项目论证报告（五篇材料）

第一篇：项目论证报告

南门·古井坊 项目论证报告

第一部分

项目概况

1、项目地址：贵州省正安县南门

2、总建筑面积：267114.5平方米

3、住宅建筑面积：153623.5平方米

4、商业建筑面积：32600平方米

5、公建面积：8.4万平方米

6、绿 化 率：35%

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第二部分 项目区域宏观因素分析

南门•古井坊 位于贵州省正安县城南门原老干局和工会办公楼。

正安县位于贵州省遵义市东北部，县域东抵务川，东南靠凤冈，南邻湄潭，西南接绥阳，西北毗桐梓，北与重庆市南川县相连，东北和道真县接壤。南北长 79 公里，东西宽 62 公里。县城北距重庆主城区220公里，南距遵义140公里，贵阳295公里，是贵州襟联重庆的前沿，素有“黔北门户”之称。1990 年，全境国土总面积 2595平方公里。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），60万人。

正安历史悠久，文化源远。是巴蜀文化、荆楚文化与古黔北文化相互渗透交融发育的重要区域；是东汉儒学大师、教育家、贵州文化鼻祖尹珍先生的故里。尹珍文化在这里世代传承和发扬，积淀了正安深厚的文化底蕴，素有“小说之乡”、“群众文化之乡”称誉。

正安山川秀丽，资源丰富，气候宜人，四季分明。境内属典型的喀斯特地貌，旅游资源富有特色，有百里桐花、千倾茶园、万亩草场、天楼云海、顶菁日出、石笋凌霄、天池泛舟、南天一柱、古柏腾龙、风雨桥、公馆桥、尹珍墓、务本堂、八圣宫等丰富的自然景观和人文景观。全县耕地面积46万亩，林地面积138万亩，可开发利用非耕地107万亩，待开发的草山草坡 70 万亩。自然资源和可开发的矿产资源十分丰富，有红豆杉、香果树等珍稀树木，全县中药材品种 1500余种，占全省品种资源的50％。野生动物160多种，云豹、金钱豹、毛冠鹿、大鱿等国家一、二、三类保护动物20余种。全县大小河流393条，水域面积4万亩，河网密度0.68千米／平方公里，水能资源储量28万千瓦，可开发量为22万千瓦，已经省水电勘测设计院设计规划的沙阡电站、毛家塘电站（总装机容量10万千瓦）正待引资开发。全县已探明有原煤、铝土矿、含钾页岩、萤石等16种主要矿产资源。

正安交通便捷，通讯发达，基础设施日臻完善。全县拥有各类公路 2390 多公里，路网密度每百平方公里拥有公路70.2公里，每10000人拥有公路39公里，超过全省平均水平。电信、移通、联通等通讯网络覆盖全境，地方电网与国家电网并网运行，使县内电力供应充足。

正安是中国野木瓜之乡、油桐之乡，也是全省重要的茶叶生产基地县、优质烤烟生产基地县。县政府加速培育特色优势产业：重点发展茶叶、方竹笋、野木瓜三大产业，到“十一五”期末，三大产业基地建设要突破40万亩，实现产值6亿元以上。

正安县以产业化发展战略、城镇化发展战略、非公有制经济优先发展战略、开放带动战略、可持续发展战略和科教兴县战略为主线，实施了城建、烤烟、畜牧“三大攻坚战”，县域经济快速健康发展、城乡面貌发生深刻变化、人民生活不断改善、精神文明和民主法制建设成效显著、党的建设不断加强，经济和社会事业取得全面进步。

正安县今后五年的发展将以五大建设的核心就是农业产业化建设、生态能源建设、能源工业建设和农畜产品加工业建设、城镇化建设和农村基础设施建设。四创活动则以四在农家、三级联创、四民社区和平安正安创建为主。“一条方针两个强力点”是正安县未来几年发展的主线。按照这一发展思路。正安县正在实施突破工业化、提升城镇化、实现农村沼气化、推进农业产业化，建设绿色生态与特色经济强县的“四化一强”发展战略：做大做强优势产业，着力突破工业化。加快芙蓉江流域水电开发进度，建成以沙阡、毛家塘、牛都坝为主的梯级电南门·古井坊 项目论证报告

站，大力发展小水电；大力发展以茶叶、方竹笋、野木瓜、畜产品、薯类为主的特色农产品加工业，逐步恢复和壮大以油桐、油菜为主的油脂加工业。正安县政府正积极推进正、道、务片区铝土矿联合开发，发展氧化铝工业；发展化肥工业，力争建成年产10万吨有机多微复合肥厂；抓好天麻、白芨等中药材基地建设，发展以中药材加工为主的新兴药业；大力发展以新型节能材料为主的建材工业，力争建成年产60万吨新型干法水泥生产线。到2010年，初步形成以能源、农产品加工、建材等为支撑的工业体系，实现工业增加值在地区生产总值中的贡献率达25％以上。切实完善城镇功能，着力提升城镇化。牢固树立“小城镇、大战略”思想，坚持旧城改造与新区开发并重，力争完成县城东门、北门片区旧城改造，完善西部新区与楼台园区建设，拓展县城规模，逐步健全城镇功能，提高县城品位，把县城建设成为具有尹珍文化特色的遵义东北部中心城市。“十一五”期末，使县城人口达7万—8万人。通过重点扶持，使庙塘、土坪、流渡、新州等乡镇集镇人口达0.5万—1万人。继续强力推进“整脏治乱”行动，建立城镇管理长效机制，巩固省级卫生文明县城创建成果，努力构建文明、和谐的城镇环境。

