房屋设施养护与维修管理规程

第一篇：房屋设施养护与维修管理规程

房屋设施养护与维修管理规程

一、目的

确保房屋及各项设施完好，并对房屋（设施）进行养护、修缮和维修

二、范围

适用于万科物业管理有限公司管辖区域房屋及设施的养护和维修。

三、职责

1、巡检人员负责对房屋（设施）状况、进行巡查,对发现的问题及时处理，填写记录。

2、维修人员负责养护、维修、修缮工作，填写记录。

3、维修班班长负责工作流程和质量符合本规程要求，记录确认。

四、管理方法

（1）更换水表

1、关闭水表前端阀门,排空水后拆下水表，并选用相同规格的合格品安装；

2、安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；

3、维修结束后,打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常，并记录原表数 及新表数；

4、客户服务中心会同抄表员做好用户新启用水表底数记录。

（2）更换电表

1、当确认电表已经失灵时,应配合电业部门相关人员选用具有检验合格证的相同型号电表进行安装,安装时应注意进出线接法是否正确；

2、安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常；

3、服务中心会同抄表员做好用户新启用电表底数记录。

（3）维修开关

1、分析造成空气开关跳闸或烧坏的原因；

2、如果是断路，首先将空气开关关闭，查出故障点后给予排除；

3、经试电后确认需要更换空气开关和熔断器时，必须采用符合国家标准的合格配件进行调换安装；

4、如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少，并与业主说明。

（4）灯管、白炽灯、节能灯的更换

1、切断电源,更换统一型号的卡口或螺旋的灯泡安装,试电查看是否正常；

2、灯管不亮应检查灯管和启辉器,如仍不亮时可检查接线、灯脚的接触是否良好、镇流器是否正常，查出故障立即排除,恢复正常照明；

3、其他情况造成灯不亮原因,可根据本章四（4）

3、四（4）5 进行处理。

（5）线路检测

1、线路停电检修应及时通知用户；

2、用户开关烧坏的处理见本章四（4）3

3、维修开关进行 C电表损坏的维修见本章四（5）3 更换电表进行处理；

4、进户接线端子接触不良可先切断进户电源检查并处理接头，确认无氧化层或积碳层在将接头紧固；

5、线路短路时可使用兆欧表或万用表对线路逐一检查,找出故障原因并及时处理；

6、当确认故障排除后方可送电。

（6)门禁系统维护保养及故障处理

1、园区、组团、停车库、单元门等门禁系统由维修班弱电专业人员负责每月对门禁系统的电子锁、对讲装置、门链、链轮、门机（减速器）、门速控制器及感应器（读卡器）进行检查、保养，并将检查及保养结果记录于《智能系统巡检表》中。

2、故障处理： 首先在现场判断是机械故障还是电气控制故障；判断机械故障应观察机械转动是否流畅，声音是否正常；如需注润滑油或螺丝有松动应及时处理,判断电气故障应首先检查线路和系统供电是否正常，如属控制主板故障应立即通知厂家。

（7）红外防越、保安监控系统检查、保养

1、园区红外线防越系统、保安闭路电视摄像监控系统由维修班弱电专业人员负责检查维修

2、每周一次红外防越的功能测试，每月一次传输线路、红外发射、接受器、报警显示器的保养；每月一次摄像机构及传输线路检查保养

3、检查保养工作，填写《智能系统巡检表》（8）插座无电

1、断开电源，检查插座

2、插座接线端子松动，可拆开插座板紧固端子后重新安装，检查使用情况；

3、线路短路造成的停电参见本章3.5进行处理；（9）水龙头漏水

1、关闭客户进户水阀门，拆下水龙头并检查故障点；

2、更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼，应必须更换新的水龙头；

3、打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。（10）小便斗，马桶不通，感应器失灵，1、检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。

2、感应器失灵应检查线路是否有电，电路板元件如有损坏应及时更换合格零部件。

（11）手盆堵塞,漏水、1、检查存水弯管,取出杂物，如仍不畅通，可用铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通；

2、检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。

（12）浴缸堵塞,漏水

1、如管道堵塞进行处理；

2、浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，修理部位待胶或水泥干燥后试用，检查有无漏水现象。

