房地产开发企业参股项目管理办法的建议

第一篇：房地产开发企业参股项目管理办法的建议

房地产开发企业参股项目管理办法的建议

一、参股项目洽谈初期的顶层设计的基本模式和协议范本

1、拟投资合作项目洽谈前，投资管理部需根据项目特点、公司投资战略意图、拟合作方意向及特点等，提出项目开发模式的意向方案及备选方案，明确各方案的股权比例、治理结构、操盘权、并表权、参与管理权、财务管理权限、利润分配及退出机制等关键点的洽谈方案，经公司董事会（或总经理办公会）审议确定洽谈基本框架，由洽谈实施团队严格执行。

2、新投资合作项目采用四种基本开发模式：独立操盘、联合操盘、财务投资、参与管理。投资管理部协调有关部门，编制各种模式的洽谈要点清单及协议框架范本（见附件）。（建议在上述关键点基础上，再考虑包含僵局处理机制的约定，各方责任界面划分等）

二、股权工商变更前过渡期间的管理办法

1、参控股项目在确定合作关系（签订合作框架协议）至正式股权公司变更完成之间称为过渡期。

2、已签署的合作框架协议应明确过渡期内各项工作的决策机制（临时股东会及董事会的决策机制、项目操盘团队的过渡期审批机制等）、资金使用机制等，对过渡期内的各项工作有明确的界面划分原则。

3、过渡期内的合作协议洽谈、股权变更事宜由投资管理部负责，项目开发的具体工作由运营管理部负责。过渡期内公司派驻的项目管理人员须遵照参控股项目管理办法实施管理。公司运营管理部负责界定项目管理团队、区域公司、地产总部的职责和工作流程。

三、实施过程中的管理建议

1、参控股项目严格实行预算管理制。成本管理部协同相关部门制定参控股项目成本管理办法，编制关键控制指标参考库，对不同模式下的成本管控机制和控制要点进行明确。

2、运营管理部协同相关部门明确参控股项目不同模式下的管理费管控办法，明确审批机制和原则。

3、参控股项目的股东权和操盘权分离。运营管理部协同有关部门与操盘团队签订《项目委托操盘协议》，明确项目开发关键目标、违约责任、奖惩机制等，维护股东相关权益。

4、公司运营管理部负责界定项目管理团队、区域公司、地产总部的职责和工作流程。

5、公司运营管理部负责参控股项目的审计管理办法的制定，对参控股项目需要经受审计的事项明确具体办法。

6、公司运营管理部会同参控股项目各股东方管理人员，制定项目操盘团队各项工作汇报材料的模板、时间、流程及要求，尽量统一报表形式和时间，明确上报材料的相关责任人。

第二篇：参股猕猴桃企业相关监督管理办法

参股猕猴桃企业相关监督管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为规范管理五家参股猕猴桃企业，加强风险控制，帮助参股企业规范相关财务及风险调控，提高管理水平，在保证参股企业合法权益的同时，维护六盘水市农业投资开发有限责任公司（以下简称“市农投公司”）合法权益，确保国有资产的保值、增值，根据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理条例》，特制定本监管办法。

第二条 本监管办法适用于市农投公司(包括市农投公司各子公司)没有控股权的参股企业。

第三条 市农投公司应按出资比例行使股东权利、履行股东义务，参与五家参股猕猴桃企业的经营决策，保障公司利益和参股企业的整体利益。

第四条 六盘水市农业投资开发有限责任公司资产经营管理分公司（以下简称“资管分公司”）负责五家参股猕猴桃企业的股权管理。

第二章 财务管理

第五条 各参股企业要按照企业财务管理相关制度统一会计核算科目和统计口径，具体参照市农投公司财务制度执行。

第六条 各参股企业的财务人员要配合派驻工作人员收集和提供相关的财务报表和财务分析报告。

第七条 市农投公司根据参股企业的季度或年终财务分析报告，委托有资质的第三方对参股企业进行财务审计。

第三章 经营决策管理

第八条 资管分公司向参股企业经营层或董事会派驻管理人员参与经营决策。

第九条 由资管分公司分别向五家参股企业各派驻1名工作人员，参与到参股企业日常经营管理工作中，代表资管公司行使股东权利、履行股东义务，进入参股公司董事会或经营层，参与公司日常经营决策及重大事项的审批和监督工作中。

