第一篇：关于印发天津市公有住房售后维修管理暂行规定实施细则的通知
关于印发天津市公有住房售后维修管理暂行规定实施细则的通知
各委、局（集团公司），各区、县房管局，各有关单位：
现将《天津市公有住房售后维修管理暂行规定实施细则》印发你们，请遵照执行。
二〇一〇年九月二十七日
天津市公有住房售后维修管理暂行规定实施细则
第一条 为加强我市公有住房售后管理，明确业主、管房组织、售房单位及相关人和部门的责任，根据《天津市公有住房售后维修管理暂行规定》和有关规定，制定本细则。
第二条 凡在住房制度改革和危陋房屋改造还迁安置中向个人出售的公有住房，包括直管公产、单位自管产按成本价出售的享有全部产权和按标准价出售的享有部分产权的住房，其售后管理均应执行本细则。
第三条 天津市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）是本市公有住房售后管理的行政主管部门，负责全市公有住房售后管理工作的组织协调、业务指导和监督检查并制定相关政策及管理规定。
各区、县房地产管理局（以下简称区、县房管局）是本辖区公有住房售后管理的行政主管部门，负责划分管委会管辖范围、组织协调成立管委会并审核批准、调解住房使用修缮纠纷、对违反住房管理规定的行为实施处罚等日常业务管理工作。
第四条 公有住房售后管理实行业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的原则。
业主自治管理是指通过业主管房小组（以下简称管房小组）、业主管理委员会（以下简称管委会）和业主代表大会等组织形式，对公有住房售后的使用、维修实施管理。
物业管理单位专业管理是指售房单位在组织实施出售公有住房的同时，成立住房维修专业管理单位，为业主提供公有住房售后维修服务。
第五条 一幢公有住房出售率达到30%的，售房单位应组织业主成立管房小组。管房小组代表本幢的业主行使管房权利。
第六条 管房小组成员由本幢的私房、公房业主按拥有产业面积的相应比例产生。成员人数视情况而定，一般由3至7人的单数组成。
管房小组成员中的私房业主代表由私房业主协商或选举产生，应推选热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担任；公房业主代表可由公房业主按比例如数委派，也可委派1名，代表本幢管房小组公房业主成员行使权利，表决时代表相应比例的表决权。
第七条 管房小组具有以下职能：
（一）代表和维护业主权益，负责本幢住房的管理；
（二）听取和反映业主对住房修缮等有关方面的提议和意见；
（三）依据有关规定决定本幢住房共用部位和共用设备设施的修缮；监督、审议公有住房住宅专项维修资金的使用情况，并负责向业主筹集；
（四）调解住房使用、修缮纠纷；
（五）执行业主代表大会和管委会作出的决定；
（六）督促业主遵守《管理规约》。
第八条 一个住宅区域内公有住房出售率达到30%的，住宅区所在区、县房管局应会同售房单位及时组织召开第一次业主代表大会，以本住宅区域内各管房小组成员作为业主代表，选举产生管委会。住宅区域范围由所在地区、县房管局根据公共设施与住房的相关连程度及总面积予以确定，一般控制在建筑面积5万平方米以内。
相对独立的一幢高层住宅楼也可按幢单独召开业主代表大会。
第九条 业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会的组成人员；
（二）修改和审议通过《管委会议事规则》及《管理规约》；
（三）监督管委会的工作；
（四）听取和审查管委会的工作报告；
（五）决定住宅区内涉及业主权益的重大事项。
第十条 管委会设立后，业主代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。业主代表大会决定事项须有半数以上有表决权的业主代表出席方为有效。
第十一条 经业主代表大会选举产生的管委会应在产生后的一个月内报住宅区所在地区、县房管局审核，报审时须提交下列材料：
（一）设立管委会的申请书；
（二）管委会议事规则；
（三）管委会主任、副主任及委员名单；
（四）相对固定的办公场所证明。
区、县房管局应在接到报审之日起，15日内提出是否同意设立管委会的意见。超过15日未提出意见的视作同意。
第十二条 管委会委员一般由7至15人的单数组成。
管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。
管委会委员每届任期三年，可连选连任。管委会委员为兼职，有设专职条件的，管委会主任也可为专职。
第十三条 管委会会议由管委会主任根据工作需要适时组织召开，决定事项须有半数以上成员出席方为有效。管委会决议采取少数服从多数的原则。
第十四条 已具备成立管委会条件的住宅区域内，某一幢公有住房出售率未达到30%的，也应由售房单位负责组织成立管房小组，其成员作为本幢住房业主代表参加业主代表大会，行使业主自治管理权利。
第十五条 一个住宅区域内成立了管委会的，该住宅区域内非属公有住房出售的其它住房也应纳入管委会管理范围，其业主享有同等权利义务。
第十六条 管委会行使下列职权：
（一）代表和维护业主的权益，负责本住宅区域内的住房管理；
（二）召集、主持业主代表大会，负责向业主代表大会汇报工作；
（三）提出修订《管委会议事规则》的草案和《管理规约》；
（四）与物业管理单位签订住房修缮管理合同，委托物业管理单位实施住房日常管理；
（五）审议物业管理单位制订的年度住房维修计划并监督执行；
（六）督促业主遵守《管理规约》；监督指导管房小组工作；调解住房使用、修缮纠纷；
（七）监督公有住房住宅专项维修资金的使用；
（八）法规、规章和《管委会议事规则》赋予的其他职能。