（13)部分楼层停水

1、查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新安装上；

2、市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。（14）疏通地漏同本章3.9、3.10处理办法。（15）园区排水、维修班负责园区生活污水、废水、雨水排水系统的检查、维修。

2、排水外委单位负责污水井、化粪池的定期清掏，保证园区排水系统畅通，不发生住户污水倒灌事故。

3、维修班每月一次对污水井、雨水井、化粪池进行检查，填写《窨井巡检 表》。发现堵塞或排水不畅，立即报修（污水井、化粪池清掏单位）；楼宇、道路雨排水井及管路，发现堵塞或排水不畅，由维修班清掏疏通。

（16）维修门窗

1、检查门窗附件有无损坏,不全。

2、清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油；

3、更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片掉下伤人；

（17）换锁

1、拆下坏锁后先检查是否可修,无法修理好的 可通知用户更换新锁。

2、非一般性的维修应委托专业维修公司进行。

（18）房屋面、墙体、地面每年5月、10月，对房屋外墙、屋面防水、楼道地面、墙面、楼梯扶手、门窗进行检查、维护和修缮，填写《公共设施保养巡检表》

（19）建筑附着物（雨排水管、无动力排烟机、空调机、卫星天线等）每半年对建筑附着物的安装稳固性进行检查，填写《公共设施保养巡检表》若发现安全隐患，及时以书面通知其所有者立即整改。

（20）卫生间排风机排风机应排风良好无噪音，电机运转正常。如有故障应及时维修或更换。

（21）立式空调

1、立式空调出风口、回风口每年应定期进行除尘两次。

2、如发现空调有滴水现象a)若夏天应检查是否因为空调的室外机的连接管线保温棉脱落而造成滴水，如是应及时更换保温棉。b)检查供回水阀门是否有沙眼、阀门丝结是否紧固，若是应及时更换阀门，紧固阀门丝结。c)检查是否是因为电磁阀频繁启动所造成电磁阀失灵而出现滴水，若是予以更换。

（22）楼宇防雷电气维修工应在每年的5月和10月各检查一次避雷线接地是否完好,每年5月对8层以上楼宇进行一次避雷接地电阻测试并记录于《避雷接地电阻测试记录》中。

（23）设备及设备房卫生设备房卫生由维修班每季度大清扫1次；电梯机房及其设备由相关人员每星期至少清洁1次，并记录在相关记录中。

（24）园区供电、通讯、智能、监控、有线电视专线电缆及管井

1、维修班负责专线电缆的架空、管井敷设的检查与养护

2、地下管井每月检查一次是否浸水、鼠害；架空、管路敷设的专线每半年检查一次接头与稳固性

（25）维修班班长每日检查维修项目，以检查维修服务的及时性、质量及用户的反映，对服务过程中发现的不合格和隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。报修处理过程按《报修处理工作规程》操作。

第二篇：万科物业房屋设施养护与维修管理规程

批准：

房屋设施养护与维修管理规程

审核： 编制：

编号QP751-WX04(A-0)

生效日期：

目的

确保房屋及各项设施完好，并对房屋（设施）进行养护、修缮和维修 2 范围

适用于万科物业管理有限公司管辖区域房屋及设施的养护和维修。职责

3.1巡检人员负责对房屋（设施）状况、进行巡查,对发现的问题及时处理，填写记录。

3.2 维修人员负责养护、维修、修缮工作，填写记录。

3.3 维修班班长负责工作流程和质量符合本规程要求，记录确认。4 管理方法

4.1 更换水表

4.1.1 关闭水表前端阀门,排空水后拆下水表，并选用相同规格的合格品安装； 4.1.2 安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；

4.1.3 维修结束后,打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常，并记录原表数及新表数；

4.1.4 客户服务中心会同抄表员做好用户新启用水表底数记录。4.2 更换电表

4.2.1 当确认电表已经失灵时,应配合电业部门相关人员选用具有检验合格证的相同型号电表进行安装,安装时应注意进出线接法是否正确；

4.2.2 安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常； 4.2.3服务中心会同抄表员做好用户新启用电表底数记录。4.3 维修开关