第十条 参股企业每年12月之前拟定第二年的工作计划及成本预算，重点在成本预算上，每亩地投入成本多少，包括土地流转、人力、肥料等。

第十一条 参股企业将工作计划及工作预算报资管分公司备案，经市农投公司同意后，参股公司将第二年的工作计划及工作预算以股东会决议的形式印发并执行。

第十二条 参股企业的公司日常经营决策、重大事项及财务支出等都需要派驻工作人员签字认可。

第十三条 派驻工作人员对重大财务支出项目或者有国有资产流失风险的财务支出项目，及时与各参股企业经营管理班子沟通、协商，必要时报资管分公司调查核实，并提交总公司会议研究得到授权后向参股企业经营管理班子提出书面的意见和建议。

第十四条 派驻工作人员在监管参股企业的运营过程中，应排查风险漏洞，如发现风险要及时汇报资管分公司。

第十五条 参股企业需按照工作计划及工作预算开展第二年的工作，如有特殊情况，参股企业可与派驻工作人员商议后，向市农投公司提出书面申请召开股东会，变更事项按照股东会决议开展工作，并向资管分公司报备股东会决议。第十六条 每年年底由资管分公司邀请第三方机构，根据年初工作计划及工作预算对参股公司进行决算（审计）工作，并出具决算（审计）报告。

第十七条 相关工作原则按照已审定的工作计划推进，财务支出原则上不能突破预算。如有超支或工作变化应先按工作程序向资管分公司报备，否则将不予认可。

第四章 派驻人员的管理与职责

第十八条 派驻人员的管理由资管分公司负责，其所需的工资、办公经费等费用由所派驻的企业承担。

派驻人员以购买服务的方式签订合同，试用期为三个月，合同一年一签，续签合同的不再进行试用期，具体的技术服务费按签订的技术服务合同中的约定标准执行，技术服务费原则按月发放，每月的服务费发放比例为90%，剩余部分作为年终绩效考核奖，考核合格后一次性发放，派驻人员和所驻企业签订技术服务协议，费用由所驻企业按时发放，工作时间按行政事业单位上班制度执行。

第十九条 派驻人员除自觉履行所驻参股猕猴桃企业的岗位职责外，应根据自身岗位特性和公司对派驻人员的要求，履行其相应的职责。

第二十条 派驻人员应贯彻公司整体发展战略，以构建一体化的战略规划体系为基本指导思想，制定或参与制定、建议、审议所派驻企业的战略发展规划和中长期经营计划。

第二十一条 派驻人员要严格执行公司经营计划管理的有关规定，编制或参与编制、审议驻在企业的和阅读经营计划；组织并监督检查经营计划的实施，客观、及时地向公司反馈驻在企业经营计划执行情况。第二十二条 派驻人员在办理所驻企业的重大事项时必须经所驻企业董事会讨论通过，取得书面授权后才能办理，如有异常，需及时向资管分公司报告。

第二十三条 派驻人员定期向资管分公司述职，并提供相关财务资料，各参股企业财务人员要予以配合：

（1）按月向资管分公司提交参股企业的财务收支明细，由资管分公司进行审核后，提交市农投公司总会计师、总经理、董事长审阅；

（2）按季度向资管分公司提交参股企业的财务分析报告，由资管分公司进行初审，提交总公司总会计师进行复审，最后报送总公司备案；

（3）每年年底向资管分公司提交参股企业的年终财务分析报告，由资管分公司进行初审后，提交总公司总会计师进行复审，最后报送总公司备案；

第二十四条 派驻相关人员必须严格遵守国家法律法规、不得徇私枉法，不损害公司利益。要服从资管分公司和所驻企业的工作安排，严格遵守相关法律法规，认真执行好《猕猴桃参股企业管理办法》的相关规定，参与到参股企业日常经营管理工作中，进入参股公司董事会或经营层，参与公司日常经营决策及重大事项的审批和监督工作中，并定期向资管分公司汇报工作情况，接受资管分公司的直接监督。

