易宪容关于”中国房地产形势与金融风险”的讲稿

第一篇：易宪容关于”中国房地产形势与金融风险”的讲稿

易宪容关于”中国房地产形势与金融风险”的讲稿

核心提示：本期《世纪大讲堂》邀请到了被称为“地产平民代言人”的易宪容先生，易宪容为我们详细解读了当前的楼市调控政策，并对房价对中国经济的影响以及未来房地产市场的走向等问题进行了详细的分析点评。

主持人：欢迎走进《世纪大讲堂》，这里是思想的盛宴，这里是学术的殿堂，2011年1月26日，国务院公布八条最新楼市调控政策，新国八条使得第三次调控浮出水面，在接二连三的调控政策之下，中国房地产市场是否真正地出现了拐点，抑制房价的过快上涨，对于中国经济会产生怎么样的影响？刚性需求又如何满足？投资领域的问题又在哪里？2011年中国房地产市场的走向，会出现什么样的变化？有关这些新闻热点话题，我们再一次邀请到了，被称为地产平民代言人的易宪容先生，大家欢迎。欢迎易先生再一次做客《世纪大讲堂》，第一次做客《世纪大讲堂》是好几年以前了。

嘉宾：对对对。

主持人：起码四年以前了。

嘉宾：好几年了。

主持人：对，好几年，那么我们看一下大屏幕，一个介绍易先生的短片。

嘉宾小片

主持人：易宪容，原中国社科院金融研究所金融发展室主任。2005年，易宪容的一篇《谨防房地产业要挟整个中国经济》的千余字的经济评论，和一路蹿升的房价，一起吸引了大众的眼球，此后易宪容的名字，更多地与地产、房价联系在了一起，并被冠之以“房地产平民代言人”称号。

易宪容：内地居民炒房现象在世界都难找

主持人：现在房地产问题当然仍然是热点问题，又是中央的这个调控政策，以及各地方配套中央的这个房地产问题，纷纷地出笼。那么这一次为什么这一个，国家会下这么大的决心，用这么狠的这种手段，来这么强力地切入到这个房地产这个经济板块中间来，到底是看到了什么威胁？ 嘉宾：因为现在房地产市场问题来讲，最核心的问题就是说，我们房地产市场这样走，这样发展，可不可持续？如果说不可持续的情况下，中国会发生什么？

主持人：嗯，对。

嘉宾：美国金融危机，一个很好的例子。美国人呢，买房投机炒作，是什么一个概念呢？几乎在买一套住房。

主持人：买一套。

嘉宾：95%以上的居民是一套住房的，这个你很清楚，对不对？到了中国的居民呢，现在炒房的人呢，一般的城市居民两套，更多的居民三套、四套、五套、十套，现在可以买一百套，这美国找不到，世界找不到的。

主持人：美国没这种现象。

嘉宾：没有，世界找不到，你到香港炒房厉害啊，没有谁买一百套房子去炒作的，在中国就出现了。

主持人：但是有一点呢，这房子他反正已经付了钱了，无非是踏空在那个地方，怎么会对经济有那么大的这个危害呢？

嘉宾：你这个就问得好了，很要害了，因为住房市场呢，它跟其他市场的产品不一样，住房来讲呢，既可作为消费品，买来自己住，第二个作为投资品，那么我们现在的房地产市场，最关键的问题是一个投资品。

主持人：主要功能是投资了。

嘉宾：投资了，大家买来炒房了，而且投资品呢，中国的投资啊，跟这个中国的投资啊，两大投资最大的工具，一个股票，一个是住房。如果是大家对股票投资，房地产泡沫你才能最大，我们曾经是6124点，最高的时候，对吧？

主持人：对对对。

嘉宾：那么你推到61240点的时候啊，没问题。主持人：翻10倍没问题。

嘉宾：为什么没问题啊？大家用自己腰包的钱去买的。

主持人：没有人到银行贷款去炒股。

嘉宾：他没有跟贷，没有用别人的钱去炒，如果有借钱的炒的，他得是通过违规的方式银行进去的，房子就不是这样的，我们买房的人，这几年为什么房价会飙得这么快，为什么炒房这么厉害？为什么来讲，我们的房价就是说越投越高，就是大家用银行的钱去炒，我举个最简单的例子给你听，2008年的时候，个人从银行贷款六千亿，2009年的时候，突然多少啊？两万四千六百亿，到了2010年的时候，多少啊？两万九千亿，多少倍呀？就是说2010年过了春节银行发的贷款，是2008年的，快到5倍了，短短时间就翻了5倍了，那么如果跟2002年比，那更要几十倍了，所以来讲，如果说，大家都用银行的钱去炒，用银行的这个杠杆，把房价推高。

主持人：抬起来。

嘉宾：一定会出大问题。

易宪容：金融危机最核心问题是信用无限扩张

主持人：那么这里头就有一个问题，实际上房地产本身，还不是个问题，是房地产变成一个金融衍生产品，或者变成一个金融投资产品，和银行贷款结合在一起，这才会出现泡沫问题是吧？

嘉宾：对，它实际最核心的问题，就是我曾经在前年写了一篇文章，金融危机啊，最核心的问题，就是实质，就是我们，就是社会啊，对信用无限扩张的结果。

主持人：信用无限扩张。

嘉宾：只要你信用无限扩张，一定会导致各种金融泡沫，而这样的泡沫一旦这个扩张收缩，它一定到时候一定收缩，那么泡沫一定破灭，这泡沫一定破灭，所以来讲呢，就是这是，当然一个方面。

主持人：一个方面。嘉宾：好，现在讲另外一个方面，为什么？住房是消费品，作为消费品来讲，它一个什么概念呢？因为大家知道，衣食住行，是我们民众的基本的生活的什么？必需品，如果大量的生活必需品，你就是说不能保证，我们居民的基本居住条件，基本的生活需求的时候，你说这是什么？你如果去炒作去了，因为这个租金是固定的，就是说你本来是用的，大家是可以住的很好的房子，改善你生活的条件对吧？本来政府有责任地保证每一个人基本的居住条件，你比如说他们年轻学生，你工作一定时候，政府一定要保证你，有一个好的基本条件，现在大家用这个房子炒作、赚钱去了，那会出了什么？一定会产生社会严重的冲突。

