第一篇：物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定1
物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修，应该属物业管理单位。因为物业管理的基础是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地，作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理，那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的；有的是开发公司下属的子公司；有的是社会物业公司，但其管理的基础都应是各类建筑物。所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位，而不是其它专业管理单位。其维修费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工程的平均费用一般为房屋现时造价１％以下）维修成本计入物业管理成本 之中。当需要小修养护时，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘查，发现有损坏的及时修复，以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用；以免因小修养护不及时造成中大修工程。
二、物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备属园区共用设施设备：
1供电线路与设备设施管理维修范围的界定
供电线路与设备设施管理维修范围的界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从单元集中电表箱（含电表）至业主家中，应由业主负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应有业主自行维修或实行有偿维修。
从厢式变压器（变电所）输出端总开关至单元控制柜至单元
电表箱输入端，应由物业管理单位负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由物业管理单位负责维修；当该段线路或设备设施需要中、大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。
从供电干线至厢式变压器（变电所）输出端总开关（含开关），应由供电部门负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由供电部门负责维修，其费用由供电部门自行解决。
2供水管线与设备设施管理维修范围的界定
供水管线与设备设施管理维修范围的界定,应实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏或影响使用的应积极主动维修。
从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠，应由物业管理单位负责管理，当该段供水管线或立杠发生漏水或出现故障时，应由物业管理单位负责维修，当该段管线需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。
从供水主干线至水泵房（含水泵房设备设施、水箱）输出总阀门（含总阀门），应由供水单位负责管理，当该段供水干线或设备设施出现漏水或损坏时，应由供水单位负责维修，其费用由供水单位自行解决。
3供暖设备设施管理维修范围的界定
一个物业管理区域内供暖工作，应该实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。供暖单位不但要对锅炉房的设备设施进行管理和维修，同时还要负责对供暖干线、对供暖终端设备（暖气片）的维修。供暖、管理、收费、维修应是一个整体，不能把其中任何一个环节分离，目前有的物业管理区域内的供暖工作，有分离现象，致使供暖质量下降，设备设施维修不及时，服务不到位，遇事互相推诿、扯皮。
4排水管道（含沟渠、池、井）管理维修范围的界定
排水管道管理维修范围的界定，应实行排水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从下水立杠三通开始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏和影响使用的应积极主动维修。从单元下水立杠至园区排水管道（雨水排放管道）、窨井、化粪池，应由物业管理单位负责管理，当该段排水管道发生堵塞或外溢时，应由物业管理单位负责维修，当该段管道需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。
化粪池以外的排水管道和窨井，应由市政部门负责管理，当该段管道和窨井发生堵塞或外溢时，应由市政部门负责维修，其维修费用由市政部门自行解决。
5消防设备设施的管理维修范围的界定
消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水单位负责管理和维修，公安消防部门负责监督检查；园区内消防供水系统，包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等，园区内供电系统，包括消防控制柜、电机等，应由物业管理单位负责管理和维修，并接受公安消防部门的监督和检查。其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。
6煤气管道管理维修范围的界定
煤气管道其管理和维修范围，应实行由煤气管理单位统一管理和维修、分段承担维修费用的原则。属业主自主自用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修，业主承担费用；属园区共用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修并承担费用；属中大修以上工程的，由煤气管理单位负责维修，从维修资金中支付费用。
7电梯管理维修范围的界定
物业管理单位具备电梯维修保养资格的，应自行管理维修与保养;物业管理单位不具备电梯维修保养资格的，应委托具有相应资质的电梯维保单位。电梯在保修期内，其日常管理由物业管理单位负责，维修保养由安装单位负责；保修期满后，物业管理单位自行维修保养的，自己负责管理和维修；委托维修保养单位的，由维修保养单位负责。日常维修保养的费用从业主收缴的电梯运行费中支付，中大修费用从维修资金中支付。沈阳市目前规定的电梯运行费，很难维持电梯的正常进行。
8园区绿化工作 园区绿化应按规定和规划设计要求，由开发建设单位进行栽种，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将绿化管理成本纳入物业管理服务成本。
9园区道路（含硬覆盖）
