办理土地使用权抵押贷款手续的相关规定（优秀范文五篇）

第一篇：办理土地使用权抵押贷款手续的相关规定

办理土地使用权抵押贷款手续的相关规定

一、有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。

1、违法建筑或非法占地；

2、土地使用权和房屋所有权有权属争议的；

3、未经登记领取土地证书的；

4、依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的；

5、已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；

6、县级以上人民政府依法收回的土地使用权；

7、房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；

8、土地所有权；

9、耕地、宅基地、自留地、自留山；

10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的；

11、列为古文物保护的古建筑；

12、其他法律禁止的。

二、有下列情形之一的，应按规定完善有关手续后，再予受理抵押登记申请。

1、共有的房地产，未经共有权人书面同意的；

2、集体土地使用权抵押未经土地所有者同意的；

3、出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的；

4、乡、村集体土地使用权单独抵押；

5、国有土地使用权出让金未缴清的；

6、征而未用一年的闲臵土地未缴纳闲臵费的；

7、土地现状用途与登记用途不一致的；

8、抵押土地范围超出登记范围或抵押面积超出批准面积；

9、未依法及时办理变更登记的；

10、抵押到期未申请注销续办或告知处臵方式的；

11、土地抵押合同必要事项不详或权利和义务不明的。

三、土地使用权抵押登记需要提交以下材料：

1、土地抵押登记申请表；

2、国有土地使用证（复印件，原件备注后退回）；

3、抵押贷款合同（原件）；

4、土地抵押合同（原件）；

5、价评估报告（原件）；

6、经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书；

房地连同抵押的，应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》、《房屋评估报告》（复印件，原件现场备查后退回）；

集体土地使用权抵押的，应提交集体土地所有者同意抵押的证明和同意处分抵押财 产涉及集体土地征为国有；

抵押共同共用的土地使用权的，应提交其他共同共有权利人的同意抵押的书面材料；

国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押时，需要供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料；

合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料；

已出租的房地产抵押的，应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料；

出让土地使用权抵押的应提供出让合同，其中属商品房开发用地抵押的，还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料；

单纯以土地使用权抵押时，抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或承诺书作为申请登记的实质要件；

多个债权存在时，应提供担保物权与债权价值比例相当的公证书。

四、土地使用权的抵押合同期限及作为担保物权的存续时限有如下要求：

1、房地连同抵押时，土地使用权与房屋的所有权抵押合同期限应相同，并与贷款主合同期限一致。

2、有经营期限的企业抵押土地使用权，合同设定抵押期限不得超过经营期限。

3、抵押通过有偿方式出让或作价入股、租赁、授权经营取得的土地使用权抵押，终止期限不得超过土地使用权有偿使用合同终止期限。

4、抵押期间，抵押人需要转让或出租土地使用权的，应征得抵押权人书面同意，出租期限不得超过抵押期限。

5、抵押合同解除或终结的，双方当事人应向原登记机关办理注销登记，原登记机关吊销《土地他项权利证书》，并在《国有土地使用证》上记载。（金州新区目前只进行注销和登记，不进行续期登记。）

6、抵押期限届满后，抵押人不能履行债务或未按抵押贷款合同规定履行债务时，抵押权人应在抵押期限届满后15日内，向原登记机关书面告知申请处臵方式：属延期或续期抵押的，经双方当事人协商同意，应先办理原抵押注销登记手续，再重新履行抵押程序；属直接处分抵押土地使用权的，进入诉讼时效期，抵押权人应当书面告知抵押人和当事人，由法院裁定或由国土部门处臵清偿，在提供物权存续时效终结后（一般为自诉时效结束后2年内）办理注销原土地抵押登记手续。

7、抵押合同履行终结，逾期不申请注销登记的或按抵押合同不能履行债务且逾期不告知处臵方式的，国土管理部门可依法直接办理注销登记手续，注销《土地他项权利证明书》并将注销结果告知当事人及有关部门。

8、在担保物权诉讼时效内，以及在主债权诉讼时效结束后的2年存续时效内，国土管理部门应对抵押土地使用权采取保全措施并在土地证书和登记卡上载明。

五、从贷款清偿的安全性考虑，可供抵押的价值载评估时应根据抵押人对宗地实际拥有的权利进行剥离和判断，一般要扣除处臵税费。

1、出让土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值的70％；同宗出让土地使用权设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该宗地总地价的70％。

