洛阳新都汇商业步行街调研报告

第一篇：洛阳新都汇商业步行街调研报告

洛阳新都汇商业区调研报告

[摘要] 本文对河南省洛阳市新都汇商业步行街的现状进行调研分析，并主要以该商业步行街的交通现状，所处地域的文化特性，涉及的人文历史进行调查研 [关键词] 新都汇 商业步行街 文化 地域

洛阳新都汇，位于洛阳市西工区中心中州中路与解放路交汇处，南临中州中路，东临解放路，北临唐宫西路，西面紧挨高级住宅小区(中泰花园)，邻近王城公园及洛阳火车站。总占地30000余平方米，地块为L形，南北长约220米，宽度可达170米，三层立体复式步行街，层次错落，是目前洛阳休闲娱乐购物配套最完善的大型商业步行街。

新都汇商业步行街总建筑面积8.7万平方米，主体建筑结构为4层立体复式连廊开放店铺和封闭式大卖场，并由6座过街廊桥和39部电梯交替相连，整体建筑错落有致，动线设计自然流畅。绿草花木、喷泉流水、清新的空气、充足的阳光、悦耳的背景音乐„„人性化功能分区、充分接触自然的开放空间、人造小品景观、多功能休闲区以及接连不断的精彩文艺演出，为消费者营造了一个舒适优美的消费环境，使人们在休闲消费的同时，尽情欣赏美景和演出活动，充分体验愉悦消费生活的乐趣。

新都汇购物公园不是一条传统的商业步行街，也有别于简单意义上的购物中心，它是一家集购物、休闲、餐饮、娱乐、住宿、旅游观光、美容健身、文化教育、金融、婚纱摄影等多种生活元素于一体的Lifestyle Shopping Center（生活方式购物中心）。新都汇购物公园完善的经营项目和功能配置，不仅可以满足人们一站式购物消费的需求，而且充分满足了人们精神生活的需求，同时也为广大消费者提供了一个社交活动的场所，使人们在休闲及消费过程中，获得一站式生活方式的立体享受。

新都汇购物公园对国际第六代商业模式Lifestyle Shopping Center的引进及成功运作，不仅让洛阳市民超前领略了最新商业模式下国际时尚、风情消费的巨大魅力，也为洛阳商业经营模式与国际接轨树立了典范，引领了时代潮流。

新都汇的总体规划项目可以概括为以下三个：

一、国际名店街： 缤纷时尚品牌购物街，缤纷色彩琳琅满目，满足时尚人士购物欲望。

二、中华食通天： 集中华各地特色美食及特色小食于一体，尽情品味时尚生活。

三、休闲娱乐城： 体验式娱乐场所，集露天咖啡厅、特色酒吧、书吧、动漫城于一体，充分享受生活之乐趣。

新都汇的总体项目特色可以概括为以下四个：

一、国际步行街区

沿途设置品牌名店、特色街灯、休憩长椅、绿化园林等，消费者既可轻松逛街、呼吸清新空气，亦可进入室内商场继续购物，疲倦时坐在长椅憩息，欣赏怡人花草，亲身体会时尚休闲购物的乐趣。

