第一篇：物权法讲稿
《物权法》讲稿
在开始讲课之前，我讲一个真实的案例，来说明《物权法》的重要性。这是内邱法院适用物权法判决的第一例物权侵权案。案情是这样的：原告王某与被告刘某宅院南北为邻,原告居南,被告居北,两家素来不和。今年王某打算抹北房后墙,需在刘某院内搭架子施工,遭到刘某拒绝，王某将刘某诉至法院,要求刘某提供便利。法院审理后认为,依照《中华人民共和国物权法》的规定,不动产权利人因建造、修缮建筑物必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。王某抹北屋后墙,必须占用刘某宅院方可施工，刘某有义务提供方便,王某的诉讼请求应予支持。内邱县人民法院遂作出判决:原告王某在被告院内搭架子抹墙时,被告刘某应当提供必要的便利。本案中原告依据《物权法》起诉，保护了自己的合法权益。
一个人一生可以不成家、不结婚，但不可以没有财产，所以不管我们愿不愿意，我们都不得不跟《物权法》打交道。看来，《物权法》确实是一部关于国计民生的重要法律
2007年3月16日《中华人民共和国物权法》颁布，于2007年10月1日施行：物权法共5编19章247条。物权法的内容多，很多概念自己也是第一学习，下面我就结合自己的学习体会，就物权法的主要内容向各位代表作一简单介绍，讲得不当的地方请多多指教：
第一讲
总
则
一、物权概述
（一）物权的概念和特征。
物权法是规范财产关系的民事基本法，物权法上的物主要包括动产和不动产。
物权是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有的直接支配并排除他人干涉的权利。物权是对世权。
（二）物权的类型。
物权法第二条规定的物权包括所有权，用益物权、担保物权。
（三）物权的保护。
加强对物权的保护，是维护权利人合法权益的必然要求。物权法规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
物权法规定物权保护的主要方式包括：一是物权确认请求权；二是返还原物请求权；三是消除危险、排除妨害请求权；四是修理、重作、更换或者恢复原状请求权；五是损害赔偿和其它民事责任的请求权。
侵犯物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二、物权法的基本原则
（一）基本经济制度和社会主义市场经济原则。
（二）平等保护国家、集体和私人物权的原则。
（三）物权法定原则。
物权法第五条规定：物权的种类的内容，由本法和其它法律规定。还规定，其它法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定，但物权法明确规定必须适用物权法的，仍要适用物权法的规定。如物权法第170条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”
（四）物权公示原则。
物权法规定：物权应当公示。必须让广大义务人清楚地知道谁是权利人，权利人转让自己的物时，也要让买方知道其是否有权、有资格转让该物。
物权变动的关键点：不动产就是登记，动产就是交付。
（五）取得物权和行使物权必须遵守法律，尊重社会公德的原则。
如我国的土地只能由国家或集体所有，个人、单位不能取得的所有权。
三、物权的设立、变更、转让和消灭
（一）不动产统一登记制度。
1、物权法第九条规定，不动产物权的设立，变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权登记是不动产物权法定公示手段。
2、不动产登记机构。土地登记造册、核发证书、确认所有权和使用权由县级人民政府行使。具体登记工作由土地管理部门负责。
房产设立、转让、变更登记由县级人民政府的房产管理部门负责。
颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权由县级人民政府负责。
林木和林地的登记造册，发放证书、确认所有权或使用权由县级以上地方人民政府行使，以林木为抵押的，登记部门为县级以上的林业管理部门。
开采矿产资源则需经过有审批权的地质矿产主管部门登记，颁发采矿许可证。
3、不动产登记部门的职责。
一是查验申请人提供的权属证明和其它必要材料；二是就有关登记事项询问申请人；三是如实及时登记有关事项；四是法律、行政法规规定的其它职责。
物权法第十三条规定：登记机构不得有下列行为：一是要求对不动产进行评估；二是以年检名义进行重复登记；三是超出登记范围的其它行为。
（二）不动产登记的效力。
1、不动产物权登记生效原则。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。除外主要有三个含义：其一，依法属于国家所有的自然资源、所有权以不登记；其二物权法第二章第三节规定的如继承、征收等的物权变动情形，其三，有的情况，法律没有规定必须登记，如土地承包经营权，自承包合同生效时设立，地役权自地役权合同生效时设立。
2、不动产登记薄的效力。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。物权法规定：不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证明的事项，应当与不动产登记薄一致，记载不一致的，以不动产登记薄为准，除非有证据证明登记薄确有错误。不动产登记薄由登记机构管理。
（三）更正登记，异议登记，予告登记。
1、更正登记，是指权利人，利害关系人认为不动产登记记载的事项错误的，可以申请更正登记。权利人书面同意更正的，或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应予更正。
2、异议登记。是指权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿。
3、予告登记。当事人签订房屋买卖合同或其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请予告登记。予告登记后，未经予告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。予告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，予告登记失效。
（四）登记错误的责任。
登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。如当事人提供虚假材料骗取登记的。
（五）动产交付的效力。
1、物权法第二十三条规定：动产物权的设立和转让应当依照法律交付，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。如第二章2-3节的情况。
2、特殊情况下，动产物权设立、变更、转让和消灭的生效时间，物权法规定：一是船舶、航空器和机动车等物权登记生效，未经登记，不得对抗善意第三人；二是物权受让人先行占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力；三是指示交付，动产物权转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人要可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付；四是占有改定，即动产转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。
此外，物权法还规定，物权设立变更或者消灭的生效时间还包括以下情形：一是非依法律行为进行的物权变动，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；二是因继承或者受遗赠而取得物权，自继承开始时发生效力；三是事实行为消灭物权，因合法建造拆除房屋等行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；四是非依法律行为发生的不动产物权变动之处分效力，即依照物权法第28条至第30条规定享有不动产的，处分该物权时依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第二讲
所有权
一、所有权：是指权利人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。（第三十九条）
（一）所有权包含四项权能：占有；使用；收益；处分。
（二）所有权人设定的他物权
物权法第四十条规定：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。
用益物权和担保物权有两个例外情况：一，用益物权中的地役权，在国有土地上，设立地役权，通常是有土地使用权的人，而不是国家，在集体上地上设立地役权，通常是承包土地的农户而不是集体土地所有人。二，担保物权中的留置权，是债权人留置债务人的动产，由债权人依法进行，而非所有权人设定。
（三）关于征收补偿。
征收是国家以行政权取得他人财产的行为，征收的主体是国家，是一种行政关系而不是民事关系。
1、关于公共利益。
物权法第42条作了征收的规定，前提是为了公共利益的需要，什么是公共利益，物权法没有作明确规定，因为在不同领域内，不同情况下公共利益是不同的。
2、征收补偿。
物权法第四十二条规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费，安置补助费，地上附着物和青苗补偿等费用，安排被征收土地的农民的社会保险费用，保障被征地农民的生活；征收单位、个人的房屋及其它不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的利益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。物权法还规定：任何单位和个人不得贪污、挪用、私分截留、拖欠征收补偿费等费用。
（四）所有权的取得。
物权的取得分为原始取得和继受取得。能够取得物权的法律行为和事实主要有：合同，善意取得，继承或遗赠，赔偿或补偿；判决、裁定、划拨、时效。生产、先占、添附，收归、征收、没收和罚款也能取得一种或两种物权。
善意取得，必须符合下列条件：一是受让人受让该不动产或动产时是善意的；二合理的价格转让；三是转让的不动产已经登记，转让的动产已经交付。
关于遗失物的善意取得，物权法规定：所有权人有权追回遗失物，该遗失物转让他人占有的，权利人有权向无处分的人请求赔偿，从知道或者应当知道受让之日起二年内向受让人要求返还原物。但通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购买取得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人支付所付费用后，有权向无处分权的人追偿。
关于拾得遗失物的处理。物权法规定：拾得遗失物，应当返还。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。权利人是悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
关于主物和从物，物权法规定：主物转让的，从物随主物转让，但当事人有约定的除外。
关于孳息。孳息是指从原物产生的物，包括天然孳息和法定孳息。物权法规定：天然孳息所有人取得，当事人另有约定的，依照约定。法定孳息，当事人有约定的按约定取得，没有约定，按交易习惯取得。
二、国家所有权、集体所有权、私人所有权
（一）关于国家所有权。
1、国有财产的范围：物权法第46条至52条规定了国有资产的范围，具体包括：一是 矿藏、水流、海域；二是城市的土地，以及法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；三是除法律规定属于集体以外的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源；四是属于法律规定的野生动植物资源；五是无线电频谱资源；六是法律规定属于国家所有的文物；七是国防资产；八是依照法律规定属于国家所有的 铁路，公路、电力设施和油气管道等基础设备；九是国家举办的事业单位的财产，以及法律规定属于国家的其它财产。国有企业由国务院、地方各级人民政府依照法律、行政法规分别代表国家履行出资人的职责，享有出资人的权益。
国家专有的财产，任何人不得拥有，也不能通过交换、转让等任何流动手段转移所有权。
2、国家所有权的行使：物权法规定：国有财产由国务院代表国家行使所有权，法律另有规定的依照规定。
3、对国有资产的保护。物权法在平等保护的基础上从五个方面强化了对国有资产的保护，一是规定“法律规定属于国家所有的财产属于国家所有即全民所有”；二是规定“法律规定专属国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权”；三是规定国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏；四是规定“违反国有财产管理规定，在企业改制，合并分立，关联交易等过程中，低价转让，合谋私分，擅自担保或者以其它方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任”；五是规定“履行国有财产管理监督职责的机构及其工作人员，滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
（二）关于集体所有权。
1、集体所有权的范围。物权法第58条规定：集体所有的不动产和动产包括：一法律规定属于集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂；二集体所有的建筑物、生产设施，农田水利设施；三集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；四集体所有的其它不动产和动产。
