2016年上半年重庆省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收补偿的内容考试试卷

第一篇：2016年上半年重庆省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收补偿的内容考试试卷

2016年上半年重庆省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收补偿的内容考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数．【2003年考题】 A：0．91 B：0．92 C：1.09 D：1．10 E：工业用地的监测点评估价格

2、新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括__资金。A．政府政策性 B．资产变现 C．企业入股

D．个人入股范围

3、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元．按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。A：20％ B：10％ C：30％ D：40％

E：工业用地的监测点评估价格

4、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60％，其余为银行提供的年利率为7.5％，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30％，则在贷款期内的税前现金回报率是。A：8.17％ B：13.62％ C：14.00％ D：23.33％ E：借款合同

5、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是__。A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用

D．开发项目总投资

6、下列关于税收的表述中，正确的是__。A．房产税的课税对象是房产

B．房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税 C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据

7、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。

A．吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

8、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于．【2007年考题】

A：市场价值 B：清算价值

C：快速变现价值 D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格

9、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“由以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。A：乡级 B：县级 C：地市级 D：省级

E：执行层的组织协调

10、收入效应是指。

A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象

B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释

C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象

D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象

E：执行层的组织协调

11、关于假设开发法的说法，错误的是。

A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值

E：工业用地的监测点评估价格

12、下列不属于住房公积金归集内容的是__。A．缴存住房公积金的对象 B．缴存住房公积金的工资基数 C．缴存比例 D．公积金使用

13、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元/m2，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为__元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

14、下列房地产价格中，属于短期均衡价格的是。A：成交价格 B：市场价格 C：理论价格 D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格

15、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制

D．单一市场集中化

16、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究

B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0% C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析

D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

17、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

18、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。A．1 B．2 C．3 D．5

19、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。A．40 B．43 C．47 D．50 20、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。A．拐点

B．盈亏转化点 C．盈亏平衡点 D．盈亏转折点

21、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是。

A：按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款 B：商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类 C：长期贷款指贷款期限在10年以上(不含10年)的贷款

D：抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款

E：执行层的组织协调

22、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．要求在成交日期时一次付清。(2)．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5％。(3)．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4)．约定一年后一次付清。(5)．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。A：第(1)种情况 B：第(2)种情况 C：第(4)种情况 D：第(5)种情况

E：工业用地的监测点评估价格

23、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经的业主同意。

A：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数 C：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 E：执行层的组织协调

24、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。A：《中华人民共和国土地管理法》 B：《中华人民共和国城市房地产管理法》 C：《中华人民共和国城乡规划法》 D：《中华人民共和国物权法》 E：房地产估价机构必须加盖公章

25、建筑施工许可证发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起日内颁发施工许可证。A：15 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、普通股不能享有的权力是。A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：总股控制的权利 D：股票转让权

E：执行层的组织协调

2、房地产投资的收益，包括投资回收和（）两个部分。A．投资风险 B．投资利率 C．投资现值 D．投资回报

3、属于产权登记制种类的是。A：特权登记制 B：权利登记制 C：归属登记制 D：托伦斯登记制 E：契据登记制

4、从物理形态上分，作为投资对象的房地产资产，主要可以分为__。A．土地

B．建成后的物业 C．在建工程 D．地下设施 E．商用物业

5、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有．【2004年考题】 A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

B：再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额 C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值

E：在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

6、房地产价格构成中的开发成本包括。A：取得土地使用权时的出让金或转让金 B：基础设施建设费 C：公共配套设施建设费 D：勘察设计和前期工程费 E：管理费

7、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的__直接形成债权债务关系的行为。A．商品交易 B．货币工具 C．金融工具 D．借贷活动

8、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有。A：预购商品房设定抵押 B：在建工程设定抵押 C：房屋所有权转让

D：房屋所有权设定抵押 E：购买预售商品房

9、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。A：区位 B：用途 C：权利性质 D：总价 E：外观

10、自2008年11月1日起，对个人首次购买90及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到。A：1％ B：2％ C：3％ D：4％

E：执行层的组织协调

11、影响房地产市场转变的社会经济力量有几方面。A：自然环境的变化 B：房地产价格政策 C：政治制度的变迁

D：信息、通信技术水平的提高 E：传统观念及消费心理

12、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为计税依据。A．10%～20% B．10%～30% C．20%～30% D．30%～40%

