第一篇：关于哈尔滨市世纪花园小区现状的调查报告
关于哈尔滨市世纪花园小区现状的调查报告
摘要：城市居民小区是城市的重要组成部分。城市居民小区规划、建设和管理水平的高低，直接反映出城市发展状况和城市品位。本文通过对哈尔滨市松北区，世纪花园小区的实地调研,发现了这些小区规划设计中的优秀和特别之处,并将这些优点加以借鉴,结合书本知识将其应用到实际的小区规划设计中来。此次通过采用观察调查法对世纪花园小区的规划设计及住宅情况进行了初步调查研究，通过对小区的观察和与住户的交谈了解了小区的设计规划小区绿化及住户的情况。―依江而建的世纪花园，由A、B、C、D四个区域组成，总占地面积约100余万平方米。可以说是哈尔滨市住宅面积较大的小区之一。小区由多层、小高层、别墅组成，建筑风格简约、明快，整体布局错落有致，户户南北朝向，有豪华大户型，也有经典小户型。宽大楼间距，底层私家花园，使人尽享阳光的沐浴和绿色的美景。调查通过收集现状基础资料和相关背景资料，对部分的居民进行了调查走访。分析小区现状与周围环境关系，了解一般居住区的规划设计模式.根据的小区实际情况, 借鉴这些小区的规划优点, 吸取其设计的不足之处,在我们的设计中,扬长避短,为居民经济合理地创造一个满足日常生活和文化生活需要地舒适、卫生、安全、宁静和优美的居住环境。
关键词：哈尔滨；小区；规划设计；园林景观特点。
目前世纪花园小区A区、B区、C区已全面进户，D区正在规划中，预计年底进户。毗邻三环路和规划的哈尔滨市新的金融商贸中心，与新建成的哈尔滨市市政府仅距800米之遥，由A、B、C、D四个区域组成，总占地面积约100万平方米。；社区内有多处人工湖、溪流、喷泉、休闲椅、艺术花坛自成一景。垃圾箱的设计也是独具一格、别具匠心，节能保温的墙体、地热供暖、宽带光纤入户，私家车库电子感应门，电子防盗门等智能化系统，让业主的生活更舒适、更便捷、更时尚。1.1超低容积率、50%绿地覆盖率，是我市少见的真正的园林生态社区 周边商铺林立，大型超市、洗浴、酒店、药店及便民服务店坐落社区内外。豪华会所、中老年娱乐中心、网球场、中央湖畔公园、儿童乐园及中心休闲广场等健身娱乐设施一应俱全。其中节能保温墙体，地热供暖，宽带网络，中空保暖等优质建材确保高品质高标准。
四位一体的设施给人以更舒适的美得享受。小区为全封闭物业管理，24小时保安巡逻及监控系统，周围防预报警系统。独特的建筑风格、完善的配套、一站式教育服务体系、高品质、人性化、智能化的全封闭物业管理，以及江北良好的生态环境，倍受哈尔滨市民的“宠爱”。设施完善的豪华会所、双语幼儿园、大型中央湖畔花园，儿童乐园、足球场、网球场、篮球场、休闲广场、景观凉亭、艺术长廊、瀑布、喷泉等，已然显现。门前涓涓流淌的小溪、路边站岗的苍松翠柏，置身其中感受着一派自然和谐的氛围，清晨在“湖畔公园”散步，清新的空气浸透心肺，同时领略喧闹都市里的静谧，可以在湖光水色中放松身心。配套学校――具有全市一流硬件设施和强大师资力量的师范附小松北校区、九中松北分校（初、高中）已进驻世纪花园社区,并于05年9月以崭新的面貌正式开学。从教育、人文、休闲、商服等处都完美的展现了世纪花园的特色风采。也是哈市小区中的精华之作。
1.景观功能划分
小区B区的主入口位于整个小区正南方向，公寓式住宅、底层商业公寓式住宅、高层住宅三种住宅建筑有机分布。围绕规划区的城市道路沿街面是最重要的展示界面，为景观主轴，景观主轴交点为景观核心；南北向的小区公园绿地为步行景观轴，主次轴线交点为景观主节点；景观次轴和步行景观轴的交点为景观次节点。
1.1小区主入口处景观设计
为表现小区的规模，小区主入口处的景观设计采用目前全国各地常用的表现手法。广场铺装点缀植物、小品等自然景观，此种设计手法虽不新颖且使用功能突出，不仅可以作为居民茶余饭后的游憩之所，更为小区的聚会、活动提供了理想的场所。
1.2小区道路景观设计
小区道路景观设计是整个小区景观设计的骨架，考虑到该小区的定位及业主人群的潜在需要，小区道路两侧采用目前我国北方地区常用的表现手法，中等规格小
乔木配合灌木绿篱丛植，将小区交通主道路区与休闲区从视觉和功能上加以区分。为更好的突出小区道路景观小路的功能特点，使景观小路、草坪、花卉、乔灌木自然的合理的呈现给观赏者，采用闭合空间和开敞空间相结合；乔灌木高低对比相结合；色彩的搭配在体现现代气息的同时能最大程度的吸引人们的注意力。
1.3小区休憩景观设计
小区休憩景观设计是整个小区园林景观设计的核心和灵魂，直接决定着整个小区景观设计的成败。由于本处设计的重要性，采用了最为常见的“活动场地+乔灌木丛植+草坪”的传统模式。
2.植物配置
园林植物的配置包括各种植物相互之问的配置，考虑植物种类的选择，树丛的组合，平面和立面的构图、色彩、季相以及同林意境；同时应考虑园林植物与其他园林要素如山石、水体、建筑、园路等相互之间的配置。
2.1乔木的选择
乔木是植物配置中的最重要的一环。乔木的规格、色相等，通过设计，可以达到良好的景观效果。小区绿化以阔叶树为先导，以常绿乔木为主导，在空间比较宽敞的位置，群植乔木、灌木和植物色带，形 成景观色彩上的纵向与横向对比，达到变化与统一的配置原则，局部与楼房前后绿化融为一体，以点带线，以线连点，点线结合，在适当的位置添置小品雕塑，融休息、景观、观景于一体，从而达到道路与楼房绿化的高度融合。阔叶树以乡土树种为主的多物 种生态原则，设计时尽可能地布置多物种植物群落，以形成良好的生态群落环境。主要种植的大规格树种有毛白杨、黑松、云杉、悬铃木、梓树等，中等规格有白玉兰、海棠等。大规格树种主要用于行道树，中规格树种主要用于点植、片植，用于点缀草坪、绿篱，同时也为单一的绿色景观注入了不同的色相及季相。针叶阔叶树种相结合突出了层次感，使
传统的建筑搭配绿色的概念得到了升华。
2.2灌木的选择
灌木是植物配置中不可或缺的。不仅弥补了乔木底部的景观缺陷，而且对景观功能的分层起到了至关重要的作用。该项目也是出于效益的考虑。并未采用任何新品种。而是采用了传统的广玉兰、红瑞木、白玉兰、桂花、月季、大叶黄杨、金叶女贞以及紫叶李为主的灌木搭配，营造出不同色相的效果。
2.3草坪的选择
草坪是植物配置中用于最底层的景观材质。可以说任何好的景观设计，如果没有草坪的铺垫，其效果都会大打折扣的。该项目采用的是目前北方地区常用的草本植物——结缕草。草坪设置在住宅前后，供小区居民观赏、游憩所用。规划考虑到植物营造地方特色环境的效果以及植物的生长、色彩和季节交换，采用乡土树种国槐作为外围道路的行道树，社区内行道树以常绿树女贞为主干树种。
主入口广场配置高大的杨树作为入口景观；宅院绿化配置广玉兰、白玉兰、桂花、月季，春季白玉兰花开白色，夏季月季花开绚丽夺目，秋季桂花飘香，冬季广玉兰青色满园，四种植物简洁配置达到四季常青、花开三季的效果；贯穿社区南北的长形广场上配置鸡爪槭和杜鹃，秋季叶色红艳的紫叶李和初夏花红绚丽的杜鹃结合，成为一条绚丽的绿化轴。