园区道路（含硬覆盖）应按规划设计要求，由开发建设单位进行修建，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将道路（含硬覆盖）维修成本纳入物业管理服务成本。
三、其它设备设施管理维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备未包含在园区共用设施设备之内：
1有线电视线路及设备设施的管理维修范围的界定
有线电视线路、设备设施及信号应由有线电视台负责管理，当有线电视线路、设备设施及信号出现故障时，应由有线电视台进行维修，所发生的维修费用应由有线电视台自行解决。
2卫星电视广播地面接收设施设备
根据国务院1993年129号令规定“个人不得安装和使用卫星地面接收设施”。可是现在有不少园区都有个人或开发商安装的卫星电视广播地面接收设施，对这些设施应实行谁使用（谁收费）谁管理谁维修的原则，其维修费用应由使用人（收费单位）自行解决。在私自安装过程种，给屋面及毗邻房屋造成损坏的，应负责维修。
3宽带网络管理维修范围的界定
宽带网络管理维修范围的界定，应实行谁安装谁收费谁管理和维修的原则，宽带网络设备设施使用园区供电的，应按其使用用途向物业管理单位交纳电费，占用园区房屋的还应向物业管理单位交纳房费，进入园区检修和维修的，应征得物业管理单位的同意。
4电信管线及设备设施管理维修范围的界定 电信管线及设备设施的管理和维修，应由电信部门负全责。电信部门不但要对通信线路负责维修，同时还要对电信设备设施进行维修，不但要对室外通信线路进行维修，还要对室内预埋管线进行维修。
四、其它几项工作管理范围的界定
1环境卫生管理范围的界定
物业管理区域内的环境卫生应由物业管理单位负责。
居民生活垃圾由业主（或使用人）自行投放到各单元门前的生活垃圾箱（桶）内，由物业管理单位从生活垃圾箱（桶）内取出生活垃圾并装袋，清运到生活垃圾中转站，由环卫部门从生活垃圾中转站清运到生活垃圾排放场。
2物业管理区域内的除雪工作
除雪工作是全社会的责任，每个人都有除雪的义务，不能以为园区有了物业管理单位，除雪工作就是物业管理单位的，物业管理单位只是园区除雪工作的一部分，只是其他部分（如园区业主、服务单位及其他专业管理单位）都未来参加除雪工作，就误认为是物业管理单位的工作了。即使物业管理单位与业主委员会签订的《物业服务合同》有除雪承诺条款，其他部分人员也应该积极参加除雪工作。
以上探讨，是指保修期满以后的物业管理区域，也只是个人的粗浅看法，不一定符合各专业管理单位的实际情况。探讨的目的，一是引起全社会的广泛关注，二是希望政府有关部门尽快出台物业管理区域内的各专业管理部门管理责任和维修范围的政策与法规，以便把物业管理工作做的更好。
电梯应急指南
第一章 总 则
第一条 为了保障电梯乘客在乘梯出现紧急情况（困人、开门运行、溜梯、冲顶、夹人和伤人等）时能够得到及时解救，帮助人们应对电梯紧急情况，避免因恐慌、非理性操作而导致伤亡事故，最大限度的保障乘客的人身安全以及设备安全，制定本指南。
第二条 电梯使用管理单位应当根据《特种设备安全监察条例》及其他相关规定，加强对电梯运行的安全管理。
第三条 本指南所指电梯，是指动力驱动、沿刚性导轨或固定线路运送人、货物的机电设备，包括载人（货）电梯、自动扶梯、自动人行道等。
本指南所指电梯使用管理单位，是指设有电梯房屋建筑的产权人或其委托的电梯管理单位。
第二章 电梯的应急管理
第四条 电梯使用管理单位应当根据本单位的实际情况，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人，配置必备的专业救助工具及24小时不间断的通讯设备。
电梯使用管理单位应当制定电梯事故应急措施和救援预案。
第五条 电梯使用管理单位应当与电梯维修保养单位签定维修保养合同，明确电梯维修保养单位的责任。
电梯维修保养单位作为救助工作的责任单位之一，应当建立严格的救助规程，配置一定数量的专业救援人员和相应的专业工具等，确保接到电梯发生紧急情况报告后，及时赶到现场进行救助。
第六条 市、县人民政府应当逐步建立和完善电梯发生紧急情况时的社会救援体系。有条件的地方，应当设立电梯救援中心，组织专业力量，按区域建立救助网络。
第七条 电梯发生异常情况，电梯使用管理单位应当立即通知电梯维修保养单位或向电梯救援中心报告（已设立的），同时由本单位专业人员先行实施力所能及的处理。电梯维修保养单位或电梯救援中心应当指挥专业人员迅速赶到现场进行救助。
第八条 政府有关部门应当加强各种电梯紧急情况应对常识的宣传。电梯使用管理单位应当每年进行至少一次电梯应急预案的演练，并通过在电梯轿厢内张贴宣传品和标明注意事项等方式，宣传电梯安全使用和应对紧急情况的常识。
第三章 电梯的应急救援
第九条 乘客在遇到紧急情况时，应当采取以下求救和自我保护措施：
（一）通过警铃、对讲系统、移动电话或电梯轿厢内的提示方式进行求援，如电梯轿厢内有病人或其它危急情况，应当告知救援人员。
（二）与电梯轿厢门或已开启的轿厢门保持一定距离，听从管理人员指挥。
（三）在救援人员到达现场前不得撬砸电梯轿厢门或攀爬安全窗，不得将身体的任何部位伸出电梯轿厢外。
（四）保持镇静，可做屈膝动作，以减轻对电梯急停的不适应。
第十条 电梯使用管理单位接报电梯紧急情况的处理程序：
（一）值班人员发现所管理的电梯发生紧急情况或接到求助信号后，应当立即通知本单位专业人员到现场进行处理，同时通知电梯维修保养单位。
（二）值班人员应用电梯配置的通讯对讲系统或其他可行方式，详细告知电梯轿厢内被困乘客应注意的事项。
（三）值班人员应当了解电梯轿厢所停楼层的位置、被困人数、是否有病人或其它危险因素等情况，如有紧急情况应当立即向有关部门和单位报告。
（四）电梯使用管理单位的专业人员到达现场后可先行实施救援程序，如自行救助有困 难，应当配合电梯维修保养单位实施救援。
第十一条 乘客在电梯轿厢被困时的解救程序：
（一）到达现场的救援专业人员应当先判别电梯轿厢所处的位置再实施救援。
（二）电梯轿厢高于或低于楼面超过0.5米时，应当先执行盘车解救程序，再按照下列程序实施救援：
1.确定电梯轿厢所在位置；
2.关闭电梯总电源；
3.用紧急开锁钥匙打开电梯厅门、轿厢门；
4.疏导乘客离开轿厢，防止乘客跌伤；
5.重新将电梯厅门、轿厢门关好；
6.在电梯出入口处设置禁用电梯的指示牌。
第十二条 电梯使用管理单位的善后处理工作：
（一）如有乘客重伤，应当按事故报告程序进行紧急事故报告。
（二）向乘客了解事故发生的经过，调查电梯故障原因，协助做好相关的取证工作。
（三）如属电梯故障所致，应当督促电梯维修保养单位尽快检查并修复。
（四）及时向相关部门提交故障及事故情况汇报资料。
第四章 紧急状态时对电梯的处理
第十三条 发生火灾时，应当采取以下应急措施：
（一）立即向消防部门报警。
（二）按动有消防功能电梯的消防按钮，使消防电梯进入消防运行状态，以供消防人员使用；对于无消防功能的电梯，应当立即将电梯直驶至首层并切断电源或将电梯停于火灾尚未蔓延的楼层。在乘客离开电梯轿厢后，将电梯置于停止运行状态，用手关闭电梯轿厢厅门、轿门，切断电梯总电源。
