物业管理行业市场分析报告——对物业管理“低收费、零收费”的理性思考

第一篇：物业管理行业市场分析报告——对物业管理“低收费、零收费”的理性思考

物业管理行业市场分析报告——对物业管理“低收费、零收费”的理性思

考

物业管理行业市场分析报告——对物业管理“低收费、零收费”的理性思考2007-02-10 16:48:00

2000年深圳大中华物业公司向业主承诺赠送50年物业管理费；2004年2月10日。福建浩祥物业公司在开盘仪式上，向业主发出了《零物管费承诺书》；之后，深圳花样年物业也提出了“低收费、零收费”的概念，并提出“彩生活”经营模式；其他城市也有类似的提法或做法。从追踪调查的情况看，早期大中华物业、福建浩祥物业等均未能充分履约，甚至“无疾而终”。类似“彩生活”做法深圳其他公司也曾尝试过，但终困规模成本

等原因而相继停止。

物业管理“低收费、零收费”现象究竟是新的物业管理模式，预示物业管理发展的方向，抑或是一种高明的市场营销和广告宣传策略，是有序市场机制下的正当竞争，抑或是恶性价格竞争?是要支持鼓励，还是要全面遏止，所有这些，都需要在科学研究分析的基础上做出正确的判断。

一、对市场经济条件下的“低收费、零收费”现象的透视与分析

价值规律是市场经济的基本规律，价值规律基本内容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定，商品交换以价值为基础。价格围绕“等价交换价值点”上下波动，是价值规律作用的表现形式。中国物业管理是市场经济的产物，物业服务区别于传统房屋管理最显著的特点，就是有偿服务，是一种可以在市场交换的商品。因此，物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约。

企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费，零收费”手段实施物业管理运作，显然是与“等价交换”原则相违背的，属市场经济运行中一种反常现象，其究竟如何生存，这其中必有深层次和隐性的原因。或者是企业发展经营的竞争策略，或者就是有其他的隐性经济收入和物业管理常规收费之外的经济来源。如若是企业竞争策略，是一种短期经营行为，则无必要予以分析，但如若是后者则有深入剖析的必要。

纵观“低收费、零收费”的多种表现形式，其共性特点是：业主少交或不交管理费，但物业仍需维修、运行、维护和管理，这说明物业管理费一定另有来源。或者是房地产开发商拨付，或者是商业用房的租赁经营收入，再或者是利用物业资源进行商业运作收益，与其它企业不同的仅仅是来源渠道有异而已。问题是这种来源和渠道是否可靠?是否存在问题?是否合法?由开发商支付管理

费，开发商为什么要向业主提供

”免费午餐”、承担不应由其承担的费用?这在逻辑上和市场经济条件下是无法自圆其说的。退一步而言，不去追究开发商的动机、目的，开发商如何兑现承诺?从实践效果看，由于缺乏保障机制，结局往往是草草收场。以商业用房的租赁收入弥补管理费，则涉及商业用房的产权归属，商业用房如果归属业主，则是业主换了一种方式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发商，那么仍然会产生前者所述的与开发商支付管理费同样的矛盾。而借助物业管理平台，进行商业运作，获得额外利润，以此弥补管理费缺失或不足，本是无可非议的，但如果这种经营收入不能弥补，物业管理正常运行就无法维持，则会引发业主和物业管理企业的新的矛盾，导致社会不安定因素的产生，这对构建和谐社会是有害无益的。如果物业公司从中获利，那就是典型的寻租行为，寻租就是对业主权利的侵犯。即便在个别物业项目上

可能获得收益，也并不具有可复制性。相反，从宏观角度来看，其浪费社会资源、降低效率却是显而易见的。众所周知，社会分工是商品经济的基础，在现代社会中，社会化大生产的基本发展规律是社会分工越来越细，专业化程度越来越高。一个普通物业管理企业，同时涉足多个专业化程度极高的领域，盲目扩张和大肆进入自己的非专业领域，不但将损失大量资金和人才，更有可能会对主营业务造成强烈的连锁冲击。

