刘氏物业管理服务计划书

第一篇：刘氏物业管理服务计划书

亿华物业管理企业计划书

200834037 工程管理 0808 李瑞华 亿华物业管理企业计划书

一、公司筹建：

1.出资人情况：李瑞华 2.物业管理企业的组建条件：

（1）企业名称：亿华物业（2）企业住所：山西省昔阳县（3）法定代表人：李瑞华（4）注册资本：300万（5）公司章程 依法规定如下（6）公司从业人员 32人

3.物业管理企业的设立

申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。

4.在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级

资质一级企业：注册资本500万元以上；具有中级以上职称的人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100％；20％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。

二、物业公司的经营计划 1.物业管理的目标和任务

1）创造安居乐业的生产、生活环境 2）对实现物业的保值和增值。2.物业管理的主要内容

l）维护物业管理区域内的规划不受破坏 2）房屋装修监督管理 3）房屋的维护与修缮

4）设备、设施的管理及维修养护 5）安全与消防

3.物业管理企业部门职责

1）总经理部 负责本公司范围内的所有事物

2)财务部 管理企业财务状况，作出财务规划和总结，合理分配企业资金

3）事务部 合理调节企业与业主事务关系

4）物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各项管理工作。

5)社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。

6)工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理部门。7）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违法犯罪。

8）产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。

9）租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。

5.物业管理公司的前期工作

设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。按照以下步骤进行开展工作。

1）人员准备与资料准备； 事务部门准备

2）设备、器材准备； 财务部和工程部配合完成 3）资金准备； 财务部准备 4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查；

通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。

①项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。

②项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。

③项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。

④配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。

⑤消防、安保、清洁等设施状况

⑥项目性质及特色

⑦政府的支持、扶持与介入程度

⑧开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。

⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等

6.制订物业管理方案的其他准备工作 l）组建制订物业管理方案的工作班子： 2）对方案制订人员进行必要的业务培训： 3）准备经费： 200万

4）准备设备： 物业公司常用设备 5）准备相资料：内部与公开资料 7.制订物业管理方案 l）物业管理方案的内容

①物业管理档次 中高档

②物业管理服务的标准 优良

③物业管理财务收支预算 正常标准

2）物业管理方案的基本架构

①项目管理的整体设想与策划

②管理模式

③公司人力资源管理

④规章制度建设

⑤经营管理指标

⑥社区文化建设与服务

⑦财务管理及经费收入测算

⑧日常管理

⑨物业维修养护计划和实施 3）制订物业管理方案的主要步骤 第一步：成立制订方案的工作机构

第二步：培训工作人员 第三步：经费、设备、资料准备 第四步：项目、使用人、竞争调查 第五步：研究分析调查资料

第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目 第七步：经费预算 第八步：草拟方案文本 第九步：向专家顾问征询 第十步：送公司领导审阅 第十一步：修改、研讨、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：实施、反馈 8.介入物业管理工作 1）物业的接管验收与撤管 2）物业的撤管

3)签订物业委托管理合同

4)物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。

9.物业管理企业与相关社会机构建立关系 l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系 2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系 3）物业管理企业与房地产开发企业的关系 4）物业管理企业与业主委员会的关系

业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。

5）物业管理企业与专业性服务机构的关系 6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系 7）物业管理区域建设与社区建设的关系

设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。三.物业管理费用的管理 1．物业管理费用构成 l）物业管理费用分类

一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。

另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。

2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成 ①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费； ②公共设施、设备日常运行、维修及保养费； ③绿化管理费； ④清洁卫生费⑤保安费； ⑥办公费；

⑦物业管理单位固定资产折旧费 ⑧法定税费。

3）住宅小区物业管理经费的来源 ①定期收取物业管理服务费； ②小区维修养护专项基金；

③以业养业，一业为主，多种经营的收入； ④靠政府多方面的支持； ⑤开发建设单位给予一定的支持。4）物业管理对物业的基本要求是：

①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。

②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。

③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。

④环境优美、安全、舒适。

⑤为物业管理提供必要的设施。四.物业管理企业管理制度的建设 1．物业管理制度体系的内容 l）物业管理企业内部制度

①物业管理公司员工管理条例 ②物业管理企业各部门的职责范围

③物业管理企业员工岗位责任制 2）物业管理企业外部制度

①物业接管验收规定 ②楼宇入住规定

③物业管理公约

④住户须知手册

⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

⑥房屋管理服务制度

⑦住宅区管理制度

⑧业主公约

⑨业主委员会章程 五.管理制度示例 1.消防制度和规定 1）消防中心值班制度； 2）防火档案制度； 3）防火岗位责任制度； 4）其他消防规定。5）消防设备管理制度 2.车辆管理制度 1）门卫管理制度