第十七条 《管理规约》应当对有关住房使用、维修养护及管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。《管理规约》范本由市国土房管局统一制定。
管委会设立后，管委会根据本住宅区域的实际情况，对《管理规约》范本进行修改补充，并经业主代表大会通过后生效。已生效的《管理规约》对本住宅区域内的所有业主和使用人均具有约束力。
未成立管委会的，售房单位在出售公有住房的同时，由购房人签领《管理规约》，售房单位负责实施管理；成立管房小组的，管房小组应按《管理规约》实施管理。
第十八条 业主必须遵守《管理规约》，合理使用住房，服从管理；对属于个人负责修缮的项目及时维修；对损坏住房、侵害业主权益的行为有权进行劝阻和要求管房组织进行制止、调解或要求赔偿。
第十九条 业主在使用住房中禁止下列行为：
（一）擅自改变住房结构、外貌和使用性质，违章凿、拆、搭、建；
（二）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（三）在室内、楼内安装动力设备；
（四）任意攀登屋顶或在屋顶上存放物品；
（五）在阳台上超高超重堆放杂物；
（六）擅自移装共用设备，恃强占用共用部位、共用设备设施；
（七）利用住房从事危害公共利益的活动；
（八）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十条 业主装饰装修住房时，应按国家住房城乡建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》和本市有关规定办理。
第二十一条 住房自用部位、自用设备与共用部位、共用设备设施的划分及修缮责任：
自用部位包括：户门、户窗、户内的顶棚、内墙面、地面、非承重隔断、隔扇、自用阳台及户内其它装修；自用设备包括：户分电表以内电器及线路（包括户分电表）、户分水表以内的管道及配件（包括户分水表）、卫生器具和相关的下水管道。
自用部位、自用设备的修缮、更新责任和费用应由业主自行负责和承担。
上层住房的卫生间、厨房等部位及下水管道向下层渗水、漏水的，应由上层住房业主负责修缮。
共用部位包括：屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、院墙等；共用设备设施包括：户分电表以外至总电表以内的设备和线路、户分水表以外至总水表以内的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、烟道（排气孔道）、信报箱、避雷设施、共用电视天线等。
共用部位、共用设备设施的维修、更新责任应由共同使用的相关业主承担，费用应由共同使用的相关业主按拥有住房建筑面积份额分摊，从公有住房住宅专项维修资金中列支，不足部分由业主支付。
住房售出后一年内，其共用部位，共用设备设施由售房单位负责保修。
第二十二条 共用部位、共用设备设施的修缮、更新责任和修缮费用的分摊按下列原则划分：
（一）局部可划清的共用部位、共用设备设施由该部位共同使用的业主负责；
（二）按门牌号（或住房结构）独立使用的共用部位、共用设备设施，由该门牌号内的业主负责；
（三）属于住房整体综合维修的，如屋顶翻修等应由该幢住房业主负责。
第二十三条 住房及共用部位、共用设备设施影响市容及可能危及毗连房屋和居住安全的，业主应及时进行修缮。
业主在维修住房时，涉及相关业主权益的，应事先通知相关业主。相关业主应给予配合，不得借故阻挠。修房人应尽量减少对他人的干扰，注意保护住房，造成损坏的及时予以修复或赔偿。
第二十四条 业主对住房负有查勘责任。住房查勘每年至少进行一次。管委会成立前由售房单位组织实施；成立管委会的由管委会委托物业管理单位或专业部门代为查勘。
区、县房局负责对住房查勘的监督检查。
第二十五条 公有住房住宅专项维修资金以管委会名义存入金融机构，由物业管理单位管理使用，要按幢立账、分户核算，专项使用，定期公布收支，存款利息并入公有住房住宅专项维修资金使用。
在管委会成立前由售房单位或物业管理单位按上款要求负责管理使用。管委会成立后向管委会移交。
第二十六条 物业管理单位应按业主或管房小组、管委会报修、委托修缮的项目及时修缮，提高服务质量，合理收费。
第二十七条 业主或管房小组、管委会报修及物业管理单位（或售房单位）受理修缮按下列程序办理：
（一）报修。自用部位、自用设备损坏的由业主报修；共用部位，共用设备设施损坏的由管房小组或管委会负责报修。
自用部位、自用设备的维修，业主可以委托该住宅区域的物业管理单位，也可以委托其他修缮单位。
（二）登记。物业管理单位对报修应当场登记，填写《售后住房报修工程任务单》中业主姓名，修缮地点、修缮项目。
（三）查勘。物业管理单位接到报修后，一般在48小时内到现场，对报修项目认真查勘并做好记录，填写《售后住房报修工程任务单》中计划用工、计划用料、开工时间、竣工时间、施工负责人等项目后及时通知业主，征得业主同意后按计划开工。
（四）修缮。
1．碎修工程应随报随修；
2．小修工程自报修时间起72小时内应安排开工；
3．中修工程自报修时间起一周内应安排开工；
4．大修工程包括复杂工程或多项综合修缮工程，在不影响安全和使用的情况下可与业主商定开工时间；
5．急修项目涉及使用安全和直接影响生活的，如水、电、烟道等工程，接报修后要及时赴现场察看并安排修缮，对一时不能解决的项目，应先采取临时措施。
（五）结算。竣工后由报修人验收签字，并按实际发生费用结算。
第二十八条 物业管理单位为业主提供住房维修服务收费标准按下列规定办理：
房屋修缮工程收费标准按照市国土房管局编制的《天津市房屋修缮工程预算基价》收取。特殊工程预算中未列入的可根据实际情况与业主商定。
第二十九条 对违反第十九条规定之一的，管房小组、管委会、物业管理单位、售房单位，有权要求责任人给予恢复、拆除、清理，对造成损失的给予赔偿。