（三）井道内或电梯轿厢发生火灾时，必须立即停梯疏导乘客撤离，切断电源，用灭火器灭火。
（四）有共用井道的电梯发生火灾时，应当立即将其余尚未发生火灾的电梯停于远离火灾蔓延区，或交给消防人员用以灭火使用。
（五）相邻建筑物发生火灾时，也应停梯，以避免因火灾停电造成困人事故。
第十四条 应对地震的应急措施：
（一）已发布地震预报的，应根据地方人民政府发布的紧急处理措施，决定电梯是否停止，何时停止。
（二）震前没有发出临震预报而突然发生震级和强度较大的地震，一旦有震感应当立即 就近停梯，乘客迅速离开电梯轿厢。
（三）地震后应当由专业人员对电梯进行检查和试运行，正常后方可恢复使用。
第十五条 发生湿水时，在对建筑设施及时采取堵漏措施的同时，应当采取以下应急措施：
（一）当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应当将电梯轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，以防止电梯轿厢进水。
（二）当底坑井道或机房进水较多，应当立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触电等事故。
（三）对湿水电梯应当进行除湿处理。确认湿水消除，并经试梯无异常后，方可恢复使用。
（四）电梯恢复使用后，要详细填写湿水检查报告，对湿水原因、处理方法、防范措施等记录清楚并存档。
第二篇：润泽小区 物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定1
物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修，应该属物业管理单位。因为物业管理的基础是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地，作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理，那只能是专业公司,而不是物业公司,所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位，而不是其它专业管理单位。其维修费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工程的平均费用一般为房屋现时造价１％以下）维修成本计入物业管理成本 之中。当需要小修养护时，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘查，发现有损坏的及时修复，以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用；以免因小修养护不及时造成中大修工程。
二、物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备属小区共用设施设备：
1供电线路与设备设施管理维修范围的界定
供电线路与设备设施管理维修范围的界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从单元集中电表箱（含电表）至业主家中，应由业主负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应有业主自行维修或实行有偿维修。
从厢式变压器（变电所）输出端总开关至单元控制柜至单元
电表箱输入端，应由物业管理单位负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由物业管理单位负责维修；当该段线路或设备设施需要中、大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，申报使用专项维修资金。从供电干线至厢式变压器（变电所）输出端总开关（含开关），应由供电部门负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由供电部门负责维修，其费用由供电部门自行解决。
2供水管线与设备设施管理维修范围的界定
供水管线与设备设施管理维修范围的界定,应实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏或影响使用的应积极主动维修。
从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠，应由物业管理单位负责管理，当该段供水管线或立杠发生漏水或出现故障时，应由物业管理单位负责维修，当该段管线需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，申报使用专项维修资金。
从供水主干线至水泵房（含水泵房设备设施、水箱）输出总阀门（含总阀门），应由供水单位负责管理，当该段供水干线或设备设施出现漏水或损坏时，应由供水单位负责维修，其费用由供水单位自行解决。
3供暖设备设施管理维修范围的界定
一个物业管理区域内供暖工作，应该实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。供暖单位不但要对锅炉房的设备设施进行管理和维修，同时还要负责对供暖干线、对供暖终端设备（暖气片）的维修。供暖、管理、收费、维修应是一个整体，不能把其中任何一个环节分离，目前有的物业管理区域内的供暖工作，有分离现象，致使供暖质量下降，设备设施维修不及时，服务不到位，遇事互相推诿、扯皮。
4排水管道（含沟渠、池、井）管理维修范围的界定
排水管道管理维修范围的界定，应实行排水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从下水立杠三通开始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏和影响使用的应积极主动维修。
从单元下水立杠至小区排水管道（雨水排放管道）、窨井、化粪池，应由物业管理单位负责管理，当该段排水管道发生堵塞或外溢时，应由物业管理单位负责维修，当该段管道需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，申报使用专项维修资金。
化粪池以外的排水管道和窨井，应由市政部门负责管理，当该段管道和窨井发生堵塞或外溢时，应由市政部门负责维修，其维修费用由市政部门自行解决。
5消防设备设施的管理维修范围的界定
消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水单位负责管理和维修，公安消防部门负责监督检查；小区内消防供水系统，包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等，小区内供电系统，包括消防控制柜、电机等，应由物业管理单位负责管理和维修，并接受公安消防部门的监督和检查。其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。