2）物业区域大门门卫的职责 3）停车场（库）门卫的职责 3.车辆保管规定 1）汽车管理规定

2）自行车、摩托车管理规定 4.住宅区内车辆交通管理规定 5.物业环境的绿化管理

1）绿化管理机构的设置及岗位职责 2)绿化养护与管理的考核指标

六.物业管理资金的来源和管理 1.物业管理启动资金

物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。1）资金来源与管理

一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。

2）物业管理启动资金的管理：其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。3）日常物业管理资金

包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。

4）日常物业管理资金的管理 2．利用会计手段进行经济管理 3．物业管理资金的使用与运作

（l）物业管理资金的性质

物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金；根据物业管理对象和目的的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。

（2）物业管理资金的使用

物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性。具体包括三方面： ①成本性资金支出与使用：

②公益性资金使用

③投资性资金支出与使用

（3）物业管理资金的使用原则

①保障物业管理需求的原则。

②节约支出，合理收益原则。

③制约性支出使用原则。

（4）物业管理资金使用的责任制 5．物业管理资金的预算管理

（l）物业管理资金预算的准备工作

①物业管理资金预算管理的概念

②物业管理资金预算管理的前提条件

3）职业化管理水平以及员工的职业道德水平； 4）要充分利用管理会计的职能。

（2）物业管理资金预算编制程序和编制原则

①物业管理资金预算编制的程序

②物业管理资金预算编制的原则

七.综合经营服务

1.综合经营服务的内容 l）综合服务的内容 ①为物业自身服务 ②清扫保洁服务

③绿化养护服务

④治安保卫服务

⑤家庭居民生活服务 2）经营性综合服务的内容

①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。

⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。

⑦金融方面：开办信用社。

⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介；

⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

3）开展综合经营服务的要求

①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。

③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。

④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。2.综合服务的方式

l）常规性服务

这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。2）委托性服务

这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，（用）户自愿选择的特约服务。3）无偿性服务 3.综合经营服务的运作

综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。

第二篇：物业管理计划书

岷县天天家园物业管理计划书

紧密围围绕尊煜物业的发展方向,贯彻执行为社会服务、为业户服务、为用户服务、为企业服务的企业宗旨,通过服务实现社会效益、经济效益、环境效益和品牌效益的统一,为实现这一目标,特制定如下计划:

1、建设团队、溶入团队、立足本职、树立服务意识。

2、锻炼队伍、打好基础、规范服务、构建和谐、赢得业户满意。

3、强化管理、提高技能、培养选拔一批技术骨干,成为企业支柱,树立尊煜物业形象。

(1)从集团优越的环境逐步过渡到独立经营,自负盈亏的物业企业。从集团带动的金饭碗转换到泥饭碗,从思想上转变需要一个过程。但必须适应环境,忘记自我,从零开始,学好专业技能把握未来,把主动权留给自己。所以必须转变观念,摆正位置,真正溶入到物业服务企业中来。

