父母将房产转让给外籍子女问题总结

第一篇：父母将房产转让给外籍子女问题总结

父母将房产转让给外籍子女问题总结

一、结论

1.转让方式有赠与与买卖两种。这两种方式的主要区别在于税收：一般来说，如果是五年以内的房产，赠与方式缴纳税款较少；如果是五年以上的房产，买卖方式缴纳税款较少，但是也与房产面积，房产数有关系，关于税收的分析请见第二部分。

2.转让和赠与两种方式都需要主体资格审核，提交书面合同和缴纳税收三个步骤。受理机构是房产所在地（区县级）的房管局，根据现有的信息，此转让唯一的特殊在于，因为受让方是外籍，需额外提交的申请材料是出入境出具的境内居留证明（外国人需住满一年http://）和北京市涉外项目国家安全审查批准文件（只对房屋进行审查，不对主体审查，58301736）。

二、税收分析

（一）买卖方式

需缴纳营业税、个人所得税和契税三种。其中：

（1）房产满五年，免征营业税和个税，只需要缴纳契税和产权转移登记费；（2）如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。

（二）赠与方式

根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房产总价2%的公证费和11.5%的契税即可。

（三）总结

一般来说，五年以内的房产赠与方式缴纳的税款更少，五年以上房产买卖方式缴纳的税款更少。但是也与房屋面积、以及转让房屋是否是家庭唯一住房等有关，具体分析如下，可以逐条对照拟转让的房屋符合哪些条件，选择最优的方案：

1.五年以内的房产转让：

根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房产总价2%的公证费和11.5%的契税即可。5年以内的房产以买卖方式转让不用缴纳公证费，但除了契税（交易价格与评估价格取其高者）外还要缴纳下面的税费：

（1）房屋购买不足五年以及面积超过140平方米的房子买卖时要征收营业税。

（2）房屋购买不足五年或者房屋虽然购买已满5年但并不是家庭唯一住房的，买卖时要征收个人所得税。

2.五年以上房产

根据国家政策，如房产购买已超过五年，且面积不超过140平方米，且是家庭唯一住房的，则免征营业税和个人所得税，只需交纳契税，比赠与过户少缴纳一个公正的费用。

三． 具体流程

赠与与买卖两种方式都需要在房屋所在地的区县级房管局申请办理，提交的材料和具体流程均已在当地（区县级）房管局的网站公开，已附在下面，如有进一步问题，请随时电话联系。

房屋买卖方式流程

---摘自朝阳区房管局办事流程

http://fgj.bjchy.gov.cn/fwqxjy/gzlc/ff808081473d0566014741dc5a790003.html

申报材料： 1.登记申请书原件。2.申请人身份证明。3.房屋所有权证原件。

4.2008年10月15日以后签订存量房买卖合同的，提交网上签订的买卖合同原件；

已办理房屋所有权转移预告登记的，提交预告登记证明原件；

房屋被征收的，提交区（县）人民政府的房屋征收决定和被征收人明细表； 共同共有转为非等额按份共有的，提交共有方式和份额的变更协议；

房屋拍卖的，提交拍卖成交确认书，拍卖成交确认书应载明委托人、拍卖人、买受人姓名或名称、房屋坐落、成交价格等内容，拍卖成交确认书中未载明以上内容的，还应提交相应的证明文件。

5.房屋登记表、房产平面图二份。6.契税完税或减免税凭证原件。

申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区（县）人民政府批准使用划拨用地的文件；其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。

已购保障性住房上市的，还应当提交住房保障部门出具的上市出售意见原件。已购经济适用住房、按经济适用住房管理住房、限价商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市场价出售的，还应当提交补交土地收益的证明原件。标准价、优惠价房改房出售的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明原件。

城六区央产房上市的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》（京建法〔2012〕23号）要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。

境外企业法人、其他组织或自然人，还应当提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件（之前已经批复的房屋、楼栋或项目除外）。

境外自然人，还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》原件。

境外企业法人、其他组织，还应当提交相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构提交外交部同意其购房的照会。

境外法人、其他组织或自然人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，还应当提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺。境外法人、其他组织或自然人投资本市非自用、自住商品房的，还应当提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。原自用、自住商品房进行出租、转让的，按上述原则办理。