主持人：好，下面我们以热烈的掌声，欢迎易宪容教授，给我们进行今天的主题演讲，他今天的主题就是《中国房地产形势与金融风险》，大家欢迎，请。

嘉宾：今天我要讲的题目，叫“中国房地产市场形势、金融风险和中国房地产市场发展”，那么要判断当前中国的房地产市场形势，我先给大家几个最简单的数据，就是说，我们中国房地产市场的话，2010年住房销售是10.44亿平方米，住房销售总额是5.25万亿，那么这个数据在2002年的多少呢？2002年住房销售多少啊？2.68亿平方米，它的销售总额是多少呢？6320亿，那么再讲一个，就是2008年，2008年销售来讲呢，就是6.6亿（平方米），它的销售金额来讲呢，是2.5万亿，就短短地从2002年到2008年到2010年，房地产市场发生了翻天覆地的变化，变化在哪儿？住房的销售，就销售面积增长了4倍，住房的销售金额多少倍啊？涨了9倍，这说明一个什么东西？房价在快速飙升，有人说大家可能会说，我们现在房价这么高，这由于有刚性需求来的，有很多民众需要住房，既然民众需要住房，有刚性需求，那么政府的政策是干什么？你可以生产大量的住房，来让这种需求得到调整，对不对？可能大家会这样的，其实，不对，大家注意啊，大家一定要注意，住房产品跟其他产品，有个最根本的特性，什么特性呢？住房产品它是两栖动物，为什么？什么两栖动物啊？既可作投资，又可作消费，对不对？我们现在这样的产品很少，你像比如黄金，它也是既可消费，也可投资，但这消费的比例很小很小，那么好，既然你住房既可作投资，又可作消费，投资跟消费最基本的特征是什么？我就问问大家，如果是你是个投资品，你那个信贷条件比较好，杠杆率很高，而整个设的预期这种投资品的价格会上涨，那么这种需求会怎么样？大家说说看？这种需求一定是无限大。

易宪容：我们的石油已经金融化期货化 但是消费品就不一样了，消费品最大的特征是什么？我就问大家，如果说你买了一个产品，买了一个汽车，你卖出去之后会干什么？卖出去干什么？一定会更低的价对不对？无论是你买任何一个新的东西，无论你买了以后，就是说以最短的时间卖出去？怎么样？你一定是，比如说10万买的，你马上要转手卖给别人的时候，你卖不了10万，任何消费品你所卖出去，就是说，价格一定会降下来，这是第一。既然你买了消费品的价格会降下来，那么我们要，还有我们个人的消费，怎么？这一个预算线呢，都是有要求条件，都既定的，你比如你超过了你这个预算线，你就没能力购买，这时候，你消费需求怎么样呢？一定是在预算线之内，所以消费需求来讲呢，它又是一个什么？有限，还有由于你消费需求，它是有限，可以就没有人买的，更多的消费品去存在那里，那么你的消费品就可以通过供求关系，市场的价格机制来调整，大家注意，你们一定要注意，就是说我们任何时候，他们讲供求关系来调整价格机制的时候，一定对消费品特别起作用，如果是我们一种特殊投资品的时候，你这种供求关系没有意义，你比如说，我们前几天石油的价格，一个星期上涨17%，石油的价格上涨17%，我问大家，供求关系变化了吧？变化没有？没有变化，为什么？供求关系没有变化情况下，你价格能突然一下飙升了，最大的问题，我们的石油已经金融化、期货化、货币化了，大家注意啊，我们的实质性的产品，已经变了一个金融产品了。

但是金融产品它的需求关系，跟我们实际产品的供求关系不是一样，你明白了吧？在不一样情况下，我们房地产市场，来看我们房地产市场，我们房地产市场，为什么在2008年之后，它的无论住房的销售，无论住房的价格，会快速地飙升，你上涨得越多，价格飙升得越快，什么原因？大家说什么原因，关键的问题，就是全中国人，都把住房作为一个投资产品，所以来讲，我们这几年的房价市场，核心的概念，就是说从2008年131号文件之后，中国的房地产市场，完全由一个消费为主导的市场，转化为一个投资为主导的市场，在这个时候，如果说你要解决我们住房的问题，要解决我们房地产市场的问题，你增加供给，可不可以解决问题，可不可以？不可以，对了吧，就是说当一个房地产市场是投资为主导市场的时候，你的政策取向，你的目标，你的一定要看清楚。

小片：

2009年至2010年初，中国房地产市场整体上出现了一些变化。介于部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，为进一步遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2010年4月中国国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产新国十条，随后的国八条的推出，政府的针对房地产市场的调控也越来越严格。易宪容：部分地产政策未达预期效果的原因

所以大家可以看到了，国十条，就是2010年国十条出台以后，按道理大家说，在去年时候，远的来就是说，国十条出来，是我们中国历史上，房地产宏观调控最厉害一个政策，但是厉害的政策，并没有达到预期的效果，为什么？关键的问题，有几个方面。第一个方面它已经认识到了，房地产问题的核心所在，就是说，因为国十条里这个第一条，讲得清清楚楚，就是要让房地产市场，逐渐地回归到民生，回归到居住功能，这是认识到，也认识到高房价对我们中国的经济，所带来的负面影响，也认识到了，高房价可能导致的金融风险，导致整个经济的不协调。

但是，它的政策里头啊，有两个东西没有努力去做，为什么？它原来以为我们买房的人，特别买一套住房的人，只是用为消费，不用于投资，我问大家，买一套住房是消费还是投资？消费投资啊？不是，既可消费，也可投资，知道吧？为什么？你想想看，我买了一套住房，比如说在附近买了一套住房，买了200万买的，买200万买了以后，我买了以后，我把这个房子三万块钱租出去，然后我到边远地方，就租一个三千块的，怎么样？当我这个200万一升300万的时候怎么样？我把它卖出去，不就赚了一百万吗？卖了一百万以后，我到时候又可以买一个，买一套住房，依次可以投资下去吧，每个次贷危机，就是由于买一套住房投资导致的结果，大家知道啊，一套住房同样可以做投资，不要以为我买一套住房不投资，不是，既然一套住房可以做投资，那么买二套以上住房更可以投资了，所以我们国十条里头啊，它就假定，我们买第一套住房的人，不会做投资，我要打击投机炒作，我只要打击买第二套以上住房的人，我买第一套住房的，不会投资，只会消费。所以就有一个很大的缺口，就是说，只要买一套住房，你就可以享受优惠利率，各种税收优惠，信贷优惠，优惠利率知道多少？七折优惠，七折优惠多少啊？在去年的时候是4.15万，在去年同期，你别看美国，我们现在基准利率那么低对吧？大概美国的住房按揭贷款利率是5.3，我们是4.158，我们的优惠利率要低于美国，低得多，你想想看，低20%，你想想看，既然有这个弹性，有这个空间，他们怎么样？这些人一定会千方百计去买房子，就一定把这个弹性、这个空间，发挥得淋漓尽致，对不对？住房的销售一定会越来越大，好，大家都去买住房做投资的时候，你知道我问大家，如果大家都用银行信贷买房的时候，房价怎么样？一定会抬高，我们现在，你们现在很多人呐，可能经常听到的，住房市场为什么会需求这么大？刚性需求这一类的对不对？很多人是刚性需求，其实你们是经济学学院的学生，我问大家，有没有刚性需求，你们教科书上有没有？没有对吧？任何需求一定是什么样呢？要有支付能力，对不对？没有支付能力的需求，不是需求，比如说我们现在，很多人说，我为什么有需求啊？我要结婚，所以我要买房，我为什么有需求啊，农民进城，进城有房子住，我要买房，为什么有需求啊？我过去房子很小，现在房子大了，我要买房有需求，我问大家，当然结婚买房是好事情，如果说你结婚买房，我们边上房子500万一套，你现在就是说你们家里存不存款呢，假如有20万块钱，我问你你有没有需求？这时候就没需求。

