广告设计市场调研报告-郑州中原万达购物中心

第一篇：广告设计市场调研报告-郑州中原万达购物中心

广告设计市场调研报告

调研对象：郑州中原万达购物中心 调研类别：平面广告的设计及应用

调研目的：认识平面广告在现代生活中的作用 调研时间：2014.12.06

所谓广告设计是指从创意到制作的这个中间过程。广告设计是广告的主题、创意、语言文字、形象、衬托等五个要素构成的组合安排。广告设计的最终目的就是通过广告来达到吸引眼球的目的。

广告设计包括所有的广告形式：二维广告，三维广告，媒体广告，展示广告等等诸多广告形式。

中原万达购物中心多见海报广告、橱窗展示、平面招贴广告、宣传页广告以及包装广告。

当今社会，人们获取广告信息的渠道大部分来自电视网络，其次是报刊杂志，公交车排后，而对于展板广告，很多人不了解。通过解释后，也都表示没有关注过。因为现在电视和网络的普及，大量的信息已经通过电视和网络进行了普及。所以多数人更愿意从电视和网络获取更多的产品广告宣传信息。但电视与网络的信息量过大，进而无法选择信任对象。通过了解，在杂志报刊中也是只对商品的促销广告和与切身相关的产品和物品感兴趣。同样，也表示不能百分之百的信任。公交车上的广告信息来源，是在公交靠背的商品杂志上，和公交中视频媒体中播放的广告片段。在乘客无聊时观看杂志观看公交电视，从中获取商品和企业信息。也属于软性广告植入。宣传面广，能广泛扩散商品企业的信息。使公交车乘客被动性获知广告信息。

大部分人对于服装类的产品宣传广告感兴趣。其次就是高档电子产品的广告宣传。最后是食品类广告宣传。在最无用的产品宣传广告中，尤保健产品的数据最高，也反映出保健产品在广告市场中的不受欢迎程度。其次便是高档电子产品。房产类和汽车类的广告。另因此次市场调查的消费群体的区别，所以数据显示更偏向于生活化。人们更重视的是衣食住行。群体爱好和个人爱好的兴趣型参入数据显示。也更明确出市场消费趋向偏相于生活化。面对高消费市场和消费群体固定化的消费市场而言，人们却提不起了解兴趣。

现在市场的广告宣传力度分为媒体广告和平面广告,但大部分的的宣传注重在了平面广告，宣传页、折页、大型户外广告和地面式的推广。表格呈现的数据只是从人们了解广告的大方面入手,人喜好加之环境而言,所以大趋势呈现媒体化,但面对郑州的固有市场,大部分还是平面广告共容易得到推广。

中原万达购物中心中服装广告大多数都是橱窗展示，里面的橱窗展示多数都有自己的特色，体现出了自己高雅和别具一格，但也有极少数的缺乏艺术气息也没有什么特点，显得乏味、无法吸引人的眼球，相对来说这一类的店面人气也相对低了很多。

在万达购物中心里也有很多人会发一些小宣传页，页面上有写一些店面的各种折扣优惠活动，但是其实大家都很少会在意这些宣传页上的内容，大多数人都是转手丢进垃圾箱，或者干脆就不接这些宣传页。

在去中原万达购物中心的公车上，广播里就有关于中原万达购物中心的广播与电视广告，路上也有很多路牌广告和灯箱广告，这些广告都做的很有特色，但是看起来大家印象最深刻并且能得到更多人了解的一般情况下都是电视以及广播广告，大约是覆盖面积的大小和广告对象群体的局域性，决定了电视跟广播是广告推广的最好方式。同样大成本的广告制作也更能使广告对象对其增加信任度。所以大众消费群体对于大品牌更加信任。

由于客户的多项选择也突出了现在大众市场的广告推广缺乏诚信度缺乏设计美感。所以广告公司在做客户广告和策划的时候。首先要尊承商场上的第一准则：诚信。在宣传产品优势的情况下以实际情况为辅助说明。另外要对产品广告设计宣传上增加美感。要对产品的市场对象范围进行了解。再针对市场对象的年龄和接受程度进行特定设计。

从此次市场调查来看。郑州广告市场的狭隘性。也可以看出郑州广告公司的长远发展目标有一定的不足。有些广告并不够吸引人眼球，宣传力度也不够，并且广告宣传信任度不够。但对于宣传方式大众更认可的是电视、广播的宣传媒介。对于平面广告，大众消费群体对其的要求也不难看出，要求美观与直面反映出产品和活动的利益。对于设计师就是要寻找出两者结合点，以便满足大众对广告的需求。

