科技园区Ⅱ期项目之顾问报告汇报稿

第一篇：科技园区Ⅱ期项目之顾问报告汇报稿

中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告

前言：

第一部分：丰台园的位置、优势、发展情况及近年来发展面临的问题 第 一 章： 中关村丰台园的位置和发展优势 第 二 章： 丰台园发展的情况及经济基础 第 三 章： 丰台园二期开发的启动及需解决的问题 第二部分：商务花园

第 四 章： 商务花园模式的引进 第 五 章： 商务花园的规划与建设 第 六 章： 商务花园理论问题的解决

第三部分：“总部经济”概念的形成和中心城市总部经济的发展 第 七 章： 总部经济的理论

第 八 章： 总部经济发展实际状况的研究

第四部分：中关村（丰台）总部基地——商务花园与总部经济对接的产物 第 九 章： 郊区化研究和企业总部选址多样性的研究 以及对北京大型企业的实证调研

第 十 章： 中关村（丰台）总部基地的确立、建设启动和品牌推广 第十一章： 总部基地在政府、企业和学术界及媒体上所产生的影响 第五部分：中关村（丰台）总部基地的可持续发展 第十二章：中关村（丰台）总部基地的可持续发展研究

第一部分：丰台园的位置、优势、发展情况 及近年来发展面临的问题

丰台园尽管有许多的区位优势，有了一定的经济基础与产业基础，但在发展过程中同时也遇到了一些问题，如何解决这些问题，是园区顺利推进所必须越过的一道障碍。

第一章 中关村丰台园的位置和发展优势

中关村科技园区丰台园始建于1992年11月，是中关村科技园区的重要组成部分，是经批准的国家高新技术产业开发区。它包括5平方公里产业基地和科技一条街。产业基地分三期开发建设，是中关村科技园区最具活力的产业基地之一。

优越的地理位置。丰台园产业基地位于丰台桥南，西南四环路穿越腹地，是中关村科技园区“一区五园”中距市区最近的一个基地。沿四环路可就近达京石高速、京开高速、京津溏高速，通达首都机场、南苑机场也十分便捷。

良好的人文环境和自然环境。丰台园产业基地位于享有“花乡”美誉的丰台，环境优美，空气清新，周边分布着悠久历史留下的具有极高审美价值和文化价值的名胜古迹，卢沟晓月、大堡台西汉古墓、金大都遗址、莲花池都具有较高的知名度。还有举步即到的旅游景点世界公园、花乡森林公园和新建的绿色隔离带，以及驱车15分钟可饱览的鹰山咀森林公园和青龙湖等景观。

丰富的文教与科技资源。有北京电子工程学院、首都经济贸易大学、装甲兵工程学院等7所高等院校；丰台区是仅次于海淀区的北京市第二大技术知识密集区。有中央、市属科研院所60多家，各类科技人员7万多人，占丰台区人口总数的10%，其中国内外知名专家千余人，有充足的人才源和技术力量。在这个区域内，有世界水平的航天技术中心和科研开发的雄厚物质基础，设备精良、门类齐全，科研开发和生产开发紧密衔接，形成了发展高新技术产业的整体合力，每年都有数十项科研成果问世，呈现出新产品开发能力强、科研成果多、技术水平高的特点，为推进技术创新提供了有力的保障。

成熟的产业氛围。产业基地一期1.24平方公里，目前已具备了“七通一平”和“花园式科技园”景观为基础的硬件条件，形成了完备的基地管理体制和制度，土地一级开发已经完成，部分大型企业已建成投产，形成了电子信息、生物医药、光机电一体化三大产业群。

完善的支撑服务体系。科技创新孵化网络目前已拥有孵化场地近10万平方米，具有了为中小企业提供创业培训、实验室共享、创业资金等各方面的扶助服务，为在孵的企业和项目成长壮大奠定了基础。同时，园区还建立了中介服务体系、人才服务体系、投融资体系在内的四大中介服务体系。

第二章 丰台园发展的情况及经济基础

丰台园从1992年正式开发，至今已10个年头，企业数从无到有，累计已认定高新技术企业2000余家，存活的企业超过1400多家，已经形成了一定的经济基础。

产业基地一期在2001年开发完成，实现了“七通一平”，取得了一定的成绩，也得到了许多宝贵的经验、教训。

附：丰台园10年开发经济发展的情况统计 单位：亿元、家、人 主要指标 时间

1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 总收入 0.62 6.4 9.7 19.9 23.2 24 28.1 42.4 87.1 120.01 200 工业总产值 0.45 3.1 4.4 7.6 11.2 12 14.7 24 44 69.84 88 增加值 3.41 3.74 4.77 5.76 8.96 14.02 20.3 29 税费 0.02 0.19 0.36 0.67 0.88 1.12 1.33 1.89 2.75 4.35 7.01 利润总额 0.39 0.57 1.4 1.6 1.9 2.5 3.8 8.7 9.7

从业人员 12457 15498 15599 15568 15283 15847 16873 24522 29242 企业数 230 324 112 62 67 69 126 168 258 272 301 注册资本 25 15.36 19.5 19.01 89.5

丰台园十年发展的经济数据表明，丰台园已完成了初期的积累，有了一定的经验、资本和产业氛围，在全国高新区竞争加剧的情况下，应该考虑二次创业的一些问题。第三章 丰台园二期开发的启动及需解决的问题

丰台园二期是丰台园产业基地的一部分，占地1.65平方公里，紧临一期，位于四环路南侧，于2000年开始策划启动，2002年正式进场，2003年全面启动。但与十年前一期开发时的情况相比，二期开发时的内外环境已经发生了巨大的变化。

一、地价成本升高很快，不能满足产业用地的需求。

丰台园产业基地最初是被定为中关村的产业用地，即工业用地，一期被分为两个功能区：产业区、住宅区（含公建），在一期开发中，基本上是严格按照这个定位进行开发。

但是，即便在1992年开发的时侯，丰台园即估算到产业区土地的转让收益不可能补偿产业区的开发成本，即提出了以住宅补偿产业的办法，寻求资金的平衡。

事实上，在十年后启动的二期开发，地价成本随着房屋密度、人口的增加和城市扩张带来的拆迁量的增加，已经使开发成本剧增，由一期开发时的平均成本900多元/平方米增长到1600多元/米。如果按照工业用地的需求，必须大量压低地价，由于丰台园二期开发按项目来运作，财政不可能大规模补贴，压低地价所形成的市政建设亏损靠什么才能弥补？

二、周边园区的激烈竞争，使丰台园再难以按工业用地的思路来开发。

十年以来，在北京已经形成大大小小二十多个工业园区，北京周边的河北省，工业园区也是星火燎原之势，远郊区县与外省的工业园，由于地价成本很低，加上无国家的税收优惠政策，所以很多是由政府补贴，实行零地价或低地价吸引工业项目的投资，工业项目往往对商务环境要求不高，而对地价成本极为敏感，所以大量工业项目向远郊区和市外转移，在这种情况下，丰台如定位于工业用地，难有出路。三、一期开发的教训与启示。

丰台园一期的开发方式采用土地招商，即是将市政做到位，将土地转让给工业项目，但是，事实上，在一期基地里面，真正做工业的企业并不多，很多企业拿到土地后，多数做成了可以转让或出租的写字楼或其他房产，原因是什么呢？除一部分企业本身不具备做工业的条件外，另一个重要的原因在于经济行为，即企业用这片地，不做工业而做成房产，房产的收益更大，在现在，丰台园所处的桥南，由于四环路修通，配套更加完善，如果把土地地价千方百计压低，即使卖给真正的工业企业，由于收益的差别，大部分企业也未必将它拿来做成工业。这给业主的启示是，这片土地在产业功能分工上，是不是还真正适合搞工业，业主（管委会）压低地价，让别人来做成房产，还值不值？ 四、一期的经验：

最初招商形式：将基地分割成为数不多的地块，将每个地块卖给企业；

这种招商形式，出现了这样一些问题，一是企业良莠不齐，部分企业能力不足，将建筑建设得档次太低，影响整个景观；二是企业用地有自己的时间表，部分企业将土地分为几期，造成有的地块长期闲置；三是一方面企业无新的空间入驻，另一方面却是闲置的地块，以土地招商和各自建设造成了空间的不可控制性。这些使园区必须考虑更为合理的规划、开发和建设方式。

只有解决这些在产业功能定位、开发模式定位上的问题，园区二期的开发才能突破迷雾，取得胜利，这必须要有创新的思维。

第二部分：商务花园

商务花园，是借用国外成熟的Business Park理念，对丰台园产业基地二期开发提出的一种新的开发模式，它是丰台园二期开发思路的转折点。

第四章 商务花园模式的引进

丰台园为解决上述问题，与著名的物业顾问公司威格斯合作，开始对二期开发的模式、定位进行一系列的研究。2002年初，威格斯出具了《中关村丰台科技园区Ⅱ期项目之顾问报告汇报稿》，对产业区、公建区、住宅区分别进行了调研分析和定位。其中，产业区定位于“商务花园” 在威格斯的报告中，有以下的定论。

“丰台园将会成为未来北京西南部的商务科技中心，西南部落后的经济发展状况也急需一个商务中心来带动该区域相关产业的发展，因此，办公物业将是二期开发的核心和基础。”

“丰台园二期项目的整体市场定位为：四环路高科技产业带沿线——中关村“一区五园”中——面向成长期的高科技中小企业——小型写字楼群体为特征——第一个大型、簇群式高科技商务花园——实现高科技中小企业拥有家的愿望。”

“商务花园的定义应当为：大城市的相对边缘地区，具有足够大的土地规模，较低的容积率，交通极为便捷，能够享受高科技企业的各项优惠政策，能够以相对较低、并为高科技中小企业所接受的价格进入市场，具有花园式的办公环境和鲜明个性的产品，出售为主，可以拥有写字楼的冠名权，甚至独门、独院、独户，层数以多层为主，为中小企业的再次创业提供了一个量身定做的载体。”

在威格斯的技术说明上，对当时命名为北京首家商务花园的丰台园二期这个项目的说明为：

“随着北京经济的持续发展，北京的高科技企业无论从规模还是数量上都有所增长，因此对于Business Park这种办公模式，在北京的高科技企业中出现了大量的需求。

虽然Business Park受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。首先，由于Business Park对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以Business Park一般分布于边缘地区，这样才能使Business Park的建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为Business Park，必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，Business Park与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要Business Park与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在Business Park内人员工作外出的便利性。基于以上要求，目前中关村科技园区丰台园是建造Business Park比较理想的位置。首先，丰台园地处西南四环，通往北京市区的道路畅通，无论是去往CBD还是中关村地区都很便利；其次，丰台园是中关村“一区五园”中距北京市中心最近的，且仍具有大面积土地开发潜力的地区，在此地区建造Business Park，可以保证较低的建筑密度；最后，由于紧邻四环百米绿化带，而且以世界公园为中心的万亩绿色旅游区环绕周围，应该说丰台园拥有一定的绿化资源，能够营造出Business Park所需要的良好园林景观。

就此，基于对国外Business Park发展脉络的研究，对目前国外类似Business Park案例的分析，以及对北京各科技园区的调查，在充分发挥丰台园地段优势及其环境潜质的基础上，在此建造Business Park的设想是完全可行的，也是非常适合的。

根据我们目前的了解，丰台园二期规划中的Business Park,是一种融合了四到六层现代智能化办公空间的绿地景观式写字楼复合体。这将是北京首家推出的Business Park写字楼模式。

就目前规划而言，丰台园内将建的Business Park，完全涵盖了Business Park“独立性”和“个性化”这两点特色，所谓“独立性”是指其具有占天占天，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠予客户的大厦冠名权。所谓“个性化”是指其在群体结构上，各个Business Park单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态公司的需要，从而以一种统一中求变化的办公单元组合体系列，使各类公司客户都能找到自己最理想的办公天地。也正是这两点特点，Business Park模式在国外科技园中倍受高科技企业的推崇。而且这种现代办公的创新模式正成为这些新锐派高科技公司的企业形象标志。

为了满足Business Park办公一族生活起居的需要，丰台园二期还将同时推出配套的居住园区，从而在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要。园区内的住宅将采用景观较好的精品板楼设计，极目西望，西侧Business Park的高技派花园景观可以尽收眼底，使其成为同时拥有花园绿地景观，又兼顾高科技人文景观的高尚居住区，成为高科技员工真正理想的居住乐园。

因此，我们有理由相信，中关村科技园区丰台园内的Business Park完全可以给科技企业一个家，使事业初成一族拥有“公司家园”和“创业家园”的梦想能够得以实现。” 同时，顾问公司对国外商务花园的状况进行了说明。

第五章 商务花园的规划与建设

规划与开发模式确定后，丰台园开始调整产业基地二期的控制性详规和修建性详规，按商务花园的规划理念重新制定原产业区的规划，2002年3月，修建性详规正式批复，批复后的商务花园分东西区两部分，东区35万平方米，西区65万平方米，共计100万平方米的商务花园，走过了规划程序。

随后，丰台园与英国道丰集团在建设商务花园的思路上一拍即合，道丰决定与丰台园合作，按商务花园规划模式，合作建设道丰科技商务园。

2002年5月25日，丰台园与道丰正式签约，建设北京首家商务花园。以下是《北京日报》发展的一篇报道：

《北京规划中的首家Business Park出台》（北京日报）（5月26日）——首家Business Park落户丰台园

5月25日，中关村科技园区丰台园与英国道丰集团、北京道丰数码园在北京饭店举行签约仪式，将共同投资30亿元人民币打造北京首家Business Park。

Business Park（可直译为“商务花园”）源于Ebenzer Howard的“花园城市”理念，在国外经历了数年发展，现已成为第四代Business Park。它是坐落于城市边缘，通过规划有序的工作室或厂房，及优美的绿色园林景观给人以灵感和休闲的地方。

由于其对建筑密度、绿化、交通等方面的较高要求，到目前为止，Business Park在北京还没有显现。中关村科技园区丰台园Business Park的成功引入，将会成为北京规划的有益补充。

规划中的Business Park位于丰台园产业基地二期内，总建筑面积达100万平方米，首期开发建设65万平方米，预计三年完成。要建设的Business Park，是一种融合了四至六层现代化智能化办公空间的花园别墅式写字楼复合体，具有占天占地，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠与客户的大厦冠名权，从而能够充分满足事业初成一族对于拥有一个“公司家园”和“创业家园”的愿望。在群体结构上，Business Park各个单元体可分可合，可大可小，能满足不同规模、不同性质、不同业态的公司需要。这种在统一中求变的办公单元组合体系列，可以使各类公司客户都能找到自己最理想的办公天地。也正因为此，在国外类似的科技园区中，这种现代化办公的创新模式正成为一系列新锐派高科技公司的企业形象标志，而且目前市场也日渐扩大。但由于Business Park对建筑密度、绿化和交通等方面的特殊要求，而使北京在很长一段时间与此无缘。然而，位于城市边缘北京西南四环的丰台园，坐落于享有“陆路码头”盛誉的丰台，紧靠百米绿化带和万亩绿色旅游区，交通便利，绿化资源丰富，完全可以满足“Business Park”的基本要求。丰台园率先启动的 “花园式科技园”工程，绿化面积目前已达到了15万平方米，可成为 “Business Park”的有效补充。

规划中的Business Park为满足入驻企业办公一族生活起居的需要，在建设工业、研发区的同时还推出了配套的居住区和公建区，从而在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要。园区内的住宅均采用景观较好的精品板楼设计，将西侧Business Park的高技派花园景观与初步告竣的“花园式科技园”融为一体，使其成为同时拥有花园绿化景观，又兼高科技人文景观的高尚居住区，成为高科技员工真正理想的创业乐园。

第六章 商务花园理论问题的解决

同时，丰台园开始解决建设商务花园的一些理论问题。

丰台园于2002年6月5日在东方广场召开了“北京首届科技商务花园高层研讨会”，专家们就首家“商务花园”发表了自己的真知灼见。探讨商务花园的建设。以下是研讨会发言的记录：

汪洪（中关村科技园区丰台园管委会主任、研究员）

在工业经济时代，科技园区往往成为科技产品的制造基地。但是，在今天的信息时代，科技中小企业无论从产品概念还是从盈利模式上，都发生了质的改变。企业分工的细化、虚拟生产模式的出现，使得现代科技企业的研发、销售、管理等活动与生产加工活动存在空间上分离的可能。科技中小企业在立业期，更应该充分利用社会分工的机遇，降低固定成本和制造费用，集中精力发挥自身科研开发和拓展市场的优势，最大限度地提高技术附加值。可见，现代高速的信息平台，为这种运行模式提供了有力的技术支持，使立业期的科技中小企业也随之脱离了工业时代的传统模式，但其商务交流和信息沟通会更加至关重要。顺应这种需求，Business Park也同孵化器一样应运而诞生。由于它具有优美的园林景观、建筑密度低、群体建筑有序有机结合、占天占地、独立犹存的特征，而这种建筑形态由于展现了新经济、新技术的现代和朝气，自然就具备了市场的亲和力，可在立业的科技中小企业心目中树立良好的品质，因此，更容易在市场经济站稳脚跟，为Business Park找到发展的空间，形成巨大的市场需求。