二、露天休闲茶座

步行街南北两端平台各设置露天休闲茶座，可俯瞰广场宽敞空间及观赏精彩表演活动。消费者疲倦时可坐在茶座憩息，品尝一杯香浓咖啡或红茶，恢复精力后再次休闲购物。

三、空中庭园连廊

空中庭园连廊可走遍整个购物公园，空间宽敞，能汇聚熙来攘往的消费人流。消费者在连廊可俯瞰广场及步行街景，也能停留片刻拍照留念，是现代购物场所的新颖设计。

四、玻璃观光电梯

在解放路、唐宫路入口处及步行街区内，分别设置三部玻璃观光电梯，可直达各楼层。登上电梯，繁华的街景即尽在眼前，这里是观光购物时合照的绝佳地方。

新都汇有五大吃喝玩乐购物好去处：

一、国际品牌超市

地下一层是逾万平方米的大型国际品牌超市，包罗鲜果肉类、生活用品、厨具、浴室用品、电子产品、电器、文艺器材等数万种产品，消费者可一站式采购所有日常用品。

二、国际名店街

位于步行街及室内商场一、二层，主要云集服饰、皮鞋、珠宝、化妆品等国际品牌名店。只需一个下午的时间，消费者即能充分体会到世界最新潮流。

三、中原食通天 这是喜爱饮食人士不可不去的地方，集国内外特色小食与餐饮于一体，各国佳肴尽情品味，三层及四层复式店铺更开设大型特色餐厅，令你大饱口福。

四、异国风情酒吧街

强调不夜城式的生活享受，开设多间体验式娱乐场所，包括KTV、特色酒吧、咖啡室等。无论日与夜，这里都能让你留下难忘的欢乐体验。五、五星级电影院

开设洛阳首个国际五星级电影院，配备先进的影音系统，定期播放最新的中外影片，让消费者可亲身体验好莱坞的大片感受。

现在针对洛阳商业中心新都汇现状的交通调查分析得出其优缺点，以及学习该商业步行街中处处充满人性化的设计，为今后的学习和规划设计作指导。

洛阳新都汇商业步行街地块为“L”形，南北长约220m，宽度最宽处为170m，是三层立体复式步行街，层次错落以室外步行街为主要元素，配合各种大小尺度的立体广场空间，制造不同的场景气氛。此外，该商业区于适当的节点分别布置了大步梯，手扶电梯及观光电梯，带领人流前往各楼层的商铺，空中庭院。该步行街左右两旁为三至四层高的商铺，整条步行街贯通南北地块，并与中央转弯处

较为宽阔形成一个中心广场，而商业街北段为一个大型音乐喷泉广场，作为人流的聚散。地块西端为人流较小的区域，因此在该处放置了户外停车场。此处还布置了一栋四层高的商业建筑，一层以及一层的夹层为停车库，以促使人流从西南进入，增加其商业价值。为了把人流引入二层及三层的商铺内，步行街在地块东北角布置了一个主要出入口，利用大步梯将人流引入二层平台因此，步行街的各层人流相当。

一、新都汇步行街的北段出入口设置的很有特色，此入口为两步楼梯，直接将人流引入到二层及三层的商铺内。不仅缓解了一楼人流的拥挤，也保证了二楼可达性，是各个楼层的客流量大致相当，使其整个新都汇步行街的商业价值发挥到最大。

二、设计合理的步行走廊。一层的步行街旷凹结合，给人营造丰富的空间气氛。二层与三层的步行走廊是交通的主要部分。走廊的宽度与两侧的建筑高度为1.2:1的关系，使人在其中很舒服，没有压抑感。走廊中间为坐凳，为顾客提供休息的地方。整个走廊的设计处处体现人性化设计。

三、人性化垂直交通。对于长约200m的三层立体式步行街，楼梯的配置是不能少的。新都汇的垂直交通工具，经统计有7个，平均30m一段有一部楼梯。为各个步行街平台提供了便利的交通，也为其带来固定的客流。垂直交通为步行街带来便利的交通，多种形式和外观的垂直交通工具，不仅带来便利，也丰富了步行街的立面。站在观光电梯看步行街，也会给人不同的视觉感受。步行街的观光电梯也可以作为无障碍通道，体现了人性化的设计理念。

四、人性化广场。新都汇处于洛阳市CBD的核心地段，汇集了包括购物、餐饮、娱乐、健身、游憩、休闲等各项功能。作为购物地，该地段拥有较为齐全的商品和良好的购物环境。而且该商业区的设计也处处体现着人性化设计，如音乐喷泉广场、中心绿化广场和空中绿化广场三大主题广场让购物更健康。

综上，洛阳新都汇商业步行街作为洛阳市重要的购物中心，其商业区内的设计可以说有较多可取之处。其中，考虑周到的交通设施布局是一大亮点，处处充满人性化的设置既方便了游客，也增大了其商业效益。由此，作为城市规划者来讲，除了对一个商业区合理规划布置外，在设计中也应该处处以人为本，才能发挥最大的商业价值。

第二篇：洛阳新都汇与新乡东方文化步行街交通对比分析

洛阳新都汇与新乡东方文化步行街交通对比分析

大三下学期我专业进行了第二次综合实习，实习地点为洛阳。洛阳近几年来的发展是很快的。洛阳是九朝古都，文化底蕴深厚，但洛阳的总体感觉还是很现代的。通过此次实习，对洛阳的各个方面都有所了解，对城市的发展和规划都有了深刻的认识。现在针对洛阳商业中心新都汇的交通走调查分析并与新乡东方文化步行街作对比，得出其优缺点，为今后的学习和规划设计作指导。

