物权法讲课稿

第一篇：物权法讲课稿

物权法讲课稿

2007年3月16日，《物权法》在第十届人大第五次会议上通过，自同年10月1日起施行。这是一部意义重大、争议巨大的法律。说它意义重大，是因为它上面涉及到社会主义中国的国本，下头关系到每个老百姓的民生。说它争议巨大，是因为我们新中国历史上，从来没有哪一部法律像物权法一样，立法过程这样充满曲折反复。物权法从酝酿到出台，历时13年，经过7次审议，绝对是破纪录的，原来保持记录的是哪一部？是另外一部关于市场经济的基本法律《破产法》，去年8月份通过，经过12年，6次审议。为什么偏偏是这两部法律能够创造这样的记录？这里头有很大的名堂。

物权法出台前后，国内外都非常关注，而最受关注的是几时？除了2007年，就是2005年。2005年7月份，全国人大常委会办公厅向全国公布物权法草案，向全民征求意见。短短40日收到了11万5千多条意见，当时大家都很乐观，估计意见征求了，小可改改过，到2006年肯定可以通过。但是没有想到，在这11万条意见里头，有一封信导致物权法的通过整整推迟了一年。这封信就是北大教授巩献田写的，名字叫做《一部违背宪法和背离社会主义基本原则的〈物权法〉草案》，这封信巩献田直接写给中共中央、全国人大，中央和人大一开始都没回蓝，他就将信在网上公布，导致社会各界对物权法空前的大讨论。

在这封信里，巩献田大骂物权法，讲物权法对“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”只字不提，而企图以“私有财产神圣不可侵犯”的精神和原则代替，就是违背宪法。这样的物权法一出台，肯定会加速私有化进程，加速两极分化。他有一句话非常有名--穷人的打狗棍不能和富人的宝马、别墅一样保护，物权法把国家财产、集体财产、私人财产平等保护就是不行。

结果中央坐不牢了，全国人大法工委把巩献田请过去谈话，讲了一个半钟头，人大法工委主任胡康生问巩献田：从信里头看出来，你不仅仅是对物权法有意见，恐怕对改革开放28年来的很多政策多有看法。巩献田直讲：对！

接下去，2005年9月底，人大委员长吴邦国召开座谈会，提出物权法要把握三点原则：一是要坚持正确的政治方向；二是要立足于中国实际；三是重点解决现实生活中迫切需要规范的问题，不必求全。当年12月底，物权法没有按照原计划在人大常委会上接受审议，也就讲2006年不可能通过了。

根据规定，一部法律草案在一审后，如果在两年内不再次进行审议，就自动终止审议。为什么一封信可以让物权法的立法停下来？巩献田只不过是一个代表，关键是有很大一批左派，不仅是对物权法有意见，更主要是对20多年的改革开放有意见，已经超出了法律的层面。2004年和2005年正是对20多年改革成功还是失败、路有没走错争议最大的时候，恰好在这个敏感时期，物权法被贴上“姓社姓资”、“姓公还是姓私”的标签，成为争议的焦点。

一直到2006年“两会”召开，胡锦涛、温家宝公开表态，坚持改革方向绝不动摇。原来停下来的物权法立法这才转启动，进入快车道。2007年1月16日，中央办公厅发出文件，明确要求“进一步统一思想认识，确保物权法草案顺利通过”。专门就一部法律而中央郑重发文，这也是非常少见。

物权法是通过了，但是因为物权法而引发的争议没结束，物权法的深远影响还需要慢慢地体现出来，下面，我想就三方面对物权法加以论述，一是物权法的涵义，二是物权法的意义，三是物权法的争议。

先讲第一方面，物权法的涵义，包括三个小点：

（一）什么是物权法

物权法是规范物的归属和利用的法律。

这里的“物”，和哲学里面的物质不样，它的范围，包括动产和不动产，简单讲就是指“财产”。有人讲物权法应该直接叫财产权法，也是有道理的。

“归属”，指财产归属于谁，就是讲所有权，一头牛属于你，你有所有权，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人用，也可以杀了卖牛肉。所有权是一种最充分的、绝对的权利。这种支配的权利具有排他性，任何人都不能干涉你。

“利用”，指利用他人的财产的权利，包括用益物权和担保物权。这两个概念很重要。用益物权，简单的讲就是没有所有权，但有使用权。你一间屋租来，可以住，可以做生意，赚来的钞票自己的，但你没有卖屋的权利。还比如土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权，都属于用益物权。担保物权，包括抵押权和质权，人家向你借钞票、人家欠你债还不出，把东西押给你，你就拥有抵押权或者质权，抵押权和质权的区别是什么呢？抵押权是东西还被人家占有，还在他手里，质权是东西已经到你手里了，给你用，但是所有权还没转过来。如果对方到最后债还是还不出，你就有权利把东西拿过来，这就是担保物权。

因此总的来讲，物权法，就是规范所有权、用益物权和担保物权的法律规则。

（二）物权法有什么作用

作用主要两点，一是“定分止争”，分，名分，确定名分平息争议；二是“物尽其用”，使财产尽可能发挥效用。

先讲“定分止争”。现实中因为财产权归属不定、权利界限不清，引发纷争的事件实在太多。举几个例子：小的方面，和我们切身利益相关的，小区里头的经营性用房、道路、绿地、公用设施到底属于谁的？因为没有明确规定，业主和物业公司整日打官司，象我们锦园小区里头的会所问题当时也闹伤心了，现在物权法明确规定除非当初买屋的时候就协议讲好，没写清爽全部都属于业主所有，而且还规定了业主如果要使用经营性用房、公用设施、小区里头起花坛啊种树啊之类的小改造都可以通过召开业主大会投票决定，早点规定就没这些事件了。又比如，我们以往把摩托车、轿车卖给人家，贪省力，要么想逃税，没走去登记，行驶证上还写你的名字，结果人家走去开，撞车了，这下好，交警队走来找你，行驶证上的车主赔钞票，官司打死，现在物权法规定，动产的转让，自交付时发生效力，自动的，虽然还没登记，但是实际上的所有人已经换了，因此只要你有证据，比方说买卖合同，证明你已经卖给他的，就不用赔钞票了。又比如，这个抵押权，借钞票抵押的事件很常见，但如果没法律规范也很容易产生纠纷，比如，我要炒股票，向单位同志借钞票，先向甲借了一笔钞票，没讲抵押，只有借条，接下去又向乙借了钞票，用窝抵押，协议上写了，用窝抵，接下去又向丙借，也是抵押，走房产处登记了，结果股票大跌，空光了。怎么办，只有卖窝，三个人都走来讨帐，我卖来的钞票先给谁？按照物权法规定，我要先还给丙，因为登记优先，其次有剩下的还给乙，再有剩下的还给甲，因为抵押权和债权比起，抵押权优先。所以我们生活中很多事件，都和物权法有关，按物权法来，很多官司就不用打，就算打也爽利很多。从大的方面讲，国有资产、集体资产的流失问题，过去有一句话：“外国有个加拿大，中国有个大家拿！因为很多国有资产、集体资产产权界限不清，要么好象是无主的，要么具体归谁管不清爽，导致严重的资产损失、流失，现在物权法不仅明确规定了哪些财产属于国家、集体的所有权，而且明确规定，国有资产，”由国务院代表国家行使所有权“，”国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规，分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益“。以这些规定为基础，再制定实施具体的、完善的管理细则，就有可能解决国有、集体财产的保护问题，防止国有资产、集体资产的损失。