派驻人员的日常工作接受所驻企业和资管分公司的考核，如派驻人员达不到所驻企业的工作要求，所驻企业可书面通知资管分公司核实后调换派驻人员。被所驻企业退回的派驻人员，经资管分公司和所驻企业协商后可直接终止技术服务，重新选派相关人员。

考核方式以工作目标绩效评分的方式进行（具体考核内容参照市农投公司员工考核办法进行，总分100分，重点围绕德、能、勤、廉、智等方面考核），由资管公司和所驻企业分别对派驻人员进行打分，各占比重50%，具体等级如下：

1、考核分数在80—100的视为合格，全额发放年终绩效考核奖。

2、考核分数在60—79的视为基本合格，发放50%的年终绩效考核奖；

3、考核分数在60以下的视为不合格，取消发放年终绩效考核奖；连续两年考核不合格的予以解除合同。

第五章 股权变更

第二十五条 参股猕猴桃企业资本金、经营范围、法人代表等发生变更的，应当根据规定履行股东会、董事会审批程序，资管分公司委派人员根据总公司决定参与表决，并将相关决议原件及时送资管分公司备案。

第二十六条 参股猕猴桃企业股权需出让时，市农投公司有优先购买权，股权出让企业应当书面通知资管分公司研究后，提交总公司董事会决定是否购买。

第二十七条 参股猕猴桃企业股权变更登记完成后，应在20日内将有关材料的复印件提交资管分公司备案。

第六章 利润分配

第二十八条 六盘水市扶贫开发投资有限公司、六盘水市林业投资开发有限公司依法享有其参股猕猴桃企业经营的税后利润中分取红利的权利。利润分配按审计确认利润扣除10%的法定盈余公积后每年进行分配。

第二十九条 在参股企业收入不足以抵扣成本的情况下（负利润），需要投入资金才能保证所参股企业正常生产时，所有股东需按照股比进行追加投资。

第三十条 采取措施

（1）所有股东按照比例追加投入并打入监管账户，保证参股基地第二年正常运转。

（2）将参股公司本收入作为基地运营资金，存入资金监管账户中，由双方参与监管使用。

（3）在参股企业能够盈利后，再按照股比进行利润分配。

第七章 参股股权退出机制

第三十一条 参股股权退出机制

（1）首先邀请第三方机构，对参股企业目前的资产进行评估，确定参股企业的资产、种植面积、债权债务，便于计算股权价值，以此作为投资依据。

（2）待参股企业基地运行稳定，达到扶持的目的，市农投公司认为可以退出时邀请第三方机构按照市场对参股的股权进行价值评估后将持有的股份对社会进行出让，所涉及的参股企业具有优先回购权。

第八章 附则

第三十二条 本办法未尽事宜，按国家有关法律、法规、的规定执行，法律法规未明确的，由资管分公司和参股企业协商后对办法进行修改。

第三十三条 本办法由资管分公司负责解释和修改。第三十四条 本办法经市农投公司董事会审议和参股企业商议通过后，从印发之日起执行。

第三篇：郑州市房地产开发项目交付使用管理办法

郑州市房地产开发项目交付使用管理办法（征求意见稿）

第一条【目的依据】 为加强房地产开发项目交付使用管理，规范房地产开发建设行为，明确房地产开发项目交付使用条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 【适用范围】 本办法适用于本市建成区国有土地范围内房地产开发项目的交付使用管理。

房地产开发项目是指房地产企业开发销售的住宅、非住宅和政府组织实施的保障性住房。

第三条 【管理服务部门】 市房地产行政主管部门负责本市房地产开发项目交付使用的指导和监督工作。

市城乡建设、城乡规划、城市管理、园林绿化、消防、人防、环境保护、水务等有关行政管理部门和电力、自来水、热力、燃气、邮政、通信、有线电视等专业经营单位应当按照各自职责，共同做好房地产开发项目交付使用的相关工作。