因此，物业管理的“低收费、零收费”，既非物业管理模式创新，也非正常的竞争策略；既没有预示物业管理发展方向，也没有对行业发展做出任何贡献，不是进步而是倒退，如不加以遏止，将对物业管理市场发育和行业发展产生消极的和负面的影响。

1．“低收费、零收费”是对消费者的误导和伤害

客观上，物业管理服务产品的特性使交换双方存在严重的“不对等”：一是

专业知识和信息量不对等；二是组织形式上的不对等：三是承担民事责任能力不对等。在这样一个“不对等”的交换中，“低收费、零收费”势必误导业主对物业管理基本概念的认识，认为物业管理可有可无，更多关注服务价格而非服务质量。同时，由于消费者过分关注短期内的利益，相当程度上会忽视对物业管理服务的监管，造成消费者对物业管理服务的反应滞后，加上物业管理中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见状态下进行的，为了降低物业管理成本，实施所谓“低收费、零收费”的企业很可能减少物业管理必不可少的维修和养护工作，削减物业管理成本中的预防性支出，无形中导致了物业的“风险后置”，给尚在心安理得享受眼前利益最大化的业主设置了一个物业提前坏损的巨大风险的陷阱。

2．“低收费、零收费”将削弱企业核心竞争力，增加运营风险

“低收费、零收费”运作的物业企业

一个重要的经济理论支撑点是规模收益正比增长。按照权威的《新包格拉夫经济学辞典》的解释：

“对于某一产品，如果在某些产量范围内平均成本是下降或上升的话，我们就认为存在着规模经济或规模不经济。”即生产和服务规模的扩大，并不一定会使平均成本下降，利润也相应的不一定会上升。作为规模经济的“孪生兄弟”——规模不经济，规模扩大，成本上升，利润下降，更是客观存在的。如以电子商务为例，规模的扩大固然能使企业在采购上拥有更多话语权，但随之而来的是更为昂贵更为复杂的大型电子商务平台的建设，电子商务人员的薪酬支出更非普通物业人员能比，加上大型物流业的运输成本，日趋庞大的运营和管理协调机构支出，上述任何一项开支都极有可能抵消商品采购所带来的微薄收益，甚至造成巨额的亏损。物业管理开展多种经营，是丰富物业服务内容，弥补管理费不足，弱化物业管理交换双方

矛盾的一个策略，但如果本末倒置，主次不分，则是十分危险的。

3．“低收费、零收费”将使行业发展误入歧途

当一个“低收费、零收费”物业管理进入小区，其“洼地效应”必然

会导致周边小区物业管理收费的大幅下降，物业管理企业若不降价，很可能会被业主解聘，必然造成更大的损失。对于个体来说，这种无奈的选择是理性的，但却引发集体选择的非理性。因为一旦当整个物业管理行业的降价成为习惯，消费者所关心和追逐的永远只会是：谁的物业管理费收得更低。在如此一个信息不对称的低价市场里，消费者只关心价格，市场资源将惟低价者得，也反过来迫使厂商不断降低各方面成本甚至不惜牺牲服务质量，因为在低价，甚至超低价上，提供质次商品显然是更经济的行为。如此，则成本较高的优质商品和服务，很可能被劣质商品和服务淘汰出市场，形成“劣币驱逐良币”的恶

果。市场交易的结果使得优胜劣汰的原则被违背，好产品在竞争中失败，而次品获胜，形成消费害心理和消费行为的“逆向选择”。

在物业管理服务市场上，“逆向选择”导致了市场的低效率和市场失灵，一旦“低收费、零收费”服务不受到遏制，不但整个物业管理行业经过多年努力所构筑的物业管理服务消费意识和消费理念将趋于瓦解，而且“逆向选择”将使得物业管理服务价格和质量不断下降，最终导致市场严重萎缩甚至消失。

二、法律层面的“低收费、零收费”的审视与考量

1．“低收费，零收费”违背公平和等价有偿原则

从民法的基本原则——公平和等价有偿的原则看，物业管理“低收费、零收费”现象是不符合这一基本原则的。

《民法通则》第4条规定了这一原则，是指民事主体在从事移转财产等的民事活动中，要实行等价交换，一方享

有权利，应向对方履行相应的义务，任何一方不得无偿占有，剥夺他方的财产和侵害他方的利益。也就是说在民事法律关系中，民事主体的权利与义务是同时存在、相辅相成的，且权利义务对等、并按价值规律的要求进行等价交换，取得他人财产利益或得到他人提供的劳务应与其付出的代价相适应。