2、农民集体所有财产的归属和所有行使方式。农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。农民只有在一个集体内享有成员资格，不能同时享有两个以上集体成员资格。村委会和村民小组不是集体财产所有人，只是依法代表集体行使所有权，并且向所属集体负责，接受其监督。
3、城镇集体财产的归属和所有权行使方式。城镇集财产物权行使主体是本集体，集体财产权的客体只能属于城镇集体所有的动产和不动产。
4、集体事务的民主管理。物权法规定：下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：一是土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位和个人承包；二是个别土地承包经营权人之间的调整；三是土地补偿费用的使用，分配办法；四是集体出资的企业的所有权变动等事项；五是法律规定的其它事项。宅基地的使用方案及村集体经济项目和公益事业项目的建设承包方案，必须提请村民委员会会议讨论，方可办理。
物权法第六十二条还规定，集体经济组织或者村委会村民小组应当依法向本集体成员公布集体财产的状况。
（三）关于私人所有权。
1、范围。物权法第六十四条规定：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料、储蓄、投资及其收益，以及遗产等不动产和动产享有所有权。
2、保护私人财产的内容。物权法第六十六条规定：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。非经法律规定的权限和程序，不得征收个人的房屋和其它不动产，也不得非法查封、扣押、冻结、设收私人合法的财产。对非法获得的财产，不仅不予保护，还要依法追究行为人相应的法律责任。
3、企业出资人的财产权利。物权法第六十七条规定：国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司，股份有限公司或者其它企业。国家集体和私人的不动产和动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益，重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
4、法人财产权。法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。物权法规定：企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及规章享有占有、使用、收益和处分的权利，企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规的规定。
5、社会团体财产权。物权法第六十九条规定：社会团体依法所有的不动产和动产受法律保护。任何单位和个人都不得侵占、挪用、哄抢、破坏和任意调拨社会团体依法所有的财产。
三、业主的建筑物区分所有权。
业主的建筑物区分所有权是指各业主对住宅等专有部份的所有权，对电梯等公共设施，绿地等公共场所共有部份的共有以及共同管理的权利。
按照物权法第七十条规定：建筑物区分所有权包括三种权利，即对居室等专有部份的所有权，就走廊、电梯等共有部份享有共有的权利，以及就该建筑物及其附属设施的维护等共有部份享有共同管理的权利。
1、业主对建筑物专有部份的权利义务：权利是享有占有、使用、收益和处分的权利。但物权法规定，业主行使专有部份所有权时不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。
2、业主对专属部份以外的共有部份的权利和义务。物权法规定：业主对共有部份如电梯、过道、楼梯、水箱、、水电气主管线等享有共有的权利。建筑区内的道路属业主共有；但属于城镇公共道路的除外；建筑区内的绿地，属业主共有；建筑区的的其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属业主共有；占用业主共有的道路或者其它场所用于停放汽车的车位，属业主共有。业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主将住宅变为经营性用房的，还应当经利害关系的业主同意。业主不得在共有部份用意弃置垃圾，排放污染物或者噪声，违反规定饲养动物，违章搭建、侵占通道，拒付物业费等损害他人合法权益的行为。业主对共有部份享有权利承担义务，而且不得以放弃权利为由不履行义务。
对小区车库、车位问题，物权法规定：建筑区内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租的方式约定。占用业主共有道路或者其它共有场所用于停放汽车的车位，属业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。
3、业主对专有部份以外的共有部份享有共同管理权。业主有权对共有部份与共有设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部份的管理也负有义务。物权法规定，业主可以设立业主大会，业主委员会，制定或者修改业主大会议事规划和建筑物及其附属设施的管理规约。业主大会和业主委员会对损害他人合法权益的行为，有权依法律、法规或者规约，要求行为人停止侵害，排除妨害、消除危险、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以向人民法院提起诉讼。
物权法第七十二条还规定，业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部份享有的共有和共同管理的权利一并转让。
（二）建筑物及其附属设施的管理。物权法第七十五条规定：业主可以设立业主大全，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。地方人民政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会应给予指导和协助。
建筑区内的下列事项由业主共同决定：一是制定和修改业主大会议事规则；二是制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；三是选举业主委员会；四是选聘或解聘物业服务企业或者其它管理人；五是筹集和使用维修基金；六是改建、重建建筑物及其附属设施；七是有关共有共同管理权的其它重大事项。决定上述事实，应当有专有部份建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定上述第五项和第六项的事项应有2/3以上的业主且占总专有面积2/3以上的业主同意决定。
物权法第七十九条还规定，建筑物及其附属设施的维修基金，属业主共有。建筑物及其设施的费用分担，收益分配等事项，有约定的按照约定。没有约定的按照业主专有部份占建筑物总面积的比例确定。
物权法还规定对建设单位聘请的物业服务企业或其它管理人，业主有权依法更换。业主与物业服务企业的关系是合同关系。因此物业服务企业或者其它管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主监督。
四、相邻关系
（一）概念。相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或者用益物权而发生的权利义务关系。不是单独的物权，而是所有权的延伸和扩展，是所有权权能的体现。物权法第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产，方面生活，团结互助，公平合理的原则，正确处理相邻关系。处理相邻关系的依据是法律、法规有规定的，依照其规定，没有规定的按照当地习惯。
（二）用水、排水的相邻关系。物权法第八十六条规定：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
（三）与土地有关的相邻关系的处理。
1、“袋地”的权利人对邻地的通行权；
2、不动产权利人禁止他人侵入土地之例外，物权法规定：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
3、因建造、修建建筑物以及铺设管线等利用相邻土地的，该土地的权利人应当提供必要的便利。相应的，不动产权利人挖掘土地，建造建筑物，铺设管线以及安装设备等不得影响相邻不动产的安全。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线利用相邻不动产的，应当避免对相邻的不动产权利造成损害，否则，应予赔偿。
4、建筑物之间的通风、采光和日照。
通风、采光和日照是衡量居住质量的重要标准之一，物权法 第八十九条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
5、相邻不动产之间的排放、施放污染物的禁止。物权法规定：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体痕物，排放大汽污染物，水污染物，噪声，光，电磁幅射等有害物质，否则，受害的不动产权利人有权要求停止侵害消除危险，排队妨碍，受到损失的还可以要求赔偿。
五、共有
（一）概念。一项财产有两个以上的权利人享有所有权称为共有。共有包括按份共有和共同共有。
（二）按份共有。指数人按照应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。
1、按份共有。一般按出资额确定份额。不能确定出资额的，视为等额享有。各共有人没有约定，或约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。
2、按份共有人对共有物的管理。物权法规定：共有人按约定管理共有的不动产和动产约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。处分或作重大修缮动产和不动产的，除共有人之间另有约定的以外，应经占分额2/3以上的按份共有人同意。对共有物的收益和管理费用，一般应按份额分配和分担。
3、按份共有人分割财产的原则和方式。物权法规定：可以由共有人协商确定，达不成协议的，可以实物分割。难以分割，或者因分割会减损价值的，应当折价或者拍卖，变卖取得价款予以分割。按份共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其它共有人应当分担损失。
4、按份共有转让份额，其它共有在同等条件下享有优先购买的权利。
（三）关于共同共有。
共同共有是指两个或两上以上的民事主体根据某种共同关系而对财产不分份额地共同享有权利并承担义务，其特征是：一基于共同关系而产生，以共同关系为前提；二在共同关系存续期间内，共有财产不分份额；三在共同共有中各共有人平等地享有权利和承担义务。
共同共有包括夫妻共有，家庭共有，遗产分割前共有三种。
（四）共有人因共有财产产生的债务关系的对外效力。物权法规定，因共有不动产或动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务。但法律另有规定或者第三人知道不具有连带债权债务关系的除外。
（五）用益物权和担保物权中的谁准共有。
物权法 第一百零五条规定：两上以上的单位，个人共同享有益物权，担保物权的，参照物权法共有一章的规定。这就是准共有。
第三讲
用益物权一、一般规定
（一）用益物权的基本权利和特征。用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的。物权法规定：用益物权人对他人所有的不动产和动产，依法享有占有、使用和收益的权利。其基本特征表现在：一是所有权派生出来的物权；二是受限制的物权；三是一项独立的物权；四是一般以不动产为客体。
物权法以专章分别规定了土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权等用益物权。
（二）用益物权与我国自然资源使用制度。
物权法第一百一十八条规定，国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体的自然资源，单位和个人可以占有、使用和收益。
物权法第一百二十条规定，用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定，所有人不得干涉用益物权人行使权利。因不动产被征收征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照物权法第42条、第44条的规定，获得相应补偿。
（三）依法取得的用益物权受法律保护。
依法取得的探矿权，采矿权，取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利以及依法取得的海域使用权都受法律保护。
二、土地承包经营权
（一）土地承包经营权的性质。这是土地使用权的一种，是用益物权中的一种重要权利。物权法规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制”，农村集体所有的土地和国家所有由农民集体使用的耕地、林地，草地以及用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
（二）土地承包经营权人的权利。
1、基本权利：土地承包经营人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。任何人不得剥夺和侵害。
2、其它权利：物权法第一百二十六条规定：土地承包经营人的其它权利包括：一是依法继续承包权，耕地的承包期为30年，草地承包期为10年，林地的承包期为30年至70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期满，原承包人可以按照国家规定继续承包；二是依法流转，可以依法转包、互换、转让；三是承包期内发包人不得调整承包地；四是承包期内发包人不得收回承包地，土地承包法另有规定的依照规定；五是承包地被征收的，承包人有权获得相应补偿。
（三）土地承包经营权的设立和流转。