房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，房屋所有权人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人（预告登记权利人）应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人（预告登记权利人）同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。

相关要求：

（一）申请人身份证明

1.境内自然人：居民身份证，未成年人为居民身份证或户口簿；

2.中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人：香港、澳门特别行政区居民身份证或者香港、澳门特别行政区护照；

3.中华人民共和国台湾地区自然人：台湾居民来往大陆通行证； 4.华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

5.外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件或者其所在国护照； 6.境内机关法人、事业单位法人、社团法人：组织机构代码证； 7.境内企业法人：企业法人营业执照；

8.境内其他组织：营业执照或者组织机构代码证；

9.境外（含港澳台，下同）法人、其他组织：其成立的批准文件，或注册证明，或商业登记证； 10.外国驻华使（领）馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构：该使（领）馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。

（二）委托、公证和认证

1.委托代理人登记的，提交授权委托书、委托双方身份证明。授权委托书应当明确委托事项、权限；注明委托期限的，申请登记时间应当在委托期限内。委托人是法人或者其他组织的，应当加盖公章并注明日期；委托人是自然人的，应当签字并注明日期。授权委托书经公证的，可不再提交委托人的身份证明原件。2.所有权转移登记转出方为自然人，委托代理人代为申请的，应提交经公证的授权委托书。

3.未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请时，应当提交本人和未成年人的身份证明、监护关系证明。因处分未成年人房屋申请登记的，监护人还应当提供为未成年人利益处分房屋的书面保证。父母之外其他监护人处分未成年人房屋申请登记的，其对未成年人享有监护权的证明应当经公证或者认证，但人民法院、居委会（村委会）或者未成年人父、母所在单位指定监护的除外。

其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请房屋登记的，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，除提交本人和被监护人的身份证明、监护关系证明外，还应当提交人民法院认定无民事行为能力或者限制民事行为能力的生效法律文书。

4.香港、澳门、台湾及外国申请人委托他人申请房屋登记的，其授权委托书应当经公证或者认证。其中，香港、澳门地区出具的公证书应当由中国法律服务(香港或者澳门)有限公司加盖转递专用章；台湾地区出具的公证书应当由北京市公证协会确认；外国出具的公证文书应当经中国驻该国使(领)馆认证，与中国没有外交关系的国家，应当经该国和中国都有外交关系的第三国的中国使(领)馆认证。5.除委托、声明、遗嘱等单方法律行为外，其他涉及房屋的公证应当由本市公证机构出具。

6.当事人约定合同经公证生效的，应当提交有关合同的公证文书原件。

（三）其他要求

1.申请材料注明原件的，申请人应当提交申请材料原件。申请材料未注明原件的，申请人应当提交申请材料复印件，并提供申请材料原件供登记部门核验。要求提交申请材料原件，申请人不能提交原件的，可以提交出具该原件的机关或者法定存档机构确认与原件一致的复印件，或者公证机构公证的复印件与原件一致的证明。

2.房屋登记申请书应当由申请人（代理人）签字确认。申请人是法人或者其他组织的，由代理人签字，可不加盖公章；申请人是自然人的，由申请人（代理人）签字。

3.申请登记材料应当使用汉字文本，外文文本的申请材料应当附经公证或认证的汉字译本。

填写申请材料应当使用黑色或者蓝黑色钢笔、签字笔，书写内容清晰工整，不得使用修正液等进行修改。确需修改的，申请人应当在修改处签字确认。

4.申请人应当就有关事项接受登记部门询问并如实回答，在确认询问结果后，在询问笔录上签署姓名和日期。代理人代为接受询问的，代理人应当明确代某个申请人接受询问。

5.共有的房屋，应当由共有人共同申请登记。共有人应当书面约定共有方式；按份共有的，还应当明确共有人各自占有的份额。夫妻共同申请房屋登记的，应提交婚姻关系证明。

婚姻关系证明应当为《结婚证》。无法提供《结婚证》的，申请人应当向婚姻登记部门申请补领。无法补领的，可提供婚姻登记部门出具的婚姻登记证明，或者经公证（或者认证）的婚姻状况证明，或者有权部门出具的证明材料。

6.以下材料可作为监护关系证明使用：户口簿、婚姻关系证明；出生医学证明；人民法院指定监护人的生效判决；居民委员会、村民委员会指定监护人的证明文件；证明监护关系的公证书；未成年人的父、母的所在单位指定监护人的证明文件。

