营改增基本知识(房产中介)讲解

第一篇：营改增基本知识(房产中介)讲解

营业税改征增值税基本知识

一、营改增试点时间及范围

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。自此，现行营业税纳税人将全部改征增值税。

二、增值税税率和征收率

营改增试点增值税税率共分17%、11%、6%和零税率等四档税率。其中：

1、有形动产租赁服务（融资租赁和经营租赁）税率为17%；

2、交通运输服务、基础电信服务、建筑服务、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

3、增值电信服务、金融服务、部分现代服务和生活服务税率、销售除土地使用权外的其他无形资产税率为6%。

4、境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。

（二）增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外（即此次新增不动产销售的征收率为5%）

三、增值税纳税人实行分类管理

增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。

应税行为的年应征增值税销售额增值税一般纳税人标准为500万元（含本数）。

试点实施后，增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。

四、增值税发票管理

1.国税机关管理发票种类：增值税发票管理新系统开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票以及定额发票、百元版手工发票和企业衔头发票。

2.增值税一般纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，使用增值税发票管理新系统开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。

增值税小规模纳税人月销售额超过3万元（按季纳税9万元）使用新系统开具增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的小规模纳税人，可以自愿纳入增值税发票新系统，或者选择通用手工发票（百元版）；月开具增值税普通发票份数不超过10份的也可以申请代开。

3.自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。

4.门票、过路（过桥）费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票继续使用。

5、（26号公告）门票、过路（过桥）费发票自2016年5月1日起，由国税机关监制管理。原地税机关监制的上述两类发票，可以延用至2016年6月30日。

6、餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。

有条件的地区，应积极在餐饮行业推行农产品进项税额核定扣除办法，按照《财政部 国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）有关规定计算抵扣进项税额。

7.采取汇总纳税的金融机构，省、自治区所辖地市以下分支机构可以使用地市级机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票。

8、销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

9、出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

五、营改增试点纳税人原在地方税务局享受的税收优惠政策在试点运行期间基本延续，可以按照过渡政策享受增值税优惠。

1.个人销售自建自用住房。（地税审核：房产证上注明自建房、土地审批表，国税报备资料：房管部门出具的自建证明材料、房产产权证明、个人身份证明、出售住房合同及收入证明）

2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。（国税报备资料：赠与双方当事人或遗嘱继承受赠人的身份证明、证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书、房屋产权证、公证机关出具的“继承权公证书”、离婚证明、民政部门确认的财产分割协议或法院判决书等等）

（二）个人转让住房（含个体工商户）。

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。（我省适用）

2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

（国税发〔2005〕89号）规定： 购买房屋的时间：

（1）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

（2）契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期。

（3）纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

（4）个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

（5）根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

开具发票：

个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

4、衔接：（26号公告）个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

六、适用简易计税办法征收项目

一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更：

（一）文化体育服务；

（二）以清包工方式提供的建筑服务

（三）为甲供工程提供的建筑服务

（四）为建筑工程老项目提供的建筑服务

（五）销售其2016年4月30日前取得的不动产

（六）出租其2016年4月30日前取得的不动产

（七）公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费

（八）中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入

（九）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

七、销售额可按差额计税的项目

试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。

选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

2.试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

3.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。一般纳税人销售其开发的房地产老项目适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

4.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产（转让二手房），可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

5、一般纳税人转让其不动产（不含自建）（转让二手房），选择适用一般计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

6、小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产（转让二手房），除个人转让其购买的住房外，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

7.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

8.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

9.融资租赁和融资性售后回租业务。

（1）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。

（2）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。

10、（26号公告）按照现行规定，适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策。

八、特殊纳税申报期规定

（一）2016年5月1日新纳入营改增试点范围的纳税人（即试点纳税人），2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。

（二）实行按季申报的原营业税纳税人，2016年5月申报期内，向主管地税机关申报税款所属期为4月份的营业税；2016年7月申报期内，向主管国税机关申报税款所属期为5、6月份的增值税。

九、委托地税代征

（一）政策依据：

总局公告2016年第19号:根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《国家税务总局关于加强国家税务局、地方税务局互相委托代征税收的通知》（税总发〔2015〕155号）等有关规定，税务总局决定，自2016年5月1日起,营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务，以方便纳税人办税。

纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。涉及增值税管理办法有总局公告2016年第14号和总局公告2016年第16号。

（二）国地税分工

（税总函〔2016〕145号）规定国、地税分工如下： 国税局是增值税的主管税务机关。营改增后，为方便纳税人，暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征

收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。地税局办理征缴、退库业务，使用地税局税收票证，并负责收入对账、会计核算、汇总上报工作。本代征业务国税局和地税局不需签订委托代征协议。

纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票（以下简称增值税发票）。对于具备增值税发票安全保管条件、可连通网络、地税局可有效监控代征税款及代开发票情况的政府部门等单位，县（区）以上地税局经评估后认为风险可控的，可以同意其代征税款并代开增值税发票。

（三）地税机关代开增值税发票的范围问题。（来源省局政策组发言材料）

可以从以下5点来把握：

1、符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，购买方索取增值税专用发票的，可依申请代开增值税专用发票。简单地说就是，月销售额3 万元以上（或按季纳税的，季销售额9 万元以上）的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关只能为其代开“专票”。（是指原则上起征点以上的纳税人均需要使用新系统开具发票？地税如何界定自开小规模纳税人？）

2、不符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。简单地说就是，月销售额3 万元以下（或按季纳税的，季销售额9万元以下）的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关可以为其代开“专票”或“普票”。