6煤气管道管理维修范围的界定
煤气管道其管理和维修范围，应实行由煤气管理单位统一管理和维修、分段承担维修费用的原则。属业主自主自用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修，业主承担费用；属小区共用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修并承担费用；属中大修以上工程的，由煤气管理单位负责维修，从维修资金中支付费用。
7小区绿化工作
小区绿化应按规定和规划设计要求，由开发建设单位进行栽种，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将绿化管理成本纳入物业管理服务成本。
8小区道路（含硬覆盖）
小区道路（含硬覆盖）应按规划设计要求，由开发建设单位进行修建，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将道路（含硬覆盖）维修成本纳入物业管理服务成本。
三、其它设备设施管理维修范围的界定 根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备未包含在小区共用设施设备之内：
1有线电视线路及设备设施的管理维修范围的界定
有线电视线路、设备设施及信号应由有线电视台负责管理，当有线电视线路、设备设施及信号出现故障时，应由有线电视台进行维修，所发生的维修费用应由有线电视台自行解决。
2卫星电视广播地面接收设施设备
根据国务院1993年129号令规定“个人不得安装和使用卫星地面接收设施”。可是现在有不少小区都有个人或开发商安装的卫星电视广播地面接收设施，对这些设施应实行谁使用（谁收费）谁管理谁维修的原则，其维修费用应由使用人（收费单位）自行解决。在私自安装过程种，给屋面及毗邻房屋造成损坏的，应负责维修。
3宽带网络管理维修范围的界定
宽带网络管理维修范围的界定，应实行谁安装谁收费谁管理和维修的原则，宽带网络设备设施使用小区供电的，应按其使用用途向物业管理单位交纳电费，占用小区房屋的还应向物业管理单位交纳房费，进入小区检修和维修的，应征得物业管理单位的同意。
4电信管线及设备设施管理维修范围的界定
电信管线及设备设施的管理和维修，应由电信部门负全责。电信部门不但要对通信线路负责维修，同时还要对电信设备设施进行维修，不但要对室外通信线路进行维修，还要对室内预埋管线进行维修。
四、其它几项工作管理范围的界定
1环境卫生管理范围的界定
物业管理区域内的环境卫生应由物业管理单位负责。居民生活垃圾由业主（或使用人）自行投放到各单元门前的生活垃圾箱（桶）内，由物业管理单位从生活垃圾箱（桶）内取出生活垃圾并装袋，清运到生活垃圾中转站，由环卫部门从生活垃圾中转站清运到生活垃圾排放场。
2物业管理区域内的除雪工作
除雪工作是全社会的责任，每个人都有除雪的义务，不能以为小区有了物业管理单位，除雪工作就是物业管理单位的，物业管理单位只是小区除雪工作的一部分，只是其他部分（如小区业主、服务单位及其他专业管理单位）都未来参加除雪工作，就误认为是物业管理单位的工作了。即使物业管理单位与业主委员会签订的《物业服务合同》有除雪承诺条款，其他部分人员也应该积极参加除雪工作。
第三篇：润泽小区 物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定1
物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修，应该属物业管理单位。因为物业管理的基础是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地，作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理，那只能是专业公司,而不是物业公司,所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位，而不是其它专业管理单位。其维修费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工程的平均费用一般为房屋现时造价１％以下）维修成本计入物业管理成本 之中。当需要小修养护时，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘查，发现有损坏的及时修复，以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用；以免因小修养护不及时造成中大修工程。
二、物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备属小区共用设施设备：
1供电线路与设备设施管理维修范围的界定
供电线路与设备设施管理维修范围的界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从单元集中电表箱（含电表）至业主家中，应由业主负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应有业主自行维修或实行有偿维修。
从厢式变压器（变电所）输出端总开关至单元控制柜至单元
电表箱输入端，应由物业管理单位负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由物业管理单位负责维修；当该段线路或设备设施需要中、大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，申报使用专项维修资金。
从供电干线至厢式变压器（变电所）输出端总开关（含开关），应由供电部门负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由供电部门负责维修，其费用由供电部门自行解决。
2供水管线与设备设施管理维修范围的界定
供水管线与设备设施管理维修范围的界定,应实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏或影响使用的应积极主动维修。
从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠，应由物业管理单位负责管理，当该段供水管线或立杠发生漏水或出现故障时，应由物业管理单位负责维修，当该段管线需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，申报使用专项维修资金。
从供水主干线至水泵房（含水泵房设备设施、水箱）输出总阀门（含总阀门），应由供水单位负责管理，当该段供水干线或设备设施出现漏水或损坏时，应由供水单位负责维修，其费用由供水单位自行解决。3供暖设备设施管理维修范围的界定