13、属于房地产估价机构业务监管的是。A：业务承揽 B：监管措施 C：行政处罚 D：业务转让 E：异地执业

14、工业用地的出让最高年限为__。A．70年 B．50年 C．40年 D．100年

15、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。

A．风险基金 B．保证金 C．预留金 D．周转金

16、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其由国务院代表国家行使。A：使用权 B：征收权 C：购买权 D：所有权

E：执行层的组织协调

17、某商品住宅楼于2007年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2010年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至。A：2010年1月9日 B：2012年1月9日 C：2013年1月9日 D：2015年1月9日 E：执行层的组织协调

18、住房公积金的提取和使用原则不包括__的原则。A．定向使用 B．安全运作 C．严格时限 D．按时使用

19、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。A．1 B．2 C．3 D．5 20、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。A：15 B：30 C：60 D：90 E：执行层的组织协调

21、在房地产开发项目策戈Ⅱ中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是__。A．地域分析与选择

B．具体地点的分析与选择

C．开发内容和规模的分析与选择 D．开发时机的分析与选择

22、下列情况的房地产不得发布广告。

A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的 B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的 C：司法机关依法决定查封的

D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的 E：权属有争议的

23、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是__。①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议 A．②⑤④③①⑥⑧⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦

24、”三通一平”一般是指某区域具备了__等设施以及场地平整。A．水通、气通、电通 B．路通、水通、电通 C．路通、水通、气通 D．路通、电通、气通

25、房地产泡沫的成因，主要有__三个方面。A．土地的有限性和稀缺性 B．开发商的因素 C．投机需求膨胀

D．金融机构过度放贷 E．领导的决策

第二篇：重庆省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：申请考试试卷

重庆省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：申请考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。A．本估价机构所有 B．所有参加该估价项目 C．对该估价项目负第一责任 D．任本估价机构法定代表人

2、假设开发法是以__原理为理论依据的。A．收益递增原理 B．均衡原理 C．预期原理

D．未来趋势原理

3、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％．则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为．金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报． A：7．1％ B：12．0％ C：13．1％ D：19．1％ E：借款合同

4、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的。A：分离 B：独立 C：对立 D：融合 E：借款合同

5、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A．房地产的权益和区位 B．房地产的权益

C．房地产的实物和权益 D．房地产的区位

6、投资估算的精确度为．±30％，研究费用一般占总投资的0．2％～0．8％，该阶段为。

A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同

7、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块乙的总地价为．【2005年考题】 A：65．4万元 B：81．8万元 C：87．2万元 D：109．0万元

E：工业用地的监测点评估价格

8、当供给增加量小于需求减少量时，则__。A．均衡价格下降，均衡交易量增加 B．均衡价格下降，均衡交易量减少 C．均衡价格上升，均衡交易量增加 D．均衡价格上升，均衡交易量减少

9、根据城市用地适用性评价结论，不适于修建的用地是。A：一类用地 B：二类用地 C：三类用地 D：四类用地

E：执行层的组织协调

10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是__。A．16% B．42% C．58% D．84%

11、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。A．保本点分析 B．敏感性分析 C．现金流量分析 D．统计试验分析

12、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。A．2938 B．2982 C．3329 D．3379

13、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。A．350 B．580 C．600 D．880

14、某地区商品住宅价格自1997~2002年分别为3 100元／㎡、3 260元／㎡、3 440元／㎡、3 620元／㎡、3 800元／㎡、3 980元／㎡，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为．【2003年考题】 A：4 120元／㎡ B：4 149元／㎡ C：4 184元／㎡ D：4 216元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

15、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是__万元。A．8.00 B．11.76 C．16.80 D．24.00

16、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的__。A．不可移动性 B．独一无二性 C．相互影响性 D．易受限制性

17、维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由__代管。A．当地财政管理部门 B．当地税收主管部门

C．当地房地产行政主管部门 D．物业公司

18、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A．乙＜丙＜甲 B．甲＜乙＜丙 C．丙＜甲＜乙 D．乙＜甲＜丙

19、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工业用地的监测点评估价格

20、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工业用地的监测点评估价格

21、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。A：乡级以上地方人民政府

B：乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 C：县级以上地方人民政府

D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

22、某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。则该宗房地产的楼面地价为__元/m2。A．2272.72 B．2727.22 C．2880.18 D．4032.26

23、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于__。A．收益现金流风险 B．资本价值风险 C．比较风险