再讲”物尽其用“。财产所有权清爽了，首先可以促进所有权人的积极性，更好地利用其财产，发挥物的效用。但物权法发挥”物尽其用“的功能，主要是还是靠用益物权和担保物权。如农村的土地承包经营权，我们都晓得，从七十年代末开始，将集体土地交给农民使用，极大地激发了农民的生产积极性，更好地发挥了农村土地的效用，为什么50、60年代不行？同样的地，同样的人，弄得饭都吃不饱？区别就在于没有这个用益物权，没办法让农村土地、农村劳动力”物尽其用“。现在物权法又明确规定，农民可以将土地承包经营权转包、出租、互换、转让，适应了现在工业化、城市化、农业产业化的趋势，同样有利于把农民从土地上解放出来，把土地集中起来搞规模经济。又比如这个担保物权，物权法规定，企业、个体户、农民可以将”现有的以及将有“的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，只要是法律未禁止抵押的都好抵押，这里的关键，”现有的以及将有的“、”法律未禁止“的，比方讲你开小厂，资金跟不上，仓库里面还压着的货可以先抵押，松门船厂没钞票，艘船造到一半好抵押，农民青黄不接了，树头还夯青的橘，田里还夯青的稻，都好拿去抵押，这叫做动产浮动抵押权，大大拓宽融资渠道，也使这些动产更好地发挥了作用。

（三）物权法的主要内容是什么

第三小点，物权法的主要内容。物权法有5编19章，247条，内容蛮多，人大副委员长王兆国在人大做说明，列举了10方面内容。但是如果概括起来，它的核心内容是一句话，坚持社会主义基本经济制度，促进市场经济发展。物权法通过明确所有权，用了很大的篇幅对什么叫做国家所有权和集体所有权、私人所有权，国家和集体财产怎样管理做出规定，规定国有财产的所有权由国务院、地方人民政府行使，村集体财产的所有权由村民委员会行使。而最重要的一点，是规定平等保护国家、集体和私人的物权，不仅体现了以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，更体现了市场经济公平竞争、平等保护、优胜劣汰的原则。物权法的内容所在，也就是它的意义所在。

下面讲第二大点，物权法的意义。也分三个方面：

（一）物权法是社会主义市场经济体制的必然要求

凡实行市场经济体制的国家，都有非常完善的物权法，凡实行计划经济体制的国家，都没有物权法或者仅规定所有权且非常简单。为什么？因为搞计划经济，资金啊土地都采用行政手段无偿划拨，国家将资金交给国有企业无偿使用，根本不会发生融资担保的问题，因此谈不上什么担保物权；国有土地无偿使用，农村土地集体使用，不发生所有权与使用权的分离，因此也谈不上什么用益物权。

等到改革开放，我们都晓得，企业的资金、土地现在都已经不是无偿使用了，农村土地也承包到户了，这是一个巨大的进步。但是，因为法律制度没跟上，导致改革损失很惨重。最突出的一样，就是担保物权制度没确立，银行钞票只管贷出去，根本没有可靠的担保，导致十几万亿的三角债问题和金融机构的巨额不良债权问题，朱榕基装个事件头发也装白。一直到96年出台了担保法，借钞票必须要东西担保，这叫做”跑得了和尚跑不了庙“，这才有办法叫这个帐不至于烂到没法捉拾。现在的物权法，在总结担保法实施以来的经验基础上，参考发达国家的经验，进一步完善担保物权制度，扩大担保范围，对于化解和回避融资风险，保障企业和个人及时获得融资，满足经济发展对资金的需求，保障社会主义市场经济持续稳定的发展，有重大的作用。

（二）物权法是保护公民私有财产的有力武器

马克思有句话，宗教是人民的鸦片，法典是自由的圣经。这句话用在物权法上是比较合适的。物权法的最大亮点，就是历史上第一次将私有产权提高到与公有财产平等保护的地位。中国古代不用讲，什么都是皇帝的，到了新中国，跑步进入共产主义，私有产权根本不知丢那里去了。50年代的”共产风“，农村搞人民公社，窝里一只鸡一口锅也把你拿走，城里搞公私合营，企业主把辛苦经营一世的企业、商店交出去，还要装做敲锣打鼓兴高采烈到市委申请，夜里转来在家里偷偷哭。文化大革命，红卫兵小将”抄家“最贪，阶级敌人能保命就不错了。一直到现在，《刑法》还规定，同样数额的贪污，贪污国有企业财产的比贪污私人企业财产处罚加倍，同样数额，两个标准。至于现在搞”强制拆迁“，有些地方把人逼死的事件也比较典型，不多讲。这里头有一个特别重要的原因，30年改革，私营经济大发展，不管是企业主、中产阶级、普通老百姓，手里已经积累了大量的财富，迫切需要得到更可靠的保障。但是法律跟不上。90年代，很多资本家想方设法办护照，他就忖起如果上午政策变了，下午我就走路，根本不放心，一直到十五大把私营经济的地位从”有益补充“上升到”重要组成部分“，这样稍微可好点，但从00年到现在，中国每年外逃的资金是都不少于500亿美元，这些钱中有非法的，也有很多合法的，钞票就是放外国可靠。

所以，通过物权法的制订，切实加强保护私有财产保护，才能进一步激发社会的生产积极性和创造性。同时，物权法除了确定原则以外，也有在细节作出规定，比如征地，商业用地排除在国家征收之外，企业取得商业用地必须先得农民、居民谈判起，彻底解决”强制拆迁“、”圈地运动“等问题；农民的土地承包经营权重点保护，承包合同签了不能随便改；物权法还划分行为违法与合法财产的界限，行为违法但财产并不违法，出租车、摩托车违法经营，人的行为违法了，车还是合法财产，你不能没收；二菜场外头东西乱摆，你不能把他摊敲了，把他水果缴来，城管日子要不好过；物权法通过这些规定，切实保障公民的人身安全、财产安全和精神安宁。

（三）物权法对推动依法行政有重大意义

接上一点讲，物权法保护私有财产，关键不在于民间个人之间能不能侵犯财产，而在于国家政府能不能侵犯公民的财产。物权物权，这个权体现在那里？就是直接支配，具有”排他性“，具有”排除他人干涉的效力“。这排他性，就是划分公家权力与私人权利的界限。比如，私人的住宅，没搜查证任何公务人员不能随便闯入。凡物权范围之内是私人活动的空间，物权范围之外是公家权力的活动空间。公家权力要跨越这个界线，只有征得权利人同意，或者经过法律规定的特别程序。

《物权法》对行政机关的行为提出了新要求。政府在行政立法、征地拆迁、城市开发、用地审批、公共设施设置、税收征收等方面，如果没有尊重私人物权，就可能面临公民根据《物权法》规定的权利而提起行政复议和行政诉讼。比如政府在农田、村庄周围批准建设有污染的工厂，村民就有依据打官司。你餐馆开起，生意好得猛，但门前的道路突然被改为单行道，严重影响了生意，你就可以拿物权法去打官司要求政府赔偿。

《物权法》可以说是一条绳，捆的主要对象不是普通公民，而是政府的权力，你不可能再象以前那样想怎样就怎样，做事件必须先考虑有没侵犯物权，否则就要吃官司。

同时，《物权法》也直接要求进行行政审批制度改革。上次作风建设学习，看象山经验，没什么了不起，按物权法要求还差远，现在的登记还是分散的，一间窝转手要好几个部门甚至十几个部门登记，时间至少

一、两个月，《物权法》要减少市场交易成本，规定财产特别是不动产要实行统一登记，到一个部门一个窗口登记，这就涉及到行政审批制度改革。现在的问题是，原来的这些登记部门一个个都双手赞成统一登记，但是统一到哪个部门，争得不可开交，反正必然有一些部门就要放弃部门权力、部门利益。