1，洛阳新都汇步行街的交通分析 洛阳新都汇商业步行街地块为“L”形，南北长约220m，宽度最宽处为170m，是三层立体复式步行街，层次错落。以室外步行街为主要元素，配合各种大小尺度的立体广场空间，制造不同的场景气氛。此外，于适当的节点分别布置了大步梯，手扶电梯及观光电梯，带领人流前往各楼层的商铺，空中庭院。该步行街左右两旁为三至四层高的商铺，整条步行街贯通南北地块，并与中央转弯处较为宽阔形成一个中心广场，而商业街北段为一个大型音乐喷泉广场，作为人流的聚散。地块西端为人流较小的区域，因此在该处放置了户外停车场。此处还布置了一栋四层高的商业建筑，一层以及一层的夹层为停车库，以促使人流从西南进入，增加其商业价值。为了把人流引入二层及三层的商铺内，步行街在地块东北角布置了一个主要出入口，利用大步梯将人流引入二层平台。因此，步行街的各层人流相当。

1.1出入口

新都汇步行街的北段出入口设置的很有特色，此入口为两步楼梯，直接将人流引入到二层及三层的商铺内。不仅缓解了一楼人流的拥挤，也保证了二楼可达性，是各个楼层的客流量大致相当，使其整个新都汇步行街的商业价值发挥到最大

1.2步行走廊

一层的步行街旷凹结合，给人营造丰富的空间气氛。二层与三层的步行走廊是交通的主要部分。走廊的宽度与两侧的建筑高度为1.2:1的关系，使人在其中很舒服，没有压抑感。走廊中间为坐凳，为顾客提供休息的地方。整个走廊的设计处处体现人性化设计。

1.3垂直交通

对于长约200m的三层立体式步行街，楼梯的配置是不能少的。新都汇的垂直交通工具，经统计有7个，平均30m一段有一部楼梯。为各个步行街平台提供了便利的交通，也为其带来固定的客流。垂直交通为步行街带来便利的交通，但是多种形式和外观的垂直交通工具，不仅带来便利，也丰富了步行街的立面。站在观光电梯看步行街，也会给人不同的视觉感受。步行街的观光电梯也可以作为无障碍通道，体现了人性化的设计理念。

1.4天桥

天桥作为步行街连接两侧的主要建筑通道，加强了两侧建筑的连接性，便利了两侧的交通流线，引导顾客购物路线。这样就丰富了购物线路，使顾客走在其中更加便利与乐趣无穷，以此来达到吸引顾客的目的。

2新乡东方文化商业步行街

新乡东方文化商业步行街全长700m。该步行街总体形状为南北窄，东西长，为两层复式步行街。该街两旁是二层商铺。局部是很高的居住建筑。单就步行街的宽度与两层的商铺所形成的1.5:1来说，整个步行街的空间尺度还是很合理的。由于两旁的居住建筑，还是让人感到压抑。步行街一层的交通流线很简单，东西各一个出口，中间转角处为一个广场，整条步行街有四个广场，分别有不同的文化主题。不仅便于人们购物，也为顾客提供优美的休闲环境和充分的活动空间。步行街的二层的两端为外廊步道，东段为内廊步道。二层的廊道总长达1400m。西端的外廊步道为文化长廊，供人购物与休闲，充分体现了步行街的文化特点。此外，步行街的一层与二层分别以大步梯，手扶电梯相连，加强一层与二层的连接性，便于二层购物。

2.1出入口

东方文化步行街为东西两个出入口，分别是两个文化主题广场。广场配置有植物，雕塑及景观小品，广场的开敞性保证了出入口的明显，引导人流。广场以铺装为主，便利于人流的聚散。步行街的入口处设有台阶，阻止机动车的进入，保证步行街内部的安全性。

2.2步行走廊

一层的步行街中间有坐凳，绿篱和雕塑小品，将其左右两侧或隔开，或联通，加强人流的导向性。两侧的景观小品为购物人群提供丰富的视觉景观。二层的步行走廊的平均宽度仅为2.3m，中间又用构造柱阻挡，走在其中使人感到压抑。走廊的柱子上有中国文化典籍选取的哲理名言，使人在其中购物有另一番趣味。

2.3垂直交通

垂直交通是复式步行街必不可少的，为步行街的交通带来便利。东方文化步行街共有5处垂直交通，平均140m一处，垂直交通的距离过远，不利于将人流引向二楼，这也是导致二层购物人群少的主要原因，也不利于步行街发挥其商业价值。

2.4天桥

步行街天桥通道加强了步行街两侧交通流行的便利性，也起到一定的导向性，将顾客引入到另一侧。在天桥上观察步行街的风景，也会给人一种别样的心里感受。步行街的通道共有7处，平均100m一处，通道与通道的距离过远，不利于两侧的信息交流。