第四条【交付使用条件】 房地产开发项目按设计要求达到下列条件后，方可交付使用：

(一)主体工程和配套设施建设经城乡规划部门核实符合规划要求，取得建设工程规划核实证明文件;

(二)主体工程的建设、勘察、设计、施工和监理符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门受理凭证;

(三)配套绿化按规划设计要求建成并取得园林绿化行政主管部门出具的验收合格证明文件;

(四)用水水源采用城市公共供水的，庭院供水支线管网及分户计量水表前(含水表)供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件;用水水源采用井水的，应取得取水许可批准文件;

(五)排水设施符合《郑州市市政设施管理条例》相关规定，取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件;

(六)用电纳入城市供电网络，并正式供电，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件;

(七)供热系统符合供热配建标准，保证供热正常使用;使用城市集中供热的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议;

(八)完成室内燃气管道的敷设和室外燃气管道的衔接，取得燃气企业出具的验收合格证明文件;

(九)电话通信线及有线电视线敷设到户，有线电视线纳入区域性有线电视网;

(十)住宅项目信报箱安装数量达到一户一箱的标准，技术规格符合《住宅信报箱》(GB/T24295-2009)的相关要求，取得邮政部门出具的验收合格证明文件;

(十一)庭院的道路、照明等配套设施建设符合设计要求，并经建设单位组织设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格，出具验收报

告;因分期开发建设不能与主体工程同时交付使用的，应当完成临时通行道路、临时照明等设施的建设;

(十二)庭院做到院内清洁、场地平整;分期交付使用的，应当采取有效措施与施工工地隔离;

(十三)已选聘前期物业服务企业，办理物业承接查验手续;(十四)廉租住房、公共租赁住房简装修工程部分，按有关规定进行验收;

(十五)住宅工程应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;(十六)法律、法规、规章规定的其他条件。

因特殊原因不能与房地产开发项目同时交付使用的配套设施，应当提供临时设施，并出具相关部门批准文件。

第五条【专业经营单位职责】 电力、自来水、热力、燃气、邮政、通信、有线电视等专业经营单位，应当按照合同约定，积极配合开发企业完成房地产开发项目专项配套设施建设;专项工程竣工后，根据开发企业申请及时进行交付使用验收，保证物业买受人使用需要;验收合格后5日内向开发企业出具相关证明文件。

第六条【行政部门职责】 相关行政管理部门应当在接到开发企业申请后5日内，就房地产开发项目的备案验收情况出具相关证明文件。

第七条【交付使用】 房地产开发项目交付使用时，开发企业应

当在项目所在地公示符合交付使用条件的相关证明文件。

交付使用双方对房屋符合合同约定及达到交付使用条件的意见达成一致的，可以自行交付使用。

交付使用双方未达成一致意见的，当事人可以通过委托评审或申请诉讼、仲裁的方式确定房地产开发项目是否达到交付使用条件。不具备交付使用条件的房地产开发项目，不得交付使用。