3、其他个人（也就是自然人）销售其取得的不动产或出租不动产（包括住房），可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。简单地说，自然人销售其取得的不动产（包括住房）或出租不动产（包括住房），地税机关可以为其代开“专票”或“普票”。

4、属于下列情形之一的，地税机关不得代开增值税专用发票，只能代开增值税普通发票：

（1）向其他个人（也就是自然人）销售其取得的不动产或出租不动产。也就是说，买房人或承租人是自然人的，不得代开“专票”。

（2）销售其取得的不动产或出租不动产适用免征增值税规定的。也就是说，免税不得代开“专票”。

5、地税局代开增值税专用发票和增值税普通发票，需通过增值税发票管理新系统开具，也就是我们通常所说的通过增值税发票升级版开具。

（四）具体文件解读

国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务

增值税征收管理暂行办法》的公告

（2016年第16号）

第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

第四条

（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第八条 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

（一）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 第十一条 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。（普票自开？）（征收率5%,除个体工商业户出租住房的减按1.5%）

其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

第十二条 纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申

请代开增值税专用发票。（其他个人以外的均可开具专票，包括已认定为一般纳税人的个体工商业户。）

注：人防车位不属于住房，故出租人防车位不适用“其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”的规定。

国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税

试点有关税收征收管理事项的公告

（国家税务总局公告2016年第23号）

（四）其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

国家税务总局关于公布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告

（2016年第14号）

第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

【政策解读】纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时，适用该《办法》。纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时，不适用该《办法》。

第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

（一）税务部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三）国家税务总局规定的其他凭证。

第九条 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。（一般纳税人自行开具专票？）

第十一条 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

第十二条 纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知

（财税[2016]43号）

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

八、个人销售二手房营改增执行后税费变动

（一）未满两年

例：福建省，销售总价100万元，原价购买60万元，未

满两年住宅

1.5月1日前

营业税（5%）

100万*5%＝5万元 5月1日后

增值税（5%）

100万/(1+5%)*5%＝4.76万元

2.计征契税的成交价格不含增值税：成交价格由原来的100万元降低为不含税95.24万元（100万/(1+5%)）

3.个人所得税应税收入不含增值税：95.24万元-60万元 综上，营改增后少缴纳增值税2400元，相应的附加税（城建税、教育费附加等）也少缴纳，契税、个人所得税计税基础也减少。

（二）满两年（例同上 福建省，销售总价100万元，原价购买60万元，满两年住宅）

1.5月1日前

免征营业税 5月1日后 免征增值税

2.免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

故，营改增前后免征政策一致。计征契税的成交价格、计征个人所得税应税收入与营改增前保持一致。

简易征收计税备案需附资料

（一）文化体育服务

营业税改征增值税一般纳税人提供文化体育服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。（3）一般纳税人从事文化体育服务的合同或资质证明（如营业执照）等原件及复印件。

（二）以清包工方式提供的建筑服务

营业税改征增值税一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。（3）建筑工程承包合同原件及复印件。

（4）一般纳税人从事建筑服务的资质证明（如营业执照）等原件及复印件。

（三）为甲供工程提供的建筑服务

营业税改征增值税一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。（3）建筑工程承包合同原件及复印件。

（4）一般纳税人从事建筑服务的资质证明（如营业执照）等原件及复印件。

（四）为建筑工程老项目提供的建筑服务

营业税改征增值税一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

3）建筑工程承包合同原件及复印件。

（4）一般纳税人从事建筑服务的资质证明（如营业执照）等原件及复印件。

（5）取得《建筑工程施工许可证》的，提供《建筑工程施工许可证》原件及复印件。

（五）销售试点实施前取得的不动产

营业税改征增值税一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。（3）不动产销售合同原件及复印件。

（4）不动产权属证明材料（如《不动产权证书》等）原件及复印件。

（5）销售非自建不动产的，提供非自建证明材料（如购房合同、捐赠声明、接受投资入股协议书、法院抵债判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等）。

（6）销售自建不动产的，提供自建证明材料（如建筑安装合同等）。

（六）出租试点实施前取得的不动产

营业税改征增值税一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

（3）不动产出租合同原件及复印件。

（4）不动产权属证明材料（如《不动产权证书》、购房合同等）原件及复印件。

（七）公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费

营业税改征增值税一般纳税人中的公路经营企业，收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。（3）一般纳税人从事高速公路运营的合同或资质证明（如营业执照）等原件及复印件。

（4）高速公路项目施工许可证明原件及复印件。

（八）中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入

中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。（3）一般纳税人提供符合《财政部 国家税务总局关于营业税改征增值税试点若干政策的通知》附件2所列涉农贷款业务的贷款合同原件及复印件。

（九）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

第二篇：营改增问答之一(基本知识)

营业税改征增值税问答之一（基本知识）

一、为什么要实行“营改增”？

我国自1994年施行对货物和劳务分别征收增值税和营业税制度以来，在促进社会主义市场经济发展等方面发挥了重要的作用。但随着社会分工日益细化，这种税制结构下增值税纳税人外购劳务所负担的营业税、营业税纳税人外购货物所负担的增值税，均不能抵扣，重复征税问题未能完全消除，不利于经济结构调整和现代服务业发展。把营业税改征增值税，将增值税征收范围覆盖所有的货物和劳务，不仅是与世界通行做法接轨，也是健全有利于科学发展的税收制度的必然选择。因此，“营改增”是国家结构性减税的重要步骤。

二、苏州何时开始实施“营改增”改革试点？

经国务院批准，从2012年10月1日起江苏省在交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。即从10月1日起，我市提供交通运输业和部分现代服务业服务的单位和个人，应当缴纳增值税，不再缴纳营业税。

