动迁房买卖注意事项

第一篇：动迁房买卖注意事项

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动迁房买卖注意事项

动迁房在交易的时候应该注意什么？购房者在选购动迁房时，先要查明安置房的性质，看房屋产权归谁所有，不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。下面由赢了网小编在本文整理介绍相关内容。

动迁房的种类

动迁房主要分为两大类，一类是因市政工程动迁而配置的房屋，这类房子房屋产权属于个人所有，但是在获得产权证后5年内不能上市交易。另外一类是因房产开发等因素而动迁的房子，这类房屋与普通商品房无异，属于被安置人的私有财产，没有抓让期限的现在，可以自由上市交易。

动迁房买卖潜在的法律风险

1、政策因素

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根据相关法规及政策规定，动迁房一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

2、价格因素

目前动迁房买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

3、人的因素

共有人”是动迁房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，法律咨询s.yingle.com

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请求确认房屋买卖合同无效。

动迁房买卖最大的风险还是房屋产权性质的问题，因此在买房的过程中一定要先查明动迁房性质，最好等到屋主有房产证后进行交易。在签订动迁房买卖合同的时候尽量把一些风险情况写进购房合同里面。

动迁房买卖注意事项

在选购动迁房时，先要查明安置房的性质，看房屋产权归谁所有，不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。

第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房，其风险就更大。

买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。

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买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延交房等都作出明确的约定。一般来说，购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定，以防合同的对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。

相对于第一类安置房而言，第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小。

来源：（动迁房买卖注意事项http://s.yingle.com/cq/466875.html）征地拆迁.相关法律知识

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第二篇：动迁房买卖注意事项

近半年以来随着动迁房屋买卖引发的纠纷非常多，就笔者而言，近期代理的动迁房买卖案件不下十起，咨询者就更多，大部分咨询人士在律师的指导下能够顺利的与对方化解矛盾，解决争端，但也有部分案件需要走到诉讼程序，对簿公堂，近期的动迁房买卖纠纷案件有些与以往不同的特点，在此与读者分享，希望您在购房过程中能够多加注意，也希望给碰到类似问题的读者以参考。当然如果本文不能解决的问题，也欢迎致电律师咨询。

首先，引起动迁房买卖纠纷的原因是房价的波动引起的，近期房价上涨的势头被遏制了，但是很多动迁房买卖都是几年前签订的合同，相比那时而言房屋还是有不小幅度的升值，所以在实际可以办理过户时会产生出售人心理上的不平衡，因而不愿意办理过户手续而引发纠纷和矛盾。

其次、近期很多动迁房买卖纠纷是因为购房时房屋没有办理产权证签订的合同，待产权证出来以后产权登记人与合同签约人不一致而引发的，这种纠纷不在少数，根据笔者代理的经验，我代理的案件中有三起因此而发生，尽管最后都是购房者胜诉，但是案件几经波折，对于购房者来讲风险还是比较大的，因此建议如果您尚未购房或者准备购房，特别是购买尚未取得产权证的房屋，那么您一定要将房屋的实际权利人搞清楚，有必要的话，所有有权利的人都签字认可，这样才比较保险，一般说来可以通过这样几个途径确定权利人，一个是看动迁协议，另外一个是看被拆迁房屋的户口簿，如果要购买的房屋有住房调配单的，看住房调配单，这样基本上就能锁定房屋将来的产权人。

再次、有了产权证，也可以过户了，遇到了购房人的限购问题，当时购房时不限购，但是到了过户时房屋限购了，这是一个比较让人头疼的问题，目前上海的限购比较严格，法院在审理房产纠纷时也会询问购买方是否属于被限购人，当然法院不会去查询是否真的限购，但是法院作出判决后实际执行机构房产交易中心是可以查询的，所以限购的问题要在诉讼前预先考虑清楚，如何应对，保险起见最好还是将名下的房产先转移到子女或者父母名下，或者有判决书后先保住自己的房产权利，先不办理过户手续也可以。

第四、没有任何理由的就是不配合办理过户手续，这种情况也有的，可能产权人是希望通过这种方式要购房人额外补贴，这种情况也比较普遍，对于这类案件从律师的角度上来讲，是没有什么诉讼风险的，基本上诉到法院，法院都会支持，但是在此情况下如果产权人开价不高，而购房人也可以接受，那么不失为是一种解决问题的好办法。