第八条【专家评审】 房地产开发项目交付使用评审工作实行专家评审制。

房地产行政主管部门应当委托房地产行业协会组织建立“房地产开发项目交付使用评审专家库”。入选的专家应当具备房地产相关专业中级以上职称。

评审费用标准由物价部门核定。评审费用由委托方垫付，经评审不具备交付使用条件的房地产开发项目，由开发企业支付，具备交付使用条件的由委托方支付。

鼓励开发企业将房地产开发项目进行专家评审后交付使用。

第九条【评审程序】 房地产行业协会接到评审委托后，应在2日内在专家库随机抽取5名专家，组成评审委员会，对项目的交付使用条件进行评审。

评审委员会应当对评审的项目提供客观公正的评审结论，对评审结论的真实性负责。

评审委员会应当对评审材料的真实性以及是否符合实际情况进行核验，在3个工作日内做出评审结论，出具专家评审意见书。

评审过程中应当通知建设单位和业主代表参加。

第十条 【评审结果】 房地产行业协会应当将专家评审意见书报市房地产行政主管部门备案。

对评审结论有异议的，可以申请仲裁或诉讼。

第十一条 【配合工作】 房地产开发企业应当及时向评审委员会提交项目符合交付使用条件的文件材料。

有关部门和单位在评审委员会了解情况或查看相关材料时，应当积极配合，不得拒绝和推诿。

第十二条【企业违规责任】 房地产开发企业违反本办法规定，不具备交付使用条件强行交房或提供虚假证明文件的，由房地产行政主管部门责令其改正，并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十三条【部门违规责任】 相关行政管理部门和专业经营单位进行专项工程验收时，对符合标准但拒绝出具、拖延出具相关手续的，或对不符合标准但出具虚假手续的，对主管领导按行政问责制的有关规定予以问责;对直接责任人员，由所在单位或者监察部门按照有关规定予以处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十四条【参照执行】 县(市)、上街区房地产开发项目的交付使用管理，参照本办法执行。

第十五条【适用时限】 本办法自二0一一年 月 日施行。二0一一年 月 日前取得商品房预售许可证的房地产项目，不适用本办法。

第四篇：天津市房地产开发项目手册管理办法

附件：

天津市房地产开发项目手册管理办法

第一条为加强我市房地产开发项目全过程动态管理与服务，规范房地产开发建设经营行为，根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令„1998‟第248号）和有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市行政区域内，从事房地产开发建设经营活动的房地产开发企业，须遵守本办法。

第三条市建设交通委负责全市房地产开发项目手册（以下简称“项目手册”）备案管理和监督检查。

市建设交通委委托天津市房地产开发企业协会负责指导培训开发企业填报项目手册相关信息。

第四条项目手册按“一项一册”实施管理。项目手册是记录房地产开发项目建设、经营全过程的重要文书档案，也是各行政主管部门对房地产开发项目进行监督管理的重要依据。

第五条市建设交通委负责编制项目手册格式范本，同时建立全市房地产开发项目手册信息管理系统（以下简称项目手册信息系统），通过计算机网络平台，对项目手册实行

统一管理。

第六条房地产开发企业应在取得国有土地使用权出让合同或保障性住房建设投资计划之日起5个工作日内，持房地产开发企业资质证书和有关文件到市建设交通委领取纸质项目手册，并在项目手册信息系统进行初始登记，建立电子项目手册。

第七条房地产开发企业在领取纸质项目手册和建立电子项目手册之后，应如实记录、填报项目开发建设和经营活动主要情况。项目手册主要包括以下内容：

（一）项目开发建设方案。包括:

1．房地产开发企业基本情况；

2．项目性质及拟建规模；

3．土地用地性质及使用年限；

4．宗地规划条件及套型设计方案；

5．开工时间、竣工时间安排；

6．工程进度及投资计划安排；

7．拟建配套设施的种类、规模；

8．项目交付使用时间；

9．其他相关内容。

（二）项目前期主要许可或审批手续。包括：

1．国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决

定书；

2．房地产开发项目备案通知书（或房地产开发项目核准通知书、保障性住房建设投资计划）；

3．建设用地规划许可证；

4．国有土地使用权证；

5．施工图设计文件审查备案通知书；

6．建设工程规划许可证；

7．工程勘察、设计、监理、施工、设备和材料中标通知书；

8．建设工程质量监督登记通知书；

9．建设工程安全施工措施备案通知书；

10．建筑工程施工许可证。

（三）项目建设及投资进展情况。包括工程建设进展和投资完成情况、市政基础配套设施建设进展、非经营性公建建设进展情况等。

（四）项目竣工验收及交付使用情况。包括建设工程竣工验收备案书、建设工程规划验收合格证、市政基础设施配套工程及非经营性公建配套验收证明材料、新建住宅商品房准许交付使用证、产权初始登记等后续建设手续办理情况；住宅项目交付使用时发放《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅性能状况表》情况。

（五）项目经营情况。包括项目转让、联建等情况，商品房销售许可证办理情况，房屋预售现售情况，房屋抵押贷款情况，委托代理销售情况，各项税费缴纳情况、维修基金缴纳等情况。