合同法是民法的子法，当然也应遵循公平和等价有偿的基本原则，物业服务合同作为合同的一种更是要体现该原则。物业服务合同作为物业管理活动的基础，是建立业主与物业管理企业法律关系的惟一的法律依据，在整个物业管理活动中处于核心地位。这一原则在物业服务合同中体现为：从业主这一方面来讲，交纳物业管理费的义务应与其享受到的物业管理服务的权利是对等和等价的，如果业主没有享受到这一服务或享受的服务与自己所交纳的服务费不对等，其有权追究物业管理企业的违约责任。但是在物业管理“低收费、零收费”

中，业主没有交纳物业管理费．就失去了要求物业管理企业达到期望的服务水平权利的依据。从物业管理企业

这一方面讲，物业管理“低收费，零收费”已经使物业管理部分或全部成为一种附赠品，因而注定物业管理服务的质量是无法保证的。同时，由于物业管理企业向业主提供的是超低价或免费服务，在相当程度上不会顾及业主的反应和要求：而业主享受的超低价或免费服务，也缺少参与管理的积极性及维护自身权益的主动性。

2．“低收费、零收费”违背《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定

物业管理“低收费、零收费”归根结底采用的是一种价格竞争手段，这是一种不正当竞争，违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》第11条“经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品”的规定。该条款包括两个方面，一是主观标准，以物业管理“低收费、零收费”这样一种营销手段进入市场，其

动机不能排除是为了抢占市场份额从而达到排挤对手的目的：二是客观标准，即以低于成本的价格销售商品。物业管理是一种特殊的商品，一种准公共性服务商品，实行物业管理是为了确保物业的正常使用，必须支付必要的成本，《物业服务收费管理办法》第11条也对物业服务成本作了具体的界定。而“低收费、零收费”是不收费或严重背离成本的一种定价方式，以低于成本的价格销售物业管理这种特殊的商品，无疑是违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定。

3．“低收费，零收费”现象违背了《物业管理条例》的基本精神

《物业管理条例》第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

《物业服务收费管理办法》第5条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。合理原则是指物业管理收费应因地制宜，以服务发生的成本为基础。针对不同类型的物业、不同对象、不同消费水平，合理地核定收费水平。质价相符原则，指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应。这些原则的目的就是要形成“质价相符”的物业管理收费机制，“低收费、零收费”的本质否定了在成本基础上的合理定价，否定了质价相符的原则。如前所述，“低收费、零收费”偷换了“物业管理”的概念，抹去了业主应承担的全部或部分义务，践踏了物业管理质价相符的收费原则，使初步培育出来的物业管理消费观念，倒退到计划经济福利性低房租、房屋管理的陈旧观念。

“低收费、零收费”之所以卷土重来，绝非偶然，是有其深刻的社会历史原因的。目前我国物业管理行业是一个

劳动密集型、技术含量不高，技术壁垒比较低的行业，物业管理企业大多是房地产开发公司派生出来的，基本沿袭的是“谁开发，谁建设”的旧模式，加之当前广大业主的维权意识空前高涨，而物业管理消费意识和服务意识都不到位，物业管理法律法规相对滞后，在这样社会经济面临转型，物业管理市场竞争日益激烈，物业管理行业高速发展的社会历史大背景下，“低收费、零收费”的出现是必然的。

三、“低收费、零收费”的对策思考

1．完善法制建设

法制建设是物业管理行业规范、长足发展的根本保障，针对我国目前物业管理不断发展的情况及我国相关立法进程，有必要对现行法律法规进行系统梳理、补充、修订和完善，通过完善法制建设，进一步规范物业管理各主体在物业管理活动中的行为。

2．强化行业自律

行业自律是市场经济中企业“诚实信用”原则的突出体现，物业管理协会在行业自律中应起到组织、监督的主导作用。因此行业协会应及时、有效地建立会员强制入会、训诫、通报批评、公开谴责和取消会员资格、会员诚信记录档案等相关自律制度。通过行业自律制度，提升物业管理行业协会的社会地位和信誉。