三、“营改增”对苏州社会经济发展有哪些作用？

苏州作为全国制造业强市，为制造业配套的生产性服务业规模较大，现代物流、信息服务、科技服务、服务外包、商务会展、融资租赁等现代服务业新型业态发展势头良好。实施“营改增”，旨在消除营业税在各产业间的重复征收，降低整体税负，促进服务业发展和产业结构优化。“营改增”后，增值税抵扣链与产业链相融合，使市场细分和分工协作不受重复征税因素影响，可以深化社会专业化分工，1推动三次产业发展；“营改增”的结构性减税作用不仅体现在改征行业上，更重要的是增加了制造和流通领域增值税抵扣范围和幅度，减轻税负的效果更为显著；“营改增”后将建立覆盖货物劳务和服务领域的增值税出口退税制度，使服务业以不含税的价格出口，必然增强国际竞争力，助推服务业出口和服务外包产业发展；同时，纳入“营改增”试点的小规模纳税人占90%以上，其中超过半数的服务业纳税人由原来的5%营业税税率降为3%的增值税征收率，税负下降幅度超过40%，有利于扶持小型微型企业发展。

四、国家选取交通运输和部分现代服务业实施“营改增”试点，是出于什么样的考虑？

选择交通运输业试点主要考虑：一是交通运输业与生产、流通联系紧密，是现代物流业重要组成部分，在生产性服务业中交通运输业占有重要地位；二是运输费用属于现行增值税进项税额抵扣的管理范围，运费发票已经纳入增值税管理体系，改革的基础较好。

选择现代服务业试点主要考虑：一是现代服务业是衡量一个国家经济社会发达程度的重要标志，通过改革支持其发展，有利于提升国家综合实力；二是选择与制造业关系密切的部分现代服务业进行试点，可以减少产业分工细化存在的重复征税因素，既有利于现代服务业本身的发展，也有利于制造业产业升级和技术进步。

五、“营改增”具体实施范围包括哪些？税率是如何规定？ 纳入“营改增”试点的范围是：交通运输业，包括陆路运输（暂不包括铁路运输）、水路运输、航空运输和管道运输；部分现代服务业，一是研发和技术服务，包括研发、技术转让、技术咨询、合同能

源管理和工程勘察勘探服务；二是信息技术服务，包括软件、电路设计及测试、信息系统和业务流程管理服务（如电子商务平台）；三是文化创意服务，包括设计、商标著作权转让、知识产权、广告和会议展览服务；四是物流辅助服务，包括航空、港口码头、货运客运场站、打捞救助、货物运输代理、代理报关、仓储和装卸搬运服务；五是有形动产租赁服务，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁；六是鉴证咨询服务，包括认证、鉴证和咨询服务。

税率设置：在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。新增税率是按照改革试点行业总体税负不增加或略有下降的原则，依据试点行业营业税实际税负测算的。有形动产租赁适用17%税率，交通运输业适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。此外，对于小规模纳税人，增值税征收率为3%。

六、目前交通运输业和服务业分别按照3%和5%交营业税，为什么改成增值税后，税率提高到了11%和6%呢？

虽然营业税和增值税都属于流转税，但营业税和增值税的计税依据和征税方式是不一样的。从计税依据来看，营业税纳税人基本上按照其提供营业税应税劳务取得的营业额、转让额，依照该营业税应税劳务适用的税率，计算缴纳营业税。而增值税是以纳税人生产经营活动产生的增值额为征税对象，在实际操作中采取的是环环征收、道道抵扣的征收方式，纳税人购买增值税应税项目时缴纳的增值税可以在销售应税项目时全额抵扣，只需对本环节的增加值缴纳增值税。营业税和增值税的计税依据不同，因此，不能简单以税率高低来直接比较税负多少。尽管增值税名义税率高于营业税，但整体税负低于营业税。

七、“营改增”试点企业的实际税负是否会上升？对税负上升的企业，是否有相应的扶持政策？ 从制度层面看，由于目前试点仅在部分地区的部分行业开展，试点企业外购的货物和劳务中还有部分不能进行抵扣，所以试点初期个别企业可能会因抵扣不完全，造成税收负担短期内会有所增加；从企业层面看，因为企业经营模式不同、成本结构不同、发展时期不同等原因，在营业税改征增值税的初期，个别企业税收负担也可能会有一定增加。对于部分试点后税收负担增加的企业，各级政府将制定相应的扶持政策，给予适当补助。从长远来看，“营改增”将降低纳税人的整体税负，不但消除了试点行业的重复征税，而且加工制造业等增值税一般纳税人，因外购交通运输劳务抵扣增加和部分现代服务业劳务纳入抵扣，税负将明显降低。

八、“营改增”试点企业缴纳的增值税是如何分配的？

“营改增”改革方案明确，“营改增”试点企业原来向地税局申报营业税，现在改为向国税局申报增值税。但为了在试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区，也就是说，试点企业原来缴纳营业税的属于改征范围的应税服务，在改征增值税后，税收仍然全部归属地方财政。

第三篇：营改增材料

一、营业税改征增值税的背景

1、增值税

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

增值税一般纳税人有17%、13%两档税率，小规模纳税人（销售额在规定标准之下，并且会计核算不健全，不能按规定报送有关税务资料的增值税纳税人，具体标准为从事货物生产为主、年销售额不大于50万元的企业和以销售为主、年应税销售额不大于80万元的企业）适用3%的征收率。国内增值税由国税局负责征收，其中75%为中央收入，25%为地方收入。