4.3.1 分析造成空气开关跳闸或烧坏的原因；

4.3.2 如果是断路，首先将空气开关关闭，查出故障点后给予排除；

4.3.3 经试电后确认需要更换空气开关和熔断器时，必须采用符合国家标准的

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合格配件进行调换安装；

4.3.4 如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少，并与业主说明。

4.4 灯管、白炽灯、节能灯的更换

4.4.1 切断电源,更换统一型号的卡口或螺旋的灯泡安装,试电查看是否正常；

4.4.2 灯管不亮应检查灯管和启辉器,如仍不亮时可检查接线、灯脚的接触是否良好、镇流器是否正常，查出故障立即排除,恢复正常照明；

4.4.3 其他情况造成灯不亮原因,可根据本章 4.3、4.5 进 行处理。

4.5 线路检测

4.5.1 线路停电检修应及时通知用户；

4.5.2 用户开关烧坏的处理见本章4.3维修开关进行 C电表损坏的维修见本章4.5.3 更换电表进行处理；

4.5.4 进户接线端子接触不良可先切断进户电源检查并处理接头，确认无氧化层或积碳层在将接头紧固；

4.5.5线路短路时可使用兆欧表或万用表对线路逐一检查,找出故障原因并及时处理；

4.5.6 当确认故障排除后方可送电。4.6 门禁系统维护保养及故障处理

4.6.1 园区、组团、停车库、单元门等门禁系统由维修班弱电专业人员负责每月对门禁系统的电子锁、对讲装置、门链、链轮、门机（减速器）、门速控制器及感应器（读卡器）进行检查、保养，并将检查及保养结果记录于《智能系统巡检表》中。

4.6.2故障处理： 首先在现场判断是机械故障还是电气控制故障；判断机械故障应观察机械转动是否流畅，声音是否正常；如需注润滑油或螺丝有松动应及时处理,判断电气故障应首先检查线路和系统供电是否正常，如属控制主板故障应立即通知厂家。

4.7 红外防越、保安监控系统检查、保养

4.7.1 园区红外线防越系统、保安闭路电视摄像监控系统由维修班弱电专业人员负责检查维修

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4.7.2 每周一次红外防越的功能测试，每月一次传输线路、红外发射、接受器、报警显示器的保养；每月一次摄像机构及传输线路检查保养

4.7.3 检查保养工作，填写《智能系统巡检表》 4.8 插座无电

4.8.1 断开电源，检查插座

4.8.2 插座接线端子松动，可拆开插座板紧固端子后重新安装，检查使用情况； 4.8.3 线路短路造成的停电参见本章3.5进行处理； 4.9 水龙头漏水

4.9.1 关闭客户进户水阀门，拆下水龙头并检查故障点；

4.9.2 更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼，应必须更换新的水龙头；

4.9.3 打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。

4.10 小便斗，马桶不通，感应器失灵，4.10.1检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。4.10.2感应器失灵应检查线路是否有电，电路板元件如有损坏应及时更换合格零部件。

4.11 手盆堵塞,漏水

4.11.1检查存水弯管,取出杂物，如仍不畅通，可用铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通；

4.11.2检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试 水检查，保证无漏水现象。

4.12 浴缸堵塞,漏水

4.12.1如管道堵塞见3.10A 进行处理；

4.12.2浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，修理部位待胶或水泥干燥后试用，检查有无漏水现象。

4.13 部分楼层停水

4.13.1 查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新安装上；

4.13.2 市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。4.14 疏通地漏

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同本章3.9、3.10处理办法。

4.15 园区排水

4.15.1 维修班负责园区生活污水、废水、雨水排水系统的检查、维修。4.15.2 排水外委单位负责污水井、化粪池的定期清掏，保证园区排水系统畅通，不发生住户污水倒灌事故。