2、国有划拨用地设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70％，也即不得超过评估地价总值的45％。

3、集体土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金和征地购臵费用余额的70％，也即不得超过评估地价总值的30％。

4、以承担拆迁安臵为前提，通过出让方式取得房地产开发的用地，可抵押率应评估熟地价的70％。

5、房地产连同抵押，土地评估时，应根据抵押人提供的房屋评估报告，一般在地价内涵中扣除房屋评估价格重复部分，防止超值无效抵押导致清偿安全性纠纷。

6、对资信可靠、经济效益好、抵押物变现率高的抵押人，抵押率可适当提高，但最高不得超过80％。

六、在依法以国有土地使用权抵押的担保纠纷案件中，债务履行期满抵押权人未清偿的，可根据抵押合同规定委托国土部门通过拍卖方式变现受偿；如果无法变现的，债务人又没有其他可供清偿的财产权，可申请人民法院参考地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人；属国有划拨土地使用权的，裁定随地上物同时转移时，补办出让手续。有下列情形之一的，不列入清偿范围，抵押权人无权优先受偿。

1、房地产抵押合同签定登记后，土地上新增的房屋（不需要办理房屋他项权利变更登记）；

2、房屋抵押时，随之抵押但不计入抵押担保额度的土地使用权（需要进行土地评估，属国有划拨土地的需核定补交出让金，办理土地抵押登记，须发《土地他项权利证明书》；

3、抵押人到期无法偿还贷款的，拍卖、变更、折价的国有划拨土地使用权价款中补交的土地使用权出让金（依据国土管理部门在抵押登记时确定的补发出让金比例）；

4、抵押土地使用权折价拍卖后，其价款超过债权数额的部分（归抵押人所有）。

七、土地使用权抵押，当事人双方应签定抵押合同，抵押合同应具备以下主要条款，并在土地使用证、土地登记归户卡上注明：

（一）、双方当事人姓名（签章）、地址；

（二）、抵押土地使用权的座落位臵、面积、四至界线、土地使用权取得方式、土地用途、使用年限以及土地使用证、土地使用权出让合同和主合同的编号；

（三）、抵押目的、期限以及他项权利设定；

（四）、评估地价、最高抵押担保额、抵押担保率；

（五）、违约责任（含不能履行债务时标的物的处分方式及纠纷处理；

（六）、双方的权利和义务；

（七）、双方认为应约定的其他事项。

划拨土地使用权抵押合同还应约定处分抵押土地使用权时，补交土地出让金事宜；集体土地使用权抵押合同还须应约定土地征用补办和土地出让事项。

土地抵押合同中不得约定：债务履行期届满，抵押权人尚未清偿时，将抵押土地使用权转移为债权人。

土地使用权抵押合同与主合同存在着对应关系，不得在抵押合同中出现与之不相关的内容，不得出现用于抵押登记的主合同与实际放贷合同不一致的现象，也不得脱离主合同而签定抵押合同或重新签贷款合同发放贷款。

对于提前办理好的抵押登记，为解决企业流动资金不足，发放新贷款必须在主合同约定的期限内，不得提前放贷，贷款合同签约日期须在抵押合同签约日之前或同日。

抵押登记起始期为抵押登记主要材料收件齐全时为登记日期。

抵押期间，抵押人因企业兼并、分立、更名、资产重组、改制、成立有限公司、改变用途、拆迁、出租和转让等新情况出现时，应征得抵押权人书面同意。（1）、应由新的企业或新的权利人继续履行抵押合同；（2）、签订补充抵押合同；（3）、在抵押合同发生变更后十五日内在土地变更登记基础上办理抵押变更登记手续。

抵押合同解除或终止，抵押权人应出示证明文件与抵押合同、《土地他项权利证明书》一起交抵押人，办理注销登记手续。

八、计划经济时代，按行政方式操作的企业旧贷款，有的是多年沉淀的死帐、坏帐、呆帐，现在企业按市场方式运作，应由新设立的改制、改革企业继承债务，债权人必须采取土地抵押的保全措施，按下列程序履行补办土地抵押登记手续：