3.居住小区绿化项目的特性
3.1综合性
居住小区项目的绿化不同于普通的绿化工程。居住小区项目的绿化归根到底属于居住小区项目的附属工程。是为居住人群服务的。因此，在居住小区项目的绿化设计中，不能单方面的考虑美观或是种植配置质量。而应该以综合的视角去观察。结合建筑特性，全面考虑景观以及植物配置的科学性、美观性。现代居住区建设中，对人的功能需求考虑的愈来愈周到和全面，从儿童游戏场到老年人休息空间设计，从青年人交往空间的人性化设计到活动场地的生态化要求等等无不体现着景观工程综合性在居住小区项目中的发展精度。
3.2经济性
目前的居住小区开发，主要以企业开发为主。经济性是所有开发商必须考虑的问题。以该项目为例，虽然容积率不是较高，但在相对密集的住宅环境中，良好的生态园林景观环境就显得尤为重要。但由于该项目为房地产开发项目，利益就放在了第一位，在政府调控下，绿化可以说是仅仅到位，实际并未营造出和谐的人居环境。如何将商品房开发小区的绿化做到人居与生态的完美结合，正在日益成为开发商与居民之间的矛盾。
4、园林小品及其他配套设施
在小区的配套设施中，采用自然质朴的休闲座椅比如仿树桩的桌凳、垃圾箱等，使人贴近自然，在空间的开合处采用形式多样的铺地，以丰富环境的基调。在局部地方设置健身器材，便于居民健身锻炼小区的绿地喷灌、灯光照明等设施完善，提供给居住者以便利、优质的服务。
居住小区规划常常功能分区明确住宅、道路、绿化服务设施空间交互不交叉，各类景观都要经过设计已到达理想的效果。坚持“以人为本”的指导思想，以求人与自然和谐为目标创造温馨舒适的居住条件。
关于哈尔滨市世纪花园小区的调研已经结束了，通过此次调研是我更深入的了解了居民生活和城市小区的规划情况，同时我也看到在北方城市中的绿化情况并不是很好，还有许多面积需要大规模的绿化改造，在小区中的绿化并不是很突出，我觉得有些地方还应该进行进一步的绿化，以丰富自然的景观，给人以更多一份的绿色。作为一名园林专业的学生再走一遍小区，觉得对于居住的用地——小区了解的更多，再结合书本上的知识，相信对于以后的设计规划中会扬其长，避其短，更得心应手一些。
参考文献：
[1]、万小南、杨松.关于居住小区环境创新的思考[J].科技资讯,2006(18):116.[2]、王朝海、.小议居住小区设计的重要因素[J].科技信息,2007(8):229.[3]、王磊,张凤海,.浅谈住宅小区服务设施规划[J].民营科技,2011,(4).[4]、段清超,宋新生,段清霞.城市居住小区停车设施规划初探[J].河南城建高等专科学校学报,2002,(2).[5]、许月云,.泉州市中心城区住宅小区体育场地设施规划与建设[J].泉州师范学院学报,2009,(2).关于哈尔滨市世纪花园小区现状的调姓 名：黄雪寅班 级：园林学 号：院 系：生命科学与技术学院指导教师：许丽颖查报告
0902 2009033069
2012-3-1
第三学期社会实践材料汇总
姓
名：黄雪寅班 级：园林学 号：院 系：生命科学与技术学院实践单位：哈尔滨经济技术开发区爱迪工程指导教师：许丽颖上交时间：
0902 2009033069
建设监理有限责任公司
2012年3月5日
第二篇：世纪花园幼儿园
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把世纪幼儿园办成宜昌幼教的一块名牌和儿童健康成长、全面发展的乐园
马丽亚的世纪梦
——本报记者专访世纪花园幼儿园、世纪AAA幼儿园创办者马丽亚
荆楚网消息(三峡晚报)“12月29日上午，西陵区‘文明素质教育从娃娃抓起’活动启动仪式在世纪AAA幼儿园隆重举行。宜昌市人大常委会、市政府、市政协、市教育局有关负责人和西陵区有关领导出席启动仪式。”12月30日，我市各大媒体都刊发这条新闻，一时间，世纪AAA幼儿园成为人们关注的热点。
世纪AAA幼儿园在幼儿教育上有何独特之处？
作为民办幼儿园，它的创办者是一个什么样的人？
世纪幼儿园何以赢得宜昌幼教的高端市场，赢得幼儿家长的信赖？
带着这些的疑问，我们走进了世纪AAA幼儿园，走进了世纪AAA幼儿园园长马丽亚的幼教天地，走进了马丽亚的幼教世纪梦。
敢作敢为，开辟幼教新天地
女性的魅力，表现在二个方面，一曰容貌，二曰气质。世纪幼儿园的创办者马丽亚女士，就是这样一位容貌端庄，颇具内涵的魅力女性。年纪轻轻地就在宜昌幼教界创立了定位于我市幼教高端市场的世纪花园和世纪AAA两所幼儿园，投资逾百万，成为众人心目中的成功人士。想象中她该有一种成功者的自负与傲气吧，但马丽亚身上没有这种“俗气”，有的却是一种连孩子都感到温馨的亲和力。
出身水电世家的马丽亚，本可以有在别人看来更好的选择，但她却毫不犹豫地选择了幼师专业。马丽亚说，人生有很多选择是难以回答为什么的，如果硬要有个答案，那就是因为从小就向往像鞠萍姐姐一样永远快乐地和孩子们在一起的生活。喜欢，是马丽亚幼教世纪梦起飞的原点。
三年幼师毕业后，马丽亚很顺利地分配到了我市一家公立幼儿园当幼师，几年的光阴弹指而过，在送走了一批批幼儿后，她渐渐感觉这几年的幼教生涯与梦想中的幼教理想有着无法逾越的鸿沟，她在矛盾中思索寻找答案。外柔内刚，敢作敢为的马丽亚终于做出了人生中重大的选择，毅然放弃了叫许多人羡慕的“铁饭碗”，踏上了创业的坎坷路。在她的心中，创办自已的幼儿园是她无法割舍的幼教梦。
梦想，绝不是空想和幻想。当时宜昌市民办幼儿园都在很低的起点上小心翼翼地尝试，还没有一家高档园，马丽亚敏锐地发现了幼教高端市场的广阔前景，在她看来，幼教是人生的起跑线，高质量的幼儿教育能使幼儿赢在起跑线上。随着经济社会快速发展，富裕水平的提高，人们将对幼儿教育提出更高的要求。为了实现自己的梦想，马丽亚决心做宜昌市高档民办幼儿园第一个吃螃蟹的人。
马丽亚深知第一个吃螃蟹人的风险与艰难，深知要圆自己的幼教梦，仅有热情是不够的，路还得脚踏实地一步一个脚印的走。这时的她，像一块海绵，在中国沿海发达城市的品牌幼儿园里不断地吸取着国际上先进的教育思想和理念，解析着各园的办园优势及特色，不断地思索着自己幼儿园的定位与宏伟蓝图。
在做了一番深入全面的幼教前沿考察之后，马丽亚又静下心来，悄然来到一所公立示范幼儿园的园长身边，当上了一个不拿薪水的跟班。她不是幼儿园的员工，却比幼儿园的任何人都关心幼儿园的事，从教研到后勤，从计划到实施，事无巨细，面面俱到。她的执著让人
感动，她的细致让人折服，使一些开始对她心存疑虑的人更坚定了对她的信心。半年后，当我市首家民办高档幼儿园——宜昌市世纪花园幼儿园红火开园之时，人们才知道这个漂亮的跟班，是世纪花园幼儿园的创办人——马丽亚。