因为你没有，大家知道一条，没有支付能力的需求，至多说是潜在的需求，它不会转化实际需求，所以来讲，其实我只要把这几个概念跟大家解释清楚以后，就知道我们当前房地产市场基本形势会怎么样。

比如说我们整个社会啊，房地产是一个比较占主导行业，房价先涨起来了，快速地飙升了，它一定会干什么？带动住房上下游产业的价格全部上升，对不对？你凭什么你就可以涨价，我就不可以涨呢？如果是你利润很高，你价格很高的时候，我一下子会全部把价格涨起来对吧？我涨起来以后，怎么？劳动力的工资水平，还有更长的、更远的那种产品的价格怎么样？就全部使得房价全面地飙升。为什么我们去年下半年，开始出现通货膨胀呢？就是2009年房价开始飙升以后，它逐渐传导了整个社会价格全面上升，整个社会的价格全面上涨，通货膨胀很严重，怎么样？它一定会影响我们整个社会居民的生活，影响到我们整个社会的经济的正常运行，而且影响到我们整个国家的金融安全，它房地产泡沫的破灭，其实那个时候啊，金融危机泡沫都是导火线，它一定会导致银行危机、金融危机、还有整个经济的危机。这就是我们政府国十条、新国八条，它为什么一直要出台这些政策的根源所在。

2011年的房地产政策最核心的，其实是有几个重要方面，一个是信贷政策，一个是税收政策，还一个来讲呢，就是我们的住房保障政策，那么大家可以注意到了，信贷政策来讲，我们从去年开始，才全面地收紧，2011年它这个收紧来讲呢，要比2010年这个干得多，比如说取消2008年9月份以来的，住房按揭贷款的优惠利率，优惠利率取消啊，还有信贷政策的全面收紧，对房地产市场起了一个绝对性的影响，为什么？大家知道，住房市场之所以能够繁荣、之所以发展，是什么东西？就是因为有这个住房按揭贷款这样一个产品，这个产品给予我们中国的居民，提供了进来房地产市场的杠杆，正是这个杠杆，因为有这个杠杆，能够做什么？我就问大家啊，你们要知道一个基本的概念，我就问大家，我们到房地产这个市场，买房，你把什么东西按揭给银行了，大家知道吧？把什么东西按揭给银行？大家注意啊，这就是核心所在，我们按揭给银行的东西啊，绝对不是房子，知道吧，不是说你把，现在我们一般的民众，一般的人都会认为，我买房了，把房子按揭给银行，不是，那是什么？按揭你未来的收入流，你本来来讲，你比如说你们刚大家毕业，然后工作两三年，你积了五万块钱。好，你五万块钱比如说，你这个一个住房是50万，你按揭时候，首付10%，你5万块钱按揭对吧？可以把这个50万的房子拿过来，然后呢，你那45万，钱在哪里来的？你45万是未来30年你赚的工资在用，你想想看，好，你5万块钱，能把45万，未来45万拿到现在来，怎么样？这个财富一下增加到了9倍，就给你增加9倍财富，但是来讲呢，你现在银行有一笔负债在那里，如果我们的信贷政策一旦收紧，你杠杆比例把它上升，你成本利率上升，你来讲，你设的准入比较紧，怎么样？你要做住房按揭贷款就没那么容易，你要把未来几十年的钱拿来用，也没那么容易，没那么容易，你就限制你，这就是什么？这就是我们房地产市场，这几年之所以能够快速发展核心所在，住房按揭贷款，是我们房地产市场最关键最关键的问题，把未来几十年都用在现在，我们现在政策来讲呢，在逐渐收紧这一块，就是说你首付比例提高，利率上升，按揭贷款利率啊，可厉害啊，大家注意啊，因为为什么？不知道你们老师教过没有，这个在投资的时候，不知道是我总结出来，还是书上的东西，有一个七二定律，什么七二定律啊，就是我们做投资的时候，如果是我们的这一个投资收益率10%，以复利计算，那么你怎么样呢？你的收益，投资收益就是7.2年翻一倍，大家注意啊，这可厉害，厉害不厉害啊，别看10%，10%很简单的东西，以复利计算，你30年多少钱呢？一百万时候，30年翻了多少啊？大家算算看，30年翻了多少？一百万就翻到800多万了，800多，可厉害了，你知道吧，利率可厉害的东西啊，而且来讲你住房按揭贷款，就是每个月的平均来分摊这个时候，也就是说从这个第一年到三十年又翻多少，如果你是买一个房子是120万，首付20（万），然后再借一百万，那么你连本带息要还多少啊？332万，大家知道啊，这利率这东西啊，你们要知道，利率是什么？是我们金融市场的价格。

易宪容：我们如何来控制过多的投机炒作

它算的东西相当厉害、相当厉害的东西，利率可以一下子打的，如果投资者没注意，一下子就把自己打的趴下来，就是说当金融市场的泡沫很大，房地产泡沫很大的时候，银行、央行一定会全面收缩流动性，全面收缩流动性，就信贷政策一定会变化，信贷政策一定变化，还有一个东西，大家可以注意到了，就是说我现在所讲呢，如何来控制过多的投机炒作，讲的什么？对我们进那个，那部分那个限制，但是我们现在还有个住房的这一个限购令等等等等，那些东西，起不了多少作用的，为什么起不了多少作用呢？因为我们信贷政策讲得很清楚，你二套，因为它这个限购令呢，主要是，你本地居民有一套房子，你还可以买第二套对吧？外地居民只要开证明，也可以买一套，但是你知道，你买第二套，你的按揭首付六成呢，而且还比更高，你的利率多少啊？7厘多了，有多少？由4.158一下子调到7厘多，有可能，可能翻一倍，这个时候你买房子去投资，你敢买吗？ 就是说你就考虑啊，我这个成本突然间增加一倍，我有没有人谁来接我嘛，因为我买的房子一定卖出去啊，大家记得啊，你做投资来讲，两个基本概念，第一个概念，你买来以后，都希望更高的价格卖出去，那就是投资作资产，第二个概念，你认为投资，你干什么？都是你的成本跟收益的计算，怎么样呢？面对的是未来，大家注意啊，这是最重要的概念，你想想看，未来发生什么你不知道，你现在风险你要判断，限购令能起什么作用？所以很多人，真的是冒险，我不怕，当然不怕没关系啊，砸在自己手上，接了最后一棒，也没有关系的，最后一棒他都接，但是对房地产投机炒作的限制，这刚才讲的只是事前限制，这市场准入的限制，还有来讲呢，其实还有事中、还有事后的限制，这些事中跟事后的限制干什么？比如说在世界任何一个国家，你买房啊，一定要交税，而且税交得很严、很重，因为交税来讲呢，不仅有住房交易税，还有住房交易所得税。

小片：

住房买卖交易时产生的税费叫房产交易税，各个国家不同情况，对房产税的解释各有不同，笼统的说有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。在美国，交易税除了能够平衡地方财政预算的功能，它也较好体现了“取之于民、用之于民”的原则。而在香港，缴纳房屋交易税和交易所得税，就很好地平抑了炒房所能带来的投机性收益。