一个物业管理区域内供暖工作，应该实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。供暖单位不但要对锅炉房的设备设施进行管理和维修，同时还要负责对供暖干线、对供暖终端设备（暖气片）的维修。供暖、管理、收费、维修应是一个整体，不能把其中任何一个环节分离，目前有的物业管理区域内的供暖工作，有分离现象，致使供暖质量下降，设备设施维修不及时，服务不到位，遇事互相推诿、扯皮。
4排水管道（含沟渠、池、井）管理维修范围的界定
排水管道管理维修范围的界定，应实行排水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从下水立杠三通开始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏和影响使用的应积极主动维修。从单元下水立杠至小区排水管道（雨水排放管道）、窨井、化粪池，应由物业管理单位负责管理，当该段排水管道发生堵塞或外溢时，应由物业管理单位负责维修，当该段管道需要中大修时，应由物业管理单
位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，申报使用专项维修资金。
化粪池以外的排水管道和窨井，应由市政部门负责管理，当该段管道和窨井发生堵塞或外溢时，应由市政部门负责维修，其维修费用由市政部门自行解决。
5消防设备设施的管理维修范围的界定
消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水单位负责管理和维修，公安消防部门负责监督检查；小区内消防供水系统，包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等，小区内供电系统，包括消防控制柜、电机等，应由物业管理单位负责管理和维修，并接受公安消防部门的监督和检查。其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。
6煤气管道管理维修范围的界定
煤气管道其管理和维修范围，应实行由煤气管理单位统一管理和维修、分段承担维修费用的原则。属业主自主自用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修，业主承担费用；属小区共用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修并承担费用；属中大修以上工程的，由煤气管理单位负责维修，从维修资金中支付费用。7小区绿化工作
小区绿化应按规定和规划设计要求，由开发建设单位进行栽种，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将绿化管理成本纳入物业管理服务成本。
8小区道路（含硬覆盖）
小区道路（含硬覆盖）应按规划设计要求，由开发建设单位进行修建，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将道路（含硬覆盖）维修成本纳入物业管理服务成本。
三、其它设备设施管理维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备未包含在小区共用设施设备之内：
1有线电视线路及设备设施的管理维修范围的界定
有线电视线路、设备设施及信号应由有线电视台负责管理，当有线电视线路、设备设施及信号出现故障时，应由有线电视台进行维修，所发生的维修费用应由有线电视台自行解决。
2卫星电视广播地面接收设施设备
根据国务院1993年129号令规定“个人不得安装和使用卫星地面接收设施”。可是现在有不少小区都有个人或开发商安装的卫星电视广播地面接收设施，对这些设施应实行谁使用（谁收费）谁管理谁维修的原则，其维修费用应由使用人（收费单位）自行解决。在私自安装过程种，给屋面及毗邻房屋造成损坏的，应负责维修。
3宽带网络管理维修范围的界定
宽带网络管理维修范围的界定，应实行谁安装谁收费谁管理和维修的原则，宽带网络设备设施使用小区供电的，应按其使用用途向物业管理单位交纳电费，占用小区房屋的还应向物业管理单位交纳房费，进入小区检修和维修的，应征得物业管理单位的同意。
4电信管线及设备设施管理维修范围的界定
电信管线及设备设施的管理和维修，应由电信部门负全责。电信部门不但要对通信线路负责维修，同时还要对电信设备设施进行维修，不但要对室外通信线路进行维修，还要对室内预埋管线进行维修。
四、其它几项工作管理范围的界定
1环境卫生管理范围的界定
物业管理区域内的环境卫生应由物业管理单位负责。
居民生活垃圾由业主（或使用人）自行投放到各单元门前的生活垃圾箱（桶）内，由物业管理单位从生活垃圾箱（桶）内取出生活垃圾并装袋，清运到生活垃圾中转站，由环卫部门从生活垃圾中转站清运到生活垃圾排放场。
2物业管理区域内的除雪工作
除雪工作是全社会的责任，每个人都有除雪的义务，不能以为小区有了物业管理单位，除雪工作就是物业管理单位的，物业管理单位只是小区除雪工作的一部分，只是其他部分（如小区业主、服务单位及其他专业管理单位）都未来参加除雪工作，就误认为是物业管理单位的工作了。即使物业管理单位与业主委员会签订的《物业服务合同》有除雪承诺条款，其他部分人员也应该积极参加除雪工作。
第四篇：物业管理区域内共用设施设备管理维修方案
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案
设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。
一、设备设施维保计划的建立
1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划
1）制定维修保养计划的准备工作内容：
确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划
2）确定保养的内容：
保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。
2、《设备设施维护保养计划》制定原则:
1）设施设备使用频率
2）设施设备运行状况（故障隐患）
3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间
4）维修保养项目及内容
5）备品、备件计划，预计费用
设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。
二、设备维护保养的类别：
设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修
（一）设备的维护保养
1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。
2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作
（二）设备的计划检修
设备计划检修是建立在设备点检基础上的
1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。