丰台园产业基地二期规划Business Park，还有着自身的发展需求：一是科技园区大多是提供土地和优惠政策吸引企业入园，从而形成了同质性的竞争，致使形态上趋同，没有自己的特色，使这些发展空间对新锐派科技企业缺乏磁铁般的吸引力，亟待根据自身区位的优势，实施差异性、互补性的发展模式。二是在单位面积开发成本上，与兄弟科技园区比较不显优势，如压低土地价格转让，难以形成良性循环开发建设。三是一级土地开发资金相对匮乏，要想解决资金瓶颈，需要寻求一个市场化的路子，优化资源配置，借助外界力量，把投资风险尽量降低。四是产业基地一期“花园式科技园”已告竣，二期Business Park的构建，将使两者优美的绿色景观融为一体，激发科技人员的灵感和创意，让快乐充满工作空间，全面贯彻人文关怀理想。Business Park的推出，是借鉴国外的先进理念和成熟的经验，打造科技园区建设的新模式。我相信，Business Park完全是为扩张阶段的科技中小企业量身定做，必将得到市场的呼应，成为科技中小企业立业的理想家园。

李忠：威格斯中国有限公司总经理

所有科技企业都把环境的创造用来调节研究工作状态的一种手段，在这种状态之下，科技园区商务花园出现成为必然，并越来越有利于提高科技人员的工作效率。商务花园来到中国，是一个完全不同的形态。它并不完全像国外一样，仅保留一个景观的模式。根据我们的研究，丰台园建立Business Park有她的几个机遇，一是中关村科技园的发展有向北发展的趋势，发展空间有限,这就为丰台园的发展创造了机遇，二是丰台园的地域位置决定了商务花园的独门独院的特点，在这个商务花园里我们不是孵化企业，而是为科技型的企业找一个家，我们知道现在有许多孵化企业，但孵化后的企业到哪里去呢？“而立之年”需要有一个家，对于心理情绪，东、西方观念不同，东方人具有本地情绪和本地色彩，所以商务花园来到中国，需要本地化，需要有一个中国特色的商务花园，我们有信心打造这样一个商务花园。薛钟灵：中科院研究员

1、不要相信城市发展概念，这是一个变数，要多研究一些市场经济的发展。

2、城市不是规划出来的，而是发展出来的，因为影响发展的因素很多，如中国朝阳区的CBD及西城区的金融街，并不在当初城市规划范围内，是后出现的。丰台园要把自身发展的市场条件做为园区最核心的一个问题，其次是自身的管理体制要更新。

3、规化问题。我们现在要为丰台园区未来的发展提供一个功能化的结构。简单地说就是要把园区的功能通过道路的系统连结起来。如哈佛大学内有两条高速路穿过，作为哈佛大学来说交通很方便。

4、功能化的结构有一个标准即联系、环境、景观。①联系:与城市有非常便捷的联系，在园区内最重要的问题就是交通及信息网络。②环境：园区内的环境一是硬环境，二是软环境,软环境包括教育环境及高质、廉价的服务系统,因为园区内的科技人员的收入和支出并不是挥霍型的。③景观并不是绝对的,要适当。颜振军（中国第一个孵化器博士、北京孵育协会秘书长）

科技型花园实际上也是为科技型企业产生及发展、服务的机构、组织，这种组织有一个演变的过程，它最早，也就是从空间角度上来讲是孵化器，它是一个小的机构，后来逐渐经过几个阶段演变到现在的Business Park。我认为打造首家Business Park，要考虑几个方面问题：

一、首先要考虑Business Park的特点，使她有别于其他园区，从一开始建设就要从高起点开始，突出中国的特色；

二、要重视集聚效应，在设计上要考虑园区企业相互之间的交流与沟通；

三、要考虑产业的特点，要与丰台园既有的资源结合起来，如周边的教育环境，三大主导产业特点。

四、在设计上要产生不同的需求。因为科技公司大小规模不一样，要根据不同人的不同需求设计。王瑞明（中国高新区协会秘书长）

丰台园的科技人员比较集中，政府部门重视，相对于中关村，丰台园的发展空间逐渐突显优势。现在丰台园区的发展已到最佳时机，原因：

一、北京市已明确提出开发南城。

二、借奥运机遇、汽车城落户在南城，给丰台发展带来一定机遇。

三、丰台园人才在北京仅次于中关村，这里发展科技产业很重要，发展空间大。

四、丰台区政府以及丰台园区领导之间确实下了很多功夫，使丰台变化特别大，创造了很好的条件。

五、随着十年来北京市高新技术产业的发展、孵化器里的科技企业经过一段发展，他们要进入成长期，要有一个自己的家，他们需要有自己的实力标志，而丰台就有这个条件，承担这个任务。丰台园有条件建商务花园,原因：

一、从人文环境上，丰台园有文化底蕴。有古代的秦汉墓，抗日战争雕塑园、世界公园等。

二、随着北京居住条件的改善，人们需要好的自然环境，丰台园既有水库,又有大片绿地、果园、在交通上，三、四、五环去机场、中关村等都很方便。我认为丰台园能否效仿美国硅谷模式，把丰台园建成中国的硅谷。外国虽然可以借鉴，重要的是结合自己的资源，打造、创建创业者的天堂。我相信，丰台园的Business Park建起后，很多企业会“蜂拥而至”，丰台园很有可能建好Business Park。

俞孔坚（哈佛大学设计学博士、北京大学教授）

丰台园建Business Park可能的必然性：丰台园有高科技，因为现在除了一些贵族,高科技人才才有可能享受在花园里办公的理想,最想享受这种Business Park环境，网络技术实现了在花园里办公的理想,以前无法实现。现在美国硅谷已存在问题，原有好的环境因为人聚集越来越多，造成压力,而且空间有限，地价很高，很多高科技人才要离开，因为科技人员只跟着自然环境走的。环境不好,他就要迁移。必要性：我本人是搞规划的,我作为创业者,在中关村也想盖一个楼,但地价很高,相对丰台园来说,地价低,把工作、居住、休闲融合在一起，满足了时代的需要，满足人的需要，满足中小科技型企业的需要。建议：

一、避免房地产开发的短期行为。

二、规划超前，不要把城区模式放在Business Park里。

关于“商务花园”的一篇报道： 《商务花园”——一个全新话题》

“商务花园”是北京城市规划的有益补充。由于其对绿化面积、建筑密度及交通等方面的特殊要求，迟迟没有在北京显现。然而，位于城市边缘北京西南四环的丰台园，坐落于享有“陆路码头”盛誉的丰台，紧靠百米绿化带和万亩绿色旅游区，交通便利，绿化资源丰富，完全可以满足“Business Park”的基本要求。丰台园率先启动的 “花园式科技园”工程，绿化面积目前已达到了15万平方米，又为打造“Business Park”创造了较好的环境。因此，“商务花园”落户丰台园也就成为了一种可能，同时也是北京规划的有益补充。

打造“商务花园”，引领科技园区发展潮流。随着北京经济的发展，目前各经济开发区争奇斗艳，竞争日益激烈。中关村科技园区“一区五园”虽然取得了长足进步，但就现存态势来看，仍然处于同质竞争的阶段。这种同质化竞争的后果无论对各园区来讲，还是对整个中关村的整体发展都算不上一种好的选择。而较为理想的发展模式应当是“差异化、互补性”发展。中关村科技园区丰台园打造“Business Park”的举措无疑在这方面迈出了强有力的一步，并真正揭开北京高科技园区由“同质化”竞争向“差异化”竞争转型的序幕，促使科技园区的发展早日步入互补性的发展轨道。

“商务花园” 以规划促文化，体现“以人为本”。随着高新区的发展，彼此之间的竞争也逐步升级，并从功能竞争、服务竞争开始步入了文化竞争阶段。其中，“以人为本”、“以企业为中心”的思想在高新区“二次创业”中得到空前的重视。丰台园将这种思想首先融入到了规划之中。规划中为立业企业而建造的每个单体，可大可小，可分可合，充分地满足了不同规模、不同性质、不同业态的公司需要。独门独院的特点、独立犹存的特征和赠予大厦的冠名权等无不体现了“以人为本”、“以企业为中心”的思想。规划将园林景观与科技景观集为一体，并建造将大型科研办公楼与产业孵化器、教育交流等功能高效率的结合在一起的科技广场，促进多层次的信息交流。

四季走廊以开花树木植物为主，多层次植物搭配，强调不同季节的景色变化，以曲面造型为主，底层配备服务设施，形成了多样化的街道空间，另外，还建有别具一格的休闲走廊、为满足入驻企业生活需要的公建区、生活区。这些都体现了对企业的浓厚人文关怀。

这种尊重个体，而又不失整体协调的规划布局，本身就是高新区文化的重要组成部分，对园区文化建设有着重要影响。一般说来，高新区文化包括园区环境、园区形象、价值观念和园区精神四部分。“商务花园”的规划设计涉及到了环境与形象两部分，并成了传递“尊重个体”、“以人为本”价值观念的有效载体。

业内人士指出：一个有文化的区域才能跨越式发展并向周边辐射。像“商务花园”这样的规划设计，对高新区的文化建设会有积极的促进作用，这种用规划促文化的规划设计在北京是不多见的。在6月9日《经济观察报》，对商务花园也有比较精彩的评论： 题目为：《丰台商务花园：城市规划的企业化端倪》（姜洪桥）

商务花园（ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｐａｒｋ）起源于西方的花园城市概念，一个位于大城市边缘的小型城市。从最早的工业园区开始到现在，商务花园已经演化成强调支持大型跨国企业的办公环境ＮＥＷ ＴＯＷＮ，愈发成为城市通过规划来吸引企业和提升城市建设的共同途径。

如今商务花园落户于北京丰台科技园，不过与以往不同，这次落户为我们提供的不仅是一个开发区的新模式和地产新业态，更是一次城市规划的新革命，因为一贯大包大揽的政府第一次在城市规划的具体操作层面上悄然隐身，市场化运作的外资开发公司和咨询公司第一次在区域规划中为商务花园担起主纲。隐身政府与市场运作

对于代表政府一方的管委会在丰台商务花园建设中的位置，中关村科技园区丰台园管委会主任汪洪将其定位于服务，“我们的作用就是起到平台的作用，为道丰服务，为企业服务。”这个道丰就是英国道丰集团。

丰台的商务花园位于中关村丰台园产业基地二期内，总建筑面积达100万平方米，总投资30亿元人民币。担任这项巨大开发工作的是中关村科技园区丰台园和英国道丰集团合资成立的北京道丰国际数码园开发建设有限公司。道丰国际数码园开发建设公司的控股股东不是中方，道丰集团占有的股份为60％，而中方为40％，从这一点上可以看出道丰在园区开发上有很大的发言权。到目前为止丰台商务花园的整个流程都由各专业公司和专家分头进行，威格莱斯国际地产顾问公司完成策划，北大作景观设计，详规设计由加拿大ＡＡ国际设计事务所完成。

在北京各个高新区的开发历程中，政府一直处于支配地位，政府不仅掌握着土地和政策，而且要完成规划、土地一级开发和整个招商工作，既是政策制定者也是政策操作者。而丰台商务花园整个园区的统一开发、建设、招商将由外资控股的合资公司来完成并取得收益回报。政府提供的是土地和政策以及担当起监督者的角色。

管委会工作分成两大部分，一是开发商和入园企业利益调节，开发商的利润取决于土地成本和招商收入，土地成本高必然会迫使开发商提高招商价格，影响高新技术企业入园，因此政府要合理调节土地优惠政策；第二是园区建设的监督者，管委会要审核入园的企业是不是高新技术企业或者高新技术中介企业，监督规划的落实。汪洪认为采取这样的分工合作方式，不仅能解决资金问题，也使建设周期大为缩短。

政府在丰台商务花园项目上隐身的意义不仅仅在于它是个创新，它对全国50多个高新区建设和城市规划都是个革命，因为全国高新技术区正紧迫面临二次创业。一般而论高新技术园区的发展分为要素群集、产业主导、创新突破和财富凝聚4个阶段。在要素群集阶段，产业发展的有关要素如资金、人口等要在某一地区集中但要素配置比较低，企业处于初创时期，规模不大，我国相当一部分高新区还处于这样的状态。在产业主导阶段，一些高新技术企业聚集起来，有一些发展好的企业、产业轮廓清晰，中关村高新区正处于由产业主导阶段向创新突破阶段的转换这样的阶段。今后5到10年内国家高新区都将纷纷进入以科技创新和体制创新为动力，以培养高新技术产业为主要任务的第二次创业阶段。

从更高的层次说，高新区在二次创业过程中在许多所在的城市要承担推进城市化的进程，建设新型城市的任务。我国的中心城市即使像北京、上海这样的发达城市，其基础设施功能和整体环境与发达国家比也有相当大的差距。对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓指出，高新科技园区必须是设施完善先进、环境整洁优美，能够吸引科技人才居住、生活和工作的地方。营造这样的环境是中国高新区建设在二次创业中不能回避的重要任务，这实际上就对高新区的房地产开发经营管理及决策职能提出了一个很高的要求。缺乏分工的深刻教训

在接受记者的采访时，汪洪直言不讳地告诉记者，丰台园二期采取的新办法是在总结丰台园一期和全国53个高新区的教训后得来的。从20世纪90年代初开始，高新区的建设主要围绕吸引和集中进行。在环境支持和城市规划上，政府在精力和能力有限的情况下把高新区建设局限于土地一级开发，画好圈、修好路、通上电就算完成任务开始招商，后期的土地开发和城市建设完全交给入园的企业自己完成，这造成城市规划建设的两大弊端。其一是土地资源浪费，比如企业可能购买50亩地，在自身的发展初期只使用有限的一部分，大部分的土地被白白地荒废，等待企业的二期、三期7至8年的扩展计划；其二是建筑、景观问题。地产开发和建筑景观不是高新技术企业的专长。各个企业为了追求自己的个性其建筑也是奇形怪状，形态各异。企业在入园的时候就被划分了各自的景观和绿地范围，但是否开发景观是企业的选择，绿地建设毫无例外地都选择集中绿地，缺乏人性化。

国家高新技术产业开发区作为我国经济快速发展的试验田，经过十年的建设和发展，已经基本完成了初创阶段的主要任务，奠定了科技产业化发展的基础，成为我国高新技术产业发展的重要基地。2001年度，我国国家级高新区已有从业人员294万人，当年实现技工贸总收入11928.4亿元，工业总产值10116.8亿元，工业增加值2621.3亿元，净利润644.6亿元，与1991年同期相比，2001年高新区的技工贸总收入、利润、交税、出口创汇分别是1991年初期的137、142、81、164、126倍。可是经过初期繁荣后，高新区的成长变得越来越困难。据了解，由于模式单一，全国各地乃至一个地区之间多个高新区为争夺有限的资源展开恶性竞争。记者曾经计算过在北京市内就有超过4个医药生物产业基地，各个园区的唯一竞争手段就是优惠政策、更优惠的土地政策、更优惠的税收政策。为此，科技部部长徐冠华提出，高新区发展要由土地优惠政策提供向优良环境支持转变。

就优惠政策而言，由于自身条件限制丰台园产业基地二期还处于劣势，丰台园地处四、五环之间，单位面积开发成本与其他科技园区比较不显优势，如压低土地价格转让，难以形成良性循环开发建设。而且丰台园一级土地开发资金相对匮乏，要想解决资金瓶颈，需要寻求一个市场化的路子，优化资源配置，借助外界力量，把投资风险尽量降低。实际的压力是寻求创新的动力，丰台园不得不根据自身区位的优势，实施差异性、互补性的发展模式，寻找自己的特色，使园区发展空间对新锐派科技企业形成磁铁般的吸引力。落定商务花园

当运作机制不再存在问题时，人们关心的便是这样的合作与组合能否为丰台园找到最佳切入点。为丰台园二期承担策划的威格莱斯公司首先考虑到商务花园概念。现代的商务花园概念是一个综合与人性化的产物，通常商务花园坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或者厂房的有机组合，是提高生活质量，并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。商务花园历经四代演变，第一代由多组小规模建筑组成，园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装；第二、三代则追求如何有机地融入到城乡结合部，紧密连接城市成为城市的一部分又不失独有的人文特色；第四代则标榜一个“自给自足”以及能够提供足够内部交流空间的综合社区。美国的硅谷则以采用这种方式而成为商务花园的范例。