第三十条 对售房单位、物业管理单位所承诺的保修项目、修缮工程、服务工作等未按时完成或质量发生问题，给业主造成损失的业主有权要求修复和赔偿。
第三十一条 对擅自拆改住房的主体承重结构，影响业主居住安全的，管房小组、管委会或物业管理单位均有权要求责任人进行修复，对拒绝修复的，可向住房所在地区、县房管局举报，区、县房管局根据有关规定，给予处罚。
第三十二条 阻挠他人修缮造成住房损坏或他人人身伤害及财产损失的，由责任人负责赔偿。
第三十三条 凡因住房使用、修缮等造成的纠纷由管房小组、管委会进行调解，调解不成可由当地区、县房管部门帮助调解。对调解不服的当事人一方可向天津仲裁委员会申请仲裁，也可向当地人民法院提起诉讼。
第三十四条 本《细则》由市国土房管局负责监督实施。
第三十五条 本《细则》自2010年10月1日起施行至2015年9月30日废止，原天津市房地产管理局印发的《<天津市公有住房售后维修管理暂行规定>实施细则》（房管〔1996〕217号）同时废止。
第二篇：关于印发天津市公有住房售后维修基金使用管理办法的通知
关于印发天津市公有住房售后维修基金使用管理办法的通知
各区、县房管局，各有关单位：
现将《天津市公有住房售后维修基金使用管理办法》印发给你们，请遵照执行。
二〇一〇年九月十七日
天津市公有住房售后维修基金使用管理办法
第一条 为加强公有住房售后共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的使用管理，维护住房产权人（以下简称业主）的合法权益，根据《天津市公有住房售后维修管理暂行规定》和本市有关房改政策，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内按照房改政策向个人出售的公有住房售后维修基金使用的管理。
第三条 天津市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责本市公有住房售后维修基金使用的管理，区、县房地产管理局按照管理权限负责本辖区内公有住房售后维修基金使用的管理。
第四条 售房单位负责公有住房售后维修基金的使用。管房组织（业主管理委员会或管房小组）负责对公有住房售后维修基金的使用进行监督。
第五条 公有住房售后维修基金包括：
（一）购房人按售房款1%的比例交纳的基金；
（二）售房单位按售房款10%的比例提取的基金；
第六条 维修基金应当由售房单位在银行设立专户储存，并到房屋所在区、县房地产管理局备案。1%、10%的维修基金由开户银行和售房单位分别按户建立明细台帐。
第七条 维修基金自存入维修基金专户之日起按人民银行规定利率计息，利息收益每年计入业主分户账，转作维修基金滚存使用。
第八条 维修基金专项用于售后公有住房保修期满后共用部位、共用设施设备的维修，不得挪做他用。
共用部位包括主体承重结构、屋面、外墙面、楼梯间、走廊通道、共用门厅、垃圾道、烟道、排风道等。
共用设施设备包括户分电表以外至门栋总电表以内的线路和设备、户分水表以外至门栋总水表以内的上水管道（供电供水实行一户一表、服务到户的除外），墙体以内的下水道干管、雨水管、信报箱、避雷设施等。
公有住房售后共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。
第九条 申请使用维修基金按照下列程序办理：
（一）制定资金使用计划。售房单位依据业主报修和现场查勘情况提出修缮项目，制定修缮方案，提出资金使用计划。
（二）征求意见。售房单位提出的修缮方案和资金使用计划，在征得管房组织同意后报审。
（三）报审。售房单位向房屋所在区、县房地产管理局报审，填写《共用部位、共用设施设备维修基金使用申请书》（以下简称《申请书》），并提交修缮方案、资金使用计划和管房组织意见。
（四）审批。区、县房地产管理局受理申报后，对维修基金账户存款余额、业主明细台帐及本条第（三）项要求进行审核，符合要求的，在三个工作日内批准，不符合要求的应当通知售房单位。
市内六区直管公房售后维修基金的使用，由售房单位报市房产总公司审核，市国土房管局审批。
（五）资金拨付。售房单位持审核批准的《申请书》到开户银行办理用款手续，由开户银行按照《申请书》批准的用款额度，核对维修基金账户存款余额无误后，对用款数额较小的当时拨付，用款数额较大的次日拨付。
第十条 公有住房售后共用部位、共用设施设备因自然损坏发生的修缮费用，按受益业主住房的建筑面积所占份额（以下简称份额）分摊。
（一）按门牌、门栋独立使用的共用部位、共用设施设备的修缮费用，由该门牌、门栋内业主按份额分摊。
（二）局部可划清责任的，由相关业主按份额分摊。
（三）属于住房整体修缮的费用（包括外墙面），由该幢房屋全体业主按份额分摊。
（四）共有墙体的修缮，按两侧均分后，每侧业主按份额分摊。
（五）不上人屋面的修缮，由修缮所及范围覆盖下各层的业主按份额分摊。
（六）可上人屋面（包括周边护栏）的修缮，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的业主按份额分摊；如仅为若干层使用，使用层的业主分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层业主按份额分摊。
（七）共用楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮，由业主按份额分摊。
（八）为某些楼层所专用的楼梯的修缮，由其专用的业主按份额分摊。
一幢或一个门栋的维修基金账户内基金余额不够支出修缮费用时，不足部分由受益业主按照份额分摊。
第十一条 公有住房售后共用部位、共用设施设备维修完成后，售房单位应当将维修费用清单、发票原件和按户分摊清单提交管房组织，经管房组织签字后，维修费用方可按照受益业主住房建筑面积所占份额在业主明细账中列支，并向房屋所在区、县房地产管理局备案。市内六区直管公产向市房产总公司备案。