4.15.3维修班每月一次对污水井、雨水井、化粪池进行检查，填写《窨井巡检

表》。发现堵塞或排水不畅，立即报修（污水井、化粪池清掏单位）；楼宇、道路雨排水井及管路，发现堵塞或排水不畅，由维修班清掏疏通。

4.16 维修门窗

4.16.1 检查门窗附件有无损坏,不全。

4.16.2 清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油；

4.16.3 更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片掉下伤人；

4.17 换锁

4.17.1 拆下坏锁后先检查是否可修,无法修理好的 可通知用户更换新锁。4.17.2 非一般性的维修应委托专业维修公司进行。4.18 房屋面、墙体、地面

每年5月、10月，对房屋外墙、屋面防水、楼道地面、墙面、楼梯扶手、门窗进行检查、维护和修缮，填写《公共设施保养巡检表》

4.19 建筑附着物（雨排水管、无动力排烟机、空调机、卫星天线等）每半年对建筑附着物的安装稳固性进行检查，填写《公共设施保养巡检表》若发现安全隐患，及时以书面通知其所有者立即整改。

4.20 卫生间排风机

排风机应排风良好无噪音，电机运转正常。如有故障应及时维修或更换。

4.21 立式空调

4.21.1立式空调出风口、回风口每年应定期进行除尘两次。4.21.2如发现空调有滴水现象

a)若夏天应检查是否因为空调的室外机的连接管线保温棉脱落而造成滴水，如是应及时更换保温棉。

b)检查供回水阀门是否有沙眼、阀门丝结是否紧固，若是应及时更换阀

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门，紧固阀门丝结。

c)检查是否是因为电磁阀频繁启动所造成电磁阀失灵而出现滴水，若是予以更换。

4.22 楼宇防雷

电气维修工应在每年的5月和10月各检查一次避雷线接地是否完好,每年5月对8层以上楼宇进行一次避雷接地电阻测试并记录于《避雷接地电阻测试记录》中。4.23 设备及设备房卫生

设备房卫生由维修班每季度大清扫1次；电梯机房及其设备由相关人员每星期至少清洁1次，并记录在相关记录中。

4.24 园区供电、通讯、智能、监控、有线电视专线电缆及管井 4.24.1维修班负责专线电缆的架空、管井敷设的检查与养护

4.24.2地下管井每月检查一次是否浸水、鼠害；架空、管路敷设的专线每半年检查一次接头与稳固性

4.25 维修班班长每日检查维修项目，以检查维修服务的及时性、质量及用户的反映，对服务过程中发现的不合格和隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。报修处理过程按《报修处理工作规程》操作。相关文件

《报修处理工作规程》

QP751-WX18 6 相关记录

《智能系统巡检表》

QP751-WX04-JL04

《窨井巡检表》

QP751-WX04-JL17

《公共设施保养巡检表》

QP751-WX04-JL18

《避雷接地电阻测试记录》

QP751-WX04-JL05

第三篇：房屋管理与维修养护服务

房屋管理与维修养护服务

1、房屋管理

（1）制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。

（2）每年第四季度制定下一维修养护计划。

（3）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

（4）房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。

（5）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。

（6）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。

（7）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。

2、巡查与维修养护（1）巡查

物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括： ——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；

——每年检查1次墙体、墙面； ——每年检查1次顶棚； ——每年检查1次楼梯、扶手；

——每年检查1次屋面保温隔热层、防水层； ——每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊； ——每年全面检查1次楼板、地面砖； ——每季巡查1次小区各标识； ——每月全面检查1次公共门窗； ——每月巡查1次路面、侧石、井盖等； ——每月巡查1次围墙；

——每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； ——每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。（2）维修服务

在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目在3日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。

3、装饰装修管理

（1）受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。

（2）装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。

（3）装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

（4）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3-5日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3-5日内清运。

三、共用设备设施运行、维修、保养服务

1、供配电

（1）每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。（2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

（3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。

（4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

2、公共照明

（1）院落、楼道照明巡查每月1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。

（2）公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。

3、电梯

（1）电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。

（2）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。

（3）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。

（4）电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。

4、给排水（1）生活供水

①泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。

②水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。

③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。

④水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。

⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。（2）雨污水排放

①公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。

②雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

③污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

5、供热设施

（1）自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。（2）每年在供热开始前完成采暖供热系统的检修保养工作。（3）供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时巡视一次机房和设备，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。

