关于对我县农村宅基地规范地管理意见的报告（样例5）

第一篇：关于对我县农村宅基地规范地管理意见的报告

关于对我县农村宅基地规范地管理意见的报告

根据对2012年至今的土地卫片执法监督检查工作，我县村民违法占地建房占总违法宗数的25%，且违法宗数逐年增长，占比越来越大。

为坚决遏制农村违法占地建房行为，规范农村宅基地使用和管理秩序，深入推进“无违建乡”创建工作，助推新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《海南经济特区土地管理条例》等有关法律法规和政策文件精神，进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，经我局研究并结合我县实际，现提出以下意见：

一、尽快编制村镇规划，严格控制村镇建设用地规模

（一）抓紧编制村庄土地利用总体规划。

1.县规划行政主管部门和各镇人民政府应按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定农村村民点的数量、布局、范围和用地规模，根据有关规定和结合我县土地利用总体规划，及时组织编制镇的村庄、集镇总体规划和建设规划。经批准的村镇土地利用总体规划，应当予以公告。没有编制村庄建设规划的,原则上不予安排宅基地。

2.县规划、土地行政主管部门应当积极指导、协助镇人民政府做好村庄、集镇建设规划的编制工作。县人民政府应为镇人民政府编制村庄、集镇建设规划安排专项经费。

3.农村宅基地的使用应当优先安排村内的旧宅基地、空闲地、荒坡地和废弃地,严格控制占用农用地,禁止占用基本农田。农村宅基地涉及占用农用地的,应当依法办理农用地 转用审批手续。

（二）按规划从严控制村镇新增建设用地。

1.各镇要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城镇建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。

2.对城镇规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。

（三）加强农村宅基地用地计划管理。

1.各镇应编制本镇农村宅基地占用农用地的年度用地计划，上报县政府，由县政府统筹省政府下达给我县的农村宅基地农转用指标中进行安排。县国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，按县政府统筹安排对新增的农村宅基地占用农用地进行农转用报批。

2.县国土资源管理部门要加强对各镇农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各镇每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报县国土资源管理部门备案。

二、规范审批制度和程序

（一）县政府根据省下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由各镇按户逐宗批准供应宅基地。

（二）对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、镇逐级审核，批量报县政府批准后，由各镇逐宗落实到户。

（三）严格把关农村宅基地申请条件。坚决贯彻“一户 一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过175㎡的标准。我县将结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

（四）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经镇审核后，报县政府审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

在宅基地审批过程中，镇国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。

经批准的宅基地划定后，超过一年未建房的，由原批准机关注销批准文件，收回土地使用权。

三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用

（一）积极推进农村建设用地整理。各镇要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。

（二）加大盘活存量建设用地力度。各镇要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建 住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

（三）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县政府应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。

四、加强法制宣传教育，严格执法

（一）加强土地法制和国策的宣传教育。县国土资源管理部门和各镇政府要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。

（二）严格日常监管制度。各镇要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

五、法律责任

（一）有下列行为之一,按非法占用处理,由县土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划非法占用农用地的,同时责令限期拆除非法占用土地上的新建建筑物和其他设施,恢复土地原状,逾期不拆除的,依法强制拆除；对符合土地利用总体规划的,没收新建的建筑物 和其他设施,可以并处非法占用土地面积每平方米30元的罚款：

1.未经批准擅自占用总体规划划定的建设用地范围外的集体土地建住宅的；

2.超过批准用地面积或超过用地界线的； 3.农村宅基地被依法收回,拒不交还的； 4.其他非法占地情形。

（二）有下列情形之一非法批准宅基地的,其批准文件无效,非法批准占用的土地应当退还集体土地所有权代表行使人；非法批准宅基地对当事人造成损失的,应当依法承担赔偿责任：

1.无权批准宅基地的单位或者个人非法批准的； 2.超越批准权限非法批准的；

3.不按照土地利用总体规划确定的用途批准的； 4.违反本办法规定的程序批准的。

（三）非法转让农村宅基地的,由市土地行政主管部门责令限期改正,依法没收非法所得,并处非法所得5%以上25%以下的罚款。

（四）国家工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

2017年10月13日

第二篇：农村宅基地审批意见规范是什么

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农村宅基地审批意见规范是什么

农村宅基地的获取与城市土地的获取存在一定的不同之处，毕竟，农村的土地是归属于集体的，而城市的土地则归属于国家。一般来说，农村宅基地使用权你的获取是需要通过申请和最终的审批来得到的。那么农村宅基地审批意见规范是什么?具体流程是什么?下面，就让赢了网来详细的介绍一下吧!