易宪容：缴纳房地产税财产税的简单道理

我问大家房地产税，财产税，为什么要交财产税，一个很简单的道理，你住房为什么有价值？你为什么成为你的财产呢？什么原因？就因为政府提供你各种各样的产权保护，你的各种各样的服务，如果政府不提供这些产权保护，你说你住房有价钱没有？我问大家，一定是没有价值，为什么？不知道这个财产是谁的嘛，你住在这里，我把你搞出去，这个不是我的呀，我抢走啊，你没有鉴定啊，所以来讲财产税来讲，就是说为什么交税，不在于你任何一个条件，而在于我们的财产之所以是财产，因为政府提供了你，我们各种各样服务，还有我们的住房为什么升值啊？在于我们政府提供了在城市化的过程中，提供了各种各样的城市基础设施，如果说你在很远地方，一个房子，交通不便利，你说这个房子有价值吗？为什么在市中心的房子价格，会比其它地方高？就由于市中心政府提供的各种公共设施，要比其它地方要多、要便利，还有一个，因为为什么要交财产税，最重要来讲，因为税收是整个社会收入分配调节的一个主要工具，一个主要工具，如果说，我们可以是产品流转税，可以个人的所得税，但是个人所得税，你在这个征缴的过程中，一定会这种税制有各种漏洞，一定有各种漏洞，那么在这种情况下来讲呢，当这种漏洞很多的时候，那么一定要通过其他的税制，来弥补，你没有财产了，我通过财产征税，所以来讲，未来中国的房地产市场发展，最关键的要看两个方面，一个信贷政策会走到哪里？就是说我们，就是说住房按揭贷款，它的市场准入，提供给的信贷条件如何？第二个来讲我们的税收政策在哪里，是要鼓励大家住房炒作呢，还是鼓励大家是投资这个消费，如果说鼓励投机炒作，我们房地产市场还会早几年那种情况，如果限制投机炒作，我们住房市场，一定回归到一个消费市场，那么消费市场来讲，才是我们房地产市场真正健康发展的根本所在，所以来讲，我们政府来讲，希望逐渐地把房地产市场，回归到它的基本功能，让房价回到合理的价位，让我们民众真正地享受到，整个中国经济成长的成果，让我们的住房条件全面地改善，让我们每一个人能够过上幸福的生活，好，谢谢大家。

主持人：好，非常感谢易宪容先生激情洋溢的演讲，易先生在演讲中间啊，对中国房地产市场为什么会把一种住房的，商品的居住功能，然后扭曲变化为一种投资和投机的功能，做了一个制度性的剖析，其实我发现啊，这里头真的是一个，各方利益博弈的共同结果，逐利的方面呢，不仅仅是这些炒房团，和这些炒房的个人，我觉得那个还是小菜一碟啊，逐利的最主要的方面，首先是国有商业银行，其次是各级地方政府，在整个房地产变成金融产品，变成投机性市场的这个博弈过程中间，获利最大的首先是这两个方面。

嘉宾：银行的整个利润水平来讲，其实还是微乎其微的，跟这个房地产的独立这一块来讲，不算太大的，因为你银行来讲呢，它前年的比如说去年的整个利润来讲只有5千多亿，这个前年这个比这儿还低一点点，但是来讲我告诉你一个很简单，房地产开发商在2009年呢，他们就是大概是88个，最大的房地产开发商，他们在这个2009年他这个财富增长，一年就增加了7千多亿，就88个。

主持人：88个大亨。

嘉宾：大的就是说，排名榜上的88个，如果全部加起来，那就是好多万亿呢，所以这个房地产开发商第一块，第二块来讲呢，就是说因为他们所有利益来讲呢，就是通过住房投机炒作这个口出去的，你知道吧？其实这就是两大块，就是如果最重要的，就是这个投机炒作这个口，如果没有这个口来讲，就是没有人来接这个手，就是说你这个利润就转移不出去嘛，再暴力也不行，我为什么一直没有讲房地产开发商呢？

因为房地产开发商来讲呢，他有这种制度、有这个投机炒作的人，他才会采取这样的一种方式，那么核心的问题就是投机炒作这个点。

主持人：你是说实际上的这个钱，还是落到了这些，具体在这里炒房的这些人手里？ 嘉宾：对，他是一个很重要一半，房地产开发商跟他一起。

嘉宾：你看我们那个，这个整个一个储蓄的增长，财富增长，它就可以反映，这些利益都到哪里去了。

主持人：刚才也说到啊，其实之所以国民突然醒悟过来，这个房子从一个基本的需求的居住的功能，可以变成一个投资的、甚至投机的这么一个东西，是因为有所谓按揭。那么这个事情现在会，毫无疑问现在我们已经开始在收这个东西了，使按揭成为一种不可能了嘛，在某种意义上。

嘉宾：对对对。

主持人：那么一旦把这一块，把这个金融工具完全废掉，或者把它看成一个恶魔以后，在座的这些小孩子们的幸福生活怎么办？

嘉宾：是这样的，其实就是一个很简单，按揭这东西不是恶魔，按揭这东西就是这种金融杠杆呢，你不要把它做去投机炒作，如果买来自己住了，你消费，你消费由你怎么消费，就跟我刚才跟你讲的，就是你股票，用自己钱去买，你抬了6万点也没事，你买了自己用，不去投机炒作，你怎么按揭都没事，它就问题出不了，问题就是你这个杠杆把它无限放大，然后就是这一个钱生钱、钱滚钱，滚来滚去滚成无限大的泡沫，那就是问题。

主持人：好，这个问题啊，我觉得现在是尤其和我们年轻人关系非常得密切，也是让他们非常焦虑的一个问题，因为这里头甚至涉及到以后的结婚呢，到底是招商银行，还是这一个建设银行的问题对不对？下面我们愿意听一听，我们年轻的这个大学生，对于这一个中国房地产的市场的这一个看法，凡是在这方面有疑虑的，都可以向我们的易教授提问。

学生：易老师，您好，2011年房地产能否出现一个周期性的调整，关键在于货币的，货币能否真正地转型，然后就是这种市场稳定维护者和这种投机取利者的博弈，还会继续进行下去，那么您认为就是现在目前国内楼市，销售量的下降，是否只是一种表象，您认为就是央行的货币政策还会有怎样的变化呢，谢谢。

嘉宾：央行来讲呢，说老实话，这么多年还是做了一些事，特别银监会，这个在2009年、2010年没有那三个指引，一个这个办法来讲呢，我们的信贷增长还比这个还厉害，我告诉你一个信贷增长的情况，2007年整个银行信贷是3.63万亿，到了2009年就9.59万亿，到了2010年就到了7.5万亿，你就看信贷增长有多快，同时来讲，就是说，因为中国的央行跟这个监管部门来讲，它的权力十分有限，绝大多数权力都在中央呢，所以来讲呢，就是说，我们信贷政策呢，最近就是学者啊大家都在呼吁，在调整，已经开始在转向，但是来讲呢，就是说这种转向来讲，是不是能够维持下去，就是能不能够，就是说真正地让流动性全面收紧，现在还是不确定，如果能真正收紧来讲呢，对房地产市场来讲，这个周期性调整是有一定的这个作用，如果说你突然间，到时候又来一个，跟2008年、2002年这个那种调整好好的，突然间来一个逆转，那就不知道什么结果了。