(2)坚持良好的工作作风,做好每一个细节，逐步完善服务体系,理顺关系,明确责任,健全制度使管理工作逐步走向规范化。

(3)保持集团各部门及外联单位的沟通。协调关系进行深层次开发、拓展领域，争取有新的突破。

（4）定期走访业户,并进行满意度调查（每季度至少一次全面性调查）。不断变换工作方式让业户满意,树立尊煜物业形象。

(5)逐步完善各项规章制度、标准作业规程、工作职责与岗位标准，通过实践,修改再实践,再修改,最终达到有章可循。

(6)保持员工队伍的纯洁品质,不断提高员工的综合素质。

一、管理内容：

清洁、保安、会议、其他服务

二、管理范围及标准

1、清洁管理范围及标准 1）院区外墙、院门

清洁标准：日常清洁、定期擦拭、无污物 2）步行梯的清洁

清洁标准：踢脚板及墙面干净无尘土，无污渍；扶手、栏杆无灰尘、无污渍；平台及台阶无杂物、灰尘、光亮整洁；楼道内无堆放杂物。3）灯具的清洁

清洁标准：清洁无污物，无手印；整体统一光亮；天花板无污染。4）玻璃的清洁

清洁标准：光亮、无污点。5）门窗清洁

清洁标准：一年两次外窗及外檐清洗，日常窗台、门把手保持明亮，无污迹，无尘土，无蛛网。

6）院落地面及地面以上公用设施的清洁

清洁标准：日常不定时清扫，无杂物，定期刷洗。7）办公楼内走廊、办公室的清洁

清洁标准：垃圾及时清倒，垃圾袋及时更换；桌面干净；保持空气清新；绿色植物花卉盆内无杂物，盆体干净、无污物。8）卫生间： 清洁标准：

卫生间的门清洁、无手印、黑点、污渍； 垃圾及时清倒，垃圾袋及时更换；

排风口、灯罩、天花板保持无尘土、无污渍； 卫生间内空气清新，每个月进行一次空气熏蒸； 卫生纸、洗手液及时添补更换。9）地垫的清洁：

清洁标准：重点污渍刷洗干净；清洗地垫彻底，表面无污渍，无杂物。10）石材地面的日常清洁与定期清洗

清洁标准：大理石地面干净、无污渍、水渍、干净无杂物。定期用洗地机清洗（一年一次）11）不锈钢物品的养护

清洁标准：不锈钢制品定期使用专业清洁剂及护理剂保养，保持光亮。12）办公家具的养护

清洁标准：家具表面擦拭干净，然后对其进行专业的保养，使其光亮如新。13）饮水机的清洗

清洁标准：饮水机保持有水，机身干净，机身及出水口干净，水槽内无污水残留；每3个月清洗1次。

2、保安管理职责及标准 1)负责日常保安服务：

标准：保安负责依照本标准做好进出人员登记、治安巡逻、车辆引导、会场警卫等具体服务工作。建立安全管理档案、安全责任制、建立消防责任制，落实消防责任人。

2)值班人员依照标准做好接警，确认火情、协助消防扑救等具体工作。

标准：对区内火灾易发区和储存易燃易爆品做好统计工作，并制定切实可行的防范检查措施。建立安全消防责任制，落实消防责任人。

3)负责对院内所属车辆做好统计建档工作，并做好车场、车位日常管理工作。

标准：负责统计院内长期进出车辆的型号、颜色、车牌号。确认车辆存放区。每天对车场车位进行巡视。负责车场、车位设置管理制度标牌。（包括车场巡视时间、车内财务自理等提示性内容）4)保安风纪及内务管理

标准：保安员在岗执勤期间应当严格按照规定着装；日常注意文明礼貌及服装整洁。

5)会议管理负责会场内清洁、来宾登记、及其他服务。

标准：对会议室进行清洁，依照服务对象的要求摆放桌椅、悬挂横幅、摆放鲜花、摆放调试投影设备、摆放会议用品（笔、纸、水杯、瓶装水）；做好会议登记；茶水在会议开始前10分钟泡好，期间每20分钟添水1次（时间可机动）直至会议结束； 如有需要可提供会议记录整理及打印工作。6)绿化管理

标准及范围：鲜花摆放、办公楼内绿植养护，院内绿化养护管理。会议鲜花会前预定；绿植定期养护更换，摆放整齐；院内绿化定期修剪、养护、做好越冬保护。7)紧急情况

 下雪：及时清扫主要通道、出入口、楼外和楼梯；做好办公楼及生产厂房入口防滑、防污处理。

 楼内跑水：及时切断水源，同时通知工程维修人员及时进行维修，做好现场堵救工作，进行事后清洁工作。

8)其他服务管理范围：

 对楼内水、电、公共设施的日常维修和保养；做到及时、周到。 客户需要提供的其他服务。

三、质量保证：

为了做好服务，确保客户满意，制定《泰达水务物业管理细则》、《来宾登 记表》、《消防责任制》、《车辆档案》、《绿化巡查记录》、《卫生巡查记录》、《客户反馈意见卡》、《会议服务通知单》等，以日常的精细化管理控制管理质量的提升和监督。