7.用于申请房屋登记的境外司法文书应当经有管辖权的北京市中级人民法院裁定予以认可和执行。

8.已网签的商品房和存量房买卖合同因继承、法院判决、仲裁委员会裁决等致买受人变化的，应当持继承权公证书或者生效法律文书直接办理预告登记或者房屋所有权转移登记，不用变更或者重新签订合同。

赠与方式流程

---摘自朝阳区房管局办事流程

http://fgj.bjchy.gov.cn/fwqxjy/gzlc/ff808081473d0566014741e52fe30006.html

申报材料： 1.登记申请书原件。2.申请人身份证明。3.房屋所有权证原件。

4.赠与合同原件（赠与方委托他人办理的，需提交经公证的赠与合同和授权委托书原件）。

5.房屋登记表、房产平面图二份。6.契税完税或减免税凭证原件。

申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区（县）人民政府批准使用划拨用地的文件；其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。已购按经济适用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋赠与的，还应当提交补交土地收益的证明。

标准价、优惠价房改房赠与的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明。城六区央产房赠与的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》（京建法〔2012〕23号）要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。

境外企业法人、其他组织或自然人，还应当提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件（之前已经批复的房屋、楼栋或项目除外）。境外自然人，还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》原件。

境外企业法人、其他组织，还应当提交相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构提交外交部同意其购房的照会。

境外法人、其他组织或自然人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，还应当提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺。境外法人、其他组织或自然人投资本市非自用、自住商品房的，还应当提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。原自用、自住商品房进行出租、转让的，按上述原则办理。

房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，房屋所有权人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人（预告登记权利人）应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人（预告登记权利人）同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。

相关要求：

（一）申请人身份证明

1境内自然人：居民身份证，未成年人为居民身份证或户口簿；

2中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人：香港、澳门特别行政区居民身份证或者香港、澳门特别行政区护照；

3中华人民共和国台湾地区自然人：台湾居民来往大陆通行证；

4华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

5外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件或者其所在国护照； 6

境内机关法人、事业单位法人、社团法人：组织机构代码证； 7

境内企业法人：企业法人营业执照；

8境内其他组织：营业执照或者组织机构代码证；

9境外（含港澳台，下同）法人、其他组织：其成立的批准文件，或注册证明，或商业登记证； 10

外国驻华使（领）馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构：该使（领）馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。

（二）委托、公证和认证

1委托代理人登记的，提交授权委托书、委托双方身份证明。授权委托书应当明确委托事项、权限；注明委托期限的，申请登记时间应当在委托期限内。委托人是法人或者其他组织的，应当加盖公章并注明日期；委托人是自然人的，应当签字并注明日期。授权委托书经公证的，可不再提交委托人的身份证明原件。

2未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请时，应当提交本人和未成年人的身份证明、监护关系证明。因处分未成年人房屋申请登记的，监护人还应当提供为未成年人利益处分房屋的书面保证。父母之外其他监护人处分未成年人房屋申请登记的，其对未成年人享有监护权的证明应当经公证或者认证，但人民法院、居委会（村委会）或者未成年人父、母所在单位指定监护的除外。

其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请房屋登记的，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，除提交本人和被监护人的身份证明、监护关系证明外，还应当提交人民法院认定无民事行为能力或者限制民事行为能力的生效法律文书。

3香港、澳门、台湾及外国申请人委托他人申请房屋登记的，其授权委托书应当经公证或者认证。其中，香港、澳门地区出具的公证书应当由中国法律服务(香港或者澳门)有限公司加盖转递专用章；台湾地区出具的公证书应当由北京市公证协会确认；外国出具的公证文书应当经中国驻该国使(领)馆认证，与中国没有外交关系的国家，应当经该国和中国都有外交关系的第三国的中国使(领)馆认证。

4除委托、声明、遗嘱等单方法律行为外，其他涉及房屋的公证应当由本市公证机构出具。

（三）其他要求

1申请材料注明原件的，申请人应当提交申请材料原件。申请材料未注明原件的，申请人应当提交申请材料复印件，并提供申请材料原件供登记部门核验。要求提交申请材料原件，申请人不能提交原件的，可以提交出具该原件的机关或者法定存档机构确认与原件一致的复印件，或者公证机构公证的复印件与原件一致的证明。