2、营业税

营业税是对在境内提供应税劳务以及销售不动产转让无形资产的单位和个人征收的一个税种。具体行业包括交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产。

其中交通运输业、建筑业、邮电通讯业和文化体育业适用3%的税率，娱乐业适用5%～20%的税率不等，其他行业适用5%的税率。除铁道部门、各银行总行、各保险公司总公司集中缴纳的营业税部分归国税局征收外，其他部分属于地税部门征收，归省及以下地方所有。

3、增值税与营业税的地位

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——在全部税收中的地位。全国2011年实现国内增值税收入24267亿元，占全部税收（89720）的27.0%，是全部税种中组织收入最大的税种。2011年全国实现营业税收入13679亿元，占全部税收的15.2%。在营业税中，有174.56亿元属于中央税，占全部营业税的1.3%。地方营业税（13504.44亿元）占全国地方税收（35511亿元）的38%，是地方税的最大税种。东湖高新区2011年税收收入完成85.3亿元，其中：营业税180776万元，占总税收的21.2%；增值税212312万元，占总税收的24.9%。

——在地方一般预算收入中的地位。武汉市2011年一般预算收入中，税收收入2865974万元，其中：营业税984134万元，占34.3%；增值税461527万元，占16.1%。东湖高新区2011年一般预算收入中，税收收入342107万元，其中：营业税90388万元，占26.4%；增值税26539万元，占7.8%。

——在地税组织收入中的地位。分部门看，2011年，东湖高新区国税部门实现税收39.06 亿元，地税部门实现税收47.31 亿元。地税收入中营业税为180776万元，占地税收入的38.2%。

4、营业税改征增值税的必要性

——营业税存在重复征税。营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额征税，增值税是对在流转过程中产生的增值额征税，两者产生了差异。缴纳营业税的企业从增值税一般纳税人那里购买货物或接受劳务供应，交

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纳的增值税进项税额是不能抵扣的，而要按着提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额计算交纳营业税，每道流转环节都要交税。增值税是只对增值额那部分征税，这样就比增值税纳税人无形中多交了一些税。这样产生了行业之间的区别化对待。

——营业税的税负重。增值税应纳税额是当期销项税额减去当期进项税额之差，如果一个企业进项税额比较多，比如购买较多的生产资料，那么它的应纳税额就会减少，税负会减轻。虽然表面看起来营业税的税率比较低，但是，每一道环节征的税，下一环节的税款还要计入基数，再次征税，商品每经过一道流转环节就要交纳一次税，税上加税，税滚税，流转环节越多，重复征收越严重，税负越高。一种税率为 5%的商品如果流转 4 次，其税率如滚雪球一样至少加到20%，成为重税。

——增值税抵扣链条中断。从税制完善性的角度看，增值税和营业税并行，破坏了增值税的抵扣链条，影响了增值税作用的发挥。增值税具有“中性”的优点（即在筹集政府收入的同时并不对经济主体施加“区别对待”的影响，因而客观上有利于引导和鼓励企业在公平竞争中做大做强），但是要充分发挥增值税的这种中性效应，前提之一就是增值税的税基应尽可能宽广，最好包含所有的商品和服务。在现行税制中增值税征税范围较狭窄，导致经济运行中增值税的抵扣链条被打断，中性效应便大打折扣。

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——营业税不利于第三产业发展。从产业发展和经济结构调整的角度来看，将我国大部分第三产业排除在增值税的征税范围之外，对服务业的发展造成了不利影响。这种影响主要表现在由于营业税是对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地会使企业为避免重复征税而倾向于“小而全”、“大而全”模式，进而扭曲企业在竞争中的生产和投资决策。比如，由于企业外购服务所含营业税无法得到抵扣，企业更愿意自行提供所需服务而非外购服务，导致服务生产内部化，不利于服务业的专业化细和服务外包的发展。

同时，出口适用零税率是国际通行的做法，但由于我国服务业适用营业税，在出口时无法退税，导致服务含税出口。与其他对服务业课征增值税的国家相比，我国的服务出口由此易在国际竞争中处于劣势

——营业税、增值税分治不利于税收征管。从税收征管的角度看，两套税制并行造成了税收征管实践中的一些困境。随着多样化经营和新的经济形式不断出现，税收征管也面临着新的难题。比如，在现代市场经济中，商品和服务捆绑销售的行为越来越多，形式越来越复杂，要准确划分商品和服务各自的比例也越来越难，这给两税的划分标准提出了挑战。再如，随着信息技术的发展，某些传统商品已经服务化了，商品和服务的区别愈益模糊，二者难以清晰界定，是适用增值税还是营业税的难题也就随之产生。上述分析，可以说明营业税改征增值

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税这一改革的必要性。国际经验也表明，绝大多数实行增值税的国家，都是对商品和服务共同征收增值税。在新形势下，逐步将增值税征税范围扩大至全部的商品和服务，以增值税取代营业税，符合国际惯例，是深化我国税制改革的必然选择。

5、营业税改征增值税的经济效应分析

经济理论和实践证明，社会分工程度是生产力发展水平的重要标志。营业税改征增值税的经济效应，不仅体现为税负减轻对市场主体的激励，也显示出税制优化对生产方式的引导。相对而言，前者的作用更直观，后者的影响更深远。其效应传导的基本路径是：以消除重复征税为前提，以市场充分竞争为基础，通过深化产业分工与协作，推动产业结构、需求结构和就业结构不断优化，促进社会生产力水平相应提升。