第二篇：市场调研模版-郑州

郑州微金融市场调研报告

2013年3月

一、前言

郑州，河南省重要中心城市，地处中华腹地，九州之中，位于河南省中部偏北。

是中国八大古都之一，中原地区大都会。郑州素有“中国铁路心脏”和“中国交通十字路口”之誉，中国中东部现代化中心城市和国家综合交通枢纽，全国唯一的郑州航空港经济综合实验区，和国家级战略“中原经济区”的中心城市。现辖6区4县级市1县，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，市区建成区面积354.7平方公里。郑州是中原经济区中心城市、全国文明城市、中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市，中华人文始祖轩辕黄帝故里，夏商都邑，河南省政治、经济、金融、交通、教育、科研、文化中心。郑州是国家服务业综合改革试点城市，现代物流、会展、文化旅游、服务外包等现代服务业发展迅速，是中部地区最大的物资集散地。其中郑州商品交易所是三大全国性期货交易所之一，也是我国第一家期货交易所。郑州新郑综合保税区是中部地区第一家综合保税区。郑州有汽车、装备制造、煤电铝、食品、纺织服装、电子信息等六大优势产业。氧化铝产量占全国总产量50%，冷冻食品占全国市场份额的40%以上，拥有亚洲最大、最先进的大中型客车生产企业。

二、郑州市商业圈分析

1、二七商圈——城市形象门户商圈

二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。

2、火车站商圈——批发集散地

与其它省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也形成了具有火车站特色的大型批发市场。郑州火车站商圈的繁荣除了与历史商业气氛的积淀之外，也不能不说是利用了郑州火车站是亚洲最大的火车站这一优势，这儿汇集了南来北往的物流。火车站北侧的郑州长途客运站也担负了同样的责任。目前主要经营的服装、小商品批发市场汇集地，共聚集了数以万计的服装、小商品商家等。

3、紫荆山商圈——政治气氛、行政区域

紫荆山商圈由于地处郑州的行政区，河南省委、省政府、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等政府办公，其政治、文化教育的气氛浓重。而该区域的商业项目也以服务政府机关或以此为主要消费目的客户。区域内以公务员为主的居住人群消费力强劲，05年紫荆山百货的开业，加速了新商圈的形成，并给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。

4、碧沙岗商圈——西区生活集中区

碧沙岗商圈是随着郑州城市整体东扩后，更多承担的是西区居民日常生活集散地的功能，没有过多激烈的竞争。以永乐电器、百信鞋业等几个大型商场所组成的碧沙岗商圈，形成了自然的服务区域居民的商圈.5、郑州龙湖商业圈——新区商圈形成随着郑州新东区轮廓逐渐清晰，该区域的房地产得到了飞速发展，大型住宅片区已规模初具，区域内以即将搬迁的政府公务员为主的居住人群消费力强劲，各商品房价处于潜力发展阶段，随着大型商业企业的进驻及安营，给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用。郑州市在《郑州市城市总体规划》、《郑东新区总体规划》和《郑州市商贸城建设总体规划》中，制定了2003至2020年郑州市市区零售商业网点建设发展纲要。规划三个市级商业中心，其中，龙湖商业中心是三个市级商业中心之一，是郑州建设商贸城重点建设的区域。规模25万平方米的宝龙城市广场便是该商业中心的代表之一，该项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、写字楼、酒店式公寓于一体的大型综合项目，突破了原有郑州老商业中心的商业经营模式以及提供的消费购物环境。未来的郑州龙湖商业圈将会以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。

6、郑东新区商业圈——新区兴起

划。该区以迁建的原郑州

150

3230

程列入日常工作。CBD

120米260

20——

3.45平方公里

舒适的商业步行街和24小时不夜城。环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达

280米的会展宾馆等标志性建筑。

多元化发展趋势。一是金融保险、总部经济初具规模。二是房地产业快速发展。三是会展物流业水平

4知名度、美誉度大幅提高。

三、郑州市小额信贷同业信息

附：据了解，友信、信用宝已经近期刚刚开业。另有，中兴微贷、证大速贷、融通汇信等将于上半年陆续筹备开业。

四、市场分析

目前郑州市场上专业经营小额信贷业务的公司大概有7、8家，以上5家公司从公司规模、知名度、业绩量上尤为突出。5家公司月均总放款量达8000多万，旺季总放款量可突破1个亿。市场之庞大，竞争之成熟，空间无限„..据我了解，郑州市场上融资产品缺乏，从而导致大量优质客户融资难，融资成本高，而这类客户恰恰应该是我们的目标客户。如： 全款房抵押：