2房屋登记申请书应当由申请人（代理人）签字确认。申请人是法人或者其他组织的，由代理人签字，可不加盖公章；申请人是自然人的，由申请人（代理人）签字。

3申请登记材料应当使用汉字文本，外文文本的申请材料应当附经公证或认证的汉字译本。

填写申请材料应当使用黑色或者蓝黑色钢笔、签字笔，书写内容清晰工整，不得使用修正液等进行修改。确需修改的，申请人应当在修改处签字确认。

4申请人应当就有关事项接受登记部门询问并如实回答，在确认询问结果后，在询问笔录上签署姓名和日期。代理人代为接受询问的，代理人应当明确代某个申请人接受询问。

5共有的房屋，应当由共有人共同申请登记。共有人应当书面约定共有方式；按份共有的，还应当明确共有人各自占有的份额。夫妻共同申请房屋登记的，应提交婚姻关系证明。

婚姻关系证明应当为《结婚证》。无法提供《结婚证》的，申请人应当向婚姻登记部门申请补领。无法补领的，可提供婚姻登记部门出具的婚姻登记证明，或者经公证（或者认证）的婚姻状况证明，或者有权部门出具的证明材料。

6以下材料可作为监护关系证明使用：户口簿、婚姻关系证明；出生医学证明；人民法院指定监护人的生效判决；居民委员会、村民委员会指定监护人的证明文件；证明监护关系的公证书；未成年人的父、母的所在单位指定监护人的证明文件。

用于申请房屋登记的境外司法文书应当经有管辖权的北京市中级人民法院裁定予以认可和执行。

第二篇：子女房产过户父母吗

南京装修http://nj.oceano.com.cn 子女房产过户父母吗

房产过户的对象千奇百怪，有些孝顺的有能力的孩子经常都会买套房子给自己的父母，那么，子女房产过户父母吗？关于子女房产过户父母吗的一些流程问题是怎样的呢？还有就是关于子女房产过户父母吗的费用问题？

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子女房产过户给父母费用

1、这套房产以后不需要再次买卖，那么就选择赠与比较好，这样只需要缴纳：契税：3％的房款、测绘费：1．36元／平米、权属登记费及取证费：150内、公证费：0．3％的房款。不过这个过户再以后需要交易房产时需要缴纳个税20％的房款。

2、该房产还会卖出去的话，那么你就选择交易过户比较好，交易过户只需要缴纳契税1．5％、测绘费：1．36元／平米、权属登记费及取证费：150内、个税1％，营业税差价的5．5％。如果以原价过户可以不要缴纳个税。

房产过户给父母的流程 两种办理方法：

一、需你和你爱人带《身份证》、《户口簿》、《结婚证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》与你父母带《身份证》、《户口簿》共同到当地房屋产权登记部门和土地管理部门办理房屋产

南京装修http://nj.oceano.com.cn 权买卖过户及土地变更手续。

那费用如下：契税；按房屋价值1％缴纳。房屋交易手续费；按房屋建筑面积6．00元∕㎡交纳。房屋产权登记费：80．00元交纳。土地使用权变更手续费0．5元∕㎡交纳。土地使用权登记费、工本费按70．00元交纳。

二、需你和你爱人带《身份证》、《户口簿》、《结婚证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》与你父母带《身份证》、《户口簿》《父子关系证明》共同到当地公证处办理房屋产权赠与公证，签署《房屋产权赠与合同》，然后带上述材料到当地房屋产权登记部门和土地管理部门办理房屋产权买卖过户及土地变更手续。

那费用如下：公证费；按房屋价值1％—2％交纳。评估费；按评估额0．5％交纳。契税：按房屋价值5％交纳。房屋产权登记费；80．00元交纳

以上内容就是关于子女房产过户父母吗的一些详细解答，希望大家能够认真看完这些问题，好好熟知，避免错误的发生。

第三篇：将到期债权转让给其他债权人是否有效

将到期债权转让给其他债权人是否有效

现实生活中，当事人双方签订的债务合同生效后即发生合法的债权债务关系，对此不少人会提出这样一个问题，将到期债权转让给其他债权人有效吗?那么下面就由催天下小编用相关的法律知识为您解答，希望对您有所帮助。