一、农村宅基地审批意见规范是什么?、行政审批项目名称

(1)名称：农村宅基地用地审批

(2)性质：行政许可

2、设定依据

《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号)第法律咨询s.yingle.com

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62条第1、3款

3、实施权限和实施主体

农村村民建住宅使用集体土地的，经乡(镇)人民政府审核，市、县人民政府土地行政主管部门审查后，报本级人民政府审核批准。

4、行政审批条件

(1)申请人以户为单位申请用地，用地实行一户一宅的原则;

(2)申请人及户内人口(申请用地面积时计算的该户人口)必须是该农村集体经济组织成员;

(3)申请人没有房屋或现有宅基地面积达不到规定标准的;

(4)申请使用的土地符合土地利用总体规划，在城市规划区内的必须符合城市规划;涉及农用地的，应符合土地利用计划。

(5)原有宅基地被政府征地拆迁的。

5、实施对象和范围

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申请农村宅基地的农村集体经济组织的成员、申请材料

(1)申请报告(原件1份，村小组负责人签字，村(居)委会签字盖章);

(2)《农村村民建设住宅用地审批表》(国土部门领取,原件1份，村民小组负责人签署意见、村委会签署意见并盖章);

(3)申请人及有关家庭成员住宅用地调查表(国土部门领取,原件1份);

(4)申请人及有关家庭成员个人身份证、户口簿(复印件各1份);

(5)委托代理的，需提供授权委托书(原件1份)、受托人身份证(复印件1份);

(6)建设用地规划许可证、用地红线图;或者用地规划批复(用地规划选址意见书)、定点蓝线图(复印件各2份，整幅复印);

(7)原有宅基地用地批准文件或《集体土地使用证》(复印件1份);

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(8)权属面积审核成果材料(原件2套):权属地类面积汇总表(A3表)、权属审核附图(内分图)，如初审地类为建设用地，一并提供占地权属列表、权属示意图;

(9)其它情形需另提供的材料：

①属拆迁回建用地的,提供拆迁回建证明(原件1份)，拆迁补偿安置协议书(复印件1份);

②属有旧宅基地异地申请新建宅基地的，须提供放弃旧宅基地的承诺书(原件1份);

③属农村家庭分户后申请建房的，须提交本集体经济组织或村委会证明(原件1份)、需放弃原有宅基地继承权的，须提交家庭成员签署的协议书(原件1份);

(10)附图(拟建房位置在地形图、土地利用总体规划图及村镇规划图上位置示意);

(11)经受理审查后需补正的其他材料。

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特别说明：申请人必须提供真实有效的材料，凡是要求提供复印件的，须同时提供原件核对，如特殊情况无法提供原件核对的，须加盖原件存放单位的公章，图纸必须按原件比例复印，不能缩印。

二、农村宅基地审批具体流程是什么?

1、申请

农村村民修建住宅需要使用宅基地的，由本人向集体经济合作社提出申请，农村集体经济组织将申请宅基地建房的地点、用地面积、拟用地类等内容张榜公布，征求群众意见，公布7天期满后无异议的，报经镇(街)国土资源和房屋管理所审查。

2、审查审核

镇(街)国土资源和房屋管理所受理宅基地申请后，要实地审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划，审查符合条件的报镇人民政府(街道办事处)审核同意后(受理申请之日起20个工作日内审查审核完毕)，并报区国土资源和房屋管理局审批。在城镇规划区外，使用非耕地的镇(街)国土房管所可先行发放许可证，再报区局完善手续。

3、审批

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自2017年8月1日起，区国土资源和房屋管理局负责审批农村村民宅基地建设用地。用地申请及有关资料由镇(街)管理所送到区国土资源和房屋管理局，区国土房管局在15个工作日内审批完毕，并颁发《江津区农村建设用地审批许可证》。

4、宅基地经区国土资源和房屋管理局依法批准后，由镇(街)国地资源和房屋管理所将审批结果在当地公示并到实地丈量、放线。

5、农村村民住宅建成后，镇(街)国土资源和房屋管理所实地检查是否按照批准的面积和位置使用土地，办地权属登记。

上述我们详细的介绍了农村宅基地审批意见规范中所需包含的东西，这也是农村宅基地使用权在申请时所需提前准备好的相关资料，当然，宅基地的申请需要经历一定的流程，上述我们也对具体流程做了详细的介绍，有需要的朋友可以参考操作。但是，在具体审批中要是遇到问题，最好先向国土资源部门了解情况，或者向律师咨询。

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转

让的要

求

有

哪

些

http://s.yingle.com/zw/712650.html

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第三篇：《关于加强农村宅基地管理的意见》

关于加强农村宅基地管理的意见

为切实落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发„2004‟28号），进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，现提出以下意见：