3．加强理论研究

物业管理理论研究是行业发展的不竭源泉，也是法律法规制订的重要前提，加强理论研究，突出理论研究在行业发展中的地位和作用，广泛开展多层次多学科的理论研究，建立一支行业内专、兼职相结合的宏大的理论研究队伍，是物业管理科学发展的重要基石。

4．创新制度设计

创新是发展的灵魂，创新制度设计是物业管理健康发展的必要保障。在物业管理的外部，引入发达国家物业管理制度，如类似物业管理事务所等中介机

构作为第三方客观介入，定期实施外部独立的管理费会计审核或外部审计，进行专业的物业服务质量评估。在物业管理内部，完善物业管理企业内部的管理制度，量化物业管理服务质量的标准，提升物业管理服务的水平和档次。

5．正确引导舆论

人是教育的产物，物业管理作为一个新兴的行业，在其发展过程中对各个参与主体的教育和舆论引导是极为重要和必不可少的。一个事物或现象的出现必然会众说纷纭，但这些舆论并不都是全面的和准确的，这就需要发挥政府、行业协会、企业和媒体舆论导向的主渠道作用和沟通作用．将舆论引导到正确的方面来。

第二篇：物业管理低收费“窘境”解惑

物业管理低收费“窘境”解惑

物管公司的收费情况直接关系到物管公司的成本核算，然而由于一些小区的物业收费标准是在七、八年前核定下来的，随着物管公司成本的提高、物价的上涨，越来越多的小区出现了收不敷出的情况，就上海市目前的情况而言，象售后公房、动迁房及一些开发较早的楼盘，物管公司由于开支的增加，特别是人力成本的增加，使得经营管理深感“窘境”。就人力成本而言，1996年上海的最低工资标准为300元/月，而今年7月1号上海的最低工资标准到了690元/月，计算“四金”的缴费下限也从1996年的464元上涨到现行的1220元，作为劳动力成本占最大支出物管公司而言，其成本的增加可想而知，出现收不敷出的情况也是可以理解的。

从现在看，物管公司收不敷出的现状，已经带来了一系列的问题，也影响了物业管理整个行业的健康发展，这些问题主要表现为：

一、物管公司进亦难、退亦难

对一些物管公司来说，对这些入不敷出的小区往往是“进退两难”。“去难”是因为这样的小区往往老的物管公司走了，其它物管公司没有愿意进来的，所以不管是居委会、还是街道办或其他有关部门都想尽办法让物管公司留下，以免造成“有人退，无人进”管理上的真空，影响小区的安定；而物管公司留下来按照6、7年前物价局核定的标准收费不足以保证自己的正常经营，就不用说盈利了，所以物管公司就面临一个十分棘手的问题──如何生存。

二、提高服务：巧妇难为无米之炊

随着居民生活水平的提高，居民对居住条件要求也越来越高，对物管公司的管理要求也日益“挑剔”，而七、八年不变的物业收费标准让物管公司的日常支出捉襟见肘，更不要谈满足业主越来越高的要求。笔者作为几家物管公司的法律顾问，常常听到一些物管公司经理的抱怨：几年下来，物价上涨这么多、人力成本增加这么多，而我们的收费一点都没变，这样的楼盘怎么做，另外让人无奈的还有越是旧小区、物业费的收交率越是低，打赢了官司越是难执行。从我国目前的立法看，对物管公司的要求却是越来越高，比如说去年5月份生效的最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，其明确规定了从事经营、服务活动的法人未尽安全保障义务使他人受到外来损害时，侵权人不能赔付时，安全保障义务人应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。从上海市目前的有关判例看，不管是小区丢车、还是业主财产受损，物管公司都不同程度地要进行赔偿。而避免这些损害业主利益的事件发生，其关键就是加大成本投入、提高物业管理品质，但最终归结为费用何来。