——在深化产业分工方面，营业税改征增值税既可以从根本上解决多环节经营活动面临的重复征税问题，推进现有营业税纳税人之间加深分工协作，也将从制度上使增值税抵扣链条贯穿于各个产业领域，消除目前增值税纳税人与营业税纳税人在税制上的隔离，促进各类纳税人之间开展分工协作。

——在优化产业结构方面，将现行适用于第三产业的营业税，改为实行增值税，更有利于第三产业随着分工细化而实现规模拓展和质量提升。同时，分工会加快生产和流通的专业化发展，推动技术进步与创新，增强经济增长的内生动力。

——在扩大国内需求方面，营业税改征增值税消除了重复

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征税，对投资者而言，将减轻其用于经营性或资本性投入的中间产品和劳务的税收负担，相当于降低投入成本，增加投资者剩余，有利于扩大投资需求；对生产者和消费者而言，在生产和流通环节消除重复征税因素后，商品和劳务价格中的税额减少，可以相应增加生产者和消费者剩余，有利于扩大有效供给和消费需求。

——在改善外贸出口方面，营业税改征增值税将实现出口退税由货物贸易向服务贸易领域延伸，形成出口退税宽化效应，增强服务贸易的国际竞争力；货物出口也将因外购生产性劳务所含税款可以纳入抵扣范围，形成出口退税深化效应，有助于进一步拓展货物出口的市场空间。

——在促进社会就业方面，以服务业为主的第三产业容纳的就业人群要超过以制造业为主的第二产业，营业税改征增值税带来的产业结构优化效应，将对就业岗位的增加产生结构性影响；随着由于消除重复征税因素带动的投资和消费需求的扩大，将相应带来产出拉动型就业增长。

6、营改增的影响

——营改增的意义：而按照建立健全有利于科学发展的财税制度要求，“营改增”有利于完善税制，消除重复征税；有利于社会专业化分工，促进三次产业融合；有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力；有利于优化投资、消费和出口结构，促进国民经济健康协调发展。

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——国家税务总局局长肖捷曾撰文测算，“营改增”全面推开后，将带动GDP增长0.5%左右，第三产业和生产性服务业增加值占比将分别提高0.3%和0.2%，高能耗行业增加值占比降低0.4%。

——全国减税影响：虽然长期来看，“营改增”具有促进经济增长从而带到税收增长的作用，但短期看是有减税效应的，并且“营改增”还是今年乃至“十二五”时期我国结构性减税的重头戏，是1994年分税制改革以来影响最为重大的改革。据测算，“营改增”如在全国全面铺开，预计每年税收净减少1000亿元以上。

二、上海试点情况

1、试点时间：2012年1月1日

2、选择上海率先试点的原因

 上海发展现代服务业愿望强烈、门类齐全

 上海财力雄厚：2011年上海全市实现税收收入6828.7亿元，地方财政收入完成3429.8亿元，财政收入为4021.9亿元。 上海市主要领导支持

 上海国地税一个机构、两块牌子：上海税务局  准备充分：2009年已启动

3、试点范围：两大类、十个细分行业

 交通运输业：陆路运输服务业、水路运输服务业、航空

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运输服务业、管道运输服务业

 部分现代服务业：物流辅助服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意、有形动产租赁、签证咨询服务

4、试点效果：

——减税效应明显。上半年，上海 “营改增”试点工作取得了好于预期的阶段性成效，试点企业应纳增值税104.9亿元，整体减税约44.5亿元，减收比例为29.8%：小规模纳税人税负明显下降，大部分一般纳税人税负略有下降，原增值税一般纳税人的税负因进项税额抵扣范围扩大而普遍降低。统计数据显示，截至6月15日申报期结束，上海市共有13.5万户企业经确认后纳入试点范围，其中小规模纳税人9万户，一般纳税人4.5万户。

其中：小规模纳税人申报缴纳应税服务增值税累计为7.2亿元，与按原营业税方法计算的营业税相比，减少税收4.9亿元，降幅为40%，小规模纳税人成为此次改革的最大受益者；一般纳税人申报缴纳应税服务增值税累计为77.3亿元，剔除即征即退企业后，按增值税申报的应纳增值税税额比按原营业税方法计算的营业税税额减少4.2亿元，其中约3万余户企业税负下降，其余近1.5万户企业税负有所上升，主要集中在交通运输业和物流辅助业。也就是说，在上海市13.5万户试点企业中，89.1%的企业在改革后税负得到不同程度的下降。

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——打通和延长增值税抵扣链条。实施营改增改革后，通过进一步打通和延长增值税抵扣链条，绝大部分试点企业以此为契机，着力整合业务资源、拓展业务空间、创新服务领域。

——促进生产性服务业从制造业中分离。营改增从税制上解决了企业长期以来存在的“大而全”、“小而全”问题，不少企业主动将一些生产性服务业务转为向外部发包，部分生产性服务业逐步从制造业中分离出来。

——促进企业经营业态创新。据统计，今年上半年，上海全市共有1.2万户原实行营业税的企业在试点期间新增了试点服务项目，新办试点企业8779户，主要集中在文化创意服务、鉴证咨询服务，以及研发和技术服务等新兴产业领域。

——减税促增长效应显现。伴随着“营改增”试点的深入推进，其结构性减税综合效应也得以充分体现，某公司既采购了上游企业的设备，推动上游企业业务增长，同时对下游企业提供业务服务，因对下游企业也有减税作用，也促进了本公司的业务增长。上海市对1200多户营改增试点企业的调查显示，今年上半年，试点企业的设备更新升级意愿逐步增强，如交通运输业的设备采购额同比增长10.8%，物流辅助服务企业的设备采购额增幅高达171.3%。