一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模

（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。

国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。

（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。

（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。

省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。

二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序

（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。

对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。

（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和用地计划向社会公告。

（七）健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。

三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用

（九）积极推进农村建设用地整理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和村镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。

（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

（十一）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县（市）、乡（镇）应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省（区、市）及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。

四、加强法制宣传教育，严格执法

（十二）加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。

（十三）严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

要强化乡（镇）国土资源管理机构和职能，充分发挥乡（镇）国土资源管理所在宅基地管理中的作用。积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。对严重违法行为，要公开曝光，用典型案例教育群众。

第四篇：对加强农村宅基地流转管理的调研报告

农业、农村、农民问题始终关系党和国家事业发展的全局，中共三代中央领导集体都始终高度重视解决“三农”问题。改革开放以来，中共召开了多次中央全会专题研究农业农村工作。今年是我国实行改革开放30周年。抚今追昔，有许多宝贵经验应当认真总结，有许多重大课题迫切需要破解，农村改革发展亟待加快推进。正是在这样的背景下，10月12日中共十七

届三中全会专题研究了新形势下推进农村改革发展问题。

这次会议客观分析了我国农村改革发展面临的挑战和问题，提出农业基础仍然薄弱，最需要加强；农村发展仍然滞后，最需要扶持；农民增收仍然困难，最需要加快。会议全面部署了新形势下推进农村改革发展的主要任务。其中最重要的一项任务就是从农村基本经营制度、农村土地管理制度、农业支持保护、农村金融、城乡经济社会发展一体化、农村民主管理等方面着手，大力推进改革创新和加强农村制度建设。中央第一次把农村土地管理制度纳入了重要工作日程。

近30年来，伴随着经济的高速发展，我国正经历着一个经济和人口高速增长、城市化进程加快、土地需求旺盛的时期。然而，一方面，由于政府对农村建房普遍缺乏必要的监督和指导，许多城市特别是在一些发达地区，农村人均宅基地普遍存在利用粗放、严重超标和过剩闲置等问题。另一方面，由于利润的驱动，出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易，形成了地下宅基地市场。

新一轮农村土地改革的重大突破将集中在农村非农建设用地领域。而宅基地作为非农建设用地的重要组成部分，中共十七届三中全会后有望获得制度性突破。其中，通过规划、引导农民集中居住的宅基地“置换”将被认可。宅基地置换，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可以从事其他用途，包括复耕、工业用地。当然，新建住宅用地仍在原来的宅基地上。此举有利于节约集约利用土地资源，有利于基础设施和公共服务设施集约配套，方便农民生活。通过宅基地置换机制的建立，可以达到合理归并自然村落、盘活市郊建设用地存量的目的，也确保了土地资源的可持续利用，即盘活更多农村集体建设用地，包括改善宅基地置换方式，并使得其有和城市土地同样的权益。

一．当前农村宅基地流转面临的问题

宅基地使用权是在保有集体土地所有制基础之上，为农民建造方便而创建的一种用益物权。自建国至今，对宅基地使用权的流转一直采取禁止性规定。随着农村经济的发展以及城镇化的进程，现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。迫切呼唤理论界及实务界能够对此作出合理的解释，弥补宅基地使用权流转制度方面的不足。

许多农户都叹息道：农村房屋，哪一块砖、哪一块瓦不是农民用现金购回的。造一幢新房，往往要让全家十年或二十年的财产性收入“沉淀”下来，“活钱顿时变成了死资产”。甚至有农民认为，城乡二元分割的体制对农民最不公之处就体现在这里。这是农村遭遇的“融资难”，没有农村房屋产权的流动性，是农民最大的“沉睡资产”。其原因在于：

1．.农村宅基地使用权私下流转导致土地资源的严重失衡

对宅基地使用权流转理论研究和法律规定的缺乏，并未影响现实生活中大量宅基地使用权流转行为的私下进行；城乡结合部或经济较发达的农村表现的尤为强烈。究其原因，受市场经济大潮的影响，部分农民意识到房地产巨大的市场价值，开始超出原来农村的界线，进行一些合法或不合法的处分。分析当下流转的不同方式，主要有不同主体之间的的流转，包括出租、转让、抵押。这几种流转行为的受让主体未有限制，可以是自然人、法人或其它经济组织，而且身份也突破了同一集体经济组织的限定。另外，上述几种流转方式完全是民间的操作，未有政府行为的介入。土地作为重要的自然资源，不能完全等同于普通的私有财产，未有土地主管部门宏观调控引导的民间行为，必然导致土地资源的严重失衡。其交易大多暗箱操作。由于大城市的对外经济辐射作用，带来了很多外来人口进入，城郊农村宅基地及房屋出租买卖十分活跃。但是，《土地管理法》规定，宅基地是农民的居住财产，无法入市，因此，宅基地租赁和买卖交易只能通过地下交易完成。