1、土地承包经营权是用益物权的一种，以土地承包合同生效为前提。物权法规定：土地承包经营权自土地承包合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林木证、草原使用证。并登记造册，确认土地承包经营权。
2、土地承包经营权的流转。土地承包经营权人有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转应遵循的原则：一是平等协商、自愿、有偿；二是不得改变土地性质和农业用途；三是流转的期限不得超过承包期的剩余期限；四是受让方须有农业经营能力；五是同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
物权法还规定：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村土地，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押、或者以其它方式流转。
三、建设用地使用权
（一）建设用地使用权和土地分层出让制度。
建设用地使用权是用益物中的一项重要权利。物权法规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有，使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物，构筑物及共附属设施。物权法还规定了土地分层让制度，即建设用地使用权可以在土地的地表，地上或者地下分层设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
（二）建设用地使用权的出让方式。
1、建设用地使用权有偿出让。
住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，依相关法律法规办理。
2、建设用地使用权的无偿划拨。
下列建设用地使用权，确属必须的，可以由级以上人民政府批准划拨：一是国家机关用地和军事用地；二是城市基础设施用地和公益事业用地；三是国家重点扶持的能源交通、水利等项目用地；四是法律、行政法规规定的其它用地。划拨土地没有期限限制。
（三）建设用地使用权登记。
（四）建设用地使用权人的权利和义务。
权利：
1、政府违约时，有权解除出让合同，要求退还出让金；
2、可以依法将建设用地使用权转让，互换、出资、赠与或者抵押；三是建设用地使用人对其建造的建筑物享有所有权。
义务：一是合理利用土地，非经批准，不得改变用途；二是（第一百四十一条）建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
（五）建设用地使用权的流转。
建设用地使用权可以依法流转，流转应当签订书面合同，应当办理变更登记。当建设用地使用权处分时，附着于该土地上的建筑物一并处分。处分建筑物时，占用范围内的建设用地使用权一并处分。
（六）集体所有的土地作为建设用地的规定。物权法规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
四、宅基地使用权
（一）宅基地使用权的内容。
物权法第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。
（二）宅基地的取得，行使和转让。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不能超标，并经乡（镇）人民政府审核，县人民政府批准。禁止城镇居民在农村购买宅基地。宅基地不能抵押。
（三）宅基地使用权的消灭。
1、宅基地因自然灾害等原因灭失的宅基地使用权，可以重新分配。
2、宅基地使用权消灭后应注销登记。
五、地役权
地役权是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上的权利人之间在通行，通风等方面产生的一种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平。
设立地役权，应当订立书面合同，地役权自合同生效时设立。
物权法第一百六十四条规定：地役权不得单独转让，土地承包经营权，建设用地使用权转让的，地役权一并转让。但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押，土地承包经营权，建设用地使用权抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第四讲
担保物权一、一般规定
（一）担保物权的概念和特征。担保物权是以直接支配特定财产的交换价值为内容，以确保债权实现为目的而设定的物权。其特征包括：
1、担保物权是以确保债权人的债权得到完全清偿为目的；
2、担保物权具有优先受偿的效力；
3、担保物权是在债务人或第三人的财产上设立的物权；
4、担保物权具有代位性。物权法规定：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收，担保物权人可以就获得的赔偿金、保险金、补偿金等优先受偿。被担保债权履行期间未满的，也可以提存该保险金，赔偿金或补偿金等。
（二）物权法对担保物权制度的补充和完善。物权法规定：担保法与物权法规定不一致的适用物权法。物权法补充和完善了以下主要内容：
1、扩大了可以用于担保的财产范围，新增加了正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押；经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押、基金份额可以质押，应收帐款可以质押。
2、增加了担保物权的实现条件：一是债务履行期届满时，债务人不履行债务；二是发生了当事人约定的可以实现担保物权的情形的。后者是物权法新增加的规定。
3、修改了担保法关于物的担保与人的担保的规定：物权法分三种情况明确了物的担保与人的担保的关系：一是被担保的债权既有物的担保，又有人的担保的，可以按当事人约定实现债权；二是没有约定或约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物实现债权；三是第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，可以要求保证人承担保证责任。
4、简化了担保物权的实现程序，即首先由抵押权人与抵押人协议实现担保物权；协议不成的，抵押权人可以不经过诉讼，直接申请人民法院拍卖，变卖抵押财产。
5、区别了担保合同的效力和担保物权的效力。即以建筑物，建设用地抵押的。抵押权自登记时设立，当事人之间订立抵押合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。
6、完善了最高额抵押权规定，增加了最高额抵押担保的债权确定前，部份债权可以转让等规定。
7、规定了抵押的存续期间。即抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。
8、对不同种类的担保物权实现顺序作了规定。如在同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产被留置的，留置权人依法优先受偿。
9、扩大了留置权的适用范围。物权法规定：在同一法律关系中，只要债务人不履行到期债务，除法律规定或者合同另有规定外，债权人可以留置其合法占有的债务人的动产；但企业之间留置的可不受动产必须与债权属同一法律关系的限制。
（三）担保物权的适用范围及担保范围。物权法规定：债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现债权，需要担保的，债务人第三人可以依法提供担保，设立担保物权。
关于担保物权的担保范围。物权法规定：担保物权的担保范围包括主债权及其利息，违约金、损害赔偿金，保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。
（四）担保合同。物权法规定：设立担保物权，应当依照物权法订立担保合同。担保合同是主债务合同的从合同。主合同无效时，担保合同无效。但法律另有规定的除外。担保合同确认无效后，债务人、担保人、债务人有过错的，应当根据其过错承担相应原民事责任。
（五）担保物权的消灭。主债权消灭；担保物权实现；债权人放弃担保物权；法律规定的担保物权消灭的其它情形。
二、抵押权
（一）一般抵押权。
抵押权是指债务人或者第三人继续占有不动产或动产，通过抵押合同，将该财产抵押给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就抵押财产享有优先受偿的权利。物权法对抵押权作了以下规定：
1、基本权利。就抵押物优先受偿的权利。
2、抵押财产的范围：法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押，物权法第180条规定了抵押财产的范围。
抵押财产的确定，债务履行期满，债权未实现，抵押人被宣告破产或被撤销；当事人约定的其它情形；严重影响债权实现的其它情形。
下列财产不得抵押：土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律另有规定的除外。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位。社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其它社会公益设施。有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定的不得抵押的其它财产。
3、抵押合同。设立抵押权应订立书面合同。
4、禁止流押。即不能约定抵押物自动归债权人所有。
5、抵押权生效。不动产抵押，登记时设立。动产抵押自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。动产浮动抵押应当在抵押人所在地工商行政管理部门登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
6、抵押权与租赁权的关系。物权法规定订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
7、抵押期间转让抵押财产的规定。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押权不得与债权分离单独转让。债权转让的，担保债权的抵押权一并转让。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
8、抵押财产毁损或价值减少，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少价值相应的担保。抵押人不同意时，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
9、抵押权的放弃与顺位。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更抵押的，其它担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。但其它担保人承诺仍然提供担保的除外。
10、抵押权实现的条件，方式和程序。债务人不履行到期债务或者发生约定的实现抵押权的情形。抵押权人可以与抵押人协议实现抵押权。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在一年之内请求人民法院撤销该协议。未达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖，变卖抵押财产。
11、抵押财产的孳息的处理。抵押财产被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该财产的天然孳息和法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的除外。
12、数个抵押权的清偿顺序。同一财产向二个以上的债权人抵押的。抵押财产变卖后的价款按下列规定清偿。一是抵押权已登记的，按照登记先后顺序清偿，顺序相同年，按比例清偿；二是已登记的先于未签订的受偿；三是抵押权均未登记的，按比例清偿。
（二）最高额抵押权，其特征：一是属于限额抵押；二是为将来发生的债权提供担保；三是其所担保的最高额是确定的，但实际发生额不确定；四是其对一定期间内连续发生的债权作担保。
三、质权
（一）动产质权。
质权是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，包括动产质权和权利质权。交付的动产为质押财产。物权法对动产质权作了以下一些规定：
1、禁止出质的动产，法律行政法规禁止转让的动产不得出质。
2、质权合同，设立质权，当事人应当订立书面质权合同。
3、禁止流质。质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定，不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
4、质权设立：质权自出质人交付质押财产时设立。交付质押财产是质权的生效条件。
5、孳息的归属，除合同另有约定以外，质权人有权收取质押财产的孳息。
6、质权人对质押财产有保管的义务，未经出质人同意，不得擅自使用、处分质押财产。因保管不善造成损失的，应当赔偿。
7、质押财产保全。因不能归于质权人的事由可以使质押财产价值明显减少的，质权人有权要求出质人提供相应的担保。否则质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
8、转质权。质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损，灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