正安是一块资源丰富的处女地，是一块商机无限的宝地，是一块生机勃勃的热土，是投资者的天地，淘金者的乐园。正安已具备天时、地利、人和的良好投资环境。开放的正安将紧紧抓住国家实施西部大开发战略的重要机遇，以更优惠的政策，最优质的服务，更宽松的环境，诚邀国内外朋友和客商前来旅游观光、访亲探友、投资开发、同创美好的明天。

金点通 结论：本项目的区位优势比较明显，随着道路交通的不断完善，为正安县地产市场的迅速崛起打下坚实的基础。

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第三部分

项目区域环境分析

正安县位于遵义东北部，县城北距重庆220 公里，南距遵义140 公里，贵阳295 公里，是贵州襟联重庆的前沿，素有“黔北门户”之称。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），60万人，国土面积2595平方公里。

正安县全县辖19个乡镇，其中两个民族乡。即：谢坝仡佬族苗族乡、市坪苗族仡佬族乡。两个民族乡均建立于1987年11月。根据第五次人口普查统计显示，全县总人口 593960人，其中：少数民族人口 42399人(外出务工人员未作统计)少数民族人口占总人口约8．4％。

一、民族结构 全县共有23种少数民族：仡佬族、苗族、土家族、布依族、回族、壮族、彝族、蒙古族、白族、哈尼族、满族、侗族、傣族、藏族、维吾尔族、水族、朝鲜族、土族、拉古族、黎族、瑶族、羌族、塔吉克族。

二、分布情况 从23种少数民族的分布来看，世居少数民族多分布在安场镇、谢坝仡佬族苗族乡、市坪苗族仡佬族乡。土坪镇华尔山苗寨为土著苗族。婚姻迁入的遍及全县19个乡镇。

正安属中亚热带湿润季风气候。气候温和，四季分明，雨量充沛，无霜期长。特别是在农作物生产旺盛期正值高温多雨时节，热量和水分的有效性高，对农作物生长极为有利。由于地势高差较大，立体农业气候明显，温凉、温和、温暖气候均兼有。但日照少，辐射弱，春秋多低温阴雨，盛夏多伏早。

据县气象站 1959 一 1990 年的观测，年平均温度为 16.14 ℃，极端最高温度 38.8 ℃，极端最低温度零下 6.2 ℃。年平均温度最高地区樊村为 16.9 ℃，最低地区上坝为 11.9 ℃，绝大部分地区在 14 一 16 ℃。无霜期平均 290 天，最长 337 天（1973 年），最短 246 天（1990 年）。平均年降雨量 1076 毫米，多数地区在 l000一 1200毫米。总趋势是在同一海拔高度上，温度自西向东逐渐降低，降雨量则由东南向西北递减。

金点通 结论：正安县城市基础建设已初具规模，城区道路、绿化将会日趋完善。加之政府招商引资力度的不断加大和城市化进程的加快，以及县城旧城改造的不断深入，本区域地产市场方兴未艾，投资潜力巨大。

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第四部分

项目自然环境分析 4、1 土地性质综述

本项目土地面积为112亩，地形条件较为完备，土地地形北高南低，从场地内周边原有建筑基础情况来看,该地块的地质条件良好。4、2 项目自然景观

本项目规划建筑面积预计为10万平方米，项目中30米宽的东升大道也在建中，将连接务川县的各个交通要道，本项目东靠群山秀脉，西接务川商业中心圈，可远眺山林秀色，近览流光车影。本项目将是一座融商业、观光、旅游、高尚住宅为一体的高尚人文商住社区。

金点通 结论：相对于贵州省其他地区和城市，正安县的楼市起步较晚，本项目具有一定开发规模，应打造成本区域第一个以自然景观为住的高尚人文商住社区，走“精品”路，大打复合地产牌，充分运用现代营销推广理念进行包装宣传，势必会在当地引起相当的反响，谱写正安县新的楼市历史。

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第五部分

项目SWOT分析 5、1 S（优势）

1.地理位置：地处务川县城，地理位置优越，交通便利，有利于向周边地区

的辐射。

2.自然景观得天独厚：本项目视野开阔，为典型的山景地带。

3.稀缺性：一是本项目周边无高档住宅空白，导致务川目前商品房的紧缺；二是政

府对周边规划控制严格，土地的稀缺性和商住一体化的稀缺性并存。

4.周边配套成熟：本项目中拟建有两个大型文化休闲广场、一个停车场、一条商业

步行街，还有县汽车站、县医院等公建设施。

5.强强联手，新观念，新手法的引入，易于引导潮流，建立“先行者”的地位和形象。6.政策优势：正安县政府加大城市运营的力度，势必为开发商敞开大门，提供各种优惠政策。

7.户型、面积设计合理，性价比高，适应市场需求。

8.楼盘品质的保障：本项目是务川县境内首家引入物业管理公司的住宅区。5、2 W（劣势）

1.由于项目修建公路、整理河道、等前期投资较大，可能造成工期较长，周边环境建设缓慢势必会对销售造成一定的影响。

2.从现状看，本项目所临的东升大道人流量较少，又属新城中心，目前商业氛围不够，在商业门面的销售上肯定有压力。

3.竣工后的东升大道属交通要道，交通繁忙，县汽车站等公建设施的存在，致使环境噪音大。

4.当地居民的教育水平普遍偏低，目前又无可比性项目，对产品概念的引导是否会造成难度，目前还是未知数。5、3 O（威胁）

1.务川当地的群众对期房的认识、接受度不高。2.无对比性楼盘所带来的风险。

3.项目前期公建设施的投入较大，有可能导致资金回笼较慢而影响建设工期的延长。5、4 T（机会）

1.当地政府对本项目的大力支持。

2.市场供求的严重不平衡，目前商品房的紧缺性为本项目的销售打下了坚实的基础。3.强有力的、优势的营销策划、推广理念及高素质的销售团队、现代的营销模式会将一切劣势化解到最小程度。