就这样，在我市第一个高档社区世纪花园，马丽亚的幼教世纪梦展开了她金色的翅膀。她从一名不知名的教师一跃成为了我市第一所高档幼儿园园长，这在当时社会和幼教界引起了不小的反响，人们难免会产生担心和质疑。但在马丽亚的心中已勾勒出一幅清晰的图画，她坚信时间可以证明一切。凭借着一种决不服输的毅力，幼儿园从78名幼儿开园，从无到有，从摸索到实践，从实践走向成熟。渐渐地，一名名幼儿家长站出来说好了，一次次比赛让同行刮目相看了，一群群老师投奔世纪花园幼儿园来了。很快，世纪花园幼儿园已不能满足孩子们上幼儿园的要求了，2007年9月，在又一个高档花园小区——AAA花园洋房小区，世纪AAA幼儿园开园了，这标志着马丽亚的幼教世纪梦又跃上了一个新的台阶，达到了更高的境界。2007年12月29日，西陵区“文明素质教育从娃娃抓起”活动启动仪式在世纪AAA幼儿园隆重举行，要员莅临，盛况空前，世纪AAA幼儿园在喧嚣的城区发出了令人瞩目的“声响”。
潜心钻研，探索幼教新理念
热爱幼教的马丽亚，尽管事务缠身，工作繁忙，她总要千方百计地抽出时间，思考和研究幼教最新动态与理念，探索幼儿专业知识和幼儿园的园本课程。每年，她总要抽出一些时间走出去看一看，向全国的知名幼教专家讨教一番，去捕捉最新鲜的专业知识；每月，她总要深入到教研之中去实践教学的创新，深入到孩子们中间去体验带班的苦与乐。在她身上先进的幼教理念和扎实的幼教实践相结合，理念指导实践，实践丰富理念，使世纪幼教园在幼教上总是领先一步，走在同行的前列。
“孩子总是对的。”这是马丽亚的一句口头禅。在她看来，天真无邪的孩子是没有错的，有错也是大人影响和教育不当的结果。所以她严禁教师责备孩子，更不允许老师自己动气。每当老师对孩子有责备之意时，马丽亚总是这样告诫老师。她要求每个教师要从孩子们看似不对的言行中，认真检查和发现自身教育中的问题，以孩子为中心，改进教育方法。
在个性不一的孩子们当中，常有些生性胆怯的性格，胆小、不敢说话，游戏时总是站在角落的那一类。对于孩子过于内敛的性格，家长们都十分焦急，有些更是指责幼儿园教育方法的不当。为了改变这类特殊的孩子，马丽亚经常与教师一道，深入家访找原因，了解孩子的生活环境和教育环境，观察孩子在园的点点滴滴，与班级教师共同制定教育方案与学期目标，在幼儿园里有目的地关注和引导他们，始终以信任的目光鼓励孩子们站起来讲话和游戏。慢慢地，这些孩子在关爱中找到了信心，在信心中改变了个性。现在，一个个曾经羞于表现的孩子已成了班上发言的“积极分子”，孩子转变的事实感动了家长，以前对幼儿园的责怪也变成了现在逢人便夸的热情称赞。
“蹲下来，平视和孩子对话！”这是马丽亚对幼儿老师的一项要求。她说，老师和孩子讲话时如果站着，孩子就会有处于“下方”的不平等感，会感到拘谨、压抑，老师和孩子就不能够平等交流，长期如此，会影响孩子健康人格的形成。“幼儿教育，必须以孩子为中心。”她认为。过去的幼教，是老师带孩子，重点在老师“带”，老师是中心。马丽亚说“不！”幼教应以孩子为本，以体贴服务每个孩子家长为中心。不仅要“带”好孩子，还要教好孩子。她说每个孩子都是最重要的，绝不能以绝大多数孩子为由，而忽视了对孩子的个性施教。为了保证世纪幼儿园孩子能在教育上得到“个性关怀”，世纪幼儿园不计成本，以高出普通幼儿园3倍的比例，按4：1配备教职工的力量。
理解激励，众人划桨开大船
两大园区，几百个孩子，马丽亚深知，她的幼教世纪梦离不开幼儿园的老师们，她告诫自己，要沉下去，洞悉老师们的所思所想所求，把握她们思想的脉搏，为她们排忧解难，和
她们拧成一股绳。马丽亚的年纪不大，但在幼儿园的管理严谨和人性化方面，充分表面出了一个大姐姐的成熟和睿智。
世纪幼儿园的每个员工生日，马丽亚都记得，并会准时地送上她的问候和祝福：一束鲜花或一个生日蛋糕。员工家里有什么困难，工作中有什么难处，马丽亚都会主动关切地帮助排忧解难。园工会、团小组活动开展得丰富多彩，由此，人们不难发现马丽亚办幼教的大目标。
世纪幼儿园有个叫吴文静的老师向我讲述了这样一个故事：“那是我们刚开园不久，由于缺乏经验，我连续三个月都“闯祸”了。第一次幼儿的头被撞了一个大包，这在幼儿园可是个大事件了，马园长没有责备我，而是意味深长地拍拍我的肩；第二次是一个小女孩儿被一个小男孩儿打了，状告到了家长那里，家长来幼儿园讨“说法”，马园长仍没有责备我，而是指导我要注意哪些关键的地方，可我深感内疚和自责，觉得很对不起园长；第三次，乱子更大了，一个孩子摔倒在地嘴流血了，连续出事，我无地自容，已作好了辞职自罚的决定，只等着向马园长表白了。让我没有想到的是，马园长带着歉意送走了孩子家长后，走到我的面前，用鼓励的目光看着我说：“小吴，是不是有些顶不住了，别怕，我们全园人同你一起顶着。”一句话，说得我眼泪直往下流。”讲到这里，吴文静已是声音哽咽,热泪盈眶了。现在，吴文静已是世纪AAA幼儿园分管幼教的副园长，成了马丽亚的得力助手。马丽亚的幼教世纪梦
“今天的选择，明天的骄傲”，世纪幼儿园自信地对大家说。
2002年世纪花园幼儿园创办以来，其取得的成绩让她们有充分的自信。
从2002年创园到2003年，仅用了一年时间，世纪花园幼儿园就完全满额了，这是一个让同行羡慕的业绩。
2002年，世纪花园幼儿园在全市率先引进与国际同步的蒙氏教育方法。
2003年3月，成功创办“全英文精英班”，其经验在全省推广。
2003年5月，世纪花园幼儿园是全省首家通过国家ISO9001：2000质量管理体系认证的教育机构。
至2007年，世纪幼儿园多次荣获省、市、区教育先进单位，集体儿童健康评比先进单位。
2007年，世纪幼儿园被聘为中国西部教育顾问单位，马丽亚受聘中国西部教育顾问，被评为湖北省优秀园长、省民协常务理事等。
短短的6年时间，世纪花园幼儿园取得了骄人的业绩，并开办了新园——世纪AAA幼儿园，人们盛赞马丽亚的成功，但马丽亚却说，她的幼教世纪梦才刚刚开始。
“定位于幼教高端市场，以先进的教育理念，优越的教学环境，雄厚的师资力量，鲜明的幼教特色，适应儿童天性和成长规律，为孩子创造安全、健康、快乐并富于启迪的环境。在稳步发展不断优化教育条件、提高教学质量的同时，借鉴国际幼教前沿的经验，把世纪幼儿教育系列做强做大，塑造成湖北幼教的知名品牌，做现代化幼儿教育的先行者。”这就是马丽亚为她的幼教事业描绘的一幅美好蓝图。
本报记者 肖思
第三篇：杂居小区现状调查报告
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杂居小区现状调查报告 3 篇
杂居小区现状调查报告第 1 篇
杂居小区一直是困扰社区各项工作的老大难问题。目前，城区多个杂居小区中，仅靠建设单位、企事业单位或社区进行水电、卫生等简单维护，管理上处于比较缺失状态，部分居民的满意度不高，给城市管理带来一些工作难度。
一、基本现状与问题
城区现有杂居小区 159 个，主要集中等社区。总户数 9163户，居住总人数 28137 人，总建筑面积约 88 万平方米。通过走访与调查，这些小区存在的共性问题主要表现在以下三个方面：