制定、实施物权法，除了老百姓，首先要向国家机关和全体公务员灌输物权观念，知道公权与私权的界限在那里，才能够限制公权的滥用，才能真正实现依法行政。

物权法的意义讲了，下面我想讲一下物权法的争议，物权法意义重大、争议更加巨大。这些争议点，有些是它的进步点，有些是它的局限点，正确认识这些争议，可以有助于更好了解物权法的定位和前景。

第一个：物权法有没违反宪法？这是最本质的争议点。巩献田讲物权法违反宪法，依据是什么？宪法讲”社会主义的公共财产神圣不可侵犯“、”宪法保护个人合法私有财产“，而物权法讲”对国家、集体、私有财产平等保护“，讲法确实不一样，到底是不是违反？可以讲不是，因为虽然讲法不一样，但是精神是一致的，宪法2004年修订，特别就是加上保护个人合法私有财产这句话。看你怎么忖，你如果就是认为”私有化是万恶之源“，那么不管是物权法还是宪法都是错，只要你认为私有经济是社会主义重要组成部分，私有财产应该保护，那么不管是仅仅是保护好还是平等保护好，从2004年修改宪法到2007年出台物权法，精神上一脉相成的。有本事不要走来寻《物权法》生事，而应当去找2004年修订宪法的人算总帐。

至于巩献田的另外那句名言：穷人的打狗棍不能和富人的宝马别墅一样保护，在法律上是很荒谬的，如果穷人和富人不同样保护，难道两个人到法院打官司，还要先查查那个钞票多区别对待啊？巩献田这句话听起来绑硬的，在社会上很有市场，就是因为中国人传统里头有一种道德至上意识，一种平均主义意识，一种仇富意识，举一个例子，明朝的海瑞，青天大老爷，他的司法标准就和巩献田差不多，他做县官碰着官司，有个讲法，打官司两边都有道理，一时弄不灵清的，他说，与其屈贫民，宁屈富民；与其屈愚直，宁屈刁顽。争产业，与其屈小民，宁屈乡宦，以救弊也。意思就是讲，道理差不多，一个穷一个富，判穷的人赢，一个看起来很活灵，一个木灼灼，判木灼灼的赢，特别是争财产，一般老百姓和地主打官司，尽量判老百姓赢，为什么？社会有贫富差距啊，我通过打官司偏心点，把地主、富人、活灵有本事的人兜里钞票拿点出来给穷的人、笨的人，道德老高尚。但是都象他这样搞，用道德代替法律，还有什么法制观念？讲什么依法治国、保护人权保护财产权，中国发展不起就是因为这种观念有市场！

违不违反宪法不是关键，关键在那里？中国的情况，就好象安徒生童话里面一样，皇帝的新衣，人人都晓得没穿，但人人都不讲，偏偏巩献田就是那个小孩，喊出来，皇帝没穿衣服啊，弄得个个翻白眼。市场经济，说白了就是私有经济，中国走上这条路，已经不可能再走回来了。马克思《共产党宣言》中明确指出：共产党人可以把自己的理论概括为一句话：消灭私有制，中国可以说已经完全离开了马克思主义在经济上的道路。物权法这次的争议，可以说是左派在经济领域的一次垂死挣扎，使物权法搞了十几年，到最后还推迟了一年，但是左派到底还是挡不住，任何人也挡不住。

第二个：关于善意取得的问题。这是反对物权法的人骂物权法骂得最难听的一个争议点。物权法第一百零六条规定：”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但是，如果同时符合三个条件，受让人取得所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的（也就是讲你买这东西时不知道这东西是非法的，不是特地去收赃的）；

（二）以合理的价格转让（价钱相对合理，本身价值1000块，你700块买来讲得过去，70块买来就讲不过去）；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。关键是登记，登记了就是你的。

这规定对不对？对！买东西，你不可能样样都先去弄清爽它的来路是不是都正当，一样东西转手了三四躺，突然一个人跳出来讲这东西应该是他的，怎么办？这三四个人各个官司打过去，生意都不做，日子都不过，根本弄不清爽。这就涉及到市场交易安全的问题，保护交易安全，只要价钱合理，法律登记承认了，这个善意取得的规定就是把你追回的环节斩断了，原来的主人家可能是有损失，这是没办法的。为了大多数的人市场交易都能够放放心心，不至于有打不完的官司，必须有这个规定。

但是这个规定在国际上是通用的，放在中国就有争议，人家就讲这是为国有资产的流失开后门，比方讲贪官花一万买了价值一亿的国有资产，再转手十万卖给亲戚，卖给关系户，这样就算事件出来了，甚至人抓住了，这个资产也是追不回了，这叫做“英雄不问出处，财产不管来路”，只要有本事登记上帐，从此一律合法。人家讲物权法为什么不肯用宪法里“社会主义公有财产神圣不可侵犯”这一条呢，奥妙就在这，平等保护实际上重点就是保护私产，物权法就好象一个“单向阀门”，公产变私产路路畅通，私产变转公产千难万难。

这讲法有道理吗？有，但不是物权法有问题，而是中国的特色有问题，是因为中国法制不健全，国有资产监管不力有问题。如果一定讲物权法有问题，问题也不是出在这条规定，而是另外一条？就是第三个争议点：国家财产由政府行使所有权的问题。

第三个：国家财产由政府行使所有权的问题。有人这样批评，《物权法》把全民所有制换成了国家所有制，从理论上人人有份的全民所有，变成了六个字：官有、官治、官享。

官有：物权法规定，国家所有制的法定所有权，由国务院和各级政府行政部门行使 ；

官治：处分国有资产，包括转让、变卖等等，纯属政府的行政裁量权，由政府按照行政规定办理；

官享：国有财产的权益，由政府享有；

因此，就变成了国有财产的处分，卖也好，分也好，全凭官府自由裁量，没老百姓什么事。

这条规定的问题出在那里？我们晓得，最高国家权力机关是全国人大，人大通过立法授权国务院、各级政府行使国家所有权，从法理上好象讲得通。但是按照国际上的惯例，政府如果要处置、特别是要出卖国有企业，必须经过议会辩论，投票表决通过。前年日本小泉政府要搞邮政改革，主要内容就是把国有邮政企业的股份卖了，搞民营、搞市场化，结果议会通不过，为了这事件小泉就把内阁、议会解散了，重新大选，转选选起来再投票，通不过就不行来。所以人家要讲，资本主义国家卖国有企业还要经过议会同意，社会主义国家，反而只由“国资委”的少数人批准就可以实施。因为中国的现状，很多国有资产流失，正是因为政府官员权力过大，人大的权力虚化，缺少监督。所以，在物权法修订过程中，许多人提出，为了体现国有财产的全民所有性质，建议在法规中写明，重要国有资产的处分，特别是其转让和变卖，应当事先得到同级人民代表大会的批准和同意。这些建议最后没写进去。目前这个规定不是通过扩大监督制约来赌注漏洞，而是用法律条文把漏洞固定化制度化合法化，这是物权法一个重大缺陷。

所以，从善意取得和国有资产由政府行使所有权两个争议点上，我们可以看出两种不同的着眼点，左派特别讲善意取得不好，眼是朝过去看，中国的很多私有财产来路不清爽，有原罪，不能就这样放过去，过去的帐要一笔一笔算转来；右派特别讲国有资产由政府行使所有权不好，眼是朝未来看，过去的都算了，你要算帐也算不好，关键以后怎样保证評估程式、决定程式公开透明公平，避免私下操作，让国有资产更好地发挥作用。