2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检
修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修
三、设备保养管理规程
（一）、实施目的：
规范各系统设备设备保养工作，保证设备设施正常使用。
（二）、职责：
1、项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情况进行检查。
2、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，并认真执行各项保养工作。
（三）、保养管理规程
1、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提前通知客户。
2、按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做好准备工作，准备工具、备件及技术资料。
3、大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技术指导，保证维修人员安全及维修质量。
4、保养工作前认真阅读设备技术资料，严格按照设备操作规范实施。
5、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。
6、工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的排放必须加以限制。
7、注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。
8、配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。
9、对供配电设备设施进行检修保养时，应严格遵守《北京地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安全操作规范》的各项要求操作。
10、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。
11、高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电工负责，一般为每年一次。
12、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。
13、保养计划要根据项目运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变化，安排设备停机进行保养。
14、按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。
四、设备设施的保养计划实施：
设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行，在具体开始之前要对工作进行分解，准备好相关材料，包括保养项目、保养标准、保养周期等，实施维保后要进行验收和记录。
一、水泵房设备维修保养：
比如每年的4月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
1、电动机维修保养：
a)断开电源，悬挂禁止合闸标识牌，检验无电后开始工作。
b)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复：
c)电动机绕组和电源引入线的可见部份及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现象，检查三相导线及连接片应牢固紧密；
d)检查电动机轴承有无异常声响，如有则应更换同型号规格轴承
e)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处理；
f)电动机机壳保护接地线是否良好，紧固
g)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
2、水泵维修保养：
a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦响，则应更换同型号规格轴承：
b)检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘根或更换机械密封；
c).如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
d)检查水泵机组螺栓是否禁固，如松弛则应拧紧。
3、控制柜维修保养：
强电专业技工每月应对大厦内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
1）用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；
2）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；
3）检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；
4）交流接触器维修保养：
A.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
B.清除触头表面及四周的污物（但不要修挫触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；
C.清洁铁芯上的油污及脏物；
D.检查复位调簧情况；
E.拧紧所有紧固件。
5）自耦减压启动器维修保养：
A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；
B.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
6）热继电器维修保养：
A.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换：
B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
7）自动空气开关维修保养：
A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；
B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；
C.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；
D.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。
8）中间继电器、信号继电器维修保养：
对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
