就是 模板的作用。还是以安庆市场为例：

我是用扬州作为模板去衡量安庆市场的，因为扬州是房地产市场发展得比较好的地级市之一，而且推动市场发展的因素比较的规范，所以可以作为典范。而且我在那里操过2年的盘，有丰富的 累积。

为了便于大家理解，我先简单介绍一下扬州市场。

扬州的房地产市场发展较迅速，大盘只用了2年时间，就从1550 元/平方米迅速拉升至2560元/平方米（2003年市场均价）的高位，此后大盘开始进入了盘整期，推案难度与市场风险明显增大，见图5：（省略）

安庆与扬州有许多相似的地方，都是区域重要的地级市，同样下辖不少县级市，虽然经济指标差距甚大，但是房地产是针对高端客户群的产业，这最多只是个市场容量的问题。

从安庆的市场情况来看，目前需求结构的主要成分为城市化进程带来的首次置业需求与以提升生活品质为目的的二次置业，很明显市场尚处于成长阶段中期，这是个很敏感的阶段，因为机遇与风险并存。这样的市场有点一个经典的营销案例：两个鞋类推销员同时去了一个很落后的地方，发回的电报却截然相反，一个说：糟，这里的人没有穿鞋的习惯；另一个却说：好极了，这里的人还没有开始穿鞋呢！

那么这到底是怎么样一个市场呢？问题的关键在于：在此后的24个月以内，安庆的房价是否也能够象扬州一样，进入一个迅速攀升的通道呢？答案是：NO。

首先我们来看看，是什么因素造就了扬州在这24个月时间里能够划出这么漂亮的一条上阳线呢？除了 区位优势、经济底蕴以及因为是***的故乡，得到了大量的优惠政策外，有三个最主要的因素：

（一）拆得凶：旧城改造的力度大，（二）摊得开：城市化进程效应明显

（三）良好的价值链：拆建两旺，二、三级市场的良好联动都直接导致了消费者投资欲望高涨 这些条件安庆都不具备：

●从一级市场来看，地方政府明显缺乏土地营运的经验和有效手段。缺乏经济支撑的城市规划显得“大而空”。

●土地价格与实际价值相去甚远，新近出台的土地基准价政策形如自说自话的“独角戏”。如果通过竞拍手段获得土地资源，开发风险较大。

● 安庆的三级尚未启动，存量房价格还停留在一个较低的水准。

● 由于地方经济疲软，土地价值不高，加之受国家宏观调控政策影响，政策趋于保守，预计短时间内，地方政府在旧城改造上很难有幅度较大的举动。2004年的拆迁计划为20000平方米。短时间内无法形成拆建两旺的良性循环。

分析到这里，大的思路已经基本上都已经出来了，大盘明显是冲高乏力的，这样的市场，比较适合的入市策略只有“小盘精致化”了。开发总量以5万平方米以下为宜，产品以中高档产品为宜，目标人群锁定高收入的精英阶层。

有了针对性，剩下的区域市场微观分析，做起来就轻松多了，许多无谓的内容可以放弃，这一节，放在后面一章来阐述。

需要强调的一点是：中国的房地产市场与理论是有一定的差距的，经验数值是非常重要的，以下是王石有关市场分析的一段讲话：

…怎么把它套算，套算出个结果，经验统计数字是根据万科自己所在开发的八个城市手机的资料，上海、北京、深圳、天津、成都、武汉、南京、沈阳、南昌，应该说如果有广州就更有说服性，因为万科本身在广州没有开发，这个结果主要是按照这几个指标，一个可用以购买的资金，第二个首期付三成的住宅总价，第三个商品住宅均价，可购买住宅面积，上海是70平方米，北京是61平方米，主要是北京价格比较贵，深圳是71平方米，按照这样，由于它很多地方价格非常便宜，平均出来面积最大是成都和武汉，72平方米，南昌虽然价格很便宜，但是由于它收入更低，所以南昌并不说明价格这方面大。

这就是八个城市可支配的付三成，可支配的要首付的资金，可购买的面积，这是理论测算出来的。

第二个我们看到实际情况，实际情况我们看到上海主力户型是98平方米到115平方米，与理论测算差距28到45，北京的主力户型比较大120到130，与测算相差59到69，给的这个数字，从这个统计来看理论和实际的差距相当大，当然我们这里很多其他因素没有考虑进去，比如北京很多人买房并不是北京本地人购买，所以按照北京本地人的家庭收入这样的方式差距，这个因素要考虑进去，我们看这个算出各地的差距。这是我们给出三条曲线，我们看这条黄线是理论测算，我们主力户型无论是低端还是高端，都和这个理论差距非常大，我们看到这就是现在理论和实际测算的一个结果的差别。

所以我们不得不得出一个结论，我们现在的消费是超前的，超前差别这么大，经验数值从那里来？来自案场，企业要有信息管理的意识，必须高度重视对案场信息的收集整理。事实上，这才是销售单位最宝贵的财富。

消费者的调查分析

消费者调查分析，主要还是以信息的收集整理、观察、访谈等手法为主；这里要谈到一个有趣的话题就是究竟要不要做 问卷调查?

如果是住宅项目，我觉得没有什么必要。为什么呢?很简单，房地产是一种高档耐用消费者，许多人一生中也就消费那么一次，根本无从累积经验。

所以你拿个问卷去问他，他就是有心如实招来，都未必能说出些什么有价值的话来。这个事我是深有体会的，全段时间，有个朋友要我帮忙选房子，50几万的大事呀，人家能不谨慎吗？于是乎，这个美女就每天在QQ上骚扰我好几个小时，足足骚扰了一个礼拜。作为朋友，她问任何问题，我都会给她最专业的回答和最客观的分析。一个礼拜下来，我发现她还是一窍不通，而我听接受到的信息里，唯一对营销有帮助的一句话就是：象我们这样和长辈住在一起的人不少，开发商为什么不多做些 双主卧的户型呢?

其次是国情问题，中国是没有社会信用机制的，所以你根本没有办法了解目标人群真实的收入。同时中国人也没有说真话的习惯，我们从懂事起学会的第一件事，就是说谎。有钱人怕他们的灰色收入暴光；穷人怕丢面子，年轻人的欲望总是被放得很大，中年人的话语有太多的修饰成分——所有的语言，总有被搀杂进或多或少的虚伪的成分…就象我们的政治口号，不是左就是右，很少有人能坦荡荡的对一个陌生人说几句真话。所以一般来说，房地产业的消费者调查分析是取群体共性，而非个性。王志刚工作室有个将目标人群按照三类九等划分的作业流程就很不错，我也觉得做到这样就够了。当然，有了大框架后，还是有许多细节需要我们去填充的，主要还是以信息的收集整理、观察、访谈等手法为主。

记者是你最好的帮手，和他们交朋友并非什么难事，记者都有广告指标的，别忘记了你是他未来的大客户，如果你愿意请他们喝一杯，再传授他一点专业知识的话，我们的记者朋友是很愿意与你分享他对那个城市的理解的。

给保安发几棵烟，说点好话，进到一个成熟的小区去看看，也不是什么难事。周边的便利店是什么档次的，里面在卖些什么档次的货色？露在窗外的空调机大部分是什么品牌？这些细节都很容易看出当地人的生活水准。

当然，如果你不介意做一只土拨鼠的话，还可以去翻翻垃圾筒，所以的秘密都在那里等着你呢！