案情简介：将到期债权转让给其他债权人，是否有效

2000年9月15日，三人称：1999年12月1日，案外人A公司为B公司办理了银行承兑汇票80万元，其中B公司给付50万元，A公司为其垫付30万元。后B公司向A公司归还了5万元，还欠25万元未归还。A公司因欠管连某65790元、赵某66950元、赵一165460元的债务均已到期，即与三人签订协议，将此25万元对B公司的债权转让给三人，并告知了B公司，三人已取得了对B公司的25万元债权。要求B公司立即归还该欠款。

法院判决：应当认定债权转让是否有效

A公司与B公司签订一份协议，由B公司付给A公司50万元，由A公司为B公司办理80万元银行承兑汇票给山东时风集团，下余30万元于承兑到期前10日由B公司付清。汇票开出后，B公司收到了山东时风集闭给付的价值80万元的农机，B公司向A公司还款5万元，下余25万元未付。A公司因欠三人(管连某67590元、赵某66950元、赵一115460元)债务到期无力偿还，于2000年9月3日将其对B公司的25万元债权协议转让给三人。同时，A公司以欠款为由将B公司诉至本院。9月13日，本院开庭审理A公司诉B公司欠款纠纷一案，A公司当庭举出债权转让协议，由B公司的特别授权代理人其副经理苏展勤进行了质证，合议庭当庭确认了该债权转让协议，A公司因对B公司的债权已转让给本案的三人，即申请撤回了对B公司的起诉。9月14日，B公司收到江苏省盐城市中级人民法www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行

院送达的2000年9月13日(2002)盐经初字第189号民事裁定书和2000年9月14日协助执行通知书一份，要求B公司停止支付欠A公司的25万元欠款。

律师说法：债权转让是否有效

B公司欠A公司25万元，有双方签订的协议及相关证据为证，债权债务关系明确。A公司欠三人款已到期，将此25万元债权转让给三人，有双方签订的转让协议为证;A公司已将此债权转让事实通知了债务人B公司，符合债权转让的规定，债权转让合法有效。现三人起诉B公司要求实现债权，应予支持。江苏省盐城市中级人民法院送达的民事裁定书及协助执行通知书晚于上述债权转让，B公司不能以此对抗债权转让的效力。

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第四篇：父母将房产过户给子女怎样操作更划算

父母将房产过户给子女怎样操作更划算

作为固定资产，房子是很多家庭倾注了一代甚至两代人的心血而购买的，而越来越多的房产在老一代人去世后也面临房产转让的问题。那么，父母的房产怎么给子女最划算?继承、买卖和赠与三种子女取得父母房产途径，需要哪些费用和手续?房子过户后想要再卖出，又是哪种过户方式要交税最多?

继承成本低，但手续繁多

按照法律规定，继承分为两种，一种是法定继承，一种是遗嘱继承。法定继承意味房屋产权人只有一个子女，那么产权人去世后自然继承给下一代。但如果房屋产权人有两个或以上子女，那就需要立遗嘱明确房产由哪个子女来继承，或者其他兄弟姐妹放弃自己的继承权，才能由其中一个子女单独享受继承权。

优势：子女以继承的方式获得父母的房屋，只需要支付公证费和工本费，没有营业税、个税和契税。

劣势：

1、采用继承过户房产，继承人需要办理各种证明，期间需要花费大量

2、继承人日后出售此房时，将被征收20%个税，如果房产证年满5年且是住房，可免征个税。

继承公证费和房屋评估费是继承过户中两项成本。

继承权公证费用主要按照继承人所继承的房地产的估价2%来征收，不低于200元。对于父母明显房产的价值，并非自己说了算，需经过具有相应资质的评估机构根据当前市场行情进行评估而定。通常情况下，评估价格与市场价格相差不大，所以该费用可基本确定为按市场价2%来收取。

此外，继承过户时应承担过户税费，根据房屋评估价收取0.055%的合同印花税，同时还有收取登记费和权证印花税等，后两项费用极地，可忽略不计。

赠与更自由，无需公正

房产赠与，是指一方当事人自愿将自己的私有房产无偿给予另一方拥有，对方当事人也愿意接受的行为。这种行为一般发生在亲属或朋友之间。除了配偶、子女之外的其他亲人，都不能采用继承的方式，只能选择赠