从理念上分析，商务花园在城乡结合部作为高度发达城市的一部分，既强调充分信息交流，又提供群落式独立人文环境的概念，非常符合丰台园的地理位置和以科技与信息为主的高科技园定位。但问题是商务花园的理念能否融入本土，北京是否具备其物质条件？威格斯房地产顾问公司总经理李忠认为，商务花园是城市规划带来的必然现象，而中国经济发展已使得边缘化办公成为可能。科技型公司的利润不是来自车间，必须要使脑力劳动者保持良好的工作状态，因此需要改善办公环境。而北京城市化的扩展导致了轿车的普及，使人们可能也更倾向于比城市内环境更为优美的边缘地区。

谈到办公边缘化，很容易就想到与市内集中化办公的写字楼的反差，继而联想到商务花园与市内写字楼的竞争关系。但我们不得不注意到中国作为一个后起国家城市化的兼容性特色。在西方，城市发展的周期是20年，逐步地演化，而北京的发展周期是4年，经济形态的多样化意味着不同的阶段的企业同时出现也衍生出不同形态城市格局的并生关系。丰台商务花园本身也是二、三、四代的混合体，而且丰台科技园面对的是由丰台创业中心大量毕业出来的成长性企业。按照常规这些企业有两种选择，要么花钱买地成就自己的一片天地，但不得不面对建筑和景观设计的烦恼，要么租写字楼与各类企业共聚于狭小空间，新办法就是选择独门独户的商务花园。

但是，在商务花园的理论上，一直有一个问题未得以解决，商务花园的物业形式，基本上是定位于新型的写字楼，与传统的科技园区的产业基地定位于工业的做法是违背的，如何来解释脱离开工业的园区仍是真正的科技园区，园区对这些方面进行了一系列的研究。

按郊区化的理论，科技园区不单在产业类别上分为电子信息园、生物医药园等专业园，而且在功能上开始走向专业化。目前，在中心城市，科技园区已开始逐步分离成三种形态：科技办公园、科技工业园和科技商业园。科技办公园作为科技产业研发、管理、中试的中心，是科技园区三种业态中最具创新活力的一个环节；科技工业园作为科技办公园的下一个阶段，让成果转化为产品并进入生产阶段，实现了科技的产业化；科技商业园利用其历史及现实的条件，在高地价区形成科技产品的物流产业，完成整个产业的循环。由于级差地租的影响，原来三种业态同时向市中心集聚已开始转向办公园和工业园逐步向近郊区和远郊区转移。商务花园是一种实际形态上的科技办公园，相对于科技工业园，更高出了一个层次，在研究中同时发现，上地作为科技园区，实际上就是一个科技办公园，而科技办公园主要的物业形态，不是厂房而是写字楼。

在对一期基地的经验教训的总结中发现，原来以工业用地为名买地的企业，由于受利益的影响，很多并未搞工业，而是做成了写字楼，市场的机制同样证明了丰台园产业必须由工业向研发、办公、中试为主的功能转变，这正好与商务花园定位的科技办公园不谋而合。

所以，从以上的一些文章和报告可以归纳商务花园与传统的工业园区的区别时，将其总结为“四大转变”：

1、（规划设计理念的转变）由强调经济效益的规划设计转变到对经济效益与环境效益的结合。

2、（开发方式的转变）由各自为政的单块开发转变到集中有序的统一开发。

3、（产业选择的转变）由科技园区传统的制造业基地转变到以中试、研发、办公、商务相结合的综合产业区。

4、（管理模式的转变）由传统的政府管理模式转变到企业为主的管理模式。

但在企业的定位上，仍存在一些争论与分歧，如果按威格斯最早的定位，定位于成长型的中小企业，中小企业的购买能力以及聚集效益是否能支撑商务花园庞大的空间供应，如果定位于大企业的办公、研发与商务，如何确立新的品牌，如何确立是否有这样庞大的市场需求？需要新的理论和实证来予以回答，这导致了总部经济这种理论形态的出现。

第三部分 “总部经济”概念的形成 和中心城市总部经济的发展

总部经济，是“总部基地”产生的理论基础，中心城市总部经济发展的基础与前景，就是总部基地的未来。总部经济的提法，很早是在厦门的经济学界提出，但由于未进行更深入的理论研究和实践，所以一直未得到推广。但在事实上，部分中心城市，由于市场化和政府的推动，总部经济作为一种经济形态，已经发展到了一种相对成熟的状态。

第七章 总部经济的理论 丰台园最早发现“总部经济”这种经济形态的作用，是源于丰台园与北京市社会科学院的一个合作课题——“大企业入园环境需求调研”，重点解决大企业是否对商务花园产生需求及满足需求所需要的条件。

在竞标会上，丰台园发现了市社科院经济所副所长赵弘带队的课题小组提出了“总部经济”这个名词可以为丰台园所采用，此时赵正对北京制造业发展的困惑进行研究，在丰台园的约稿之下，赵开始关注“总部经济”的理论。并予2002年11月完成《总部经济——北京制造业需要组织创新》的文章，交由丰台园出版的《商务花园》杂志发表。

附：《总部经济”:北京制造业发展需要组织创新》（赵弘）

2002年北京工业增速趋缓，影响整个经济的增长速度。从稳定北京经济发展、扩充经济总量、提高首都竞争力和到2008年北京率先实现现代化的需要出发，市委、市政府提出了“振兴北京现代制造业”的重大战略。北京提出发展制造业虽然有其客观必要性，但在北京这样的首都城市如何发展制造业确实有许多问题需要很好地研究解决。笔者认为，北京发展现代制造业能不能取得应有的成效，关键是能不能对北京发展制造业的优势和劣势搞得很清楚，同时在发挥优势、避开劣势方面寻找突破点，实现产业组织创新。

一、“总部经济”是北京制造业组织创新的基本方向

北京制造业在近50年内至少有过四轮的更迭:从50-60年代以重型机械、内燃机械、印刷机械、机床、化工等为代表的重化工产品为主的制造业，到70年代以缝纫机、手表等为代表的以轻工产品为主的制造业，再到80年代以电视机、电冰箱、洗衣机等为代表的新兴家电制造业，再到90年代以来以算机、手机等为代表的IT产品制造业，在每一轮兴起的制造业中，北京都能够“领风骚几年”。但是，非常遗憾的是，在一轮接一轮的制造业结构转换过程中，北京制造业能够取得持续市场优势、保持较长竞争力的产业和企业并不多，尤其是在70年代和80年代，北京在全国轻工、家电制造业领域曾经辉煌一时，不久却逐渐衰退，现在基本上失去市场竞争力。北京制造业的衰落固然有其体制方面的共性原因，包括政企关系没有理顺，以及体制、管理漏洞而造成的企业家腐败和国有资产流失等，都使企业缺乏持续创新和发展的体制保障。但另一方面，对北京发展制造业的某些劣势也必须正视。

北京发展制造业面临的劣势至少有三个方面:一是成本劣势。因为北京的空间成本、人力成本都比较高。比如，2001年北京房地产价格均价4771元/平米，全国最高，是上海3297元/平米的近1.5倍，是全国均价2137元/平米的2.2倍。成本因素反映到制造业产品上，必然影响产品的竞争力和营利空间。二是制造业人才短缺。北京在人才方面虽然具有绝对优势，但具体到制造业所需的人才来说依然是短缺的。特别是北京的技术开发人才多，工艺技术人才少，务虚的人才多，务实的人才少，进行资本运作和营销管理的人才多、高素质和具有丰富操作经验的高级蓝领技工少。这样的人才结构对北京发展制造业构成人才约束。三是产业环境不够优越。主要包括产业配套能力和商业环境两个方面。北京产业门类较多，但具有规模和优势的产业集群少，尤其是能够按照产业链形成前向相关、后向相关的产业集群更少，使得产业发展的配套能力不强。

当然，北京发展制造业也具有不少优势，主要有三个方面:一是北京的制造业经过几十年的发展，已经有很好的发展基础，门类齐全，有些产业具有比较优势;二是北京在技术开发方面具有绝对优势，科技资源丰富，研发人才充裕。三是北京具有产品的营销优势。北京云集着众多的跨国公司总部多和全国大型企业集团的总部，这些跨国公司和企业集团的销售渠道，可以成为北京制造业企业利用的产品销售渠道;四是北京的资本市场比较发达，可以方便企业进入资本市场融资;五是北京是全国的信息中心，对于企业了解全国和全球行业发展动态具有得天独厚的优越条件。

北京发展制造业如何利用上述优势而避开其劣势，需要进行产业组织创新。我认为，这种创新的基本思路可以概括为发展“总部经济”。

目前，关于什么是总部经济，还没有一个确切的定义。我们不妨这样来定义总部经济。所谓总部经济，是指某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外阜大型企业集团总部入住，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本区域集群布局、生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。在总部经济中，总部集中的区域一般具有区位优势，能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动，在价值链分工中，占据“高端”地位，获取更高的利润回报，不但能够补偿其较高的费用成本，而且能够提升本区域的产业水平，扩大本地区经济总量，提高区域经济竞争能力。

我们认为，“总部经济”的发展思路，比较好地回避了北京制造业发展中的劣势，而充分利用了北京的优势，是一种“扬长避短”的产业组织选择。

二、“总部经济”是经济发展客观规律的必然要求

为什么会出现总部经济这样的经济现象，我认为，归根结底是市场经济发展的结果，具体来说，是市场竞争白热化、资本流动国际化、经济发展知识化、产业分工精细化的结果。首先，地价竞租机制是总部经济产生的内在动力。

所谓地价竞租机制，是指地价作为企业生产经营成本的主要支出项目，对于企业区位选择决策产生重要影响的作用机制。在区域核心区，如中心商务区（CBD），由于地价昂贵，一旦企业的边际成本高于企业的边际经济附加值（EVA），就会导致企业外迁，让位于经济附加值相对较高的企业，在这种作用机制下，区域的最核心地段，往往成为经济附加值最高的研发中心和商务管理总部的聚集地；区域的相对核心地段则成为经济附加值相对较高的商业区聚集地；区域的相对外围地段则成为经济附加值相对较低的低污染的制造业聚集地；区域的外围地段则成为经济附加值最低的高污染的传统工业聚集地。在地价竞租机制作用下，如果土地需求大于供给，就会导致地价急剧膨胀，一方面促使区域中心外围的产业布局进行新一轮的“优胜劣汰”，产业结构进行优化升级；另一方面，则促使区域中心逐渐向外围区域蔓延，最后使得整个区域都成为中心区域，成为企业研发中心和商务管理中心，整个区域也就演变为依靠总部经济而发展的区域。其次，中心外围效应促使总部经济的最终形成。

中心外围效应理论最早是由西方经济学的拉美派在分析发展中国家和发达国家区域经济发展关系时提出的，它以权威性和依附性为判断标准，认为发达国家是世界经济的中心，发展中国家是世界经济中心的外围，后者依附前者并为前者提供各种配套服务。借用中心外围理论，如果我们把“中心”定义为由于投资环境相对优越而演变成先发优势地位的区域，把“外围”定义为投资环境处于相对劣势地位的区域，在中心外围效应的作用下，区域资源在空间上重新优化配置，中心区域作为磁场的中心，吸引区域外围的各种优势资源（包括资本、技术、人才等），而将内部的劣势资源向外围区域排斥。在这种极化效应的作用下，中心区域形成独特的资源优势，各大企业集团将研发中心和商务总部迁至该区域，逐渐形成聚集经济，为了获取范围经济效应，节省企业的信息交易成本和培训成本，其他企业纷纷效仿，从而使得某个区域成为总部聚集的中心，总部经济也就因此而产生。第三，“总部经济”是知识经济条件下，企业在不同价值链区段上的产业分工模式。

在知识经济条件下，经济的全球化外化为市场的全球化，市场全球化又明显地表现为价值链的重组。由于跨国公司一般具有技术创新和营销方面的比较优势，借助于这些优势，跨国公司能够获取价值链中利润最丰厚、附加值最大的区段，而不具有处于研发和营销竞争优势的企业只能从事价值链中利润较薄但收入比较稳定的加工制造区段。这样，通过激烈市场竞争，价值链的重组最终表现为企业依据自身的比较优势在不同价值区段上进行高度的专业分工。

世界软件业的发展轨迹是跨国公司依据自身优势在价值链中进行重组定位的极好例子。以微软为代表的美国软件企业凭借对软件核心技术的垄断地位，频频将战略触角延伸到其他国家，在发展中国家（如印度、中国）设立研发和营销总部，而将生产制造等经营环节外包，通过这种不同价值区段高度专业分工跨国公司得以赚取高额利润。正是在这个意义上说，当今世界没有企业愿意在技术开发、制造和销售方面都做；企业也不需要大而全，而是要在价值链中找到自己的位置，在产业链条的某些区段上获得成功。这实际上是在知识经济和经济全球化大背景之下，产业分工精细化的一种要求和表现。

三、北京初步具备发展总部经济的条件

北京作为一个发展中的国际化大都市，总部经济的雏形初步显现，一些总部经济发展的条件也正在趋于完善。

第一，北京市已经成为大型跨国公司集聚之地，总部经济的发展已经初步显现出先发竞争优势。

根据有关部门的调查，目前，全球82家跨国公司在华设立研发机构119家，其中有49家设立在北京，占41.2%。具体情况参见下表：

跨国公司在华设立研发机构的地域分布（截至2002年8月）跨国公司投资地域 研究开发机构数量 单位：家

北京 49 上海 15 苏州 12 深圳 5 西安 3 成都 2 广州 2 杭州 1 青岛 1 同时，还有87家外埠大企业在北京设立了103家研发机构，另有8家即将要建立驻京研发机构，而且这一数量在继续增长。

在上述分析中，由于缺乏跨国公司和外埠大企业在京设立营销中心的数据，没有进行具体分析。实际上，这一方面北京也具有明显优势。

第二，北京的人才、教育、科技资源优势，能够为总部经济的发展提供动力支撑。

截止2000末，北京常住户籍人口1107.5万人，流动人口近300万人。在北京人口中，大专以上文化程度人数占就业人数的比例为19.44%,在全国名列第一。

北京地区是全国最大的教育基地，根据最近完成的北京R&D资源清查资料，2000年首都地区有高校61所，其中，重点高校23所，占全国重点高校的1/4,进入国家“211工程”重点建设的院校20所。北京高校中有500个博士培养点，博士培养规模占全国的1/3;有1081个硕士培养点，硕士生规模占全国的1/5。

2000年,北京科技活动的单位数3353个，从事科技活动人员26.1万人，科技活动经费372.9亿元，研究与发展经费支出155.7亿元，占国内生产总值比重为6.3％。中国科学院、中国工程院院士一半以上分布在北京科研院所、高等院校;其中科研院所373个;北京地区每年开展科技课题3万多项，取得科技成果1万多项，获国家级奖约占全国的30% 左右;2000年申请专利数2846项，在全国名列第一。

第三，北京发达的知识型服务业，可以为总部经济提供配套服务。

知识型服务业包括由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的现代金融服务业;由通信、网络、传媒、咨询、策划等组成的信息服务业，由会计、审计、资产评估、法律服务等组成的中介服务业，以及由教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物流等组成的新型服务业。根据联合国国际标准产业分类中共有7个门类，3个大类，30个中类涉及到知识型服务业。知识型服务业不同于商业、房地产、饭店等传统服务业，具有知识要素投入密集，增值度高，附加值高等特点。

知识型服务业是知识经济的组成部分，是首都经济的重要内涵之一。北京发展知识型服务业具有优势和基础。2000年，北京市主要7大知识型服务业增加值为605.9亿元，其中:会展与机构服务业136亿元;现代金融服务业126.3亿元;研发与技术服务产业102.9亿元;教育培训产业82.9亿元;文化传媒产业74.9亿元;专业服务业43.6亿元;医疗保健产业39.3亿元。由此可见，较为发达的知识型服务业，为北京发展总部经济提供了一个重要条件。

第四，CBD和中关村科技园区为总部经济发展提供了更为优越的空间区位。

实践表明，中央商务区对于强化中心城市的综合商务功能，形成商务活动的集中领域，产生聚集、辐射效应，有着十分重要的作用。因此，发展“总部经济”，往往需要有自己的中央商务区（英文简称CBD）作为空间支撑。美国纽约的曼哈顿、法国巴黎的拉德方斯、日本东京的新宿、香港的铜锣湾等，都是世界著名的中央商务区。近年来，国内主要经济区域的中心城市如北京、上海、天津、深圳、广州、武汉、厦门、沈阳等都已明确提出了建设中央商务区的规划，其中北京朝阳区、上海陆家嘴和外滩的CBD已见雏形。北京市朝阳区作为北京的传统商贸区，以其占尽优势的商业实力和基础设施构成了传统CBD的基本要素，特别是近两年北京市委、市政府加快朝阳CBD建设,迅速拓展了CBD的商务空间，完善了其服务功能，抢占先机，发展总部经济的硬件条件已经基本具备。

与此同时，近两年来，中关村科技园区取得重大发展，软、硬环境进一步优化，为吸引跨国公司和外埠大企业入住园区提供了更为完善的条件，为总部经济的发展拓展了又一广阔空间。