3步行街对比分析

通过对洛阳新都汇与新乡东方文化步行街的交通调查对比分析，发现一些问题：

3.1新都汇的北端入口直接将人流引向二层三层，平均了个平台的人流量，是非常好的。新都汇的出入口有5个，而新乡文化步行街只有两个。

3.2新都汇有三处停车场、库，而东方文化步行街没有。

3.3新都汇的垂直交通是30m一处，而东方文化步行街是140m一处。3.4新都汇步行街的建筑与街宽比例适宜，而东方文化步行街二层的步廊过窄，使人产生压抑感。

3.5新都汇步行街中的景观小品单一，东方文化步行街的景观小品丰富。3.6新都汇中的交通流线丰富，东方文化步行街的交通流线单一。

综述：新乡东方文化步行街的二层几乎没人，与出入口的数量及位置，垂直交通的分布都是相关联的。因此在步行街的设计中应处处以人为本，设计便利的交通，使其发挥最大的商业价值。

第三篇：关于某商业步行街的调研报告

一．调研意义

通过这次的调查对新乡步行街考察把握流行趋势，了解步行街市场的运作、发展趋势，了解步行街情况，培养和提高对销售市场的了解和分析能力。通过新乡步行街的考察，进一步加强对理论知识的理解，进而将在学校学到的理论知识与社会实践相结合以适应社会和市场。

二．调研方法

通过实地考察和自我观察的方法对步行街进行实地调查

三．调研背景

随着消费结构逐渐升级。随着人们收入水平的提高，对消费的需求已不再停留在需要的阶段，而开始注意工作、生活和社交的需求，因此，经营者在选择其经营方式不但要表现其经济实力更要迎合消费者的品味要求。

四．调研分析

（1）通过实地考察分析发现50%的人认为本市的平均价格在50~100内价格能更好地适应消费者的要求，不过由于价格较为中庸，可能存在相应的质量问题。在50元以下的有10%这些商家可能是出于销售量的考虑或者是传统观念的影响，不过品牌效应却不强。100~200元的占40%说明随着经济的发展还有消费者收入水平的提高，费者都乐意去消费能体现自身素质的高档商品。

从此数据可得出，本市的消费水平属于中等水平。

把商品价格控制在50到100元之间的商家因为觉得价格中等,可以保质保量，经营者基本以价格稳住消费者市场，同时以保证质量为主，保证销售量为辅助，吸引了一大批消费力不强的年轻人进行服装消费。价格区间在50元一下的商家则是觉得价格比较低廉,能扩大销售量,可是品牌效应不强，会给消费者造成质量不好的印象。而价格区间定在100~200的商家则认为这个价格既能保证利润,又能体现品牌。

（2）商家在选取店铺地点的时候考虑的因素

商家在选取店铺地点的时候,考虑最多的因素是人流密集度,占了79%,由于中国的市场的现况是供过于求,这形成了以消费者为导向的买方市场,在这种情况下,商店的位置越接近人流的地方,就越出于有利的地位;人流密集的地段所销售的商品往往符合一个城市的大部分消费者的消费水平。通常而言，在人口密集处的地段开店，成功的几率往往比普通地段高出很多。人口密度越高，则进驻该区域的可能性越大。在评估某具体项目时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。

其次是同类型店铺的集散程度,占15%,这可能是商家出于竞争程度的考虑, 竞争的好处之一是可以提高服务质量，让消费者用更少的钱获得更好或者更多的消费和服务。竞争导致地方政府违反区位比较优势，盲目发展非优势产业，导致

空间效率损失极大，而且还引发了重复建设。地方竞争也助长了地方保护主义，导致地方市场分割，阻碍了全国统一市场的形成，最终只能导致竞争双方的两败俱伤。适度的正当竞争，可以激发人的潜力，利大于弊，应积极面对并参与。但商家很少会担心租金价格所带来的影响,只有6%的商家会较多的考虑这一因素.经营者应要从店铺租金跟同区域同类型店铺的集中度思考，从中取衡，从而到达成本最低化。

（3）商家销售的类型

现在是一个潮流的社会,特别对于青少年这一群体,更有些非主流的打扮,因此40%的商家都是经营时尚类的服饰,迎合了消费者的品味需求。其次,经营饰品类的商家占了38%所占的比例不低。还有20%的商家经营了餐饮，2%的商家经营了最少的娱乐性的商店

（4）商家的销售主要针对哪个年龄段的消费者

消费者在21岁以上所占的百分比为68%。这部分消费者的消费能力比较强，而且对新鲜事物的接受能力也强，该年龄段的消费群体是服装消费的主要群体，是消费群体中购买单件价值最高的群体，该群体是消费群体有着一定经济基础，有较强的购买欲望。所以经营者主要集中经营年轻消费群。