三、物管公司违规操作难免出现

面临太多的无奈，有的物管公司从新楼盘的物业收费来补旧小区物业管理支出或采取其他“东拆西补”的方法。上海黄浦区某物管公司其管理的一个小区，小区的两幢楼面临马路是商住两用楼，其余的几座楼都是住宅楼，如果以住宅楼的收入维持物管公司用于住宅物业管理的正常运转不可能，物管公司只用以商住两用楼的管理收费来补贴住宅楼的物业管理开支，这样，不仅招致商住两用楼业主的不满，且物管公司几乎没有盈利的空间。这种情况下，有的物管公司便或多或少地进行违规操作，或是和业委会串通擅自动用物业维修基金、或是擅自截留小区停车收费、或是减少支出摊薄成本，对物管公司来说，这往往都是无奈的选择，可谓收费形势所逼。解决上述问题的唯一出路在于调整物业管理费，使其在一定范围内上浮，那么作为物管公司怎样才能适当调整物业管理费呢？由于前期物业收费大都不存在“入不敷出”的情况，我们暂且不谈。作为业委会已经成立的住宅小区，特别是开盘较早小区，物管公司如何作好业主工作，提高物业管理费？

对此，笔者认为应当从以下几个方面作起：

一、实行财务收支公开，使得业主对物管公司的收支有数

按照《物业收费管理办法》的规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。从调整物业管理费的角度讲，作为物管公司之所以要公布自己的收支情况，目的是为了让业主了解物管公司的财务情况。物管公司盈亏不是物管公司自己说的，业主要看你的账目、了解你的收支。只有业主意识到物管公司确实是亏本经营，物管公司才有了上调物业费的基础，才能与业委会或者业主谈物业费调高的问题。

二、做好调费的有关具体工作，让业主明明白白

物管公司要调整物业管理费，一般来讲应做好以下具体工作：一是就有关调费问题给业主做好解释。物管公司可以以《告全体业主书》或其他方式就调费问题向业主做出说明，其内容主要是就业主对物管公司工作支持表示感谢，说明物管公司目前经费短缺的“窘境”，为了全体业主的利益调费的必要性等等；二是制定几份详尽的《物业管理费调整方案》供业主选择。主要内容涉及到物业管理费调整涉及的收费项目、调整的内容、需要增加的费用等等，这样可以使业主对为什么调费、调整的比例了然于心；

三、做好业主对调费的意见征询工作。一份完整的《意见征询表》，实际上就是表达业主意志的意见签署表。在《意见征询表》上要注明房号、意见、日期等等，并注明如得到三分之二以上业主同意，物管公司将按《物业管理费调整方案》执行。

三、提高服务，加强沟通

有的物管公司认为物业管理费收不上来，何来提高服务，但笔者对这种观点不敢苟同，因为并非任何的服务水平提高都需要成本的增加。比如说我们物业管理行业常常提倡的礼貌服务、热情沟通，这些都不需要更多的成本投入。我们可以举例比较：在两个不同的甲、乙住宅小区，甲小区物管公司人员仪容整洁、接待业户彬彬有礼，处理投诉恰到好处，保安主动为业户开门、导步、提物等。而乙小区物管公司人员衣冠不整，业户进出时不闻不问，接待投诉口吐脏话粗话，俨然一幅“东家”样。甲小区业主因享受到“皇帝”般的礼遇，业主们有安全感、舒适感，其对较高的收费往往是予以接受。而乙小区的业主会感到物管公司“服务不到位”而拒付费用，更不要谈什么调高物业管理费。所以物业管理工作是与广大业主打交道的学问，其精髓就是给业主服务好，加强与业主们的沟通，只有这样物管公司的调费要求或主张才能为尊重和接受。在提高物业管理费后，物管公司要严格执行对业主的承诺，提高物业管理费后，要让业主确实得到实惠。