学生：谢谢易老师。

主持人：下一位同学。

学生：因为我是一个广东的，从广东那边来的，所以我知道我周边很多的那些，很多那样的企业家，或者是什么的，他们现在都真的，很赚不了钱，他们的钱只好投资于房市，如果房市破灭了之后呢，他们肯定这些钱蒸发了之后，他们都要破产，然后很多企业倒闭的话，就会导致很多那些工人失业，而一失业的话，就会导致就是说大家肯定会生活很困难，所以我就想问一个问题，一个比较实在问题，就是作为，就既然我们知道之后的经济会这么困难的话，那我们是不是要把我们买房计划拖到很后很后，就等经济破灭了之后再来买。

嘉宾：其实也不是这样个理解，其实你刚才讲的问题啊，有几个层面有涉及，第一个来讲，既然你的企业来讲，现在很多企业不做实业了，都投资房地产去了，那么你这家企业来讲，本身来讲，就业机会就很少，就不存在破产以后，有多少就业机会，因为都买房嘛，大家有很多钱都炒作房子去了，也就实业投资比较少，第二个来讲就是说，我们的经济也并不是所说的那么黑暗，最关键问题来讲呢，我们房地产市场如果能够把房地产这个投机炒作挤出来，成了一个消费市场，一个消费市场，我就问大家一个很简单的概念，就是说我问你，就是说投机炒作，就是价格很高的时候需求大呢，还是大家都有能力去购买的时候的需求大？哪个大？

嘉宾：哪个大？

学生：后面，后面，后面那个。

嘉宾：这个大，肯定这个大，那么这个房价很低的时候，需求大，那么同样通过很大的需求，中国的这个房地产市场发展，中国的经济也不是可以持续下去吧，就是房价的下调并不是说会对中国经济，会造成多大的冲击，关键就是说房价下调，关键的是，整个利益结构的调整，整个利益的再分配。

主持人：中国国内楼市价格的居高不下，确实同房地产的过度投资与投机相关，而背离了住房作为生活基本消费品的功能，这已经不再是单个家庭的问题，而是一个社会普遍遭遇的难题，不管是国十条也好，还是新的国八条也好，中央政府对于房地产市场投机需求过度膨胀，所导致的民生问题，正在不断地给予关注和调整，我们期待在中央政府的强势干预势头下，房地产市场能回归理性，对中国经济的威胁减少到最低。好，让我们对易宪容教授精彩的演讲，再一次表示感谢。

嘉宾：谢谢大家，谢谢大家。

主持人：同时也感谢今天在座的，对外经贸大学的同学们，下周同一时间我们《世纪大讲堂》再见。好，谢谢易先生。

第二篇：易宪容中国是否会爆发金融危机

易宪容: 中国是否会爆发金融危机？

财经透视

易宪容

随着持续了12年之久的黄金市场暴跌，及中国今年第一季度经济增长放缓，海外媒体及评级机构又开始看淡中国经济。国际评级机构惠誉及穆迪分别下调中国长期本币信用评级及展望，指出了中国地方债务及影子银行的风险；曾因做空并揭发安然（Enron）而闻名世界的对冲基金经理人、全球最大空头基金公司尼克斯联合基金总裁吉姆·查诺斯（Jim Chanos），也正在香港做空中国相关股票。因为在他看来，由于中国房地产泡沫及贪污问题，正显示着中国金融危机已经开始，由此导致的多米诺骨牌似乎开始倒塌，即中国金融危机马上要爆发。

中国真会爆发金融危机吗？如果中国金融危机爆发，其原因及导火线又是什么？还有，如果金融危机爆发，将对中国及世界经济产生什么样的影响与冲击？这些都是我们应该好好思考的大问题。

对于当前中国经济形势判断，应该分为国内外两极。对于中国官员及多数人来说，基本上认为当前中国经济没有多少问题，当前中国的经济增长下行或放缓，只不过是政府有意调控之结果。未来中国经济增长，尽管比前几年增长有所放缓，但是仍然处于增长上行通道上。对中国金融体系所面临的风险，特别是地方政府债务及影子银行的风险，基本上都处于可控制的范围内。因此，当前中国的金融体系的风险是可控的，更不要说会爆发金融危机了。

对于中国是否会爆发金融危机，焦点是放在中国的房地产泡沫有多大，又会在什么时候破灭。至于中国房地产泡沫有多大，无论是从房价收入比，还是从住房租售价、房地产投资比重及住房空置率等不同的指标来看，已经是无可复加了。既然中国的房地产泡沫已经吹得巨大，这个吹大巨大的房地产一定会破灭。这是谁也不可阻止的。

经济“房地产化”

更重要的是，巨大的房地产泡沫导致中国经济生活中两个严重的问题。一是整个中国经济的“房地产化”使得无论是企业、政府还是个人各种资源都涌向房地产业，从而使得中国经济结构越来越向低端发展，产业结构的调整越来越不合理。如果不改变当前中国经济“房地产化”的格局，要想让中国产业结构得以调整，根本就不可能。

二是中国经济“房地产化”的驱动力是房地产暴利。可以说，在近10年房地产错误政策的引导，中国房地产市场完全成了一个投机投资为主导的市场，一个中国人都想利用之的赚钱的工具。在这种情况下，不仅住房市场价格快速飚升、房地产泡沫吹大，最为重要的是整个社会财富短时间内向少数人聚集。比如胡润财富排名榜60%以上富豪，与房地产业有关，近7万名亿万富翁多以通过房地产起家。

可以说，在人类历史上，从来就没有看到哪个朝代、哪个国家的经济政策，能够让少数人如此快如此多地聚积财富，而绝大多数人无法分享到经济增长之成果，政府官员贪污腐败越来越严重和普遍，金融体系的风险快速增加。在这种情况下，已经形成了一个以房地产为核心的庞大利益集团，从而使得任何想调整房地产利益关系的政策都会寸步难行。

因此，不仅整个中国经济“房地产化”，整个中国社会核心价值也“房地产化”了，使得核心价值全面扭曲。可以说，这正是整个中国经济所面临的两个最为重要的现实问题，不仅经济结构难以调整，而且金融市场的风险正在快速积聚。

人们可能会问，既然中国金融体系的风险如此巨大，这个房地产泡沫为何没有破灭并引起金融危机？这主要是与当前中国经济仍然处于顺周期过程中有关，只要中国经济还在增长，住房价格仍然在上升，金融体系的风险就不会暴露出来。就如有不少人所指说的，目前个人住房按揭贷款是银行最优质的资产。但是，如果中国经济出现逆转，房地产价格全面下跌，或在逆周期过程中，金融体系流入房地产市场及地方政府融资平台资金的风险，就会全面显示出来。