四、维修费用的划分

1、由业主承担的费用。

1）环境保护监测所需费用。

2）符合中修、大修工程中规定修理项目的费用。3）单项在2000元（含2000元）以上的维修项目。

2、由公司承担的费用

1）符合小修（零星维修）工程的费用。

2）单项在2000元（不含2000元）以下的维修项目。

五、铺面一楼二楼出租

1、一楼铺面约300平方米，主要由三间独立铺面组成。可用于商业出租，小区水果店等。

2、二楼铺面约300平方米，因为二楼没有设计楼梯，若要出租经营，必须在一楼制作楼梯，方可进入二楼。

六、电梯管理

本小区有电梯两部，日常管理有专业的维保公司，我们可以找广告公司，在电梯内安装屏幕广告，增加物业收入。

七、关于城建局家属楼的管理

1、关于城建局家属楼纳入我物业公司管理，正在联系城建局家属楼有关人员详谈中。

2、对日后城建局家属楼纳入我物业公司管理，制定相关规章制度。

第三篇：物业管理计划书

天津泰达水务有限公司生态城泵站物业管理计划书

一、管理内容：

清洁、保安、会议、花卉绿化、其他服务

二、管理范围及标准

1、清洁管理范围及标准

1）院区外墙、院门

清洁标准：日常清洁、定期擦拭、无污物

2）步行梯的清洁

清洁标准：踢脚板及墙面干净无尘土，无污渍；扶手、栏杆无灰尘、无污渍；平台及台阶无杂物、灰尘、光亮整洁；楼道内无堆放杂物。

3）灯具的清洁

清洁标准：清洁无污物，无手印；整体统一光亮；天花板无污染。

4）玻璃的清洁

清洁标准：光亮、无污点。

5）门窗清洁

清洁标准：一年两次外窗及外檐清洗，日常窗台、门把手保持明亮，无污迹，无尘土，无蛛网。

6）院落地面及地面以上公用设施的清洁

清洁标准：日常不定时清扫，无杂物，定期刷洗。

7）办公楼内走廊、办公室、会议室的清洁

清洁标准：垃圾及时清倒，垃圾袋及时更换；桌面干净；保持空气清新；绿色植物花卉盆内无杂物，盆体干净、无污物。

8）卫生间：

清洁标准：

卫生间的门清洁、无手印、黑点、污渍；

玻璃镜面保持光亮、无水渍；

台面、洗手盆、水龙头、皂液盒无污物、水渍、杂物、保持光亮；

瓷砖墙面、隔断门无污迹、无尘土；恭桶及后侧墙面、小便池上下内外保持干净、无黄垢、无毛发、无杂物、光亮白洁；

压水杆及不锈钢扶手、电镀件保持无水渍、无污物、保持光亮；地面保持干净光洁、边角无杂物、无污渍、无水渍；

垃圾及时清倒，垃圾袋及时更换；

排风口、灯罩、天花板保持无尘土、无污渍；

卫生间内空气清新，每个月进行一次空气熏蒸；

卫生纸、洗手液及时添补更换。

9）地毯的清洁：

清洁标准：重点污渍刷洗干净；清洗地毯彻底，表面无污渍，无杂物。

10）石材地面的日常清洁与定期清洗

清洁标准：大理石地面干净、无污渍、水渍、干净无杂物。定期用洗地机清洗（一年一次）

11）不锈钢物品的养护

清洁标准：不锈钢制品定期使用专业清洁剂及护理剂保养，保持光亮。

12）办公家具的养护

清洁标准：家具表面擦拭干净，然后对其进行专业的保养，使其光亮如新。

13）饮水机的清洗

清洁标准：饮水机保持有水，机身干净，机身及出水口干净，水槽内无污水残留；每3个月清洗1次。

14）木地板的定期养护

清洁标准：地面清洁干净，无污渍、无杂物，边角无杂物、头发。定期打蜡，保持光亮。

2、保安管理职责及标准

1)负责日常保安服务：

标准：保安负责依照本标准做好进出人员登记、治安巡逻、车辆引导、会场警卫等具体服务工作。建立安全管理档案、安全责任制、建立消防责任制，落实消防责任人。

2)值班人员依照标准做好接警，确认火情、协助消防扑救等具体工作。

标准：对区内火灾易发区和储存易燃易爆品的单位做好统计工作，并制定切

实可行的防范检查措施。建立安全消防责任制，落实消防责任人。

3)负责对院内所属车辆做好统计建档工作，并做好车场、车位日常管理工作。

标准：负责统计院内长期进出车辆的型号、颜色、车牌号。确认车辆存放区。每天对车场车位进行巡视。负责车场、车位设置管理制度标牌。（包括车场巡视时间、车内财务自理等提示性内容）