特别值得指出的是，最近中关村科技园区丰台园在园区二期开发过程中，提出打造科技园区“商务花园”的崭新理念，并且已经通过建设规划，准备在绿树成荫的优美环境之中，建造适合不同规模企业的研发中心、营销中心办公用的商务用房----这一适合全球人居和谐、绿色环保和“后现代化”最新趋势要求的设计理念，毕竟独领中国创科技园区发展新潮流，成为跨国公司总部和外阜大集团入住北京的重要空间区域选择，助推21世纪北京总部经济的发展。

在其后，中山大学博士生导师李江帆教授与其硕士生展开了对总部经济的研究，他们认为：总部经济就是吸引跨国公司、大企业的总部、分支机构或研发中心，以及各级政府的代表机构来本地区安家落户带动的经济。最近，中国人民大学陈秀山教授也开始关注总部经济，他认为总部经济确切地说并非是一种经济类型，而应属于地区发展规划的范畴。”他认为：并不是任何地区或城市都具备发展总部经济的条件。对于跨国公司来说，他们选择某地区投资或设立总部，首要的是该地区要有稳定的大环境、良好的经济运行态势和潜力巨大的市场，其次要有过硬的软硬条件，即资讯、服务、交通等。具有国际化色彩的中心城市、良好的资讯流通和服务是发展总部经济的先决条件。陈秀山教授认为国内首推北京、上海两地。

第八章 总部经济发展的实际状况的研究

随后，总部经济理论扩展所带来一系列实证研究一直未停止过，总部经济包括什么样的经济类型，总部经济对地方的贡献在哪里，何种城市适合于发展总部经济，总部经济的发展需要什么样的条件，企业总部的选址需求是什么？等等。研究中发现，亚洲城市如新加坡、香港，国内城市如上海、北京、深圳等地，总部经济基本上已经成型。新加坡是大量投资于东南亚的跨国公司地区总部所选地。

香港是跨国公司投资中国大陆和东亚地区，在该区域的总部所选地。国内的深圳，是跨国公司地区总部由香港转移到大陆的首选地。上海，是台商或跨国公司设立中国区总部的首选地。

北京，是跨国公司设立中国区总部的第二选择地，是设立研发总部的首选地。

北京、上海、深圳，分别是国内大企业总部迁移的首选地，设立地区总部的首选地，同时，又是中国最发达的三大经济区（环渤海湾经济区、长三角经济区、珠三角经济区）大型企业的总部所选地。三地产业不断置换，工业外迁、商务内聚，“两头分离”情况越来越突出，总部经济已经形成了相当的基础。

可以分析下面一篇文章，了解中心城市对总部经济的聚集效应。《北京上海广州深圳，谁是中国未来“经济之都”》

经过从政府高层官员到经济学家，从企业家到新闻媒体的反复灌输和吹风，中国将为高科技企业融资设立创业板如今已不再是悬念，而如果要说有什么不确定因素的话，毫无疑问当属创业板今后将设在哪个城市：究竟是上海还是深圳？

有心人注意到，在去年底的深圳高交会上，深圳证券交易所副总经理胡继之曾发表了题为《创业板市场与深交所的历史使命》的演讲。在创业板“花落谁家”之前的敏感时期，深圳方面以如此昂然的姿态将创业板与深交所的“历史使命”联系起来，这一事后被戏称为“深圳创业板宣言”的演讲无疑是向外界发出了明确的信号：创业板非深圳莫属。对于关注中国城市季风的人士来说，创业板为他们提供了一个理想的平台，人们至少可以感受到城市间的竞走激烈到了何种程度。正是在这种氛围里，得改革开放风气之先的北京、上海、深圳以及广州，都在纷纷争夺对创业板概念的诠释力量。换句话说，北京、上海、深圳和广州，都在悄无声息地投入到一场旷日持久的城市竞走当中去，城市的季风到底在向何处吹？

创业板之争不应当被简单地理解为城市之间的意气之争，而更多的很可能还是一场关乎一个城市经济地位的比拼 经过20年改革开放的历练和积累，中国各大城市的市长们显然对经济利益的关注远远超出了人们的想象。换句话说，创业板之争不应当被简单地理解为城市之间的意气之争，而更多的很可能还是一场关乎一个城市经济地位的比拼。在这场目前还看不到尽头的竞走中，连北京也加入其中。按照专家学者们的看法，创业板设立的城市至少要具备四大要素：其一，金融业发达；其二，民营经济发达；其三，市场化程度要高；其四，国际化程度要高。用这样一把尺子来衡量，人们很容易就看出了各大城市在这场竞走中所处的地位，而且优势和劣势相当明显。先说北京。作为中国的政治中心和文化中心，北京的国际化大都市地位可以说是无可辩驳的，在这一点上甚至连上海也有所不及。另一个更接近创业板的理由是，北京的中关村经过20年的发展壮大，“中国硅谷”的形象正在日益丰满，而且中关村有一个现成的技术市场，目前交易额差不多占到全国的1／5，上海和深圳只能望其项背。但到底把创业板放在哪座城市，毕竟是一个需要将各种因素放进去考虑的决定，中关村的高科技色彩很难盖过它所寄生的城市色彩。

从证券市场监管的角度而言，设立创业板实际上是为拟议中的深沪两大证券交易所合并提供了一条通道。有关两大主板市场合并的说法流传已久，情况是明摆着的：两大交易所合并，可以提高资本市场交易的效率，为投资者降低交易成本，而从另一方面来看，主板的合并可以使深沪两地的角色分工完全明确，一劳永逸地解决问题。主板合并是一个什么概念？如果深沪两地股市走向统一，中国就将出现一个在亚洲仅次于东京和香港的第三大证券市场，总市值将超过5000亿美元，这将是一个激动人心的结果。如此一来，上海与深圳两大城市的竞争态势很快就走向明朗化。以合并的主板市场规模而论，深圳这个改革开放后出现的中国城市新贵显然难以承受如此重负，大概也只有上海才能扮演上述角色。虽然决策层的态度尚未明朗，但所有人都可以想象，合并后的主板市场一旦定在哪个城市，这个城市今后几十年的经济地位势必加重：谁让几乎全中国所有的企业都跑到它那儿融资呢？

最迟从1999年开始，无论是中国企业还是跨国企业，一场将自己总部搬往上海的企业迁徙运动就已经展开 一则有关跨国公司的动态是：全球第一品牌可口可乐公司决定把它的中国区总部迁到上海，今后这家跨国企业巨人在中国的行动号令将从上海发出。可口可乐这样做自然与自己在全球市场上的运转态势有关，但同时也清楚地告诉人们，在这家跨国公司眼里，上海的潜力不可低估。可口可乐当然不是第一家把总部搬到大上海的企业。关注中国经济发展的人注意到，最迟从1999年开始，无论是中国企业还是跨国企业，一场将自己总部搬往上海的企业迁徙运动就已经展开。

在中外企业群落的这场迁徙运动中，家电行业的动静最大，仅仅一年左右的工夫，国内屈指可数的一流家电企业如海尔、春兰和长虹都先后从自己创业的城市出走，把各自的技术总部迁往上海。

著名企业如此，大批羽毛未丰的地方民营企业就更是纷纷仿效。曾几何时，浙江温州以“中国民营企业的天堂”而名闻天下，专家学者甚至称其为“温州的力量”，然而温州企业的出走也已经初露端倪。

对于温州的一大批民营企业来说，“迁都”与其说是一次悲壮的远行，倒不如说是一次投奔未来的狩猎——在温州企业家的梦想中，曾经是十里洋场的上海滩更符合自己的投奔标准。

上海到底有什么？四川希望集团总裁刘永行说，他其实非常不喜欢1996年以前的上海。有一次他在上海赶飞机，不料却一路堵车，最后只好改打“摩的”，从后座上被甩出去倒在泥浆里。但是现在变了，坐在希望集团在上海总部的新办公室里，刘永行显然对上海的现状感到满意：“在四川做小生意比上海辛苦，千方百计讨好客人，而上海人一精明就较真。但四川做大生意的不多，四川最大的局限就是交通不便，信息不通。国外朋友到四川来，往往要下很大决心。但是我到上海后，每周都有外事活动，每个月我都会去看一次国际博览会。我们的公司放在上海一看，根本是小公司，这样我们才能提高自己的参照系，不会迷失方向”。

来自宁波的企业家吴国迪对上海与家乡的区别是用资金规模来衡量的：“要办世界级的大企业，必须以世界级的城市为依托。(中国银行)总行对宁波分行和上海分行的授权不一样，宁波分行超过200万美元的项目就要报总行，而上海分行的额度却是3000万美元！”在这之前，吴国迪一直在宁波安稳地做生意，只是后来因为当地银行实在无法满足自己的资金需求才决定“迁都”的。来上海后，吴国迪创办了埃力生集团，进出口从零开始做起，仅去年一年就做到了7亿美元的规模。一正一反，“迁都”的好处显而易见。

和家乡相比，吴国迪更欣赏上海政府机关与企业之间若即若离的微妙关系。从宁波搬到上海，吴国迪的企业只用了一天时间就办完了有关手续：上午，上海市工商局一位副局长到宁波办理迁户，下午就返回了上海。关于上海行政机关的作风，吴国迪更是有感而发：“要通过上海的海关、工商等关卡，你找人也是7天，不找人也是7天，而在其他地方，你找人是7天，不找人是一个月。”在讲究办事程序与随心所欲之间，成长起来的新一代企业家似乎更宁愿选择前者。

有时候，企业投奔上海也不完全是从出生地无奈“出走”，在这方面，上海市也下了很大力气。来自上海市政府协作办的消息说，为了让春兰进驻上海，上海市特地决定把最好的地段让春兰挑。春兰总裁陶建幸据说一眼就看中了位于南京西路的上海市海外联谊部。为了给春兰集团腾出地方，上海市委统战部以及海外联谊会全部搬了家。“迁都”，自然是为了企业的长远发展。改革开放20年，中国工业化运动中一个最有意思的现象就是：小地方出大企业。比方说，春兰出在江苏泰州，长虹出在四川绵阳，海尔出在青岛。这些企业几乎无一例外都属于劳动密集型企业，而当企业慢慢做大之后，原来的池子显然已盛不下。浙江均瑶集团的王均瑶说：“如果我已经四五十岁了，像温州一些老板，这辈子吃吃喝喝都有了，一年再赚个一两千万，出出国，不是挺好的吗？现在已经累得要死，还到上海搞什么搞？最起码，环境就不熟，我在温州能闭着眼开车，可在上海上了高架桥就下不来了。但是，不正是因为追求这个高架我才到上海来的吗？竞争不断升级，我坐在温州，已经像打拳一样应付不过来了，必须往外走。”

上海更像是两对矛盾的奇妙混合载体：过去与未来，新与旧，包括企业家在内的所有人都在其中寻找各自的梦想 按照历史学家的观点，从19世纪开始便有了两个中国，一个灵活、活跃，富于进取，赶上近代的经济成长，并且眼光越出了它的疆界。另一个属于农耕和保守主义，安于自己的土圈子，而正是后者一直左右着中国的走向。上海学者朱学勤说，他感觉上海在分裂，一个虚幻上海，一个真实上海，那个虚幻的上海在把自己故意做旧，仿佛生活在历史里。在作家和学者的视野里，上海显然被细化成了一张张记忆的碎片，具体而又温暖。

而在普通人的眼里，这种对细微之处的欣赏与回味更是被放大到了极致。北京一家外企的职员李东生有着同样的感受：“每次到上海，我都住在老锦江饭店，那里靠近淮海路，办事也方便。每天早晨在饭店吃早餐时，我都看见一位40多岁的男服务员极有耐心地摆放碗筷。我觉得这在北京简直是不可想象的，想想看，北京有几个男人愿意干这份工作呀？可人家就是把它当成事情来做，踏实而认真”。

一个真实的情况是：无论你对上海人的过分精明或者其他公认的“毛病”有多大意见，但如果把中国各地城市做一个比较后就会承认，上海毕竟曾经是一个工商社会，而工商社会的一大特征就是分工明确，讲究细节的完美。但仅仅有这些就够了吗？企业家“迁都”上海，投奔的到底是哪个上海？到底是朱学勤先生所说的虚幻上海，还是真实的上海？浙江杉杉集团老总郑永刚坦言，自己其实对上海并不感兴趣，“但是浦东确实好。”

“浦东有几点好，最好的一点就是在计划经济时代，浦东不设什么机构，在960万平方公里算是一块净土。过了浦江，各区都有计划经济时代遗留下来的东西，有时会拖市场经济的后腿。浦东管委会的新班子是按经济规律办事的，在这里政府和企业没有血缘关系，也没有行政关系。我们不归它领导，我们就是朋友，这就是环境。你说世界上那么多大企业都在这儿，连语言都不通，要管又怎么管？另外，中国再没有一个地方有这么大的基础设施投资，这在全世界都少见。这种硬件的环境对企业的益处非常大，对国外的许多人，你跟他说上海，说浦东，人家都明白，你说宁波离上海还有多少路，说了半天人家还是不明白。第三点，虽然浦西有些地方政策还比较死，但是市场很活。上海毕竟是国际化的城市，信息和市场都是国际化的，很多国外的大企业都愿意到这里来。所以坐在这里的思维方式和在宁波是不一样的，有高度。”

至少对小地方出来的大企业而言，上海的吸引力在某种程度上其实更多地来自于人们对昔日“十里洋场”的迷恋与膜拜，虽然这种迷恋与膜拜未必有道理。坐在浦东一百杉杉大厦最高层的办公室里，杉杉集团老总郑永刚在把浦东和浦西这两个上海进行比较后承认：“从搞经济的角度讲，上海政府力量强，企业力量弱，国有企业老体制老是改不过来，观念转不过来，一说市政府好像不得了。”而均瑶集团老总王均瑶也认为：“在温州，政府官员的观念和我们更合拍一些，在上海，政府下面有些人的思想观念还是保守，拿着芝麻当西瓜。”

这样看起来，上海还不仅仅像朱学勤先生所说的分为虚幻上海和真实上海两个世界，事实上还存在着浦东和浦西两个地理概念。准确点说，上海更像是两对矛盾的奇妙混合载体：过去与未来，新与旧，包括企业家在内的所有人都在其中寻找各自的梦想。

和上海相比，北京最大的优势就在于它是中国的政治中心，这一因素使它天然地成为中外企业云集之地 有一个数字特别让除了上海以外的各地市长们看了头大：在不久前一次全国性的企业家调查中，虽然有远远超过半数的企业表示目前无意“迁都”，但他们都不约而同地表示，如果要“迁都”，上海必然是他们的首选之地。在大上海的光芒照耀下，难道所有的竞争者们都注定要“花容失色”吗？ 有心人注意到，从去年下半年起，北京市朝阳区最大的一次“政府公关”活动—中央商务节就已经显露了这座城市所具有的雄心和对于未来的抱负。在中国各大城市里，北京的地位是独特的，这种独特表现在中央各大部委云集于此，甚至连这座城市的空气中也漂浮着皇城气息。早在计划经济年代，北京在全国经济活动中的功能定位几乎可以用一句话来概括：“跑部钱进”。

20年过去，北京当然有变化。即使从最表面的城市基础设施建设来看，相信在全国所有大城市当中，北京马路之宽阔都是首屈一指的。面临着来自珠江三角洲和长江三角洲的冲击，北京自然需要找回往日的那种感觉和自信。要讲驻扎的跨国公司，建国门外大街和东三环一带俨然就是北京的“中央商务区”。在这个真正寸土寸金的地带，全球顶尖级的摩托罗拉、惠普、诺基亚、通用汽车等公司都把总部安在了这里。还没等“中央商务区”的概念真正炒热，装饰着金属色玻璃外墙的国贸中心二期工程就已告竣，并由此号称除了纽约世贸中心以外的全球第二大贸易中心。无论如何，北京仍是中国目前的跨国企业之都。

再讲高新技术企业。从北京海淀区的白石桥路往北，走到北京大学南门，就是所谓的“中关村电子一条街”，而牢牢占据着国内PC一半市场的联想巨人就坐落在这个中国式的硅谷地带。和上海相比，北京最大的优势就在于它是中国的政治中心，这一因素使它天然地成为中外企业云集之地。换句话说，北京更像一座皇家之城，雍容大度而又气势夺人，上海则更像一座商业之城，精明有余而气势略显不足。

在全国所有城市中，北京是第一家把“中央商务区”概念炒热的，只有在北京发起的这一轮造势运动过后，“中央商务区”的概念才开始广为人知并为其他城市所采用。北京甚至还学会了如何在稳妥中求发展，无论是中关村IT企业还是去年的网络公司海外上市，乃至于中石化和中国联通赴美国上市，处处都显现出这座城市国际化的色彩不断加重。