第五、一个处理动迁房买卖纠纷的小技巧，房产交易中心办理过户手续时如果能够提供拆迁协议的原件，是可以免除营业税的，营业税有5.55，这个税率还是较高的，所以可以在购房时约定清楚过户时必须由产权人提供动迁协议的原件，否则因此产生的营业税由其承担，这对于购房者而言也很重要。

上面一些问题比较有代表性，本站也有很多关于购买拆迁房应该注意的问题，读者可以多看一下，如果您仍然有不清楚的地方或者认为风险较大需要律师陪购的，可以按照网站的电话与我们取得联系，我们会根据我们自己的专业知识保护您的交易安全。

作者：上海远业律师事务所焦春伟律师

上海市律师协会房地产业务研究委员会委员

电话：***

第三篇：动迁房买卖合同注意事项(上海)

一、要求所有共有人在房屋买卖协议上签名，否则会面临房屋买卖无效的后果。如果其他共有人委托一人办理的要出具经过公证的授权委托书，或聘请律师见证委托书。

二、合同中明确约定，如出卖人料理产证时不予配合的法律后果。

三、合同条款设定时最好不要全款一次性付清，约定发生 5 年内不过户交易、一房二卖、抵押他人时的违约责任适当重些，合同中设定担保人或担保物。

四、3 年内如发生意外事件等法律事实，如死亡、继承、赠与、抵债、财富因诉讼被执行、再动迁，要确定当出现这一情况时的解决方法。

五、房屋买卖合同中双方当事人的诚信很重要，只要诚信，合同就能比较顺利地履行下去，因此有必要在签署买卖合同，决定购买前对房东的个人信息、家庭状况等做一个必要的了解。有可能的话，调查其资信情况，评估风险大小，防止卖方资信太差、外债过多，因为那种产权人的房屋经常因债权人申请而遭到查封。

六、目前除了将房屋产权证、他项权利证书原件直接交买方保管，并由买方占有房屋以外，如有可能的话，还可以要求卖方将有关房屋的所有权利委托给买方指定的第三人行使，这个第三人必须是买方绝对信任的，保证将来符合交易过户条件时，即使卖方不出面配合，仍然可以由委托人凭公证书直接将房产过户给买方，避免可能产生的诉讼成本和时间成本。当然这种委托书目前上海多家公证处已不予办理，但这并不代表此类合同不合法

第四篇：购买动迁房的注意事项,如何购买动

张雷律师：购买动迁房的注意事项，如何购买动迁房？

张雷律师按：动迁房以其较低的价格、较大的升值空间颇受市场青睐。然而由于动迁房五年限转（现在是三年）的政策约束，签订买卖合同后不能立刻实现过户交易，购买动迁房也存在很多的风险。张雷律师认为，动迁房买卖合同合法有效，但是因为签订动迁房买卖合同与交易过户之间期限较长，变数较多，因此在购买动迁房时有很多注意问题，张雷律师总结为查、签、付款和违约条款四部分，购房者可以按照张雷律师的文章仔细核对、认真约定，在一定程度上规避购买动迁房的风险。