9）信号灯、指示仪表维修保养：
A.检查各信号灯是否正常，如有不亮则更换相同规格的小灯泡；
B.检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
10）远传压力表维修保养：
A.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；
B.检查信号线接头处是否腐烂，如腐烂较严重则应重新焊接；
C.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表拆换。
二、高压配电维修保养：
1、干式变压器维修保养。
1)清扫变压器高低压绕组及铁心外表面。
2）拧紧变压器高低压出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；
3）检查变压器的接地线是否良好，如腐蚀严重时应更换地线。
4）检查清洁降温风扇、测温探头是否完好。
2、高压开关柜维修保养。
高压开关柜维修保养工作主要为母线外观清洁、联结点检查。
3、低压配电柜维修保养。
1）断路器（自动空气开关）维修保养：
A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理，处理后达不到要求的应更换。
B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；
C.断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；
2）电容器维修保养：
A.清理外壳灰尘，使电容器散热良好；
B.检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；
C.检查接线头，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；
D.检查电容三项不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。
3）交流接触器维修保养：
A.清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；
B.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
C.清除触头表面及四周的污物，但不要修挫触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；
D.清洁铁芯表面的油垢及脏物；
E.紧固进出线联结点。
4）热继电器维修保养：
A.检查热继电器上的绝缘盖板始否完整，如损坏则更换；
B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理。处理后达不到要求的应更换；
E.检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；
F.检查主触头表面有效的金属颗粒时，应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭；
G.检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；
H.检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。
5）二次回路维修保养：
A.号码管是否清洗或掉落，如是则补上新号码管；
B.接头处是否松弛，如松弛则拧紧。
6）主回路维修保养：
A.标识牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；
B.接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；
C.母线排油漆是否脱落，如脱落应重新油漆。
三、对分包项目的设备设施维修保养管理：
1、专业主管和员工要熟悉有关服务分包合同的内容；
2、各专业主管要根据分包合同的相关规定指定专人严格监督检查服务供方对设备设施的维修保养工作；
3、各专业主管要对服务供方每次对设备设施的维修情况作详细记录，并对其工作进行验收；
4、对不能按照合同规定执行的服务供方要及时通知其改进，发放整改通知书，并报负责人。
制定了科学化的设备管理维修方案，再采用信息化的平台与科学化的方案相结合，将会使物业公司对小区设备的管理维修工作效率大大提升，同时还可以提高物业服务水平和市场价值。极致物业管理软件中的设备管理模块可为物业管理公司提供一套完整的设备管理台账，不仅可以记录每个设备的基本属性、技术参数、检测参数和配件附件等详细信息，还记录设备全生命周期的相关保养、维修、检测、巡检记录。将已编制的设备保养计划自动推送到对应的负责人员的极致办公APP，在极致办公APP上完成设备保养、维修、检测工作，提升工作效率，减少工作量。通过系统的预警以及监控，避免设备漏检、缺检，保证设备处于良好的使用状态，降低设备的维护成本并延长设备的使用周期，消除安全隐患。
第五篇：探讨物业管理区域内各专业管理部门维修范围的界定
物业管理区域内各专业管理部门的管理维修范围，一直没有一个明确的界定，早在1994年颁发的沈政发（35）号《沈阳市住宅小区管理办法》,界定了住宅小区内各专业管理部门的职责划分。可是随着时间的发展，随着物业小区各种设施设备的不断增加，随着各专业管理部门体制及管理职能的变化,以前界定的管理维修范围，己适应不了物业管理飞速发展的需要。由于管理责任不清，维修范围不清。各专业管理部门之间的扯皮之事，推诿之事，时有发生，严重影响了业主的正常生活，尤其是实行物业管理的住宅小区，由于管理责任不清，维修范围不清，严重地影响了物业公司的正常工作，将本不应属于物业单位管理和维修的，全让物业管理单位来承担．由于部分业主对物业管理工作认识不足，以为只要我们的小区或花园实行了物业管理，缴纳了物业服务费。所有的问题就应该由物业管理单位来负责。殊不知，物业管理单位，既不是行政管理部门，又不是行政执法部门，物业管理单位就是一个企业，而且只是一个服务型企业，他的职责范围，就是按照 《物业服务合同》的约定，来进行服务。在服务中体现管理，超出《物业服务合同》的约定，就不应该由物业管理单位来负责。决不能以为，我们居住的小区或花园实行了物业管理，就一切问题全由物业管理单位来负责，只要我们按时交纳了物业管理服务费，一切损坏就全由物业管理单位来维修。根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供暖部门、供气部门、房产部门、消防部门、市政部门等。在一个物业管理区域内,有如此之多的专业管理部门,若不对其管理责任和维修范围进界定,势必会影响到管理和维修,影响到业主和使用人的正常生活。虽然沈政发[1994]35号《沈阳市住宅小区管理办法》对物业管理企业与各专业管理部门的职责，做过分工和划分,可是该文件已经宣布作废，又没有相应的配套文件出台。现在对物业管理区域内共用部位共用设备设施的管理和维修只是凭各专业管理部门的“行规”来进行管理和维修，没有一个统一的“法规”进行规范和界定，尽管物业管理单位在与业主委员会签订《物业服务合同》时，其共用部位共用设施设备的管理和维修已经写进合同条款，可是由于其管理界限不清,在实际运作中，有些问题很难界定，因此有必要对物业管理区域内共用部位共用设备设施的管理责任和维修范围的界定问题进行探讨，以便把物业管理工作搞的更好。