-随着浦东大开发的启动，广东开始遭遇自己最大的障碍：全国经济的中心已经位移到了长江三角洲流域，珠江三角洲的繁荣虽然仍在继续，但戏的主角却变了

竞争年代论排名，而论排名就少不了作为珠江三角洲中心的广州。

和北京、上海不同，广州是一座极具平民性格的城市。广州的崛起并非偶然，早在大清王朝，这座城市就以十三洋行闻名于世，英国人甚至将中华帝国把外贸限制在广州一地进行的做法称为“广州体制”。即使到了计划经济的共和国年代，广州依然保持着自己作为“外贸首都”的地位不变。早在中国对外开放以前，每年一度的“广交会”几乎是外国商人与中国做生意的唯一机会。

广州的再度辉煌，自然得益于改革开放政策，这里的珠江三角洲企业群落是中国改革开放最前沿的新生力量。在这个呈三角形的地带上，顺德、深圳、东莞等地构成了早年间中国的新经济中心，它的特征是以大规模工业制造为轴心，源源不断地把“MADEINCHINA”的产品以令人惊叹的廉价运往整个世界，而广州就是这一三角地带的中心。

广东的经济一直得改革开放风气之先，全国五大经济特区中有三个坐落在这里。从资本流向来看，以广州为代表的华南经济圈主要得益于港澳和东南亚地区的华人资本，真正的西方资本反而略低。改革开放之初，以香港口味为代表的所谓“粤语文化”也曾辉煌一时，连千里之外的北京也不得不受其影响。时至今日，全国各地的粤菜馆就是这种文化长久不衰的象征。

但是在最初的显赫过去之后，“粤语文化”显然正在重新寻找自己的定位。浙江杉杉集团老总郑永刚说得有些直言不讳：“宁波粗鲁的人比较多，温州人就更不行，没有文化，广东有些野蛮。”用“野蛮”来形容广东有些偏激，但企业家的评语总有自己的理由，否则为什么不用“野蛮”来为北京或上海下定义呢？中金集团总裁周传有认为：“在广东，政企关系很多是建立在私人关系上，而我在上海和市政府并没有多少交道，而且上海的开放是对全世界的开放。广东没有上海这种气度，所以发展的后劲不足。” 广州乃至整个珠江三角洲的发展瓶颈，不在于“气度”或“野蛮”等文化上的先天不足。进入90年代中期，随着浦东大开发的启动，广东开始遭遇自己最大的障碍：全国经济的中心已经位移到了长江三角洲流域，珠江三角洲的繁荣虽然仍在继续，但戏的主角却变了。从某种程度上看，广州的角色划分今后将有可能更多地被归结为“华南经济中心”，不再具有改革开放之初“粤货北伐”时的意气风发。在众多的企业当中，我们发现，很少会有人打算“迁都”广州，只有乐百氏将自己的总部搬到了广州。广州在企业家群落中的“失宠”，未必意味着珠江三角洲经济带的衰落。毕竟，想靠单一的区域文化来吸引和包容来自各种不同地域的企业不是件容易的事情。在这一点上，无论哪个城市都不敢说自己做得很到位。

毫无疑问，正在进行中的城市竞走运动是一个相当引人注意的态势。而在围绕着未来中国经济首都的竞走中，中国的现代化进程犹如一场波澜壮阔的经济运动，从当年的珠江三角洲到长江三角洲，中国沿海改革开放的布局已经初步完成，下一步就看中西部的了。

第四部分 中关村（丰台）总部基地 ——商务花园与总部经济对接的产物

商务花园能否定位于总部经济，丰台园经过对郊区化、企业总部选址需求差异性的理论研究和直接对北京市大企业的实证研究，证实了商务花园与总部经济结合的可行性，确立了“中关村（丰台）总部基地”的品牌概念，大力进行品牌推广，使总部基地和总部经济开始在政府、企业界、学术界产生强烈反响。第九章：郊区化研究和企业总部选址多样性的研究 以及对北京大型企业的实证调研

存在着一系列问题，包括商务花园地处城郊，是否能营建企业总部聚集的氛围，同样，在北京大力建设中关村西区、CBD的情况下，商务花园能否与其展开竞争，这是商务花园定位于总部经济要解决的问题。

对郊区化的研究表明，地处郊区的商务花园在城市发展的潮流面前，有成为总部聚集区的可能。

商务花园改变了传统工业园的形态，转变为了科技办公园，办公园的专业化和郊区化，是未来发展的方向。

案例：在美国的郊区化理论研究中表明，现代化的办公方式已向郊区转移。美国学者在对郊区化的研究中，得出郊区化的五个阶段。

第一个阶段是“郊区化前的外迁现象”。时间在19世纪末20世纪初，表现为铁路和电车时代所带来的富人住宅的沿线路郊区迁移。

第二阶段是1920-1950年的“汽车郊区化时代”。表现为汽车的发展使郊区住宅的大量出现，郊区人口居住快速增加。

第三阶段是1950—1980年“普遍郊区化时期”。表现在由于政府对郊区住宅的补贴促进，使郊区住宅急剧增长，与此同时，产业郊区化开始出现，市中心的工厂、交通通讯、研究单位、仓储业等纷纷向高速公路、机场等交通便利的地方，形成产业园区。而且，随着住宅区向郊区的推进，购物中心、银行、电影院、游乐场、高尔夫球场、大学等也大量迁往郊区，并且结合形成复合式的郊区化力量，产业开始向郊区转移。

第四阶段是80年代的郊区化。表现为富人通勤的独户住宅式郊区已经渗入低收入阶层住宅、郊区公寓和郊区工业园，同时，历史上郊区没有经济基础完全依附于中心市的状况已经发生了改变，郊区成为了区域性的经济中心，一半以上的人在本地生活、本地就业，而只有一小半的人仍在郊区和市区通勤，在这种情况下，它不再是“缺乏经济基础的卧城”，而是拥有许多雇员的城市综合体的一部分，房地产开发商和建筑商从以前的分散型高级住宅的建设转移到中高层公寓住宅的建设，居民阶层更加多样化，继工厂、商业的扩散后，办公设施和机构也开始向郊区迁移，郊区的城市功能日趋完善，产业配套开始自成一体。

第五阶段，是90年代的郊区化——边缘新城的形成，其特点表现在郊区镇与中心市的共生关系越来越不紧密，其竞争力越来越强大，对中心市的职能地位提出了挑战，典型的如芝加哥库克地区的Schaumberg镇，其具有购物、娱乐、居住和其他服务的功能，拥有1.08万家公司（其中白领公司近6700家）和1000家左右的公司总部。实质上形成了中心市外围的以白领职业为主的城镇，它们的工作用地多于居住用地，而且职能上基本上与中心市老的中央商务区一致，它们被称为“边缘新城”。它的内涵包含：位于都市区的郊区；发展极快，就业岗位多，工作用地多于居住用地；不以制造业为主，主要以商业、第三产业、公司总部为主；与中心市同构，二者互补性下降。

因此，商务花园有可能成为次级的研发、办公、商务区。

从物业形态和企业总部选址差异化的研究，表明企业总部选址的需求是存在多样性的，商务花园与CBD、中关村西区等，构成协同互补的关系。

《分析：不同地域物业形态供给的差异性》：

1、中关村，目前大规模、高成本的市政开发，对大量的成长型科技企业产生了排挤效应。

有一份报告表明，有80%在中关村注册的中小企业因为地价太贵，而离开园区另选办公用地，中关村IT企业有39%在政策区以外有办公面积，初步估算不少于100万平方米，目前，中关村核心区为改善硬件设施，大量增加市政建设投入，使地价水平居高不下，直接导致房价水平直线上升，影响到成长型的中型企业的运营成本。这种成长型的中型企业，既希望能享受到科技园区的政策待遇，又能享受到科技园区的服务水平，同时又希望在立业的同时降低运营成本，在这一方面，商务花园应该对中关村成长型的中型企业，有很大的分流作用。

2、CBD发展定位上，更着重于商务，而非科技企业的研发和办公。这种功能区域正如《北京CBD的暂行办法》所定位的一样，主要是现代的服务业，如证券商、投资公司、律师所、保险公司、电信网络服务商、广告商等，这类总部下属的产业主要是营业厅等形式，总部更接近于信息大量集中的市场。而大量的科技型企业，下游的产业主要是原材料供应、产品制造等，其总部不一定非得在区域上与一个城市的商务区在一起，相反，商务区喧嚣的环境、拥挤的交通与急促的工作节奏，会对充满人文色彩、追求自然和谐的科技创业者和科研人员产生压抑。使CBD不可能成为科技企业总部的首选，同样，中关村核心区的建设理念，实际上是在奠造一个科技型的CBD，不过形成的产品不是信息流、而是科技产品流，如海龙，这些都限制了大型科技企业在中心区的落户。

3、由于北京城市重心的北移，但市内快速交通系统并未随城市北移，使商务花园位于城市边缘但是却能享受到城市快捷的交通网络，使公司总部能不为交通所阻，同时，现代电子信息的发展使得在信息沟通上越过了地域的界限，而地处近郊的位置，使绿化隔离带成为商务花园的天然绿色屏障。

4、商务花园是丰台园采用国外成熟的Business Park模式，在选址上，在城郊而不在城中心，这样的优势是级差地租势别降低开发成本，减少公司的营运成本，在这方面，商务花园和CBD、中关村西区相比，具有明显的优势；另一方面，商务花园近郊的选址，也使成片开发、更高层次的统一设计成为可能，不同于CBD等核心区的改造，而变成了新建；再一方面，在规划设计上，商务花园强调低密度的独立办公楼、独享冠名权，大量的绿化空间，追求阳光和空气，对那些并不强烈依赖于商务空间的科技企业有着巨大的吸引力，从工业化时代的CBD的高楼里出来，享受办公带来的快乐，这一点，商务花园应该占尽先机，这也是企业办公和城市化的潮流。

《分析：总部选址需求的差异性》：

不同的企业总部，在选址标准上具有明显的差异性： 服务性企业和制造业企业总部的选址有明显的差别； 不同规模企业的总部选址标准有所不同；

不同的企业领导人对企业的总部选址标准有所不同。

总的来说：大型企业总部的选址，有共性，希望所在城市是中心城市、信息发达、商务繁荣、设施完善、配套齐全。但有差异性，就是在中心城市，在城郊或中心，具有明显的差异性。

商务花园与CBD、中关村，在地域、环境、价位等方面具有差异性，正好符合企业总部选址的差异化需求。

实证：北京市社科院的调研：

丰台园委托市社科院对在北京的100家大企业进行调研，大部分企业已经是总部与生产基地“两头分离”的局面，90%的企业对商务花园这种形态表现出浓厚的兴趣。

第十章 中关村（丰台）总部基地的确立、建设启动和品牌推广

依托于各种分析和调研，证实商务花园可以与总部经济相结合，丰台园正式确立了中关村（丰台）总部基地的概念，以原来的道丰科技商务园为主体，吸引大型企业的总部。并开始了规划、建设和品牌的大规模推广。6月19日，中关村（丰台）总部基地正式奠基。

7月5日，中关村（丰台）首次招商会在北京新世纪饭店举行。

7月16日，中国人民建设银行北京市分行，注资10亿中关村（丰台）总部基地签字仪式在国际俱乐部举行。到目前，总部基地已签约20家，其中11家是国字头企业。

在中关村（丰台）总部基地的奠基仪式上，开发商为总部基地准备的资料为： 概念的外延: 中关村（丰台）总部基地[ABP]在于能够实现国内外市场经济的信息整全、互动；能够达到国内外企业峰会能动的良好释放效果；能够作为北京中关村及北京大总部经济区的重要基地；能够成为国内成长期企业形象的特征标志。

ABP的寓意：

ABP的全称是---Advanced Business Park,英文解释为高级商务花园。以此用来涵盖中关村（丰台）总部基地的建设主旨及立意。

中关村（丰台）总部基地[ABP]相关数据：

总面积：110万平方米，独体独栋、独立冠名总部楼500余座； 绿化比率：占总面积约50%； 总投资额：约45亿人民币； 建设周期：约3—5年；、基地区位：

西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园； 距天安门直线距离12公里；

东临京开、京津塘高速公路、南苑机场，毗邻国际汽车城； 西有京石、京良等重要公路干线； 南有幅员阔达的人居社区；

北有北京西站、丰台站、丰台西站，连接京山、京广、京

九、丰沙等7条铁路干线。基地构成：

每栋面积1000至5000平米的总部楼；总面积约40000平方米五星级酒店；面积约40000平方米商业配套设施；每套面积约30平方米的总部小公寓；几十个面积200至500平方米的风味食堂；大型地上、地下停车场。

入口大厦（五星级洒店）：建筑面积4万平米； 停机坪：大厦前有商务直升停机坪，占地约2.5万平米； 基地商业配套：

总部基地内每个庭院中心均设置一处面积约为200-500平米的风味餐厅。各庭院至少有两个机动出入口，形成庭院内交通环路。

地上、地下停车场形成便利、快捷的停车系统，大大超过每万平方米45个车位的国家标准。

其它配套——全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。智能化系统：

电信及宽带综合布线系统； 设备管理智能化系统（BAS）； 安防系统；

智能消防及自动灭火系统；

停车场自动管理系统；微小蜂窝数字无蝇电话系统； 有线电视系统；

公共广播及背景音乐系统；一卡通系统； 电子地图及电子信息发布系统； 总部楼设备： 集中采暖系统； 中央空调系统； 中水处理系统； 供配电及自控系统；

照明配电及应急照明网络系统； 防雷接地系统；

每栋楼独立电梯1-2部。

总部基地建设和活动的相关材料：

《45亿打造中关村总部基地 15家企业先取冠名权》（科技日报）（6月20日）

中关村最大中外合资单体项目中关村（丰台）总部基地奠基开工典礼6月19日隆重举行。该项目整个工程预计3到5年完成。建成后的总部基地，投资资金量将达到45亿元人民币，总面积达110万平方米，独栋总部楼将达500余座，将会形成400亿元的技工贸总收入和15亿元的税费收入。一期开发建设的中关村（丰台）总部基地83栋总部楼将于今年10月份竣工，企业将准期入驻。同期还将再开工20万平方米的87栋总部楼施工工程。

中关村（丰台）总部基地是中关村科技园区丰台园产业基地二期的第一个项目。总部基地前期的商务机停机坪和今天开工的一期工程，总面积达到20万平方米，83栋独栋总部楼，这些楼全部拥有独立冠名权，今年9月总部基地将建一座五星级商务酒店，与这些总部楼一同构成大型企业的总部聚集基地。

中关村（丰台）总部基地，是中关村科技园区丰台园将国外历经四代发展的商务花园先进理念与其交通、绿化等优势资源相结合，对接“总部经济”理论的产物；也是丰台园正在打造的国际商务花园（International Business Park）的首个重点项目。它具有占天占地、独门独院、个性犹存的特征，并可赠予企业大厦冠名权，是创业者的立业家园。

中关村（丰台）总部基地的建设，以丰台区政府精品意识打造区域经济的新架构为设计基础，将中关村科技园区总部的经济理论与自身的区位优势相结合。入驻企业不仅可以拥有产业大厦的独立冠名权，而且可以享受到大厦周边的近400平方米的绿地资源，独栋总部楼与精致的绿地建设，共同形成科技人文景观，使入驻企业能够拥有一个“公司家园”。中关村（丰台）总部基地建设吸引了大批国内外大中型企业的密切关注。截至目前，已有15家高新技术企业先行获得了自己企业的总部楼冠名权。尚有20多家企业正在谈判中。

据悉，金融系统为给中关村（丰台）总部基地的入驻企业提供流动资金方面的支持，中国建设银行北京分行与中关村科技园区丰台园签订了20亿元人民币贷款的银企协议。同时，该行还与中关村（丰台）总部基地的开发主体———北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司签订了10亿元用于总部基地的开发、建设资金贷款。

科技部党组成员、科技日报社社长尚勇、北京市副市长范伯元、市政协副主席黄承祥、科技部高新司司长李健、丰台区委书记王子生、常务副区长邓小刚、科技部火炬中心副主任裴夏生等领导及企业、银行界人士参加了开工典礼，典礼由中关村科技园区丰台园工委书记、管委会主任汪洪主持。

《中关村总部基地首次招商引来企业300多》（孙海东/北京晚报/7月6日）

本报讯(记者孙海东)中关村(丰台)总部基地昨天举办首次招商大会，近350家以高科技为主导的中外合资企业闻讯而来，就连一些从事装饰、楼宇设备的公司也被这个投资高达45亿元的项目所吸引，赶到招商大会现场，寻找未来的商机。

一家专门经销中央空调的公司的业务经理早早就来到现场寻找目标。这位几乎对每一位经过自己身边的人都会熟练地搭话的业务经理告诉记者，提前介入是因为在这些人当中也许就有自己未来的客户。“总部基地有500多栋总部楼，还有一批配套的五星级酒店，家家都需要安中央空调，如果将来能拿到一个定单，钱肯定少不了”。在当天的招商会上，中国诚通集团、中国物资储运总公司、中国集装箱控股公司等7家大企业宣布正式进驻总部基地，每家认购一栋总部楼。此外，还有26家企业达成了入驻总部基地的意向。至此，刚刚开工半个月的总部基地已吸引欧典等20家企业正式入驻。据介绍，这20家企业可累计实现技工贸总收入近100亿元，实现利税约5亿元。