维修费用大于《申请书》申请用款额度的，超支金额由售房单位按规定办理审批手续。经审批同意的，开户银行将超支金额拨付售房单位，根据维修费用进行列支。经审批不同意的，超支金额由售房单位自行负担，开户银行根据申请用款额度进行列支。
维修费用小于《申请书》申请额度的，售房单位将剩余金额按户分摊后交付开户银行存入维修基金账户，开户银行根据维修费用进行列支。
第十二条 业主转让房屋所有权时，其售后维修基金账户余额随房屋所有权同时过户至新户名下。
第十三条 售房单位因更名、兼并、重组、破产等原因发生变更的，接管单位或上级主管部门应当在三十个工作日内到区、县房地产管理局备案后，向开户银行办理维修基金账户的有关变更手续。
第十四条 售房单位应当定期与开户银行核对维修基金账目，并将维修基金缴存、使用、余额以及发生的维修项目、费用和按户分摊情况，按管理区域或幢每年向全体业主公布一次。
业主对公布的账目有异议的，售房单位应提供有关费用清单和按户分摊费用清单等资料进行核对。
第十五条 各区、县房地产管理局按季度将维修基金使用审批额、实际发生额汇总报市国土房管局，并抄报市住房保障管理办公室。
第十六条 本办法自2010年10月1日起施行至2015年9月30日废止，原天津市房地产管理局印发的《天津市公有住房售后维修基金使用管理办法》（房管〔2002〕262号）同时废止。
第三篇：公有住房售后维护维修管理暂行规定(1992)19号文
公有住宅售后维修养护管理暂行办法
颁布日期： 1992/06/15
文号：
建设部令第19号
中华人民共和国建设部令
第19号
《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》已于一九九二年六月三日经第十次部常务会议通过，现予发布，自一九九二年七月一日起施行。
部长 侯捷
一九九二年六月十五日
公有住宅售后维修养护管理暂行办法
第一条 为加强公有住宅售后的维修和养护管理，保障住宅所有人的合法权利和住用安全，特制定本办法。
第二条 本办法适用于直辖市、市、镇和未设镇建制的工矿区范围内，在住房制度改革中向个人出售的公有住宅的售后维修和养护管理。
第三条 各级人民政府房地产行政主管部门依照《城市私有房屋管理条例》、本办法及其他有关法规，对本行政区域内向个人出售的公有住宅的维修和养护进行指导、监督和管理。
第四条 本办法所称住宅的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台。
住宅的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。
住宅的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。
第五条 公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由住宅所有人承担维修养护责任，住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托代修。
第六条 公有住宅出售后，住宅共用部位和共用设施设备的维修养护由售房
单位承担维修养护责任，也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任。
第七条 住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向购房人收取，维修养护费用不足时，暂由原售房单位承担。具体收取标准和办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。
维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护。维修养护费用的使用受该幢住宅各所有人的共同监督。
第八条 电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新，可以按照国家和地方原有规定执行。
第九条 住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿。
第十条 住宅建筑以外的市政公用设施（道路、上下水管道、窨井、化粪池、室外泵房、绿化等），按照现行规定的职责分工负责维修和管理。
第十一条 凡需要对住宅进行中修以上的，应当依照《城市房屋修缮管理规定》执行。第十二条 住宅所有人和维修养护责任单位，应当定期对住宅的自用部位、自用设备或者共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用，并接受房屋所在地人民政府房地产行政主管部门的指导、监督和管理。
第十三条 住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。
第十四条 在当地人民政府房地产行政主管部门的指导下，由原售房单位、有关管理部门及相关住宅所有人协商成立民主管理性质的住宅管理委员会，负责组织落实住宅维修养护管理工作；监督维修养护费用的使用；组织制订相关所有人共同遵守的协议；并协助有关部门调解相关所有人之间的住宅纠纷。
第十五条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应当协商解决。协商不成的，当事人可以向房屋所在地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第十六条 个人购买的其他住宅的维修养护管理，参照本办法执行。
已实行物业管理、委托管理等维修养护管理模式的按照相关规定执行。
第十七条 省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。第十八条 本办法由建设部负责解释。