9、质权放弃。质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其它担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。但其它担保人承诺仍然提供担保的除外。
10、质押财产返还。债务人清偿债务后，质押财产应当返还。
11、质权请求权的行使和怠于行使的责任。出质人可以在债务履行期限届满后请求质权人行使质权。因质权人怠于行使质权造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
12、最高额质权。出质人和质权人可以协议设立最高额质权。
（二）权利质权。
权利质权是指债务人或者第三人将其拥有的财产凭证交由债权人占有，或者通过登记制度将该权利出质给债权人。当债务人不履行到期债务时，债权人就该权利凭证享有优先受偿的权利。
1、权利质权标的的种类：可以出质的有汇票、支票、本票、债卷、存款单、仑单、提单，可以转让的基金份额、股权，可以转让的商标专用权、专得权、著作权等知识产权中的财产权；应收账款，以及法律、法规规定的可以出质的其它财产权利。
2、权利质押的设立和行使权利限制。当事人设立权利质权应当订立书面合同。质权自权利凭证交付时设立。没有凭证的，质权自办理出质登记时设立。权利质权未经出质人同意一般不得转让。
四、留置权
（一）概念。留置权是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，即当债务人不履行到期债务时，债权人依法留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产享有优先受偿的权利。
（二）物权法对留置权的规定：
1、留置权适用范围的限制。法律规定不得留置动产，不得留置。当事约定不得留置的动产，不得留置。
2、留置财产是可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
3、留置权人的权利和义务。留置权人有权收取收置财产的孳息。留置权人负有保管留置财产的义务。造成损失的应当赔偿。
4、留置权的实现。留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间。没有约定的，留置权人应当给债务人两个月以上的履行债务期间。但鲜活易腐不易保管的动产除外。
5、债务人可以请求留置权人行使留置权，留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖，变卖留置财产。
6、留置权消灭。留置权人对留置财产丧失占用或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。
此外，物权法第十九章还对占有设专章规定。占有是指占有人对物的实际控制，物权法对占有规定的主要内容包括，有权占有的法律适用，恶意占有人应承担赔偿责任。无权占有人有返还义务，善意占有人的必须费用返还请求权，被占有的不动产或动产毁损灭失时，占有人的责任以及占有保护等。
以上是我讲的物权法的主要内容，由于自己的水平所限，各位代表多提意见。
名词词义: 物权:就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。
所有权:包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。
用益物权: 用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。
担保物权:是以直接支配特定财产的交换价值为内容，以确保债权实现为目的而设定的物权。
不动产:指土地以及建筑物等土地附着物。动产:顾名思义，就是可以活动的财产。
共有:一项财产有两个以上的权利人享有所有权称为共有。共有分为按份共有和共同共有。
孳息:是指从原物产生的物,包括天然孳息和法定孳息。
相邻关系:是指不动产的相邻各方因行使所有权或者用益物权而发生的权利义务关系。
土地承包经营权: 土地承包经营权人依法有权对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。
建设用地使用权: 建设用地使用权人依法有权对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物及其附属物
宅基地使用权:宅基地使用权人有权对集体所有的土地占有和使用，在该土地上建造住房及其附属设施。
地役权:地役权人有权按照合同利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
抵押权: 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。
质权: 为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人未履行债务时，债权人有权就该动产优先受偿。
留置权 : 债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
第二篇：物权法培训讲稿
物权法讲课稿
各位人大代表、领导、同事们，大家好：
今天我来跟大家一起学习新修订的物权法。《物权法》在我国立法史上创下了多项记录，一部法律草案由全国人大常委会审议了7次，创下了法律审议之最；从起草到审议通过耗上时13年。由此可见，对这部关系人们切身利益的法律国家是何等的慎重。
下面我首先介绍一下什么是物权？物权简单地说是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。所以物权首先是一种财产权，将一些有财产价值的权利都可以看作是财产权的内容，所以财产权又分为物权、债权、知识产权等等。物权只不过是财产权的一种类型，所以我们说物权法就是财产权法，但是它不能包括所有的财产权法，所以合同债权、知识产权就不是物权范畴。
其次物权是一种有形财产权。它和知识产权这种无形财产权是区分开来的，不包括知识产权等无形财产权。具体地说物权就是针对房屋、土地、车辆等动产以及不动产。
第三，物权是一种对财产的支配权，支配权指权利人可以根据自己的意志直接控制动产、不动产，不需要借助他人的帮助就可以行使权利。我们简单地举一个例子来进行区分：比如说买卖，如果我要买一批货物，今天签订了合同，规定交货期在2月1日，合同一旦成立买受人就享有债权，但并不是实际占有货物，因为货物并没有交付，他享有的权利是请求债务人在规定的交货期交货的权利，这是请求权。货物在交货前仍然是由出卖人控制，到了交货期之后，出卖人交付了货物，根据物权法
一个重要的规定“因交付而移转所有权”，出卖人因为交付而移转了物权、支配权，相应地取得了对价金的请求权，所以交易过程就是支配权和请求权相互转化的过程。民法就是采用这种通过将各种交易的元素提炼出来用物权、债权、支配权、请求权这样的概念来进行解释，所以最本质地概括了交易的基本规律，故支配权和请求权是对各种交易中最基本要素的高度概括。
下面再学习一下《物权法》的三项原则：
第一项原则是物权法定原则。
按照法律规定，物权的种类和内涵要由法律规定。具体包括两个方面，一个是物权的种类必须要由法律规定。任何行政法规、司法解释都不能创设物权。但是在物权法通过之后，如果收费人质押没有写进物权法，那么司法解释就有问题了，就没有依据了。同时当事人的合同不能自由创设物权，也就是说在法律没有明确规定哪一种权利是物权的情况下，当事人不能通过合同约定这一种权利是物权，因为种类必须法定，《物权法》和《合同法》的重大区别就表现在合同法有所谓的无名合同，物权法中是不存在无名物权的。
《合同法》中规定了买卖、租赁、承揽合同，这些合同都叫做有名合同，但是在这些合同之外如果当事人创定的合同和有名合同规定不相吻合，在法律上仍然是有效的。按照合同自由原则，当事人可以自由创设任何法律没有规定的任何原则，只要不违反法律的规定、强制性规定以及公序良俗就都是有效的。但是物权法不是这样的，如果当时约定的类型不符合法律的规定的物权类型它不能产生物权的效力，是不受保护的。另一方面物权法规定的物权内容必须法定，我个人理解这可以从两个方
面考虑：第一个方面是物权的基本权能必须由法律规定，当事人不能自由创设；另一方面是必须遵守法律在物权法中对物权禁止性的规定。法律明确规定当事人不能约定债务人一旦不履行债务，债权人不通过拍卖、变卖的程序就将抵押的东西全部拿走，这是被禁止的。
物权法定原则违反了以后能够产生怎么样的效果？是否违反了物权法定整个合同就没有效力了？在法律没有承认是物权的情况下，是否所有的约定都是无效的。究竟怎么理解违反物权法定的效果呢？在合同法里面，违反法律规定会导致整个合同无效，在物权法中，如果物权法没有承认当事人约定的物权是物权，这时合同仍然是有效，只不过导致当事人约定的权利不能产生物权的效果，在这种情况下只能将这种权利看成债权。所以我们没有承认按揭是物权，但是银行仍然可以根据合同来进行安排，如果不涉及到其他债权人购房人所购买的房产主张的权利，这时银行仍然可以根据合同来行使按揭的权利，所以合同仍然是有效的，仍然可以在当事人之间产生拘束力，只不过不能享有优先于其他债权的效力，不能产生物权的效果。这就是我们说的违反物权法定的效果。
物权为什么要法定？法定的原因是什么？在《物权法》中概括起来主要有几点：
1、物权大多涉及到社会的基本经济制度，反映了社会的基本财产关系，是非常重要的，所以只能用法律来明确规定，而不能由当事人随意创设。
2、为了保护交易安全。假如一个债务人只有一套房产，他却欠了很多人的债务，可是他房产的价值远远不能清偿所欠的这些债务。那么这套房产究竟怎么分配？如果不存在物权的话，那么就在债权人之间平均分配，但是只要其中一个债权人涉及到了物权、抵押权，要优先受偿的话，可能他一个人可能就将这套房产全部拿走了，其他的人都得不到了，所以优先性就直接关系到其他债权人利益的保护，而不仅仅只是涉及到一个特定债权人和一个特定债务人之间的问题。假如物权不能法定，抵押权的设定完全可以由当事人通过合同自由设定，那就会产生很多麻烦，交易就没有秩序了。物权的优先性、对抗性的问题涉及到其他人就超出了当事人通过合同所能安排的内容和范围，如果当事人通过合同安排的事务只能约定他们自身、两个人之间的事务，如果涉及到第三人，而他们再来安排就会妨害交易的秩序。这就是为什么物权要法定的一个重要原因。
3、要充分发挥《物权法》的基本宗旨：物尽其用。这是物权法的一个宗旨，也就是如何使物权更有效率。比如说我们的空间权是具有非常大争议的一个问题，我国法律目前还没有承认空间是一种权利，那么登记机关对根本不会对涉及到空间的问题进行登记，这种结果就造成了空间不能有效利用，如果想利用地下的空间建造成停车场或者想单位买下地下的空间建造地下停车场，都会在法律上遇到障碍。如果单独买下地下的空间，地上的土地使用空间是别人的，一旦发生了转移，那么新的受让人就不一定会允许在地下继续开设停车场。如果我们承认它是一种权利，可以单独登记的话，那么土地所有权人要将土地使用权转让就可以对资源进行一种非常有效力的利用和安排。所有的物权，特别是像土地承包经营权、海域使用权等等，物权法要承认它是一种物权，要形成为一种长期稳定的财产权利，才能鼓励人们全力地投资，才能形成合理的利益的期待，才能鼓励人们大胆地投资，才能真正使它成为一种稳定的财产，受到法律的保护。这就是为什么要物权化的一个重要好处。
第二个原则是公示、公信原则。
《物权法》明确规定物权必须公示，这就确定了物权的公示原则。所谓公示就是应当将物权设定、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道。比如说设定抵押权必须要办登记，把抵押权设定的事实向社会公开，使第三人能够查阅。物权为什么要公示？首先是由物权的性质、属性所决定的，物权是一种对世权，对世就是要对抗除权利人之外的所有人，那么这种权利的设定也应该要让大家都能知道，从理论上说也应该公开，合同债权是不需要公开的权利，但是物权是一个需要向社会公开的权利。
2、是要维护交易安全。只有通过公示的方法公开才能维护社会秩序，才能维护交易安全。很多企业在兼并其他企业时根本不知道被兼并的企业的什么财产被抵押了，而且也查不到，当抵押权人来追诉时就将财产都拿走了，支付了几千万可能都血本无归了，风险非常大，这是因为我们的登记制度很不健全。这就影响了交易的顺利进行。还有一个原因是从效力考虑。只有通过公示才能最有效力地利用资源。比如说企业的名称、品牌。当将整个企业担保的时候，这些价值就可以计算进去，整个企业的价值就提高了，如果是整体的担保，最后可以整体拍卖、变卖，财产的整体出售一定要比拆散的财产价值更高，而且整体的出售可以形成整体的接管，买受人可以整体利用这个企业。企业担保的前提是要有一套良好的登记制度来配套，但是我们目前还做不到，所以我们现在的登记制度是分散的，有十几个登记部门，如果要担保的话，到什么登记部门去登记都会遇到麻烦，很难操作，所以这次《物权法》写上必须要实行不动产统一的登记制度，也是为了更有效率地统一登记，有效力地
利用资源。
这一次专门规定了预售商品房的登记，其效力如下：
1、按照现在物权法的规定，首先是使登记权利人取得优先购买的效力，也就是说在预售期间没有办预售登记的情况下，即便支付了实际价款，但是实际上还是一个合同债权，不是物权。如果在预售期间，即使交付了房款，如果没有办理预售登记还不能取得优先购买的效力，在办理了预售登记之后，如果出卖人要将房屋一物数卖，那么前手可以对抗后面所有的买受人。
2、可以对抗其他人。预售登记还不能说取得了物权，但是可以产生对抗其他人（包括出卖人及其他的买受人）、其他物权的效力。
3、如果预售登记和现房登记发生了冲突，应当以预售登记为准。
现在讲一下公信原则。
所谓公信实际上是对信赖力的保护。就是说如果依据一定的公示方法公示以后，对于公示出来的权利状况产生了一种信赖，对这种信赖力的保护就是公信，对于信赖力的保护也常常用公信力来表述。举个简单的例子：有单位花了几百万在海南买了一套房子，后来让公司的办公室主任去看房子，可是办公室主任通过各种关系将房子登记在其名下，后来又卖给了第三人，买受人相信了登记就买了这套房子，后来被单位知道了就到法院打官司要求收回这套房子，单位已经付了房款，第三人是查了登记相信登记的公信力，对此利益是否要保护就涉及到公信力的问题了，公信原则主要是通过善意取得制度来实现的。
我国善意取得制度的特点：
1、统一适用动产和不动产的善意取得制度；