第十一章：总部基地在政府、企业界 和学术界及媒体评论上所产生的影响

总部基地推出后，在政府、企业界、学术界和媒体评论上，产生了强烈的反响。

北京市副市长范伯元在《优化环境、抓住机遇，建好企业发展基地》一文中说：“中关村科技园区承担着发展高新技术产业的重任，已全面进入五年上台阶阶段……，丰台园在科技园区的开发模式上，采用„商务花园‟这种全新的开发模式，通过低密度、低容积、高绿化的规划设计，营造出更为人性化的发展空间，营建更为宽松的创业环境，符合北京市政府提出的„把北京建成市场化进程最快、市场秩序最好、政府服务最优、行政效率最高的企业发展乐园‟优化发展环境的目标要求，希望丰台园能够继续创新性地发展„商务花园‟模式，并将丰台园发展高新技术产业的理论加以总结、归纳、推广。同时，园区的开发建设者和管理者们，在建设园区的过程中，要形成一支团结、奋进、拼搏、能打硬仗的队伍，共同建设好园区。北京非常重视吸引跨国公司的地区总部，也逐步形成CBD、中关村西区、亦庄等一批企业总部的聚集地，并注意到企业总部的入驻所带来的经济提升作用，丰台园通过„商务花园‟这种模式，建设„总部基地‟，对于北京市发展„总部经济‟，形成大总部经济区，回避北京制造业发展中的劣势并充分利用北京的优势，是一种扬长避短的产业组织选择；对于实现市委、市政府提出的„振兴北京现代制造业‟的重大战略是一个有力的补充和支持。丰台园在抓好自身建设的同时应该同时把握机遇，充分利用北京的地理区位优势和人才厚度，以全力推进。北京大总部经济区的发展。……丰台园作为中关村科技园区在西南部的一个基地，应该在南城经济发展中作出应有的贡献，也希望大家给予大力的支持。”

全国人大副秘书长王宋大在撰文中指出：“北京借签国外经验，以高科技产业为龙头，规划并开工建设首都总部经济圈则是理念上的创新之举。再联系近期上海、厦门等地总部经济规划的纷纷出台，这说明我国各地在发展区域经济的方法及观念上已迈入了一个新的阶段，具备了更强的创造与把握机遇能力。这对于我国经济与社会在新世纪的整体发展来说是一个良好的开端。”

我国著名的经济学家吴敬琏在中关村发展的经验总结与改进建议中说：“对于中关村的定位，过去有过各种各样的意见，例如中关村应当成为引进外国投资和技术的基地，成为高新技术贸易中心，成为高新技术产业的制造中心等等。我看多数人的意见可以用三句话来概括：高新技术的创新中心，高新技术产业的创业基地，新型企业家的摇篮。我认为其中的第二点是关键，中关村总部基地建设就是一种新的尝试。”

中国工美集团的副总裁朱燕在《总部基地—大公司的投资决策中心》一文中说：“总部基地理念适应了未来大公司、大集团发展的需要。经济全球化必将催生一批能参与国际竞争的大集团、大公司。这些大公司选择合适的总部基地，是其保持快速发展的重要条件。适应这一大趋势应运而生的丰台科技园，将形成园区良好的商业氛围，带动园区内企业的快速成长。”

在总部经济和总部基地大规模向社会推广的同时，也引起了各大媒体的反响、争论：

《北京“总部基地”之争：丰台ABP发 中关村猛砍地价 CBD一笑置之》（21世纪经济报道）

魏奕祉女士一直抿嘴在笑。一旁的许为平说，“大魏”是捧着个大馅饼，乐得不知道从哪儿下嘴。许为平是北京道丰科技商务园发展建设有限公司董事长、总经理，魏是公司副总策划。“大魏”手里的“大馅饼”，其实是一个叫做北京丰台“道丰科技商务园”的项目。这个项目的另一个名称是“中关村（丰台）总部基地（Advanced Business District,简称ABD）”。“这个名字可有北京市政府同意的啊！”许为平强调说。

在一般人的印象中，最早作为明清迁京移民聚集地的丰台（城墙外），既远且偏，水质不好。而现在，许为平眼中的丰台已经完全不同。“那都是老黄历了，”许为平说，“这儿的自来水早就跟城里没什么两样，地底下还有北京最好的温泉。要说交通，早晨我一个小时就能到昌平，但出中关村至少得花半个小时吧？”旁边跟着有人附和，他从宣武门到西南四环的丰台科技园，准备了1个小时，没料想只用了不到30分钟。

为了烙好“道丰科技商务园”这张巨饼，作为“洋厨师”英国道丰国际集团的CEO，许为平说自己与“中方厨师”丰台区政府方面整整谈判了4年，“下个月终于可以正式开张了”。许介绍，从事“电子、通信、网络系统集成等高科技项目投资以及房地产、物业投资与开发为一体的综合性国际投资管理”业务的英国道丰国际集团，总部设在英属塞舌尔维多利亚群岛，其中国业务主要集中于北京，近两年投资逾20亿元人民币。

许为平介绍，“道丰科技商务园”位于丰台科技园二期产业基地内，总建筑面积106万平方米，计划3—5年完成，其中一期65万平方米在2005年底以前完成。整个园区预计总投资30亿元，其中北京丰台科技园建设发展有限公司占40%，道丰国际集团占45%，北京道丰数码园开发建设有限公司占15%。

按照道丰科技商务园建设发展有限公司的设想，科技总部基地将建设700栋独立办公楼，每栋面积1000—5000平方米，主导楼每栋面积3000—5000平方米，12层高。其中500栋供单个企业作为总部所在地，其余200栋可分层出售。

“我们的售价绝对会让你大吃一惊。”许为平说。该公司有关人士透露，5月下旬，“总部基地”将拿出首批35栋低价入市，每平方米售价不超过6000元，接近成本价。“中关村办公楼单价大部分超过12000元，你看得出我们的优势吧？”许为平话语中带着些许得意。

中关村降价

事实上许为平不止一次主动将丰台科技总部基地与中关村作比较。

按照规划，占地65公顷的科技总部基地，绿化率达40%以上，容积率只有占地面积相当的中关村西区的一半。“4年前，我们规划道丰科技商务园所在的产业基地二期时，容积率是现在的一倍，即跟中关村西区一样，”丰台科技园区管委会招商处段处长说，“现在我们硬生生砍去了一半。”

“同志们哪，这真是一个天然的最好的总部基地。”许为平说，“企业研发基地不设在这里还设到哪里去？”

不过，北京海淀区政府副区长于军先生可不一定会这么认为。3月27日，海淀区政府新闻发言人于军宣布了关于海淀区优化发展环境的22条具体措施和以降低产业进入门槛为主要目标、以土地储备制度为运作方式的降低海淀区北部地区产业用地价格的有关政策。中心内容是：大副降低产业用地价格，每亩地价最高不超过30万元（不含房地产开发用地）。目前丰台科技总部基地楼面地价为每平方米1500元，区政府还减免其每平方米200元的市政配套费。

近几年来，海淀区地价疯涨。且不说中关村核心区地价每亩已达数百万元，单是海淀北部的永丰产业基地、软件园、生命科技园、新医药科技园等多个高新技术产业基地，地价也是一路飙升，从每亩二三十万元一路爬升到100万元。海淀区有关人士承认，高地价影响了企业的选择，近年来入驻海淀北部几大产业基地的新增企业数大减。中关村核心区的交通、地价和商务环境也曾令多家著名企业忍痛撤出。2002年初，新浪将它的市场营销部门搬往CBD地区的现代城。一年后，微软也作出几乎同样的决定，市场和销售部门迁往国贸地区，总部和研发部门暂留中关村。尽管如此，海淀区政府有关领导和中关村科技园管委会有关人士仍然认为，中关村地区是北京地区企业研发总部的最佳地址。丰台科技总部基地将规划在2008年前建成——这个时间表与中关村西区、中关村东区（中关村科学城）全部建成的时间表惊人地一致。

三足鼎立？

不过丰台科技园管委会主任汪洪研究员否认丰台科技总部基地对中关村地区构成了竞争关系。他告诉本报记者，中关村科技园“一区五园”（中关村核心区、海淀园、昌平园、亦庄园、丰台园、酒仙桥电子城）是一种互补的关系，“你千万不要把我们和中关村对立起来”。据汪洪介绍，丰台科技园有近2000家入园企业，但真正在园区内办公的企业只有80多家，园区内每年还有30%的孵化企业要毕业。“光这些企业需要的办公楼就是几十万上百万平方米。”

但许为平很干脆地对本报记者说，丰台科技总部基地与中关村当然构成了市场竞争关系，“市场经济本身就是一种竞争经济，有竞争有什么不好呢？”

据介绍，中关村地区拥有4000多家高新技术企业，如果目光投向这些企业，丰台科技总部基地的空间就更大了。

不仅如此，丰台总部基地对CBD也构成了竞争关系。“我可以肯定地说，丰台科技总部基地在整个北京都是鹤立鸡群，”许为平说，“我们的目标是，吸引国内外大中小型科技企业包括北京地区的企业、外地大企业在京研发机构和外资企业，把它们的研发和管理总部设在这里。当然，500强中的跨国企业我们不去与CBD争。”

据北京CBD管委会规划建设总顾问柯焕章介绍，目前世界500强中156家进驻北京，其中三分之二在CBD。目前在CBD落户的企业总数已超过2100家，其中有460多家跨国公司，570家外国驻京代表机构，外资企业（机构）所占比重约为30%。柯焕章认为，CBD地区已形成了浓郁的商务氛围，是大企业尤其是外资企业总部的当然基地之一。丰台科技园要与CBD争？柯焕章轻轻笑了一下说，“不太可能吧。”

对于丰台科技总部基地规划5年全部建成的说法，北京中关村科技园管委会特别顾问谢远骥先生认为，“形成一个科技产业基地需要很长的时期，不是三五年就可以完成得了的。”他说，金融街做了近10年，中关村西区说是5年基本建成，现在雏形都没出来，中关村东区（科学城）也说5年基本建成，一年多过去连拆迁都没动。中关村地区虽然建筑密度大，容积率高，但起步早，已形成气候了，丰台科技总部基地要与中关村争企业（总部）资源，“恐怕不是那么容易”。

在中关村因开发左岸工社而名声大噪的万柳新兴房地产开发有限公司总经理林涧对本报记者说，企业选择办公楼，不仅仅要考虑价格和交通环境，更主要的是考虑客户资源和商务氛围。“思科为什么要把办公楼设在东部，微软为什么要迁址？因为他们的客户资源在那边，”林涧说，“同样，大部分科技企业宁愿将他们的研发中心放到中关村”。不过，欧典企业一位正急于为公司寻找办公楼的人士，听本报记者说起丰台科技总部基地地价这么低,表示很有兴趣。

长期关注科技企业并对“总部经济”颇有研究的北京社会科学院中关村发展研究中心主任、经济研究所副所长赵弘研究员对本报记者说，丰台科技总部基地很可能会分流中关村和CBD的一部分客户资源。他说，“总部基地”拥有两大主要功能——研发功能和销售功能，而丰台科技园以价格、交通环境（低密度、低容积率和“商务花园”的概念）等优势，对一部分急需设立中试基地和进行批量生产的科技企业，建立自己的研发中心有很大诱惑力。

“企业总部的功能可以相对分离，譬如它可以在中关村设一个贸易窗口，在丰台设研发中心，在CBD设营销中心，制造工厂则可以放到亦庄或昌平去。”赵弘说。

《总部基地乍现北京楼市 丰台低价杀出多层写字楼》（中国楼市）喧嚣的北京楼市从来不缺乏热点。正当业内外人士还在探讨ＳＡＲＳ疫情和央行１２１号文件对京城房地产行业冷与热的影响时，７月５日，一个名为“中关村总部基地”的项目举行了隆重的招商大会，其主导的广告诉求——“开创独栋式总部楼宇新时代”，将自己的目标客户定位在那些创业有成的成熟企业，期望打造智能化、低密度、生态型，集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部集群基地。

据记者了解，总部基地所占土地的一级开发由中关村科技园区丰台园管理委员会负责，具体开发行为则由丰台园科技开发建设有限公司与英国道丰国际集团共同成立的中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司负责，今年将启动４０万平方米的开发面积，年底前完工一半。截止到招商大会召开前，已有２１家大型企业签约入住，这些企业至少将产生１５０亿元的技工贸收入。目前，该项目已被列为２００３年北京市６０大重点外资工程之一。

总部基地迎合企业总部需求

相对于北京市根深蒂固的政治、文化中心地位而言，这座古城同样在努力成为一个经济中心。在奥运经济的带动下，越来越多的国内外企业将自己的总部或区域中心设在了北京，它们希望自己的办公地点既能彰显企业实力，具有良好的商务环境和办公环境；又能体现浓郁的企业个性风格，成为企业独立的象征。但是对于它们来讲，在价格一直居高不下的京城楼市，不论是自己盖办公大楼，还是在城区内或租或买写字楼，都将是一种巨大的负担。而总部基地恰恰看到了企业总部的这种需求与矛盾。

该项目位于北京市丰台区西南四环交汇的外侧，属中关村科技园区丰台园的二期用地。整个项目占地６５公顷，总建筑面积１０６万平方米，总投资约４５亿元人民币，容积率约１．５９，平均绿化率在５０％左右。将成批开发６—１２层、面积为１０００至５０００平方米的独栋总部楼，开发各约４万平方米的酒店、商业配套总部小公寓，以及几十个２００至５００平方米不等的风味餐厅。正是由于项目选址和规划上的先天优势，保证了总部基地未来舒适的办公环境和企业对所购买总部楼的冠名权。

但对北京商务楼市更具杀伤力的，是总部基地写字楼低廉的价格，每平方米平均售价只有６３００元，随赠大量地面停车位，后期物业管理费控制在每月每平方米６元以内，甚至不比北京城随便一套像样的中高档公寓的投入更高。这对城区内动辄售价几万元人民币的写字楼或以美元计算租金价格的写字楼来讲，无疑是个极大的冲击，也许会缔造新的楼市传奇。

错位经营或许会成为保证总部基地成功的另一个砝码。目前，北京大总部经济区的雏形正在形成：中关村海淀园以民营科研、电子商贸为主，中小企业在此孵化、磨砺、成长，是民营企业的摇篮；朝阳区ＣＢＤ是为以商贸、外贸办公形态为主的跨国企业、合资企业创造的内外贸易窗口，也是国际企业进入北京的跳板；亦庄开发区则是国内外大型企业的生产基地，也是国际企业的产业基地；中关村（丰台）总部基地将以企业总部集聚的整体效应，加强总部之间的群体优势，促使北京大总部经济区的最终形成。这里最需要关注的是，如何避免总部基地与亦庄开发区在定位上的偏移与模糊，以免将来形成不必要的竞争。

消除区位劣势才能拼出市场

作为一个以企业总部办公为主要功能的项目，地处丰台区的总部基地如何在现有的商务楼市中拼到自己的市场份额，如何将扎根于中关村海淀园、朝阳区ＣＢＤ、亦庄经济技术开发区，甚至散落在北京市内众多写字楼内的现有及潜在的企业总部吸引过来，是总部基地的开发经营者必须考虑的头等大事。

从地理区位看，尽管总部基地位于尚欠发达的丰台区，距传统的城区较远，目前也缺乏足够的商务氛围，但北京市四环路及五环路的全面开通，使之避免了城区内的拥堵之苦，从商务时间耗费上看更经济。据悉，在总部基地的东侧，是中体产业将开发的京城第二个奥林匹克花园住宅项目，它的出现也将有助于吸引总部基地工作人员，为他们提供便利的生活条件，使之成为工作、生活及休闲相结合的新社区，有机地疏散人口。此外，入住总部基地的高新技术企业还将享受到中关村科技园区统一的优惠政策。

针对于许多人对总部基地吸引力的担心，该项目的开发商表现得十分自信。他表示北京市正在形成一个大中关村的概念，丰台园区未来的升值空间比较大，通过一系列市场化的运作行为，一定会打破地域形成的价值差异；而偏见往往会压抑一个地区的价值，他也希望企业家用投资的眼光去改变偏见。随着众多企业总部的入住，总部基地一定会形成良好的商务氛围和气势，实现人才、资本的聚合，实现优势互补、资源共享、信息互动，搭建企业总部之间沟通与交流的平台。

依照房地产行业内部人士的看法，这是一个纯粹的房地产开发项目，只不过比单纯的住宅开发更具复杂性而已。但负责项目开发的公司负责人却表示，自己并不是在参与常规的房地产项目，也不想成为一个房地产开发商，去从事简单的商务行为；而是希望能够“为企业造家，为企业家圆梦”。