（六）其他情况。包括房地产开发企业基本情况变更、项目规划变更、开发项目投诉及处理情况、受到的奖励和处罚情况、参与的各种公益性活动情况、建筑节能和住宅产业化技术应用等情况。

房地产开发企业留存的纸质项目手册和填报的电子项目手册信息应保持一致。市建设交通委将根据管理工作需要对信息管理系统适时进行调整，填报内容及形式以最新公布的版本为准。

第八条项目手册实行定期报送核验管理制度。房地产开发企业应根据项目手册记录的信息要求，按照规定的时间节点，通过项目手册信息系统进行网上填报。纸质项目手册主要记载开发项目行政许可文件、建设投资进度、奖惩情况等信息，各开发企业应当在企业资质年检时递交填报完整的纸质项目手册，并与网上信息系统的资料保持一致。

申报时间要求：

（一）项目取得本办法第七条所列各项建设审批文件后5个工作日内，应当及时扫描录入项目手册信息系统。

（二）项目工程进展情况、投资完成情况及已申报信息变更情况采取月报方式，房地产开发企业应于每月5日前登录项目手册信息系统填报相关信息。

（三）销售情况应在销售合同、租赁合同网签当日填报。

第九条项目手册日常管理实行动态巡查制度，市建设交通委负责对企业填报信息进行抽查和现场核实。各级建设行政主管部门在进行各类专项检查时，房地产开发企业应主动出示纸质项目手册，配合做好检查工作。

第十条房地产开发项目竣工交付使用、用地被收回或因其他原因撤销，房地产开发企业应及时办理项目手册注销手续，并将项目手册原件交回市建设交通委。

转让房地产开发项目，受让人应当在自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起15个工作日内，持房地产开发项目转让合同及其他相关资料，向市建设交通委办理项目手册变更备案。

第十一条房地产开发企业应于资质年检20日前将项目手册报送市建设交通委作为年检资料之一。项目手册填报核验和年检情况列入企业资质管理内容，市建设交通委将主要依据项目手册对开发企业经营业绩进行认定。

第十二条 《天津市商品住宅使用说明书》和《天津市商品住宅质量保证书》与项目手册实行并网管理，数据共享。

开发项目交付使用前，信息系统自动根据项目手册相关资料打印“两书”。

第十三条项目手册只限本项目使用，不得伪造、涂改、出租、出借、转让等。如有遗失，应向备案机关申请补发。

第十四条本办法由市建设交通委负责解释。

第十五条本办法自2010年11月1日起施行，有效期至2015年11月1日止。

第五篇：房地产开发建议

文章标题：房地产开发建议

房地产开发建议

房地产市场稳定健康发展是扩大新城区的保证，因此一定要以市场为导向，加强宏观调控与引导，优化房地产发展环境，促进房地产业的良性循环。

1、强化市场监管，确保有序发展。要规范房地产开发行政管理，使我区房地产市场走上规范化和法制化轨道。一要强化房地产市场管理。加强商

品管理；加强商品房预售管理，未经房地产测绘部门测算审核的，房地产开发商不得进行销（预）售，交易中心拒绝受理其申办权证；限制投机性购房、遏制恶意炒房、哄抬房价，以免价格大起大落，保持房产市场稳定发展。二要健全完善相关管理法规制度。包括拆迁、物业、房地产交易、中介管理等方面的规定，创建公平、公正的市场竞争和住房消费环境。三要强化资质管理。对房地产经纪机构管理实行资格审批制度，从事房地产经纪业务必须进行资格审批后才能领取工商营业执照，从事营业；房地产经纪人需先参加培训，并经考试合格后方能从事房地产经纪业务；对房地产经纪机构和从业人员定期年检、审核，方可继续从业，否则停止营业。四要严肃处理房地产开发和交易活动各个环节的违法违规行为。五要强化租赁管理。将租赁隐形市场显化，规范房屋租赁行为，保障租赁双方当事人的合法权益。由房管、工商、税务、公安等部门协作管理。