D．未来运营费用风险

24、城市房屋拆迁补偿估价可以分为房屋产权调换补偿估价和__。A．搬迁补助费估价 B．临时安置补助费估价 C．停业的补偿费估价 D．货币补偿

25、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。A．土地使用者

B．农村集体经济组织 C．乡(镇)人民政府

D．县级以上人民政府土地管理部门

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、制作深度价格修正率的要领是__。A．选取标准宗地 B．设定标准深度

C．将标准深度分为若干等份

D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率

E．按深度价格修正率求取路线价

2、房地产是三者的结合物。A：实物 B：权益 C：区位 D：价值 E：用途

3、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E．住房抵押贷款

4、下列关于现行经济适用住房政策，表述正确的是。A：经济适用住房建设用地应以协议出让方式供应 B：经济适用住房单套的建筑面积控制在60左右

C：经济适用住房面向城市中、低收入住房困难家庭供应 D：经济适用住房购房人拥有有限产权

E：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营

5、下列关于新设立房地产估价机构资质等级核定，表述正确的是__。A．核定为三级，并设3年的暂定期 B．核定为三级，并设1年的暂定期 C．核定为暂定级，并设1年的暂定期 D．核定为暂定级，并设3年的暂定期

6、商业银行的外部组织形式包括。A：单元银行制 B：总分行制 C：混合银行制 D：集团银行制 E：连锁银行制

7、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。A：房地产估价师的注册管理 B：注册房地产估价师的执业管理 C：房地产估价机构的监督管理 D：注册房地产估价师的继续教育 E：注册房地产估价师的监督管理

8、以出让等有偿方式取得建设用地使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。A．1 B．2 C．3 D．4

9、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。

A：劳动消耗定额 B：施工定额 C：预算定额 D：概算定额 E：概算指标

10、下列属于间接金融工具的包括。A：国库券 B：保险单 C：银行券 D：存款单 E：银行票据

11、在房地产市场的分类中，二级市场是指。A：土地使用权转让市场 B：存量房地产交易市场 C：土地使用权出让市场 D：新建商品房预售市场 E：新建商品房租售市场

12、定位于最大的细分市场的营销方式是。A：无差异性营销 B：差异性营销 C：定制性营销 D：集中性营销 E：借款合同

13、征收集体土地应遵守的原则包括。A：珍惜耕地，合理利用土地的原则 B：保证国家建设用地的原则

C：妥善安置被征地单位和农民的原则 D：无偿使用土地的原则 E：依法征地的原则

14、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是。

A：借款偿还期 B：偿债备付率 C：流动比率 D：利息备付率 E：內部收益率

15、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。A．3000元 B．6000元 C．1.5万元 D．3万元

16、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得同意，并依法办理相关手续。A：原出让方 B：转让人 C：规划行政主管部门

D：原出让方和市、县规划行政主管部门 E：执行层的组织协调

17、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是__年。A．40 B．35 C．30 D．20

18、工业用地的出让最高年限为__。A．70年 B．50年 C．40年 D．100年

19、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A．发行公司债券

B．权益型房地产投资信托基金 C．发行股票

D．商业银行贷款

20、下列职能中，属于保险基本职能的是__。A．分散危险 B．融通资金 C．防灾防损 D．分配资金

21、《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形确。A：房屋所有权转让 B：房屋抵押

C：在建工程抵押 D：预购商品房抵押 E：预购商品房

22、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A．意愿 B．途径 C．能力 D．动机

23、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。A：职工提取时由所在单位审核

B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核 C：由住房公积金管理委员会核准 D：由住房公积金管理中心核准 E：由受委托银行办理支付手续

24、海洋污染的范围主要是沿海水域的污染，主要是由造成的。A：海洋生物排放的废物

B：航行沿海的船舶排出的废油 C：油轮触礁而漏散的原油 D：临海工厂排放的废水 E：沿海居民抛弃的垃圾

25、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。A：对房地产本身进行投资改良 B：需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：提高建造成本

第三篇：2015年下半年江苏省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收补偿的内容试题

2015年下半年江苏省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收补偿的内容试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。