《北京物流企业缘何扎堆中关村总部基地》（北京日报）

在中关村（丰台）总部基地近日公布的首期招商入驻客户名单中，共有２０家正式入驻，其中中国诚通集团、中国物资储运总公司、中国集装箱控股公司、中国物流公司等６家大型集团公司赫然排在前几位。尽管中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司董事长总经理许为平强调“这中间有几家不是真正意义上的物流公司”，但物流企业在首届招商会名单中仍然显得非常抢眼。难道丰台总部基地意欲打造西南物流港，欲与现在物流已经渐成气候的大兴和天竺一争高下？

 物流企业缘何扎堆总部基地

 许为平认为，首次招商之所以能够吸引众多的物流企业，有两个主要原因：一是丰台在物流上确实在大环境、大交通具有很大的优势，铁路枢纽在丰台，有两条高速公路直接到丰台，这是总部基地吸引了物流企业的一方面的原因。二是有巧合，目前尚以仓储和运输为主营业务的基础物流“老大”——中储确实在给自己的总部找“家”。他认为，“天意”也很重要。

许为平所说的“天意”在记者对中储副总裁王学明后来的采访中也得到了证实。

但真正吸引了中储的还是“总部基地”。许为平盛赞总部基地是一个“非常好的创意”。中储最早是物资部的一个局，转型为企业后旗下拥有上市公司“中储股份”，还在计划经济时期，他们就已形成几乎可与邮局媲美的全国性网络。但中储一直苦于没有一个真正属于自己的家：１９６２年成立后中储一直在物资部大楼办公，物资部和商业部合并成立内贸部，他们又搬到西单商业部办公楼，但去了以后感觉很不方便，停车、交通很不方便。这样他们就自己出来，找了一个临时的办公地点，“到现在一直没有稳定下来。”

 丰台的总部基地让中储眼前一亮。“作为总部，希望办公的地方品位高一些，环境好一些，将企业的总部集中在一起，便于总部高层之间的沟通、交流与合作。我觉得这个项目做得很聪明，从房地产开发角度来看，成本很小。如果做成一大片商住，就和其他的区域没有区别；如果搞成写字楼，临街的写字楼吸引力要大一些，但其他地方的吸引能力就很有限”，“非常符合我们的需要”，王学明说。

至于有那么多的物流企业被吸引进入，中标该总部基地物业管理的北京中原华夏物业管理公司总经理陈少娟认为，物流首先考虑的就是效率和交通问题。物流企业一般不在市中心，可以节省租金成本；二是丰台的交通比较好，这是一个效率问题。这两点都比较符合物流企业的要求，所以第一批的物流企业比较多。总部基地与物流港可否“兼容”

陈少娟认为，进驻总部基地的物流企业多只是“一个暂时的现象，以后其他类型的企业会逐步进来”。并且她认为发展商不应该在招商中集中关注某一类型的企业，因为这样会产生不好的后果，“否则竞争也非常激烈，就不是总部基地的概念了，他们也不会希望是这样。” 但许为平对二者的关系似乎非常宽容，他说：“从我们总部经济去实现一个物流港，我们还有不够的地方，因为总部基地更多的是聚集成功的、成熟的、发展势头很好的企业、有实力的企业，聚集的只是企业的总部，而不是企业下面的子公司，所以如果发展成一个物流港，由于中储集团的加入对丰台园的物流港起到很大推动作用。”他认为，总部基地与物流港“不矛盾，是互补的，互相推进的关系。”

讲到与大兴和天竺在物流竞争方面的话题，许为平也颇为乐观，他认为，从物流港的建设来说，中国最大物流龙头企业已经正式入驻丰台总部基地，“这一资源是不可轻视的”，“加上丰台还具有得天独厚的天然环境，对三个物流港竞争中我们成为物流港，我更有信心了。”

 但王学明并不认为总部基地和物流港之间有什么必然的联系。据他透露，下一步他们将在北京建立自己的物流基地，“很可能就选择在丰台，但这只是一个企业行为。”作为一个企业，他们当然希望“这里也成为一个物流港。我们并不担心其他物流企业入驻大家之间竞争，关键是要有自己的实力和技术、特点、网络”。总部基地永远是总部基地 

尽管丰台总部基地由于天然的区位优势，在历史上就形成了物流集散地，无形中对北京其他已经逐渐成形的物流港在某种程度上具有挑战的意味，但对丰台的总部基地而言，总部基地永远是总部基地。在许为平看来，总部经济最大的优势在于，这一平台首先是从高科技园区的概念跳出来，进入到总部经济、总部企业。他认为现代企业的发展最终是综合式的，“这不是一个科技园的项目，而是一个总部基地落户在科技园，连着丰台科技园，是苹果和梨子的嫁接，决不是单纯的苹果或者梨的概念，二者的嫁接大大超过苹果或者梨子的单一效果，是互补的。” 从总部经济链的角度来看，总部基地所要做的，就是要打造这样一个平台：超越ＣＢＤ单一的商务区的模式，也不同于中关村科技园西区的科技园区的模式，而是类似于新加坡的ＢＵＳＩＮＥＳＳ ＰＡＲＫ、英国的ＢＵＳＩＮＥＳＳ ＰＡＲＫ，美国早年的硅谷等的北京的ＢＵＳＩＮＥＳＳ ＰＡＲＫ。事件点评：为投资者找回另一种尊严

跟一个刚刚搬进新居，告别多年租房历史的朋友见面，谈到终于有了自己房子的感受，他说了一句：“尊严感。”的确，告别了漂泊的日子，在一番奋斗之后终于有了在自己名下的产业，那份自豪感自是不必说了。企业亦如是。中储在搬了多次家以后，蓦然发现了一个可以以自己企业命名的楼盘，而且自己的邻居也都是独门独户，都是有实力的企业或者集团的总部，可谓“门当户对”。中储的老总盛赞“总部基地”的创意，“太符合我们的需要了”，而他一句“有多少大企业没有资格在大楼门口挂自己的牌子”的问句道出了多少企业内心的些许苦涩？

能够开发出合乎市场需要的楼盘的发展商自然是聪明，但聪明分为多种：有卖实力的，有卖面子的，有卖实惠的，但卖出去房子，能让买主找到大尊严、大面子的发展商，是做生意的另一种境界。开发商让出的是命名权，得到是盈利和真正的实惠。

但总部基地并非中国人的发明创造，在新加坡、在美国都早已有之，在拥有总部经济优势的北京也建立一个总部基地，是一种很好的“拿来主义”。拿，需要经营者的眼光、胆识。相信在租来的地方办公也有自己的尊严和快乐，但拥有一个属于自己的“家”，谁都有这么一个梦想。

《首都的总部经济链还缺什么？》 《北京现代商报》（王凌旭）总部基地：一幅雄心勃勃的蓝图

日前，北京市丰台区人民政府发布了“中关村（丰台）总部基地”项目。据介绍，该项目总投资约为３０亿人民币，项目总面积约１０６万平方米，预期３－５年全部建成。基地建成后将容纳约５００家大型企业、２０００家中小型企业的总部入驻，预计会形成约４５０亿元的技工贸总收入和１５亿元的税源。这的确是一幅雄心勃勃的蓝图。

中关村（丰台）总部基地项目的基本特点还透露出这幅蓝图的一些细节：统一规划总部楼宇（总部办公区、服务区、商业区、会展区、疏密结合的绿化区等）；有机组合总部楼宇（集中的科研总部群、产业总部群、金融总部群等）；高度智能化总部楼宇（国际标准的５Ａ智能）；总部群体的优势（信息、资源、服务元素）；国际化、前卫式的总部楼宇（外形、设施）。

按照丰台区对于该项目的设想，建成后的总部基地将组成北京大总部经济区中经济链条的重要一环，为北京跃居国际性大都市奠定有利的基础。他们能够在多大程度上如愿以偿？

谁来补全北京的总部经济链

总部经济到目前为止还没有一个公认的定义。对总部经济颇有研究的北京市社科院中关村发展研究中心主任赵弘认为，总部经济是某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本区域集群布局、生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。

有人认为，从目前北京总部经济的布局来看，中关村的科研、商贸为孵化期的企业创造了创业期企业的总部氛围；ＣＢＤ的商贸、外贸的办公形态为跨国企业、合资企业创造了适宜的内外贸易总部管理氛围；亦庄的产业型企业分布为国内外以产业为主的大型企业创造了总部与产业密不可分的管理氛围。

上述三个类型总部经济在总体上已经形成了一种北京总部经济链，既有分工、协调，又有侧重。但持有上述观点的人士同时认为，北京的总部经济链条还缺少一种总部集聚的整体效应，使总部之间信息互动、资源共享，具有群体优势。而丰台新推出的总部基地就是要完善这一链条，使其有机组合，成为北京总部经济中不可或缺的一个组成部分。

总部经济提升首都城市竞争力

总部经济无疑已成为提升首都竞争力的一股重要力量。从２０世纪９０年代中期开始，一些著名的跨国公司改变了早期在京设立办事机构的策略，转而将全球性研发基地搬到北京。在不到十年时间内，北方电讯、宝洁、朗讯－贝尔实验室、诺基亚、微软、ＩＢＭ、摩托罗拉等跨国公司掀起了一股在北京建立大型研发机构的热潮。特别是１９９９年北京市在国内最早出台鼓励研发机构落户的政策后，这种势头更为迅猛。到去年年底，世界著名跨国公司在京设立的研发机构已接近６０家，由此带来的技术交易额超过１５亿元。与此同时，国内大企业也不甘落后，包括华为、海尔、ＴＣＬ等上百家京外知名企业也将研发机构搬到北京。

而２００８年的奥运会的举办，使北京在基础设施、影响力和国际化方面又会有一个大的提升。北京的政治信息和商业信息的进一步发达，将吸引更多的大型投资集团和金融机构均把总部设在北京。

北京的人才、科技竞争力也绝对令人刮目。在每百万人口中，北京的专业技术人员约占１０万。北京目前拥有３０００多家科研机构，其中半数以上常年开展研发活动。专家认为，北京的科技资源密集度在全球罕见，这是北京提升区域创新能力的保障。

但从总部经济发展的要求来看，显然，本月初马上就要开工的中关村（丰台）总部基地除了要在硬件上练好功夫外，要吸引企业的总部落户、生根，真正起到首都总部经济“黏合剂”的作用，在其软件方面还需多下功夫。

《告别“黑城现象” 中关村锁定总部经济》（中关村周刊/安沙）通过“商务花园”模式，建设“总部基地”

沿着北京四环路向南奔驰，在6月19日清朗的早晨。出租车司机喋喋不休地说着新闻故事，对于将要到达的中关村科技园区丰台园兴趣颇浓，“那里也叫„中关村‟呀。这个科技园区不行呀，企业不多吧。南边太脏，环境太差了。”其实，司机师傅的观点是很多北京人对南城的根本认识。当汽车到达中关村丰台园管委会时，司机师傅禁不住四处张望，那里的绿化非常好，大概他也觉得进入丰台园后环境还是有了很大的变化。中关村(丰台)总部基地奠基开工典礼正是在这样的绿意掩映之下开始了——一架商用直升飞机撒下万朵鲜花，正式宣告基地奠基。总部基地建成之后，这里将出现硅谷研发大楼那样低密度、绿化好的新的创业环境。这一创新尝试将使北京四环沿线经济带缺失的西南“丰台金角”蓬勃发展起来。

中关村告别“黑城现象”

中关村白天的繁华与喧闹，永远不会理解夜晚那人去楼空的寂寥，就像白天不懂夜的黑，不明白星星为何会坠跌。

这就是传统的产业园区：远离市区、功能单

一、生活配套缺乏、工作景致单调，人们生活与工作的地域截然分离，生活中的时间大部分浪费在通勤之上，生产线上的工人连同公司的高管仍迷恋城内繁华的生活，工作之地不可能成为人们心中生活的家园；而传统意义上的中心商务区又走到了另一个极端，人们被交通所困，为噪声所扰……

丰台园所要建立的“商务花园”将改变中关村的“黑城现象”。在总部基地内是绿色环绕的独栋别墅；基地内外，咖啡馆、会所、教育设施、娱乐设施，以及高中档物业、大型购物中心、大型旅游度假区等，形成总部基地工作与生活的完美结合，人性化生活社区的构建，将使中关村不再独守夜的黑。

在这个大社区内，管理者将逐步建立由银行、证券、信托、基金、租赁等组成的现代金融服务业，由通信、网络、咨询、策划等组成的信息服务业，由会计、审计、资产评估、法律服务等组成的中介服务业，由教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物流等组成的服务于科技企业的服务支撑体系，实现企业在社区内的“自给自足”；同时，通过建立企业家俱乐部、网络社区、实现社区内企业家的交流、资源信息的共享，真正形成实现企业不断发展的科技成长社区。

告别“黑城”现象的中关村将成为一个实在意义上的社区。然而，总部基地的意义还远不止此。“二次创业”新探索丰台园建设总部基地

在开工典礼上，中关村科技园区管委会副主任张贵林说道：“面对„二次创业‟的滚滚浪潮，中关村如何把知识经济推向新的高度，如何保持自己的持续创新能力？这是摆在中关村面前的一个重要问题。我们也一直期望着各个园区以积极的姿态开展创新和探索，为科技企业的成长壮大提供更为理想的空间，为北京市的经济发展作出更大的贡献。目前，丰台园在建设„商务花园‟、打造总部基地方面的创新和探索已初步得到了理论界和各有关部门的认可和支持，取得了一定的社会效应，这是一个良好的开端。”

中关村(丰台)总部基地上中关村科技园区丰台园产业基地二期的第一个项目。总部基地前期的商务机停机坪和开工的一期工程，总面积达到20万平方米，83栋独栋总部楼全部拥有独立冠名权。

中关村(丰台)总部基地上中关村科技园区丰台园将国外历经四代发展的商务花园先进理念与其交通、绿化等优势资源相结合，对接总部经济理论的产物；也是丰台园正在打造的国际商务花园的首个重点项目。中共丰台区委常委、丰台区人民政府常务副区长邓小刚说：“在产业定位上，„商务花园‟突破了传统科技园区将土地一级开发定位于单纯制造业的做法，转向了以办公、研发、中试为核心的综合产业区，有效避免了工业用地对低成本的需求和开发建设高成本之间的矛盾。”

截至目前，已有中国航天时代电子集团等15家高新技术企业先行获得了自己企业的总部楼冠名权，另外，还有20多家企业正在谈判中。

一期开发建设的中关村(丰台)总部基地83栋总部楼将于今年10月份竣工。同期，还将再开工20万平方米的87栋总部楼施工工程。整个工程预计3～5年完成。建成后的总部基地，投资资金量将达到45亿元，将吸引约500家大中型企业、2000家中小型高科技企业入驻总部基地，据初步测算，建成后的总部基地将实现技工贸总收入500亿元、利税15亿元。

“商务花园”新模式发展总部经济新思路

中国经济经过20年的发展，经济形态向经济优势的集中化发展，如研发经济、产业经济、总部经济、服务经济等。目前，世界排名前500名的跨国公司已有160家在京投资。北京跨国公司设立的地区总部数量为24家，著名的有摩托罗拉在京设立的北亚总部。据美国《财富》杂志的一项调查表明：全球4万多家跨国公司92%以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，其中首选北京的占15%。

本报曾约请国务院研究发展中心技术经济研究部部长郭励弘和北京市社会科学院中关村发展研究中心主任赵弘两位专家就中关村发展总部经济的可行性及现实意义进行了分析，他们均明确指出，中关村应依托科技和人才优势，大力发展总部经济。

关于总部经济，北京市副市长范伯元这样说道：“北京非常重视吸引跨国公司的地区总部，也逐步形成CBD、中关村西区、亦庄等一批企业总部的聚集地，也注意到企业总部入驻所带来的经济现象，丰台园通过„商务花园‟这种模式，建设总部基地，对于北京市发展总部经济，形成大总部经济区是一个很好的思路。”中关村的科研、商贸为孵化期的企业创造了创业期企业的总部氛围；CBD的商贸、外贸的办公形态为跨国企业、合资企业创造了适宜的内外贸易总部管理氛围；亦庄的产业型企业分布为国内外以产业为主的大型企业创造了总部与产业密不可分的管理氛围。

这形成了一种北京总部经济链，既有分工、协调，又有侧重。应该说，这一北京总部经济链条上，还缺少一种总部集聚的整体效应，即总部之间的信息互动、资源共享、群体优势。总部基地就是要完善这一链条的有机组合，而且成为北京总部经济中不可或缺的一部分。

第二篇：工业项目园区建设汇报材料

尊敬的各位领导：

根据调研安排，下面我就园区相关情况作简要汇报：

一、项目区基本情况

**工业项目区是**市政府命名的十四个工业园区之一，并挂靠于苏里格经济开发区，项目区总体规划面积12.8平方公里，控制区域面积30平方公里，项目区以循环经济为发展模式，以煤化工、煤气化等煤深加工项目为主导产业，以甲醇、焦油、二甲醚、烯烃等为主线产品。