4.正安县政府所给予的各种优惠政策运用。

5.全国城镇化进程的加快为本项目带来了良好的机遇。

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第六部分

本项目区域调查报告 6、1 调查说明 6、1、1 目的

为了能够对本项目正确地定位以及更深层次地分析,提供清晰、完整的数据资料是非常必要的,本公司特地组织了一次全面的社会调查，通过对正安县社会经济宏观发展环境，房地产业发展环境，金融、建筑行业以及区内的旅游业、娱乐业、科教、文化、体育等第三产业发展的现状及特点分析；以及重点对正安县房地产市场分析，包括宏观市场（供给、需求、竞争），区域内消费者的居住情况，区域市场的分析研究；再辅以对项目的地块及周边的情况如：已有生活居住便利状况、可利用的自然景观、人口结构及消费潜力等方面内容的分析来获得有关信息，并采取一定的统计分析、归类、整理、提炼等方法形成对开发中的本项目真正有益的数据、资料，以便为顺利完成本项目的定位、营销策划打下坚实的基础。6、1、2 调查对象

本次调查的对象为：

1、政府发展规划。

2、政府各职能部门出台的相关管理文件和行业内部约束文件。

3、各年正安县统计年鉴。

4、公司收集、整理的相关资料。

5、其他相关资料：报纸、杂志、电视、文献、新闻发布资料等。

6、（需求调查）区域内普通消费者

7、地块周边情况，如居住圈、生活方便状况、人口、商务频繁状况、交通、可利用的自然景观、未来发展状况等。6、1、3 调查内容

（一）市场环境调查

社会经济环境：政策、金融、产业分布、第三产业等。消费环境。

房地产市场：居民居住状况、住宅开发量。

（二）地块环境调查

1、地块环境。

2、生活方便状况。

3、商务频繁状况。

4、居民生活状况。

5、居住圈状况。

6、可利用的自然景观。

7、未来发展。

8、周边人口。

（三）针对性调查

1、购买能力调查。

2、消费喜好调查。南门·古井坊 项目论证报告

3、消费趋势调查。6、1、4 调查方法

（一）资料收集法：宏观政策及相关数据

（二）观察法：典型楼盘的重点调查

（三）问卷调查法：需求抽样调查（以入户式或拦截式为主）6、1、5 数据处理与信息分析

（一）计算机处理（客观分析法）：应用于需求市场调查问卷处理，供给及竞争市场典型调查中的楼盘汇总分析，使用SPSS、EXECL等统计分析软件包进行分析。

（二）主观分析法：

1、主成份分析法：应用于典型楼盘分析；

2、假设检验：应用于研究影响消费者购房因素相关性分析。6、2 消费者市场调查报告 6、2、1 基本情况 6、2、1、1 居住区域

90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%85.36%5.32%正安道真3.27%务川2.86%凤冈2.17%重庆1.02%其他金点通 观点：从调查的情况来看，正安县的居民占绝大部分，占总体的85.36%。另外的居民居住地为道真、正安、务川、重庆等，基本符合目前正安县居民的构成比例。

南门·古井坊 项目论证报告 6、2、1、2 居民从业单位性质

18.64%5.08%8.48%17.80%50.00%政府机关 私营企业国有企业私营业主其他金点通 观点：居民从业单位主要是私营业主约占一半，经营临街门面作为其主要的收来源。国有企业上班的居民也占有一定的比例为17.8%。在政府机关、集体企业上班的居民所占比例分别为5.08%、8.48%。其他性质居民构成主要包括退休职工、失业者、学生等。6、2、1、3 居民职业 南门·古井坊 项目论证报告

2.61%3.39%26.70%67.30%单位或部门负责人

专业技术人员经商务农金点通 观点：结合居民的从业性质来看，正安县的居民以务农为主占67.30%，经商和打工者所占的比例比较大，26.70%，但经商的规模不大，以临街铺面为基本模式。专业技术人员和单位负责人所占比例较小，这符合务川地区的职业结构比例。

南门·古井坊 项目论证报告 6、2、1、4 居民年龄结构比

金点通 观点：从居民的年龄段来看，20-30岁和30-40岁年龄段的居民占的比例较大，0.85%18.64%41.53%38.98%20岁以下20-30岁30-40岁40岁以上分别为41.53%和38.98%，其次为40岁以上的居民，从年龄上来看，务川居民的年龄分布对房地产的发展具有较大的好处，因为20-40岁的人正处于需要购房阶段或需要置换房屋，且大多数居民的收入较为稳定，发展前景较好。

南门·古井坊 项目论证报告 6、2、1、5 受教育程度

金点通 观点：从统计数据来看，正安县居民的文化程度普遍不高，这一点在我们的调本科大、中专高中中学小学以下0.00%4.24%22.88%36.44%30.51%5.93%10.00%20.00%30.00%40.00%查过程中最有体会，主要表现在他们对拦截式问卷调查的方式不能接受，还有对房地产方面的基本常识不了解。从数据上来看，居民所受教育主要是高中、中专和初中为主，接近九成；大专和本科以上学历的居民甚少，不到10%。居民接受教育的程度较低，使他们对事物的看法会较为保守，但同时也给我们提供了一定的机会，对于新鲜事物只要我们善于引导，务川居民必定会疯狂抢购。这一点在我们的营销策略中需要加以重视。6、2、1、6 家庭结构 南门·古井坊 项目论证报告

10.08%3.99%4.47%15.25%单身贵族二口之家三口之家四口之家五口之家其它36.78%29.42%金点通 观点：务川居民的家庭结构普遍符合国家标准，以三口之家和四口之家为主，占66.2%，其次是五口之家和二人世界，总体来看，家庭人口符合正态分布的规律。6、2、1、7 家庭月收入 南门·古井坊 项目论证报告