三、第二批试点推广计划

7月25日，国务院第212次常务会议决定将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩

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大至北京市、天津市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、湖北省、广东省、厦门市、深圳市等十地。明年继续扩大试点地区，并选择部分行业在全国范围试点。

7月31日，财政部和国家税务总局印发《财政部 国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税„2012‟71号），明确将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京市、天津市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）等8个省（直辖市）。

1、新旧税制转换时间

北京为9月1日，江苏、安徽为10月1日，福建、广东为11月1日，天津、浙江、湖北为12月1日。

2、主要内容

 税率：在现行增值税17%和13%两档税率的基础上，新增11%和6%两档低税率，交通运输业适用11%税率，部分现代服务业中的研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务适用6%税率，部分现代服务业中的有形动产租赁服务适用17%税率；

 税收优惠：试点纳税人原享受的技术转让等营业税减免税政策，试点后调整为增值税免税或即征即退；

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 现有一般纳税人抵扣增加：试点地区和非试点地区现行增值税一般纳税人向试点纳税人购买增值税应税服务，可抵扣进项税额；

 出口零税率：试点纳税人提供的符合条件的国际运输服务、向境外提供的研发和设计服务，适用增值税零税率；试点纳税人在境外或向境外提供的符合条件的工程勘察勘探等服务，免征增值税；

 差额征收方式延续：试点纳税人原适用的营业税差额征税政策，试点期间予以延续；

 税收归属：原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后仍归属试点地区；

 征收机关：营业税改征的增值税，由国税局负责征管。

3、试点意义

此次扩大试点范围，是国务院根据经济社会发展形势，统筹“稳增长、调结构、惠民生、抓改革”目标任务，立足当前、着眼长远而做出的一项重要战略决策，意义十分重大。已经开始试点的上海市加上即将进行试点的8个省市，是我国重要的经济区域，大多分布在东部沿海，经济总量占半壁江山，对全国的经济发展，举足轻重，此次扩大试点对下一步改革在全国推开，也具有十分重要的意义。同时，这些地区的服务业相对发达，改革示范效应明显，有利于进一步促进经济结构调整，实现转变经济发展方式和支持现代服务业发展的战略目标。

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四、湖北省试点改革安排

1、试点开始时间：今年12月1日完成税制转换工作 2012年7月31日，《财政部 国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税„2012‟71号）明确要求我省自今年12月1日起完成税制转换工作。

2012年8月21日，《湖北关于营业税改征增值税试点有关事项公告》也明确为12月1日完成税制转换工作。

2、试点范围：两大产业、十个细分行业，具体包括： 《湖北关于营业税改征增值税试点有关事项公告》（2012年8月21日）明确我省试点范围为：陆路运输服务业、水路运输服务业、航空运输服务业、管道运输服务业、研发和技术服务业、信息技术服务业、文化创意服务业、物流辅助服务业、有形动产租赁服务业和鉴证咨询服务业实施营业税改征增值税试点改革。

3、节点安排：

 10月31日以前完成试点行业征管系统的升级、征管干部的培训以及其他相关的准备工作

 11月30日以前完成试点企业的模拟空转准备工作  12月1日正式实现新旧税制的转换  2013年实现新税制的正常申报

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4、改革影响：

——本省试点改革影响。据省国税局巡视员、武汉市政府参事覃先文预测，实施“营改增”，湖北省将减税约40亿元，其中武汉约减营业税24亿元，减少的税收将转变为企业的利润，成为助推试点行业以及相关行业做大做强、转型升级的“营养”和动力。

据地税局统计，东湖高新区共涉及企业1307户，这些企业2011年共纳营业税27800万元，享受税收减免2041万元。若按年增长20%计算，2012年这些企业约纳营业税3.34亿元，2013年约应纳营业税4.00亿元。若比照上海试点企业减收29.8%的幅度计算，2013年高新区试点企业约减税1.19亿元。

——外省试点改革影响。高新区增值税一般纳税人从试点地区取得的新开增值税专用发票纳入抵扣而增加抵扣，也会造成减收，并且会随着营改增试点范围的扩大而影响增加。如因天然气管道运输费进项抵扣率由7%提高到11%，中石油华中天然气销售公司2012年预计运费进项税额增加约7000万元。

五、后续改革

 将营业税税目全部纳入增值税征税范围  出台《中华人民共和国增值税法》  整合税务机关  重构分税制财政体制

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第四篇：省地税营改增政策问答讲解

营改增委托地税机关代征税款和代开增值税发票

纳税人办税指引

一、委托代征范围

问：营改增后地税机关代征增值税范围？

答：

（一）企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人（个体工商户和其他个人），销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。

（二）其他个人（即自然人）出租住房、商业用房等不动产，应缴的增值税暂由地方税务机关代征。

其中所称“不动产”,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物（住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物）、构筑物（道路、桥梁、隧道、水坝等建造物）等。所称“取得的不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

二、纳税人销售取得的不动产增值税政策 问：营改增后，个人二手房交易是否要到国税交增值税？ 答：根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）第五条的规定：

（一）个体工商户应向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；

（二）其他个人应向住房所在地主管地税机关申报纳税。

问：二手房交易计税价格的核定由国税局负责还是由地税局负责？

答：二手房交易计税价格的核定仍由地税局负责办理。

问：地税发票能用到什么时候？可以同时用国税地税发票吗？

答：5月1日起，原地税营业税发票将停止使用，试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票,可继续使用至2016年6月30日。国税局向同级地税局提供六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。

问：营改增后，地税发票没开完还能继续开到6月30号，那期间开的发票应该申报国税还是地税？

答：6月30日前继续使用地税发票，在国税申报缴纳增值税。

问：一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动 产，能否选择简易计税方法？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