现在很多人会问，中国房价什么时候会下跌？如果中国房价不下跌，上面所指的金融风险不是都完全化解了吗？其实，这也是一个当前住房市场是否可持续的问题。政府希望调整经济结构、增加居民收入等方式，来让中国当前这个房地产能够持续下去。但实际上，当前中国住房市场不仅让房价顶到天花板上，让绝大多数（85%以上）居民无法进入这样的市场，而且把中国住房市场带向一个完全投资投机价格扭曲的市场。如果住房市场完全是一个投资投机为主导的市场，房地产市场泡沫吹大就不可避免，泡沫破灭也是不可能避免。也就是说，如果中国房地产泡沫已经吹得巨大，泡沫破灭已经是早晚的事情了，而不是破灭不破灭的问题。

因此，中国巨大的房地产泡沫，已经给金融体系聚积了巨大的潜在风险，并正在形成系统性风险。任何系统性风险都是不可预测的，也不知道在什么时候爆发。否则，人类历史上就不会一次又一次地发生金融危机。同样，只要中国房地产泡沫继续吹大，中国金融体系的风险就会越积越大，中国金融体系的系统性风险，也正在这过程中形成。至于是哪一种诱因引发则不确定，但如果不用政策工具拆除这种系统性风险，或挤掉当前房地产泡沫，中国金融危机爆发是迟早要发生的事情了。对此，中国政府一点都不可低估金融体系当前所面临的危险性。

作者是中国社会科学院金融研究所研究员

震出信任危机

沈泽玮

中国早点

自由席

simtw@sph.com.sg

灾难是一面镜子，照出人性的善恶美丑，照出潜藏于歌舞升平背后的各种问题。

2008年汶川地震震出豆腐渣工程问题，2013年雅安芦山地震震出慈善信任危机。具官方背景的中国红十字会被舆论拿来与民间色彩浓厚的“壹基金”做比较，从头两天的募款额及网上舆论判断，官方慈善团体获得的民意支持与信任，远不如由武打明星李连杰创建并获多位中国企业家背书的民间组织。

同个时候，伴随地震而来的慈善信任危机，沉寂多时的“郭美美baby”又重回公众视野。舆论大多认定，中国红会遭遇信任危机与这位“郭美美”有很大的关系。

“郭美美”没有三头六臂，她只不过在2011年6月20日于新浪微博上晒一晒自己的奢华生活，意大利跑车、商务舱、爱马仕包包等照片很快就刺激了网民的神经，掀起一场慈善信任危机的滔天巨浪。极具冲击力的关键词是，她的微博认证身份是“中国红十字会商业总经理”。

慈善与炫富扯上关系，贪腐必成联想词，对慈善团体的杀伤力可想而知。还未重新站稳脚步，芦山地震让中国红会的公信力再经受考验。虽然红会在救援工作中并未犯下大错，但舆论一直紧咬各种谣言不放，对其做出严厉批判。

为求翻身，中国红十字会社会监督委员会决定从郭美美身上寻找突破口，拟于5月中下旬重启对“郭美美事件”的独立调查，邀请社会公众同步参与。但中国红会社监委发出的积极信号却不获部分网络舆论买账。

有网民情绪性地嘲讽：“真是闹腾，红十字会公信力丢失居然去复查郭美美。你儿子考试不及格，怎么不去查马化腾（滕讯创办人）？你老婆信用卡刷爆怎么不去查马云（阿里巴巴创办人）？难道你贪污被抓，是因为我们老百姓捐款太多，你们花不光造成的么？这么说，我还想去查李大钊（中国共产党主要创始人之一）了”。

另有网民较理性冷静分析：“重查郭美美没有意义。老百姓对红会的信任危机来源于频出的腐败现象和长期的账目不透明，郭美美只是信任危机的引爆点而已。老百姓真正需要的是账目透明化和长期监管。

确实，外界虽然八卦郭美美到底有什么特殊人脉，但这位炫富女的问题不是红会的全部问题。作为慈善团体，红会眼下应解决的问题是，如何做到公开透明，并接受社会监督。

在“郭美美”事件之后，中国红会确实做了改进，包括聘请16人组成社会监督委员会，成员包括中国（海南）改革发展研究院院长迟福林、中央编译局副局长俞可平和中央电视台主持人白岩松等。另据新华网前日报道，中国红十字会副会长王海京表示，政府审计机构对红会的资金使用每年进行审计；一些具体的项目，会邀请第三方的审计机构进行；内审系统一年来已将红会所有直属单位全部审计一遍；监督委员会不仅调查社会质疑的问题，这一次也参加红会救援工作的监督。

若社会监督、政府审计和第三方审计都有了，而并非做些左手查右手的无聊审计，但网络舆论还是不信任，那只能说明，郭美美只是个炮灰，中国红会只是个箭靶，民间舆论对红会的不信任，症结仍源于对官方的不信任。

根据现行的组织结构，中国红十字会是一个副部级单位，类似一个介于政府与NGO之间的组织。它以社会组织的面貌面向社会，却又是中央财政一级预算单位，这样的管理体制引起诸多非议，因为浓重的官僚色彩难免与僵化、封闭及腐败现象挂钩。

为拯救中国红会，学者和网民纷纷建言献策。有舆论指出，红会本应是社会救助团体，唯一出路是去除官方背景，回归社会，但如此整齐的划分，在处于萌芽阶段的中国慈善事业恐难以执行。北京大学教授陈浩武则大胆建议，为脱掉红会的官方色彩，不应再派官员领导红会，不如改让“第一夫人”彭丽媛担任红会领导人？

不论是什么点子，背后都离不开公开、透明、专业、监督等四大主要管理逻辑。而因为中国的特殊国情，中国红会要退出国家行政系统，成为一个独立性较高的非政府组织确实存在一定的难度。在无法大动原有行政系统的前提下，如何让一个官办慈善组织改进管理方式并走出信任危机“泥潭”，成了中国红会面对的一大挑战。它折射出的，也正是中国官方争取民心的挑战。

第三篇：1.易宪容说房地产泡沫为26%

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《如何让寿险成为家庭财务支出的一部分》房地产篇之一

易宪容:今年中国房地产泡沫程度预计为26%

2006年3月15日，“2006广东首届地产诚信大会暨广东地产发展高峰论坛”在广州珠岛宾馆隆重举行。中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容出席论坛并对当前中国房地产市场形式做了具体的分析。

7年高速发展引起“过热”

在易宪容的主题演讲中，他提到，中国的房地产从98年至今，经历了7年的高速发展时期，而且这个速度远远高于世界上其他国家的房地产市场发展速度。他引用了自己在加拿大、美国、俄罗斯等国的考察情况作为参照，以北京和广州为典型阐述自己的观点：“中国的城市经过了七年快速的发展，让我们的房地产市场，显现出很好的繁荣景象，显现出房地产业的支柱性。另一方面也反映出我们的市场，因为快速发展而面临各种各样的困难和问题。”

