物业条例执行情况的调研报告

第一篇：物业条例执行情况的调研报告

关于《某某市住宅小区物业管理条例》

执行情况的调研报告

按区人大常委会2014年工作安排，今年10月至11月，区人大城建环保工委组织开展了《某某市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）执行情况的执法检查。执法检查组认真听取了区住建局工作汇报，查阅了物业管理相关资料，实地察看了住宅小区物业管理现状，分别召开了物业公司、社区、业主委员会座谈会，比较全面地了解了《条例》在我区的贯彻执行情况。现将相关工作报告如下：

一、我区物业管理的现状

（一）住宅小区物业管理基本情况

《某某市住宅小区物业管理条例》于2009年9月28日经省人大常委会批准，自2010年1月1起施行。截止2014年9月底，在某某区域内承担物业管理工作的物业服务企业共有36家，其中一级资质的企业11家（区内2家，区外9家）；二级资质的企业5家（区内3家，区外2家），三级资质的企业20家。现有从业人员近6000余人，其中取得物业项目经理资格证书的 230人。涉及物业管理项目257个，管理面积约1456万㎡，其中住宅项目183个，面积约1216万㎡（占全区住宅小区的87.9%）;非住宅项目74个，面积约240万㎡。2013年全区各物业企业营业收入22580.91万元，纳税1226.54万元。

（二）《条例》贯彻执行情况 1.主要业绩和成效

一是大力宣传《条例》内容。住建部门以专门编印《物业管理指南》普法读物，利用小区ID显示屏、普法横幅、小区移动宣传板宣传，组织物业管理知识竞赛和安排物业公司高层及其他管理人员进行集体培训等方式，积极宣传《条例》内容，努力增强物业服务企业、物业从业人员及广大业主的法律意识。二是规范业委会的组建、运作。2010年出台了《某某区业主大会、业主委员会成立及运作指导办法》，规范了某某区业主大会、业主委员会建立和运作，正确引导业委会履行职责，行使权力，发挥作用，提高自治能力。目前已完成91个小区（大楼）业委会成立和备案工作，51个小区（大楼）业委会换届选举。三是建立三级物业管理体系。成立了区物业管理协调工作领导小组，建立区政府物业管理联席会议制度，以此统管和协调全区物业管理工作。各街道（乡镇）均设立专职或兼职物业管理员，社区均聘任分片（小区）物业管理专职或兼职协调员，初步形成街道、社区居委会、业委会、物业服务企业四方联动机制。四是规范物业管理服务行为。规范前期物业管理工作，明确了物业用房配置、前期物业管理招投标程序、前期物业资金移交拨付及物业用房移交手续；严格推行“阳光财务”公示备案制度，在小区醒目位置公布物业收费标准，做好物业服务收支情况公示和备案工作；完善住宅小区物业退出机制，加强物业项目的退出管理，做到“预先告知、重新选聘、化解矛盾、及时移交”，确保新老物业服务企业有序交接、平稳过渡；推进物业服务行业信用体系建设，物业主管部门按年度记录和公示物业企业及项目经理不良行为，建立奖罚制度，规范物业服务行为。五是加强物业专项维修资金管理。2013年出台物业专项维修资金管理办法的实施意见，按统一交存、建帐到户、专款专用、业主决策、政府监督的原则，初步确立专项维修资金的管理操作办法和资金管理的信息化。目前累计交存物业面积为270.37万平方米，收缴资金共达25591.98万元。

2.出台的相关政策

区住建局以《条例》为依据，先后印发了《关于进一步加强物业管理工作的意见》（仑政办〔2010〕36号）、《某某区前期物业管理招投标及工作实施办法》（仑建〔2010〕92号）、《某某区住宅小区物业管理工作考核办法（试行）通知》（仑政办〔2010〕127号）、《某某区物业专项维修资金管理办法实施意见的通知》（仑政办〔2012〕 204号）、《关于某某区进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展若干意见的通知》（仑政办〔2014〕 23号）、《某某区关于规范和完善前期物业服务费拨付使用的通知》（仑建〔2014〕125号）等配套规范性文件，进一步加强物业管理工作，使全区物业管理活动有法可依、有章可循，为规范物业服务企业的服务行为、营造健康有序的物业管理环境提供了有力保障。

二、我区物业管理工作中存在的主要问题

（一）物业管理体制机制需要进一步理顺

当前全区物业工作主要由区住建局房管部门主管，物业

企业的行业管理、业主委员会的备案登记、物业管理政策的制定完善、物业企业的考核奖惩都由住建局房管部门负责。街道（乡镇）未专门设立物业管理科室，一般由基层组织建设管理部门协助房管部门管理。但在实际生活中，街道（乡镇）才最了解基层各个小区物业管理情况，而房管部门则不一定完全熟悉。尽管物业管理年度综合考核中，各街道（乡镇）物业协管人员均有参与，但考核结果的确定基本由区住建局房管部门掌握，不够透明、公开，街道（乡镇）意见比较大，双方沟通不够顺畅。住宅小区实施物业管理后，小区物业的支配权基本掌握在物业公司手中，业委会很难插手，监督比较困难，特别是各项政府政策性补贴、奖励信息公开不够，业委会甚至无法知情，更无法进行监督。