一：查！

1、查看动迁房是否有产证：以产证登记的权利人为动迁房买卖合同的出卖人。

2、查看拆迁补偿安置协议：以协议被安置人作为动迁房买卖合同的出卖人。

3、查看动迁房家庭成员情况：有共有人的签订共有人承诺书。

3、查看动迁房内户籍情况：约定户口迁出违约金条款。

4、查看限制交易期限：明确产证办理期限和过户期限。

5、查看动迁房权利状况：明确有无出售、抵押、查封情况。

二、签！

1、签订动迁房定金协议：定金罚则约束买卖双方。

2、签订动迁房买卖合同：房屋买卖合同法律关系。

3、签订一赔二的借款合同：用以设定抵押权。

4、签订借款合同的抵押合同：用以办理抵押权登记。

5、签订出卖人承诺书：排除共有财产无权处分的抗辩。

6、签订家庭成员承诺书：预防第三人主张权利。

7、签订交易委托书：在卖家不配合过户时可径行交易。

三、付款。

1、交付房价20%作为定金：最高限额定金防止卖家跳单。

2、签订动迁房买卖合同后交付首期款：以房价50%为宜。

3、房东交房后交付尾款：卖家违约以尾款作为违约金直接罚没。

四、违约条款。

1、约定根本违约的违约金：卖家需按市场价差价补偿。

2、约定逾期交房的日违约金：约束卖家交房违约。

3、约定逾期办理产证、过户的日违约金：约束卖家交易违约。

4、约定户口迁出违约金：创设起诉条件，追究违约金。

5、约定买方单方解除权及违约解除违约责任：解除合同并获得赔偿。

第五篇：二手车买卖注意事项

专家提醒二手车买卖注意事项

一、核对车辆证照

在买车的时候，注意检查该车证件是否齐全、是否有欠费或违章行为，假如证照不全或有一些不良记录，买车后在办理相关手续时则会烦恼多多。这方面有很多例子，值得消费者借鉴。

1.卖主的身份证通过检查卖主的身份证可以判定卖主是否对所卖机动车拥有使用权和支配权。

2.机动车行驶证这是机动车取得合法行驶权利的凭证。车辆的登记证明。每一辆在路上行驶的车都会在当地车管所进行登记注册，必要的时候可以致电车管所进行核实。

3.机动车来历证明也就是原始的购车发票，以防买到不正当来历的车。

4.机动车牌号主要看有无涂抹更改的痕迹，是否与行驶证上登记的号牌一致。车架号，也应该与行驶证上登记的号码保持一致，车架号通常被刻在车辆的仪表板上。保险单，只有上了保险的车才有可能在车辆发生交通事故的时候将车主的损失降到最低。

5.费税的缴费证明包括养路费缴费证明、购置税和车船使用税完税证明等。

二、查看车况

一辆二手车残值就是车辆的剩余价值，即根据车辆的年龄、保养程度、性能进行综合打分后，以了解车辆真实状况。你可以从以下几点着手： 1.查找事故痕迹与隐患

掀开车内地毯，查找下面车身是否藏有硬伤。仔细观察车门，看是否重新油漆过。任何新的油漆都说明掩盖了不想让人知道的缺陷。查看全车线条是否流畅：因为汽车一旦发生擦剐或碰撞，车身线条是最不易修复匀称的。车辆外观各个部件间隙是否一致。检查漆面的光洁度是否均匀。车身各部位密封胶是否完整。原车焊接点是否完整。

2.识别汽车的真实年龄

看一眼踏板上的橡胶蒙面，这里最能透露出车辆的实际年龄，一个橡胶蒙面的使用寿命大约在3万公里。经常有人担心原车主会在里程表上作伪，也有办法查验，可查看该车最近的维修发票或者维修保养手册，那上面应注明车辆的行驶里程。3.仔细查看轮胎磨损程度

尤其是前轮。假如花纹扁平，边缘已全无棱角，说明原车主驾车的习惯粗野。这样不仅轮胎本身状况不佳，更透露出全车的整体状况会很成问题。

4.车身状况

耐心地围着车身多转几圈，仔细观察挡泥板的边缘以及车轴处，看机件磨损与经受风吹日晒的情况。

5.发动机外观与运转情况

查看发动机外观，识别漏油漏水的痕迹。点燃发动机，观察排出气体的颜色，假如排出的气体是半透明的淡灰色，说明状况良好；如果是黑色的，则说明发动机没有调校好；蓝色说明发动机已经十分疲劳；白色的说明汽缸垫将报废。

6.检查车辆行驶性能

要想查验离合器的状况，教你一个妙法，起步时把变速器挂在三挡而不是通常的一挡，假如发动机未像正常情况熄火，说明离合器已经老化。

随后要驾车行驶一程，并且等发动机上升到适当的温度，仔细倾听发动机的声音。尽可能频繁地转换车速，查看在加速与减速时车辆的反应。

三、检查车辆保险

个人由于爱车心切或单位用车为了节省成本，会在车辆使用的头两年尽量上全险。而真正的试乘试驾车辆由于新车销售商本身就具备维修的能力，而且车辆是在一定地域范围内使用，所以往往都不会上全险。还有就是一些事故车，正是由于没有上足保险，使用时出了事故，面对巨额的维修费用，车主才选择了卖掉车辆。这两种情况也都能体现在保险金额上。还有就是可以通过保险公司查到车辆在保险期间内的出险情况,能对事故历史了解得更透彻。