第四个：公共利益的问题。《物权法》规定为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。但是，没明确规定公共利益的内容。有人讲，这样就是留下一个尚方宝剑，只要打出公共利益的旗号，什么都可以装。客观的讲，“公共利益”确实是一个不可能在法律上确定的概念。怎么办？有人讲，虽然正面概念不能确定，但是可以从反面限定它，比如涉及到商业利益、商业用地就肯定不是，更主要的，应该完善对确定某一项具体的公共利益的程序控制上下工夫。比方说决策要公开、程序要民主透明，还要有人大审核等。这里附带要讲一点，物权法里头很多规定还只是一个原则性的，公共利益好保护公民权利也好，包括起头讲的动产浮动抵押，虽然已经规定了，起到一半的窝，造到一半的船、还夯青的橘、葡萄都好抵押，但是也要银行会要，立法只是一个基础，怎样执法是关键，这些原则性的规定要落实好，需要各级政府有觉悟，需要老百姓去斗争争取，需要金融机构出台管理细则，需要最高法院出台相应的司法解释，现在这个解释还没出来，10月1号前应该要出来。

第五个：农村宅基地使用权不能抵押的问题。抵押不行，当然更加不能买卖，这条规定可以说也是争议最大的。城里人的窝好卖，农村的窝不能卖，本身就是不公平。更主要的，财产财产，不动产是最主要的财产，农民最主要的财产就是这间窝。窝不能抵押，不能流通，意味着农民的财产变成了死产。现在建设新农村，靠国家拨款又能拨多少？如果宅基地进入市场流通，可以为农民提供新的融资手段，开拓农村潜在的巨大市场，直接解决城乡的二元结构问题，城里人也可以再不怕房价上涨，这个变化可以说几乎不亚于土地承包。

但是不行，物权法第四稿里面还规定可以抵押，到了第五稿第六稿，取消了。客观的理由，要保护耕地，农村社会保障体系尚未健全，允许宅基地使用权转让抵押，有可能使得部分农民最终失去土地，造成严重的社会问题。但这些都不是不能解决的，完全可以规范，比方讲可以规定每户城市居民只能购买一所农村窝；比方讲可以事先做好规划，只有规划内的宅基地才可以交易，比方讲可以征收宅基地流转税，税收来建立村庄整治基金、社会保章基金等等，办法总比困难多。

但是，这一步实在是迈不出，好处大，风险更大。一旦放开了，目前农村已经私下卖了的，没房产证违法交易，城里人屋主、农民与村集体之间的关系不知有多少纠纷要闹起，农村的小乱是肯定免不了的。更关键，农村的土地集体所有制就到了崩溃的边缘。确实是辛辛苦苦几十年，一朝回到解放前，其他可以私有化，土地不能私有化，一旦这个口开了，共产党没信心驾御得了。

上个星期建设部又走出讲话，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，就是所谓的没证的小产权房，北京市场上交易的这种没证的的窝已经超过了五分之一以上，千条理由万条理由挡不住一条理由--巧，人家讲这窝买来价钱只有正常的不到三分之一，人家买窝住60年70年，我住20年也是赚来了。

这说明什么？市场经济就是要各种生产要素自由流通，土地作为最最重要的生产要素，你不让它流通，就是最大的浪费，市场发展了，法律没跟上，逼着要违法。中央要开17大，奥运会，要政治改革，眼头前只忖起要稳，先硬压压牢起。王兆国在人大做说明，农村宅基地使用权抵押不开放，不是讲就不行，而是目前条件不成熟，迟早要开放的。

最后我想总结一下，学习物权法，我觉得除了学习它的条文，可能还应该掌握它的精神实质，它进步大，为什么有这样的进步，它争议多，为什么有这么多的争议，它有局限，为什么有这样的局限，还是要用全局的眼光来看，这全局，就是市场经济改革和政治体制改革。物权法为什么意义大，就是它是市场经济改革的一个里程碑，它把30年市场改革的成果通过保护私有财产确认下来，通过抵押、担保物权等规定进一步推向深入，物权法通过了，我们可以讲中国的市场经济改革已经完成了一半，为什么讲一半？为什么美国、欧洲到现在还不承认中国的市场经济地位？因为市场经济三大基本法律，三根廊柱，破产法，物权法，反垄断法，破产法管市场退出，物权法管市场进入，反垄断法管市场运行，又被称之为经济宪法，我一开始讲到，破产法弄了12年，6次审议，物权法弄了13年7次审议，反垄断法也弄了10几年，刚昨天人大又审，还不知几时通得过，为什么一部比一部通过难，一部比一部有争议，因为一部比一部重要，一部比一部深入，一部比一部涉及到政治层面，中国向左还是向右走的斗争越来越激烈。反垄断法我就不用讲，大家都晓得中国如果要反垄断，多少部门要头破血流，物权法为什么有局限？刚才讲到的几个争议点，特别是国家财产由政府行使所有权、农村宅基地使用权抵押买卖，都是政治问题，所以可以讲，物权法是市场经济改革的一个里程碑，也是政治体制改革的一个中转站，市场经济改革到了现在这个阶段，接下去的就是政治问题，都是硬碰硬的东西。物权法专家起草组的负责人、政法大学原来的校长江平教授明确讲，这部物权法有缺陷，最多管10年，10年内，肯定要修订完善，一旦物权法修订完善了，反垄断法通过了，我们就可以讲，中国市场经济改革已经成功了，政治改革已经走上正规了。接下去的10年确实是关键的10年，连越南这样的国家都市场改革和政治改革同步推进，去年总书记差额选举，上星期国会会员，也就是人大代表全民直选，我们中国如果还是只听楼梯响不见人落来，肯定要出问题。

第二篇：《物权法》练习题

物权法部分练习题

一、单项选择题

1.2011年3月，某村村民老王雇人在自己的宅基地上建造了两间平房。不久，老王遭遇车祸去世，儿子小王依法继承了父亲的两间平房。同年7月，小王决定将两间平房出售，并与同村的小李签订了房屋买卖合同。以下说法正确的是哪一项？

A.老王自房屋建造完成时取得所有权，无须经过登记 B.小王继承父亲的房屋，须办理过户手续才能取得所有权 C.小王与小李签订房屋买卖合同属于无权处分行为 D.小李自买卖合同生效时取得房屋所有权，无须经过登记

2.2009年1月7日，金某与印某订立合同，约定金某将自己所有的一头耕牛卖给印某，但金某当年仍使用该耕牛耕种，并向印某支付使用费500元，秋收后再将耕牛实际交付给印某。2月12日，印某将价款交给金某。10月20日，秋收结束后，金某按约定将耕牛交给印某。以下说法正确的是哪一项？（诺成、不要式合同）签订当日生效转移

A.合同于1月7日生效，所有权自2月12日起转移 B.合同于1月7日生效，所有权自10月20日起转移 C.合同于1月7日生效，所有权同时转移 D.合同于10月20日生效，所有权同时转移

3.张同学与李同学各出资2000元购买了一台电脑，使用1年后，张同学擅自将电脑以3000元的价格卖给了王同学。王同学不知道电脑系张同学与李同学共有，王同学到张同学处取电脑时，李同学正在使用，听说此事，李同学明确表示不同意转让。下列说法正确的是：

A.张同学的处分行为无效 B.张同学的处分行为有效 C.王同学取得该电脑的所有权 D.王同学不能取得该电脑的所有权

4.下列事项中，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意的是：

A.改变共有部分的用途 B.利用共同部分从事经营性活动 C.处分共有部分

D.改建、重建建筑物及其附属设施

5.某日，胡某将自行车放在自家楼下的车棚里，潘某趁人不备将其盗走，并以市场价格卖给了不知情的孙某之后，胡某认出了自己的自行车，并要求孙某返还。以下说法正确的是哪一项？