2、强调要支付合理的代价。这和国外的很多规定都不一样，对善意取得的适用是有严格限制的。比如说从公开市场购买了一辆小汽车，但是这
辆车可能不是出卖人的，如果买车的价格远远低于市场价格，不受善意取得的保护。
3、强调要求交付和办理登记才能是善意取得。之前所举的例子中，尽管买受人的房子已经交付了，但是当事人是正在办理变更登记时被单位发现了，这种情况下不能得到善意取得的保护。可能将来会大大限制适用善意取得适用的范围。
在这里我们讨论关于赃物的问题。一些公安机关强烈要求必须要坚持一追到底的追赃政策，但是也是有要例外的。假如拍卖行拍卖一幅字画，贴了拍卖的公告，大家都来竞标，经过拍卖的程序之后买到了，结果公安说是赃物，要收走，而且没有任何补偿，那么没有人会相信拍卖行了。例外的情况是：
1、从公开市场购买的，支付了合理的对价，也有合法的手续，应当受善意取得的保护，不能再追赃；
2、如果是从拍卖行买的，如果拍卖行确实有合法的经营资格，经过了合法的拍卖手续购买的，应当受善意取得的保护不能再追赃。不能将拍卖行审查不严的风险转嫁到买受人的身上，这样对买受人非常不公平，因为拍卖行可以审查，买受人是无法审查买到的东西是否赃物，如果从买受人那里追走，这样的话对交易安全非常不利。所以既要打击犯罪，也要注重维护交易的秩序、安全。善意取得是全世界普遍采纳了一个通行规则，现在一些人对善意取得非常强烈地反对，但是如果去掉了善意取得制度那么会有很多麻烦。假如说我买了一件棉衣，有人说棉衣里面的棉絮是赃物，要将衣服拆掉把棉絮拿走，这是不可能的。公司盖了一栋大楼，有人说公司盖楼的材料是偷来的，要将整栋楼拆掉把材料拿走这也是不现实的。都可以无限追缉，那么社会就会乱套了，交易确定的是生活的秩序，如果一旦被打乱那么社会就会乱套，所以物权法的善意取得制度就是要确立这样的秩
序。
第三个原则是平等保护原则。
这可以说是物权法最重要的原则，但是引发了很多人激烈的争论，有人认为平等法是违宪的，理由有两个：
1、我国宪法只规定了“公有财产是神圣不可侵犯的”，没有说私有财产是神圣不可侵犯的，如果说是平等保护就是违宪；
2、现在社会两极化比较严重，平等保护只是针对富人。第一个理由完全是对宪法的误解，这并不是对我们经济制度的基本表述，我国宪法对经济制度的表述是“以公有制为主体，多种经济形式共同发展”。只能通过平等保护才能实施共同发展，平等保护是市场经济的规则，只有平等保护才能有公平的交易、市场的竞争，才能维护市场的秩序。现在衡量我们国家是否市场经济也要看是否平等保护。平等保护也是我们的基本司法原则，所以我们首先要讲平等保护。如果法官不搞平等保护，那就意味着损坏了公共财产与损害私有财产的后果是不一样的，这就不能体现司法公正了。而且说只保护富人是完全错误的，实际上穷人是更需要保护的，我们的《物权法》专门规定了建筑物区分所有，其实就是保护广大城市居民最基本的产权。因为对于我们广大城市居民来说，最基本的财产、财富就是我们的房子，房子就是安身立命之本。
下面讲一下关系人们切身利益的几个问题：
1、建筑物区分所有权问题。
我们将所买的商品房称为建筑物区分所有是因为现在在城市里买的商品房与过去独门独户的房子是不同的，这套商品房是把建筑物进行了纵向、横向的区分，在区分中形成一套一套的房子。之所以叫区分所有
权是要与一般的所有权、共有权区分开。这种权利不同于一般的所有权，是在区分的基础上形成集合的权利，由于专有部分的所有权、共有权和成员权组合在一起形成了特殊的财产权或者特殊的所有权。一家一户的所有权就是一般的所有权，不存在共有的问题，我们买的商品房的产权关系是非常复杂的，首先对套内面积有一般的所有权，又享有对建筑物共有财产（如楼梯、走道、绿化地）的共有权，同时还享有管理小区的共同财产、共同事务的环境，它是一种新的物权。“建筑物”这三个字严格地说是不太确切的，因为我们国家商品房的开发不像国外仅仅是建筑物的开发，而是成片小区的开发，业主的权利已经不限于建筑物内，而是小区，但是找不出更好的词来表述，而且这种专有权、共有权主要是附随在建筑物内的，所以就称呼为“建筑物的所有权”。
2、关于地下车库的归属问题。目前我国的《物权法》采用约定的方式这种模式，理由是：首先考虑到这样会缓解停车难的问题，如果简单地规定车库归业主所有，那么就不利于鼓励开发商建更多的车库。如果车库建得少，停车难的问题不能得到缓解，那么最终还是业主的利益受到损害。其次考虑车库的归属问题很大程度上是与房屋的销售市场联系在一起的，如果房子好卖，车库的价值就会升值；如果房子不好卖，车库本身没有什么价值，开发商不会建那么多的车库，可能将车库搭送或者以比较低的价格送给业主。所以这个问题相当程度上是取决于房屋的销售市场，至于开发商能否将车库卖给第三人可以在物权法上作出限制，如要求开发商必须将车库、车位满足业主需要，也可以通过有关的行政管理的办法来解决，通过物价部门价格管理的限制，管理部门对车库转让的限制，也可以考虑规定业主有优先购买权来保障尽量不使车库卖给
第三人，但是从权利的归属上由当事人约定比较好。至于绿地、道路以及道路上的空地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产。首先是因为绿地的共有到业主的重大利益，很多业主购买房子都是冲着绿地来的，如果绿地可以由当事人约定所有权的话，那么开发商就会保留所有权，之后再进行改变，就会严重损害业主的利益；其次是从环境的角度考虑，绿地是和城市的环境是非常密切的，如果改变了绿地对环境的破坏也是很大的。如果由开发商保留所有权，随便改变道路的用途，对业主的损害也是非常大的。空地是共有的财产，将来是否可以作为停车场应该由业主通过业主大会来决定，而不是由开发商决定。物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
3、保护“阳光权”问题
物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。
物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。所谓相邻关系，简言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。
4、征收单位、个人房屋等不动产应给予补偿
物权法规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产应给予补偿
近年来，随着城市化进程日益加速，原来的城中村，如今高楼林立；原来的乡野农田，如今大道通衢；原来的街巷胡同，如今商厦栉比。变迁中，私权利与公权利出现摩擦与碰撞，物权法出台之前，私权利处于两难境地；物权法诞生之后，私权利将拥有一道保护墙。
对于8亿农民来说，其最大的私权利便是集体所有的土地，以及依靠土地生存的权利。对城镇居民而言，房屋是其私权利之一。在物权法中，农民的土地、市民的房屋什么情况下可被征收，一旦被征收征用，如何补偿成为人们关注的焦点。
公共利益如何界定
《物权法》第四十二条明确规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”何为公共利益？尽管界定各有标准，但房地产商开发楼盘，绝不是为了公共利益。
补偿标准如何确定
《物权法》第四十二条明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。“之所以称之为补偿，而不是补贴，是因为其中含有赔偿的意味”，对于征收集体所有的土地，不但规定了依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，还要求安排被征地农民的社会保障费用，保障其生活。尤其值得一提的是，“安排被征地农民的社会保障费用”的规定，将农民列入社保范围，防止了做工无岗、种田无地、吃饭无钱的“三无农民”的出现。
补偿标准则依照《土地管理法》第四十七条规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准。
对于征收居民房屋的情况，物权法中规定应当保障被征收人的居住条件，这个居住条件起码不低于原居住条件。
5、住宅建设用地的年限问题。
满70年住宅建设用地使用权将自动续期。“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是物权法作出的明确规定。
随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“７０年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。
我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地７０年；工业用地５０年；商业用地４０年；综合用地５０年。
物权法关于７０年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”。
第三篇：《物权法》知识讲座讲稿
《物权法》知识讲座讲稿
一、《物权法》出台的背景和意义
2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过《物权法》，《物权法》自2007年10月1日起施行。这是我国政治经济生活中的一件大事。
物权法是个什么样的法律，很多人对物权的涵义并不了解。物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。（王兆国在十届全国人大五次会议第二次全体会议上作的《中华人民共和国物权法（草案）》的说明）
《物权法》第2条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2005年，李某注册了一家公司，自任月球大使馆馆长，出售月球土地，颁发所有权证，很快就被工商部门取缔。月球土地是李某无法直接支配和排他的，不是法律意义上的物，不受法律保护。
起草背景：在物权法通过之前，我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等法律对物权作了不少规定。但我国始终没有一部完整的民法典，在一些问题上无法可依，拆迁、土地承包、物业管理等方面的社会矛盾十分突出。
物权法的起草工作始于1993年。全国人大常委会对制定物权法高度重视，分成二个专家组同时起草。经过多次审议，2005年7月将物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件。起草过程之长，审议次数之多在我国立法史上是空前的。
在起草和征求意见的过程中，争议的主要焦点之一就是物权法是否违宪的争议。比如北京大学法理学教授巩献田在2006年就联合718人联名发表公开信，并上书全国人大常委会，认为《物权法》草案在五个重大原则上违反宪法。
争议
1、国家财产所有权由国务院行使违宪吗？巩教授认为根据宪法的有关规定，和宪法赋予国务院的十七项职权，应当由全国人大来行使国有资产的管理权，防止国有资产的流失。这种观点经过讨论最后没有被写入物权法。
争议
2、平等保护原则的争论。宪法第12条规定：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”。第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”。公民财产没带“神圣”二字。物权法第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”没有体现公共财产的神圣性，所以违宪。还认为，对富人的别墅和穷人的讨饭棍也平等保护，不合理。你不就是保护富人吗！穷人的讨饭棍有什么值得保护的呀。这种逻辑是不对的，法律面前人人平等，如果富人通过合法行为得到的财产不能得到保障，社会就无法发展。
《物权法》起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授在讲座中讲了一个例子，说明平等保护的必要性。三年前，有一个香港公司状告我国的三大航空公司。按照香港法律规定，如果原告能够证明其案件在香港以外的法院得不到公正受理，则香港法院有权受理。而当时对方的律师提出的一条在内地不能公正审理的理由，就是中国内地的法院对国家财产和私人财产不是平等保护，而是对国有财产特殊保护。收集了许多资料，其中有一条就是大陆法院院长在报纸上经常主张的“法院要为国有资产保驾护航”。可见，没有平等保护，就无法真正地融入世界经济。因此，大多数法学界认为平等是市场经济最基本的法则，离开了这个法则，物权法就不是真正的物权法。市场经济有三个平等——中外平等、公私平等和城乡平等。而公私平等就体现在物权法中，不论对民营经济还是国有经济，都应当一律给予平等的保护。
争议
3、私有财产合法性的争论。宪法明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”物权法第4条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”有人认为没有写上“合法”二字，与宪法不一致，好像非法财产也受保护，有人甚至提到了民营企业家的原罪问题。实际上这个问题也不存在。《物权法》第7条明确规定：“ 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”就解决了这个问题。哪怕你是穷人，只要你的讨饭棍是非法得来的，一样不受法律保护。
意义：物权法是规范财产关系的民事基本法律，与《合同法》共同构筑市场经济的两大支柱。财产权分为物权、债权和知识产权三种。
物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用”
关于“定分止争”。商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”其中所谓“名分”，就是“权利归属”。名分已定，解决纠纷就有了依据，社会才有正常的秩序。
关于物尽其用。通过明确权利人对物享有的权力和对物的保护，发挥物的作用，有利于鼓励人民创造财富，实现民富国强。孟德斯鸠认为：“政治法使人类获得自由；民法使人类获得财产。”