24%是15到21岁，这一阶段的消费群体多为青少年，这类消费群体没有太大的消费能力，其经济来源多为长辈给的零用钱，因而这类群体的市场销售量可能会相对21岁而上的消费群体较小，商家也会针对这类型的消费者，只不过相对少一点。

针对6到14岁消费者群体的商家只有6%，对于5岁而下则更少，只占了2%，由于这类消费者群体消费能力弱，市场销售难以获得较大的利润，所以针对儿童类的销售相对较少。

总的来说，新乡步行街主要针对成年人的销售。至于儿童甚至婴儿则比较少，不定位主要消费群体

（5）商家开店时所考虑的因素

经营者开店的缘故，主要注重消费者的需求44%、成本与利润21%、店铺的位置与布局19%。第一点，从市场营销学，管理学分析，不管经营者经营什么行业，基本都是以消费者的需求为前提，一切以消费者的需求为中心；第二点，在市场

营销原则下，经营者在从事经营销售时，力求做到成本最低化和利润最大化；第三点，从地理学与市场营销学相结合下，经营者为了做到成本最低化，经营者选店基本要做到店铺租金便宜，位于交通便利枢纽点，布局装饰吸引消费人群，消费者密度要集中，而且经营时间分明。

五.调研结论

新乡的消费水平为中等水平。经过调查，步行街的经营者大多以经营中低消费品为主，只有少数商家经营高档类或品牌类。大部分经营者在选取店铺位置的时候，最优先考虑的是人流密集度还有消费者的需求，现在的市场随着消费者消费能力的增加，在其进行购买时已不再单纯考虑产品的基本功能，在达到一定经济收入的前提下为了满意工作需求、心理需求、生活需求以及社交需之求时，选择购买更能够表现经济实力、自身品味的品牌产品则是必然。伴随着信息交流速度更为快捷，品牌消费的消费群体与流行时尚需求的步伐几乎一致。消费市场正沿着：需求消费－＞时髦消费－＞时尚消费－＞个性消费，这样一个由低到高的品牌消费需求轨迹进行着变革。

步行街市场调查

1：步行街周围的居民属于什么类型？

以休闲消费购物为目的的消费群；普通居民和上班族

2：周围的办公楼和各种公司属于什么类型？

商场、家属楼、餐厅

3：步行街有多少家不同类型的商店？

大致分为服装类、饰品类、餐饮类、休闲娱乐类；4类

4：销售的主要商品是哪几类？怎么看出来的？

购物、餐饮、娱乐、休闲；走过一次步行街就可以很清楚的知道那些店销售那些商品 5：步行街各种商店和周围居民与各种机构的关系是什么？

互利互助，方便生活

6：你认为步行街的市场定位是什么？

（1）步行街代表着现代城市经济集中的一种发展趋势。（2）休闲娱乐与购物功能是步行街的核心功能。（3）城市生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是休闲步行街形成的重要动力机制。

7：步行街内哪几种商品的销售情况比较好？有什么证据？

根据调查：1，步行街小饰品店一般会有很多人光顾，因为小饰品很受女性喜欢，而且便宜。所以销售情况比较好,2，女性衣服鞋店折扣和款式多而且很多店都喜欢在门口安置导购，方便消费者找到他们需要的产品。

8：哪几种商品的销售情况不妙？原因是什么？你是如何判断的价格较高的商品2没有用的装饰品3 质量不好的商品；作为一个消费者的立场去看各种商品，就会知道。

9：你印象中最深的事物是什么？给你什么启发？

开在步行街2楼的手机卖场；步行街2楼原本收到人们的关注就相对较少，手机卖场的地方还不明确，附近都是服装和餐饮娱乐之类的店铺，很少有人会想到在这里买手机，何况还是要上2楼，所以在这边开的手机卖场我个人认为是很不合适的。

10：如果让你在这条步行街上开个小店，你打算如何做？原因和证据。

可以开家服装店。开店需要在消费人群集中的地方。步行街一般都会是消费者选择的地方。你小店经营需要有特色，卖些质量好价格适中，性价比高的服饰。掌握你该地区人数量流量，经营规模可以偏大鞋这样可容纳的顾客可以相对多一些，而你经营的服装种类也就相对会多一些，对店铺的盈利是很好的。步行街一般也是商业中心、闹市区，商业活动频繁地区，则营业额必然较稳定。在这类地区，物流快，对于服饰业来说，服饰的潮流趋势很快，如果商品流动慢，则有可能在服饰没卖出去前就过时了，所以商业活动频繁的地区对服饰店店址的选择来说是绝佳的地点。