4)保安风纪及内务管理

标准：保安员在岗执勤期间应当严格按照规定着装；日常注意文明礼貌及服装整洁。

5)会议管理负责会场内清洁、来宾登记、投影设备、花卉摆放及其他服务。

标准：对会议室进行清洁，依照服务对象的要求摆放桌椅、悬挂横幅、摆放鲜花、摆放调试投影设备、摆放会议用品（笔、纸、水杯、瓶装水）；做好会议登记；茶水在会议开始前10分钟泡好，期间每20分钟添水1次（时间可机动）直至会议结束； 如有需要可提供会议记录整理及打印工作。

6)绿化管理

标准及范围：鲜花摆放、办公楼内绿植养护，院内绿化养护管理。会议鲜花会前预定；绿植定期养护更换，摆放整齐；院内绿化定期修剪、养护、做好越冬保护。

7)紧急情况

 下雪：及时清扫主要通道、出入口、楼外和楼梯；做好办公楼及生产厂

房入口防滑、防污处理。

 楼内跑水：及时切断水源，同时通知工程维修人员及时进行维修，做好

现场堵救工作，进行事后清洁工作。

8)前台接待服务管理

标准：配合重要礼仪、参观、接待活动，安排专人清洁大厅区域；及时对来宾进行登记，做好引导、咨询服务；代做考勤、打印、复印服务。

9)其他服务管理范围：

 对楼内水、电、公共设施的日常维修和保养；做到及时、周到。 客户需要提供的其他服务。

三、质量保证：

为了做好服务，确保客户满意，制定《泰达水务物业管理细则》、《来宾登 记表》、《消防责任制》、《车辆档案》、《绿化巡查记录》、《卫生巡查记录》、《客户反馈意见卡》、《会议服务通知单》等，以日常的精细化管理控制管理质量的提升和监督。

四、维修费用的划分

1、由业主承担的费用。

1）环境保护监测所需费用。

2）符合中修、大修工程中规定修理项目的费用。

3）单项在2000元（含2000元）以上的维修项目。

2、由公司承担的费用

1）符合小修（零星维修）工程的费用。

2）单项在2000元（不含2000元）以下的维修项目。

第四篇：物业管理计划书

关于物业管理计划书

客服服务部：

一、规范行为，提高自身形象。

1.员工统一着装，挂牌上岗。

2.按客服中心的接待要求，贯彻礼貌待人、微笑服务、主动问候的方式接待业主、来访者。

3.对业主、来访者提出的要求进行分析，以便提供更好、更优质的服务。4.业主的报修、投诉等工作做到及时有效的处理和回访，并认真做好记录。工作职责：在客户部主管的指导下组织协调客户服务部内、外部资源，提高项目客服能力和品质，降低业户投诉，提升业户满意度。

5监督指导小区保洁工作，制定标准操作监督流程，落实分区负责制度，定人、定岗、定工作内容，每周定期检查制度，有效地调动其积极性，促进内部和-谐竞争，提升小区环境质量

二、规范服务

1.认真书写各项工作日志，文件、记录清楚。

2.建立了维修巡查表，等各类表格落实交-班工作记录本。

3.客服组每周一上午召开一次周例会，在员工汇报工作的基础上，小结、点评、总结前一阶段完成的工作任务，同时布置新的工作任务，宣传中心例会规定，提出明确要求，及时上报主管，请示工作。

4.建立完善的档案管理制度，对收集各类资料等文件分类归档完整，有检索目录。同时，初步实施了电子化管理，各种公告、通知、报告、物业费、业主信息资料，并同步建立电子档案，可随时调阅 工作内容：