目前郑州市场上的小额信贷公司几乎都没有全款房抵押贷款，而由于银行门槛高，民间融资成本高，大批全款房客户只能选择去担保公司，月综合费用2.5%以上。年底期间由于市场资金紧张，客户甚至要承担月息3.0%左右的融资成本。中小型企业贷款：

郑州市小额信贷公司中只有个别几家公司在做，通常额度上只能给到10万-20万，客户需求得不到满足。针对经营稳定、企业信用好、企业负债率较低、还款来源清晰的优质中小型企业客户可提高对其贷款额度至30万-50万，甚至100万。公务员贷款：

公务员、教师、医生等条件优越人群可提供低利息，高额度贷款。

针对这几种情况，如果我们能够有一个月息2.0%-2.5%左右的贷款产品，将会有非常大的市场竞争力。如能尽量满足客户额度意愿，也是在降低风险，同时保障了公司的收益。

五、团队建设与销售计划

由于竞争日益激烈，把握时机将是制胜的关键。在中兴微贷和证大速贷到来之前，我们应筹备好50人左右的成熟销售团队。公司成立前期，70%可从同业人员挑选，30%可选择新人，后期用人比例可以慢慢平衡。在团队培养上面，更应该注重人性化管理，成熟的激励制度。竞争激烈的市场，留住人才就是在提高市场竞争力。

全年销售计划

第三篇：郑州白酒市场调研报告_

郑州白酒市场调研报告

一、郑州白酒市场的重要性

郑州是河南省省会，全省政治、经济、文化中心，全市总面积7446.2平方公里，人口862.65万人。是我国重要的交通枢纽、著名商埠。全市共有有6区4市1县和郑东新区、2个国家级开发区、1个国家级出口加工区。2010年全市完成生产总值（GDP)4002.91亿元，位列全国大中城市第21位，中部六省第3位。

郑州的白酒市场是一个兵家必争之地，其一，是郑州的人口众多，经济实力强。再次，因为河南人爱饮酒的习性和对品牌一定的忠诚度；其三，郑州具有非常强大的市场开发能力以及巨大的包容性与开放性。这使整个郑州白酒市场呈现出一个百花齐放、此起彼伏的局面。所谓“一年喝倒一个品牌”，郑州的白酒市场日趋激烈，得郑州者得河南，一个品牌在郑州做大做强，对一个品牌在整个河南市场乃至整个中原地区的全面发展都至关重要。

二、郑州白酒市场分析

1、主要竞争品牌分析

郑州目前白酒市场做的强的品牌主要有茅台、五粮液、洋河、泸州老窖以及地方酒宋河等，主要以浓香型为主兼顾少量的清香型。

（1）、省外品牌

目前河南白酒市场省外品牌主要以川酒为主导，尤其是五粮液和泸州老窖为甚，其外还有洋河蓝色经典、茅台等。

泸州老窖在郑州的流通渠道做的相当强势，整个泸州老窖品牌系列有十几个产品，主要是从酒店开始做起来的整个市场，在渠道中提及率非常高，郑州市民也十分认可泸州老窖品牌。

洋河在郑州做的成功的主要是对团购和高端引领做的较好，良好的品牌后期服务，终端餐饮的持续不断地投入，以及各大户外媒体的广告强势投入。

（2）、省内品牌

目前在郑州市场做的比较可以的省内品牌，主要有宋河、仰韶、宝丰等，另外洛阳杜康在企业整改后，在整个郑州市场也在不断的崛起。

宋河品牌在郑州做的十分强势，主要是因为占据地方品牌的优势，紧紧抓住特通渠道，积极打造郑州招待酒。

2、主要渠道分析

（1）、团购

郑州的白酒市场比较特别，一个品牌在郑州想迅速立足，主要是做好团购渠道，在郑州目前做的比较好的品牌，想宋河，泸州老窖等无不是利用自己现有的团购单位资源以及开发的团购资源，在郑州各大政企占据脚跟，从而有利于自己在整个郑州市场的迅速开展。

（2）、酒店

酒店作为一种重要的白酒流通渠道，在郑州白酒市场扮演着主角的作用，品牌要占领郑州市场，必须制定长远的战略目标，占领各大酒店。

（3）、烟酒店

在郑州白酒市场，烟酒点的覆盖率十分的大，比如政七街，其中一段十几米长的街面，大大小小的名烟名酒店就有五六家之多。据有关数据显示，郑州的名烟名酒店的数量是中国各大城市中最大的，这是郑州一个典型的特色。