一是设施陈旧老化、居住要素不够齐全。老小区建设时间早，年久失修，普遍存在屋面墙体渗水、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、线路老化无序等实际问题，加上杂居小区中有相当部分是原来单位的集资房或房改房，安全保障设施不齐全，物业维修无资金来源，部分小区楼盘小且夹杂私房住宅，四周通道多，无封闭式管理条件，存在着防火、防盗等安全隐患。
二是居住区内业主结构复杂、流动性大。居住在老小区的业主大多是城区老居民和单位福利分房的职工，经济条件好的住户均已外迁新购改善性住房，轮换入住的多数为下岗
职工、无业人员、孤寡老人和低收入家庭，此类老小区出租房比例较高，人员流动性较大。
三是管理上有缺失、公共服务难到位。小区内业主的公共意识比较淡薄，自治责任与要求难以达成共识，各个社区也因点多面广，管理与服务难以跟上，加上硬件设施不够完备甚至缺失，导致车辆乱停、杂物乱堆、私搭滥建、违规装修、改变房屋使用性质等现象时有发生，居民普遍反映缺乏舒适感、安全感。
二、相关对策和建议
杂居小区在城区中占有相当大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建设中具有决定性的作用。今后 5-10 年内，应把握的指导思想和原则是：
坚持政府主导与社会参与相结合、政策扶持与市场运作相结合的原则，采取先行试点、重点提升、分类指导、稳步推进的办法，实施从无偿低偿市场化物业渐进的服务方式，逐步实现物业管理全面覆盖、规范有序的管理目标。
具体办法为专、改、扶、引、管多管齐下，稳步推进：
一专：把社区作为物业管理活动的主体，在各社区内成立物业管理办公室（物业服务部），专人专岗承担杂居小区内的保安、保洁、绿化、维修等物业管理和服务工作职责，探索社区搭台、能人牵头、居民参与的社区自助式物业服务模式。区房管局对社区物业管理机构进行业务指导，抓好行
业队伍建设及上岗人员的培训工作。
二改：由政府为主导投资，整合各方力量，把老旧小区的综合改造作为一项重要的公益项目予以规划建设，在整治与改造中坚持四个结合：一是把老小区改造建设与片区规划结合起来；二是把开发改造项目与国家保障房中的城市棚户区改造项目结合起来；三是把改造的主体工程与公共服务、物业管理功能性用房结合起来；四是将民营投资开发商住楼盘与政府规划建设公益休闲场所相结合。
武汉市中心城区老旧住宅区改造工作，从 2009 年起连续四年被列为市政府十大实事之一，各中心城区共整修小区道路 20.2 万平方米，改造排水管网 5.73 万米，粉刷楼道墙面178 万平方米，增建岗亭 637 个，配套维修工具 695 台（套），落实物业服务用房 568 间 1.6 万平方米。通过安装太阳能路灯、铺设彩砖、新建自行车棚、配套排渍等 25 项设施工程，使武汉市中心城区 583 个老旧住宅区，实现从全覆盖提档升级到长效管理三级跳，路面平、管道畅、楼道亮、环境美惠及到 275 万小区居民。
武汉市老旧住宅小区物业管理经验告诉我们：采用市场十公益的双轨模式，依托四种形式填补老旧住宅区物业服务空白：即引入专业化物业服务公司，同时推行社区物业服务部、业主代表自治和社区单位共管三种非专业化的物业形式。
区近三年连续实施杂居（旧城）改造项目共约 100 万平方米，2012 年已投资 700 万元改造平云一路等杂居小区 600户，惠及 2200 人。2013 年计划改造明珠路片区 500 户，这种由政府牵头协调，住建（规划）、财政、社区具体承办，逐年计划实施改造，得到市民一致肯定与好评。但有两个方面的问题值得注意：一是改造计划与方案征求意见面要宽一点；二是后期物业管理如何对接，建立长效机制方面尽可能与前期方案综合考虑，既管当前更管长远。
三扶：杂居小区是城市化进程中的一个特殊群体，在不断规范和建立长效机制中，政府应该给予一定的扶持。目前武汉市已有 10%社区物业服务机构启动税收减免和财政预算补贴政策，我区可考虑设立物业管理专项补贴资金和小区物业突发事件应急资金制度，该专项资金可以结合城镇综合整治，由各社区根据具体情况申报使用，接手的物业公司可按小区每平方米 0.2 元的标准享受专项补贴；部分物业公司可享受税金优惠政策。小区内物业费标准为每户每月 30元，其中居民自行承担 20 元，政府补贴 10 元。低保户物业费每月承担 10 元，政府补贴 20 元。杂居小区居民名单由社区报街办审核，半年核发一次经费到社区，并由社区将补贴情况张榜公布，接受社区居民共同监督。
四引：我区物业管理尚处起步发展阶段，要进一步加大宣传力度，引导居民树立三种观念：（1）业主自治观念。
物业管理的重要方式是居民实现自我管理、自我服务，业主代表大会作为决定有关事宜的最高权力机构，业主管理委员会作为具体执行机构，应健全组织，履行职责，主动做好宣传、沟通、引导工作。社区居委会应配合、指导、监督物业公司工作。（2）质价相符的观念。优质优价是市场经济法则，让更多的居民认同物业需求，认同有偿服务，认同等级消费。（3）部门联动观念。针对小区内乱搭乱建、无证经营、占道摆摊、违规装饰等问题，城管、工商、消防、房管相关部门应相互配合，充分发挥城管 110 作用。房管部门应会同社区完善物业管理纠纷的快速调处机制，民政部门应开展小区关爱工程，对困难户实施救助，工、青、妇应结合社区义工活动，广泛开展结对帮扶延伸工程。
五管：建立长期有效的管理机制，是确保杂居小区物业管理朝着社会化、市场化、规范化发展的必然方向。从武汉百步亭（全国文明社区示范点）经验来看，社区对辖区的人文居住状况比较熟悉，了解居民的物业服务需求，小区居民对社区组织比较信任，这些都有利于对杂居小区实施相应的物业管理。因此各社区可以设立物业服务部参照网格员的办法，对辖区内的杂居小区进行物业服务和管理，形成政府主导、社区协调、居民自治、部门联动、社会参与五位一体过渡方式。
（1）自己人参与管理。杂居老房集约改造后，物业公司
可聘请知根知底的居民当管家：下岗工人做门卫，大爷当巡逻员，大妈做小区保洁员，这种技术含量比较低的工作交由居民负责，既可解决就业，在人工费上也相对低廉。（2）技术工人打通使用。社区物业必须网络一批技术过硬的工程等专业人员。采取集约管理之后，由社区物业对多个小区实施管理，在经费方面完全有能力聘请松散式的技术人员，实行点单式的服务，约定事项，定向收费，这样既保证服务到位又能节省费用。（3）物管设备共享降低运行成本。一辆垃圾车可以将 34 个居民小区当日生活垃圾全部清运；一台打草机、疏通机、电锤等，可供十多个小区循环使用，只需要社区按政府固定补贴资金来一次性购置，分保养维护，便可让杂居小区居民有求必应，解决日常生活中的烦心事。
杂居小区现状调查报告第 2 篇
月 8 日 9 时许，记者走进即将进行整治的休门街 89 号院。该小区内的路面由多年前铺设的砖瓦石组成，部分路面毁损较为严重。有些砖上更是布满了青苔，已经开裂，造成路面坑洼不平，还很狭窄。