70%60%50%40%30%20%10%0%62.30%2.40%6.50%11.80%13.50%3.50%100***03000-10-20-20-30元0元5050以下00元00元00元00元以上金点通 观点：总体来看，务川居民的家庭月收入偏低，主要集中在2000-2500元左右，从调查得来的数据来看，务川居民家庭月收入低于2000元所占的比例为20.7%。而此次调查的对象主要是临街铺面，应该说是务川居民收入较高的群体，据了解务川普通家庭的月收入在1500元以下的比例比调查得来的数据还要高一些，而收入较高的家庭已基本有了自己的住房。

南门·古井坊 项目论证报告 6、2、1、8 收支余额流向

50%40%30%43.22%19.46%20%10%0%储蓄4.28%保险购房2.54%投资1.69%旅游18.64%10.17%教育其他金点通 观点：务川居民收入除了满足基本生活需求外，多余的收入大多是用于储蓄，用于储蓄的比例占43.22%，其次是购房和子女教育，由此可见，务川居民的购房欲望是很强的，甚至超过子女教育的支出。6、2、1、9 住房情况 南门·古井坊 项目论证报告

27.98%与父母合住25.80%租赁3.39%借住42.83%自有金点通 观点：目前务川居民大多都有自己的住宅或者是与父母同住，两者所占比例为70.81%，但居住的环境较差。居民中急于换房的大有人在，换房原因主要是房屋陈旧、面积、房屋质量差，年轻人想单独居住，给自己更多的生活空间，还有25.8%的人无住房。由此可见当地住房的紧缺性。6、2、1、10 住房面积 南门·古井坊 项目论证报告

50%40%30%20%10%0%7.62%45.96%32.40%9.32%4.25%0.45%40平40-80-100120150100-1-1平方方米80平20平50平平方米以以下方米米方米方米上

金点通 观点：务川居民的住房条件较差，多是房改制度实施以前单位修建的房屋，房屋面积、结构和质量均较差。目前居民住房面积多在40-80平方米之间，其次是80-100平方米之间，两者占的比例约为七成半。而有钱一族近年买的住房多为150平方米以上，普遍反映面积过大，消费闲置较多。6、2、2 购房意向 6、2、2、1 购房时间 南门·古井坊 项目论证报告

两年以后12%半年内39%两年内20%一年内29%

金点通 分析：数据显示务川居民计划在一年内买房的人数超过了一半（此处数据已作初步调整），有一小部分的被调查者短期内没有购房的打算。6、2、2、2 购房原因 南门·古井坊 项目论证报告

改善居住条件解决居住

解决居住投资提供给子女金点通 观点：结合被调查者的基本情况来看，务川居民多数都有自己的住房，只是住房条件较差，所以需要改善居住条件的接近五成，而近期急需购房的居民主要是为了解决居住问题，占了33.3%，总的来说，务川需购房的居民占绝大多数。6、2、2、3 置业考虑的因素 南门·古井坊 项目论证报告

60%50%40%30%56.93%20%12.64%10%0%5.63%1.69%2.93%0.69%11.69%7.80%地价交发生物小付段格通展活业区款商配管环方实套理境式力

金点通 观点：在置业因素分析中，制约居民购房的首要因素主要是价格，占56.93%，一是居民的收入较低；二是房屋不同普通的商品，它可能需要一个家庭倾其所有才能购买。其次是地段。再有就是付款方式和小区环境，本项目交通便捷，需要做的就是将小区环境打造好，给客户提供灵活的付款方式，完善生活配套，就会吸引住大量的客户了。6、2、2、4 信息来源 南门·古井坊 项目论证报告

其他途径影视广告自己实地了解路牌广告亲朋推荐报纸广告5.93%4.24%36.3.39%16.10%33.90%金点通 观点：由于正安县地产市场在开发过程中较少注重营销策略，宣传力度不够、宣传形式单一，所以居民多数选择到现场了解，加上亲朋好友推荐的形式占总体的52.54%，正安县本身楼盘的资料主要是通过消费者自己了解得知。本项目广告宣传策略上应当因地制宜，应通过发送DM单或地区电视广告片等引导消费者的消费观念，将有效的信息及时传递到消费者。6、2、2、5 购房地段 南门·古井坊 项目论证报告

80%70%60%50%40%30%20%10%0%73.73%10.18%5.08%凤冈5.08%贵阳4.24%其他区1.69%其他务川遵义金点通 观点：务川居民选择购房的区域多数锁定在务川，占总体的73.73%，所以本项目的目标客户群应当是大众。选择在务川购房的群体中，有41.38%的消费者购房区域不一定，而其余选择在其他城市买房的居民主要是因为工作的原因，或者因其他城市的房地产发展较成熟，绿化及配套设施比较完善。6、2、2、6 选择价位 南门·古井坊 项目论证报告

40%30%20%10%0%33.45%31.22%16.02%11.30%3.47%400元/4.54%***-60－4－5－5元/0元平方50元00元50元平方/平／平／平／平以下米以方米方米方米方米上根据金点通 调研数据分析，务川居民对于房屋价格的承受能力较低，主要集中在450-550元／M2，占64.67%；而价位在400-450元／M2占的比例为16.02%，这其中绝大部分集中在500元／M2之间，超过600元／M2的接受程度就比较少了。房价超过700元／M2为务川房地产市场的真空地带，普通居民的接受度几乎为零。另有一定比例的居民承受的房价在550-600元／M2之间。出现这种现象的主要原因是由于务川居民的收入较低所决定的，并且务川房地产市场主力价格也在500-600元／M2之间。

金点通 观点：在房屋总价方面，务川居民普遍认为在6万元以下，最多不能超过8万元，接受度最高的是每套房屋总价在6－7万元之间，这就要求我们在前期的规划设计方面尽量降低成本，进而降低总房款，以免开发出来的产品被市场淘汰。6、2、2、6