2．宅基地单独买卖问题

农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律、法规，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但是，对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条也只是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从目前法律实践来看，各地政府对农民住宅的转让是允许的，只是需要控制在一定的范围内(受让人必须是房屋所在地乡镇范围内的人)。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不

可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。

3．法律滞后，无法可依

农村宅基地流转从流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面，均缺乏明确的法律法规及政策的规定和指导，这一方面增加了管理的难度，另一方面大量宅基地流转私下进行，扰乱了土地市场的正常秩序。

而且自发流转行为和结果不受法律保护，无法律的约束和保障，当转让、出租行为发生后，双方一旦发生矛盾和纠纷，各执一词，如果对簿公堂，法院只能依据大法的规定，判处此项交易不成立，从而不分谁对谁错，一味地维护本村居民（即宅基地使用者）的利益，这在一定程度上损害了承租人或者是买方的利益，助长了村民在处理宅基地交易案件上的无理行为。

4．歧视性制度加剧了城乡二元分割。在法律规定上，向来以倾向国有土地为主，严格限制农村集体土地的使用和流转，实质上是对农村集体土地的歧视待遇。城镇居民对应的是商品房，而农民对应的是宅基地和农宅，商品房可以作为商品在市场上流通交易，而农宅则无法作为资产进入市场经营，明显体现了城乡差距与分割。

二．农村宅基地流转是新时期新农村建议的必然

按照目前颁布的《物权法》，农村宅基地只能在村集体内部流转，尚不允许城市居民或村庄以外的其他居民购买村庄的农民住房，也就是说，农民的宅基地使用权还不能转让给城市居民。但地方政府的一些做法正在突破政策限制。土地作为一种生产要素，只有自由交易才能得到合理配置。宅基地的交易也是同样的道理。宅基地仅仅在村民之间交易，远谈不上自由交易，自然也谈不上资源合理配置。人类的创造性首推交易的发明。好的制度保护和创造财富；差的制度使财富遁于无形。从经济学上说，可以交易而没有交易是一个浪费；是潜在的交易各方利益的损失。因为交易不被赋予合法性，使得交易成本大大增加，交易的合理价格不能形成。政府对已经发生的交易也难以监管和控制。

事实上，城市居民购买农民住房在很多地方已经是比较普遍的现象，也就是说，现实生活已经在突破既定秩序的限制。隐蔽的农村住房市场是存在的。一方面有供应，另一方面也有需求。按照现行法律，农村住房的供应还在不断扩张。只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。农村人口源源不断地产生，结婚成家的农户年年增加，宅基地也年年增加。法律没有要求子女能够继承父辈房产时不得另占有宅基地，于是，父辈的房产变成残垣颓壁也得不到修缮，子女们一定要申请新的宅基地。这样的制度不变化，农村土地总归有一天要被房屋全部占去。

1.农村宅基地流转是现代物权发展的必然体现

所有的法律规范、法律制度和法律活动，归根结底都是以有效地利用资源，最大限度地增加财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置。因此，现代物权法更强调对物的经济效益的价值追求，由过去单纯的强调归属转向对利用价值的追求。宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥。只有允许宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置。因此，要实现对宅基地使用权的充分利用，除有明确的归属外，流转是实现价值的有效途径。

2．农村宅基地流转是我国经济体制变革的必然要求

自20世纪80年代，我国开始了由计划经济转向市场经济的变革。经济体制的变革要求由市场配置资源，要求资源主体自主支配其财产，形成可流转的物权或财产权体系。农村村民的财产除承包地（农地使用权）外，唯有对宅基地的使用权。财产的匮乏使农民创造财富的机会减少，如果再对唯一的可资利用的财产作出禁止或限定，就使农民丧失了融通资金的基本手段。国家对耕地由承包到户到承包期限30年不变，再到现在物权化的趋势，无不体现对农民财产的尊重以及经济价值的体现。同样，宅基地使用权也不例外。现在农民以“市场经济人”的理念对宅基地使用权进行管理、使用，符合经济体制要求的资源利用形式。因此，过去宅基地使用权作为安身立命之须，而现在却作为财产，在农民手中充分实现其市场价值。