第十九条 本办法自１９９２年７月１日起施行。
第四篇：上海高院关于印发《处理公有住房出售后纠纷 的若干意见》的通知
上海高院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知
来源：lawyerxuguohua：日期：2009-03-30
上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知(1996)沪高法(1996)250号
第一、二中级人民法院，各区、县人民法院：
自城镇住房制度改革、公有住房出售以来，房屋纠纷出现了一些新情况、新问题。为处理好公房出售后的纠纷，我院在调查研究基础上，听取了有关部门意见，提出了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》。该意见业经上海市高级人民法院1996年第36次审判委员会讨论通过，现发给你们，请你们在审理这类案件中参照执行。执行中注意总结经验，有何意见和问题请及时报告我院。
一九九六年十月三十一日
处理公有住房出售后纠纷的若干意见
本市公有住房出售以来，相应纠纷陆续发生，出现了一些新情况、新问题。为处理好公房出售后的纠纷，保障住房制度的改革，现根据《民法通则》、国务院、建设部及本市有关的规定，结合审判实践，制定本意见。
一、受理
1、出售人及有购房资格的人起诉要求确认购买公房协议无效的应予受理。
2、购房人起诉要求同住人迁让，同住人起诉要求确认房屋居住权的，应予受理。
3、为修缮楼房的公用设备或相邻房屋、设备，利害关系人起诉要求相邻方予以配合的，应以相邻纠纷受理。
4、违法改变房屋使用性质，妨碍相邻住户的正常生活或在单元房屋内安放危险物品，影响楼房住户安全的诉讼，以相邻纠纷受理。
5、楼房中的单元房屋产权人、业主管理委员会为楼房的墙面、屋顶、共用部位、公共设施全部或部分被人占用提起诉讼的，应予受理。
6、楼房房屋产权人以物业管理委员会违约或侵害产权人产权、使用权等利益的起诉，应予受理。
二、产权与使用权的确认
7、除天井和庭园外，单元房屋业主自用部位和自用设备的产权为房屋产权证登记人所有。 自用部位是指单元房屋业主自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园(含围墙)以及室内墙粉饰等部位。
自用设备是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶等设备。
8、除内天井外，楼房中的共用部位、共用设备为整幢房屋业主共有。住宅区内的公共设施为住宅区域内的业主共同使用。
共用部位是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙、墙面粉饰和屋顶等部位。
共用设备是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共同照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。
公共设施是指住宅区域内住户共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储
存设施、照明路灯、绿化地等设施。
9、按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。
10、婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权虽以配偶中一人名义登记的，除有书面约定外，该房屋产权为夫妻共同财产，房产取得时间以房屋买卖合同签订的时间确定。
11、对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。
12、在审理房产确权案件中发现系争房屋产权登记错误的，可建议房屋发证部门撤销错误登记，也可根据查证的事实重新确权。
三、产权的分割
13、购得的房屋在法定限制上市的期限内，由于离婚、继承等原因要求分割该房的，房屋能分割的尽可能予以分割。对房屋能予分室分割的，可确定各方的房屋产权；对无法分割实房的，除双方协议一方得实房，一方得房屋折价款外，一般暂不分割，确定房屋产权共有。在产权共有期间，对无亲属关系的当事人，可参照租赁私房的规定由住房方给付让房方一定的房屋使用费，待该房依法能上市交易时，按当时的市场价，由一方得房屋折价款。法院只能就房屋的产权、使用权作出判决，不应对当事人户口迁移作出判决。
四、产权的转让和继承
14、未经有购买公房资格人的同意，冒用名义购得房屋，该房屋买卖合同无效。在法定限制交易期间内买卖房屋的，房屋买卖合同无效。
15、依法可以出卖的房屋，房屋的共有人、同住人、承租人在出售时，在同等条件下，有优先购买的权利。
16、房屋所有权人在法定限制转让的期间将房屋产权赠与他人的行为无效。房屋所有权人在法定限制转让期届满后将房屋明示赠与他人，受赠人已实际占有了受赠房屋，在办理房屋产权过户手续中，赠与人死亡或丧失行为能力的，该赠与行为有效。
17、房屋所有权人在法定限制转让的期限内立遗嘱将房屋产权遗赠他人的，该遗嘱又符合其他法定条件的为有效。
五、产权的使用与收益
18、房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的，对有扶养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权；对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况，分别作出处理。