财产是人类生产、生存的物质基础，又是人类社会文明进步的物质基础。人与人之间的社会关系，最根本的就是财产经济关系。物权法对广大人民群众最关注的问题，如征收补偿、拆迁规范、房屋买卖中的预告登记、物业管理中的各种权利义务关系的确定、住宅建设用地使用权的自动续期等问题，都给予了特别的关注；物权法也高度重视农民权益的保护，将与农民的生产、生活关系最为密切的两项权利，即农村土地承包经营权与宅基地使用权第一次明确地规定为物权，这就有力地保护了农民最基本的财产权利。物权法还规定了确认物权的规则，如规定了建筑物区分所有权中小区各项设施产权的归属，实现了定分止争；物权法关于相邻关系的规定，为正确处理物权纠纷提供了法律依据。物权法对于征收、征用的条件和程序以及补偿也都作出了相应的规定。可见，物权法是构建和谐社会的法律保障。中国人民大学法学院教授、《物权法》起草人之一王轶教授认为，《物权法》出台的真正意图是让私人财产在与商业利益、公共利益发生冲突时，能得到合理、恰当的补偿。
物权法的颁布可以说是中国在走向民主与法治的道路上的一个里程碑。物权思想起源于罗马人，在17世纪被德国完善。18世纪英国首相威廉〃皮特的有句名言：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风能进，雨能进，国王不能进……”在私人居所，不经允许，国王也不能进入。这与中国“普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”的观念是不一样。在西方国家，民法被称为社会生活的“圣经”，是公民、法人的权利宣言。在世界上有110多个国家有民法典，但中国至今没有。中国《民法通则》只有156条，但在200年前，法国《拿破仑法典》就有1000多页。今年三月份，《南风窗》杂志发表一篇文章，说物权法“不仅仅是权利保障法，它更是一部转变社会观念，重塑文化心理，再造政治文明的法律。”
二、物权法的主要内容 从内容上分析，物权分为两部分，一部分是自物权，就是所有权，另一部分是他物权。前者是物的归属法律关系问题，后一部分是物的利用法律关系问题，包括用益物权和担保物权。
物权法共五编一个附则，共19章247条。
（一）第一编：总则
总则中第一章是基本原则。
概括起来，有两个基本原则：物权法定原则和平等保护原则。
在介绍物权法起草过程时我们已对平等保护原则作了介绍，不再重复。
在这里我们只讲一个原则：物权法定原则。第5条规定：物权的种类和内容，由法律规定。什么是物权，必须由法律来规定。国务院和地方政府都不行，不能自行创设物权。比如公房的租赁权是不是物权，在拆迁中如何保护。也有的法学界人土认为知识产权也是物权。虽然在物权法中知识产权不是物权，但知识产权中的财产权可以作担保，在作担保时就是担保物权。
确立物权法定原则有什么意义呢？因为在法律体系中，解决不同的权利冲突时有一些基本规则：最基本的规则是物权优先于一般债权。
比如，物权优先于债权表现之一是在企业破产时。企业宣告破产，要由他们的所有债权人申报债权，按照债权的比例分割企业剩下的财产。如果其中有一个债权人拿出证据证明对这个破产企业的哪幢大楼有抵押权，法庭就应将这幢大楼用于拍卖单独受偿。这在教科书中被称为抵押权人别除权。还有一条生产线有若干值钱的设备，某个租赁公司说这条生产线是从我那里租赁的。融资租赁合同就是供应商买来供他人使用，他人只有使用权，所有权在租赁公司，如果确有合同证明所有权在租赁公司，那么法官就能允许租赁公司取回属于自己的设备，这就是教科书中说的取回权，即所有权人可以从企业的财产中取回属于自己所有的财产。《破产法》第38条：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”以上即为物权优先于债权原则的适用情况。
物权优先原则也有例外。在特别的法律规定中，债权也能优先于物权。什么情况下有例外呢：比如合同中租赁一章规定的买卖不破租赁。出租人把出租的房屋转卖给他人，买受人即新的所有权人能否把承租人赶出去，他不可以，他必须等到租赁合同期满，才能要求承租人退房，这就是买卖不破租赁。承租人的权利按照租赁合同属于债权人，新的买受人对这个房屋的权利是物权，那按照物权优先于债权的原则，他可以把承租人赶出去。但二次世界大战以后，德国的立法者改变了传统的做法，考虑到承租人是弱者，应给予保护，改变物权优先原则，实行买卖不破租赁，保护承租人利益。我国在《合同法》第230条还规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这也是保护承租人利益的一种方式。
有一个例子供大家探讨：企业破产时拖欠工人工资。设想一个企业陷入破产，拖欠的工人工资属于债权，如果把工人的工资债权加入到企业的所有债权中按照比例瓜分，工人只能得到很少的钱。所以法律规定企业破产时，工人工资优先于其他债权，还优先于银行的抵押权，我国目前法律是如何规定的？有的专家说优于抵押权，也就是优于物权。但我在破产法中没有找到这种规定。破产法第113条：破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
(一)职工的工资和各项社保费用以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(二)欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和所欠税款；(三)普通破产债权。在有的国家，工资优先权也被视为具有物权的性质。在法国，规定了工资的超级优先权，不仅可以优先于抵押权，而且可以优先于法院的诉讼费用。2002年，最高人民法院有个批复，明确认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，包括工人工资。这也体现了工资优先权的理念。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭
在这一章中，重点有两个制度：不动产登记制度和动产交付制度。这两个制度贯穿着一个原则：那就是公示原则。
物权存在、状态、变动必须通过一定的方法公开表现出来，让他人知道。合同不需要公示反而可以进行保密。这是因为合同只涉及当事人自己的利益，可以是商业秘密。物权是一个独占性、排他性权利，这个权利的存在状态，对他人的权利很重要。如房屋出售，买受人在购买之前要弄清出卖人是否有对房屋的合法权利，弄清房屋上是否设有抵押权等，这需要有一个可靠的方法将物权公示出来，让交易人、利害关系人、债权人、法院能正确判断某一财产的现实状况。不动产物权公示的方法可以通过登记实现，以登记为公示方法。法学界叫登记生效主义，是一个严格的公示方法。如房屋转让不登记，则买受人永远不能取得所有权。我们现实也已经采用了这种方法。
对一房多卖问题，受保护的只有登记人。其他人是债权关系，也是上文据说的“物权优先于债权”原则的体现。
为防止类似一房多卖的问题，第20条规定了预告登记制度。预告登记，这是一个新创的制度。同时，为保障物权的实现，物权法第19条设立了申请更正登记和异议登记制度，为解决争议设臵了必要的程序，有利于建立不动产的法律秩序。还有一些条款限制了登记机构的权力：不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记；不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
除了不动产外，重要的动产：船舶、飞机、汽车，其公示方法同样是登记，但登记效力较低，规定未经登记，不得对抗善意第三人。即教科书所说的登记对抗主义。比如汽车的转让，甲有一辆汽车，卖给乙，钱款付清，车也交付，但没有到车管部门过户。乙开车出了交通事故，撞了丙。乙跑了，或没有财产赔付，那么，甲就不能以动产已交付为由对抗善意第三人丙，就要承担相应责任。这一原则在物权法第126条规定土地承包经营权的转包、互换、转让等方式流转时也有休现，未经登记，也不得对抗善意第三人。
其他动产以交付为公示方法，即交付时物权发生变动，包括动产所有权的转让和质权的设立。动产占有人被推定为合法的所有人。比如张三有一头牛，卖给了李四，在未支付货款的情况下，基于信任，让李四把牛牵回家。当天夜里，雷电将牛击死。那么，李四不能说，我还没付钱，没有登记，等理由拒付买牛钱，因为牛的所有权已因交付而生效。动产是不要登记的，你到市场买手机，在商家手上，就是商家的，你付完钱，交到你的手上，就是你的。你不需要到工商局、电信管理部门查询，这部手机是否合法。如果物权法还要规定登记，那就大大增加了社会交易的成本，不利于市场经济的发展，是不可行的。这里就有一个善意第三人的问题。如果这部手机是偷来的，有一天失主找来了，你就是善意第三人，你是善意取得。什么是善意取得，当然也要符合一定的条件：物权法在第九章“所有权取得的一般规定”中第106条明确三种情形：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
物权法保护善意第三人，那所有人的损失怎么办？通过其他法律途径解决。
（二）第二编：所有权
所有权是物权体系中的核心性的权利类型。所有权的定义：所有权是指权利人彻底支配物，并因此排斥他人干涉的权利总称，包括占有、使用、收益、处分的权利。如何理解这四种权利。处分权是所有权四项权能中的核心权能。
在物权法起草过程中和通过以后，有一个焦点问题：第四章“一般规定”中的第42条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”物权法把社会保障费用也列入了拆迁补偿的费用，保障了失地农民的生活。
什么是公共利益，修公路、盖学校是公共利益，但城市改造、开发商建房子是公共需要吗？大家知道，拆迁问题是中国当前突出的一个社会问题，是社会矛盾的一个重要根源。现实生活中地方政府一般都说是公共需要，土地使用权已经规划给开发商了，你就要搬迁。房屋所有人和开发商相比往往处在劣势。所以物权法在起草过程中，有的稿子就对公共利益作了界定，但争论也很大。最后的定稿没有作出明确的规定。江平教授在凤凰卫视“世纪大讲堂”中举了一个例子：重庆钉子户事件，他认为城市重新规划，建一个商业区也有公共利益的意义，如果“钉子户”有异议，应该到法院起诉。法院支持的是政府强制搬迁请求。法律规定的救济手段，他没有充分行使。这就作了有利于开发商的解释，在网上引起了一片争议。一些教授也作了反驳。拆迁的另一民生问题则是补偿费。江平说，实践中许多地方都以政府部门的名义发文确定拆迁补偿标准。这种文件在行政法上属于抽象行政行为，老百姓即使不满意也不可以提起行政诉讼。在江平看来，《物权法》调整的是平等民事主体间的关系，当行政部门在当中为双方确定了补偿标准，而这个标准是不能诉讼的，《物权法》的平等主体关系就被打破了。如果行政法依然不允许就抽象行政行为起诉，《物权法》是无能为力的。
9月1日，在2007中国城市规划年会上，中国人民大学法学院教授王轶说：“从物权法的角度，协议拆迁就是一个普通的买卖协议，不涉及公共利益，借公共利益名义对被拆迁人实施行政强迁的做法将被改正。”他透露了一个重要信息：《城市房屋拆迁管理条例》将被修改，今后行政机关将不介入协议拆迁。“这好比有人看到我的水壶，想买它，可是我不想卖它，那人又整天缠着我要买它，我就开价1000万元。如果他善于谈判，能说服我，我可以按10元钱的价格甚至免费给他；如果他不能说服我，那他就得给我1000万元。这两个条件都不具备，他到政府部门申请，强制我按照他提出的价格将水壶卖给他，这是毫无道理可言的！这是很简单的买卖关系，丝毫不涉及公共利益。”
现在我们介绍物权法规定的所有权内容。第二编关于所有权的内容主要有：
1、国家所有权和集体所有权、私人所有权（第五章）、2、业主的建筑物区分所有权（第六章）、3、相邻关系（第七章）、4、共有（第八章）。
5、所有权取得的特别规定（第九章）
第六章：建筑物区分所有权，指包含多个居住单位的高层或多层建筑物内多个居住者的所有权。德国称为住宅所有权，物业问题在城市也是一个突出的问题，业主和物业公司的矛盾也很大，业主与业主之间也有矛盾。这一章主要明确了业主的权利和义务，并且规定不得以放弃权利不履行义务；明确了业主与物服务公司的关系；明确了绿地、道路以及道路上的空地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产，这种权利不能由当事人约定所有权。停车位（库）问题，在大城市就比较突出，物权法就作了比较详细的规定。比如对小区内公共设施的兴建问题，为了居民方便，住宅改澡堂，改为经营性用房，就应当经过有利害关系的业主同意，而不是多数表决。不久前，市卫生局对草原牧歌火锅店实施卫生行政许可的时候，依据行政许可法，组织附近居民进行听证，实际上和这一立法精神是一致的，也是有助于居民物权的保护，有助于和谐社会建设的。近日，国务院修改了《物业管理条例》，从10月1日起施行。修改是以《物权法》为前提的。其中备受关注的由业主共同决定的7件大事的通过人数有了变化，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，《条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
第七章：相邻关系，指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人，因通行、采光、通风等必须，依照法律规定产生的权利义务关系。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。你盖一个新房子，不能影响邻居的采光、通风，排水。对自然流水，要尊重自然流向。比如农村两块土地相邻，一家不能随便改变道路，水的流向。
这里我们还要注意相邻权和第三编“用益物权”中“地役权”的关系：地役权是用益物权的一种，指因通行、排水等等需要，通过签订合同，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己不动产效益的权利。根据我不完全的理解，它和相邻权的区别：一是相邻关系是所有权，地役权是用益物权。二是相邻关系是天然的，是生活必须的，而地役权是合同约定的，是为了提高不动产效益的。