（二）业主委员会的作用有待进一步发挥

全区共有135个住宅小区成立了业主委员会，但业委会没有专项经费，业主委员会组成人员都是无薪酬的志愿者，许多业委会成员对自身的职责并不明确，业委会活动不规范，一些业委会组织长期处于瘫痪状态，未能很好地代表业主。在物业管理服务工作中，业委会未能充分发挥在物业公司、社区居委会与业主之间的沟通、协调作用，导致物业公司、社区居委会与业主在物业管理事务中各说各话，各自为政，未能形成管理合力。

（三）物业企业的服务水平需要进一步提高

物业企业在管理服务工作中，缺乏创品牌意识，重收费，轻服务，管理能力差、服务水平低、市场竞争力弱。服务工

作主要侧重安保，很少在提升小区形象、创造舒适居住环境上下功夫。因工薪不高，从业人员流动性较大，素质参差不齐。物业企业与小区主业、业委会的沟通有所不足，在公开物业经费使用情况、自觉接受业主和业委会监督方面做得不够到位。物业管理水平低，易于导致业主对物业服务不满而拒交物业费，物业收费率降低又进一步降低了服务质量，造成恶性循环。部分物业企业与业主矛盾较为突出，最终导致企业撤出小区管理，对社会稳定带来负面影响。

（四）物业企业生存压力大、发展比较困难

我区住宅小区特别是老小区、拆迁小区的物业管理收费标准比较低（最低为0.35元/月），收费率也不高（约为85%）。随着劳动力成本上升，作为劳动密集型企业的物业公司成本大幅增加，但提高收费标准却普遍遭到业主和业委会的拒绝和抵制，提高收费率也极为困难。物业企业还承担一些本应由政能职部门承担的社会职能，如住宅生活垃圾清运和路灯维护等，尽管有一定的政策性补助，但也不足于支付成本。从帐务看，不少物业公司入不敷出（税后亏损总额1002.97万元），行业亏损面大，发展后劲不足。

（五）对物业管理的政策扶持力度仍显不足

从周边看，鄞州区、镇海区已制定了力度比较大的物业管理行业扶持政策，扶持措施包括营业税税收奖励、物业管理考核奖励、物业管理创优奖励、电梯维保扶持补助等方式。我区目前尚未制定物业企业营业税奖励政策（2013年营业税为1226万元），全年总额为100万元的考核奖励，较鄞州区 的“税收奖励＋考核奖励”和镇海区总额为800万元的考核奖励而言，扶持力度不足。

三、建议

（一）完善物业管理体制机制，加强政策扶持 一是区住建局物业主管部门权力适当下放，房管处重点抓指导、协调、监督，将住宅小区物业管理的考核奖励权下放到街道（乡镇），物业管理招投标等日常工作都可由街道（乡镇）负责，确保考核奖励更贴近民情，符合民意，真正做到奖励先进，淘汰落后；二是要明确街道（乡镇）物业管理职能科室，配置专门人员，根据“条块结合、属地管理”的原则，建立科学合理的协调管理机制，提高管理能力；三是推进物业管理信息公开，重点是物业管理项目经费收支、政策性补助资金发放、物业公司考核奖励过程及结果的公开、透明；四是加强政策扶持，适当扩大老小区、拆迁小区奖励资金比例，对物业企业做大做强、物业管理项目创优可以探索根据营业税缴纳情况给予专项奖励。

（二）加强业委会组织建设，切实发挥监督作用 各街道（乡镇）、物业主管部门要积极指导业主大会的召开和业委会的成立，规范业委会的运作方式，确保业委会成员能按公开、民主的程序产生，热心社区公益事业，具有强烈责任感和广泛代表性。通过政策扶持，壮大业委会力量，使业委会力量上能够与物业公司相平衡，真正代表业主履行职责，在专项维修资金使用、物业企业帐务监督上起到决定性作用，协助物业公司、社区管好小区。为鼓励其积极性，街道（乡镇）或物业主管部门可以适当给予业委会成员特别是主任一定报酬，让更多的人愿意投身到小区物业管理公益事业中来。