四、物管公司要与有关部门作好协调工作

从一定意义上讲，物管公司收费的高与低，关系到物业管理工作的好坏，物业管理工作的好坏，关系到一方居民财产、人身的安全。物业管理工作是一个复杂的系统工程，小区管理“一盘棋”，涉及治安、环保、物价、居委会、公共事业单位等，就物管公司调高物业费而言，要作好与物价局、街道办、居委会、业委会的协调与沟通。物价局是物业收费工作的主管部门，物管公司要根据自己的收入和成本支出情况向物价部门具实反映收费问题，在具体调高物业费操作中，常有业主向物价局反映物管公司“乱收费”，对此物管公司要作好解释工作；街道办是基层的综合行政管理部门，其对小区的安全、稳定、和谐较为关心，物管公司要具实向街道办反映由于费用短缺带来的一些现实性或隐患性的问题，在物业费调整方面争得其支持；居委会作为基层自治组织，其与广大业主的联系最为密切，是物管公司与业主沟通的一个很好的桥梁，物管公司可以通过居委会作好部分不愿调整物业管理费业主的工作；业委会作了业主大会的执行机构，是与物管公司联系最为密切的，对物管公司的收支情况也最为了解，物管公司调整物业费应首先征得业委会的理解与支持。最后，各物业小区的情况千差万别，比如说有的小区业主的素质比较高，可能物业费调整会更容易一点；有的小区是是售后公房为主，物业费调整相对会难一点，所以每一个物管公司要根据小区的具体情况结合以上几个方面做好工作，对物业管理费进行适当调整，以保证全体业主的共同利益和物管公司的正常经营，从而从低收费的“窘境”中走出。

第三篇：物业管理收费研究

物业管理论文

物业管理收费研究

龚心怡 09财管1班 03609108

摘要：物业管理费是物业管理企业的主要收入来源，更是物业管理企业赖以生存和发展的基础。然而，由于种种原因，许多业主经常拒缴物业管理费，致使部分物业管理企业陷入经营困境，严重影响了物业管理企业及物业管理行业的健康发展。本文就物业管理收费的方式进行分析，以及对收费难的原因、类型、解决方法进行初步探讨，并提出一些解决办法。

关键词：物业管理；收费难；问题；探讨

物业管理在中国诞生以来，对于推动房地产业发展，促进商品房消费，维护社会和谐发展可以说是功不可没，在房地产业成为国民经济重要支柱之一的时代，作为房地产业不可或缺的物业管理行业地位越来越重要。所以物业管理收费难的问题不能不引起我们的密切关注。

物业管理收费难绝不是一个孤立的问题，产生这个问题的原因很多，有政府的原因，有开发商的原因，有业主的原因，也有物业管理企业自身的原因。其根本原因是各方均以各自利益为出发点，因而产生片面的认识所致，或者说是行业定位和社会定位出现了严重的偏差。

我国的物业管理企业起步较晚毋庸赘述，至今仍徘徊在“政府主导”时代，包括物业管理行业协会都还是政府机构，许多地方的物业收费仍由政府定价，而物业企业一开始就被定性为保本微利企业。在这种情况下，物业企业的生存发展对政府的依赖性就不难理解了。

其次，大多房地产开发企业高高在上，一直把物业管理企业当做自己的行业附庸，所以开发中产生的任何问题都可以交由物业管理企业去扛，甚至在房屋销售时可以把减免物业管理费作为诱人的优惠条件。

再次，社会一般对物业管理的基本看法是：受雇于业主的服务机构。通俗的说就是业主花钱买服务，物业企业就得按业主的要求提供服务。反言之，许多业主的心态就是我让你干你就干，不让你干你就干不成。因此稍不顺心或不能满足即动辄以不交物业费相要挟。而一些物业企业自身也陷入认识误区：拿人钱财替人消灾的心态作祟，对开发商和一些素质低下的业主的不合理意见及错误行为一味迁就退让，生怕砸了饭碗。也有一些物业企业把所管区域当成自留地，为所欲为，甚至违规多收乱收费用。

从以上各方面对物业管理不同的认识来看，就好比盲人摸象，各自摸到的部位不同，产生的认识自然就不同了，正所谓一叶障目，不见泰山。而产生以上这些片面的认识，即对物业管理企业定位的偏差，其根源是对物业管理或者物业服务的本质缺乏真正的了解：

《物业管理条例》规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

因此，物业管理企业所有的活动都是围绕物业共有部分进行的，首先考虑的是业主的公共利益，所提供的服务也只能是准公共性的，这种准公共性的服务决定了物业管理的价值取向。只有认清这个问题，才能给物业管理一个准确的定位，只有给物业管理准确定位，才能弄清楚“物业管理收费的特殊性和产生的根据”，只有弄清楚物业收费的这种特殊性才能搞清楚物业收费难的真正原因。