19、因擅自改动或拆除房屋主体的承重结构，擅自在内天井、天井和庭园内搭建，擅自移动或损坏共用设备，占用共用部位，侵占或损坏住宅区域内的公共设施等发生纠纷提起的诉讼，可按相邻关系原则处理；违反物业管理合同约定的，按约定处理。
20、因装修等造成相邻住户的房屋或设备等财产损失的，判令责任人予以修复或赔偿。
21、未经批准，擅自改变自住房的使用性质，影响相邻住户正常生活或者安放影响房屋安全的物品的纠纷，应判令排除妨碍、恢复原状。
22、为修缮房屋及其公、私设备，相邻住户应予配合而不配合的，可作排除妨碍处理，因此造成相邻住户财产损失的应予补偿。但因相邻住户自身原因造成损失的除外。
23、单元房屋产权人或第三人使用楼房外墙或屋顶做合法商业性广告、进行经营性活动等，须经同楼房的产权人同意，并给付使用费。对公房出售前就出租外墙、屋顶的，在原合同期限内所得的收益，应由楼房的产权人按房屋产权证明的建筑面积的比例分得。
第五篇：关于印发黑龙江省地价管理暂行规定的通知
关于印发《黑龙江省地价管理暂行规定》的通知
(黑土资发【2002】104号)
各行政公署,市、县国土资源管理局,省驻农垦、森工、哈尔滨铁路国土资源局: 现将《黑龙江省地价管理暂行规定》印发给你们,望认真贯彻执行.附件:黑龙江省地价管理暂行规定
OO二年五月二十三日
黑龙江省地价管理暂行规定
第一章 总则
第一条 为加强地价管理,规范土地市场和地价运行秩序,促进土地使用权的公平交易和土地的集约利用,维护土地所有者和使用者的土地资产权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施敲竹条例》、《黑龙江省土地管理条例》等法律、法规、规章和国家有关规定,结合本省实际,制定本规定.第二条 本规定适用于本省行政辖区内的地价管理.第三条 国家实行土地使用权价格评估制度.土地使用权价格评估,应当遵循客观、独立、公正和科学的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价为基础,采取通用合理的评估方法,参照当地的市场价格进行评估.第四条省人民政府土地行政主管部门负责全省的地价管理工作.市(行署)、县(含县级市、下同)人民政府土地行政主管部门根据土地管理法律、法规的规定，负责本行政辖区内的地价管理工作.二
第二章 基准地价
第五条 县以上人民政府土地行政主管部门必须加强对基准地价的管理,建立基准地价体系和基准地价定期公布制度,定期调整基准地价.第六条 城市市区、建制镇及乡人民政府所在地、独立工矿区范围内的国有土地,应当按规定进行基准地价测评.测评范围以土地利总体规划划定的范围为准.第七条 基准地价测评基准日为开展基准地价测评当年三月三十一日或九月三十日.第八条 基准地价测评及基准地价更新测评,按下列程序进行:(一)由开展基准地价测评或更新测评工作的市、县人民政府土地行政主管部门向省人民政府土地行政主管部门提出申请;(二)经省人民政府土地行政主管部门同意后,可由具有估价职能的省属事业单位或委托具有A级资质土地评估中价机构,按照《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》及地价评估相关技术要求和规定,制定基准地价测评或基准地价更新测评工作方案和技术方案,收集相关资料,大中城市应当在九十个工作日内完成基准地价测评或基准地价更新测评报告,县在六十个工作日内完成基准地价测评基准地价更新测评报告;(三)基准地价测评或基准地价更新测评报告完成后,由省人民政府土地行政主管部门组织有关专家进行审查验收,出具验收意见;(四)基准地价测评或基准地价更新测评报告验收合格后,按规定的程序报省人民政府或国务院审批,由市、县人民政府公布实施.第九条 基准地价测评或基准地价更新测评成果,按下列规定检查验收:(一)基准地价测评或基准地价更新测评工作结束后,由工作承担单位进行自查,按照本规定第十条规定的内容,准备检查验收报告及相关图表;(二)开展基准地价测评或基准地价更新工作的市、县人民政府土地行政主管部门及以正式文件形式,向省人民政府土地行政主管部门提出检查验收申请;(三)由省人民政府土地行政主管部门组织有关专家,对提出申请检查验收的市、县基准地价测评或基准地价更新工作进行检查验收;(四)听取市、县人民政府土地行政主管部门的工作汇报;(五)听取课题组的汇报;(六)外业成果检查验收;(七)内业成果检查验收;(八)检查验收组提出具体检查验收意见,并形成报告.第十条 基准地价测评及基准地价更新测评成果的检查验收内容:(一)基准地价测评或基准地价更新测评工作的方案;(二)基础图件、过渡图、基础调查表、准备工作情况,有关资料的收集、分析、整理、宗地价格计算;(三)土地级别评定及相关图表;(四)基准地价测评或基准地价更新测评程序、方法及结果;(五)宗地地价修正体系的修正系数表及说明表、评估方法;(六)土地级别图、基准地价图及各种过渡图件的编制方法,图示、符号、注记,基准地价测评或基准地价更新测评结果与相关图表一致关系;(七)面积量算结果;(八)土地定级估价报告或基准地价更新测评报告质量,包括深度和广度、文字描述及层次论述、有关技术问题处理方法等及成果应用的论述;(九)根椐检查验收需要增加检查的项目.第十一条 基准地价测评或基准地价更新测评的成果检查验收合格后,由市、县人民政府直接向省人民政府申请批准.基准地价测评或基准地价更新报告应作为省人民政府审批的必备附件.第十二条 农垦、森工系统的局址、场址不在建制镇的基准地价测评或更新测评可按独立工矿区开展,其成果验收参照本规定的规定进行.第十三条 省会城市基准地价测评及基准地价更新测评成果,按规定报国务院土地行政主管部门平衡,省内初审按本规定第十条的规定执行.第十四条 市、县人民政府根据土地市场变化情况对基准地价及进更新、调整,一般每二至三年更新调整一次.第十五条 土地评估中介机构因地价评估需要,需对正在使用的基准地价修正系数和地价指数等进行个别调整时,必须事先将调整方案报送当地市、县人民政府土地行政主管部门备案,经审核同意后主可应用.第三章 地价调控