A.孙某善意取得该自行车的所有权，胡某无权要求孙某返还 B.胡某只能要求潘某赔偿损失 C.孙某不能取得该自行车的所有权

D.潘某与孙某应对胡某的损失承担连带赔偿责任 6.以下说法正确的是：

A.张某买了一栋老房屋，张某将房屋翻修时发现房屋的顶梁上藏有金条，原来的卖主已经出国，音信全无，无法确认金条的所有人，金条应归张某所有

B.某地突降大雨，王某发现一头牛顺河漂流，王某不顾河水湍急，将牛捞起，牛应归王某所有

C.陈某将坏录音机丢入垃圾桶，于某发现后将录音机捡回，修理后仍可使用，录音机应归于某所有

D.孙某的宠物狗走失，蒋某捡到后，将小狗归还孙某，蒋某要求孙某支付必要的交通费用，孙某有权拒绝

7.张甲、张乙、张丙祖孙三人各出资20000元、30000元、25000元修建了1栋三层小楼，他们各自独立生活。建楼前三人约定建成后张甲、张乙、张丙分别住一楼、二楼、三楼，但对所有权的归属未明确约定。楼房建成后，因对楼房的所有权归属发生争议，如果三人不能协商解决，该楼房的所有权应怎样处理？

A.推定三人共同共有 B.推定三人按份共有 C.推定三人区分共有

D.认定张甲拥有所有权，张乙、张丙拥有使用权

8.王某与张某合伙经营运输业务，合伙解散后，王某分得2辆卡车，张某分得1辆卡车和3辆卡车的后挂车厢，张某欲转让卡车和车厢。以下说法正确的是：

A.王某对卡车和车厢均享有优先购买权 B.王某对卡车享有优先购买权 C.王某对所有的车厢享有优先购买权 D.王某对2辆车厢享有优先购买权

9.某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付1万元。据此，学校享有的是下列哪一项权利？

A．相邻权

B．地役权 C．建设用地使用权

D．宅基地使用权 10.下列做法符合《物权法》的有：

A.甲公司将自己所有的仓库作为抵押向银行借款，抵押权登记后，甲公司将仓库出租 B.乙公司将公司的闲置生产设备作为抵押向银行借款，抵押合同签订后，乙公司未经银行同意，将设备卖给不知情的丙公司

C.丁公司将自己所有的车辆作为抵押向银行借款，抵押合同中约定丁公司到期不能还本付息，银行直接取得车辆的所有权

D.戊公司是一乡镇企业，戊公司以取得的一幅土地的建设用地使用权作为抵押向银行借款

11.王某将一栋房屋出租给李某后，又以该房屋作为抵押向银行借款，律师向王某提供的下列法律意见正确的有：

A.王某到期若不能向银行还本付息，可以与银行协商将房屋作价抵偿债务，即使李某的租期未满，李某也无权继续租住该房屋

B.抵押期间，如买方替王某向银行还本付息，王某则可以不经银行同意将房屋卖给该买方

C.王某可以在房屋占用范围内的土地使用权上为其他债权人设定抵押权 D.房屋如被征收，银行的抵押权消灭

12.王某向刘某借款。以自己所有的一辆奥迪轿车进行抵押，双方签订了书面抵押合同，未办理抵押登记。王某又向关某借款，仍以奥迪轿车进行抵押，并办理了抵押登记。王某再向张某借款，签订了书面抵押合同，未办理抵押登记。王某到期后不能还款，刘某等人将奥迪轿车拍卖，扣除拍卖费用后剩余20万元，应向刘某偿还本息10万元，应向关某偿还本息5万元，应向张某偿还本息10万元。下列说法正确的是：

A.王某应向刘某偿还8万元，向关某偿还4万元，向张某偿还8万元 B.王某应向刘某偿还10万元，向关某偿还5万元，向张某偿还7.5万元 C.王某应向刘某偿还7.5万元，向关某偿还5万元，向张某偿还7.5万元 D.王某应向刘某偿还5万元，向关某偿还5万元，向张某偿还10万元 13.甲公司与乙公司签订货物买卖合同，甲公司以自己持有的乙公司的股票和丙公司的股票作为质押担保自己按照合同约定支付的货款，买卖合同约定的付款期限已到，甲公司无力支付货款，甲公司同意将质押的股票转让给乙公司抵偿货款。以下说法正确的是：

A.乙公司可以受让作为质押的乙公司和丙公司的股票

B.乙公司可以受让作为质押的丙公司的股票，不能受让乙公司的股票 C.乙公司可以受让作为质押的乙公司的股票，不能受让丙公司的股票 D.乙公司不能受让作为质押的乙公司和丙公司的股票

14.赵某向李某借款，以自己所有的1头奶牛作为质押物，律师向赵某提供的下列法律意见不正确的是：

A.李某有权挤牛奶

B.李某有权不经赵某同意，使用0000000000000奶牛 C.李某不经赵某同意，无权将奶牛转质

D.如李某不妥善喂养奶牛，致使奶牛生病，赵某有权要求李某赔偿 15.下列关于留置权的说法正确的是：

A.债权人留置的动产，应与债权属于同一合同关系，但企业之间除外 B.留置物的孳息归留置权人所有

C.留置权人与债务人没有约定留置财产后的债务履行期间的，留置权人应给债务人两个月履行债务的期间

D.留置权人在债务履行期届满后不行使留置权的，债务人可以请求法院拍卖、买卖留置财产

二、多项选择题

1.以下属于物权的原始取得的有：

A.李某在法院组织的拍卖中拍得了一辆夏利车

B.张某向王某借款，王某要求张某提供担保，张某以自己所有的房屋作为抵押担保自己到期清偿债务，张某与王某一起到房地产登记部门办理了抵押登记

C.赵某在分得的宅基地上建造了一栋房屋

D.孙某生前立了一份遗嘱，自己的车辆由孙子孙大鹏继承，孙某死亡后，孙大鹏取得了孙某的房屋。

2.甲公司向银行借款，以公司所有的房屋作为抵押，甲公司与银行签订了书面的抵押合同，但未进行抵押权登记。下列说法不正确的是：

A.抵押合同不生效，抵押权不成立 B.抵押合同不生效，抵押权成立 C.抵押合同生效，抵押权不成立 D.抵押合同生效，抵押权成立

3.方某向新天房产公司购买了一套预售房屋，双方签订了房屋预售合同，并向房屋登记部门办理了预告登记。不久，新天房地产公司又瞒着方某将同一套房屋卖给了不知情的林某。房屋建成以后，新天房地产公司向林某交付了该房屋的钥匙，并办妥了交房入住手续。以下说法正确的有哪些？

A.方某办理预告登记后即取得该套房屋的所有权，林某应向方某返还房屋

B.因为新天房地产公司已向林某交付房屋，且林某为善意，所以该套房屋归林某所有 C.方某办理的预告登记具有对抗第三人的效力

D.方某应及时申请办理不动产登记，才能取得该套房屋的所有权 4.以下情形中，有权适用排除妨碍的有哪些？

A.张三的房屋年久失修，有倒塌的危险，威胁到邻居李四的房屋 B.杜某的承包地位于赵某的地块中间，杜某每日从赵某的土地上通行 C.鲁某家装修房屋，擅自将装修材料堆放在邻居周某家门前的空地上 D.某市环保局查封了排污超标的某造纸厂的厂房

5.王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？

A.张某无权要求王某拆除广告牌

B.张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系 C.张某对楼顶享有共有和共同管理的权利 D.张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益

6.甲、乙、丙是花园小区的业主，花园小区的物业服务公司为蓝天物业公司。下列说法哪些是错误的？

A.对于花园小区的建设单位与蓝天物业公司签订的前期物业服务合同，甲可以其并非合同当事人为由进行抗辩

B.蓝天物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了服务，但是乙和丙拒绝交纳物业费，乙认为其与家人常年在国外，房子基本空着，没有享受相关物业服务 C.因多数业主对蓝天物业公司不满，业主大会依法解聘了现有的物业服务公司，因包括乙、丙在内的多家业主拖欠物业费，被解聘的物业服务公司可以向业主委员会要求交纳物业费，否则有权不退出本小区