房地产价值评估费用按照阶梯式收费，按房产评估价的0.01%-0.5%不等。当然，评估价格越高部分，收费标准越低。

优势：房屋产权人可以自主进行选择，把房屋赠与任何一人，赠与无需公正。

劣势：受赠人出售此房时，将被征收20%个税。如果房产证年满5年且是住房，可免征个税。其中，税费收费标准为3%，个人名下的居住类房屋不收房产评估费用，非居类房屋需要收房产评估费用。

房产评估费一百万以内按千分之五收费，一百万以上的按千分之三收费，比如200万的评估价，评估费就是8000(计算方式为：第一个100万交5000，第二个100万交3000).买卖较为利索，税费缴纳较多

房屋买卖是指房屋所有权人将自己名下的房产买卖给他人的法律行为。在买卖方式的过户中，不同的情况，费用也是不同的。

优势:最常见的过户方式，无需太多繁琐的手续，操作便捷，安全省心。

劣势:买卖过户，需缴纳较多的税费，造成额外的经济支出。

父母将房子“卖给”子女，与普通的交易方式完全相同，并无明显区别，交易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致。房产买卖承担税费的形式为该房产购买时间不满2年，且子女名下已有房产，那么，交易双方需要承担2%的契税、5%的增值税以及全额1%的个人所得税。

同样一套房子、权利人人数、产证年份、房屋价格、份额比例，都会影响转让的选择方式。继承、买卖转让、赠与三种方式各有利弊，建议根据家庭实际情况选择最适合的方式。

房产纠纷法律知识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求法律援助的帮助。

第五篇：浅析银行将不良债权转让给非金融机构

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浅析银行将不良债权转让给非金融机构

浅析银行将不良债权转让给非金融机构

2017年11月，农行河北衡水分行将一笔本金1850万元、利息约600万元的不良债权以全价转让给一家公司，但债务人对这一转让提出质疑并将农行衡水分行告上了法庭。法庭援引央行2001年下发的银办函(2001)648号《关于商业银行借款合同项下债权转让有关问题的批复》中“商业银行不得将其债权转让给非金融机构”的说法，判决转让行为无效。农行河北衡水分行上诉到河北高院。河北高院则请示最高院，农行总行也以书面形式请示银监会，但至今最高院与银监会均未给出正面答复。目前河北高院尚未作出判决。

新近笔者代理过一个类似的案例：2017年某信托公司由于资产重组将一笔本金200万元，利息约150万元的不良债权转让给某资产管理公司。2017年11月，该信托公司将该债权转让书面通知了债务人某公司。2017年9月，该资产管理公司起诉到法院要求某公司偿还债务本金和到起诉之日止的利息。法院认为，信托公司将债权转让给资产管理公司，属于债权转让，与企业间的直接借贷关系不同，应

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属合法、有效行为。因此判决某公司向资产管理公司支付本金及相应利息。

相同的案例不同的判决结果，这反映出当今司法机构对银行债权转让效力的不同认识。笔者今抛砖引玉，探讨银行能否直接转让债权给第三方企业(非金融机构)?对此，法律界争议极大，主要分为以下两种观点。

一、赞成说

此种意见认为，商业银行可以将其不良债权转让给非金融机构。理由如下：

商业银行所享有的不良债权亦是普通的债权，应当适用《合同法》关于债权转让的规定。《合同法》第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让，例如当事人基于信任关系而订立的委托合同、雇用合同及赠与合同等;(二)按照当事人约定不得转让;只要当事人的约定是真实的意思表示，且不违反法律禁止性规定，该等约定应当有效。(三)依照法律规定不得转让。商业银行将其不良债权转让给非金融机构的，目前尚没有法律或者行政法规对此做出明确的禁止性规定。因此，只要商业银行不良债权的转让不在上述禁止转让的情形

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之列，即应当认定转让行为有效。即便中国人民银行对此作出了相关的规定，由于其不属于法律、行政法规的范畴，也不应影响转让行为的效力。