（1）组织开展业户接待工作受理业户投诉报修 投诉处理工作流程：

接待投诉/记录并根据具体情况做如下处理/1：一般投诉/做出将尽快妥善解决的承诺/上报客服主管/客服主管组织解决/回访后确认归档/2：重大投诉/上报公司负责人/与公司负责人召开办公会议/公司负责人组织处理/回访后确认归档。保修处理工作流程：

接维修电话/记录维修地点、内容、时间、姓名、联系电话、/受理并填写维修单/报维修部门/跟进维修情况和进度/受理维修结果/对业户进行回访/处理满意后存档。

（2）组织实施业户装修、入住手续办理。入住手续办理流程：

准备业务办理所需资料，房屋验收表1份/物品领用登记表1份/业户档案袋1个/（前期物业协议书、临时管理规约、消防安全责任书、）一式两份、：小区专用智能卡3张：资料袋一个（居家安防说明书、业户手册、钥匙说明书、装修手册等相关资料）业户身份识别：

查验开发公司出具的《交房通知书》、业户身份证原件、购房合同原件：如非业户本人，者需提供户口本原件或业户委托书，以及受托人身份证明。费用收取：

向业户收取一年物业服务费用，（包括物业费、建渣费、装修期间维护费和管理费）以及预存电费。协议完善：

填写《长居情况登记表》

签订《物业前期服务协议》、《临时管理规约》商铺业户签订《商铺管理协议》已购买车位的业户签订《自有车位场地服务协议》。房屋验收：

指定专人陪同验房，抄录水，电，气表底数，请业户在《房屋验收表》上签验收意见。物资移交：

顺利向业户发放钥匙、智能卡、《业户手册》《装修手册》《弱电系统使用说明书》以及小礼品。资料录入：

将业户信息录入项目管理台账。将业户的纸质档案归入一户一档文件袋。（3）组织实施业户钥匙管理与空置房管理。业户委托钥匙管理：

钥匙管理应由物业公司专人专管业户因未收房或返修等原因临时委托保管的钥匙。

钥匙接收：

1业户托管钥匙时，应委婉告知提醒其风险发生的可能。

2受理业户临时委托钥匙时，应要求客户在《业户委托代管物品登记表》上进行签字登记。

3将钥匙分类加以标识，并确保标识清晰、准确及持久性。4填写《钥匙清单》，定期清理保证账实相符。钥匙借用：

相关人员领、借用业户临时委托钥匙时必须经部门主管人员同意，并严格填写《钥匙领用登记表》。借用钥匙需当天归还，如需过夜借用业户的钥匙，必须经部门管理人员同意。钥匙退还：

业户领回委托管理钥匙时。应要求业户在《业户委托管理物品登记表》上签字确认，及时销账。

如业户钥匙发生丢失或损坏，钥匙管理人员应 及时报告部门负责人，并向业户及时通报相关情况，妥善对业户进行安抚、沟通解释，积极协商解决办法。

（4）组织实施业户资料管理，确保业户一户一档的有效性和准确性。前期物业接手时与开发商处接手业户资料并与接房时进行资料的完善更新业户资料实行一户一档确保业户资料的有效性和准确性。如出现资料变更应及时更改电子档和文本档的资料。（5）组织开展社区文化活动 具体问题由公司会议决定。

（6）组织实施业户访谈和回访，及时掌握业户意见，持续改进服务品质。工作内容：：

1对需要回复、回访的事宜进行汇总。

2对反映事项投诉2日内进行回复，3-7日内对处理结果进行回访。3每日需对已完成整改的事项进行回访。4按当月回访总量的10%进行抽查回访，服务质量回访满意率不低于95%.5对回访情况进行统计分析，掌握业户的需求，对不合格。未关闭项进行跟踪回访、回复。

（7）与小区业主大会、业委会建立和保持良好的联络渠道和沟通协作关系。（8）与辖区房管局、街道办事处等政府机构建立保持良好的沟通关系。业务管理职责：

1负责实施项目物业费、水电费以及特约服务费的收取，并确保完成费用收缴率的考核指标;并向多次收取费用无果的业主发出通知。2负责项目停车场停车服务关系管理以及服务费的收缴率控制。团队管理职责：