分析如下：

（一）消费市场不成熟是收费矛盾纠纷多的主要原因。

目前，越来越多的业主渴望享受更高质量的物业服务，但是，物权意识的不健全和消费心理的不健康，使业主对物业服务普遍缺乏理性的认识，造成了多方面的问题。

第一，物业服务的商品性质、功用和价值认识不到位。物业服务作为一种商品，其价值主要表现为改善和优化物业的环境、保障物业区域的良好秩序、降低物业的折旧率。对此目前很多业主尚未认识，可以说，由于对物业服务商品性质认识上的偏差，是造成收费矛盾的主要原因。

第二，物权意识不健全，物业价值形成不了解。业主购买物业后取得了对房屋专有部位的所有权和对共用部位、共用设施设备的共有权。全体业主应当是“共同购买、共同消费、共同受益”。但是，由于物权意识的不健全导致责任意识缺乏，不能从履行业主义务的角度去对待这种消费，造成业主与企业在收费问题上关系紧张，并引发一些特殊的矛盾。

第三，物业管理知识和政策法规认识缺位。①是对物业服务的内容标准不了解；②是对企业责任范围不清楚；③是合同意识淡薄；④追求背离市场经济法则的低标准收费高标准服务。

第四，低价恶性竞争造成了收费矛盾。由于消费市场不成熟，大部分业主缺乏对物业管理的必要了解，片面追求低标准收费高标准服务，一些服务水平差、管理不规范的企业，迎合这种心理需求以次充好，通过价格竞争取得市场份额。但由于服务费标准过低，基本的服务都无法达到，致使这样的物业内矛盾纠纷多发。

（二）市场标准化指标体系不健全是收费矛盾纠纷多的重要原因。

收费矛盾纠纷多，也反映了市场仍不够规范，缺乏衡量、判断物业服务商品品质和功能的标准。主要体现在以下三方面：

第一，定价机制不完善。长期以来，收费推行政府定价和政府指导价，这种模式有两个弊端：一是业主作为物业服务的购买方，没有充分地参与定价过程，其应有权利不能充分行使；二是价格确定过程不透明。

第二，服务标准不明晰。行业缺乏统一规范的服务标准一直是行业存在的问题。物业服务合同在服务标准方面往往没有明确约定，提供哪些服务便容易成为泛泛而谈，起不到规范双方行为，明辩争议的效果，一旦产生争议，就很难协调。

第三，效能标准缺失。物业服务效能标准的缺乏也是一个值得重视的问题。企业向业主提供服务，其价格是多少，内容有哪些，基本上都有一个大致的框架，但是这些服务有什么效能，对物业环境的改善有多大效果，对物业的保值增值有多少增益，基本上不会涉及。

（三）市场运作机制不健全、服务不规范，是收费矛盾纠纷多的又一重要原因。

第一，信息不对称，规范无保障。在当前的市场环境下，企业因为与业主的信息不对称而取得了一些“额外收益”，对一些服务环节进行了减省。企业的这种行为一旦披露，就会引发激烈冲突，矛盾就会通过收费的对立体现出来。

第二，建管不分，服务不规范。目前相当多的项目是由其开发商组建的企业管理，其中少数利用开发商支持在人员、资本、技术等方面有较大积累的企业开

拓了部分市场，还有少数独立的企业也获取了部分市场。总体上看，建管不分的现象仍比较严重，后果是业主解聘企业的成本高、权益得不到有效保障，而竞争不充分企业就没有生存压力，从而导致服务行为长期得不到规范。

（四）收费机制的特殊性也引发了收费矛盾纠纷。

第一，合同及其收费机制扭曲了债权关系。“搭车消费”现象就十分严重，一方面，一些业主因种种原因拒绝交费；另一方面，企业为解决“收费难”问题，采取“不交费就不发钥匙”、断水断电等不当做法，产生了很多矛盾。