第十六条 市、县人民政府及其土地行政主管部门应根据经济发展和土地市场供求状况,及进采取有效措施,对城镇土地使用权交易价格实行调控,保持城镇土地价格相对稳定.第十七条 协议出让国有土地使用权实行最低限价制度.高业用地最低限价不得低于评估确认的地价;住宅、工业用地的最低价按不低于评估确认地价的90%确定.第十八 条 土地使用权交易实行成交价格申报制度.土地使用权转让方或受让方,应持双方签订的载有土地成交价格的土地使用权转让合同,如实向土地所在的市、县人民政府土地行政主管部门申报土地使用权转让成交价格,不得瞒报或虚报.当土地使用权转让价格低于该宗地正常市场价格20%以上时,市、县人民政府有优先购买权;土地使用权转让价格不合理上涨时,市、县人民政府有权采取必要的调控或冻结措施.第十九条 处臵土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资(股本)额的确定,均应当以有批准权的人民政府土地行政主管部门备案的土地估价结果为依据.第二十条 全省各城市及建制镇的基准地价水平,由省人民政府土地行政主管部门负责协调与平衡.第四章 土地使用权价格评估
第二十一条 土地使用权价格评估实行立项—评估—备案制度.第二十二条 有下列情况之一的,应当进行地价评估;(一)土地使用权出让;(二)土地使用权租赁;(三)土地使用权作价出资(入股)(四)土地使用权的转让、出租、抵押;(五)实行资产化管理的土地使用权划拨;(六)土地使用权的课税、司法仲裁;(七)企业改制、改组、改造、企业合资、合作、合伙、联营、联建、兼并、分割、企业清产核资、破产清算涉及显化土地资产价值的;(八)基准地价测评或基准地价更新测评的.(九)因债权转股权所涉及的土地使用权价格评估的;(十)在城市土地整理、农地整理中涉及迁建、换地、补偿的;(十一)其他依法应当进行地价评估的.第二十三条 地价评估应当严格遵循国家颁发的《城镇土地估价规程》的规定,土地估价报告和土地估价技术报告必须符合国家规定的标准规定格式.第二十四条 土地使用权价格评估按下列程度开展:(一)由委托方或受托估价方向土地行政主管部门提出宗地估价立项申请,按要求填报宗地估价立项审批单,同时提交土地使用证书原件、复印件和相应的宗地图,或县级以上人民政府土地行政主管部门开具的土地产权证明和图件以及要求提交的其它相关资料,土地行行政主管部门在接到宗地估价立项申请后三个有效工作日内,做出是否准予立项估价的决定;(二)受托估价方根据宗地估价立项批复的要求,与委托估价方签订委托估价协议,制定地价评估方案,初选地价评估方法、参评因素、因子及地价评估程序,受托估价方对待估宗地进行实地跑察,收集土地及房屋产权证明和相关资料,并开展土地估价工作;(三)土地估价工作结束后,由委托估价方向有批准权的土地行政主管部门申请地价评估报告确认或备案,土地行政主管部门在七个工作日内,下达土地估价报告确认或备案的函复,确认或备案后的土地估价报告和土地估价技术报告及宗地估价立项审批单、确认或备案函复及相关文件,由土地行政主管部门登记整理后归档.第五章 土地估价人员与机构
第二十五条 土地估价师和助理土地估价师实行考试制度、培训教育制度及注册登记制度,接受相应的执业培训.土地估价师必须经国家统一考试合格,取得国务院土地行政主管部门核发的土地估价师证书,并在具有资质的土地评估机构注册后,方可从事土地估价业务.助理土地估价师必须经省统一考试合格,取得省土地行政主管部门核发的助理土地估价书证书,并在具有资质的土地评估机构注册后,方可从事土地估价业务.第二十六条 土地估价师和助理土地估价不得同时在两个或两个以上土地评估中介机构中任职或兼职.第二十七条 土地行政主管部门的工作人员及有关国家工作人员不得在土地评估中介机构中任职或兼职.第二十八条 土地估价师与委托估价人员有亲属关系或其他切身利害关系时,应自行回避,不得主持或参与有关项目的评估.第二十九条 土地估价师和助理土地估价师证书的有效期为五年,期满经考核符合继续从业条件的,换发新证;五年内不从事土地估价业务的,取消土地估价师或助理土地估价师资格.第三十条 土地评估机构可分为事业单位型和中介型两种类型.作为事业单位管理的土地评估机构只能从事政府公益性、职能性评估业务.第三十一条 成立土地评估机构必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》等法律法规的规定,在依法进行工商登记后向省及以上人民政府主管部门申请备案,并由省级以上人民政府土地行政主管部门根据土地评估中介机构的执业水平授予相应资质,颁发土地评估机构资质证书.第三十二条 土地评估机构资质证书由国务院土地行政主管部门统一印制,其正、副本具有同等效力.第三十三条 土地评估中介机构实行A级、准A级、B级、准B级四级管理.第三十四条 申报A、准A级土地评估中介机构资质证书应当具备下列条件:(一)具有独立法人资格;(二)注册资金50万元人民币以上;(三)有法定代表人任命书;(四)有机构章程;(五)有机构情况介绍及业绩表;(六)属于资质升级的,应当向省及以上人民政府土地行政主管部门提交申请文件;(七)具有7名以上土地估价师,以及一定比例的建筑、经济、会计及管理专业的技术人员;(八)有资质审查认证机关规定的其它材料.第三十七条 土地评估是介机构资质升级,必须在原资质基础上从业两年以上,并且无不良执业纪录,具备资质升级条件的,方可向省级以上人民政府土地行政主管部门申请资质升级.省级以上土地行政主管部门对土地评估机构的执业情况衽抽检制度,并将有关结果向社会公告.