在步行街开店，人流量比较稳定，则人们到店里的频率相对高，生意好做。在这类地区，各年龄层和社会阶层的人都有。则对于卖各种款式或类型的服饰的选择比较容易，都会有较多的顾客。而且，由于人口的流动量一直都很大，容易掌握每天的销售额，因此销售额不会忽高忽低，可以保证店铺稳定的收入。11：一个较好的商店的特点是什么？

步行街安踏店是比较多而且店铺比较大的，它作为一个连锁的店铺，特点是：质量有保证，针对运动款的鞋和服饰都很不错，价格偏中高，一般学生和休闲上班族都可以光顾。

12：他依靠什么因素吸引顾客

吸引顾客主要还是通过品牌和质量。

13：依靠什么增加商品销售额

最火爆的销售时段一般都是在节假日经过打折促销增加销售额。

14：他定位和促销的依据是什么？

促销依据是由于节假日学生放假，上班族发工资补贴，并且客流较大，虽然单件消费盈利下降了但是消费数量增加整体业绩上升。

15：你从对手哪里学到了什么？依据是什么？

我学到了各种不同的产品促销手段和针对不同年龄段不同季节商品的销售分类以及主打颜色款式。依据：安踏作为一个大型的连锁运动品牌，其产品定位和销售思路都是很值得我们借鉴的，不应该单单看到他连锁的品牌效应

16：据观察调查的结果，你打算如何进行市场营销的各种组合因素的市场决策？依据是什么？

我准备购进一些做工相对比较不错的服装进行销售，地点就在新乡步行街，价格不要太高，主要面对学生和青年群体，可以对前100名购买者进行终生8折优惠，开业前10天可以全场8折，节假日另算。

依据有4点：1服装具有新颖性基于消费者寻求变化的心理和追求“新”的表达。人们希望对传统的突破，期待对新生的肯定。在服装的款式面料和色彩上都会追求流行最求最新款的要求。2服装有短时性，一款服装肯定不会长期流行。一种服装款式如果为众人接受，便否定了服装原有的新颖性特点，这样，人们便会开始寻找新的需求以满足不同的需求。3服装具有普及性，一款服装只有为大多数目标客户接受了才算是开始流行，才会有越来越多的人去购买相同，若只有少

数人采用，是不会掀起流行趋势的。4服装具有周期性，一款服装也许最近几年不会很流行，也许未来的某一天就会从新流行起来，或许只是有了细小的差别。所以选择服装行业，可以比较容易吸引客户，而且容易流行起来；而作为促销手段的各种打折以及各种贵宾卡只是通过对不同消费者的消费心里的满足从而打到增加消费量的目的。

第四篇：新都汇市场调研

新都汇商圈调研报告

调研目的：

了解并分析新都汇购物广场及周边商业租金标准范围、业态划分、品牌组合、布局及动线划分等，为制定1-5#及1-9#地块定位提供依据。调研范围：

新都汇购物广场、芒果时代

一、商业项目个案基础情况

1、新都汇购物广场简介

项目简介：新都汇购物广场坐落于开封繁华街道西大街，毗邻开封久负盛名的宋都御街，处于文化、旅游重点发展的区域内。广场总建筑面积10余万平方米，商业面积近7万平方米，含千盛百货、大商超市、大商电器、品味时尚名店街、新锐概念潮流街、特色餐饮美食街、酒吧、美容美发等配套设施

及6千平方米的地下停车场，是开封市首座一

站式、体验型，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等为一体的新商业圈。

地址：开封市西门大街98号新都汇购物广场

招商电话：0378-2887876

二、调研概况：

新都汇购物广场由休闲、餐饮、购物、娱乐、连锁百货、酒店、文化等七大商业集群组成，云集众多知名品牌、本土品牌，实现休闲、餐饮、购物、娱乐等复合型功能。

一楼：主力店千盛百货，餐饮7家，包括肯德基、豪享来、苏氏牛肉面、优乐自助餐厅、黄牛庄、崩豆麻辣香锅、一品状元粥；服装类16家，包括班尼路、唐狮、玖姿、茵佳妮、马连奴、拉夏贝尔、LAGOGO、朵以、江南布衣、阿杰邦尼、布意坊、夏尔、圣迪奥、拓谷、太平鸟、法国宝姿；运动7家，包括匹克、匡威、鸿星尔克、沃特、乔丹、艾迪奈斯、361；外围共计14家，包括天俏化妆品、屈臣氏、主色女装、堂皇家纺、FAIRY女装、新时代证券、香港站女装、AUG女装、男人的衣柜、凝聚力、源野户外、进口食品、冰果女装、红馆染烫。