1与公司、项目横向单位保持沟通、合作关系。2开展团队文化活动，落实团队建设。

3有序的开展业务沟通会议，保持业务信息有效传递。

4落实客户服务团队的教育训练，不断提高客户服务质量提升业户满意度。保洁部： 基本要求： 保洁工应按公司规定统一着装，佩带胸牌，仪容仪表整洁端庄。2遵守服务单位的规章制度，听取业户意见，不断改进工作。按照保洁服务规范、标准作业规程实现标准化操作。4敬业爱岗，爱物物业设施和相关财物。

5为顾客、为业户着想，礼貌、周全、主动、热情地配合相关方做好服务工作。保洁主管职责：

1负责环境卫生工作的月度、季度、计划组织实施。

2每天巡查所辖区域的清洁卫生和绿化质量，发现问题及时组织员工解决，以身作则做好现场督导及工作情况。

3检查员工的出勤情况，观察和掌握员工的工作情绪，由问题积极处理即时反映。

4对各类清洁、绿化器具和清洁、绿化用品进行管理，编制使用计划，以减少耗损，控制成本。

5检查督导员工，正确使用保养好清洁用品和清洁设备，做好相关工作的培训、提高部门工作水准。

6协调好相关职能部门之间的关系。环境工作管理： 公共环境卫生管理：

1公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物的现象。

2雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通、地面无积水、无烟头、无蜘蛛网、无异味、无积尘无杂物堆放。

3门的表面无尘、无油渍、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。

4玻璃保持洁净光亮无积尘。

5各类地面保持干净、无明显脚印、污迹、无烟头、杂物、积水和纸屑，对大理石地面、木地板等进行定期养护措施。6各类墙面无污渍、无乱涂乱画、无灰迹、无蛛网。7天花板无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺、无明显灰尘。

8人体不常接触到的位置处目视无明显灰尘、无蛛网、无杂物。能常接触到的设施位置处手摸无污迹感。

9喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂浮物。

10停车场、车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。

11排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好：排污井暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管道的1/

5、井盖完整，覆盖紧贴。

12标识牌、指示牌、烟灰盅无污迹、无积尘。

13洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无烟头纸屑等杂物：便池无污垢、无异味，纸篓不过满，洗手液、纸巾用品充足，各项设施完好。

14电梯，门无明显污迹、手印、灰尘、轿厢无沙粒、杂物、污迹、无异味。15家具保持本色，无明显灰尘污迹，棉麻布料家具目视无污迹，拍打无灰尘。

环境消杀管理：

1定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。2房屋公共部位、公共设施设备部分无白蚁害。3夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。4无明显鼠洞、鼠粪、鼠路。5投放消杀物品的场所必须设置醒目、符合消杀要求的工作警示牌，必须要采取有效措施防范。收倒垃圾：

1垃圾收倒，做到日产日清。

2垃圾车停放在指定地点，车辆干净，摆放整齐，场地干净无强异味。3垃圾中转站、垃圾桶，不得散装，无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹油迹。培训：

1新员工入职培训，培训内容：礼仪、礼节文明的使用手势引导、礼貌用语、形象、仪容仪表。接打电话标准流程和语言问候。2每周培训，培训内容：礼仪、礼节文明的使用手势引导。3售楼部窗帘折叠和物品摆放标准培训。

4保洁部特别培训，培训内容，卫生知识培训和保洁器具的使用。5多用文明用语如：你好/不好意思打扰一下/请问有什么可以帮您/请慢走等。

第五篇：刘氏商品房买卖合同

商品房买卖合同

合同双方当事人

出卖人：

买受人：

第一条 买受人所购商品房的基本情况：

第幢单元层户

第二条 计价方式与价款

按建筑面积计算，该房单价人民币每平方米元，该套房屋建筑总面积平方米，总金额为元。

第三条面积确认及差异处理

商品房交付后，产权登记号合同面积发生差异，双方约定按以下方式处理：

1、面积误差比绝对值在3%之内的双方互不找帐；

2、面积误差比绝对值在3%之后多退少补。

第四条交房标准：

毛坯房、水、电、入房门、塑钢窗。

第五条付款方式

买受人一次性付清所有房款元。

第六条其它

房产证办理费用、天然气初装费用、有线电视初装费用由买受方自理。

出卖人（签章）：买受人（签章）

年月日年月日