（4）维修人员每日10：00、22：00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

6、安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：

——监控系统，做到：

●设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

●按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

●设备出现故障，能及时修复。——门禁系统，做到：

●每周巡视1次，保证系统工作正常； ●门锁、对讲主机检查保养每季1次；

●一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。——电子巡更，做到：

●调试保养每季1次，保证正常运行；

●保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

——周界防范系统，做到：

●主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次； ●报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

●系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

7、防雷接地系统

（1）每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。（2）高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

第四篇：设施、设备管理及房屋养护

一、房屋和公共配套设施管理及维修方案

（一）、房屋管理

1、巡检

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；

在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶等，疏通雨水口、落水管等。

业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。

巡检做到事事有记录，并对巡检情况进行总结，把巡检结果、维修计划和需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。

2、装修管理

⑴、将住宅室内装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。

⑵、对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装修装饰管理服务协议；

⑶、业主装修期间每日巡查装修施工情况；

⑷、装修结束组织验收；

⑸、验收合格2个月后组织复验；

⑹、对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

3、油漆粉饰

木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件油饰；5年油饰1次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。

4、建筑物外立面

建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

委托合同另有约定的按合同约定执行。

（二）、房屋设备分类

房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设施、设备的简称，其种类繁多、功能各异；主要划分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。

1、房屋建筑设备

给水设备--用人工方法提供水源的设备，包括供水箱、供水泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统；

排水设备--用来排除污水和雨水、雪水的设备，包括排水管道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨（雪）水排水系统；

消防设备--包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火器、消防龙头、消防泵等；

2、房屋建筑电气设备

供电及照明设备--给房屋提供电源及照明的各种装置，包括线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等；

弱电设备--给房屋提供某种特定功能的电子设备与装置，包括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及报警系统、电脑网络系统等；

防雷装置--包括避雷针、线路、避雷器、地线等。

（三）、公用设施设备的保养与维修

1、房屋设备的保养实行三级保养制，即：日常维护保养、一级保养和二级保养。

日常维护保养--设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除；

一级保养--设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整；

二级保养--设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理；

2、房屋设备的维修：根据设备的完损状况，分为小修、中修、大修、更新改造。

小修--对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理；

中修--对设备进行正常的、定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，更换率一般为10%-30%；

大修--对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，更换率一般超过30%；

设备更新和技术改造--设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大等问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

此外，还有当设备在使用过程中发生突发性故障时的故障维修。

二、设备安全运行管理方案

1、对公用设施设备进行日常管理和维修养护。

2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修20分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

3、建立公用设施设备档案（设有台帐），设施设备的运行、检查、维修、养护等记录齐全。

4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

5、对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、大厦道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于98%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

三、电气系统管理方案

1、供电系统管理

通过对供电设备设施运行、维护、保养过程的控制，确保供配电系统处于良好的运行状态，满足“ 白沟小商品商城 ”所有机电设备、设施正常运作的要求。

供电管理服务思想：安全第一，用户至上，精心管理，周到服务。

⑴、供电运行管理

①、电气工程师（机电）根据不同设备、设施的性能、技术资料、要求，合理制定出《供电设备设施的周期检定计划》及相应的操作规程、维护保养规程。

②、运行值班人员必须严格按照《运行值班管理规定》实行24小时值班制，对“ 白沟小商品商城 ”变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查，同时做好相应记录。

③、运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按照供电系统《高、低压配电安全操作规程》进行，并严格执行《工作票》、《操作票》制度，牢固树立“安全第一”的思想，确保人身和设备设施的安全。

④、运行值班人员必须密切留意和掌握供电设施、设施的运行状况，发现隐患、故障要及时报告，并做好详细记录。

⑵、供电系统维护保养承诺

①、维修人员进行日常维护保养工作时必须严格按照《电气维修管理规定》及各种设备、设施的《维护、保养规程》进行，并按要求做好保证安全的“组织措施”、“技术措施”，保证供电系统运行正常，设施设备完好率98%。

②、维修人员必须熟悉、掌握“ 白沟小商品商城 ”各系统所有照明器具情况，认真、及时做好维修、更换工作，保证照明系统外观整洁无缺损、无松落，达到光源完好率、维修更换及时率100%。