需求面积 南门·古井坊 项目论证报告

35%30%25%20%15%10%5%0.82%0%505.93%24.58%34.75%23.73%4.23%5.93%平方米以下50－70－90－110130150-－平方170平90平110510平30平平方米以方米方米方米方米上米由于务川居民传统的消费理念，认为房屋面积越大越好，这一点从正开发的住宅如此受欢迎就可以看出。不过这种观念正在改变，前期已经购买房屋的居民普遍认为面积过大，闲置浪费的较多。根据金点通 调研数据分析，90－120 M2的住宅比较受欢迎，占总体的34.75%；其次是70－90 M2的住宅，受欢迎程度为24.58%；110－130 M2的住宅也是市场追捧的对象，占总体的23.73%。总而言之，根据调查的结果显示，本项目的主力户型在80－130 M2之间。6、2、2、8 户型需求 南门·古井坊 项目论证报告

64.24%27.29%1.70%一房一厅

5.08%二房二厅三房二厅四房二厅1.69%五房二厅以上金点通 观点：在户型需求上，主要集中在三房二厅和二房二厅，它们占总体的比例分别为64.24%和27.29%，两者超过总需求的90%。并且不少的消费者希望将房屋设计成错层（约占30％－40％）。而四房及以上户型最好控制在10％以内。6、2、2、9 选择房型

金点通 观点：在选择房型上，消费者多半选择了多层不带电梯住宅，高层能被部分消费者所接受，而别墅几乎无人问津。多层中许多客户希望能做成错层，这是务川居民未来的消费趋势。6、2、2、10 车位需求

车位对绝大部分的居民来说是没有必要的，但对于小区来说是必不可少的，这不仅是小区的配套，而且对小区品质提升是一个必备条件。金点通 建议：修建部分地下车库，以备小区客户及外来车辆使用。整个小区最好以每20户配置1个车位为佳。6、2、2、11 装修标准

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72.03%21.70%1.78%清水房

3.47%厨卫装修菜单式1.02%整体装修无间隔墙金点通 观点：在装修需求上，消费者一般会选择自己装修。一是节约费用，二是按照自己的喜好进行装修，这部分消费者占总体的比例为72.03%。另有21.7%的消费者选择厨卫装修，其余的装修方式消费者很少接受。6、2、2、12 付款方式

银行按揭60%一次性付款,20%免息分期付款,20%40%30%20%南门·古井坊 项目论证报告

金点通 观点：因为居民的收入较低，越来越多的人选择银行按揭，其比例达到60％。一次性付款和分期付款的比例各占20％。6、2、2、13

按揭首付款

8.57%27.14%51.43%12.86%

金点通 观点：在选择银行按揭的付款方式下，居民首付成数主要集中在两成，其比例为51.43%，其次是首付三成为27.14%，选择首付一成的客户也存在一定的比例，大约占12.86%。综合来看，务川居民的收入较低，应尽量给客户提供宽松的付款方式。

10%以下南门·古井坊 项目论证报告 6、2、2、1按揭月供款

40%35%30%25%20%15%10%5%0%40.00%32.86%14.29%10.00%2.85%300元以下300－500元500－800元800－1000元1000－1500元

月供金额由于居民的收入较低，因此可接受的月供金额也较低。有40％的居民月供款为300－500元之间，月供款在500－800元之间的占32.86%。从调查中我们了解到，居民的收入大多用于供房款。金点通 建议：在总房款的控制上应尽量适合务川居民的收入水平，开发出消费者都能够购买的房子。6、2、2、1按揭年限

南门·古井坊 项目论证报告

35%30%25%20%15%10%5%0%5－10年

34.85%25.72%18.57%15.15%5.71%10－15年15－20年20－25年25－30年金点通 观点：在按揭年限上务川居民没有什么明显的集中趋势，相比之下，选择10－15年和15－20年按揭的比例略微较大，其所占比例分别为25.72%和34.85%。6、2、2、16 物业管理

业主自主管理9%不需要8%高品质物管3%常规性物管80%南门·古井坊 项目论证报告

金点通 认为：在物业管理方面，务川居民对此的认识仅仅停留在打扫楼道清洁和看住宅大门，所以他们在物业管理费的接受程度是出钱合适，享受常规性物业管理。其物管费多以户数为单位收取，每月收费为10－20元之间。在本项目的操作过程中，应引导消费者对物业管理有一个全新的概念。6、2、2、17 配套生活

配套方面居民主要关心的问题集中在公共交通、园林绿化、农贸市场、运动场所、医疗设施及学校方面。在项目地块周边，目前的交通状况是比较理想的，居民到城区和正安县其他各地都是方便快捷的，是正安县的交通要塞。园林绿化是目前务川房地产项目的空白点，其他项目几乎没有绿化。

金点通 认为：本项目应在此方面有所突破。运动场所是小区必备的公共设施，应尽量多设全民健身器材，以增强项目的吸引力和品质。子女教育是每个家庭比较看重的问题，在小区内设置幼儿园可以解决业主的后顾之忧。6、2、2、18 居民购房最关心的问题

金点通 观点：在购房时居民最关心的问题主要是价格、房屋质量、户型结构、环境绿化、生活配套设施、房屋朝向等方面。房屋质量和户型结构是每个开发商必须认真对待的问题，它对房屋的销售和公司品牌的树立是绝对的主导因素。环境绿化再次成为务川居民购房关心的问题，好的小区环境对项目的品质和销售将起到推波助澜的效果，对客户的吸引力是巨大的。6、2、2、19 务川地区部分商业物业概况