（4）、商超

商超在郑州白酒市场也扮演着一个不可或缺的角色，郑州的整个商超主要以大型商超为主，比如沃尔玛、家乐福、华润万家等，商超具有极强的便民性和消费者的信赖度，因此，白酒抢占市场，商超是十分重要的渠道之一。

3、价位分析

郑州整个白酒市场的价位比较繁多，高端的白酒像茅台、五粮液、梦之蓝等千元档次，中高端像宋河、古井贡酒等，低档的主要有杜康等。

三、古井贡酒在郑州市的现状

1、价位定位

严格执行公司相关文件，严格控制价位，适当的上调。严格的价位控制，是一个品牌树立良好形象的重要手段，能够维护提升公司核心产品的综合竞争力和品牌形象，有利于整顿古井贡酒的市场价格环境，优化古井贡酒的市场资源配置。

2、渠道定位

古井贡酒目前的核心渠道是团购，主要利用现有员工的关系网络，以及拓展的关系网络，进行公关团购，政企公关招待用酒。其次，古井贡酒针对烟酒店、商超等渠道，也在进一步发展中。

3、推广定位

以“三通工程”为核心，实现古井贡酒的大面积覆盖率，极高的指名购买率，现在郑州的局部区域做到第一，然后进行成功复制，逐步扩大市场占有率，将版块连成一体，最终全面打开河南市场，做到河南市场销量第一。

四、古井贡酒在郑州发展的建议

1、做好烟酒店等终端的客情服务，让经营者积极推广品牌，增强经营者的信心，结成利益共同体，从而有利于品牌在区域内迅速做大做强。

2、通过大量的促销活动来带动这个市场，针对中秋佳节、国庆节等，在主要经济活动场所，组织大规模的促销活动，这样不仅能带动营业额的上涨，更有利于品牌的宣传。

3、加大广告的推广力度，这对电视、报纸、户外媒体等广告，要加大投入力度，重视广告对消费者的刺激作用，对品牌的树立作用。

4、进一步推进形象店的发展，发挥其引导作用。在重点地段，集中人力、物力，做一家活一家，带动周圈的便民店、烟酒店等。

第四篇：万达购物中心成功密码

万达副总裁陈平：万达购物中心成功密码

陈平：大家上午好!作为购物中心，谈到购物中心的问题，我想到这样一个老话，叫男怕入错行，女怕嫁错郎，商家很怕选错商场。那么什么商场是好的商场?在选择之前注意什么事项呢?结合万达集团这十几年所经历的坎坎坷坷的，试图来解开购物中心的密码。我们从五个方面来说购物中心所要关注的问题。第一克服问题;第二商场问题;第三业态的综合;第四价格和邻居;第五发展商。

我们看看购物中心是凶还是吉?多数客户这块，必须了解商场和周边匹配度的问题。我们请了很多调研公司在调研这个问题的时候，访谈的方式，我们过去发现能解决问题的一部分，我们倾向于在客户了解中去观察他的行为，比如说他是喜欢在家里吃饭还是在外面?比如说他穿的衣服，比如说他用的周边住房和交通方式，这些东西整理以后可以找到其中的关系。

另外有一个问题，大家都希望在买东西的时候能想到我们的产品。但是到底有几个商家能做到这一点呢?很少。因为现在可替代的产品太多，消费者从来把眼光放在适应他的。如果消费者没办法想到你怎么办呢?应该选一个好的地方，让消费者能有机会看到你。那么消费者现在的消费发生很大的变化，有目的的消费相对的少一些，因为大家并不缺什么东西。更多的时候，有一段时间需要，度过愉快一点，或者是打发时间闲逛一下。消费者有段时间闲逛一下，首先想到要去的地方，是不是要东西比较齐全，他去的时候并没有明确去买什么?而且消费的环境是不是舒适?如果不舒适的话，只是去一次，第二次不去了。另外在消费过程中，这些东西是不是适合他?还有方不方便到达那儿。

另外要想的问题，他开车到那儿是不是很方便?如果出不方便的话，如果停车，包括从那里出来都很麻烦，可能就会到更远的地方或者其他店里面去。走进购物中心之后，很多购物中心也有痛苦的经历，设计是很好看也很复杂。但是进去之后，消费者找不到他要选择的商店。如果他看不到，更谈不到消费怎么产生。如果看到商店了，现在问题是设计很好看，商家看到的过不去，中间有什么东西，很漂亮的东西挡着，过不去。就这几步路，现在的消费者也是不愿意走的，商业上有一句话，一步差三成。因为可选的店很多，很有可能就走到别的店了。