D.蓝天物业公司被解聘后，物业服务合同已经终止，但蓝天物业公司拒绝搬离小区，并以存在事实上的物业关系为由，请求业主支付物业服务合同终止后的物业费

7.周某因长期在外地工作，便将一张名画交给邻居冯某保管。冯某将该画挂在自己家中客厅。一日，冯某的上司章某到冯某家做客，见到该画后非常欣赏，冯某表示该画系自己家祖传之物，并当即取下赠送给章某。周某回家得知此事后，找到章某索要该画。以下说法不正确的是哪几项？

A.章某对该画不属冯某所有不知情，因此善意取得该画的所有权 B.周某不能请求章某返还该画，只能请求冯某赔偿该画的所有权 C.章某系无偿受让该画，不能取得该画的所有权，应向周某返还

D.章某轻信冯某的话，未尽到合理调查义务，主观上存在过错，不能取得该画的所有权 8.某日，胡某乘坐韩某驾驶的出租车去机场，下车时将一个装有名贵服装的手提袋遗忘在车内。韩某发现后，立即在机场四处寻找胡某，未果。次日，韩某将该手提箱送交给公安机关。以下说法不正确的有哪些？

A.假设韩某在饭馆吃饭时，服务员不慎将菜汤溅到手提袋上，造成袋内服装污损，无法清除，则韩某应承担赔偿责任

B.假设公安机关发布了招领公告，但6个月内一直无人认领，则该服装归韩某所有 C.假设胡某到公安机关领取服装，则必须向韩某支付合理报酬

D.假设胡某在报上悬赏寻找该服装，则其到公安机关领取服装时应当按照承诺履行义务 9.王某与李某系男女朋友关系，二人共同出资购买了一套二居室的房屋，其中王某出资70%，李某出资30%，未约定是按份共有还是共同共有。王某想精装修房屋，李某不同意，王某坚持，李某提出分手，并要将自己的份额转让给陈某。某日刮大风，王某忘记关窗，窗玻璃刮碎坠落砸伤张某，张某要求赔偿。王某找到律师刘某，刘某给出的下列法律意见正确的有：

A.王某与李某按份共有该房屋，二人各占50%的份额 B.王某要精装修房屋，须经李某同意

C.李某转让份额，王某在同等条件下享有优先购买权 D.张某有权要求王某与李某承担连带赔偿责任 10.某村村民张某与孙某各出资4000元购买了1头奶牛。张某到某配种站对奶牛进行配种（奶牛需要配种才能产奶），孙某认为张某未与自己商量，拒绝分担配种费。张某认为孙某蛮不讲理，提出分割奶牛，孙某拒绝。村民陈某擅自用炸药开采石头，奶牛受爆炸声惊吓导致流产，陈某将赔偿交付给了张某，孙某认为陈某不应将赔偿款全部交付给张某，要求陈某支付给自己一半的赔偿款，陈某辩称不知道奶牛是张某和孙某共有。奶牛踩踏了村民赵某的青苗，赵某要求孙某赔偿，孙某认为该事件是在张某家中喂养事发生，自己不应当赔偿。下列说法正确的有：

A.孙某应分担一半的配种费 B.张某无权要求分割奶牛

C.孙某无权要求陈某再向自己支付一半的赔偿款 D.赵某无权要求孙某赔偿

11.甲与乙共有1匹马，甲享有40%的份额，乙享有60%的份额。在共有期间，该马租赁给丙使用。现甲欲转让自己的份额，乙、丙和其弟丁均主张优先购买权，且所出条件相同。下列表述错误的是：

A.乙的优先购买权优先于丙、丁的优先购买权0 B.丙的优先购买权优先于乙、丁的优先购买权 C.丁的优先购买权优先于乙、丙的优先购买权 D.乙的优先购买权优先于丙的优先购买权

12、依我国《物权法》的规定，下面说法错误的是？ A．土地承包经营权自取得土地承包经营权证时设立 B．转让船舶物权，自登记时发生转让物权效力 C．因拆除房屋消灭物权的，自登记时物权消灭

D．因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力 13.下列关于地役权的说法正确的是：

A.设定地役权，当事人须签订书面形式的地役权合同 B.地役权自在登记机构登记生效时设立 C.地役权是有期限物权

D.地役权不得单独转让，也不得单独抵押

14.甲公司用自己市价1000万元的办公楼作为抵押向银行借款800万元，银行审查后，认为该市的房地产市场前景不明朗，房产可能会贬值，要求甲公司再提供一项担保，甲公司找到乙公司，乙公司用自己价值500万元的设备作为抵押为甲公司担保，银行与甲公司和乙公司签订了抵押合同，并进行了抵押登记，但是未对抵押财产担保的债权份额和顺序进行约定，借款合同到期后，甲公司无力还本付息，以下说法正确的是（）A.银行可以要求只对乙公司的设备行使抵押权

B.银行可以要求对甲公司的房产和乙公司的没备同时行使抵押权 C.甲公司的房产被行使抵押权后，甲公司有权向乙公司追偿

D.如果银行提前放弃对甲公司房产的抵押权，乙公司有权要求减免自己的担保责任 15.下列说法正确的是：

A.抵押合同与质押合同都应当以书面形式订立 B.以不动产抵押的，抵押权自登记时设立

C.不需要登记的抵押权未登记的，不能对抗善意第三人 D.动产质权和权利质权以动产或权利凭证交付给质权人时设立 16.下列权利可以出质的有： A.支票 B.存款单

C.著作权中的出版权 D.应收账款

17.王某借用张某的自行车，王某以自行车为质押向孙某借款，孙某不知道自行车不是王某所有，遂借款给王某，王某将自行车交付给孙某。王某到期无力还款，与孙某协商将自行车折价抵款，张某知道后要求孙某返还自行车。下列说法不正确的是：

A.张某有权要求孙某返还自行车 B.张某有权要求王某返还自行车 C.张某有权要求王某赔偿 D.张某有权要求孙某赔偿

第三篇：物权法学习心得

《物权法》学习心得

中体奥林匹克花园物业（桂奥驻场经理）：张言群

通过学习《物权法》，从物业管理服务的角度来看，《物权法》的颁布和实施对今后物业管理带来了是新要求、新气象，作为物业管理企业必须适应新形式、新要求和新的挑战，才能立足于市场，才能做到依法行事、依法经营，并依法为业主做好相应的服务和立于不败之地。为此，本人积极组织全体物业同仁学习《物权法》，为的就是今后我们桂奥物业在管理经营、服务过程中能做到有章可循、依法处事，并遵循桂奥物业“更宽松、更和谐、更满意”的服务宗旨，努力为业主营造和谐社区。那么，针对《物权法》有关物业管理活动中的条例，现本人拱写一些学习心得，仅供参考：

一． 依法量身定制合身、适用的物业经营服务体系

随着人们的居住环境要求越来越高，生活品质也不断提升，法律意识不断强化。如果我们仍然按照原传统思维来开展物业经营管理工作，那势必被市场淘汰，被业主唾弃，那么物业企业就失去了生存环境。《物权法》的颁布，同时也是对现代物业管理带来了契机，也是物业服务企业必须走向国际化管理的行列。为此，作为物业管理企业要打破传统思维，积极创新，融入市场，根据《物业管理条例》和新实行的法律法规，制定一套具有战略意义的目标体系，并根据企业的实际情况制定合身、适用，而且受广大业主认同的管理、服务体系，这也是目前许多物业服务企业共同面对的课题。