金点通 分析认为：从楼层来看，由于务川地区多数商业物业为门面形式，因此多分布在1F，个别地方涉及2F；从面积来看，务川地区的商业物业规划面积大致相近，多数用于小的个体工商户作零散的商业物业；从销售价格来看，多集中在2000—5000元/m2之间，这个价格较为适中，符号务川地区的市场情况，而由于所处地段不同，各商业物业的租价也有一定的出入；从销售情况现状来讲不是很理想，这于地理位置有着极大关联，许多位置较为偏僻的地方也有了数量不小的商业面积，导致目前的空置商业物业还在不断增加；从部分已入住的商业物业显示出，多数门面都用于经营餐饮、副食等小规模的零散的商业物业；从整体来看，务川地区的商业物业有很大的风险及威胁，不单要有好的地理位置还要有自己的特色和优势才可以吸引投资人。6、3 相关性分析 6、3、1 月收入与需求面积

金点通 观点：从面积需求程度分析，不同家庭收入的消费者对面积的需求有所不同，但主要集中在90－120M2之间，其次分别为110－130M2和70－90M2之间，总体呈正态分布。而高收入家庭（月收入在2500元以上）的面积需求总体向110－130M2方向倾斜，中低收入家庭（2000元以下）倾向于70－100M2之间。

从图形中可以看出，家庭收入在1500－2000元和2000－2500元的消费者的购房意向具有一定的趋向性，他们认为房屋面积在90－120M2比较合适。南门·古井坊 项目论证报告 6、3、2 家庭收入与余额流向

从不同家庭收入消费者来看，他们除了满足基本的生活需求外，剩余的家庭收入主要用于储蓄，占总体的40％左右；其次主要用于子女教育，这是中国老百姓普遍关心的问题，务川居民用于子女教育所占比例在25％左右；购房支出也是务川居民的三大支出之一，普遍在20％左右。

金点通 认为：从数据显示，家庭收入在2000－2500元的居民用于购房的支出最高，占34.61%，总的看来家庭收入在2000元以上的居民对购房的支出较高，说明他们对房屋的需求愿望是强烈的，所以本项目的目标客户群应是家庭收入在2000－3000元之间的消费者。结合正安县的统计年鉴来看，正安县居民总体收入偏低，2002年城市住户八大类支出的数据显示其恩格尔系数为38.99%，说明正安县居民刚解决温饱问题。6、3、3 家庭收入与价格

金点通 观点：从家庭收入分析，务川居民对于房屋价格的承受能力较低，主要集中在450-550元／M2，占64.67%；而价位在400-450元／M2占的比例为16.02%，这其中绝大部分集中在500元／M2之间，超过600元／M2的接受程度就比较少了。房价超过700元／M2为务川房地产市场的真空地带，普通居民的接受度几乎为零。虽然目前务川房地产市场主力价格在450－550元／M2之间，但考虑到政府房地产相关政策的影响和市场价格的走向趋势，未来一两年内务川房地产市场的主力价格应该在600－900元／M2左右。这是在我们的价格策略中需要谨慎对待的，要基于务川居民的收入和房地产市场价格来定价。6、3、4 现有居住面积与购房时间

金点通 观点：从数据分析来看，居民的购房时间与他们现在的居住状况息息相关，结合前面居民的现有住房面积分析，务川居民现有住房多集中在50－80M2之间，计划在近两年内购房的比例总计为88%，其中计划在半年内购房的为39%，一年内购房的为29%，两年内购房的为20%；而住房面积在80M2以下的居民计划在两年内购房的比例总计为89.97%；目前居住面积在100M2以上的消费者的购房时间全部选择在两年以后，他们多是近年购置了新房，近期置业的欲望不强，对本项目而言这一层面的客户群不多。6、3、5 家庭收入与月供款

金点通 观点：家庭的月收入决定了其购房支付月供款的能力，这点可以从调查的数据中得到证实。务川居民家庭月收入在2000元以下的消费群其月供款主要在300－500元和300元以下，少数家庭能够承受500－700元的月供，超过900元根本就无人提及；收入超过2000元的家庭所承受的月供款在500－700元和300－500元之间，月收入超过3000元的家庭有少量能够承受800元左右的月供款，其比例在3％左右。

南门·古井坊 项目论证报告

第七部分

结论与建议

根据金点通 调查结果可以看出：

☆ 在售项目建筑型态以单体楼为主，这类楼盘档次低，设计理念落后，仅满足当地居民的居住功能，无任何品质可言。金点通 建议做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。

☆ 在售项目建面均价在500—550元/平方米之间。结合宏观因素分析，由于本区域地产市场品质、价位偏低。金点通 建议：开盘期间价格不宜过高，以免造成目标客户及准客户的流失。应采取低开高走的价格策略，待消费市场逐步认同本案及销售放量后，再稳步提升本案价格，从而实现本项目的利润最大化。

☆ 根据调查的结果显示，大多数居民选择面积多在90—120 m2，金点通 建议户型设计应以80--130 m2的面积为主。

☆ 从户型需求来看，由于当地居民居住环境较差，现有住房面积较小。金点通 建议：户型设计应以三室二厅为主，二室二厅为辅，四房及以上户型最好控制在10%以内，户型设计也应有多种类型可供选择，适合不同购房者的不同需求。

☆ 从付款方式上看，近期内销售的项目都采用一次性付款及分期付款两种方式，很多购房者还采用自己贷款购房的方式。在付款方式上金点通 建议：应给消费者提供轻松的环境，以吸引更多的消费者前来购房。

☆ 金点通 观点：通过综合分析，务川居民的收入较低，所以房屋总款应尽量控制在10万元以内，按揭首付和月供也应尽量给客户提供宽松的付款方式，尽量适合当地居民的收入水平。