第三十八条 A级土地评估机构可在全国范围内独立从事基准地价及各类宗地地价评估,具体从来范围如下:(一)基准地价评估;(二)出让或国家收回土地评估;(三)转让、出租、抵押、作价入股土地的评估;(四)上市及非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估;(五)企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估;(六)司法仲裁中涉及的土地评估;(七)征收土地税费涉及的土地评估;(八)其他依照法律、法规需要进行的土地评估;(九)地价资询.第三十九条 准A级土地评估机构可在全国范围内独立从事估价额在1亿元以内的宗地地价评估,可与A级机构合作从事上市公司及司法仲裁涉及的宗地价格评估,具体业务范围如下:(一)出让或国家收回土地评估;(二)转让、出租、抵押、作价入股土地的评估;(三)非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估;(四)企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估;(五)征收土地税费涉及的土地评估;(六)地价资询.第四十条 B级土地评估机构可在全省范围内独立从事估价额在7000万元以内的宗地地价评估.承担县城所在地建制镇以下的土地定级估价和更新,宗地划拨、出让、转让、出租、抵押、征收土地租税、清产核资等土地估价.可配合A、准A级估价机构开展相关的土地估价.地价咨询.第四十一条 准B级土地评估机构可在本行政辖区范围内独立从事估价额在5000万元以内的宗地价评估.承担宗地划拨、出让、转让、抵押、征收土地租税、清产核资等土地估价.可配合A、准A、B级估价机构开展相关的土地估价.地价咨询.第四十二条 土地评估中介机构实行定期资质审查备案制度,一般情况每两年进行一次.接受审查以及申请资质备案时,应提交下列资料:(一)土地评估中介机构资质备安及审查报告;(二)企业法人营业执照副本;(三)土地估价师及助理土地估价师资格证书,专业技术人员职称或资格证明复印件;(四)土地评估中介机构业绩表;(五)土地评估中介机构资质证书;(六)资质认证机关规定提供的其他材料.第四十三条 各级人民政府土地行政主管部门应当加强对土地评估机构及其执业人员的执业行为的监督与管理,对违反规定的机构和人员除依法处理外,应当及时将有关情况上报国务院土地行政主管部门和省人民政府土地行政主管部门.第四十四条 各级人民政府土地行政主管部门应当为土地评估机构创造公平竞争的环境,不得为土地评估中介机构招揽、指定业务或干预土地评估中介机构执业.第四十五条 土地评估中价机构有下列情形之一的,应向国务院土地行政主管部门或省人民政府土地行政主管部门办理相关手续;(一)机构分立或合并,应当向原资质认证机关交回《土地评估机构资质证书》,重新办理资质审查备案手续;(二)机构歇业、破产或因其他原因终止业务的,应当向原资质认证机关交回《土地评估机构资质证书》,办理资质注销登记等相关手续;(三)法定代表人或地址变更及机构更名、资质升级的,应当向原资质备案机关办理变更手续或申报升级手续,并交回原发的《土地评估机构资质证书》,领办新的《土地评估机构资质证书》.第四十六条 土地评估中介机构不得有下列行为:(一)编造虚假案例,出具虚假报告;(二)允许他人以本机构名义执业;(三)故意提高或压低估价,损害国家、委托人及其他利害关系人的利益;(四)以压价、回扣等不正当手段承揽业务;(五)对委托方进行欺诈、利诱;(六)其他违反法律、法规的行为.第四十七条 土地评估机构业绩应达到下列要求:(一)A级、准A级中介机构项目数或评估额达到国土资源部的要求;(二)B级中介机构项目数达到二十个,或评估额达到五千万元人民币;(三)准B级中介机构项目数达到十个,或评估额达二到二千万人民币.第六章 法律责任
第四十八条 违反本规定第十七条,非法低价出让国有土地使用权的,对有关责任人按《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》(2000年3月2日监察部、国土地资源部令第9号)的规定给予警告、记过、记大过、降级、撤职、直至开除的行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任.第四十九条 土地评估中介机构违反法律、法规和有关土地估价的规定,在土地评估报告中弄虚作假,有意提供虚假证明文件,情节严重的,依刑法第229条的规定,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金.第七章 附则
第五十条 其他涉及土地使用权价格评估的,可参照本办法有关规定办理.第五十一条 本规定所称地价是指以土地使用权出让、转让为前提,一次性支付的多年地租的现值总和,是土地所有权在经济上的实现形式.本规定所称地价管理是指基准地价管理,地价调控,土地使用权价格评估管理,土地评估人员与机构管理等管理.本规定所称基准地价是指各城镇按不同的土地级别、不同地段分别评估和测算的商业、住宅、工业等各类用地的土地使用权平均价格.本规定所称土地使用权价格评估是指在土地使用权合法的前提下,根据一定的目的,由委托方委托具有合法资质的土地评估中介机构,进行土地使用权价格评估的活动.本规定所称土地评估机构是指依法设立,经省级以上人民政府土地行政主管部门资质认证的,从事土地评估中介业务、独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束、独立承担民事责任的法人实体.第五十二条本规定自发布之日起实施.省土地行政主管部门原颁布的有关规定同时废止.第五十三条本规定由省人民政府土地行政主管部门解释.
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