1、债务人和债权人协商；

2、职代会或董事会讨论通过；

3、上级主管部门（特殊情况要报政府）批准；

4、总债务情况公正；

5、债务人申请地价评估和出让金解缴比例核定；

6、债权人对债务结构和抵押担保物权价值进行法律有效性和处臵可行性论证（由法律顾问签署意见）；

7、当事人对贷款主合同进行变更完善；

8、签订土地使用权抵押合同；

9、申请土地抵押登记；

10、土地抵押登记审核颁发证书；

对于将发生的新抵押贷款，作为土地抵押权人的金融信贷部门应加强对担保物权的抵押可行性调研论证，注重分析房地产中介评估机构的估价结果，积极协调房产、地产两个主管部门的预审意见，努力确保抵押的合法性、有效性，杜绝房地产分离抵押、重复抵押、超值抵押、欺骗抵押行为的发生。

国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》

国土[籍]字[1997]第2号

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅)，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：

为加强土地使用权抵押登记的管理，规范抵押登记行为，保障抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，现将土地使用权抵押登记的有关问题通知如下：

一、关于土地使用权抵押登记的法律效力

土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。

土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础，并遵循登记机关一致的原则，异地抵押的，必须到土地所在地的原土地使用权登记机关办理抵押登记。

土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》、《国有土地使用证》，《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证。抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。

二、关子土地使用权抵押的地价评估和合同签订

土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。地价评估收费标准按国家有关规定执行。

1．以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

2．以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

3．乡(镇)村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。4．以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

抵押出让土地使用权的，抵押权终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。

三、关子土地使用权抵押登记申请

土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后十五日内，持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记。一方到场申请抵押登记的，必须持有对方授权委托文件。

申请抵押登记除提交前款所列材料外还应分别情况，提交下列材料： 1．以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明；

2．以房屋及其占用范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证； 3．抵押乡(镇)村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明；

4．以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明；

5．抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件；

6．抵押权人为非金融机构，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件。

同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。

未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地管理部门不予受理。

四、关于土地使用权抵押登记和变更登记

抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记，同时在抵押人土地使用证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明》，土地使用权抵押权正式生效。

土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积。抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。

因处分抵押财产转移土地使用权的，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分后三十日内，持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的，按土地管理的有关规定办理。

抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自抵押合同终止或解除之日起十五日内，持有关文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。

五、关于抵押登记收费

办理抵押登记，申请人应向土地管理部门支付登记费用。抵押登记费按国家有关规定执行。

六、其它

我局1995年印发的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》中与本通知内容不一致的，以本通知为准。

1997年1月3日

第二篇：土地使用权抵押贷款担保书

土地使用权抵押贷款担保书

市国土资源局：

现因 贷款需要，愿意将本（单位、公司、个人）座落于高要市 镇

路（街）巷 号，宗地四至为：东至： ；南至： ；西至： ；北至： ；的土地使用权，面积为平方米，地号为 号，土地使用证号为高要国用（）字第 号的宗地作为贷款抵押物，向 作贷款抵押。如逾期不能偿还贷款，本（单位、公司、个人）愿意处分上述土地用于偿还该笔贷款的本息。请贵局给予办理土地使用权抵押登记手续为荷。

礼

担保人：

（盖章）

年 月 日

第三篇：办理土地使用权抵押贷款的流程是什么

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办理土地使用权抵押贷款的流程是什么

土地使用权抵押贷款一般是发生在房地产开发商与银行之间，在办理抵押贷款时银行会充分考虑各方面的条件，才会决定是否贷款给开发商。那办理土地使用权抵押贷款的流程是什么呢？这也关系着最后是否能办理成功贷款。接下来，我们一起看看相关知识。

一、办理抵押登记应当符合下列程序：

1、集体土地所有者出具同意抵押的证明;

2、对抵押的土地使用权进行地价评估;

3、确认土地估价结果;

4、抵押双方签订抵押合同;

5、申请抵押登记;

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6、审核、登记;

7、核发抵押证明书。

二、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。

乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金等内容。

集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。

三、抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估，其评估结果需报经土地管理部门确认。

四、乡村企业集体土地使用权抵押的，土地管理部门还应核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。

五、抵押人和抵押权人在土地使用权抵押合同签定后十五日内，持下列文件向土地管理部门申请土地使用权抵押登记：

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1、被抵押土地的集体土地所有者同意抵押的证明;

2、抵押登记申请书;

3、抵押人和抵押权人身份证明;

4、抵押合同;

5、经土地管理部门确认的地价评估报告;

6、土地使用权属证明;