抬眼望去，居民楼外电线密集缠绕着，甚至有的电线已经缠到了树上。居民王大爷称 , 小区建设年代较早，也没有过多地考虑过一些基础设施的建设，这些电线都是后来慢慢缠上去的，常年遭受风吹雨打，老化现象特别严重，安全隐患很大。
记者同时看到，小区围墙的角落和边上堆放着很多杂物和废弃物品，极大地影响了整体的环境质量。得知小区即将整治的消息，小区居民非常激动，纷纷表示，需要整治的地方很多。
比如小区绿化、物业管理等，如果小区绿化好了，最起码空气质量会好一些。时许，记者走进休门街 85 号院。两位刚刚买菜回来的居民得知所住小区要开始整治时，非常高兴。居民裴女士表示，自己家住五楼，老旧小区一直以来都没有电梯，对于中老年人来说，爬楼梯是一件特别费力的事情。
小区如果能整治好就太棒了，希望首先能把电梯安上，岁数比较大了，爬楼梯特别累。
除此之外，记者在现场看到，路面上的枯树叶、废纸屑等垃圾随处可见。很多砖铺路杂早丛生，绿化覆盖率极低。
小区环境比较差，虽然每天都有人打扫，但清理得并不彻底。希望整治后能改善一下环境，多能增加一些休闲场所。
家住 2 号楼的张女士说。时 30 分许，在师范街 89 号西里物资宿舍院内，之前记者探访其它小区所见的类似一幕再次出现。小区内乱拉的电线交织在一起，连接着居民楼与北侧的小房，楼道里的电线也十分凌乱。这个只有一栋楼两个单元的老旧小区也颇具特点：就一个小院，一条窄路。而紧邻着工农路的小房绝大多数都被出租了出去成为临街商铺。该小区门口南侧，出现了一个临时搭建的大棚，五六个大冰柜被摆放在了棚下，8 三四名工作人员正在忙碌着卖冷饮。
小区不大，但存在各种私搭乱建，许多小商户在此经营，很是影响上了岁数的老人休息，老旧小区整治，希望先把这些临建拆除，还小区安静的环境。60 多岁的赵先生说。
【现场】拆除违建 让消防通道合规顺畅月 10 日上午，记者先后来到草场街 29 号医药站宿舍和草场街 19 号地副食宿舍。此时，两个老小区均有工作人员正在忙着拆除居民们在一楼后院临时搭建的小房及储物室。有的工作人员则在清理常年堆积在此处的杂物及部分垃圾。随着一车车砖头等建筑垃圾及杂物被清理，小区院里显得比以前整洁了许多。记者注意到，小区的部分居民也主动参与了进来，帮忙清理杂物等。
在现场负责该处整治行动的草场街社区居委会书记郑继延介绍，这两个小区都是今年要进行整治的老旧小区，都有着 40 年左右楼龄，且均为独栋独院。之前，居民楼后院随处可见众多私搭乱建，积存着大量杂物及垃圾的现象。此外，污水管道老化，还经常发生污水外溢的情况，共涉及到相关住户 81 户。了解到该情况后，居委会积极响应老旧小区整治的相关要求，前期通过入户等多种方式，向涉及到违建的相关居民做了工作，得到了大多数居民的理解和支持。
为了小区的环境变得更好，我们都在拆违建表上签了字，应该做的，支持政府的工作嘛。
正在现场收拾杂物的居民梁先
生说。
目前，以上两个小区共涉及到 20 户的拆除违建工作已经结束，相关建筑垃圾正在清运中。
我们已经清运了 20 多车垃圾，还在继续清运。将居民楼后院违建彻底拆除并清理后，对于国家要求的消防通道宽度和净高度均不应小于 4 米的规定，现也已合规，而且让消防通道变得更加顺畅了，为消防安全保驾护航。8 月 12 日上午，郑继延告诉记者，他们接下来还要进行更换污水管道并硬化路面等老旧小区整治的相关工作。
与此同时，诸如棉三小区等省会其它老旧小区，也在逐步开展着相关整治工作。
【调查】六成居民希望对小区消防设施进行改善月 11 日、12 日，针对全市老旧小区综合整治行动，记者连续两天对 80 名不同小区、不同年龄段的居民进行了随机调查。在调查中，记者结合此次综合整治内容，列出了与之相关的调查问卷。这其中，有 71 名居民对老旧小区安全方面的问题最为关注，而在安全问题中，有 51 名居民最关心消防设施的改善及完善等情况，占到了被调查人群的六成以上。
杂居小区现状调查报告第 3 篇
近年来，我市房地产行业快速发展，带动了大批住宅小区的兴起。建立健全住宅小区管理制度，对创建安全、和谐的人居环境具有重要意义，也
是全面提高我市群众获得感和幸福感的民生举措。4-6 月，由市政协副主席章海根牵头，组成专题调研组，通过实地走访部分乡镇（街道）和专业人士、召开部门座谈会等形式，对我市住宅小区管理情况进行了调研。现将有关情况报告如下：
一、基本情况
截至 2017 年底，我市共有 170 多个住宅小区，其中有物业管理的为 140 多个，并以每年约 30 多个小区的速度递增。根据中央文明办出台的全国文明城市创建测评标准规定，按照建成年份划分，2003 年以前（含 2003 年）的小区称为老旧小区，我市目前有 50 多个，约占全部小区数的 30%，基本集中于乐成街道、柳市镇、虹桥镇等几个大的乡镇（街道），仅乐成街道就有 30 多个老旧小区。目前，我市住宅小区管理涉及物业管理、居民自治、老旧小区改造等多方面问题。其中，2003 年之后的新建小区，大部分有物业公司入驻，小区日常事务主要由物业公司进行管理；2003 年之前的老旧小区，由于年代久远等多方因素，只有部分有物业公司入驻，有些小区甚至根本没有物业管理，基本靠居民自治。
二、存在的问题
（一）小区内违章建设现象严重。调研发现，不少小区业主为扩大住宅面积，擅自在小区楼顶、设备平台、露台等公共场所搭建构（建）筑物或者改变建筑物结构。如，11 银河花园小区，一些业主擅自在楼顶违章搭建搞绿化，侵占公共区域；上海花园小区，一些业主在装修时擅自改变排屋内部结构甚至在楼顶加层，目前已有 32 户业主因违章而被责令停止施工；正大科技城小区、绿翠豪庭小区，一些业主在装修时为增加套内建筑面积，擅自用水泥浇筑公用通风采光天井，将其封闭占为己用，侵害其他业主的通风采光权利；中驰湖滨花园小区，除高层建筑顶层存在违章搭建情况之外，排屋违建情况也比较严重，部分四层高的排屋却有一副五层楼的身板，一些业主在排屋顶楼擅自加层、搭建阳光房、扩建阳台，甚至将底层的地下室进行改造，破坏了房屋承重层；中梁首府小区（一期），有 17 户业主利用砖混结构对公用绿地进行硬化并占用。这些擅自搭建、改建行为，不仅侵占了小区其他业主的公共场所用地，还破坏了城市建设规划和良好的人居环境。
（二）小区二次供水状况堪忧。二次供水问题在高层建筑住宅小区普遍存在。调研了解到，部分老旧小区的管道和水箱老化，急需更换，其水质状况令人担心；而新建小区，因物业管理不到位等因素，也同样存在二次供水水质隐患。如海上明月北区（二期），因水箱换水周期过长，管道水垢堆积，导致水质变差。同时，现阶段的水箱水质只是靠物业公司定期清洗消毒和自觉取样送检来保障，不确定因素较多。此外，多数小区业主反映二次供水水费偏高。我市目