⑶、供电应急措施

①、在有台风、暴雨灾害时，电气工程师（机电）须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备。灾情过后，对供电系统全面检查一次，发现问题及时处理。

②、发生火灾时，运行值班人员立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后，必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。

③、电力故障和停电应急程序

若电力部门预先通知停电，立即将详情和有关文件呈交主管人员；

管理处主管人员随即安排电工值班；

预先张贴停电通知在显眼处；

若电力故障引致停电，须立即向主管人员报告并通知供电维修部门安排维修，通告有关停电情况，然后迅速了解故障原因及停电的影响程度，做好解释工作和治安保卫工作，处理善后事宜；

当供电恢复时，管理员必须与电力技术人员检查所有电挚的正常运作情况，如有损坏，须立即报告主管人员，及时安排修理。

④、设备安全操作规程（略）

⑤、公用照明设施维修养护规定

为了进一步搞好物业管理工作，维护边贸城公用照明设施的正常使用，结合实际，特制定本规定：

a、边贸城内公用照明设施就是指一切诸如路灯、庭园灯、走廊、楼梯等公共场所的照明灯以及相关的开关、电表、电线、杆座、保险、控制器等，维修部负责公用照明设施的维修养护。

b、边贸城内公用照明设施为全体用户共同使用，各用户应正常使公用照明设施，注意节俭，不浪费能源。任何单位或个人不得随意破坏，否则照价赔偿，造成事故的，按法律追究责任。

c、边贸城内公用照明设施的安装，配置基本合理，如用户因确实需要对公用照明设施进行改动的，必须先向管理处提出申请，管理处由事务助理会同维修部责任工程师对其申请进行严格审批，并做出整改报告和记录。

d、任何单位或个人不得以任何形式私拉、私接公用照明设施的线路或电表，否则，一经查出，以偷电论处。

e、管理处事务助理定期或不定期对所有公用照明设施进行检查，发现有损坏或隐患时，必须及时向维修部报告。

f、维修部在接到管理中心的申报后，及时安排相关人员对其进行检查、维修。

g、维修人员对公用照明设施进行维修养护时，必须严格按照有关规定和标准执行，不得贪图一时方便，违章操作，以免造成事故或隐患。

h、维修人员在对公用照时设施进行维修、养护后，事务助理还应对其工作进行跟踪，以确保维修质量。

2、弱电系统管理

⑴、操作人员受过专业培训，持证上岗；

⑵、工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别，发现异常，及时处理；

⑶、有切实可行的维修保养计划，保养、检修及时；

⑷、对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；

⑸、工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

⑹、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

3、避雷接地系统管理

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

四、给排水系统管理方案

1、服务承诺

保证给排水设备设施正常运行，设备设施完好率达98％。

2、给排水系统运行管理

⑴、给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。

⑵、设备运行由专人专职管理，严格实行持证上岗制度，定岗定人。

⑶、消防系统定期进行试运行，确保系统安全可靠。

3、给排水系统的维修保养

制定科学合理的维修保养计划并组织实施，合理配置维修操作人员，严格实行持证上岗制度，加强日常巡视、检查，切实贯彻“应修尽修，全面保养”的方针。

⑴、给水系统

每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；

建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复；定期维护保养。

⑵、排水设施系统

化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次；

每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；无杂草，排水畅通，无积水；

每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

4、供水系统应急处理措施

⑴、遇有事故，及时抢修，一般情况下，限水、停水需在24小时前通知用户。

⑵、检查漏水的准确位置及所属水质，例如冲侧水或排水等，并在许可的能力下，立即设法制止漏水，如关上水掣。若不能制止时立即通知中央控制中心寻求增援。在支援人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。

⑶、观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压器等。

⑷、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水渗入升降机等设备，并需将升降机立即升上最高层。以免被水浸湿而使机件受损。