☆ 金点通观点：品牌提升是求得市场认同的重要因素。以其特性化、精品化的品质占领目标市场。通过物业品质的提升，品牌从表面的感知阶段过渡到内在感知阶段。要知道拥有市场的唯一途径就是拥有领导市场的品牌。

☆ 推广手法单一，推广策略不够成熟，务川地区近年销售的项目对于卖点的提炼及包南门·古井坊 项目论证报告

装不够重视，根据金点通 调查的情况来看，由于务川地区区域性报刊很少，导致广告投放的特殊性，主要以户外宣传单为主，可见其对广告宣传的重视度不够高也不够成熟，所以金点通 建议本项目应尽早开始对外进行全面宣传，一定要集中力量突出本项目的特点、优势、卖点，反复推介，给公众留下深刻印象。

第二篇：医院改造项目论证报告

蒋华医院门诊、病房楼改造项目可行性论证报告

一、基本情况

蒋华医院位于泰兴西南方向，西临长江，辖区总人口2.9万人，全院职工总数90人，中级以上职称30人民，下设内、外、妇、儿、五官、口腔、麻醉科及中医内、妇、针灸推拿等临床科室，并与西安交大合作开设糖尿病、心脑血管病专科。医院拥有500MA电视遥控X光机、电子胃镜、B超、全自动生化分析仪、血球计数仪、电解质分析仪、心电临护仪、麻醉机、脑电图等先进设备。建筑面积6392平方米，病床60张，固定资产总值584.1万元。

二、门诊、病房楼情况

门诊楼建于80年代初期，局部三层；病房楼建于94年，局部六层。由于当时的设计迫于经济之因和时代卫生要求，现在不能满足群众日益增长的卫生需求和医疗规范，科室布局不科学，病房走廊狭小，光线暗淡，护理单元不合理，造成大量病员外流，给病人的诊疗带来不便。

三、拟改造项目内容和规模

按照苏卫规财（2010）117号文件精神，经请示市卫生局、拟对门诊、病房楼改造。门诊楼主要是增加影像设备和检验设备，如DR、彩超全自动分析仪，改造内部结构和墙壁粉刷，门诊注射室移至放射科后面，大会议室进行装修；病房楼主要增加病房卫生间、1—6层电梯和卫生设施、改造公共卫生间、装修门套、铺设电力线路、粉刷墙壁、增贴墙面砖，增设电视机。预防保健部移至三楼，行政办公区移至四楼，增设接待室。拟改造面积达3153平方米。

四、效益分析

改造如能按期顺得实施完成，将极大的改善医院的诊疗环境，达到社区卫生服务中心的规范要求，让病员住院如住家，并能享有温馨的服务。以此能带动周边乡镇的病员共同受益。

五、改造措施

建立改造项目领导小组，由党支部成员、后勤、财务、办公室等同志组成，院长于绍成任组长。负责改造项目的具体实施、监督检查和验收。后勤采购、采购比价、比质购置，两人以上采购，财务验收签字，做到目标明确、权责清晰、指标完善、奖罚分明，以提高改造项目资金的使用效益。

六、改造项目投资估算

改造项目投资估算是根据工程规划和工程设计方案、设计标准编制而成的，由于改造项目处于设计、实施阶段，投资系采用分析比较法进行工程估算，估算本项目投资总额为120万元。网络费：10万元户；线路6万元；办公桌椅板凳6万元户；木料费25万元户；砖瓦10万元户；水泥6万元户；瓷砖8万元户；黄沙6万元件；石子4万元户；电视机2万元户；涂料20万元户；空调2万元；工资15万元。

七、改造项目资金的筹集与偿还

自筹资金约120万元。其中专用帐户50万元户；职工集资40万元户；施工方垫支30万元。年底前职工还款30%；分三年全部还清。该工程如能按期完成，绝对能改善医院的就诊环境，再通过本院职工的热情服务，定能增加医院的知名度，确保两个效益同时增加。

二0一0年四月

第三篇：预算项目论证报告要求

附件3 预算项目论证报告要求

预算项目论证报告的主要内容分为项目立项情况、项目主要内容、项目绩效目标三部分。

一、项目立项情况。

主要包括：一是项目立项的依据。着重说明申请的项目所依据的国家、省及部门的有关政策、文件，以及结合事业发展和履行本单位、部门职能等必须设立的原因。二是项目立项的目的意义。着重说明项目立项是否有利于推进深化医改和调整完善生育政策，是否有利于落实卫生计生发展规划和改革规划等。三是项目的可行性。着重说明项目实施所产生的社会影响、对事业发展的贡献以及群众受益情况进行科学、客观的分析、评价。

二、项目主要内容。

（一）项目类别：按照项目性质不同，划分为业务类项目、投资类项目和发展类项目。

业务类项目，是指与单位业务活动紧密相关的专项支出，主要包括省直部门一般商品和服务支出以外的公用支出项目和各项特定补助项目。分为印刷费（大宗）、物业管理费、维修（护）费（大型）、专用材料费、委托业务费、咨询费、手续费、租赁费、会议费、因公出国（境）费用、其他专项商品和服务支出等。

投资类项目，是指按照国家有关规定，用财政性资金安排

的用于购置固定资产、战略性和应急性储备、土地和无形资产，以及购建基础设施、大型修缮和财政支持企业更新改造等方面的项目。

发展类项目，是指国家和省设立的有关支持经济、社会事业发展等方面的专项支出、基金项目及其他有固定用途的项目。

（二）项目类型：主要分为上年原有项目、新增固定项目、新增一次性项目。

（三）项目实施单位：是指具体承担项目任务的单位或部门。

（四）项目实施时间：是指项目实施的起止时间，如果项目按计划分期实施，则应说明实施期数及每期的起止时间。

（五）项目实施内容：是指项目实施单位对项目进行实施的过程。（例如：基本公共卫生服务项目，内容有健康档案管理等11项内容，每一项内容又包含许多小项的工作任务）

（六）项目实施对象：是指项目实施受益人群或服务对象，详细说明项目实施对象的条件、数量等参数。

（七）项目资金总额：是指项目实施单位完成该项目实施所需的资金数量。所有项目资金总额应根据工作需要和财力可能申报，除投资类项目和个别特殊事项外，申报的用财政拨款安排的项目额度，与上年财政补助数额相比，增幅原则上不能超过20%。项目资金总额及按计划、分阶段实施的资金需求