前水价为 4.85 元/吨（无阶梯价），但有二次供水小区的物业公司向业主收取的水价远高于此价位，如铂金湾小区水价达到 10 元/吨。目前，温州已出台相关的二次供水管理办法，而我市则还没有相应动作，该领域的监管仍处于盲区。
（三）小区公共环境较差。走访发现，小区公共环境存在脏乱差现象，严重影响居民生活。比如：部分老旧小区，如旭阳小区，业主的车库出租给外来人口居住，因空间狭小，其生活用品随意堆放在公共区域；部分业主临时占用公共空间设立露天厨房，随意倾倒生活垃圾，严重破坏绿化带；私搭乱建临时棚户侵占道路，无统一停车位划线导致机动车随意停放；小区楼道内小广告随处张贴而无人治理，楼道空间被业主用于堆放私人杂物等等。同时，公共配套设施的缺少也影响了小区的环境状况。如，部分老旧小区缺少居民活动场所、公共绿地、绿化景观、垃圾统一收集箱、地下车库等配套设施，与当前居民的实际需求有较大矛盾。此外，建筑垃圾偷倒现象也比较普遍。近年来我市新楼盘开发较多，据估计接下来将有近3 万套新商品房要进入装修，再加上老旧小区翻新装修，就会面临着大量建筑垃圾的处置问题。如，双雁小区某户业主装修期间，施工人员将一堆建筑垃圾堆放在楼幢前的空地上，至装修结束后仍堆放在原地无人问津；海上明月小区的建筑垃圾被随意倾倒在小区周边人行道上。
（四）小区电梯安全不容忽视。据市市场监管局特种设备科数据显示，截至 2018 年 6 月 28 日，全市已登记注册使用性质为住宅小区的电梯共有 2701 台，使用时间达到15 年以上的老旧电梯有 51 台。2016 年，全市有 75 个小区共 853 台客梯不合格；2017 年，有 76 个小区共 1046 台客梯不合格。如，天豪公寓、新世纪花园小区的部分电梯，2016、2017 年连续两年不合格；雁荡小镇小区、香格里拉嘉园小区的电梯，经常出现困人事件。特别是老旧小区的电梯因使用时间过长，电梯出故障的情况较新建小区多。据温州市电梯应急处置平台接警数据统计，今年 1-5 月份，我市共发生 192起电梯困人事件，82 起电梯故障报警事件，安全解救被困人员 397 人。
（五）老旧小区安全隐患突出。老旧小区基础设施老化、破损，存在安全隐患。主要表现为：小区墙面脱落，路面破损甚至没有路灯；楼房顶层防渗漏功能退化，排水系统混乱、雨污合流，排水井下沉；各类管线布设凌乱，影响小区面貌；消防通道狭窄甚至被侵占，消防设施设计标准低，部分高层楼房没有专用消防泵和消防控制柜，设施维护保养也不够到位，加上部分给排水设施以及供电线路老化等问题，造成很大的消防安全隐患。以国贸小区为例，该小区共有 496 户住户，加上底层的商铺用户，总人口达 2000 多人，相当于一个村庄人口数量，但是小区内的消防形势严峻，存
在消防通道被住户封闭侵占、高层消防栓打开后放不出水、消防车开不进小区等问题。又如，乐昌小区，因建成年份较久，外墙磁砖开始陆续脱落，近段时间内已发生两起磁砖脱落砸伤保洁人员的安全事故。再如，柳市的长虹小区、花园小区，因地势沉降等因素，楼顶反复出现漏水现象，住户苦不堪言。
三、原因分析
（一）政府行政监管不到位。我市目前没有出台任何关于物业方面的管理办法，日常监管只能参照《温州市物业管理条例》执行，但该条例与我市的实际情况有一定的出入，部门管理职责还不够明确。我市小区物业管理的行政主管部门虽为住建局，职能科室为房地产市场监管科（原物业管理科），但由于 2017 年 12 月住建部办公厅下发的《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》与 2018年第 698 号国务院令，都取消了物业服务企业（物业公司）资质的备案工作，因此，该科室只是负责物业维修基金的使用管理、小区纠纷投诉的受理协调等事务。随着小区数量的逐年递增，物业维修基金数额不断扩大（现已达 9 亿多元），小区纠纷投诉量也越来越多，仅靠科室 2 名工作人员的管理明显力不从心，而瑞安市住建局相同科室却配置了 8 名工作人员。此外，若涉及小区设施的维修需动用物业维修基金时，因该基金使用程序较为繁琐（要求在征得小区 2/3 的业主同
意后，先由物业公司向房地产市场监管科申请，再经过一系列复杂的审批手续，方能进行使用），导致基金申请少、使用少，客观上也造成了小区物业管理的滞后。部分小区管理的职能，如指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举、监督业主组织的日常活动等等，则被下放至乡镇（街道），乡镇（街道）对此也不太重视，几乎没有设立小区管理办公室等相应科室，基本上只是将管辖权给社区，由社区干部协助政府来管理小区，但大多流于形式。对于小区的违建现象，相关执法部门往往局限于处理举报件，在收到举报时才去进行管理，没有在加强日常巡查方面下功夫，缺乏执法的主动性。针对电梯故障频发问题，相关职能部门也存在监管不力的情形，如没有统一房地产开发商对小区电梯的采购标准，没有严格监督电梯安装人员规范操作，没有实时监测电梯使用单位（按照合同约定或为业委会或为物业公司）日常维保不及时或断保后未及时续保等相关信息，对维保人员存在的非法挂靠、以修代保、低价竞争行为以及部分业主装修期间超限重违规使用电梯搬运等情形，也存在监管的缺位。
（二）物业公司管理水平良莠不齐。目前我市有富力、绿城、丽洁、绿邦、大管家、乐耀、旭阳等 40 多家物业公司，物业管理市场鱼龙混杂，自取消资质备案后，单靠行业内部的自律性管理难度较大。部分物业公司只顾眼前利
益，没有考虑到长远的发展，导致公司最终因管理服务不到位而被淘汰。如时代御峰小区，原入驻物业因存在管理弊端而引发业主不满，最终被更换。同时，物业公司普遍存在挑肥拣瘦的情况，热衷于承接新小区业务，对于老旧小区，往往不愿入驻。物业管理行业的专业管理人才也比较匮乏，目前，我市物业管理的专业人才寥寥无几，仅有的几个专业管理人员往往集中在地市一级的总公司，真正派到乐清分公司的几乎没有，只是形式上撑撑场面；物业从业人员的素质普遍偏低，管理服务能力较弱，甚至有业主反映，从业人员还存在偷盗的行为。此外，我市尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之一些物业公司忽视企业人员的自身建设，既不经常开展专业技术培训，也没有建立严格的人员岗位责任与工作考核标准，使得管理服务的观念、内容与质量很难到位。这也引发了业主对物业公司的不满，甚至导致业主拖欠或拒缴物业管理费用。据市住建局房地产市场监管科统计，截止今年 5 月底，共受理业主投诉（包括电话投诉、网络问效）31 件，而 2017 年全年的投诉量才 30 多件，可见业主与物业公司之间的矛盾有愈演愈烈之势。
（三）小区业主委员会作用弱化。业主委员会作为代表全体业主权益的自治组织，在小区管理过程中发挥的作用比较有限，无法开展有效监督。调研了解到，目前我市小区的业主委员会主要有三种情况：一是多数新建小区及部分