二、反对说

反对说的支持者认为，银行将债权转让给非金融机构存在如下法律障碍：

第一，受让方主体资格存在障碍。

金融业是一种特许行业，放贷收息是经营贷款业务的金融机构的一项特许权利。因此，由贷款而形成的债权及其他权利只能在具有贷款业务资格的金融机构之间转让。未经许可，商业银行不得将其债权转让给非金融机构。与此相关的法律规定有：《金融机构管理规定》中国人民银行对金融机构实行许可证制度。对具有法人资格的金融机构颁发《金融机构法人许可证》，对不具备法人资格的金融机构颁发《金融机构营业许可证》。未取得许可证者，一律不得经营金融业务。金融业务是指存款、贷款、结算、保险、信托、金融租赁、票据贴现、融资担保、外汇买卖、金融期货、有价证券代理发行和交易，以及经中国人民银行认定的其他金融业务。《银行业监督管理法》第19条规定，“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不

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得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”。《贷款通则》第21条规定，“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记”。上述规定均明确指出，贷款等金融业务只能由具有特许资格的金融机构来经营，其他任何单位或者个人不得从事相关业务。如商业银行将不良债权转让给非金融机构的，该受让方因不具有金融业务资格，违反了国家的法律的强制性规定，而导致债权转让行为无效。

第二，可能构成企业间借贷。

如果商业银行将其持有的不良债权转让给非金融机构，则受让债权的企业成为新的债权人，对原借款人享有债权，原来贷款合同的主体将变更为非金融机构，将构成企业间借贷。最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》中指出，企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。如果认定商业银行与非金融机构的债权转让合同有效，将与“非金融企业之间不得借贷”的规定相悖。由此导致银行向其他非金融企业转让债权的合同无效。

三、笔者意见

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笔者认为银行将债权转让给一般企业，违反了债权让与的禁止性规定和法律的强制性规定。

债权让与，是指在不改变债的内容的前提下，债权人将债权全部或者部分转让给第三人的行为。债权让与并不改变债的内容，且也不得违反法律和社会公共利益。可以让与的债权包括(1)合同中的债权;(2)因侵权行为而产生的债权;(3)附期限、附条件的债权;(4)超过诉讼时效的债权;(5)可撤销的债权;(6)内容不确定的债权;(7)作为权利质押的债权。不得让与的债权包括：(1)基于特别信任关系而发生的债权。如委托、租赁等，这类合同债权是建立在特别信赖的基础上，具有一定的人身信任关系，因而不得擅自让与他人。(2)为特定债权人利益而存在的债权。专为特定债权人利益而存在的债权，不得让与。如，专为特定人绘肖像画的合同，专为教授特定人语言的合同，这些合同中的债权不得转让。(3)以特定的身份为基础的合同。如因继承而发生的对于遗产管理人的遗产给付请求权，不得让与。(4)不作为的债权。如不得为商业竞争。由于不作为债权是为了特定债权人的利益而存在的，如果允许债权人让与债权，无异于为债务人新设义务，对于债务人不公，因此不得让与，只能就特定的债权人存在。(5)属于从权利的债权。从权利是依附于主权利而存在的权利，主权利让与时，从权利也随之让与。通常情况下，从权利不得与主权利分离而单独让与。但如果从权利可以与主权利分离而单独存在的，则可以转让，如已经产生的利息债权可以和本金债权相分离而单独让与。(6)

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依照法律规定不得让与的债权。依照法律规定不得让与的债权，如《担保法》第61条规定，最高额抵押的主合同债权不得转让。(7)依当事人约定不得让与的债权。当事人根据意思自治原则，可以在不违反法律和社会公共利益的前提下，特别约定禁止转让合同债权的内容。

银行债权属于以特定身份为基础的债权，表现在：依据《银行业监督管理法》第19条规定，“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”。《贷款通则》第21条规定，贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》中指出，企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。

综上，我们可以看出，银行的债权的产生以特殊身份为基础，如果银行将债权转让给一般企业，即违背了债权让与的禁止性规定，应属无效让与。同时，依据债权让与理论，一般企业将完全受让贷款合同中银行享有的一切权利，这不仅使没有金融机构营业许可证的企业享有银行机构的权利，也使企业之间形成了一种与企业借贷同性质的法律关系，如果银行债权可以随意转让给一般企业，那么，我国法律

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赢了网s.yingle.com 的威信何在?法律的强制性表现在何处?总之，银行债权转让给一般企业，当前还存在法律和政策障碍。

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