问：一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，能否选择简易计税方法？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

问：一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应如何缴纳增值税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般 纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

问：一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应如何缴纳增值税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

问：小规模纳税人销售其取得的不动产，应如何缴纳增值税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税 额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

问：小规模纳税人销售其自建的不动产，应如何缴纳增值税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地地税机关预缴税款后，向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。

问：个人销售购买的住房，应如何缴纳增值税？ 答：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人包括个体工商户和其他个人。

问：其他个人销售其取得的不动产（不含自建和住房），应如何缴纳增值税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价 或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

问：与单位纳税人销售取得的不动产相关的增值税优惠有哪些？应如何享受？

答：与单位纳税人销售取得的不动产相关的增值税优惠主要有以下几种：

（1）被撤销金融机构以不动产清偿债务免征增值税。（2）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按成本价、标准价出售住房取得的收入免征增值税。

问：与其他个人销售不动产相关的增值税优惠有哪些？ 答：与其他个人销售不动产相关的增值税优惠主要有几种：

（1）个人销售自建自用住房免征增值税；

（2）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

问：哪些情况下纳税人销售取得的不动产到地税部门开具增值税发票？ 答：（1）小规模纳税人及其他个人销售其取得的不动产，购买方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可向地税局申请代开增值税专用发票；

（2）不能自行开具增值税普通发票的小规模纳税人，销售其取得不动产可以向地税局申请代开增值税普通发票；

（3）其他个人销售其取得的不动产的，可向地税局申请代开。

问：纳税人销售其取得的不动产，地税局为纳税人代开的增值税发票是几联的？

答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。

问：扣减税款凭证的具体要求是什么？

纳税人按规定以全部价款和价外费用扣除不动产价款后的余额为销售额计算预缴税款的，其允许扣除的价款应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。上述凭证包括税务部门监制的发票，法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等。

三、其他个人出租不动产增值税政策

问：营改增后，其他个人出租不动产的增值税由地税部门代征，具体范围是什么？

答：其他个人是指自然人，不包括个体工商户。其他个人出租不动产的增值税由地税部门代征，单位纳税人和个体工商户出租不动产的增值税由国税部门负责征收。

问：其他个人出租不动产的增值税征收率是多少？ 答：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额；其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

问：其他个人出租不动产，应如何计算缴纳增值税？ 答：分为“非住房”和“住房”两类：（1）出租不动产（不含住房）应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%（2）出租住房

应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

问：其他个人出租不动产缴纳增值税有哪些减免税优惠？

答：其他个人出租不动产，月销售额不超过3万元的，免征增值税。问：营改增后其他个人出租不动产所缴纳的其他税种有没有变化？

1.个人出租不动产，应向不动产所在地主管地税机关申报缴纳的个人所得税、印花税、房产税、城镇土地使用税政策不变。

2.个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的税金及增值税，在计算转租所得时予以扣除。

问：5月1日以后其他个人出租不动产可以开具增值税专用发票吗？

答：其他个人出租不动产，承租方为其他个人的，不得开具增值税专用发票，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

四、纳税人办理缴税和代开发票问题

问：纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产的纳税申报表有没有变化？

答：营业税改征增值税后，纳税人销售其取得的不动产纳税综合申报表样依“金三”生成的《房地产交易纳税申报表》（存量房交易）为准；其他个人出租不动产增值税申报纳税表样依“金三”生成的《代开增值税普通发票缴纳税款 申报单》或《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》为准。

问：代开增值税发票报送的资料有哪些变化？ 答：

（一）代开增值税普通发票

营业税改征增值税后，纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产向地税机关申请代开增值税普通发票时，原《代开销售不动产统一发票缴纳税款申报单》、《代开通用机打发票缴纳税款申报单》均改为《代开增值税普通发票缴纳税款申报单》（“金三”可提供免填单服务），在原报送资料基础上相应增加不动产交易承受方或个人出租不动产承租方税务登记证、身份证明。

（二）代开增值税专用发票

营业税改征增值税后，纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产向地税机关申请代开增值税专用发票时，原《代开销售不动产统一发票缴纳税款申报单》、《代开通用机打发票缴纳税款申报单》均改为《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》（“金三”可提供免填单服务），在原申请代开发票报送资料基础上相应增加不动产交易承受方或个人出租不动产税务登记证、银行信息（包括行别、账号）。

问：代开增值税发票的流程是什么？ 答：1.增值税专用发票代开流程

2.增值税普通发票代开流程

特别提醒

1、纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产向地税机关申请代开增值税普通发票时，在原报送资料基础上相应增加不动产交易承受方或其他个人出租不动产承租方税务登记证、身份证明；

2、纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产向地税机关申请代开增值税专用发票时，在原报送资料基础上相应增加不动产交易承受方或其他个人出租不动产税务登记证、银行信息（包括行别、账号）。

3、纳税人转让不动产，按照规定应向不动产所在地的主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管的国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人转让不动产和出租不动产，未按照规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

第五篇：财政营改增

财政学（营改增）

学号：姓名：王晓娜班级：学院：金融学院

152020514

15金融工程1班

营改增

营业税改征增值税是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策，目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。