⑸、利用现有工具，设法清理现场。

⑹、如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险等问题，须拍照片以作日后存档及证明。

⑺、通知清洁、保洁人员清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响单位。

⑻、日常巡视、检查时，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。

⑼、如该地区及建筑物曾经有水浸记录，平日必须准备足够沙包，作为爆水及雨季使用。

五、智能化系统管理方案

针对“ 白沟小商品商城 ”智能化系统的特点，结合本公司智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：

1、建立设备运行及维护人员队伍

由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干中抽调专业人员负责设备运行及维护的生力军，并邀请相关单位（该系统的设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保每一位员工均能谙熟该系统并能正确使用和维护。

2、对客户进行多种形式的培训

客户能否正确使用室内智能化系统，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将从第一个入住的客户开始，通过尽可能详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等方式，让所有客户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。

3、严格监控装修及其它施工工程

首先，我们将对所有管理人员进行全面的培训，让每一位员工都能清楚知道隐蔽线路的具体位置。其次，我们将对所有的装修进行严格监控，监管人员每天至少两次到装修现场查看，防止线路被破坏。

4、建立供应商档案

我们将对所有的器件、配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快的速度取得所需要的配件，并能跟踪产品的换代，使该智能化系统得到及时的完善。

5、日常巡视及定期保养

日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护保养是发现、解决软性隐患的最佳办法。

智能化系统的日常运行及维护

项目时间次数内

容

闭路监控系统

摄像机每周一清洁除尘。检查外观完好情况。

每季一线路整理。检查各视频及音频接头。

每年一检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。

计算机和监视器每月一主机、显示器及打印机清洁除尘。检测UPS工作情况是否正常。检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。

每半年一清洁主机内部灰尘。数据整理与备份。计算机数据整理、内部测试。

录像机每周一清洁除尘。检查外观是否完好。

录像机每月一检察录制标准。测试各功能键的工作情况。

每半年一检测音频和视频接口，测试各项性能指标。

画面分割器、切换器和AD主机每周一清洁除尘。检查外观是否完好。检查连接线路的牢固程度。

每季一测试各功能键的工作情况。

每年一线路整理，功能测试。

防盗报警系统

控制器及红外线探测器每月一控制器清洁除尘。测试红外线探测器的工作情况。

半年一检查各连接线路是否牢固、完好。

警笛和警灯每季一检查报警系统警笛和警灯的工作情况。

停车场管理系统

停车场管理系统用计算机每季一主机、显示器及打印机清洁除尘。检测UPS工作情况是否正常。检测连接接口。内部数据整理和备份。

读卡器和控制器每周一清洁除尘。读卡器固定螺丝牢固。

每半年一检测系统接口性能。检查电气元件工作情况。

地感装置每季一测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。

六、消防系统管理方案

为了保障物业业主、用户的人身和财产安全，在物业的消防管理上，我们将贯彻“预防为主，防消结合”、“专业消防与义务消防相结合”的方针，以《中华人民共和国消防法》和北京市消防管理的法规、条例为准则，结合物业的结构和特点，开展消防设施管理工作。

1、消防机构的建立

2、消防设施安全岗位责任制

⑴、管理处经理负责设立消防设施管理机构，并指挥相关工作。

⑵、护管主管负责监督日常消防设施设备的维护保养，负责执行日常的消防管理工作、值班运行和义务消防队的工作。

⑶、维修部负责对消防设施设备进行检查、维护和故障排除。

⑷、消防监管员负责巡回检查、器材管理、直观设备设施的检查、动火作业及相关档案管理。

⑸、全体员工都是义务消防员，担负防火、灭火义务。

3、消防设施器材的配备

⑴、管理处经理根据《中华人民共和国消防法》和《建筑防火规范》，配备相应的消防设施、设备、器材，并由消防主管具体负责。消防设施、器材由消防监管员登记在消防设施、器材登记表中。

⑵、结合物业具体情况以及设备运行情况，需要更新、改造、增补等较大项目，由护管主管提出提案，管理处经理审批后实施。

⑶、消防设施器材的管理由消防监管员负责检查，主要项目有：消防栓、各种灭火器、防火门、各种标识等，并做好相应记录。其中消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备每月巡查1次，看是否完好、齐全，发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；喷淋管网水压每日检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障；每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备。