额度，要详细说明项目资金的测算过程、项目资金标准依据、情况说明及支付方式。（例如：申报中央转移支付专项资金督导检查项目，该项目需要印刷督导检查手册资料、人员差旅费、检查人员培训、检查结果会议评审等，以人员差旅费为例，需要详细说明督导检查组数量、被检查对象的数量、每个检查组需要的人数（可以根据任务分工确定必要的人数）、对每个被检查对象进行检查所需要的天数（根据工作任务量确定）、食宿的标准及根据、租用车辆的数量及价格等情况。

（八）项目制度：包括项目管理制度、项目资金管理制度以及项目绩效评价制度等。项目管理制度是指对项目的申报、组织实施、目标考核的各个环节的行为进行管理的规范性文件。项目资金管理制度是指根据《预算法》、《会计法》等有关规定，对项目资金的收入支出进行合法合规管理的规范性文件。项目绩效评价制度是指在项目实施过程中或项目结束后，对事先设定的项目绩效目标进行考核评价的制度。预算项目论证报告中着重说明三项制度的核心内容。

三、项目绩效情况。

着重说明项目绩效目标，项目绩效目标指标体系、评价方法等。指标体系可分为长期绩效指标和绩效指标。指标体系要具体明确，力求量化，提高绩效指标的可操作性和评价效果。

第四篇：项目稳定回报论证报告

安徽慧之桥项目稳定回报论证报告项目稳定回报论证报告是国际投、融资领域投资商确定项目投资与否的重要依据。任何投资人，对于其所投资的项目，永远追求的不是高额利润，而是稳定的投资回报。主要对项目背景和由来、投资环境、相关产业状况、项目地地理环境、项目企业资源和能力、SWOT、产品市场情况、销售策略、财务详细评价、项目价值估算，尤其是项目收益估算和投资风险规避等进行客观的分析和研究，反映项目各项经济指标，得出科学、客观的投资结论。

项目稳定回报论证报告是在全面系统分析目标企业和项目背景的基础上，按照国际通行的企业财务测算方法，站在第三方角度客观公正地对企业、项目的投资回报进行分析。不仅为投融资双方充分认识投资项目的投资价值与风险，更重要的是通过充分评定项目优势，加速企业或项目法人拥有的人才、管理、技术、市场、项目经营权等无形资源与企业的有形资本的有机融合，对企业和投资机构提供重要的投融资决策参考依据。项目稳定回报论证报告的意义：

追求稳定的投资回报是投资领域奉行的一贯准则，因此，投资人最为关心的是稳定的投资回报，并将可能出现的风险控制在自己可以预防的范围。而可控的风险标准就是：是否能够达到稳定的预期的投资回报。利用精确、科学、可靠的风险预测分析手段，对未来将可能出 现的投资风险，提出周密的防范措施和解决办法，避免可能带来的经济损失。

第五篇：论证报告

****学校*****专业

人才培养方案专家论证报告

一、培养目标

本专业主要面向陕西省及西部地区，服务于交通、铁路、市政行业，培养德智体美全面发展，符合社会主义核心价值要求，具有诚信品质、敬业精神和责任意识、遵纪守法意识，掌握一定的专业基础理论知识，具有较强实践技能和良好职业道德。具备“吃苦耐劳、勤于动手”的精神，能在公路工程一线从事测量放样、试验检测、现场施工、资料编制、工程监理等岗位工作的实用技能型中职人才。以上培养方案定位准确，目标明确，符合社会人才需求。

二、人才培养模式

在学校“项目导向、工学结合”人才培养模式的基础上，确定构建了具有专业特色的人才培养模式，按照教学情景对接工作情景，实现“做、学、教”一体化，可以培养出适应路桥类企业一线需要的实用技能型中职人才，满足人才培养目标的要求。

三、课程体系

课程体系的设计通过深入陕西省有代表性的路桥企业开展调研活动，并根据企业岗位需求，岗位职业能力要求，从学习情境入手，按照职业能力标准，进行探索研究，确定新的课程体系改革方案，并与企业技术专家一起，完成涵盖课程目标、教学内容、知识与技能要求、教学进度、考核标准、教学效果等内容的专业学习领域建设，构建了基于路桥施工过程的课程体系，体现了培养目标，专业主干课程得到保证，课程和学时的设置科学合理，符合职业教育规律。

四、实践环节

该人才培养方案的实践教学环节，按照企业和工程一线的实际要求进行培养，实训项目设置科学合理，实训条件充足，能满足学习技能训练的需要，保证了学生综合技能的提高，为学生就业提供了有力的软硬件保障。

五、课程标准及指导性教学计划

课程标准以工作任务为导线，深入总结了理论知识要求和操作技能要求，科学详细。指导性教学计划设计体系完整，课程次序安排科学合理，周学时适中。指导性教学计划以职业能力培养为重点，与行业企业合作进行基于路桥类企业工作过程的课程体系设计，六、专业方向

该专业培养的毕业生有一定的专业理论知识、具备本专业的实践技能，能在公路建设生产、管理、服务一线从事测量放样、试验检测、现场施工、资料编制、工程监理的技术应用型人才可以满足社会的需求。

七、对人才培养方案的意见及建议