然后你的产品是否能打动他的心，是否能够靠前?作为消费者来讲，有些行为是解决方面的问题，就在楼下的便利店买一些东西。还有的消费者，有个阶段性买便宜的东西，更会选择超市。还有一个阶段选择品质，一个人的消费结构是不一样的，他自身也有很多需求。还有的只是休息，闲逛闲逛，通常想到的就是购物中心。所以购物中心越来越受到商家的喜欢。我们再看一下商场，作为商场选择，以前很多购物中心出过很多问题，把目标距离的地位，当一个购物中心选择的服务半径出现偏差的时候，很多购物中心也是出过很悲惨的问题，另外一个购物中心到底有多大?他的客户以及消费者是什么关系呢?我们认为，一个购物中心的有效影响半径是5公里，超过5公里会对客户带来很多不方便。刚才我们讲了，购物中心更多是要解决一个人休闲购物齐全的问题，一个营业面积10万平方米，基本上能达到要求。80%的客流就将来自于半径5公里，另外75%的消费者额也来自于半径5公里。有些项目说做大一点，服务半径选择远一点，希望在10公里的半径。那么就建20万平米的商场，但是我们发现他新增加的10万平方米，客户贡献是很少的，只增加了10%，而销售额只增加了15%，这势必对你进去开店租金压力要分担，所以这要谨慎选择。如果选择距离更大一些，你的商场更大一些，他的目标客户贡献是递减的。

所以，我们认为首先在选择消费半径和题量的时候，一定要认真考虑。因为大的题量会积压商家的租金，我们看商场的变化，虽然私车的普及很多选择在郊区买东西，车多了也出现问题?就容易堵车。堵车的话在郊区也不容易。生活的美好不等于只有空气和绿草就可以了，丰富的配套和措施是有选择的。所以有城市回归和多城市中心的发展格局，城市的休闲购物中心也成为新的商场被人们喜爱。我们再看一下刚才说的客户和商场。

我们刚才说，一个购物中心更多要解决的是，停一次车什么都能解决，更多的是解决无目的消费，有几个方面的问题做好。要有一个百货，我们发现购物中心没有百货只有步行街，有的人逛购物中心的时候没有百货，或者根本不去百货，但是他心里想，我去这里，万一我想去百货的时候，他没有还要把车开走。所以尽管步行街做得很漂亮，但是百货和超市的客流量很少，所以客户去那里的想法和实际消费不一样的。这个比例关系也是我们做业态分配，因为不同的分配和消费者需求不一样，感受的分配度不一样，有些有20平米的商场，但是消费者只感觉到3万平米，因为业态分布不合理，这就很可惜。作为步行街餐饮做了很大一块，还有服饰和配套。餐饮这边也是丰富多彩的，作为消费者去了希望有一个选择的权利，如果不给消费者货比三家的权利，消费者在潜意识里受欺负了，不愿意消费，有时候竞争会带来正面的影响。

另外就是服饰，我们发现在购物中心里淑女装和休闲服装比较好，而正装系列在购物中心不算好，所以引进的时候会控制这些业态的分配，当然配套也是一样，每一块都带着业态以及量和比例。另外购物中心在选择的时候，务必要注意，影城娱乐消费有没有?如果没有。娱乐设施对发展商来讲租金是比较低的，各让一些立以来让购物中心的人气进来，才能促进购物中心的健康发展。我们再看一下邻居，当业态比例做好以后，看一下邻居与价格。作为购物中心在做的时候，已经有一部分业态或者长期走，或者是已经谈好的。这些已经谈好的主力店，百货也好，影城也好，还是超市或者娱乐设施，对整个购物中心消费的认知有一个大方向的描述，这个购物中心是怎么怎么样的，适合哪一类，我去会怎么样的，这是一个总体判断。也就是说购物中心的已知商家，当这些条件谈好以后，如果你是新进的业态，你是服装，或者是餐饮，或者是配套，在进入购物中心的时候，业态的单价与这个购物中心所锁定的购物群是否匹配，如果匹配了，你的收成很好，如果不匹配会遇到很多麻烦。有的发现商家进入购物中心出问题，并不是他不好，是因为太好，消费出现了问题。比如说价格偏离了，品质偏离了也会出现问题，我们讲的是和谐。