营改增在全国的推开，大致经历了以下三个阶段。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市。2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，将广播影视服务业纳入试点范围。2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。2016年3月5日，李克强总理在政府工作报告中明确提出2016年全面实施营改增。2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%。2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，至此，营改增全面推开所有的实施细则及配套文件全部“亮相”。2016年4月1日，李克强指出，保证营改增顺利推进，一方面要保证企业税只减不增，另一方面也要防止虚假发票搅乱征收秩序。2016年4月30日，国务院发布了《全面推开营改增试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案》，明确以2014年为基数核定中央返还和地方上缴基数，所有行业企业缴纳的增值税均纳入中央和地方共享范围，中央分享增值税的50%，地方按税收缴纳地分享增值税的50%，过渡期暂定2年至3年。2016年5月1日起，营业税改征增值税试点全面推开。2016年将成为减税大年，“营改增”将在2016年收官，预计2016年营改增将减轻企业税负5000多亿元。2016年6月1日，全面推开营改增试点后，北京市西城区国税局迎来首家申报纳税企业，首个纳税申报期顺利开启。

根据财政部答记者问，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%，这意味着目前我国实行的17%、13%、11%、6%四挡税率并未改变，这与此前业内人士的预计相差不大。但也可能有部分公众担心，营业税税率3%，增值税税率光看数字，翻了有两到三倍，这税负怎么会不增加呢？对此，社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌做了个科普。“增值税是按照增值额征收的，营业额是按照营业的毛营业额征收，以建筑业的营业税现行的税率是百分之三，但是他是按照营业收入的全额征收，那么增值税的税率是百分之十一，是按照建筑企业扣掉所有能够抵扣的进项税额之后增值税额征收的，所以百

分之十一的税率和百分之三的税率，是不能直接比较的。”

根据财政部的数据显示，此次新增试点行业涉及的纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；涉及的年营业税规模是1.9万亿，占到了原来营业税总比例的80%。相关部门随后将下发分行业的营改增实施细则。张斌表示，营改增此时的迅速全面推进，不仅是财税体制改革的重要一步，其通过减负为经济发展增加的动力更为重要。他说，此次全面推开营改增特殊的时间窗口，是在中国经济稳增长、调结构的关键时期。尤其此次全面推开营改增强调了所有行业税负只减不增，不仅仅体现了更加积极财政政策下的减税政策的落实，更为重要的是，也对于降低企业运行成本具有非常重要的意义。例如，此次将不动产纳入抵扣范围，将为以往已经纳入营改增试点范围的所有行业带来税负的减轻，这些行业的税负下降在前期减负基础上，还将进一步下降。张斌强调，“除了原材料之外就是固定资产投资，但是我们原来的增值税只允许机器设备进行抵扣。一个企业购进的厂房，是不能抵扣的。这次，建筑业房地产纳入营改增之后，不动产纳入了抵扣范围。不动产的投资金额是比较大的，由此带来的税金缩减和税负的下降，也是非常明显的。而且需要特别重要注意的是，其他的试点行业也会有不动产的购置。这样一个抵扣的政策会使得所有的行业受益。”

“2016年减税还是主要看营改增。”国家税务总局原副局长许善达认为，营改增是惠及所有企业的，原来营业税企业改征增值税会减税，原来买服务的那些增值税纳税人也会相应增加抵扣项目，可以实现减税。这也算是流转税环节普遍性减税。楼继伟指出，“十二五”时期，面对错综复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，各级财政部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，创新思路，积极作为，财政在国家治理中的基础和重要支柱作用得到较好发挥，财政工作取得了新的成绩。一是财税体制改革不断深化。二是财政宏观调控进一步完善。三是民生保障机制建设扎实推进。四是财政管理稳步加强。五是我国在国际财经事务中的话语权不断提高。楼继伟说，回顾“十二五”时期特别是近年来的财政工作，必须强化大局观念和宏观思维，从党和国家事业发展的实际需要出发，着眼全局，统筹当前和长远，发挥好参谋助手作用，促进经济社会持续健康发展。必须强化创新意识和改革精神，处理好政府与市场的关系，有所为有所不为，突出财政的公共性并根据公共性的层次完善体制机制。必须强化问题导向和底线思维，敢于触及矛盾，善于用科学的方法研究和解决问题，坚持民生改善和经济发展相协调，守住民生底线。必须强化责任意识和担当精神，把握“与其被动买单，不如主动请客”的工作方法，对符合改革发展方向、看清看准的事，大胆推进，致力于“花钱买机制”，提高财政资金绩效。必须强化全球视野和大国思维，积极应对，主动出题，增强我国在国际财经领域的影响力和话语权，努力争取和营造有利于我国发展的良好外部环境。楼继伟要求，各级财政部门要科学分析“十三五”时期财政改革发展面临的形势，牢牢掌控工作主动权。当前，我国发展重要战略机遇期的重大判断没有改变，同时战略机遇期内涵发生深刻变化。经济发展进入新常态，主要矛盾是结构性问题、主要方面在供给侧。财政收入潜在增长率下降，财政支出刚性增长的趋势没有改观，财政收支矛盾呈加剧之势，平衡收支压力较大。要认真学习领会中央关于重要战略机遇期和经济发展新常态的重要论断，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，推动破解发展难题、增强发展动力、厚植发展优势，努力实现全面建成小康社会奋斗目标。楼继伟强调，当前及今后一个时期，财政工作要全面贯彻党的十八大、十八届三中、四中、五中全会和中央经济工作会议精神，按照“五位一体”总体布局

和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，适应经济发展新常态，坚持改革开放，坚持稳中求进工作总基调，实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，创新和完善财政宏观调控，加快财税体制改革，清费立税，增收节支，优化结构，提高绩效，重点保障基本民生支出，压缩其他支出，大力推动供给侧结构性改革，适度扩大总需求，着力转方式、补短板、防风险、促开放，提高发展的质量和效益，增强持续增长动力，为实现全面建成小康社会奋斗目标服务好。