3．农村宅基地流转是协调大量潜在宅基地供需的要求

我国在1978年实行改革开放后，由于农村经济发展产生的大量农村剩余劳动力纷纷由西部地区流向东部地区，由农村流向城市，使流出地的宅基地长期闲置，在这些地区大量出现“空心村”。另外，随着我国城市化措施的出台，尤其是城市户籍制度的改革加快和增强，农村空闲宅基地将变为潜在的市场供给。据我国城市化进程的分析资料估计：今后20年全国每年有1200多万农村人口要转移到城镇地区。农村人口的流动、城市化快速推进形成的空闲宅基地，为宅基地流转市场的形成提供资源储备。从某种意义上说，流转的标的物已经形成，只是市场尚未建立。

4．价格的低廉性促进了宅基地使用权的流转

宅基地使用权的原始取得（使用）均是无偿的，则其流转的成本必然与昂贵的国有土地使用权形成巨大反差。城市土地市场经过几年的运作与完善，已经形成较为合理的配置，“留给投资者的利润空间已经很小。况且，现在的城市土地市场已经形成较为饱和的局面。因此，投资者正逐步由城市转向城市郊区，进而是广大的农村低廉的土地。

三．农民普遍最关心农村宅基地流转

其实农民更热衷于关注农村村民宅基地的流转，这是因为尽管乡镇公共实施和公益事业用地是为了广大农民群众服务的，但它的用途和使用权一般来说不会发生较大的变动，农民对此的关注并不是很密切；对于企业的用地，在改革初期一般是无偿的，其后，随着乡镇集体所掌管的土地越来越少和乡镇企业的日益民营化改革，如今乡镇企业要获得土地使用权必须是有偿的。一般来说，乡镇企业所占的集体土地数量是相当大的，在管理上也不是很规范，其对农民利益的影响应该说是比较大的，但由于企业用地与农民没有很直接的利益关系，因此，农民对企业用地的关注强度至少低于他们对自己承包地的关注。农民宅基地私有的观念在农村已根深蒂固，有的农民甚至把自家的宅基地视为“祖传家业”、私有财产，尤其是在城乡结合部一带，农民房屋的出租占了宅基地使用权流转的很大比重；相比农民的承包地和企事业用地，特别是从农村自身利益的角度来看，农民更关心的还是宅基地的流转问题。

农民的宅基地与农业的承包地都是农民非常关心的问题，因为它们有很多的相同之处。首先，它们都属于集体土地；其次，两者的使用权获取均是无偿的，尽管农民对自己的宅基地要缴纳宅基地使用费，但此费用比起国有土地使用权的获取代价要低得多，可以看成是无偿获取；第三，使用权的主体具有特定性，集体土地使用权的主体主要是农村的集体组织和农业集体经济组织的内部成员，但如果是使用权发生流转就要另当别论了；第四，宅基地或承包地使用权的行使均受到较多的限制，这也是我国保护土地资源所必需的。例如，我国的《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

但农民宅基地与农业的承包地在很多方面仍有不同。

1．土地使用权的获得方式不同。农业承包地一般是农村实行家庭联产承包责任之后由农业集体按一定方式分配而来的；而农民宅基地的来源相对来说就要复杂得多了，有法定批准的，有通过置换得来的，有祖辈遗留下来的，等等。

2．对土地使用权的处置权限不同。我国的《宪法》和《土地管理法》都规定：“土地使用权可以转让”，但这实际上主要是针对国有土地而言的，因为《土地管理法》同时还规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。然而，在实践中，由于农村内部结构的调整，农地使用权的流转已经非常普遍，且我国《土地承包法》的颁布也给予了土地流转一定的法律保障；而宅基地使用权按法律的规定是不能流转的。《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，并且“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可见宅基地的流转是不合法的；但从现实中看，农民宅基地流转的情况已是司空见惯的事情。

四．加强农村宅基地流转管理的思考

就目前不规范的宅基地使用权流转现状来看，为了保障我国土地资源的可持续发展，切实保障农民的合法权益，提高宅基地的配置效率和集约利用程度，就必须探索与市场经济相适应的农村宅基地管理和有偿流转的相关对策。

1．提高农民对农村宅基地流转的思想认识

从社会主义市场经济的基本要求和发展的必然趋势看，集体建设用地流转是整个建设用地市场的有机组成部分，而宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重，一定要将其融入社会主义市场经济中。同时，在不改变集体土地所有权性质的前提下也应该允许出租、转让集体土地使用权用于农业生产或非农建设。只有允许集体土地流转，赋予其资产内涵，农民才会认识到土地价值，才会更加珍惜手中的土地；此外，只有允许集体土地流转，也才能使其具备有利盘活、高效使用的前提条件，发挥更大的经济效益。因此，要加强农民对集体土地流转的认识，加大宣传力度，让农民深刻认识到“房地一体主义”这一基本原则以及其他土地(流转)常识。如今城乡结合部的农民在进行其房产交易的同时，他们并不知道自己的宅基地也随着在交易，只认为这样可以增加自己的收入。这是因为农民是典型的“经济人”，追求的是经济利益最大化，所以其行为方式往往受到经济利益的驱动，这也是城乡结合部土地市场如此混乱的重要原因之一。