另外不同的商家邻居是不同的，这个要规划好，谁和谁做邻居，对消费者影响是不一样的。消费者走进这么大的购物中心，走着走着很累，所以如何提高消费者的购物效率，是我们选择购物中心非常重要的环节。一旦他的购物效率提高了，就会在你这里买，因为可替代的东西很多，如果他在你这里找不到，他在回家的路上，在别人的店里去买。

另外开发商的想法，开店的时候总要跟开发商沟通怎么经营，他的开发战略是怎么样的?促销战略是怎么样的?他的安全管理怎么样?作为开发商来讲，只租不售是老话题了，如果这个商场销售的话没有人能经营好，第二个先建后租，有的商场建立7年了，仍然没有把商招满，因为什么呢?他先已经建好了，在招商当中，商家提出了很多要求，他无法满足。如果他无法满足，消费者进来门在哪里?就没办法实现。所以要了解商家意图以后才建起来。

另外商家联盟很重要，为了完成先租后建，要建立品牌库。现在我们选商家进入广场的时候，一定有门槛的，并不是说谁给的租金高就可以进入，我们一定会限定业态的比例，不能形成恶性竞争。同时让消费者有货比三家的感觉。另外开业也很重要。消费者第一次到购物中心可能出于好奇去看看，第二次是依靠消费者第一次去的感觉，如果第一次通过的时候，无效的行走距离，在他的心里感受到的，你这个购物中心没有什么东西，这样的话，对购物中心的后期运营是有压力的，所以才开业几天，一定要给消费者好的印象。运营管理很重要，尤其帮你的商场后期成熟运营的时候，廉政建设变得很重要，选择商家进来，到底是商家品牌进来更合适呢?还是什么个人原因呢?很多商场在管理上出了问题，所以这块务必要重视。

这些都是经营表现，根据租售和销售评价，把数据落下来。万达集团会在今后工作中，在所有的商场数据统计出来分析，我们发现如果跟上面的密码相匹配，商家和我们都能健康发展，一个好的购物中心是因为每一项做到位了，这个密码才能真正揭开，而任何一项没有对应好，你的购物中心都有可能出现问题。在这里祝愿各位开店大吉大利，谢谢。

第五篇：万达购物中心的发展前景

渠道管理期末论文 班级：市场

营销101 姓名：姚 懿 轩 学号：5400210241

万达购物中心的发展前景 大连万达集团成立于1988年，经过20年发展，万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元。万达集团的目标是到2010年，企业资产超过600亿元，年销售额超过400亿元，年利润超过60亿元，年纳税超过30亿元，成为中国民营企业的龙头企业。如此庞大的产业以及强烈的野心并不是没有来由的。我们都知道，一个企业，如果没有它自己的文化，是很难保证它能够持续不断的发展甚至很难保证维持企业稳定的。因此，我们我们可以看看万达这个企业的核心文化，即愿景、使命和价值观。万达集团的使命：共创财富，公益社会。万达集团以诚信为本，将中华优秀传统文化和时代精神、普世价值观与企业使命融会贯通，形成了独具特色的万达文化，在企业经营、人才团队、制度建设等方面发挥着指导作用，为企业又好又快发展创造了良好的基础；万达集团的愿景：国际万达，百年企业；核心价值观是“人的价值高于物的价值、企业价值高于个人价值、社会价值高于企业价值”。上述愿景和价值观都是建立在对企业发展历史、发展趋势和自身资源的理性判断基础之上，并经全体员工讨论投票产生的，因此可以说，它具有最广泛的群众基础并得到全体员工的认同。为什么如此价值观能够得到全体员工的认同呢？原因在于它并不是像传统意义的资本家一样把公司获取利益最大化当做自己的核心文化，而是把人的地位抬到最高，这体现了稻盛和夫先生的“敬天爱人”思想，即要把员工看做是企业不断发展的最关键的部分，那么就要珍惜并且爱惜自己的员工，要不断地从各个方面照顾员工的情感，让他们在做事的时候保持良好的心态并且能够发自内心的帮助企业实现效益。还有一个社会责任包含在企业价值观中，由于在如今的中国，不负责任的企业太多太多了，小到无照经营的“造纸厂”“煤老板”，大到“三鹿奶粉”“农夫山泉”等大企业，都没有良好的实现社会责任。而万达集团能够将“社会价值高于企业价值”定为自己的价值观必然是可敬的。而它实现的如何呢？ 万达像众多民营企业一样，在追求企业发展的同时不忘承担社会责任。集团在积累财富数量的同时，更注重财富的品质，据了解，19年来，万达各项慈善捐助累计超过9亿人民币，是中国慈善捐助最多的民营企业之一。集团的慈善捐助行为不但持续时间长、涉及面广、投入资金巨大，还自然而然地形成为一种制度和文化。除此之外，万达还致力于弘扬中华传统文化和保护环境，通过收藏近现代优秀画家作品、筹建国家级美术馆、投入数千万进行节能改造等方法做着自己的贡献。1