老旧小区，业主委员会迟迟没有成立，无法发挥作用，仅靠房地产开发商指定的前期物业公司进行管理；二是业主委员会成立后，与前期物业公司存在矛盾，在采取法定程序重新聘请新的物业公司后，就将小区事务全权交给物业公司管理，对小区管理存在消极心态，疏于对物业公司进行监督，忽视了自身主人翁角色；三是部分业主委员会与不良物业公司之间形成利益共同体，业委会成员在小区管理中不仅没有为全体业主利益着想，反而与物业公司串通起来，为个人谋取私利。
（四）老旧小区改造遭遇政策瓶颈。调研了解到，部分老旧小区因房屋质量严重受损，居民要求改造的呼声较大，但因现有政策限制，改造过程较为困难。目前，类似小区的拆除重建工作在全国范围内尚无现成案例可供借鉴，亦无相关法律、法规、文件可供参考，且基于现阶段经济社会发展状况，整体原拆原建方案已不可行；若走拆迁程序，全体住户的安置问题当地政府无力承担，且拆迁后要按程序进行公开招拍挂，一旦被房地产公司拍得用于开发商业楼盘，则容易引发人员安置以及社会维稳问题。如虹桥镇振兴小区，建成于上世纪 90 年代初期，房屋结构为砖混多孔板，无桩基，无现浇混凝土结构。经房屋专业机构鉴定，目前部分楼房已是 C、D 级危房，房屋墙体开裂、周边路面塌陷，若遇到台风、暴雨季节还需转移相关住户，存在极大的安全
隐患。因此，小区居民要求改造甚至拆建的意愿十分强烈，并于 2016 年开始，通过住户自发集体签字的形式，向住建、国土、三改一拆办及当地政府申请拆建，虹桥镇政府也已于2017 年 8 月向市政府请示该小区的拆建事宜，但至今进展缓慢，改造之路遥遥无期。
四、几点建议
（一）加强政府监管力度，合力破解小区管理难题
一是尽快出台《乐清市物业管理办法》，完善住宅小区管理机制。结合我市实际情况，在充分研究论证后，制定相关管理办法与管理制度，覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项内容均有章可循。二是强化部门管理力量，明确部门管理职责。强化乡镇（街道）对小区管理的指导、监督职能，从实质上对小区管理进行有效引导。优化物业维修基金的使用审批程序，从外围破除物业管理的阻力。三是强化行政执法，严厉打击违章建设行为。行政执法部门要提前介入预防，密切联系小区物业公司，深入摸排，及时受理群众投诉；加强现场日常巡查与重点巡查，一旦发现业主的违建行为立即予以劝阻、制止并严格按照执法程序予以拆除。四是加强管理，确保小区二次供水安全。建立健全二次供水卫生管理制度并设专人负责管理；督促物业公司及时更换老旧供水水箱、定期由具有资质的专业队伍负责对供水水箱等设施进行清洗消毒，确保小区饮用水安全；建立
二次供水水质监测的信息上报系统，设立电子信息档案。五是多措并举，切实加强电梯安全管理。尽快出台相关的电梯安全管理办法，明确电梯运营过程中涉及的各方主体责任，强化对电梯采购、安装、运维等各阶段的监管力度；加大对电梯维保单位及人员的管理力度，严厉打击维保单位将维保业务非法挂靠、以任何形式转包分包业务等行为；相关职能部门要完善电梯安全日常管理制度，加大电梯安全隐患排查力度，规范电梯事故救援程序，确保群众人身安全；深入推进电梯应急救援平台建设，提供专业的救援服务，并达到救援区域覆盖全部在用电梯的目标。
（二）管理与引导并举，切实提高小区物业管理水平
切实加强对物业公司的管理，注重日常监管和引导行业自律，引入物业公司信用评价机制。取消物业资质备案后，政府相关职能部门要转变监管方向，重点在处理业主投诉件化解矛盾纠纷、加大物业公司违规行为处罚力度、加强政策宣传等方面下功夫。同时，注重发挥物业行业协会对规范行业经营行为、推动行业健康发展的作用，可由政府部门以政府购买服务的形式委托行业协会搭建全行业企业及职业经理人从业信用评价体系平台，由街道社区、业主委员会、物业主管部门等多方予以打分评价，并进行定期采集信息对外发布，实现行业优胜劣汰，扶持一批规范化的物业企业发
展壮大。加强物业行业从业人员培训，授予行业协会相关从业培训资质，然后由行政主管部门给予考核，并给予参训人员适当补贴。
（三）明确业主委员会职责，强化业主委员会的主体作用
严格业主委员会成员准入门槛，乡镇（街道）在指导业主委员会的选举过程中，要全面听取群众意见，认真考察候选人员素质，从源头上把好指导关；以街道社区为单位，开展业主委员会成员上岗前基本业务知识的培训教育，引导其在明确自身职责的前提下有效开展小区管理，切实为广大业主的合法权益发声；建立健全业主委员会及其成员的日常工作行为规范，通过程序性规定来约束业主委员会滥用权力的行为；行政主管部门要切实加强对业主委员会活动的有效监管，确保其合法依规地开展工作；强化对全体业主小区管理知识的宣传引导，增加全体业主对业主委员会的监督意识，取得业主对业主委员会小区管理工作的支持与理解，并使业主逐步转变观念共同参与到小区管理中来。
（四）加大政策扶持力度，探索老旧小区管理与改造新途径
一是政府主导，完善老旧小区基础设施与公共配套设施建设。加大财政资金扶持力度，增加对老旧小区基础设施与公共配套设施建设维护等方面的投入。出台相关优惠政
策，如，减免进驻老旧小区物业服务企业的税赋，降低企业进驻风险，鼓励企业接管老旧小区；将老旧小区物业管理补给费用列入市级财政预算，适当补助困难群众缴纳物业管理费用。二是创新管理，探索建立老旧小区政府治理＋居民自治＋物业管理＋社区服务的新模式。针对不同小区的具体情况，将物业管理纳入社区治理体系：条件较好的小区，可通过当地镇街、社区居委会来直接引导其重新聘请专业物业服务企业，实行市场化的物业管理；条件稍差的小区，可采取居民自我管理与社会化服务（服务外包）相结合的方式，待小区各方面都成熟后再实施专业化的物业管理。三是按照各老旧小区的实际情况，在当前政策允许的范围之内，实行全面升级改造。对于确实需要出重拳加以改造甚至需要拆建的老旧小区，相关部门要找对政策切入点，必要时可提交至市政府协调会商议，大力推进老旧小区改造工作。四是进一步提升老旧小区居民素质，做到硬件改造与软件升级协同推进。切实加大宣传，调动居民参与小区管理与改造的积极性和主动性，为小区实施优质的物业管理服务创造良好条件；积极发挥当地镇街、社区居委会的基层组织作用，引导居民自我约束、自我管理，为老旧小区改造打好群众基础。
第四篇：世纪花园物业管理开办费
在世纪花园共配置了65人，人员具体分工如下：管理人员3人，客户接待、收费及内页资料管理5人，保安32人，保洁绿化18人，维修维护7人。其中用于人员开支费用为69万元，维修材料费、办公费、税金、利润、不可预见费合计为12万元，小区管理费用总计81万元，小区物业费预计按建筑面积0.60元/平方米计算，可基本上持平。我们将从以下几个方面对小区实施标准化、规范化和精细化管理。小区设置保安情况如下：