2、建立与完善系统的、多层次的土地经营计划体系。在对建设用地总量进行控制的同时，对建设用地结构、空间布局、使用条件等也要进行计划，这样才能适应市场经济条件下城市土地经营的要求。计划体系应具备总体控制、具体操作、市场调节等多种层次，实现规划编制计划、土地收购储备计划、土地开发计划、土地供应计划、土地收益分配计划等多种计划的有机结合。还要有长期、中期与的土地开发计划，其中长期计划是一种战略性的计划，主要规定目标与基本策略，周期一般在10年左右；中期计划主要是根据国民经济和社会发展情况对土地经营的任务和调节措施加以规定，并作为计划的依据，其周期一般为5年左右；并应随着计划环境的变化进行滚动调整。在计划的编制上则应注意增强其具体操作性和对土地市场的调控力度。比如，房产供不应求时，应调整计划，加大土地供应量。

3、强化土地供应管理。首先，要搞好土地存储，建立并完善土地收购储备制度，加强政府对土地供应的调控，通过土地的前期开发整理，既可以降低土地开发成本，又有利于实现土地供应的计划性，对于暂时闲置的地块，通过前期开发整理，还有助于进行临时出租，高效利用现存土地。其次，实施土地供应“阳光工程”，保持合理的土地供应量。土地“阳光工程”主要是指坚持经营性土地的招标拍卖与挂牌出让，公示土地信息，使土地市场交易的全过程置于监管之下，从而提高市场透明度，维护公平竞争的市场环境。实施土地“阳光工程”，有助于杜绝与土地有关的寻租活动，保持政府职能的完整和严肃；有助于维护市场秩序；也有助于保护开发商之间的公平竞争。第三加强监督与查处违法用地的工作力度，对于非法获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。

4、建立和完善房地产市场信息系统和服务系统。一要建立房地产“超市”（交易中心）。使住宅能够实现程序化、多样化、高效快捷的流通，促进房地产市场全面活跃。交易中心吸纳了税务、土地、金融、公证等部门，以及房地产开发企业、经纪组织进场，提供“咨询--登记--勘测--评估--收税（费）--发证”一门式办公，减少办事程序，缩短办事时间，提高办事效率。二要建立房地产信息发布体系、预警预报体系、房地产信用档案（包括开发企业、物业企业、中介企业及从业人员信用档案），服务房产，引导消费。三要培植中介企业。为方便群众，达到调剂空缺，物尽其用的作用，要组建并积极培植了拍卖、置业、担保、评估、广告等中介企业。坚不持“先育之，后取之”的原则，为中介组织提供良好的软硬件环境，并与市工商、税务等部门协调，最大限度地减免中介企业的各种税费。担保有限公司的组建，将促使个人购房贷款大突破。四要搞好物业管理。引入“洋管家”，增强楼盘营销的吸引力，引入境外服务模式，使物业增值保值，逐步推行星级“管家”服务。五要搞好舆论引导。为搞活房地产交易市场，强化舆论作用，充分运用新闻媒体，通过广播、电视、报纸等大众传媒，促进了居民观念的更新，使之从一个全新的角度去看待房地产，同时也增强自我保护意识，积极参与房地产市场改革。

5、立足市场，调整住房供应结构体系，形成“梯级消费”。从市场出发，着力构建商品房、经济适用房和廉租房三种住房供应体系，加大中低价位配套商品房的供应量。优化供应结构，加快普通型商住楼建设，适当调整商业性用房比例，满足多层次住房消费需求。在经济适用房、小户型、普通商品房、公寓、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系基本形成后，带动梯级消费和一、二级市场的联动。

一、二

手房市场的良好互动，从而形成房地产的“梯级消费”，以促进市场对于存量房的消费。通过卖旧换新、押旧换新等多种形式将一手与二手联动起来，促进多次置业者的增多，使购房进入升级换代的高峰时期，促进市场良性循环。

6、树立品牌意识，建设优良房产。首先，塑造诚信企业，加强房产质量监督，建设上乘房产。其次，完善配套设施建设，创建优质人居环

境，强化物业管理，打造精品房产；树立创新理念，创建现代楼房。再而，应用新材料、新设备、新技术，建设顺应潮流又适合消费者的住房。

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