A．3019.53 B．2983.84 C．1524.15 D．1587.65

2、引起真正的房地产自然增值的原因是。

A：装修改造

B：需求增加

C：通货膨胀

D：改进物业管理

E：工业用地的监测点评估价格

3、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。

A．空置率=合理空置率

B．空置率＜合理空置率

C．空置率＞合理空置率

D．不能判断

4、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为__元。

A．9000 B．10000 C．12000 D．15000

5、__通常是构成城市居住区的基本单位。

A．居住小区

B．居住组团

C．胡同

D．四合院

6、用财务净现值FNPV进行项目评价时，当__时，说明项目在财务上是可以接受的。

A．FNPV大于国家规定值

B．FNPV达到企业可以接受的水平

C．FNPV≥0 D．FNPV＜0

7、某房地产估价机构就其房地产估价质量向保险公司投保的险种属于__。

A．财产损失保险

B．责任保险

C．意外伤害保险

D．保证保险

8、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。

A．60% B．70% C．85% D．90%

9、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。

A．合同签订

B．合同生效

C．权利被侵害

D．乙知道或者应当知道

10、下列不属于物业管理基本特性的是__。

A．城市化

B．社会化

C．专业化

D．市场化

11、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法

12、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

A．1 B．2 C．3 D．4

13、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的

14、建设单位应当在工程竣工验收__工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

A．5个

B．6个 C．7个

D．8个

15、按，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几人类。

A：发行主体的不同

B：偿还期限的长短

C：利息的不同支付方式

D：发行方式

E：执行层的组织协调

16、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。

A．空置率水平

B．租金清单

C．押金收入

D．欠租清单

17、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。

A：2．50％

B：3．5％

C：2．38％

D：3．25% E：工业用地的监测点评估价格

18、城市详细规划分为控制性详细规划和__。

A．土地性详细规划

B．环境性详细规划

C．管理性详细规划

D．修建性详细规划

19、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为__。

A．四类

B．五类

C．六类

D．七类

20、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

21、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在__年以上。

A．30 B．25 C．20 D．15

22、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。

A：估价目的、估价原则、估价对象

B：估价目的、估价原则、估价时点

C：估价原则、估价对象、估价时点

D：估价目的、估价对象、估价时点

E：工业用地的监测点评估价格

23、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报__审批。

A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门

D．国务院

24、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是。

A：建筑师

B：结构工程师

C：设备工程师

D：监理工程师

E：借款合同

25、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。

A．施工单位

B．建设单位

C．监理单位

D．设计单位

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。

A．规划设计方案

B．投资估算

C．资源条件

D．投资权益

2、债权人投保债务人的信用风险的，为。

A：财产损失保险

B：责任保险

C：信用保险

D：保证保险

E：执行层的组织协调

3、防水材料包括三大类。

A：防水卷材

B：防水涂料

C：防水物理材料

D：防水化学材料

E：建筑密封材料

4、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。

A：与会业主所持投票权1／2以上 B：与会业主所持投票权2／3以上

C：全体业主所持投票权1／2以上

D：全体业主所持投票权2／3以上

E：执行层的组织协调

5、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是__。

A．管道渗漏为1年

B．五金件损坏为2年

C．管道堵塞为6个月

D．电器开关损坏为6个月

E．供冷系统损坏为1个供冷期

6、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于__。

A．适于进行长期投资

B．变现性差

C．易受政策影响

D．存在效益外溢和转移

7、会计的基本职能包括。

A：反映职能

B：监督职能

C：盈利职能

D：增值职能

E：管理职能

8、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是。

A：拍卖人宣布的起拍价

B：买方的报价

C：拍卖的保留价

D：竞买人的报价

E：执行层的组织协调

9、由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现__的现象。

A．价格越高，需求越小

B．价格越低，需求越小

C．价格越低，需求越大

D．价格越高，需求越大

10、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是

A：容积率

B：绿地率

C：建筑密度

D：建筑后退红线距离

E：执行层的组织协调

11、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目。

A：是否有足够的资金来源

B：是否有较为广阔的市场 C：是否具有较理想的财务内部收益率

D：是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力

E：项目是否可行

12、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是__。

A．开发商

B．设计单位

C．承包商

D．监理单位

13、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。

A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外

B：非国有企业兼并国有企业的

C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的E：国有企业改造或改组为国有独资公司的

14、以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是。

A：建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束

B：建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束

C：建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束

D：建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束

E：建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束

15、房地产开发项目实行__。

A．资本金制度

B．股份制度

C．质量责任制度

D．项目手册制度

16、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

某类房地产1998～2004年价格

(单位：元/m2)A．年份

B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地产价格

K．1800 L．2000 M．2220 N．2460 O．2730 P．3030 Q．3360 R．

17、自用的地下建筑，按以下方式计税；工业用途房产，以房屋原价的__为应税房产原值，商业和其他用途房产，以房屋原价的__作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