一、物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修，应该属物业管理单位。因为物业管理的基础是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地，作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理，那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的；有的是开发公司下属的子公司；有的是社会物业公司，但其管理的基础都应是各类建筑物。所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位，而不是其它专业管理单位。其维修费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工程的平均费用一般为房屋现时造价１％以下）维修成本计入物业管理成本 之中。当需要小修养护时，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘查，发现有损坏的及时修复，以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用；以免因小修养护不及时造成中大修工程。
从单元下水立杠至园区排水管道（雨水排放管道）、窨井、化粪池，应由物业管理单位负责管理，当该段排水管道发生堵塞或外溢时，应由物业管理单位负责维修，当该段管道需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。
化粪池以外的排水管道和窨井，应由市政部门负责管理，当该段管道和窨井发生堵塞或外溢时，应由市政部门负责维修，其维修费用由市政部门自行解决。
5消防设备设施的管理维修范围的界定
消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水单位负责管理和维修，公安消防部门负责监督检查；园区内消防供水系统，包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等，园区内供电系统，包括消防控制柜、电机等，应由物业管理单位负责管理和维修，并接受公安消防部门的监督和检查。其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。
6煤气管道管理维修范围的界定
煤气管道其管理和维修范围，应实行由煤气管理单位统一管理和维修、分段承担维修费用的原则。属业主自主自用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修，业主承担费用；属园区共用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修并承担费用；属中大修以上工程的，由煤气管理单位负责维修，从维修资金中支付费用。
7电梯管理维修范围的界定
物业管理单位具备电梯维修保养资格的，应自行管理维修与保养;物业管理单位不具备电梯维修保养资格的，应委托具有相应资质的电梯维保单位。电梯在保修期内，其日常管理由物业管理单位负责，维修保养由安装单位负责；保修期满后，物业管理单位自行维修保养的，自己负责管理和维修；委托维修保养单位的，由维修保养单位负责。日常维修保养的费用从业主收缴的电梯运行费中支付，中大修费用从维修资金中支付。沈阳市目前规定的电梯运行费，很难维持电梯的正常进行。
8园区绿化工作
园区绿化应按规定和规划设计要求，由开发建设单位进行栽种，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将绿化管理成本纳入物业管理服务成本。
9园区道路（含硬覆盖）
园区道路（含硬覆盖）应按规划设计要求，由开发建设单位进行修建，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将道路（含硬覆盖）维修成本纳入物业管理服务成本。
三、其它设备设施管理维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备未包含在园区共用设施设备之内：
1有线电视线路及设备设施的管理维修范围的界定
有线电视线路、设备设施及信号应由有线电视台负责管理，当有线电视线路、设备设施及信号出现故障时，应由有线电视台进行维修，所发生的维修费用应由有线电视台自行解决。
2卫星电视广播地面接收设施设备
根据国务院1993年129号令规定“个人不得安装和使用卫星地面接收设施”。可是现在有不少园区都有个人或开发商安装的卫星电视广播地面接收设施，对这些设施应实行谁使用（谁收费）谁管理谁维修的原则，其维修费用应由使用人（收费单位）自行解决。在私自安装过程种，给屋面及毗邻房屋造成损坏的，应负责维修。
3宽带网络管理维修范围的界定
宽带网络管理维修范围的界定，应实行谁安装谁收费谁管理和维修的原则，宽带网络设备设施使用园区供电的，应按其使用用途向物业管理单位交纳电费，占用园区房屋的还应向物业管理单位交纳房费，进入园区检修和维修的，应征得物业管理单位的同意。
4电信管线及设备设施管理维修范围的界定
电信管线及设备设施的管理和维修，应由电信部门负全责。电信部门不但要对通信线路负责维修，同时还要对电信设备设施进行维修，不但要对室外通信线路进行维修，还要对室内预埋管线进行维修。
四、其它几项工作管理范围的界定
1环境卫生管理范围的界定
物业管理区域内的环境卫生应由物业管理单位负责。
居民生活垃圾由业主（或使用人）自行投放到各单元门前的生活垃圾箱（桶）内，由物业管理单位从生活垃圾箱（桶）内取出生活垃圾并装袋，清运到生活垃圾中转站，由环卫部门从生活垃圾中转站清运到生活垃圾排放场。
2物业管理区域内的除雪工作
除雪工作是全社会的责任，每个人都有除雪的义务，不能以为园区有了物业管理单位，除雪工作就是物业管理单位的，物业管理单位只是园区除雪工作的一部分，只是其他部分（如园区业主、服务单位及其他专业管理单位）都未来参加除雪工作，就误认为是物业管理单位的工作了。即使物业管理单位与业主委员会签订的《物业服务合同》有除雪承诺条款，其他部分人员也应该积极参加除雪工作。
以上探讨，是指保修期满以后的物业管理区域，也只是个人的粗浅看法，不一定符合各专业管理单位的实际情况。探讨的目的，一是引起全社会的广泛关注，二是希望政府有关部门尽快出台物业管理区域内的各专业管理部门管理责任和维修范围的政策与法规，以便把物业管理工作做的更好。
点击咨询 