房地产市场“过热”还没降下来

易宪容依然认为，“当前房地产的过热程度，还没有真正降下来”。他引用了目前世界上通行的房地产泡沫方式来推算。1999年到2003年，房地产泡沫在10%左右。2004年上升到23.5%，2005年上升到24.9%。在2005年其他情形不变的情况下推算，2006年国内房地产的泡沫程度应该是26%，2007年可能会达到40.9%，2008年会达到58.4%。

“如果说我们的政策、房地产企业和消费者都是站在2004年的基础上来判断市场，那么，房地产市场的泡沫会随着时间的推移而扩大，这将出现出现大的问题。”这里“大的问题”是指国内房地产的泡沫程度远远超过国际警戒线——5%。

基于上面的判断，易宪容对今年国务院总理报告的解读就多了一层含义：政府已经意识到房地产市场还是比较“过热”，所以在报告中讲的内容比去年有了更多方面的阐述。

“过热”现象在转移易宪容在讲话中对2005年房地产市场的宏观调控情况作了一个评价，他认为“2005年国内房地产市场通过宏观调控以后，也开始走向理性、成熟。”但他也强调，宏观调控产生了一个效应，那就是房地产快速发展的地域由沿海一带转移到中部和西部。他用了两个数字对比说明了这个问题：2005年，沿海一带房地产的投资和增长是22%左右，但是在西部和中部地区的增长速度超过了35%。

易宪容认为，去年全国房地产市场的“整顿”让投机和炒作的趋势得到一定程度的遏制。对于去年年底深圳和广州房价上的“异动”，他评价为“有了一点点新的苗头，但不是很大”。所以，去年整个房地产市场的投机和炒作比往年要少一些。同时，他还认为，“以往大家所认为的房价只上涨不下跌的观念已经开始改变”，消费者比以往更理性。民众购买房屋时更加注意从实际情况来考虑，从自己的经济实力、财务状况出发，根据自己对未来预期的理解，进行房屋购买，有了更多的心理判断和心理决策。

第四篇：《形势与政策》讲稿

姓名：钱康

学号：1220140201 学院：物理学院

班级：物本三班

《形势与政策》讲稿

“16年英语退出高考 将以会考形式判分”

大家好，我叫钱康，来自物本三班，今天很开心和大家一起探讨“16年英语退出高考 将以会考形式判分”。将从以下方面谈谈英语改革带来的影响。1，对2016年高考生是否有影响? 对2016年的考生是有影响，难度在降低，因为考试的方向还有方式，其实我们学英语就这两个方面，一个就是方向，第二个就是方式，考生方式的变化还有方法的变化，直接决定我们学英语的方向和方式的变化。对2015届的考生也有影响，因为2015届的考生英语是150分，如果发挥不好2016年高考的优势消失，所以对2015届英语成绩特别好的考生压力会很大。

2，会减少考生英语学习的压力吗? 对学生的压力没减少，就是高考他是总分体系，只要是英语算入总分，还是在基础上说我这个总分考多少，不是说英语考多少，高考总分一分的话会涉及到上千个人。会减少考生的精神上的压力，时间上的压力不一定减少，不会减少学生而对英语学习的压力。不会减少压力，但是会增加机会，因为压力这个本质还是教育资源稀缺带来的，并不是因为考试。学生的压力可能没有减少，家长压力可能会增加，对家长来说会有一些新的挑战，需要提前做一些功课，要在给孩子做准备的同时对政策有一些关注，给孩子正确的指导意见。3，会降低中学英语老师重要性吗? 还无法评估，如果未来培训机构作用在加强，他的位置就相对是在一种降低状态，如果中学的老师现在的这种教学模式不去往应用层面去转，还是有一定的威胁。不是降低，是平移，第一个平移是年级的平移，以后高

一、高

二、高三的分数等距了，不至于集中在一个点上。第二个平移，给老师提供了一次真正做英语老师的机会，从考试上英语平移，有更多的机会去教学生英语。4，“英语热”会降温吗? 如果外语没有退出高考的话，“英语热”不太会降温。英语热不会降温，因为有一个前提是，希望给孩子提供新的发展机会的人并不全部为了高考，重点在应用上，无论是做学术还是职业发展都需要，这样对他来说其实并不会降低，但是这个温度也会平缓的释放，不会到三年级一下释放，渐渐恒温了。5，对英语培训机构有何影响? 有正面的影响，估计会有一部分学生会去参加一年的很多的辅导或者考试。对培训行业的影响应该是一个挑战，这种挑战来自于如何能够去更好的进一步的，培训机构对于公立教育的英语教学的补充，处在一种次重要的位置点上，并不是说能够有很强的主导性。机会挑战并存，机会由于他下放了所以高

一、高二，甚至初

二、中考[微博]这个年级，其实很多英语都释放了，这是个机会。但是同时家长会有许多新的需求，比如说英语考试英语方面的需求，新产品的研发，特别是和考试双轨进行的研发，其实对培训机构来说肯定是挑战，在下放的时候，包括老师的培养都会有些转型。

谢谢大家，有什么不妥之处，大家一起交流交流。

第五篇：2015房地产形势分析与建议

2015房地产形势分析与建议

2014年房地产市场特点

2014年房地产市场形势出现了较大变化，认清2014年房地产市场变化的特点和原因，将有助于准确判断2015年乃至“十三五”时期中国房地产市场形势变动趋势。

一是房地产开发投资增速明显放缓。2014年1-11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较2013年同期回落8.5个百分点，较2014年上半年低2.2个百分点。2014年房地产开发投资增速是1999年以来最低的一年，也是自1999年以来第一次出现房地产开发投资增速连续3年低于20%。

二是房屋新开工面积开始下降，基本确认2013年成为中国房屋新开工面积的峰值点。2014年1-11月房地产开发企业房屋新开工面积164705万平方米，同比下降9.0%;其中，住宅新开工面积114637万平方米，同比下降13.1%。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，即房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本等典型经济体房地产市场发展历程看，在户均住房套数达到1.0套左右时将出现新开工面积的峰值。因此2014年房屋新开工面积的下降固然有短期调控政策影响的因素，但更重要的是表明中国房地产发展阶段已发生变化，房地产开发投资增速放缓、房屋新开工面积下降都是符合规律的，也是正常的。

三是商品房销售面积和销售额双双下降，但总体仍处于历史高位。2014年1-11月，商品房销售面积10.2亿平方米，同比下降8.2%;商品房销售额64481亿元，同比下降7.8%。商品房销售面积和销售额双双下降主要受2014年前三季度银行贷款利率提高及商业银行更加谨慎地发放住房贷款影响。2014年1-11月在房地产开发企业的到位资金中，个人按揭贷款为12130亿元，较2013年同期下降了4.2%。个人按揭贷款的减少必然带来商品房销售面积和销售额的下降。根据中国人民银行2014年第三季度货币政策执行报告，2014年9月个人住房贷款加权平均利率为6.96%，比3月上升0.26个百分点，比2013年12 月上升0.43个百分点。由于居民购买住房大都需要借助银行信贷的支持，必然影响到购房人的支付能力。2014年9月底以来，随着住房金融政策调整以及大多数实行限购的城市调整了限购政策，商品房销售情况开始出现一些回暖迹象。虽然2014年商品房销售面积和销售额都较2013年减少，但2014年的商品房销售面积和销售额仍处在有史以来的第二高位，仅低于2013年。