二楼：主要为散户服装类、舞蹈培训中心、网吧、美容院等，汉丽轩自助烧烤正在装修，其余大部分闭店。

三楼：爱派酒吧

租金标准：按照位置从南至北90元/平米/月、70元/平米/月、50元/平米/月，物业费10元/平米/月。

三、芒果时代

芒果时代：位于开封市新街口商圈，是新都汇购物广场内主力店之一，其经营面积约4000㎡，内含七条概念商街，八大主题景观，共有200余间8㎡—15㎡精装商铺，正在招商的一号馆芒果时代，一层租金每月70-100元/㎡；二层租金50-70元/㎡，物业费15/㎡元优惠政策交三个月免九个月。预计十月份开业。

一层二层

四、总结分析

新都汇购物广场自2006年开业以来经营的商家一直在更换，而且二楼东区已基本撤完，仅剩余几家舞蹈培训中心和网吧，西区所剩的商家寥寥无几，这和刚开始市政府预建立两个中心（以鼓楼为中心、以新都汇为中心）为初衷，但结果并未达到最初目的，项目从对业态定位的不准确开始，导致处于现阶段状态，刚开业时也进驻了一批知名品牌，哥弟、纤、杰西伍、爱特爱、达芙妮、阿迪达斯、耐克、锐步、爱登堡、皮尔卡丹等等，但随着项目的推进人流量越来越少，形成恶性循环，服装销量下降、款式更新缓慢压货，直到最后退场，而目前千盛百货的租金评效最高已经达到了每平方米近300元，根据新都汇目前招商的休闲运动品牌，现已改变目标消费客群下一步还会有品牌调整。

第五篇：光谷步行街调研报告

光谷步行街调研报告

目录

一．光谷步行街简介-------------------------2 二．光谷步行街的区位-----------------------2 三．光谷步行街的周边建筑风格分析

-----------------------------------------------

四．光谷步行街的景观环境营造----------------5 五．我自己对光谷的看法和见解--------------------6

一．光谷步行街的简介

世界城·光谷步行街由开发商利嘉置业（武汉）有限公司费时两年，聘请美国、新加坡、香港、日本等外多家全球著名步行街规划设计团队设计而成。该项目总占地约41.79万平方米，全长1350米，总建面积约150万平方米，总投资近50亿元人民币。项目是复合了五星级酒店、高档写字楼、步行街以及高档住宅“四位一体”的大型城市中心建筑群，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。其中城市中心建筑群总建筑面积约120万平方米，其中商业近40万平米、住宅近80万平米，内有10000多个沿街当铺，可同时容纳300万人在这里逛街，是武汉当前最大的商业地产项。

世界城的商业景观设计，由香港迪斯尼商业景观设计原班人马打造，与一般城市景观不同，它强调的是互动和趣味。EDAW公司放言，不仅要将步行街打造成一个商业中心，更要将其打造成一个可以吸引全国消费者的旅游胜地，在光谷步行街再现迪斯尼商业奇迹

二．光谷步行街的区位分析

光谷步行街俯视图

世界城·光谷步行街位于湖北省武汉市武昌鲁巷广场，在地球仪上的经纬度是北纬30.505965°，东经114.399819°。于武汉东湖开发区中兴地段，由珞瑜路、鲁磨路、关山路、虎泉街、民族大道交汇于此。

广场整体为原型平面式广场，四周由建筑围合，通过六条交通线与外界连接，由此光谷步行街不但顺应了武昌核心商圈东扩之势，更坐拥光谷高科技产业区与武昌传统商业区交汇处的核心地利，有望形成周围30公里范围内武昌经常性逛街商业圈（核心商圈）、60公里范围内整个武汉基本性商圈（次级商圈）、300公里范围内辐射整个中部的旅游性商圈（边缘商圈）。

作为核心商业圈、高科技产业区的光谷步行街成为了中部经济崛起和带动中部地区高新技术产业发展做出了重要的贡献。而其“全球最长步行街”的荣誉更是使其成为中部经济房展的“标杆”。由此光谷步行街不仅可成为武汉的一张名片，更可成为武汉乃至中部地区与外对接的“旗帜”

三．光谷步行街的周边建筑群分析

光谷步行街是重要的商业中心，因此以光谷转盘为中心，六个路口旁边，其商业建筑分别矗立着鲁广购物中心、华美达酒店、光谷国际中心百货、五星级酒店、5A级写字楼、光谷商业中心和步行街、家乐福大洋百货以及58层武昌最高酒店。不仅如此，光谷步行街周围辐射范围内覆盖了大部分的高校学生群体。武汉知名高校华中科技大学、中国地质大学、武汉大学、中南民族大学等都在辐射范围内。再者偌大的光谷广场也是一个很好地休闲区域。