比如,张三和李四的土地相邻,历史上形成张三劳动要经过张三的土地,这就是相邻关系.但张三如果为了方便,想走王五的地上走,那就是地役关系,要支付一定的报酬,并经过登记.就是地役权.第八章共有。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。简单地说，你和张三一起出资买了一个店面，你出10万，他20万，你们就是共有关系，按份共有，按照份额享有所有权。你和你妻子，共同买了一处房子居住，如果没有特别约定，就是共同共有。按份共有和共同共有享有什么样的权利和义务，大家可以自己学习。
第三编：用益物权。
用益物权是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权（第十一章）、建设用地使用权（第十二章）、宅基地使用权（第十三章）、地役权（第十四章）。同时，在第十章“一般规定”中，还规定了自然资源使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、捕捞权等用益物权的权利和义务。
这时要说明一点：有的教科书把租用别人的房屋进行经营，认为符合用益物权的三项权能：占有、使用、收益，因此划入用益物权的范畴，这是不对的。这可能是笔误。刚才我们介绍了“买卖不破租赁”原则，尽管法律对租赁权的保护规定已具有物权的特点，但主要是基于合同所产生的债权，不是物权。
第十一章、土地承包经营权
在这一章中，要了解以下条款：
耕地的承包期为三十年，林地的承包期为三十年至七十年；等
土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。但这种转让是有条件的，经发包人同意，受让方是从事农业经营的。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
承包期内发包人不得调整承包地。
在这一章中，大家要注意，土地承包经营权虽然是用益物权，但优先于所有权。除非公共利益需要，不能征用。
目前，1988年宪法修正案规定，我们国家存在两种土地所有权形态：土地国家所有制和农村土地集体所有制。集体土地需要征收为国家所有后才能出让。在物权法起草过程中，对集体土地征收问题，专家组也提出集体土地直接出让，由农民直接获得土地收益的意见，但最后没有被采纳。
第十二章建设用地使用权
对于这一章，第149条和我们每个人都有关系。这条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，建设用地50年，教育、科技等50年，商业、旅游、娱乐40年，综合或其他用地50年。
物权法起草过程中，也有住宅用地70年重新登记收费的说法，但操作不容易，如何登记，收什么费，如何确立标准，负担不起怎么办，重新登记不利于社会经济生活的稳定。所以没有被物权法采纳。到期自动续期，但收费没有明确。
非住宅建设用地使用权期满后，有约定的按约定。没有约定的，物权法规定按法律和行政法规办理。那么，根据有关规定，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这是因为你经营几十年，你支付的土地出让金已经通过你的经营活动收回了。
第十三章宅基地使用权
这一章主要是农村人口依法对集体所有的土地享有的有权利用该土地建造住宅及其附属设备的权利。只是4条，比较简单。取得宅基地使用权是无偿的，因而宅基地具备集体经济组织福利和社会保障的功能。但现在有一个社会现象：就是现在有一些城市人口也到农村买宅基地建房。我们淮北这一现象也很突出。物权法对转让的说法是：适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据有关规定，这种转让是不合法的，产权部门也是不登记的。物权法在担保物权一章中还规定，宅基地使用权不能抵押。根据我的理解，这也是保护农村弱势群体的利益，防止贫富差距过大的必要措施。
前文说过，不动产是登记生效主义，不登记就不受保护。《今日说法》有过一个案例：一个农村宅基地拥有人，把宅基地买给了一个城市人，也签订了合同。但过了几年，土地涨价了，他又反悔了，说当年自己的行为是违法的，要求收回。我没有看完法院的判决，不知道是如何叛决的。我当时认为可以收回。但前段时间，看到江平教授的一篇访谈：认为这是小产权房，大意是无宅基地使用权人的居住权也应该受到保护。据报道现在广东就在试行宅基地的流转，这种做法适应了经济比较发达的现实，但是否合法？理论界也有许多争论。
第十四章地役权。这一章我们在所有权中的相邻关系中已介绍，不再重复。第四编担保物权
担保物权，指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保，债务人到期未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。包括三种权利：抵押权（第十六章）、质权（第十七章）、留臵权（第十八章）。
抵押权，指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作债权的担保，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。特点是不转移财产的占有。
质权和抵押权近似，但要将动产移交对债权人占有。质，就要交给对方。比如秦始皇的父亲异人就是人质。
关于抵押权，物权法规定，不仅不动产可以抵押，而且生产设备、原材料、半成口、产品都可以抵押。这似乎是一项创新。这主要是吸收了国外的浮动抵押制度。大家要注意与此相适应的会计准则，新的会计准则我们还没有学，这一块如何规定，大家要注意。前文说到公示原则，你如何知道一个经营者的生产设备，甚至原材料都被抵押出去了呢？可以到登记部门查询，物权法规定为工商行政管理部门，不经登记，不得对抗善意第三人。不动产的抵押登记在房屋管理部门和土地管理部门。不动产的登记将来如何统一，有的地方已经在试点。
物权法同时还规定，土地所有权不得抵押，耕地、宅基地的土地使用权不能抵押，学校、医院等公益事业的财产不能抵押。
抵押还分一般抵押（第1节）和最高额抵押（第2节）两种。最高额抵押针对一个时期连续发生的债权提供的担保。举个例子，张三向银行错钱，一年之内可能有多次，如果每次都办一般抵押，太麻烦，他可以以一定的财产办理一个最高额，在这个最高额之内，不再办理抵押手续。这是一种减少经济活动成本的方法，是有利于经济运行的。
关于质权。
物权法规定，汇票、支票、本票；债券、存款单；仓单、提单；可以转让的基金份额、股权；可以转让的商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；应收账款，都可以作为质权。应收账款，也可以作为质权，这也是一种创新。比如公路收费权，在法律意义上就是一种应收账款，可以作为质权。
关于留臵权。
是指债权人按照合同约定，占有债务人的动产，在债务人不按照合同约定的期限内履行债务的情况下，依照担保法的规定，留臵该财产，并有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权力。
那么，有人租你的房子，不付房租，你能不能对他在房子里的家具行使留臵权呢？今年，淮北三马路有家丹尼斯超市，一天员工早上上班时，发现老板没了。如果房租没付，房东能否行使留臵权，把里面剩余的货物和设备扣下来，抵自己的房租呢？答案是不行。因为根据担保法的规定，只有因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债权人才有留臵权。
那么，加工服装、修理车辆，诸如此类，当你一旦不支付费用，或者不及时支付费用，那么成衣店和汽车修理部的老板就会留臵您的财产，过了宽限期仍然不能支付加工费，那他们就可以变卖您的财产，留下加工费，然后把多余的钱还你。
对于房屋租赁产生的债权，也不是无所作为，可以到法院申请诉讼保全。对第一家申请诉讼保全的单位，一般可以优先于一般债权人，优先受偿。
第五编：占有
虽然是一编，但只有五条，非常简单。它是指占有人对不动产或者动产的实际控制。有的专家说它实际上不是一种民事权利，也不是一种物权，而是属于一种单纯的事实。举个例子，比如，借别人的物品，过期不还。在一般法律意义上，占有有两种：有权占有和无权占有。比如租赁人对租赁物的占有，留臵权人对留臵物的占有，就是有权占有。小偷偷的物品，就是无权占有，当然这种行为还受治安处罚法和刑法的约束。
无权占有，又分善意占有和恶意占有。物权法的占有就指无权占有。因为有权占有前面的条款已作了规定。善意占有人和恶意占有人所承担的权利和义务是不同的。比如，张三从李四处借了一个自行车，张三后来去世了。但张三的儿子不知道车是李四的，就作为遗产继承。这就是善意占有。李四后来要求返还，并要求支付磨损费。因为是善意占有，张三的儿子要返还，但不需支付磨损费。但恶意占有，就要支付磨损费。如果丢失、损坏，恶意占有还要承担赔偿责任。因损坏取得的保险金、赔偿金，要支付给权利人，不够的，恶意占有要赔偿，而善意占有不需赔偿。
第四篇：《物权法》练习题
物权法部分练习题
一、单项选择题
1.2011年3月，某村村民老王雇人在自己的宅基地上建造了两间平房。不久，老王遭遇车祸去世，儿子小王依法继承了父亲的两间平房。同年7月，小王决定将两间平房出售，并与同村的小李签订了房屋买卖合同。以下说法正确的是哪一项？
A.老王自房屋建造完成时取得所有权，无须经过登记 B.小王继承父亲的房屋，须办理过户手续才能取得所有权 C.小王与小李签订房屋买卖合同属于无权处分行为 D.小李自买卖合同生效时取得房屋所有权，无须经过登记
2.2009年1月7日，金某与印某订立合同，约定金某将自己所有的一头耕牛卖给印某，但金某当年仍使用该耕牛耕种，并向印某支付使用费500元，秋收后再将耕牛实际交付给印某。2月12日，印某将价款交给金某。10月20日，秋收结束后，金某按约定将耕牛交给印某。以下说法正确的是哪一项？（诺成、不要式合同）签订当日生效转移
A.合同于1月7日生效，所有权自2月12日起转移 B.合同于1月7日生效，所有权自10月20日起转移 C.合同于1月7日生效，所有权同时转移 D.合同于10月20日生效，所有权同时转移
3.张同学与李同学各出资2000元购买了一台电脑，使用1年后，张同学擅自将电脑以3000元的价格卖给了王同学。王同学不知道电脑系张同学与李同学共有，王同学到张同学处取电脑时，李同学正在使用，听说此事，李同学明确表示不同意转让。下列说法正确的是：
A.张同学的处分行为无效 B.张同学的处分行为有效 C.王同学取得该电脑的所有权 D.王同学不能取得该电脑的所有权
4.下列事项中，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意的是：
A.改变共有部分的用途 B.利用共同部分从事经营性活动 C.处分共有部分
D.改建、重建建筑物及其附属设施
5.某日，胡某将自行车放在自家楼下的车棚里，潘某趁人不备将其盗走，并以市场价格卖给了不知情的孙某之后，胡某认出了自己的自行车，并要求孙某返还。以下说法正确的是哪一项？
A.孙某善意取得该自行车的所有权，胡某无权要求孙某返还 B.胡某只能要求潘某赔偿损失 C.孙某不能取得该自行车的所有权
D.潘某与孙某应对胡某的损失承担连带赔偿责任 6.以下说法正确的是：
A.张某买了一栋老房屋，张某将房屋翻修时发现房屋的顶梁上藏有金条，原来的卖主已经出国，音信全无，无法确认金条的所有人，金条应归张某所有
B.某地突降大雨，王某发现一头牛顺河漂流，王某不顾河水湍急，将牛捞起，牛应归王某所有
C.陈某将坏录音机丢入垃圾桶，于某发现后将录音机捡回，修理后仍可使用，录音机应归于某所有
D.孙某的宠物狗走失，蒋某捡到后，将小狗归还孙某，蒋某要求孙某支付必要的交通费用，孙某有权拒绝
7.张甲、张乙、张丙祖孙三人各出资20000元、30000元、25000元修建了1栋三层小楼，他们各自独立生活。建楼前三人约定建成后张甲、张乙、张丙分别住一楼、二楼、三楼，但对所有权的归属未明确约定。楼房建成后，因对楼房的所有权归属发生争议，如果三人不能协商解决，该楼房的所有权应怎样处理？
A.推定三人共同共有 B.推定三人按份共有 C.推定三人区分共有
D.认定张甲拥有所有权，张乙、张丙拥有使用权
8.王某与张某合伙经营运输业务，合伙解散后，王某分得2辆卡车，张某分得1辆卡车和3辆卡车的后挂车厢，张某欲转让卡车和车厢。以下说法正确的是：
A.王某对卡车和车厢均享有优先购买权 B.王某对卡车享有优先购买权 C.王某对所有的车厢享有优先购买权 D.王某对2辆车厢享有优先购买权
9.某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付1万元。据此，学校享有的是下列哪一项权利？
A．相邻权
B．地役权 C．建设用地使用权
D．宅基地使用权 10.下列做法符合《物权法》的有：
A.甲公司将自己所有的仓库作为抵押向银行借款，抵押权登记后，甲公司将仓库出租 B.乙公司将公司的闲置生产设备作为抵押向银行借款，抵押合同签订后，乙公司未经银行同意，将设备卖给不知情的丙公司
C.丁公司将自己所有的车辆作为抵押向银行借款，抵押合同中约定丁公司到期不能还本付息，银行直接取得车辆的所有权
D.戊公司是一乡镇企业，戊公司以取得的一幅土地的建设用地使用权作为抵押向银行借款
11.王某将一栋房屋出租给李某后，又以该房屋作为抵押向银行借款，律师向王某提供的下列法律意见正确的有：
A.王某到期若不能向银行还本付息，可以与银行协商将房屋作价抵偿债务，即使李某的租期未满，李某也无权继续租住该房屋
B.抵押期间，如买方替王某向银行还本付息，王某则可以不经银行同意将房屋卖给该买方
C.王某可以在房屋占用范围内的土地使用权上为其他债权人设定抵押权 D.房屋如被征收，银行的抵押权消灭
12.王某向刘某借款。以自己所有的一辆奥迪轿车进行抵押，双方签订了书面抵押合同，未办理抵押登记。王某又向关某借款，仍以奥迪轿车进行抵押，并办理了抵押登记。王某再向张某借款，签订了书面抵押合同，未办理抵押登记。王某到期后不能还款，刘某等人将奥迪轿车拍卖，扣除拍卖费用后剩余20万元，应向刘某偿还本息10万元，应向关某偿还本息5万元，应向张某偿还本息10万元。下列说法正确的是：
A.王某应向刘某偿还8万元，向关某偿还4万元，向张某偿还8万元 B.王某应向刘某偿还10万元，向关某偿还5万元，向张某偿还7.5万元 C.王某应向刘某偿还7.5万元，向关某偿还5万元，向张某偿还7.5万元 D.王某应向刘某偿还5万元，向关某偿还5万元，向张某偿还10万元 13.甲公司与乙公司签订货物买卖合同，甲公司以自己持有的乙公司的股票和丙公司的股票作为质押担保自己按照合同约定支付的货款，买卖合同约定的付款期限已到，甲公司无力支付货款，甲公司同意将质押的股票转让给乙公司抵偿货款。以下说法正确的是：