而万达如此庞大的商业圈并不是一枝独秀的，相反的，在市场经济体制下，有许多其他的企业也纷纷如雨后春笋般生长发展。其中有一些也是比较强大的。例如在石家庄的“北国商城”就是万达的一个劲敌。同万达购物中心一样，北国商城总店也坐落于石家庄市的繁华商业中心。具体的位于中山东路和建设大街的交汇处，交通便利，地理位置得天独厚。并且值得一提的是，自1996年开业以来，北国商城已发展成集购物、餐饮、娱乐为一体的大型现代化商业企业，被誉为省会商界的“航空母舰”。商场现有营业面积53000平方米，员工2880人，下设26个专业商场，一个美食娱乐城。主要经营百货、针纺织品、五金、交电、家电、化工产品、文化、体育、办公用品、照材、无线通讯设备、现代办公及微机设备、工艺美术品、金银饰品、副食品、烟酒糖茶、劳保用品、家具、装饰材料等，且有娱乐、餐饮、健身等设施。说起北国商城，那就是石家庄人的名片，它的前身是原来的解放路商场，和当时的人民商场一个桥东，一个桥西，是石家庄人眼里的大型繁华地界，当时名气不如人民商场来得大，但随着经济潮流的更迭，现在的北国有了翻天覆地的变化，分店超市是一家连一家，呈遍地开花之势，其风头也大大超过了人民商场。但是随着它装潢的越来越精美，入驻名品也越来越多，但消费门坎也越来越高，里面的东西(衣服鞋帽等)动辄成百上千，非工薪阶层能接受的起的，但它的超市确实更加亲民，是石家庄人的首选。所以我们可总结为北国商城(北国旗舰店)在石家庄的定位是：有分量的购物场所。都是一些大品牌，现在是北人集团，非常有信誉，服务也很不错，所以大家要是买东西肯定就选信的过的品牌。加上石家庄人对本地品牌的喜爱，北国商城的人流量在很长一段时间内必然是超过万达商城的。万达商城同北国商城相比，少了一份地方特色，多了一份走向国际化的霸气。它有着自己的战略及运营模式。

一座万达广场，一个城市中心。万达公司核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万达城市综合体是本公司在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，2

成为商业中心的灵魂与纽带。万达公司通过持续发展并逐步完善核心产品——万达城市综合体，逐渐摸索出一套独特的商业模式，在国内外树立了良好的品牌形象，赢得了行业内外的高度认可，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。万达城市综合体五大效益：

一、带动产业结构调整；

二、有效拉动消费需求；

三、完善城市区域功能；

四、创造大量就业岗位；

五、创造持续巨额税源； 目前万达公司主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了本公司的核心业务发展模式。

以“万达广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益： 为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整；全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费；打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展；创造大量的就业岗位；汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源。