2．尽快着手和加强宅基地确权登记发证工作，明晰宅基地产权

产权明晰是流转的前提。应加强宅基地的登记工作，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的产权主体，保障交易的安全性，做好流转的管理。在具体的登记过程中，要加强登记的规范化建设，特别是在“一户多宅”和超标准面积的处理上，要依法进行，坚持“一户一宅，面积法定”的原则，针对不同的情况采取不同的措施。

3．建立和完善农村特别是城郊集体建设用地流转的法律法规

我国现行《土地管理法》中只是简单规定“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”。这一规定随着时代的进步，其操作性已逐渐变弱，且很难适应经济发达地区，特别是适应即将实施农村城市化的地区的经济发展需要。在一些发达地区的城市郊区，如北京市近郊的一些农民已经把原来自己经营的土地租给外来的从事农业生产的劳动者耕种，至于收成如何他们并不在意，因为其主要的甚至全部的收入均来自第一产业以外的其他产业，农业倒成了他们的“副业”，或者是赔本的买卖，只是国家分配的任务不得不完成而已。因此，针对目前集体建设用地流转日益增多的现状，各地有关部门应该尽快出台配套的政策性文件、法规，引导和规范城乡结合部的集体非农建设用地的流转行为，不能只是一味查堵，应结合实际情况，采取有效措施在流转活跃的地区先行试点，待取得成功后，逐步推广。

4．促进农民宅基地使用权的合理流转，确保流转收益分配的公平和公正

在上述条件基本成熟后，允许将宅基地连同地上建筑物优先转让给符合宅基地申请条件的农户，也可以转让给其他农民，而流转收益则主要归原使用者所有。农民宅基地实际占用面积超过规定标准的部分，在土地流转后应将超占部分按规定全部上交，以切实保护土地所有者和使用者的土地收益。宅基地流转不改变用途的，地方政府不应收取土地收益；改变用途增值的，建议地方政府收取的土地收益最高不要超过土地收益的10%，当然，最好免收土地收益，以支持当地经济发展。

五．对农村宅基地流转的建议与对策

既要盘活农村的房产，又要防止出现私人大庄园。在一定时期里，法律应规定每户城市居民只能购买一所农舍。法律还应根据农舍周边环境规定农舍实际院落的大小；山区的院落与平原上的院落应该有所不同。法律还应该规定，山区私人院落的林地应允许游人进入，但不允许打猎。有关这方面的法律应该随着经济发展而不断修改。

农村宅基地的交易还应符合政府的土地利用规划。土地利用规划应体现节约土地资源和保护耕地的原则。现在我国农村的建设用地总规模已经超过了城市建成区的面积，其中主要是农民住房占地和村庄内的空闲地。要通过村庄整治、合并和搬迁，使农村建设用地总规模得以减少。宅基地的交易必须服从这一节约土地资源的要求。政府对农村宅基地的使用要作出规划，只有符合规划的宅基地才可以交易。要解决杜绝把耕地转为宅基地再行出售的做法。可以征收宅基地流转税，用税收收入建立村庄整治基金，为农村建设开辟新的资金来源。

在经济利益、城乡居民利益互补以及景观优势等因素的共同驱动下，宅基地管理措施应当采取疏导方式而非强堵手段，通过土地管理制度改革，依法准许宅基地入市，制定宅基地流转制度，建立合理健康的农村宅基地流转市场，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，推动城乡协调发展，保护农民利益。因此，建议：

1．设计符合我国现实农村国情的宅基地流转的法律制度

农村宅基地是我国八亿农民安身立命之基础，事关农民的切身利益、农村社会的稳定以及农业的发展，设计一个既符合我国现实农村国情、又具有前瞻性的宅基地法律制度十分重要。农村宅基地上的房屋所有权可以转让，意味着宅基地使用权也可以转让。因为“地随房走”是我国现行法的一项基本原则。１９９０年国务院批转《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》，为逐步推进农村住宅商品化，鼓励农民原地或异地购买商品房，以及对村镇现代化建设奠定了良好理论基础。建立宅基地流转法律制度，其核心内容是，在保持农村宅基地集体所有的基础上，政府取消原有的限制农村宅基地流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地进入土地交易市场，和城市商品房、房改房一样，合法上市转让。