A．30%～40%，50%～60% B．30%～40%，30%～40% C．50%～60%，50%～60% D．50%～60%，70%～80%

18、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是__。

A．18% B．25% C．30% D．50%

19、用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是现金流量表。

A：资本金

B：财务计划

C：项目投资

D：投资者各方

E：借款合同

20、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。

A：地籍测量

B：房产测量

C：地质测量

D：城市工程测量

E：码头测量

21、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。

A．国内金融市场

B．国际金融市场

C．广义的金融市场

D．狭义的金融市场

22、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。

A．三家银行按贷款额分摊

B．甲-乙-丙-丁

C．乙-丙-甲-丁

D．甲-丙-乙-丁

23、耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次。

A：以县为单位(下同)，人均耕地在l亩以下(含1亩)的地区，10～50元／

B：人均耕地在1～2亩(含2亩)的地区，8～40元／

C：人均耕地在2～3亩(含3亩)的地区，6～30元／

D：人均耕地在3亩以上的地区，6～30元／

E：人均耕地在3亩以上的地区，5～25元／

24、下列关于房地产抵押权的实现中，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法正确的是。

A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿

B：抵押权已登记的先于未登记的受偿

C：抵押权已登记的后于未登记的受偿

D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿

E：抵押权为价值权，也是实体权

25、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。

A．与会业主所持投票权1/2以上

B．与会业主所持投票权2/3以上

C．全体业主所持投票权1/2以上

D．全体业主所持投票权2/3以上

第四篇：重庆省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：规划红线管理考试试卷

重庆省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：规划红线管理考

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。

A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格

2、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。

A：5850 B：6125 C：6510 D：6675 E：工业用地的监测点评估价格

3、房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在±__%。

A．5 B．10 C．15 D．20

4、基准地价是城市中均质区域内的土地。

A：最低价格

B：最高价格

C：平均价格

D：成交价格

E：工业用地的监测点评估价格

5、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡．该套住宅每平方米建筑面积的价格为．【2004年考题】

A：1667元／㎡

B：1765元／㎡ C：1875元／㎡

D：2000元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

6、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C．房地产在过去无明显的季节变动

D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

7、下列股东权利中，属于自益权的是__。

A．出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权

B．股票过户的权利、股息红利分配的请求权

C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利

D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

8、城市房地产产权统计报表共有__张，其中__张是城市房屋产权情况汇总表。

A．5，2 B．5，3 C．3，1 D．3，2

9、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。

A：住宅平均层数

B：住宅建筑净密度

C：住宅建筑面积净密度

D：住宅建筑面积毛密度

E：执行层的组织协调

10、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：替代原則

D：公平原則

E：工业用地的监测点评估价格

11、人防工程的地下室面积__建筑。

A．属不应分摊的共有

B．属应分摊的共有

C．不属共有

D．属物业公司所有的12、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价的职能。

A：预测职能

B：控制职能

C：评价职能

D：调控职能

E：执行层的组织协调

13、住房公积金的本质属性是__，是住房分配货币化的重要形式。

A．利润性

B．税率性

C．余额性

D．工资性

14、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。

A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为

B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利

C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿

D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件

15、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。

①求取报酬率或资本化率、收益乘数；②预测估价对象的未来收益；③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；④选用合适的收益法公式计算收益价格。

A．①②③④

B．②③④①

C．③②①④

D．③①②④

16、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。

A．商品房价格

B．重置价格结合成新

C．重置价格结合结构差价

D．物价部门核定价格

17、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为

A：75％

B：79％

C：81％

D：84％

E：工业用地的监测点评估价格

18、运货单属于。

A：商品证券

B：货币证券

C：资本证券

D：实物证券

E：执行层的组织协调

19、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。

A：44％

B：50％ C：67％

D：94％

E：工业用地的监测点评估价格

20、某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为40万元，报酬率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗房地产的现实总价为__万元。

A．817.55 B．953.52 C．1144.57 D．681.09

21、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A：一

B：三

C：五

D：七

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、建设单位应当在工程竣工验收__工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

A．5个

B．6个

C．7个

D．8个

23、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。

A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%

24、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。(2009年试题)A：500.0 B：537.5 C：612.5 D：650.0 E：借款合同

25、建筑实物因素中的采光和__对住宅和办公楼来说，比较重要。

A．保温

B．通风

C．日照

D．隔热

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、国办发[2006]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有。A：住宅小区绿地率在30％以下