既然万达如此出众，那么就有许多投资者心动了，而基本上每个投资者都有一个担忧，那就是如果赢利不足，那我的投资不是白费了？于是万达独创“订单商业”的模式，采用“先招商再投资”、“联合开发”。只租不售 独创订单商业地产模式 大连万达在运作商业地产之初，沿用了住宅地产的做法——“产品出售”。以出售一些分割产权的小商铺来获利，打平与品牌零售商的收益损失，这是万达商业广场盈利奥秘的核心。这一惯性思维来自于住宅物业的开发和信贷周期。即以两年期银行贷款，做购物中心的开发。这一模式在房地产市场情况好时尚能应对开发、销售、还贷的时间要求。但是，商业地产的经营毕竟不是短期行为，火爆的销售绝不是代表一个购物中心的最后成功。王健林说：“目前国内商业地产 3 面临的根本问题就在这里。开发商还一直以住宅开发的模式来运作商业地产，以为分割出售，成本与利益收回就是成功。这种心态和做法都会最终使项目走入困局。”在最初开发的10多个购物中心里，有11个项目是出售，而这11个项目中，有7个项目出了问题，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目。王健林说，按照原先做的市场调查，购买商铺的50%是用户，50%是投资者，但在销售时发现，购买商铺的业主，80%是投资客户，有很多业主和租户进去以后，收不到合理的回报就跑了。任何一个商业项目，都需要二到三年的市场培育期，但小业主没有培育市场的心态和能力，在客户较少的情况下，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司。这使万达不得不反思运营模式的问题所在，认识到分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路。商业地产与住宅地产运作模式不同，商业地产以做商业为主，这决定了商业地产不能搞短期利益，需要有一个长期的市场培育期，需要长期的收益获得稳定的现金流。万达的体会是应以租为主，只租不售。王健林表示，只是简单克隆住宅地产的运作模式，肯定行不通。只有抱定持续经营的理念，才可能真正做好商业地产。万达从而调整经营战略，将“只租不售”作为运营商业地产基本原则，独创“订单商业”的模式，采用“先招商再投资”、“联合开发”的方式，通过与跨国零售企业的合作，实施主力店经营，并通过主力店带动小商铺。“订单地产就是招商在前，建设在后，保证开发的商业项目有下家，投资以后有人租赁，租金收入稳定，不会造成投资失败”。王健林这样阐述他的订单商业地产模式。

商业地产要考虑的因素非常复杂：卖建材的对楼层承重的特殊要求；卖珠宝的不愿意挨着餐饮；餐饮对上下水和卫生间的要求；影院对其他租户的影响；公用面积对租金的侵蚀等等这些，如果不在事前考虑好，就会造成招不来商，或者来了留不住。王健林说：“不能建好房子再招商，而是要先把大的租户的需求搞清楚，按照租户的个性要求量身订做。我要把房子租给商户，就必须先替商户考虑能不能挣到钱。如果挣不到钱，我也就收不到租金”。作为这个模式的实践者，2003年，万达和沃尔玛达成联合发展协议。之后，家乐福、百安居、欧倍德、麦当劳、百盛、美国餐饮等16家跨国企业也先后加入了与万达的合作，签署了联合发展协议。万达与沃尔玛这样的国际零售巨头签的租赁合同都是统一版本，其中的强制条款规定，租赁方有分租权。这就意味着，他们只要以几十元/平方米(每月)的价格租下来，再以200元/平方米(每月)的价格租出去，只要分租达到20%至30%，(靠收取分租的租金)，实际上就是在做不要本钱的生意 这样的转型让万达的商业地产模式取得了较以往更大的成功。万达集团短短 4

3年时间，在全国开发了16个大型购物中心，形成收租商业面积超过200 万平方米。现在，万达在商业地产开发中探索的订单模式，被业界权威人士和管理部门广泛推崇，甚至被看作是代表了中国商业地产的发展方向。由王健林总结的 “做对程序”四个字，也成为商业地产的金科玉律。万达集团全国第100座万达广场进驻大连高新区

2012年，万达携旗舰城市综合体进驻大连高新区，这是万达集团在全国的第100座万达广场，整合四大业态，分为山海豪宅、国际大型商业中心、顶级金街商铺和金牌SOHO。

此外，万达还要进军旅游业。它起源于我们的年轻人要去度假，也起源于我们的政府要去开会，也起源于最近政府机构说的把旅游作为城市产业的更加主导定位的城市战略的要求，也可以看出从事旅游产业蓬勃兴起的咨询机构。所以我们可以看到，万达现如今是一个如日中天的企业，它有着源源不断的动力去改变战略以适应不断变化的市场需求，来一步步“占领”所有的市场。相信它并不会惧怕竞争对手，不论别人如何评说它都要走自己的路。据万达公布的2012年业绩数据显示，集团上半年收入562.1亿元，同比去年减少9%，作为集团最核心业务之一的商业地产收入也同比降低14%。万达董事长王健林就曾表示，在整个中国经济处于下行态势的背景下，万达广场今年以来出现了三个非常明显的趋势：一是客流增长在下降；二是客单价在下降；三是商家开发计划出现较多的调整。因此，迅速提高万达各业务线的销售业绩和客流量成为解决问题的关键。建设、发展具有鲜明时代特色和个性化的企业文化，是现代企业生存和发展的根基，是企业核心竞争能力的重要组成部分。经过二十年的发展，万达集团已经形成了较为完善的的精神、制度、行为和物质文化体系。和谐企业文化的建设，树立了良好的企业形象，增强了企业凝聚力、向心力和战斗力，为企业实现又好又快发展提供了强有力的精神支撑。5