7、土地管理部门认为应提交的其他文件。

六、经审核，不符合抵押条件的，土地管理部门在接到申请之日起十五日内书面通知抵押当事人。

七、经审核，符合抵押条件的，土地管理部门办理抵押登记，向抵押权人核发土地使用权抵押证明书。并在抵押土地的土地登记卡上及土地使用证变更记事栏内除记录抵押情况外，还应记录是否在实现抵押权时征为国有;实现抵押权时，抵押人、抵押权人及集体土地所有者

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以上便是办理土地使用权抵押贷款的相关程序，虽然小编在文中为大家介绍的是集体土地使用权抵押贷款，但对于国有土地使用权来说也是一样的。本篇文章由赢了网小编为您整理编辑，希望能为您提供一些参考。

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 撤销合同、解除合同与无效合同的区别 http://s.yingle.com/ht/804483.html

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 怎么计算合同无效的诉讼时效_如何诉讼确认合同无效 http://s.yingle.com/ht/804481.html

 效力待定的合同有哪些_未成年人可以订立合同吗 http://s.yingle.com/ht/804480.html

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 无名合同的概念是什么

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 合同违约金与赔偿金的区别_违约金能与赔偿损失并用吗 http://s.yingle.com/ht/804477.html

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 买卖合同纠纷的诉讼时效_买卖合同纠纷由哪个法院管辖 http://s.yingle.com/ht/804473.html

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 合同违约金有最高限额吗_合同违约金过高如何救济 http://s.yingle.com/ht/804471.html

 劳动者可以拒绝续签劳动合同吗

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 合同违约金额怎样确定_合同违约金数额能否更改 http://s.yingle.com/ht/804469.html

 应届毕业生三方就业协议书（2018最新）违约金的法律法规规定(2018)2018最新 http://s.yingle.com/ht/804468.html

 签订买卖合同应注意什么_买卖合同应如何签字盖章 http://s.yingle.com/ht/804467.html

 合同必须签字盖章吗_当事人签字时应注意什么 http://s.yingle.com/ht/804466.html

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 技术开发合同包含哪些内容

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 合同的内容应该包括哪些_合同发生纠纷怎么解决 http://s.yingle.com/ht/804464.html

 卖方无交货证据却胜诉的买卖合同纠纷案 http://s.yingle.com/ht/804463.html

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 合同根本违约的表现形式_合同根本违约怎么计算违约金 http://s.yingle.com/ht/804460.html

 哪些合同不是自成立开始生效

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 店铺及经营权转让合同纠纷

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 合同纠纷诉讼的起诉条件_合同纠纷诉讼费用有哪些 http://s.yingle.com/ht/804449.html

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 买卖合同纠纷如何解决_怎样防范买卖合同纠纷的出现 http://s.yingle.com/ht/804443.html

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 签订买卖合同应当审查哪些内容_如何防范买卖合同风险 http://s.yingle.com/ht/804433.html

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 哪些合同属于无效合同_无效合同是否适用表见代理 http://s.yingle.com/ht/804432.html

 经批准生效的合同效力如何认定

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 什么是合同违约金_合同解除后能否要求支付违约金 http://s.yingle.com/ht/804422.html

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 哪些合同属于可撤销合同_合同撤销权应当如何行使 http://s.yingle.com/ht/804421.html

 合同违约金如何计算_合同违约金的上限是多少 http://s.yingle.com/ht/804420.html

 合同双方都违约了怎么办_违约方该怎么承担违约责任 http://s.yingle.com/ht/804419.html

 商品房预租合同的格式是什么样子的 http://s.yingle.com/ht/804418.html

 什么是违约金_合同违约金的计算方法是什么 http://s.yingle.com/ht/804417.html

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第四篇：土地使用权抵押有哪些规定

土地使用权抵押有哪些规定？

土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签定抵押合同。土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后十五日内，持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记。一方到场申请抵押登记的，必须持有对该授权委托文件。

1、抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记，同时在抵押人土地使用证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》，使用权抵押正式生效。

2、土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积。

3、抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。

4、因处分抵押财产转移土地使用权的，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分后三十日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的，按土地管理的有关规定办理。

5、抵押合同解除或者终止，抵押权人应出具解除或者抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押自抵押合同终止或者解除之日起十五日内，持有关文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续

第五篇：土地使用权抵押贷款应注意哪些问题

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土地使用权抵押贷款应注意哪些问题

我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题，从而给房地产金融业务和土地使用权抵押活动造成种种困难和障碍。