4、消防设备日常管理

⑴、消防设备的运行由值班人员负责，消防运行是物业消防管理的主要环节，应保证24小时有人值班，并认真做好设备的监控等工作。

⑵、必须建立交接班制度，认真填写消防设备运行记录。

⑶、如发现设备运行出现故障，及时报告护管主管，护管主管现场确认后通知技术人员及时维修。

⑷、严格按照操作规程使用各系统设备。

⑸、按照《消防设备设施维护保养手册》实施管理（略）。

发现火警的人员有义务迅速向消防队报警并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；消防监控室应保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。

七、用户报修、维修及回访流程

1、房屋零修、急修回访工作由客户服务中心管理员负责。

2、维修项目回访的主要内容包括：实地查看维修项目，向在维修现场的业主、用户了解维修人员服务情况、征询改进意见、核对收费情况、请被回访人签名。

3、管理员于每周五对本周所有的零修、急修项目进行回访（安全设施维修两天内完成回访，漏水项目维修三天内完成回访），保证维修项目的回访率达100%。

4、回访可采用电话、信函、上门等方式。

5、对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员限期进行整改。

第五篇：房屋养护和修缮工作规程

房屋养护和修缮工作规程

一、目的：定期对房屋进行养护和修缮，提高房屋的安全性和耐性，保持或恢复其使用功能。

二、适用范围：所有建筑物及附属建筑物。

三、职责：

1、物业公司承担受托管理物业房屋建筑共同部位包括屋顶、梁、柱、内外墙体、楼地面和基础等承重结构部位及附属建筑物包括道路、广场、沟渠、池、井的养护和修缮。业主自用部位物业公司接受有偿委托服务。

2、新建房屋在保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。保修期满后，由物业公司负责。

3、凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

4、工程部负责对房屋本体修缮进行巡查，并接受用户的投诉。小的问题及时修复。大的问题制定方案时报公司领导，送总经理审批。

四、相关文件：

1、《城市异产毗连房屋管理规定》

2、《城市房屋修缮管理规定》

五、操作规程：

1、计划

1）工程部于每年12月制订本物业下《房屋养护修缮计划》并报总经理审批。

2）工程部按《房屋养护和修缮计划》的规定具体实施养护和修缮工作并记录于《房屋养护和修缮记录本》内。3）公司分管领导对养护和修缮工作进行监督和检查。

2、巡查

1）所有员工在工作中，要对房屋完好状况进行查看，发现问题及时告知工程部。

2）工程部维修班每月对房屋共同部位的各个方面进行一次全面巡查，并将巡查情况记录在《房屋共同部位巡查表》中。巡查情况及处理意见要及时报告总经理。

3、养护和修缮

1）加强日常养护。小的养护和修缮由工程部承担。较大的修缮可以委托具有资质的企业进行施工。

2）屋面。必须确保安全，不渗漏，天沟不堵塞，排水畅通。3）墙面。内墙涂料每年粉刷一次。发现破损及时修补。外墙面涂料视情况一般每十年粉刷一次。花岗岩墙体接缝不漏水。石材墙面破损、脱落及时修复和固定。

4）地基与勒脚。对于地基附近的上下水管等，检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施的管理与维修。

保证勒脚完好，对开裂、破损及时修复，以防地基受力不匀，防水失效而产生基础浸水的直接后果。

5）吊顶。吊顶应完好，无污损。发现污损、缺少及时修复与补缺。6）楼地面。楼地面完整、无破损，楼地面承重荷载不能超过规范标准要求。

7）门窗。门窗应完整、无破损，漆面一致，开关灵活、牢固、平整、不松动，接缝严密。发现损坏及时修复和更换。

8）金属物件。应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的及时更换。9）通风道。每年对大厦所有的通风道使用情况及有无裂缝、破损、堵塞等情况进行检查。发现损坏及时记录并修复。

10）广场、道路。广场、道路、沟渠、下水道、暗井无损坏和堵塞，发现问题及时修复和疏通。

11）白蚁防治。发现蚁情，应立即委托具有资质的房屋白蚁防治机构进行治理。

六、相关记录：楼宇公共设施完好情况检查表