A.乙公司可以受让作为质押的乙公司和丙公司的股票
B.乙公司可以受让作为质押的丙公司的股票，不能受让乙公司的股票 C.乙公司可以受让作为质押的乙公司的股票，不能受让丙公司的股票 D.乙公司不能受让作为质押的乙公司和丙公司的股票
14.赵某向李某借款，以自己所有的1头奶牛作为质押物，律师向赵某提供的下列法律意见不正确的是：
A.李某有权挤牛奶
B.李某有权不经赵某同意，使用0000000000000奶牛 C.李某不经赵某同意，无权将奶牛转质
D.如李某不妥善喂养奶牛，致使奶牛生病，赵某有权要求李某赔偿 15.下列关于留置权的说法正确的是：
A.债权人留置的动产，应与债权属于同一合同关系，但企业之间除外 B.留置物的孳息归留置权人所有
C.留置权人与债务人没有约定留置财产后的债务履行期间的，留置权人应给债务人两个月履行债务的期间
D.留置权人在债务履行期届满后不行使留置权的，债务人可以请求法院拍卖、买卖留置财产
二、多项选择题
1.以下属于物权的原始取得的有：
A.李某在法院组织的拍卖中拍得了一辆夏利车
B.张某向王某借款，王某要求张某提供担保，张某以自己所有的房屋作为抵押担保自己到期清偿债务，张某与王某一起到房地产登记部门办理了抵押登记
C.赵某在分得的宅基地上建造了一栋房屋
D.孙某生前立了一份遗嘱，自己的车辆由孙子孙大鹏继承，孙某死亡后，孙大鹏取得了孙某的房屋。
2.甲公司向银行借款，以公司所有的房屋作为抵押，甲公司与银行签订了书面的抵押合同，但未进行抵押权登记。下列说法不正确的是：
A.抵押合同不生效，抵押权不成立 B.抵押合同不生效，抵押权成立 C.抵押合同生效，抵押权不成立 D.抵押合同生效，抵押权成立
3.方某向新天房产公司购买了一套预售房屋，双方签订了房屋预售合同，并向房屋登记部门办理了预告登记。不久，新天房地产公司又瞒着方某将同一套房屋卖给了不知情的林某。房屋建成以后，新天房地产公司向林某交付了该房屋的钥匙，并办妥了交房入住手续。以下说法正确的有哪些？
A.方某办理预告登记后即取得该套房屋的所有权，林某应向方某返还房屋
B.因为新天房地产公司已向林某交付房屋，且林某为善意，所以该套房屋归林某所有 C.方某办理的预告登记具有对抗第三人的效力
D.方某应及时申请办理不动产登记，才能取得该套房屋的所有权 4.以下情形中，有权适用排除妨碍的有哪些？
A.张三的房屋年久失修，有倒塌的危险，威胁到邻居李四的房屋 B.杜某的承包地位于赵某的地块中间，杜某每日从赵某的土地上通行 C.鲁某家装修房屋，擅自将装修材料堆放在邻居周某家门前的空地上 D.某市环保局查封了排污超标的某造纸厂的厂房
5.王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？
A.张某无权要求王某拆除广告牌
B.张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系 C.张某对楼顶享有共有和共同管理的权利 D.张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益
6.甲、乙、丙是花园小区的业主，花园小区的物业服务公司为蓝天物业公司。下列说法哪些是错误的？
A.对于花园小区的建设单位与蓝天物业公司签订的前期物业服务合同，甲可以其并非合同当事人为由进行抗辩
B.蓝天物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了服务，但是乙和丙拒绝交纳物业费，乙认为其与家人常年在国外，房子基本空着，没有享受相关物业服务 C.因多数业主对蓝天物业公司不满，业主大会依法解聘了现有的物业服务公司，因包括乙、丙在内的多家业主拖欠物业费，被解聘的物业服务公司可以向业主委员会要求交纳物业费，否则有权不退出本小区
D.蓝天物业公司被解聘后，物业服务合同已经终止，但蓝天物业公司拒绝搬离小区，并以存在事实上的物业关系为由，请求业主支付物业服务合同终止后的物业费
7.周某因长期在外地工作，便将一张名画交给邻居冯某保管。冯某将该画挂在自己家中客厅。一日，冯某的上司章某到冯某家做客，见到该画后非常欣赏，冯某表示该画系自己家祖传之物，并当即取下赠送给章某。周某回家得知此事后，找到章某索要该画。以下说法不正确的是哪几项？
A.章某对该画不属冯某所有不知情，因此善意取得该画的所有权 B.周某不能请求章某返还该画，只能请求冯某赔偿该画的所有权 C.章某系无偿受让该画，不能取得该画的所有权，应向周某返还
D.章某轻信冯某的话，未尽到合理调查义务，主观上存在过错，不能取得该画的所有权 8.某日，胡某乘坐韩某驾驶的出租车去机场，下车时将一个装有名贵服装的手提袋遗忘在车内。韩某发现后，立即在机场四处寻找胡某，未果。次日，韩某将该手提箱送交给公安机关。以下说法不正确的有哪些？
A.假设韩某在饭馆吃饭时，服务员不慎将菜汤溅到手提袋上，造成袋内服装污损，无法清除，则韩某应承担赔偿责任
B.假设公安机关发布了招领公告，但6个月内一直无人认领，则该服装归韩某所有 C.假设胡某到公安机关领取服装，则必须向韩某支付合理报酬
D.假设胡某在报上悬赏寻找该服装，则其到公安机关领取服装时应当按照承诺履行义务 9.王某与李某系男女朋友关系，二人共同出资购买了一套二居室的房屋，其中王某出资70%，李某出资30%，未约定是按份共有还是共同共有。王某想精装修房屋，李某不同意，王某坚持，李某提出分手，并要将自己的份额转让给陈某。某日刮大风，王某忘记关窗，窗玻璃刮碎坠落砸伤张某，张某要求赔偿。王某找到律师刘某，刘某给出的下列法律意见正确的有：
A.王某与李某按份共有该房屋，二人各占50%的份额 B.王某要精装修房屋，须经李某同意
C.李某转让份额，王某在同等条件下享有优先购买权 D.张某有权要求王某与李某承担连带赔偿责任 10.某村村民张某与孙某各出资4000元购买了1头奶牛。张某到某配种站对奶牛进行配种（奶牛需要配种才能产奶），孙某认为张某未与自己商量，拒绝分担配种费。张某认为孙某蛮不讲理，提出分割奶牛，孙某拒绝。村民陈某擅自用炸药开采石头，奶牛受爆炸声惊吓导致流产，陈某将赔偿交付给了张某，孙某认为陈某不应将赔偿款全部交付给张某，要求陈某支付给自己一半的赔偿款，陈某辩称不知道奶牛是张某和孙某共有。奶牛踩踏了村民赵某的青苗，赵某要求孙某赔偿，孙某认为该事件是在张某家中喂养事发生，自己不应当赔偿。下列说法正确的有：
A.孙某应分担一半的配种费 B.张某无权要求分割奶牛
C.孙某无权要求陈某再向自己支付一半的赔偿款 D.赵某无权要求孙某赔偿
11.甲与乙共有1匹马，甲享有40%的份额，乙享有60%的份额。在共有期间，该马租赁给丙使用。现甲欲转让自己的份额，乙、丙和其弟丁均主张优先购买权，且所出条件相同。下列表述错误的是：
A.乙的优先购买权优先于丙、丁的优先购买权0 B.丙的优先购买权优先于乙、丁的优先购买权 C.丁的优先购买权优先于乙、丙的优先购买权 D.乙的优先购买权优先于丙的优先购买权
12、依我国《物权法》的规定，下面说法错误的是？ A．土地承包经营权自取得土地承包经营权证时设立 B．转让船舶物权，自登记时发生转让物权效力 C．因拆除房屋消灭物权的，自登记时物权消灭
D．因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力 13.下列关于地役权的说法正确的是：
A.设定地役权，当事人须签订书面形式的地役权合同 B.地役权自在登记机构登记生效时设立 C.地役权是有期限物权
D.地役权不得单独转让，也不得单独抵押
14.甲公司用自己市价1000万元的办公楼作为抵押向银行借款800万元，银行审查后，认为该市的房地产市场前景不明朗，房产可能会贬值，要求甲公司再提供一项担保，甲公司找到乙公司，乙公司用自己价值500万元的设备作为抵押为甲公司担保，银行与甲公司和乙公司签订了抵押合同，并进行了抵押登记，但是未对抵押财产担保的债权份额和顺序进行约定，借款合同到期后，甲公司无力还本付息，以下说法正确的是（）A.银行可以要求只对乙公司的设备行使抵押权
B.银行可以要求对甲公司的房产和乙公司的没备同时行使抵押权 C.甲公司的房产被行使抵押权后，甲公司有权向乙公司追偿
D.如果银行提前放弃对甲公司房产的抵押权，乙公司有权要求减免自己的担保责任 15.下列说法正确的是：
A.抵押合同与质押合同都应当以书面形式订立 B.以不动产抵押的，抵押权自登记时设立
C.不需要登记的抵押权未登记的，不能对抗善意第三人 D.动产质权和权利质权以动产或权利凭证交付给质权人时设立 16.下列权利可以出质的有： A.支票 B.存款单
C.著作权中的出版权 D.应收账款
17.王某借用张某的自行车，王某以自行车为质押向孙某借款，孙某不知道自行车不是王某所有，遂借款给王某，王某将自行车交付给孙某。王某到期无力还款，与孙某协商将自行车折价抵款，张某知道后要求孙某返还自行车。下列说法不正确的是：
A.张某有权要求孙某返还自行车 B.张某有权要求王某返还自行车 C.张某有权要求王某赔偿 D.张某有权要求孙某赔偿
第五篇：物权法学习心得
《物权法》学习心得
中体奥林匹克花园物业（桂奥驻场经理）：张言群
通过学习《物权法》，从物业管理服务的角度来看，《物权法》的颁布和实施对今后物业管理带来了是新要求、新气象，作为物业管理企业必须适应新形式、新要求和新的挑战，才能立足于市场，才能做到依法行事、依法经营，并依法为业主做好相应的服务和立于不败之地。为此，本人积极组织全体物业同仁学习《物权法》，为的就是今后我们桂奥物业在管理经营、服务过程中能做到有章可循、依法处事，并遵循桂奥物业“更宽松、更和谐、更满意”的服务宗旨，努力为业主营造和谐社区。那么，针对《物权法》有关物业管理活动中的条例，现本人拱写一些学习心得，仅供参考：
一． 依法量身定制合身、适用的物业经营服务体系
随着人们的居住环境要求越来越高，生活品质也不断提升，法律意识不断强化。如果我们仍然按照原传统思维来开展物业经营管理工作，那势必被市场淘汰，被业主唾弃，那么物业企业就失去了生存环境。《物权法》的颁布，同时也是对现代物业管理带来了契机，也是物业服务企业必须走向国际化管理的行列。为此，作为物业管理企业要打破传统思维，积极创新，融入市场，根据《物业管理条例》和新实行的法律法规，制定一套具有战略意义的目标体系，并根据企业的实际情况制定合身、适用，而且受广大业主认同的管理、服务体系，这也是目前许多物业服务企业共同面对的课题。
我们将抓住这个契机，努力钻研新法规和分析物业管理领域的潮流动向，培养企业具有清晰的超前意识和战略意图，依法量身定制合身、适用且科学、完善的物业经营服务体系，努力打造专业、精英团队，为企业的生存环境和发展趋势构筑良好的平台。
二． 力求“更宽松、更和谐、更满意”服务宗旨的完美演绎
一个社区经过一流的物业团队精心打理才能有更宽松、更和谐的居住氛围，同时，作为一个物业管理企业应做到创新服务永无止境，迎合业主心态，适应需求，努力追求业主100％的满意率。如果我们的物业服务没有规范可言，没有相对的企业文化理念来支撑我们的日常经营服务。依照《物权法》和业主的权限，这种企业只有被撤换的可能性最大。之所以，今后的建管分离是一种趋势，物业服务企业要有自己的生存发展空间，不能再依靠“父子”关系维持。很多发达城市的物业服务行业可以让我们借鉴和学习，他们的成功少不了特色经营之道，并维持和深入与业主委员会、业主之间的融和关系，由于物业企业是日久见人心的行业，有口碑才有市场，这个定律不能被打折。我们的根本资源最终来自广大业主和用户，作为物业服务企业要懂得维护业主需求和利益，自始至终以服务为本体、为谋略，那么这就需要我们桂林奥林匹克花园物业人集体去超越，甚至采纳高端酒店服务模式完美演绎我们的服务宗旨，与国际先进物业服务标准
接轨，是最基本的出路。同时，我们物业服务企业有理由、有责任为业主营造一个安全、优美、清洁、舒适、方便的生活工作环境，而这个环境给予业主的就是精神体验，也是构建和谐社会的基础。
三． 《物权法》的颁布和实施后应改变的策略，避免争议
《物权法》规定明确了业主共有部位、地上、地下车位等的归属，解决了长期以来许多社区争议的焦点。为了避免此类争议问题的发生，对此物业服务单位应有相应对策，出台一系列的小区公众制度，同时在《业主公约》明示相关条款，依法经营和开展恰当的服务。另建议在业主入住前，开发商也应当在有关合同中明示社区内相关配套、车库、车位、共用部位、会所等的归属和经营权约定，所有的前提应保证业主利益不受侵害，同时兼顾和保障物业企业的经营、活动权限。以及建立与业主委员会、业主、用户良好和无障碍的沟通渠道，形成社区共同爱护、共同管理，争取业主和企业双赢互利，促进物业服务企业健全发展。
四． 构建物业服务形象的绝对优势，促进楼盘销售优势
桂林奥林匹克花园是一个大型复合社区，我们当前的资质和管理水平远远不能满足今后的物业服务需要。缺陷在于我们的物业管理企业起步晚，整体人员（包含决策者）对今后物业发展趋势认识不足，仍然停留在传统的基础上，在人才的储备上也极为空洞。我们希望物业管理优势从前期必须
起航和提到更高层次认识，我们曾经说过，物业管理在前期就是一个投资阶段、是一个成熟和完善阶段。因而，我们要加大力度对前期物业的投资，完善必备的组织结构和软、硬件配套，舍的发钱，才能走向成熟，才有优势可谈，否则的话，今后业主一旦入住，我们的物业企业首先就会深陷困境和卷入不作为的局势，然而，今后的销售优势也会因此受到影响和冲击。解脱物业服务的困境最终不得借助资本的强大力量，才能实现桂奥物业管理成为一个富有魅力的企业，这个领域当地有些楼盘确实做的比我们好的多，又如一些国内品牌地产商根据人们及其重视高品质物业服务是首选，客观上推出物业服务形象作为销售的辅助，这是经济市场消费的必然趋势。总之，有了物业服务的优势，才能产生共鸣，才有延续的经营和壮大。
我们桂奥物业管理服务团队永不言败，请领导给予必要的支持，我们将不负期望，倾情奉献。
以上为仅为个人观点，本人还需要不断地学习和进步，请领导和同仁给予批评指导。
2007年4月5日
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