负责区域 所在岗位 配置人数 岗位具体安排 管理中心 安管组长 2 白班、夜班轮流 主要出入口 小区东门 2 每班1人，2班轮流 小区南门 2 每班1人，2班轮流 小区西门 2 每班1人，2班轮流 休闲广场 2 每班1人，2班轮流
庭院及楼道 小区公共场所 6 每班2人，3班轮流 小区楼道内
高层住宅 一楼大厅 16 每班1人，2班轮流 合计 32人。
小区保洁绿化人员配置情况
负责区域 所在岗位 配置人数 岗位具体安排 小区公共部位保洁 18栋居民楼内公共部位 12 白班 庭院 4 白班
小区绿化 庭院绿化 2 白班 合计 18人 小区工程维修人员配置情况如下
负责区域 所在岗位 配置人数 岗位具体安排
小区电路、电器设施维修养护 电工 2 每班2人，含夜间值班及轮休 小区上下水管道及设施维修 水工 2 每班2人，含夜间值班及轮休 日常综合维修 万能工 2 每班2人含夜间值班及轮休 合计 6人
四、小区整体人员配置情况 部门 人数 工作概述 总经理 1 管理处总经理
副经理 2 物业管理副经理、维修维护副经理
客户服务中心社区服务中心 3 客户服务接待、收费、社区文化 综合管理部 2 服务品质监督、客户投诉处理、内业资料管理 工程部 7 电话、网络布线、日常房屋公共设施、设备维护、保养 安全管理部 32 小区安全管理、出入口监控以及小区巡视、避免安全隐患 绿化保洁部 18 小区公共部位地面、走廊、广场、墙面、绿地定期保洁和绿化养护 合 计 65人
九、管理费预测：
1、人员按65人计算，（员工工资、社会基本养老保险、服装、福利基金、工会经费、教育经费）
部门 人数 月工资 年工资 总经理 1 3000元/月 36，000 副经理 2 2600元/月 62，400 客户服务中心社区服务中心 3 1000元/月 36，000 综合管理部 2 900元/月 21，600 工程部 7 900元/月 75，600 安全管理部 32 800元/月 307，200 绿化保洁部 18 700元 /月 151，200 合 计 65 690，000
2、维修材料费（包含公共照明、消防系统、供水系统、排水系统、电视监控系统）一年平均费用：25400元（按0.2元/m2计算）
3、办公费（包含交通、通讯费、低值易耗品、办公水电费、小区广告、宣传、社区文化费）一年平均费用：7600元（按0.06元/m2计算）
4、税金5％：按物业管理费全部上缴计算，应交税金为127000×0.6元/平方米×12月×5％＝46000元（物业费按0.6元/平方米计算）
5、利润5%：一年利润：40000元
6、不可预见费2％：16000元 管理小区费用总合计：81万元
第五篇：城市花园小区
居民质疑小区物业各项收费不合理
近日，家住在南宁市城市花园小区的陈女士致电本报称，其所居住的小物业存在乱收取物业费用而不公布明细的问题。对此，该小区物业管理处负责人表示，该小区的收费内容和收费标准严格按照国家标准进行，若是业主对收费问题有质疑，可直接到物业处咨询解决。业主：收费标准不明，未公布收费明细
17日上午，记者来到城市花园小区。陈女士向记者展示一份08单元水费计收档案表和其最终交纳的同日期水费缴费收据。陈女士指出，这份08年每月的水费支出与她实际去交的水费有出入，她指出，其08年9月至08年11月的水费分别为：24.44元、28.20元、26.32元，共计78.96元。但物业给陈女士开出的水费收据上显示，其08年9月至08年11月的水费一共是120.80元。“一不留神，这部分的费用就被多收了”，陈女士称。
“还要就是费用公摊问题，物业没有及时公示收取公摊费用的明细构成，我们交的钱都不明不白的”。另一位业主刘女士说，她出示了一份其写给该小区物业服务公司的信，该信分条列出了质疑物业公司收费不规范不合理的几点意见。在第二条，该业主对小区费用公摊表示质疑，同时她还出示了一张缴费清单，在“共同分摊电费”一栏，标出了应缴费总额，没有标出这部分费用构成。“这部分钱到底是由哪几项费用构成的，我们希望物业详细列出明细”，刘女士称。
另外，部分业主对该小区的专项维修基金也有质疑，该小区专项维修基金按照业主房产面积按0.2元∕平方收取。“这笔钱每个月收
了多少，都用去了什么地方，我们都不得而知”，众业主称。业委会：小区物业应及时公示收费明细
随后，记者联系了该小区业主委员会一负责人。该负责人称，他们这一届业主委员会是去年3月份由业主选举成立的，成立时他们根据《南宁市物业管理办法》等相关法规与小区物业商定了各项收费内容和收费标准，并到南宁市物价部门备案，“这个过程业委会都参与了，是符合相关法规，是透明的”，该负责人称。
面对业主们对专项维修基金的质疑，该负责人称，按照《南宁市物业管理条例》规定，小区专项维修基金是物业所有权人按规定归集缴存的，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，应由业委会设专户储存，专项管理。“但由于种种原因，专项账户没有设立起来，因为一直由物业代收”，该负责人称。“今年早些时候，小区内有一个水泵坏了，这个水泵过了保修期，维修费是从专项维修基金拨出的，大约花了6000多元钱，这笔钱物业已经在小区各个公告栏做了公示，可能是部分业主没有留意，没有看到”。
对于业主们关心的公摊费用问题，该负责人称，小区物业在这一块的服务确实没有跟上，“按照我们协商的结果，物业应定期向业主公示公摊费用明细，但物业未公示或者公示不及时”，同时该负责人表示，“我们会根据业主反映的情况跟物业交涉，让他们定期公布公摊收费明细”。
随后，记者在该小区随机采访几位业主，一位吴姓业主称，他平
时很少留意公示栏张贴的公示，对于公摊费用明细问题，这位业主表示，他很少去关注这个问题，“钱不多，我们也怕麻烦”。另一位钟姓业主称，他们从不看物业费收取构成，“每次都是单子上写多少，我们就交多少”。
物业：已经明确公布手收费明细
随后，记者采访了该小区物管—广东中奥物业管理有限公司南宁分公司负责人谢女士。谢女士称，在给每一位业主出具的收费发票中，他们都明确列出了经过物价部门核定并批准收取的各项费用，其收费完全符合国家相关法规。当陈女士等业主提出要查看物价等相关部门的批准收费和收费依据时，谢女士称这些材料都放在公司总部存档，没有放在他们服务中心。
对于陈女士各月水费清单和实际缴纳总计不符的情况，谢女士称，这可能是财务程序出现的问题。当陈女士要求查看其财务收费情况时，谢女士表示财务人员已借调外出了，过几日回来方能查看。“我们把部分时期的公共分摊费用张贴在了各楼房公示栏内，可能是居民没有留意”，针对业主对公共分摊电费的质疑，谢女士称，这部分的费用是由电梯电费，路灯，走廊灯等产生的电费构成的，每月都有工作人员去抄取然后平均分摊到每家每户。“我们每月都有电费记录在案，业主若有疑问，可随时到物业服务中心查看”，谢女士表示。
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