我们将抓住这个契机，努力钻研新法规和分析物业管理领域的潮流动向，培养企业具有清晰的超前意识和战略意图，依法量身定制合身、适用且科学、完善的物业经营服务体系，努力打造专业、精英团队，为企业的生存环境和发展趋势构筑良好的平台。

二． 力求“更宽松、更和谐、更满意”服务宗旨的完美演绎

一个社区经过一流的物业团队精心打理才能有更宽松、更和谐的居住氛围，同时，作为一个物业管理企业应做到创新服务永无止境，迎合业主心态，适应需求，努力追求业主100％的满意率。如果我们的物业服务没有规范可言，没有相对的企业文化理念来支撑我们的日常经营服务。依照《物权法》和业主的权限，这种企业只有被撤换的可能性最大。之所以，今后的建管分离是一种趋势，物业服务企业要有自己的生存发展空间，不能再依靠“父子”关系维持。很多发达城市的物业服务行业可以让我们借鉴和学习，他们的成功少不了特色经营之道，并维持和深入与业主委员会、业主之间的融和关系，由于物业企业是日久见人心的行业，有口碑才有市场，这个定律不能被打折。我们的根本资源最终来自广大业主和用户，作为物业服务企业要懂得维护业主需求和利益，自始至终以服务为本体、为谋略，那么这就需要我们桂林奥林匹克花园物业人集体去超越，甚至采纳高端酒店服务模式完美演绎我们的服务宗旨，与国际先进物业服务标准

接轨，是最基本的出路。同时，我们物业服务企业有理由、有责任为业主营造一个安全、优美、清洁、舒适、方便的生活工作环境，而这个环境给予业主的就是精神体验，也是构建和谐社会的基础。

三． 《物权法》的颁布和实施后应改变的策略，避免争议

《物权法》规定明确了业主共有部位、地上、地下车位等的归属，解决了长期以来许多社区争议的焦点。为了避免此类争议问题的发生，对此物业服务单位应有相应对策，出台一系列的小区公众制度，同时在《业主公约》明示相关条款，依法经营和开展恰当的服务。另建议在业主入住前，开发商也应当在有关合同中明示社区内相关配套、车库、车位、共用部位、会所等的归属和经营权约定，所有的前提应保证业主利益不受侵害，同时兼顾和保障物业企业的经营、活动权限。以及建立与业主委员会、业主、用户良好和无障碍的沟通渠道，形成社区共同爱护、共同管理，争取业主和企业双赢互利，促进物业服务企业健全发展。

四． 构建物业服务形象的绝对优势，促进楼盘销售优势

桂林奥林匹克花园是一个大型复合社区，我们当前的资质和管理水平远远不能满足今后的物业服务需要。缺陷在于我们的物业管理企业起步晚，整体人员（包含决策者）对今后物业发展趋势认识不足，仍然停留在传统的基础上，在人才的储备上也极为空洞。我们希望物业管理优势从前期必须

起航和提到更高层次认识，我们曾经说过，物业管理在前期就是一个投资阶段、是一个成熟和完善阶段。因而，我们要加大力度对前期物业的投资，完善必备的组织结构和软、硬件配套，舍的发钱，才能走向成熟，才有优势可谈，否则的话，今后业主一旦入住，我们的物业企业首先就会深陷困境和卷入不作为的局势，然而，今后的销售优势也会因此受到影响和冲击。解脱物业服务的困境最终不得借助资本的强大力量，才能实现桂奥物业管理成为一个富有魅力的企业，这个领域当地有些楼盘确实做的比我们好的多，又如一些国内品牌地产商根据人们及其重视高品质物业服务是首选，客观上推出物业服务形象作为销售的辅助，这是经济市场消费的必然趋势。总之，有了物业服务的优势，才能产生共鸣，才有延续的经营和壮大。

我们桂奥物业管理服务团队永不言败，请领导给予必要的支持，我们将不负期望，倾情奉献。

以上为仅为个人观点，本人还需要不断地学习和进步，请领导和同仁给予批评指导。

2007年4月5日

第四篇：《物权法司法解释》

物权法司法解释(全文）

物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车

库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院

应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

适应角色转变，扎实开

展团的工作

———共青团铁东区委书记的述职报告

2011年是适应角色转变、思想进一步成熟的一年。这一年，自己能够坚持正确的政治方向，紧紧围绕党的中心，立足本职岗位，较好地完成本线的工作任务。自己政治觉悟、理论水平、思想素质、工作作风等各方面有了明显的进步和提高。总的来说，收获很大，感触颇深。

一、以德为先，进一步提升个人思想素质

过去的一年，我以一个共产党员的标准，以一个团干部的标准严格要求自己，在个人的道德修养、党性锻炼、思想素质上有了很大的进步。一是道德修养进一步提高。作为一个团干部，我的一言一行、我的自身形象将直接影响到团委各成员，甚至更广大的青少年。因此，在日常的工作和生活中，我每时每刻提醒自己，从小事做起，注重细节问题，做到干净做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中诚实、守信、廉洁、自律，起好表率作用。二是党性锻炼得到不断加强。不断加强自己的党性锻炼，我严格按照《党章》和《中国共产党党员纪律处分条例》来要求和约束自己的行为，牢记党的宗旨，在团的工作中，以广大青少年的权益为出发点，务求时效。三是政治思想素质不断提高。一年来，我继续加强学习，积极参加理论中心组学习，经常自发利用休息时间学习，积极参加团省委组织赴井冈山革命传统与理想信念教育专题培训班、区委区政府组织赴清

华大学县域经济培训班，通过“看、听、学、思”，进一步加深了对马列主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想的理解，进一步系统掌握了党在农村的路线、方针、政策以及对共青团工作的要求。特别是党的十七届六中全会以来，我通过学习原文、听专家讲课等，开拓了思想新境界，政治思想素质有了新的飞跃。

二、以能为先，进一步加强组织工作能力

在上级领导的信任和支持下，我本人也自加压力，抓住一切机会学习，注重与同事、与兄弟单位团委书记的交流，虚心请教，不耻下问，使各项工作都有序地开展。一是工作的统筹安排能力不断加强。我尽量做到工作提前一步，有计划、有安排、有预见性，保持思路清晰和决策的科学，力求操作有序，顺利开展。二是工作的协调能力不断加强。在工作中，我注重与上级的及时衔接、汇报，同时也注重与基层的交流沟通，听取多方意见和建议，从大局出发，对上做好配合，对下做好团结。三是有创新地开展工作。在工作中，我注重不断创新，使工作保持生机，使管理不断趋向人性化、合理化。

三、以勤为先，进一步提高团的业务水平

担任团委书记以来，认真了解情况、掌握知识，积极向团委领导、向前任书记学习、请教，了解团情、团史，努力掌握团的基本运作方式程序，便于更好地开展工作。加强沟

通了解，增加感情，深入基层，了解基层团组织和团员青年的有关情况，以“活动”来强化自己的知识和水平。一年来，我立足以活动来促使自己尽快适应角色，迎接挑战。今年五四，团区委以全区人居环境整治为依托，以“五四火炬传承九十二载生生不息，铁东青年投入人居环境立志强区”为引领，积极开展了“共青团路，红领巾街”，“铁东青年林”等一系列活动。在活动中，增长了知识，深化了理解，使自己对团务工作有了全面的、系统的提高，为今后更好地提高团的业务水平打下了坚实的基础。