2．做好农村宅基地流转的基础性工作。当前，要加强有关农村土地、住宅建设的法律法规宣传，公开审批登记手续，公开收费标准，对符合政策规定的农民现有宅基地和房屋发放土地使用权证和房产证，明确农民资产产权和住宅个人财产权，让农民知道房屋财产有法可依，有章可循。

3．制定宅基地流转的“放开”政策。在相关法律正式出台之前，地方农村宅基地上市流转可先实行 “放开”政策。允许农村宅基地向本集体经济组织内部或者本乡镇范围内的符合申请宅基地条件的人员，或者外地来此长期从事农业生产的准备在此定居住的人员出租或出卖。其租赁或购买农村宅基地价格由双方协商确定，由市场机制调节，与现有的国有土地交易市场逐步接轨，以真正体现农村土地的市场价值。

4．积极稳妥地开展宅基地上房屋的他项权利登记。一般农民最大一笔财产，即是宅基地上的房屋。如何把其潜在价值变成扩大生产的货币价值，解决农民发展经济资金不足的问题，重要途径就是将其宅基地上的房屋抵押贷款。这与担保法中“为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济”的立法精神是一致的，应当予以支持。为此，要做好房屋权属登记工作；房屋他项权利登记应采用登记要件主义，要增加必要的登记收件，如要求土地所有者提供同意抵押的证明等。这样可以最大限度地保证抵押安全，防止出现纠纷。此外，宅基地上房屋他项权登记要尽可能降低收费标准，切实减轻农民负担。

5．建立合理的宅基地分配机制。对于新增宅基地可以设计不按户限定标准，而是规定人均面积上限，超出部分根据有待建立的农村宅基地价格体系规定的地价购买。宅基地流转过程中获得的收益分为房屋收益和宅基地收益，前者全部归原宅基地使用者所有，后者应当在国家和集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理分配，大部分留给原宅基地使用者，国家则通过土地税的形式分享。

6．整理农村宅基地。清理空置住宅，“一户多宅”和闲置宅基地。全面开展宅基地登记发证工作，界定宅基地边界和产权，为宅基地市场提供基础条件，鼓励农民向住宅小区集中，提高土地利用效率。

7．结合村镇规划，合理组织宅基地布局。许多宅基地布局杂乱无章，零星分散，土地浪费和乱占现象严重，应当鼓励农民建楼房，配套的宅基地面积上限应作相应调整。实行宅基地有偿使用制度，便于对村庄统一规划、加强管理，改变村落破旧零乱的面貌。

8．明确宅基地合法流转范围。明确农民宅基地的使用权究竟是债权还是物权。如果是债权，永远处于发包、承包的关系上，是不能流转的，使用者无权抵押。如果是物权，则可以流转，要真正保护农民的利益，就要明确其为物权，承认宅基地入市经营。宅基地的所有权仍然属于集体，但是合法使用者享有租赁权和收益权，可以将农宅入市买卖租赁。农村村民出卖、出租房屋后，不得重新申请宅基地。

9．建立规范的宅基地流转制度。合理的农村宅基地流转制度包括农村宅基地流转形式、程序及具体登记、管理措施等的具体规定。

．建立规范、有序的农村宅基地市场。随着社会主义市场经济体制的建立，土地要素市场也从无到有逐步建立起来，初步形成了土地市场体系的框架，但是对于农村宅基地市场方面却是一片空白。在新的形势下，特别是在人地矛盾日益加剧的今天，要完善社会主义市场体系，协调大量潜在宅基地供需，合理利用土地就必须改变农村宅基地的无偿使用制度，建立起规范、有序的农村宅基地市场，要以体现宅基地区位环境质量的差异性为核心，形成合理的价格体系，使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。

第五篇：农村宅基地管理基本情况

当前农村土地管理问题分析及对策

前卫镇地处江川中部，距县城5km，位于东经102゜37′44″-102゜46′45″、北纬24゜17′58″-24゜25′00″之间，东临星云湖、南邻大街镇，西与九溪镇、玉溪市、安化乡接壤，北与江城镇毗邻,总面积8947.22公顷。全镇共辖杨家咀、业家山、渔村、前卫、庄子、石河、后卫、周官、小街、赵官、柏池古11个村民委员会，51个自然村，70个村民小组。2012年底全镇总人口48565人，其中农业人口43235人，总户数17295户，其中农业户13902户。