四、检查原车主 主要是核对《机动车登记证书》。看车主是个人还是组织机构。一般来说，车辆为个人的，出售原因有可能是因为资金问题，或是因为车主要出国移民一类。如果是组织机构的，要仔细看清是哪个组织机构，最好能记清楚单位的名称，回家用搜索引擎搜一下，看看单位经营项目。

五、交易程序

二手车的交易程序是：买卖双方到咨询窗口审验车辆的相关手续-工作人员对车辆性能进行检验-买卖双方签订交易合同-领取二手车销售统一发票。而后，在办事厅内的市车辆管理所办公席办理过户手续和车辆保险。

二手车交易需提供以下证件：车辆行驶证、机动车登记证书、机动车登记副表（带身份证、行驶证、养路费证到车辆所在辖区车管所抽取）、车辆购置附加税证、买卖双方身份证、户口簿，如果是外地户口，需要携带暂住证，买方的暂住期限须满1年。

消费者都希望在二手车市场可以挑选到价廉物美的二手车。他们当中，也确实有一些“意外惊喜”的受益者，不过也有许多人却遭遇“一场惊喜一场空”的结局。为此，业内人士提醒广大淘宝者，在选择二手车时，切不可以有侥幸心理，避免落入“看似馅饼，实则陷阱”的圈套中。

低价车诱人之处有陷阱

很多人在购买二手车时，图的就是价格便宜。因此，在价比三家后，一些超便宜的价格会打动淘宝者的心。这种情况下，消费者尤其要懂得分辨真假，了解便宜的真正原因。

专业人士告诉记者，同一型号、相近车况的车辆，各家二手车经纪公司在价格上有高低差异实属正常，这种差额一般在2000～3000元左右。但有时同一款较畅销车型，有时价格相差在5000元甚至上万元以上。如一辆2001年的帕萨特，在车况相近的情况下，应为14万元多，可是另一辆却只需要13万元，便宜的那辆就要倍加小心地检查。

其中进货渠道不同，可能会让个别车价格明显偏低，比如前车主因急需现金，不得已出低价将座驾卖出。由于二手车经纪公司在收购此车时已经有足够利润空间，所以报出比市场平均价明显低得多的价格吸引消费者，这也在情理之中。可是，这样的例子并不太多。还有一种平价车的情况是，该车型属于冷门车，市场保有量小，不被多数消费者接受，如经济型车中的派力奥、高档车中的克莱斯勒君王，由于需求量少，所以价格偏低并不奇怪。

可是，现在有不少车辆本身是事故车，被某些二手车经纪公司加以隐瞒，以低价来吸引消费者心。在收购这些事故车时，某些二手车经纪公司知道它已经索赔过，于是刻意地停掉原有的保险，另外重新购买保险，这一点很多消费者根本无法看出。即使有意识当场检验，却苦于此时已无档案可查，所以它是否事故车，在现有的车险上难以看出。对此，消费者除了必须价比三家，对该车型新车、二手车的均价做到心中有数外，还应当找对检修在行的师傅陪同仔细检查，如车窗玻璃、轮胎，在发生重大事故后，翻新的痕迹都很明显；有的事故车甚至在外观上，也可以看得出略显变形。

值得注意的是，年份较新的准新车，特别是车龄在一年以内的车型，价格如果与新车价格相差太远，同时在二手车市场内比起同类车型也便宜10%，消费者就要多留一个心眼。

卖车也要防猫腻

车主在卖出自己的座驾时，有时也会在对方“高价求车”的幌子下上当受骗。特别是路边一些“高价求车”者，抓住车主认为车价被正规交易市场商家压低的心理，出价往往比市场价高出3000～5000元，让不明就里的车主以为可以多赚回几千元，从而任由他们介绍给其相熟的旧车收购公司，后者在进一步估价时，再以各种“正当”理由(如对车内装饰、外观、发动机、市场保有量等诸多方面挑刺)将价格压低，或将尾数扣下(比如一辆原价值10万元的车辆，商家开出10.5万元的价钱，却只付给车主10万元甚至更少，并答应余下5000元的尾数在过户后如数奉上)，但往往那几千元车主就很难讨回来，因为这些作为私人中介性质的“游击队员”早已“人间蒸发”掉了。