四、以绩为先，进一步完善团的组织建设

把《关于进一步深化“党建带团建”工作的实施意见》落到实处，把党的要求贯彻落实到团的建设中去，使团的建设纳入党的建设的总体规划。依托党建，从政策层面来解决和落实基层团组织存在的问题和困难。一是基层团干部的待遇问题。积极争取党组织在团干部配备上的重视和支持，基层团干“转业”得到了很好的安排（叶赫的荣威，住建局遇良，卫生局王国宴等）；二是解决好基层团组织活动的经费问题。积极争取专项，今年为每个乡镇街道从团省委争取经费三千元，共计三万六千元；三是团的基层组织格局创新工作。按照“1＋4＋N”模式，通过换届调整选配了大批乡镇（街道）团干部，变原有的“团干部兼职”模式为现在的“兼职团干部”模式，提升了基层团组织的凝聚力和战斗力。此

次工作得到了团市委的充分认可，2011年四平市组织部班工作会议在我区召开。

以服务青年需求为目的，从单一组织青年开展活动转到生产环节，开展就业培训、创业交流、贫富结对；以服务党政中心为目的，发挥团组织自身优势，引导青年树立市场意识和投资意识，强化科技意识和参与意识，投身知识化、信息化和现代化、文明创建、环境整治、植绿护绿、社会治安等活动，把党政思路实践好。突出做好当前新兴的农村、社区和非公经济组织建团工作，延长团的工作手臂，丰富团的组织形式。先后与农联社、吉林银行等多家金融机构积极协调，为青年创业就业提供帮扶支持。特别是吉林银行的“吉青时代”小额贷款项目更得到团省委的无偿贴息。

五、以廉为先，进一步保持清正廉明形象

作为新任职的年轻干部、党员干部，我既感受到了组织的信任与关怀，同时也感受到了责任重大。我区在党委和政府的带领下，励精图治、奋发图强，取得了辉煌的成绩。越是这种时候，就越需要我们这些干部保持清醒的头脑，保持共产党员的先进本色。深知，作为一级干部，应该努力做到“清正廉洁”。古人说“物必自腐而虫生”，腐败现象表现上看来是经济问题、道德问题，但深层次的原因却是理想信念出了问题。要不断加强实践锻炼，要结合党的历史经验、改革开放和社会主义建设的实践以及自己的工作和思想实际，来刻苦磨炼自己。勇于剖析自己，积极开展自我批评，净化自己的灵魂。不断增强拒腐防变意识。在思想上、在行动上、生活中争作表率。在团区委开展“争做勤廉表率，竭诚服务青年”主题教育,召开机关党风廉政建设宣传教育活动动员会，全面启动党风廉政建设宣教活动。按照学习贯彻区委、区纪委关于党风廉政建设和反腐败工作的部署和要求，学习党的十七届六中精神，强化组织领导，制定工作计划。我们根据2011年党风廉政建设责任制考评要求，为了做好党风廉政建设和反腐败工作，成立了团区委党风廉政建设领导小组，并由我任组长。按照“一岗双责”的责任要求，明确了单位正职领导作为第一责任人，每年约谈团干部一次，就有关廉洁从政个人“不准”和“禁止”行为适时对所管的团干部进行廉政谈话。

在2012年即将到来之际，共青团区委迎来组织部考核组，对共青团区委一年来的工作进的实地测评，感谢组织的帮助与关怀，今后我们更要自觉地接受组织的监督与考核。铁东区的发展已经取得了令人瞩目的成就，而今又开始了新的征途。广大青年有幸成为亲历者，成为追随者，同时我们也是共享发展成果的受益者。我们应该心怀感恩，心存畏惧，“做一个组织和群众信赖的人，做一个同事和朋友敬重的人，做一个亲属子女可以引以为荣的人，做一个回顾人生能够问心无愧的人”。我们要牢记党的宗旨，全面贯彻党的方

针路线，高举中国特色社会主义伟大旗帜，弘扬“攻坚克难、求富图强”的四平精神，坚定不移的实施 “五区”战略的发展规划，为建设富裕和谐新铁东的伟大目标而不懈奋斗。

第五篇：物权法复习题

厦门大学网络教育2012-2013学年

立，而质权的成立与生效则已转移质物之占有于债权人为必要。概言之，将质物移转于债权人占有，既是质权成立要件，也为质权的生效要件。

1、标的物不同。抵押权的标的物为不动产、不动产用益物权与动产，而质权的标的物则为除不动产和动产用益物权以外的其他财产和权力。

2、担保作用不同。抵押权由其本质所决定，系以优先受偿效力为其担保作用，而质权除以优先受偿效力为其担保作用外，还具有留置效力。

3、实现方式不同。抵押权人于债务人不履行债务而实现其抵押权时，一般须申请法院拍卖抵押物，以清偿自己的债务，而于质权，职权人于债券已届满清偿期而未获清偿时，可径依市价变卖质物、订立契约取得质物所有权，或以其他方式处分质物。

2、简述建筑物区分所有权的法律特征。

1.建筑物区分所有权具有集合性与主导性。2.建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性。3.建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性。4.建筑物区分所有权具有权利内容的复杂性。

3、简述善意取得的适用条件。善意取得也称为即时取得，指无处分权人将其动产或者不动产给受让人，如果该受让人取得动产或不动产时出于善意，则依法取得该动产或者不动产的所有权。依《物权法》的有关规定，善意取得应该具备以下条件： 1.让与人必须是无权处分权人。2.受让人受让财产时是出于善意。

3.善意取得的财产必须是法律允许流通的财产。4.受让人支付了合理的价款。5.完成了法定的公示方式。

4、简述物权的效力

物权的效力是指物权具有的不同于其他财产权利的功能和作用。物权的效力包括排他效力、优先效力和物上请求权的效力。

1、排他效力。是指在同一标的物上不能同时存在两个以上内容不相容的物权，亦即在同一物上已存在的物权具有排除在该物上再成立与其内容互不相容的物权的效力。

2、优先效力。物权相互间的优先效力、优先于债权的效力。（例外：买卖不破租赁原则）

3、追及效力。又称物权的追及权，是指物权成立后，其标的物无论辗转归于何人之手，物权均得追及其所在而之间支配该物。

4、妨害排除效力。又称物上请求权或物权的请求权，是指物权人于其物被侵害或有被侵害之虞时，物权人得请求排除侵害或防止侵害，以回复其物权的圆满状态的权利。

5.物上请求权包括：停止侵害请求权、返还原物请求权、排除妨碍请求权、消除危险请求权 和恢复原状请求权。

三、论述题

论对所有权的限制。

四、案例分析题

1、甲一祖传花瓶交由邻居乙保管。乙因生病用钱，情急之下谎称该花瓶为自己所有，卖给了丙，得款12000元。丙因做生意资金周转需要，向丁借款20000元，双方约定将该花瓶押给丁，如丙到期不回赎，花瓶归丁所有。请问：

（1）丙能否取得该花瓶得所有权？为什么？（2）丙将花瓶押给丁，形成何种法律关系？

（3）丙与丁之间约定丙到期不回赎，花瓶归丁所有，该约定效力如何？为什么？

2、甲系养鸡专业户，为引进良种需资金20万元。甲向乙借款10万元，并以自己的家用电器抵押，双方签订抵押合同，但未办理登记。甲又向其同学丙借款10万元，且将该家用电器交付丙占有作为质押。后因甲引进良种失败，无力偿还上述款项。乙、丙诉至法院，但在诉讼期间，丙不慎将该家用电器损害，送丁维修，因丙不按时支付修理费2万元，丁将该家用电器留置。请问：

（1）甲与乙之间的抵押关系是否有效？为什么？（2）甲与丙之间的质押关系是否有效？为什么？（3）丁是否有权留置该家用电器？为什么？

（4）乙、丙、丁对于该家用电器如何受偿？ 为什么？

答：（1）有效，其符合法律关于抵押的规定，家用电器不是必须登记的标的物。