在协助一家外国银行办理一起土地使用权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，最终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。

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在处理房地产法律事务时 发现，一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。我们在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。

导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。

涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题：

1．无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。

2．土地使用权抵押的前提： 房地产开发商或企业只有与政府签订了

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土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。

3．抵押须有书面文件。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。

4．土地使用权与地上建筑物一致的原则。在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。

5．保险问题。土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。

6．土地使用权抵押时，应办理登记手续。如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。

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7．土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。

8．董事会的决议。抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。

9．应请律师出具法律意见书。为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。

10．土地使用权抵押时应办理公证手续。因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。

11．处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或

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破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。

12．抵押权的终结。土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。

 连续订立二次固定期限合同到期，用人单位能否终止合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157647.html

 申请劳动仲裁必须有请求吗_如何确定劳动仲裁申诉请求 http://s.yingle.com/y/ld/1157646.html

 不能解除劳动合同的情况_哪些情形不能终止劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157645.html

 单位能不能克扣工资_个体老板不开工资怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157644.html

 劳动合同到期不得终止的情况_应如何终止劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157643.html

 如何防范签订劳动合同纠纷_应该怎么约定试用期 http://s.yingle.com/y/ld/1157642.html

 工伤死亡的赔偿标准（2018）_工伤死亡赔偿金应当如何支付 http://s.yingle.com/y/ld/1157641.html

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 什么情况下，用人单位可以随时解除劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157640.html

 哪些情形属于事实劳动关系_事实劳动关系应当怎样认定 http://s.yingle.com/y/ld/1157639.html

 哪些情况可以享受工伤待遇_工伤待遇包括哪些内容 http://s.yingle.com/y/ld/1157638.html

 哪些劳动合同是无效的_劳动合同无效劳动者能索赔吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157637.html

  破产企业职工安置 http://s.yingle.com/y/ld/1157636.html 保密协议应如何签订_保密协议如何解除 http://s.yingle.com/y/ld/1157635.html

 工伤赔偿是怎样计算的_工伤赔偿的程序是怎样的 http://s.yingle.com/y/ld/1157634.html

 如何签订非全日制劳动合同_如何计算非全日制用工工资 http://s.yingle.com/y/ld/1157633.html

 工伤赔偿的标准是怎样的_工伤索赔由谁来举证 http://s.yingle.com/y/ld/1157632.html

 复退军人档案的移交和接收

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 劳动者该怎么申请劳动仲裁_过了劳动仲裁时效怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157629.html

 工伤待遇包括哪些内容_工伤期间的工资待遇是怎样的 http://s.yingle.com/y/ld/1157628.html

 怎么计算年休假工资_未休年休假的工资怎么算 http://s.yingle.com/y/ld/1157627.html

 劳动合同要怎么续签_劳动合同到期不续签怎么处理 http://s.yingle.com/y/ld/1157626.html

 调岗调薪算不算劳动合同变更_劳动合同变更需注意什么 http://s.yingle.com/y/ld/1157625.html

 加班工资能以调休代替吗_过节费可以抵冲加班工资吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157624.html

 涉外劳务与境内劳动派遣区别

http://s.yingle.com/y/ld/1157623.html

 如何办理工伤鉴定_对工伤认定结果不服怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157622.html

 事实劳动关系之探究

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 服务期该如何约定_服务期长于劳动合同期怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157620.html

 劳动合同的订立 http://s.yingle.com/y/ld/1157619.html

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 节假日加班受伤是工伤吗_哪些情况可认定为工伤 http://s.yingle.com/y/ld/1157618.html

 什么是事实劳动关系_如何证明事实劳动关系 http://s.yingle.com/y/ld/1157617.html

 女职工在“三期”内，劳动合同到期的续延至三期满 http://s.yingle.com/y/ld/1157616.html

 试用期是否必须签订劳动合同

http://s.yingle.com/y/ld/1157615.html

 怎样保护女职工的权益_女职工权益被侵害该怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157614.html

 非法辞退员工怎么支付经济补偿_这时是否支付代通知金 http://s.yingle.com/y/ld/1157613.html

 劳动报酬包括哪些内容_劳动报酬应该怎么支付 http://s.yingle.com/y/ld/1157612.html

 申请劳动仲裁需提供哪些资料_如何证明事实劳动关系 http://s.yingle.com/y/ld/1157611.html

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