一、前卫镇土地利用的特点：

1、土地利用类型多样化，差异明显

前卫镇中部为平坝，地势平坦，土壤肥沃，灌溉条件好，是前卫镇粮、菜的主要产区，也是工商企业聚集地带；西部为山区，面积较大，其他土地面积多，利用类型多样化。

2、耕地质量不高，后备资源不足

西部大部分耕地土层薄，保水保肥能力差，产量低且不稳定。其他土地虽然面积大，但多为裸岩地及田坎隙地，很难开发为耕地，耕地后备资源不足。

二、在土地利用中存在的问题

1、非农业建设用地无序扩大，土地利用率低

前卫镇的企业用地主要集中在交通干线两侧，建设用地盲目扩张，耕地不断被占用，部分村庄建设存在占新不拆旧，形成空心村，土地利用率低，造成土地资源浪费。

2、建设用地需求旺盛，补充耕地压力大

前卫镇交通方便，近些年随着经济快速发展，建设用地需求大增，建设占地较多，但是耕地后备资源匮乏，占补平衡压力大，供需矛盾突出。

三、当前农村宅基地管理现状：

1、少数村组干部，工作不深入，覆职不到位，法规政策不学习、不宣传，导致自己变为法盲干部，致使非法拍卖、非法罚款的现象存在，影响管理工作。

2、少数群众法律意识淡薄，土地权属不清，总认为承包田就是自己的，加之我们的干部不敢说、不敢管，及时违法占地就在身边，也不制止和管理，总认为是国土分局、镇政府的事情，导致违法占地案件得不到及时有效处置。

3、监察力度不够，发现问题较为缓慢，问题一出现就是难度加大，没有处理在萌芽状态。

4、下村干部对土地问题重视不够，及时知道违法占地也不报也不制止，怕得罪人的思想依然存在。

5、历史遗留问题和现行管理的矛盾交织在一切。（97年以前集体非法买卖的和96年以前县政府审批的，还没有得到很好的落实），扰乱了管理的秩序。

6、拆除重建后，村庄规划管理跟不上，出现超占行为，影响通行、排水、采光，墙体关系、开门等引发的纠纷多。

7、农村的厕所窝、烤房、畜槛等用地改变用途难于管理，导致农村

违法占地无法监管。

二、农村宅基地审批环节存在的问题：

1、审批宅基地要求过高，村组没有能力做到符合两个规划（土地利用主体规划和村庄规划），最难是土地的调整和收回工作。

2、要测量地形图、做规划、做地勘报告、地质灾害评估报告，并且需要大量资金，村组根本没有纸各能力解决。

3、除旧建新资金跟不上，批新交旧难度大。

三、关于审批的下一步建议：

1、简化审批手续，因地制宜开展审批。

2、批新交旧的政策及措施要跟上，力度要大。

3、进一步对土地管理工作重要性的认识。我镇现有耕地面积23249亩，人均0.52亩，低于全国、全县平均水平，其特点是旱地多，水田少，坡地多，平田少，人均耕地不足，产出率不高，有林地少，不利于持续发展战略。各级必须充分认识到，我国是一个人口众多，资源贫乏的国家，特别是耕地少，后备资源不足，中央才提出要用世界上最严格的手段管理土地和资源，因此，土地管理从规划、用途、地籍到审批，都有严格的法律政策规定，是一项法律性、政策性、程序性很强的工作，而我们一些领导，对此不认识，不遵循规划、不按法律政策规定，乱占乱围，行使超出法律赋予的权利，或者不依照法律规定，任意改变用途等都必须纠正。我们必须清楚地知道，土地、矿产不仅是资源，而且是资产，资源的不可再生性，决定着资产的价值，管理资产就要用价值规律来管理。而且这个资产是国家的、全民的、不属于某一个人的，因此，我们每一位领导干部必须从讲政治的高度，来充分认识土地管理的重要性，所做的一切行为，必须符合法律、政策的规定，只有这样，我们的土地才会管好用活，用地与发展的关系才会得以正确处理。

3、加大法律法规和政策的宣传力度

各村组要充分利用广播、板报、会议、标语等形式，进一步宣传《土地管理法》、《矿产资源法》等相关法律法规和现行国土政策，使广大干部群众的思想认识和工作方法适应法规、政策的要求，统一思想，提高认识，增强法制观念，自觉依法行政，切实保护好我们的资产-----土地。

4、加快地籍调查发证工作

开展农村集体建设用地使用权和宅基地使用权调查、登记、发证工作，是土地管理工作的重要组成部分。是建立健全地籍档案管理的基础工作，是国家确定土地权属必不可少的法律程序，也是各级土地管理部门依法实现城乡土地管理的重要措施。其目的在于：一是解决多年的历史问题；二是维护和巩固土地的社会主义公有制，保护土地使用者的合法权益不受侵犯，保证土地使用方式的稳定性和合理性。建立地籍档案，科学管理土地，对土地权属依法监督，树立人人珍惜土地的自觉性。

5、村庄规划建设管理部门要加强人员配备和执行好城乡规划法。