第二，收费机制使交易成本增加风险加大。现有的收费机制来，是按“每户每平方米每月”方式计收的，单从交易成本上来讲，有一些不合理的地方。

总结：

我国当前物业管理和发达国家相比较最为薄弱的一点就是法规的滞后，欧美国家靠一部《住宅法》规范物业管理活动，已经使用了上百年。目前仅靠物业管理企业自己难以解决物业收费难的问题，如果我们有比物业管理发展水平超前的、完善的专门政策、法规来规范和协调物业管理企业和业主之间的责任和义务，明确相互关系，那么就不会有主观上的错误理解，更不会产生责任不清的纠纷。从这一点来说完善的政策和法规是解决目前物业管理收费难最根本的措施。因此必须有一部对各方均有约束并且能够真正规范物业管理市场的物业管理方面的法律对类似于物业收费等问题做出必要的规范，才能彻底解决这个问题。我们呼唤并期待中国自己的《住宅法》。

参考文献：

[1]殷莉君.物业管理法律适用论文及案例选编[M].2005，8.[2]王占海.追索物业管理服务费的法律手段研究[M].2005,5.[3]王国慧.北京市房地产法规汇编[M].煤炭工业出版社,2000,3.[4]王青兰.物业管理导论[M].中国建筑工业出版社，2000，6.[5]张海潮.试论如何解决物业管理收费难.陕西物业管理信息网，2006,4.[6]阎祖兴.物业管理法律实务[M].中国建筑工业出版,2003,4.

第四篇：物业管理收费标准

物业管理费的收取应当依据小区的情况和物业管理公司的资质来确定，物业管理费应当包括了绿化维护、公共部位的水电公摊、卫生保洁等，当然，如果电梯及水泵的电费可以另外收取（具体收取标准另外约定），但要从物业管理费中扣除，或者说，物业公司收取的标准应该降低。具体的标准，应该参照杭州市房地产管理局的物业管理部门的具体规定来收取。也就是说，所谓的水电公摊，如果是在单元内电梯、水泵等维护以外，应该是在物业管理费之内的，否则，企不是要收“绿化公摊”、“卫生保洁公摊”了？

物业管理费可以最多预收一年，但如果业主没有入住的，应当按照标准的70%收取。收取的起算期间为：建设单位向业主送达交付使用通知之日起满1个月后，即为2005年1月30日，之前的物业管理支出应当由开发商支付。

附：相关法规依据

第二十条 物业管理企业应当提供的服务内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；

（二）物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；

（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；

（四）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；

（五）物业装饰、装修的管理服务；

（六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案的保管；

物业管理企业可与业主委员会约定其他服务项目。业主和使用人对物业管理企业提供的特约服务有自主选择权。

第四十四条 物业管理服务收费标准的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。

物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。具体标准，由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案。专项服务费和特约服务费除价格管理部门另有规定外，实行市场调节价。

第四十五 物业管理服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。

第四十六条 建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。

物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。

国务院《物业管理条例》

第四十二条 物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。

前款所称的已交付使用，是指物业通过综合竣工验收，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满1个月后。

第四十三条 物业交付使用时，除物业销售、租赁合同约定或价格管理部门规定外，物业的建设单位、物业管理企业以及其他部门不得向业主或使用人收取任何费用。

第五篇：物业管理收费原则

物业管理单位开展物业管理服务收费遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。具体来说，物业管理收费应坚持六个原则：(1)等价交换原则。收费价格的高低由所提供服务的质量决定。(2)谁受益、谁出钱的原则。(3)差别原则。根据物业使

物业管理师单位开展物业管理服务收费遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。具体来说，物业管理收费应坚持六个原则：(1)“等价交换”原则。收费价格的高低由所提供服务的质量决定。(2)“谁受益、谁出钱”的原则。(3)“差别”原则。根据物业使用人的收入水平不同，采用不同的服务方式和收费标准。(4)“优质优价”原则。根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同，采用不同的收费标准。如深圳市规定，凡被评为国家级、省级或市级示范住宅小区均可上浮物业管理收费标准。(5)“取之于民，用之于民”的原则。有两方面含义：一是从住户收取的费用，要用在住户身上，不得挪作他用;二是不得牟取高额利润。(6)“公开”原则。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

物业管理收费根据所提供服务的性质、特点等不物业管理员同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁，公用设施的维修保养、保安、绿化等具有公共性质的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外。服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。实注册物业管理师行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商决定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。