光谷国际广场原名光谷中心花园，是光谷的地标性建筑之一。建筑采取对称式设计，两座主楼如一本翻开的书，正对着光谷广场的中心，整栋楼外面全部采用玻璃结构，在日光下相互形成投影，很好体现了“光”的特点。在这光辉下，鲁广购物中心、大洋百货、写字楼。。。对应着不同消费区域，这不仅分开了消费人群，同时在某些方面上减小了商业竞争，实现共同发展、飞跃。

关谷国际广场 光谷广场

休闲区光谷广场位于中心广场的南部偏东处，建筑极富流动感，分为地下一层和地上四层。该建筑采用弧形的先进时尚建筑理念。远远望去，广场的圆柱支撑柱稳如泰山，在他的两侧及那组磨枪逐渐伸展，似一只振臂双翼，展翅欲翔的大鸟！为突出重点，大厅引进先进的“激光表演系统”,整个大厅的中空部分及屋顶由激光空中成像，构建出奇特的光电世界。而且通过电脑控制，使整个广场如处在海市蜃楼般的迷幻效果。

著名的华科大学闻名中国，而且学校里面的光谷体育馆更是武汉内最大的体育馆，许多重要的晚会、比赛项目都在这里进行；学校里面优美的环境、风格各异的建筑风格、丰富的教育资源更是吸引了大多数人的眼球。

建筑群大体分布 华科体育馆

有休闲娱乐区的停顿，有商业经济区的吸引，有学生群流以及周围居民的人流量！注定光谷广场及其周围建筑群“火“的不得了！

四．光谷步行街的景观环境营造

世界城将街区分为主街、次街和内街三个级别，达到曲折有致，移步易景的效果。主街是步行街的主干道，设置在16—18米之间；次街设置在6—8米之间，主要功能是购物；内街则强调纯粹的购物行为，设置在3—4米之间。

进入光谷步行街之前你可以看到高大的喷泉屹立于广场中央，旁边的巨大的球型建筑更是吸引眼球。还有软雕塑的“飞”和李四光等17名湖北籍和在湖北工作的科学家雕像更是为广场增色不少。

主街道是世界城景观的主要展示区，中间将刻意设置一些“障碍”，汇集文化、休憩、展示、饮食等多种功能。有报亭等服务设施、椅和凳等休息设施、哈根达斯小木屋、慕尼黑的啤酒桶等售卖设施，还有游览的电动火车等娱乐设施。给客户文化、休憩、展示、饮食等多种功能

更有趣的是行走在小小的一条步行街上，却让你有如同徜徉在欧洲建筑的历史长河般的感觉。从凯旋门开始，参观欧洲文化的标志；行走奥斯曼大街，欣赏法式繁华；徜徉莱茵广场，品位欧洲河流文化；走进杜塞尔多夫酒吧街区，一品欧式美酒；至罗马凯撒广场，回忆悠久欧洲文明；进多莫大教堂、米兰春天广场，想象浪漫婚典；漫步毕加索广场，共享西班牙的奔放；穿过加州海岸的半地下式购物广场，在棕榈泉广场的喷泉边追逐、嬉戏。整条步行街上，座椅、雕塑、街头小品，每一小细节，都将与周围的建筑风格相吻合，展现不同的异域风情。

晚上的光谷步行街更是优美。由法国灯光公司、美国EDAW灯光团队（打造香港迪斯尼公园的原班人马）合作，在入口广场将制作一个大型彩色激光发射群。这些七彩的发光柱与入口广场设置的各类景点、以及建筑相呼应，在光谷的夜空幻化出美妙的奇观。整条步行街的地板上，安装上不规则彩色发光灯管。从空中或者高处俯瞰，就像一条发光的银河，从此大武汉也有了自己的“星光大道”。

光谷夜景

光谷的绿化面积也达到了60%，广场绿化主要以草坪的形式展现出来，如此大的绿化面积也是少见。

五．光谷步行街存在的问题

1.虽然光谷步行街有六个转盘，但是光谷交通拥堵也一直是个大问题，由于光谷的吸引力超大，导致在光谷公交、私家车都比较多。

2．光谷步行街的店铺比较密集，人流量多，导致其火灾预防问题也是个问题。

3.光谷步行街的绿化面积较多，但是维护工作缺甚小。

调研报告：蒋宇