项目区成立以来，深入贯彻落实科学发展观，积极进行基础设施建设，努力改善投资环境，提高服务质量和办事效率，现项目区发展已初见成效，截至目前共引进项目企业5家，分别是：中天合创能源有限责任公司300万吨/年二甲醚项目、中国中煤能源集团有限责任公司200万吨合成氨、350万吨尿素项目、金诚泰化工有限责任公司60万吨/年煤制甲醇项目、神冶兰炭制品有限责任公司120万吨/年干馏煤项目、特弘煤化有限公司120万吨/年炭质还原剂项目、特弘生物有限公司15万吨/年玉米深加工项目。

二、项目区基础设施建设情况

项目区基础设施建设XX年全面展开，一是项目区市政道路（主框架道路纬一路和经三路，全长8.3公里）及附属工程全面开工建设，截至目前，项目区纬一路地下管网和路面工程全部完成，绿化和亮化工程正在做基础工作；经三路地下管网工程也全部完成，基层工程已完成20%，项目区的基本框架已形成。二是项目区生活用水供水工程开始编制可研工作；三是项目区至**镇区快速通道选址及设计图纸已完成，具备开工条件；四是22万变电站选址已完成，工程可研论证已通过并获得上级主管部门批复，现正开展前期准备工作。

三、XX年工业增加值完成情况：

截至目前，项目区已建成项目2家，分别是特弘集团15万吨/年玉米深加工项目、神冶兰炭制品有限责任公司120万吨/年干馏煤项目（一期30万吨）。特弘集团15万吨/年玉米深加工项目建成后，受市场影响，一直未投产，现在正在做改甜高粱试产的工作；神冶兰炭制品有限责任公司120万吨/年干馏煤项目一期30万吨XX年受金融危机影响，一直处于半停产状态，于11月初又恢复生产，1-9月份完成工业增加值1400万元。

四、园区建设用地情况及建设资金来源：

项目区规划面积12.8平方公里，现已完成规划区域内土地收储近8平方公里；项目区基础设施建设资金来源通过市场化运作引进城投公司及银行贷款。

五、对进一步做好园区工作的建议：鉴于项目区有中天合创能源有限责任公司300万吨/年二甲醚项目、中国中煤能源集团有限责任公司200万吨合成氨、350万吨尿素项目等大项目的入园，为了更好地搞好园区基础设施建设，提升服务水平，恳请自治区经委能否在园区基础设施建设资金上予以帮助。

第三篇：工业项目园区汇报材料

尊敬的各位领导：

根据调研安排，下面我就园区相关情况作简要汇报：

一、项目区基本情况

**工业项目区是**市政府命名的十四个工业园区之一，并挂靠于苏里格经济开发区，项目区总体规划面积12.8平方公里，控制区域面积30平方公里，项目区以循环经济为发展模式，以煤化工、煤气化等煤深加工项目为主导产业，以甲醇、焦油、二甲醚、烯烃等为主线产品，工业项目园区汇报材料。

项目区成立以来，深入贯彻落实科学发展观，积极进行基础设施建设，努力改善投资环境，提高服务质量和办事效率，现项目区发展已初见成效，截至目前共引进项目企业5家，分别是：中天合创能源有限责任公司300万吨/年二甲醚项目、中国中煤能源集团有限责任公司200万吨合成氨、350万吨尿素项目、金诚泰化工有限责任公司60万吨/年煤制甲醇项目、神冶兰炭制品有限责任公司120万吨/年干馏煤项目、特弘煤化有限公司120万吨/年炭质还原剂项目、特弘生物有限公司15万吨/年玉米深加工项目。

二、项目区基础设施建设情况

项目区基础设施建设2009年全面展开，一是项目区市政道路（主框架道路纬一路和经三路，全长　8.3公里）及附属工程全面开工建设，截至目前，项目区纬一路地下管网和路面工程全部完成，绿化和亮化工程正在做基础工作；经三路地下管网工程也全部完成，基层工程已完成20%，项目区的基本框架已形成，工作汇报《工业项目园区汇报材料》。二是项目区生活用水供水工程开始编制可研工作；三是项目区至**镇区快速通道选址及设计图纸已完成，具备开工条件；四是22万变电站选址已完成，工程可研论证已通过并获得上级主管部门批复，现正开展前期准备工作。

三、2009年工业增加值完成情况：

截至目前，项目区已建成项目2家，分别是特弘集团15万吨/年玉米深加工项目、神冶兰炭制品有限责任公司120万吨/年干馏煤项目（一期30万吨）。特弘集团15万吨/年玉米深加工项目建成后，受市场影响，一直未投产，现在正在做改甜高粱试产的工作；神冶兰炭制品有限责任公司120万吨/年干馏煤项目一期30万吨09年受金融危机影响，一直处于半停产状态，于11月初又恢复生产，1-9月份完成工业增加值1400万元。

四、园区建设用地情况及建设资金来源：

项目区规划面积12.8平方公里，现已完成规划区域内土地收储近8平方公里；项目区基础设施建设资金来源通过市场化运作引进城投公司及银行贷款。

五、对进一步做好园区工作的建议：鉴于项目区有中天合创能源有限责任公司300万吨/年二甲醚项目、中国中煤能源集团有限责任公司200万吨合成氨、350万吨尿素项目等大项目的入园，为了更好地搞好园区基础设施建设，提升服务水平，恳请自治区经委能否在园区基础设施建设资金上予以帮助。

第四篇：关于科技孵化器园区建设情况的汇报

关于科技孵化器园区建设情况的汇报

关于科技孵化器园区建设情况的汇报

一、厂房部分

厂房建筑合计29栋，分为A区、B区两部分。A区8栋，B区21栋。

目前，B区21栋及A区A7、A8两栋消防验收完成，剩余A1-A6计六栋厂房由于各种原因滞后未完成。主要涉及三个阶段，具体情况如下：

第一阶段：2015年6月北京城建五建设集团有限公司通过公开招投标方式中标，合同金额2.93亿。监理单位为滨州中舜建设管理有限公司，工作内容涉及消防弱电线缆、线管、应急照明、疏散指示、消火栓、消防箱、报警线路等基础设施的施工。

2017年12月，通过合同工程完工验收。但由于A区1-6车间原设计为大型铝产业厂房，消防验收部门意见，需配备消防排烟系统及联动装置，所以部分厂房未通过消防验收。

第二阶段：消防排烟系统于2017年12月通过公开招投标方式，由深圳顺州建设集团公司中标，合同金额458万元。施工后，发现排烟系统工程清单中缺少室内电缆、配电箱等供电设施，由深圳顺州建设集团公司进行招标。监理单位为滨州中舜建设管理有限公司。同时，在施工前，因厂房承重问题，需加固建设排烟支架，于2018年4月，进行自主招标，由深圳顺州建设集团公司、东营市东建工程有限责任公司中标，合同金额分别是1672600元、1814076.22元。

本次招标主要涉及消防排烟系统的安装、车间内电源线铺设及配电柜安装的施工。2018年初，完成合同施工任务。但由于消防验收规范及国家消防验收部门变更导致设备安装完成后，仍然缺失部分消防联动弱电线缆及风机外接配电系统（二级配电）。

目前，排烟系统及电源已审计完成，核定金额6579280.36元，已付3213880.15元。加固支架工程“东营市东建工程有限责任公司”部分已送审，按合同已付1269853.35元；深圳顺州建设集团公司建设部分未审计，按合同已付1170820元。

第三阶段：A1-A6厂房面积均超出1万平米，需建设消防联动工程，于2019年7月通过政府公开招标方式，由“建正建设集团有限公司”中标，中标金额888900元。现该工程没有达到合同施工要求，已支付工程款5万元。

现存在问题：厂区原铺装弱电线路数量严重不足：1、A1--A6厂房共有73个风机，每个风机需4条弱电线路连接，需292芯以上弱电电缆连接共需5.1万米；2、从变压器到室厂房内配电箱没有动力电缆，需消防风机控制电源线1842米；3、应急照明线25504米；4、另需铺设信号线、广播线、电话线等弱电线路；5、联动控制器、火灾自动报警控制器、区域报警控制器、GH1-D1/T电气火灾监控器等设备缺失等等。由于上述原因，导致整个消防工程尚未全面完工，造成消防工程无法进行联动及进行消防验收。

经测算预计还需投资480万（含5%暂列金），主要分为室内零星及室外配套两部分，其造价金额分别为室内260万，室外220万。

二、办公楼部分

已通过消防验收，准备建设局备案期间，遭受损坏需要维修。分析原因，发现整条消防线路系多单位造成。其中包括二十五路管网施工及原办公楼消防施工等。

2019年7月中旬由管委会刘中华副主任牵头，在管委会召开“关于解决消防设备问题的专题会议”，最终决定由原施工单位（浙江申泰）负责维修，涉及费用由孵化器公司垫付，可从后期工程款中扣除（参会人员：张殿勋、乔绪耀、赵军、李春雷（施工方））。过后，现场人员梳理材料清单上报给刘，此后又无音信。

办公楼消防设备间时常发生报警，导致办公人员无法正常工作。联系维保公司，但以迟迟未付服务款项为由拒绝服务。我公司上报当时的孵化器管委会的服务费单据（管委会主任高主任已认可）至今也未能得到回复。追其原由为刘中华主任拒不签字。

目前设备线路维修造价正测算中。

第五篇：科技园区＊＊派出所创建工作经验汇报

科技园区枫桥派出所创建工作经验汇报

X市公安局X派出所辖区X科技园，位于X市区北部，是X市携手X高新区全新打造的国家级技术产业经济发展平台，下辖X条自然村，园区面积X平方公里，现有常住人口X人，外来务工人员X多人，已落户企业X家，在建项目X个。

了解X员工村治安情况。近年来，X市公安局X派出所以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为指导，以党建工作为统领，努力践行对党忠诚、服务人民、执法公正、纪律严明的总要求，坚持和发展新时代“枫桥经验”，始终坚持“三引领”（党建引领、科技引领和服务引领）方针，主动把园区警务打造成“社会治理第一平台、维护稳定第一防线、服务群众第一窗口”，构建“小管治，大平安”的警企政群四位一体联动治安防控体系，推动园区警务提档升级，全力打造具有时代特征、园区特点、警务亮点的新时代“枫桥式X派出所”。

今年X至X月，X所在X全市派出所目标管理综合考评中总分暂列同序列第一；实现了重大事故“零发生”、常住人口“零吸毒”、大型活动“零事故”、为民服务“零距离”、社区警务“零障碍”、队伍建设“零违纪”的“六零”预期目标，辖区社会治安和谐稳定，群众安全感和满意度不断提升。

科技引领，建设智慧平安园区。X派出所坚持从大处着眼，细处入手，抓班子、带队伍、促工作，不断深化“打、防、管、控、创”五方面工作，通过思路创新、理念创新和方式创新，利用“智慧新警务”，切实将辖区人口流动性大、员工村宿舍管理难等“难点”变成“亮点”，与园区企业、自然村无缝对接，把问题解决在萌芽状态。

针对辖区中外企业多、从业人员多、劳资纠纷多、苗头事件多、消防隐患多、治安问题多等“六多”难点，X派出所创新工作方式成立党员志愿服务队，强化对厂企保安员的日常培训，提升保安人员综合素质和安全应急能力；联合园区综治办，购买一批对讲机，发放到厂企门卫室，及时通报处置各类治安隐患，并利用电子地图实时查看园区巡防情况，通过对讲机对园区企业实行点名查岗机制，确保治安防控在岗在位，切实提高辖区巡防效能，促进警企联动，延伸治安防控触角。今年以来，通过联动机制，共抓获犯罪嫌疑人X人。

X所立足信息化时代新特点，坚持“实战、实用、实效”原则，大力推进雪亮工程、人脸识别、车辆识别等科技建设，根据园区地理结构、案发特点精准布置监控点位，实现辖区重点区域部位全覆盖。争取管委会支持，投入X多万元建设二期治安视频监控，完善园区治安防控网络；在原来X个全天候高清实时视频监控的基础上，计划增加到X个治安监控点，扩大“天眼”的防控力度，摄像枪增加到X支。同时，加强警企（园、校）联盟，一键报警系统的安装，落实快速反应机制；积极联系上级部门，充分利用现有的社会视频监控资源，接入公安视频监控管理网络，进一步提升视频巡查覆盖密度。今年通过视频监控破案有X宗，通过视频监控及时化解问题矛盾纠纷X多起。

在员工村安装运用信息化门禁视频系统，以及在员工村各出入口和各楼层加装视频监控设施，推行“一卡通”和手机APP移动终端智能化管理，将门禁视频系统与联勤指挥中心和公安网联网对接，实现了员工村楼层画面的实时传送和流动人口管理数据的实时更新，提高了人口数据的鲜活率。目前共有视频监控X个，其中球型机X个，对员工村无死角、全覆盖实时监控。全力打造零发案、零违法的万人平安社区，力促人口管理、安防升级和社会和谐。提升园区治安管控智能化水平。

党建引领，构建红色警务阵地。X派出所坚持党建引领，以“三强三实”为党建工作主线，夯实党建根基，强力推进制度规范执行和素质能力提升，着力构建警企政群四位一体联动治安防控体系，将工作延伸至辖区各个角落，构建起“党建引领、部门联动、社会协同、公众参与”的治安防控新格局。

X员工村可入住员工X人，现已入住员工X人，按照“共享空间、联合办公”原则，借助管委会员工村综合体的优势，建立员工村警务室，选派优秀党员民警入驻警务室，为员工村警务室融入红色基因。自建成以来，共调解矛盾纠纷X多起，员工村保持“零发案”纪录。

依托X党群服务中心，成立X党支部党员志愿服务中心，牵头党建结对企业和单位挑选优秀党员共同成立的志愿服务队，利用节假日到学校、村落开展志愿服务，深入学校、企业和自然村等地，开展安全防范宣传、义务巡逻、帮扶群众和收集线索等警务活动，将“红色警务”覆盖社区每个角落。截至目前，志愿服务队成员共X人，收集线索X条，累计累计开展志愿服务X多场次，服务群众达X.X万人次。

充分利用X党群服务中心硬件设施，推进党建阵地前移，深化“学思悟”。开辟党建文化阵地，通过发放图片资料、播放宣传片、举办讲座、企业服务微信群发布等多种形式，定期对外来务工群众开展党建教育及防骗、防火、防盗、防治安灾害事故等宣传教育。今年以来，开展宣传活动共X多场次，发放宣传单张X.X万多张，抓宣传促防控，着力打造无毒宜居社区，辖区实现无人吸毒、无人贩毒、无人种毒、无人制毒的良好局面，嬴得了上级领导和人民群众的一致好评。今年X月X派出所党支部被评为X市先进基层党组织。

服务引领，夯实社会稳定基石。X派出所始终坚持以人民为中心的发展思想，以“人民满意是我最大的心愿”为追求目标，全力打造“枫桥式公安派出所”，夯实基层工作基础。

通过警务公开栏、资料架、电子屏幕等方式将办事依据、办事程序、所需资料等对外公布，方便群众办事；主动深入厂企、社区走访群众，解决治安难点，派发“警民联系卡”，公开报警求助电话和电子邮箱，拓宽警民联系渠道，接受群众监督。

X派出所将服务业务前移到员工村警务室，打通警务服务“最后一公里”。优化“一次办”“马上办”“网上办”“就近办”工作；推广“粤省事”的使用，落实“一次告知、二次办结”和“预约节假日办证”等便民举措。今年以来，该所共受理各类办证业务X件，其中预约办证X件，送证上门X次，警务室共受理办证业务X次、网上申请办理X次。真正落实“服务不缺位”的公安承诺，群众对公安工作满意度不断提升。

民警深入厂企走访，并与企业建立微信工作群，听取群众意见建议，收集园区内外来务工人员的资料进行备案，加强与辖区各个企业的联系沟通，延伸服务触角，扩大社会面的信息源，对排查出来的问题和苗头及时做好跟进和处理，切实将问题解决在萌芽状态，努力实现“小事不出村、大事不出镇”的目标。X年以来共出警处置化解各类社会矛盾苗头X多起，有效地维护了辖区治安稳定。

结合“党员示范岗”“警队之星”等评比活动，营造重实干、勇担当的党员干事创业氛围，以模范带头作用凝心聚力，涌现出不少好人好事。如今年X月，X所民警在执行任务返程的过程中，遇货车发生追尾相撞交通事故引起的火灾，一行人立即下车紧急施救，及时救出事故中受惊吓昏迷的货车司机，协助医护人员将受伤人员送医院治疗，并安排警力现场指挥交通，防止二次事故，将财产损失降到最小化。

X所针对民生小案高发多发，强化技术支撑，完善打击机制，加大对小案侦破和防范力度，重拳打击突出违法犯罪活动。至今年X月X日为止，实现网追归案率X%的目标。