四是大中城市新建商品住宅价格小幅下降，但全国商品房销售均价总体与2013年持平。2014年11月全国70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，持平的城市有3个;价格同比下降的城市有68个，上涨的城市有2个，降幅最大的为9.9%，大部分城市降幅在3%以内。从全国来看，1-11月全国新建商品住宅销售均价为5955元/平方米，2013年同期上涨0.3%。

2015年房地产形势判断

房地产市场是受政策影响较大的市场。如果金融、土地、税收和住房保障政策不发生重大变化，预计2015年房地产投资增速将继续回落，销售情况将好于2014年，全国新建商品住宅销售均价将高于2014年。需要关注的是，由于中国房地产市场的发展阶段已发生重大变化，房地产市场主要运行指标将不再呈同向变动趋势。

2015年房地产开发投资增速将继续回落。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。2014年，由于商品房销售面积和销售额双双下降，房地产开发企业资金回笼速度减慢，库存增加。2014年1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，到位资金增速不仅是1998年以来最低的，而且持续低于10%的时间也是自1998年以来最长的一次。到位资金增长情况是后续房地产开发投资增速的领先指标，目前到位资金的低增速预示着2015年房地产开发投资增速将继续回落。由于2014年商品房销售下降，房地产开发企业待售面积持续增加。2014年11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米，比2013年同期增加12989万平方米。商品房待售面积高企也将抑制房地产开发企业的后续投资能力。从中长期发展趋势看，由于中国房地产市场已从供不应求转向供求总体平衡、局部过剩，借鉴日本、德国等典型经济体房地产市场发展规律，中国房地产开发投资增速正处于正常的回落阶段。综合判断，预计2015年房地产开发投资增速将继续回落，房屋新开工面积也将继续下降。

2015年房地产销售情况将好于2014年。2014年9月29日，中国人民银行、银监会出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，并调整了“认房又认贷”的政策，对正常的改善型需求也可参照首套房的信贷政策。2014年11月22日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中中长期贷款利率由6.55%下降到6.15%。住房信贷政策的调整将明显降低居民的购房成本，特别是将释放数量最为庞大的有改善意愿、有支付能力的改善型需求。考虑到2014年大部分城市房价稳中略降，而居民收入仍保持较快增速，即居民的住房支付能力在相对提高。由于目前物价水平处在低位，2015年存贷款利率仍有下调空间，如果贷款利率进一步下调，将会进一步提高购房人的支付能力。综合判断，2015年房地产销售情况将好于2014年。

2015年房价将企稳回升。市场供求状况和住房支付能力是决定房价波动情况的两个最主要因素。供不应求将带动房价上涨，供过于求将抑制房价上涨乃至出现房价下降的情况，近年来鄂尔多斯等部分城市房价持续下行其根源就在于出现明显的供给过剩问题。住房支付能力主要取决于房价收入比和住房金融政策，其中住房金融政策、特别是利率政策的变化对房价短期波动影响尤为显著。从市场供求关系看，目前市场仍处于去库存阶段，但随着销售逐渐好转以及住房新开工面积的下降，预计到2015年三季度前后库存有望回到相对正常的水平。从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年中国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。2014年全国新建商品住宅销售均价与2013年基本持平，而城镇居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，这意味着2014年全国的房价收入比将低于2013年，处于1998年以来的最低水平。考虑到贷款利率下调和对改善型需求的信贷支持将提高购房人的支付能力，预计2015年全国新建商品住宅销售均价将企稳回升，特别是下半年开始涨幅将有所加大。

进一步完善房地产相关政策的建议

由于中国房地产市场已从过去的供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，需要根据房地产市场发展阶段的变化，适时调整完善房地产市场相关政策，努力实现房地产市场持续健康发展。

1.更加重视实行中性的住房金融政策。住房金融政策的变化是住房市场短期波动的首要原因，美国、日本等经济体房地产泡沫的产生和破灭都与住房金融政策、特别是利率政策的调整直接相关。2015年要实现房地产市场平稳运行，必须吸取美国、日本等经济体住房金融政策方面的教训，尽可能保持住房金融政策基本稳定。建议实行中性的住房金融政策，可实行住房首付和贷款利率反向调整，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力发生重大变化，造成市场需求和房价的大幅波动。由于居民购买住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要统筹考虑鼓励自住、抑制投机和防范风险三方面的目标。为此，金融政策既要适应居民通过多次换购住房不断改善居住条件的需求，也要防止滥用住房金融支持进行投机性购房，防范金融风险。

2.进一步完善房地产税收体系。一是调整税收政策的目标，将税收政策回归到筹集财税收入等根本目标，不在将其作为房地产调控的主要政策工具。经济学理论已经证明，在其他条件不变的情况下，交易环节征税的结果是价格上升和交易量下降。从典型经济体房地产税收政策的效果看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。例如，美国早在1792年就开始征收房产税，日本、香港的房地产税收体系也相对健全，但这些经济体都经历过房地产泡沫和泡沫的破灭。因此，完善房地产税收政策的出发点应放在完善税制、筹集财政收入等方面，而不宜将其作为房地产调控的主要政策选择。从这个目标出发，及时总结和稳妥推进个人住房的房产税试点。

二是大幅降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费。目前中国住房交易环节征收的营业税、所得税、契税等各项税费已接近成交价格的10%，交易成本过高，极大抑制了居民换购住房的需求，既不利于居民树立梯度消费的理念，也不利于增加二手房的市场供应，无法充分发挥存量房对房地产市场的调节作用。建议大幅降低房地产交易环节的税费，可将营业税的收取年限从5年减为2年或取消二手房交易环节的营业税，取消个人所得税，适当降低契税税率。随着住房总量规模的不断扩大，完善有利于居民持续换购住房的税收等方面政策，不仅有利于不断提高居民居住水平，而且居民换购住房会对房产中介、建材、家具、家电、装修等相关行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

3.各地要根据存量住房状况和人口总量、结构变化趋势，合理确定新增住房供应规模。由于住房市场供求关系已发生重大变化，未来不应过多强调加快住房建设这一目标，而应重视根据人口总量和结构变化趋势以及住房市场供求状况，合理确定新增住房规模，实现住房市场供求总体平衡和平稳发展。对住房新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增住房用地规模，通过减少土地供应量逐步解决部分城市供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。

4.进一步完善住房保障政策。2008年以来，中国开始大规模实施城镇保障性安居工程建设。继“十一五”全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1600多万套、累计解决近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房问题以后，“十二五”又提出建设保障性安居工程3600万套的任务目标，以及2013年-2017年1000万套棚户区改造任务。经过2008年以来保障房的大规模建设，中国实物型保障房的比重已接近20%。考虑到住房总量不足的矛盾已基本解决，建议进一步调整和优化住房保障供应体系，逐步提高货币补贴在住房保障方式中的比例，在“十二五”集中、大规模建设保障性安居工程的基础上，将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主，多种保障方式相互补充，逐步推动住房保障方式转型。

（作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长）