B：住宅小区建筑容积率在1.0以上

C：单套建筑面积在120㎡以下

D：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下

E：人均居住建筑面积在25㎡以下

2、住房公积金管理中心不是__。

A．住房公积金委员会各项决策的执行机构

B．住房公积金运作管理部门

C．住房公积金管理的主体

D．住房公积金管理的决策机构

3、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。

A：替代性

B：发展性

C：地区性

D：复杂性

E：借款合同

4、土地费用估算主要包括。

A：划拨或征收土地的征地拆迁费

B：出让土地的土地出让地价款

C：转让土地的土地转让费

D：租用土地的土地租用费

E：转让土地应缴纳的手续费

5、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效。

A：聘用单位破产

B：聘用单位被吊销营业执照

C：注册有效期满且未延续注册

D：未受到刑事处罚

E：年龄超过65周岁

6、在正常情况下拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系为__。

A．拍卖价格>招标价格>协议价格

B．拍卖价格>协议价格>招标价格

C．招标价格>拍卖价格>协议价格

D．招标价格>协议价格>拍卖价格

7、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则__。

A．必须经房屋拆迁管理部门同意

B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议

C．实行“一裁终局制”

D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理

E．对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理

8、以下不属于房地产转让的有__。A．赠与

B．租赁

C．典当

D．以房地产抵债

E．以房地产作价入股

9、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。

A：建筑安装工程费

B：土地使用权出让金

C：拆迁补偿费

D：公共配套设施建设费

E：城市基础设施建设费

10、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有__。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．移动平均法

D．路线价法

E．指数修匀法

11、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。

A：最前位次

B：中间位置

C：倒数位次

D：最后位次

E：执行层的组织协调

12、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是__。

A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D．当计息周期为”月”时，实际利率小于名义利率

13、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。

A：长期的原因

B：暂时的原因

C：局部的原因

D：全局的原因

E：难以避免的技术性原因

14、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。

A：项目投资资本金可以用货币出资

B：项目投资资本金也可以用实物出资

C：项目投资资本金不可用土地使用权作价出资

D：项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

E：以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外

15、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为

16、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。

A．2.50% B．3.5% C．2.38% D．3.25%

17、土地使用税在征收。

A：城市

B：县城

C：建制镇

D：工矿区

E：农村

18、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有

A：可出租面积

B：基础租金

C：室内装修

D：客户类型

E：出租单元面积规划

19、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.2、0.3和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/m2。

A．3100 B．3195 C．3285 D．3300 E．3190 20、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以__进行估价。

A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

21、下列关于标准差的表述中，正确的有．(2008年试题)A：期望值相同、标准差小的方案为优 B：标准差相同、期望值小的方案为优

C：标准差相同、期望值大的方案为优

D：标准差系数大的方案为优

E：标准差系数小的方案为优

22、__是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A．间接投资于房地产企业债券

B．房地产抵押担保

C．住房抵押贷款证券化

D．投资于金融证券

23、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有__。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

E．长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势

24、财务分析不包括。

A：偿债能力分析

B：平衡能力分析

C：盈利能力分析

D：营运能力分析

E：执行层的组织协调

25、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。

A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

B．现时该房改房上市交易的正常价格

C．现时该房屋的房改成本价

D．当时该房屋的房改成本价

第五篇：四川省房地产估价师《制度与政策》：国有土地上房屋征收与补偿模拟试题（定稿）

四川省房地产估价师《制度与政策》：国有土地上房屋征收与补偿模

拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。A：负债业务 B：资产业务 C：中间业务 D：代理业务

E：执行层的组织协调

2、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。A．14% B．10% C．33% D．15%

3、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。A：越高 B：越低 C：不变

D：符合客观实际

E：工业用地的监测点评估价格

4、在现金流量表中，不应该出现__。A．借款利息 B．所得税 C．自有资金 D．折旧与摊销

5、小跨度厂房是指跨度小于或等于m的单层工业厂房。A：4 B：8 C：12 D：15 E：执行层的组织协调

6、下列关于保险的职能说法有误的一项是。

A：分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人

B：融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件 C：在各种保险中，政策保险最能体现分配职能

D：保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力 E：执行层的组织协调

7、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率__。A．为零 B．低 C．高 D．为1

8、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为__。A．10% B．20% C．50% D．200%

9、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。A．482.79 B．448.24 C．467.25 D．498.53

10、下列说法正确的是__。A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B．增价拍卖皆为买方报价拍卖 C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D．减价拍卖皆为买方报价拍卖

11、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。该宗土地的总价为万元。A：96 B：192 C：240 D：480 E：工业用地的监测点评估价格

12、《环境空气质量标准》规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是。

A：重量限值 B：浓度限值 C：体积限值 D：质量限值

E：执行层的组织协调

13、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标法

14、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 E：工业用地的监测点评估价格

15、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工业用地的监测点评估价格

16、某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为__万元。A．88 B．121 C．109 D．156

17、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元／㎡，后街路线价为3 800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m E：工业用地的监测点评估价格

18、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。A．综合利率 B．贷款利率 C．折现率 D．机会成本

19、投资者对房地产内部，使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资__的重视。A．各异性 B．适应性

C．相互影响性

D．专业管理依赖性

20、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元．(2009年试题)A：22．0 B：24．0 C：25．6 D：26．0 E：借款合同

21、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是__。A．条形基础 B．桩基础 C．箱形基础

D．整体式筏式基础

22、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。A．同时 B．随之 C．不能

D．权利人确定是否

23、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。该宗房地产的收益价格为万元。A：650 B：687 C：585 D：630 E：工业用地的监测点评估价格

24、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的__倍。A．十 B．二十 C．三十 D．四十

25、开发投资的投资者主要是（）。A．赚取利润 B．保值增值 C．获得收益 D．消费

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。A．平均指标 B．变异指标 C．绝对指标 D．相对指标

2、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。A．市场需求容量调查 B．消费者行为调查 C．市场营销因素调查 D．竞争情况调查

3、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。A：5日 B：7日 C：10日 D：15日

E：执行层的组织协调

4、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。A：划记法 B：曲线法 C：折叠法 D：逻辑审查 E：点划法

5、某房地产占地面积40000m2，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为__。A．242.4% B．50% C．41.259% D．187.5%

6、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家 D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家 E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家

7、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是__。A．通货膨胀风险 B．周期风险 C．比较风险 D．变现风险

8、银行为某人提供期限为15年，年利率为6％，首期月还款额为1500元，月还款额递增率为0．3％的个人住房抵押贷款．若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。A：1907．05 B：1610．56 C：1510．56 D：1415．56 E：借款合同

9、优先股可以分为三种，其中不包括__。A．累计优先股

B．股息可调整的优先股 C．法人优先股

D．可转换的优先股

10、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是__。A．以投资估算价控制设计方案的选择 B．用预算造价控制施工图设计

C．通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商 D．合同管理

E．进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据

11、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有。

A：仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B：在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称 C：预售商品房广告不得涉及装修装饰内容

D：在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离

E：房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容

12、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。A．是一种专业意见 B．估计价格或价值 C．实行有偿服务 D．承担法律责任 E．估价作业日期长

13、自然周期的__始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

14、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。A．销售利润率=销售利润/销售收入 B．销售利润率=销售利润/总开发价值 C．销售利润率=销售利润/总开发成本 D．销售利润率=销售利润/项目总投资

15、城市规划行政主管部门主要通过对城市建设工程项目进行管理和监督。A：建设项目选址意见书 B：建设用地规划许可证 C：建设工程开工许可证 D：建设工程规划许可证 E：建设工程施工报告

16、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。A．2593 B．2619 C．2727 D．2862

17、关于投资项目资本金的表述错误的是__。A．投资者可以转让其出资 B．投资者享有所有者权益 C．投资者不得以任何方式抽出

D．投资者可从项目法人处获取利息

18、建筑材料的力学性质包括等。A：强度 B：塑性 C：硬度 D：密实度 E：耐磨性

19、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万㎡。A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同

20、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。A：房地产业与建筑业既有联系又有区别

B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系 C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质

D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业 E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业

21、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。A．效益性 B．安全性 C．流动性 D．风险性

22、一般来说，通货膨胀会导致折现率（）。A．小于利率 B．大于利率 C．降低 D．提高

23、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括。A：营业税 B：教育费附加

C：城市维护建设税 D：房产税 E：土地使用费

24、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）。A．无差异性营销 B．差异性营销 C．定制性营销 D．集中性营销

25、在评估报告中，项目经济效益评价一般包括。A：现金流量分析 B：资金来源与运用表 C：贷款偿还分析 D：盈亏平衡分析 E：敏感性分析