（三）打破政策障碍，鼓励和扶持业主自治管理 部分住宅小区由于年份过久、规模过小或物业公司撤出，在没有物业公司愿意承接管理服务的情况下，只能由业委会自己自治管理。但由于当前政策层面并不鼓励业主自治，也缺乏相关配套措施，业委会身份特别尴尬。业委会没有法人资格,不是独立的民事主体，不能独立承担法律责任。业委会没有开户的资格，开票、汇款都比较麻烦，手续比较繁杂。尤其是业委会自治不能直接享受物业公司可以享受的扶持奖励待遇，不能享受各项政策补助，同等情况下的经费来源比物业服务企业少，收支不平衡压力更大。这需要政府主管部门打破政策障碍，加大对业委会自治管理的支持力度，探索自治管理与物业企业管理的同等待遇，以减少物业公司以撤离相威胁的胁迫调价行为。

（四）审计物业企业经营情况，制定合理收费标准近年某某区域内的物业企业普遍反映经营亏损，要求调高收费，而业主或业委会又普遍怀疑物业企业隐瞒收入、人为压低利润，双方互不信任。为彻底摸清物业企业收入与支出底数，正确评估物业管理成本与收益，有必要根据《条例》的规定，由政府委托审计单位或中介机构有选择地对部分物业企业收支情况进行审计，并向广大业主公开相关信息。区物业主管部门可以参照审计结果，合理确定物业收费标准，供参照执行。

（五）探索公共设施维保方式，妥善解决经费保障 随着新开发高层楼盘的大量投入使用，在多层住宅小区中没有出现的电梯维修、太阳能集中供热设施维修等公共设施的维护保养矛盾也逐渐突出。特别是2011年前交付的高层住宅小区，因缺乏具体规定，相关费用的承担争议极大，物业企业不愿意承担，业主特别是低楼层业主更不愿意承担，而政府部门也无相关专项经费，最后导致相互推诿，久拖不决，形成严重安全隐患。建议区政府努力探索高层楼盘公共设施的维保方式，关键是明确费用承担责任，妥善解决经费保障。

第二篇：执行调研报告

关于开展调解案件进入执行程序后执行

情况调研报告

依据省高院下发的《关于开展调解案件进入执行程序后执行情况的调研的通知》要求，我院对2007年—2011年民事调解结案案件进入执行程序的执行情况进行了全面、详细的登记、收集，对相关数据、资料，进行归纳总结，从而形成调研报告。

一、调解案件进入执行程序情况

2007年—2011年我院共受理调解结案民事案件47件，标的额513608.08元；其中当事人申请强制执行，进入执行程序的6件，标的额60571元；进入执行程序的调解案件结案6件，标的额60571元；调解结案进入执行程序案件与调解结案案件的比例为12.7％，调解案件进入执行程序案件以劳务雇佣合同纠纷居多，此类纠纷案件调解结案后，对于不按调解协议自动履行，进入执行程序后存在难执行的情形。

二、调解结案的执行案件存在的主要问题

1、当事人法律观念存在偏差，诚信度较差。当事人法制观念淡薄，藐视法院的调解，他们虽有履行能力，却不愿意履行，甚者把法院调解与民间协议混为一谈，认为调解协议是双方协商达成的，拖延履行无关紧要，对调解书的法律效力持着无所谓态度;有的当事人藐视调解书的严肃性、权威性，误解只有判决书才对其有法律约束力，假借调解之名骗取对方当事人作出让步，为其拖延、逃避履行调解书所确定的义务赢得必要的时间。

2、不合理的考核绩效驱使调解异化，调解率成为法院民事审判绩效考评的重要内容，调解工作虽然是法院工作任务的重点，并且调解率关乎工作绩效，但绝不能为了追求高调解率而歪曲了调解的本意，为了达成调解目标，不惜违背调解原则，一味

进行调解，就是对当事人权利的一种侵犯，脱离了调解的本意。无原则地调处，表面上解决了纠纷，而实质上是以损害司法尊严为代价的。

三、调解结案的执行案件的建议和意见

1、加强法院队伍建设，提高审判人员自身素质。加强审判人员的大局意识、群众意识、服务意识，改变作风散漫、不遵守纪律、工作不负责等突出问题。法院队伍素质，将影响案件的审判与执行效果，应大力提高队伍的整体素质，提高队伍执行力，法官应当注重自身素质的提高，加强廉政教育和业务教育。

2、加大法制宣传力度。加强舆论宣传的导向作用，通过多种渠道对广大群众进行法律教育，增加其法律知识、增强法律意识。使双方当事人能够正确理解调解的立法本意，正确行使法律赋予的权利，履行法律赋予的义务

3、建立科学、合理的绩效考核机制。针对调解案件执行的问题，应避免过度强调调解率。杜绝一味强调调解率，忽视了调解后当事人的后续履行，出现调解后的新矛盾，增加了权利当事人的负担。

二0一二年七月九日

第三篇：物业调研报告

调研报告

—————关于科海物业的调研

专业：物业管理

学号：2010122131

姓名：胡明红

今年暑假，我在科海物业管理有限公司进行了物业管理实习工作。在实习期间，我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中，我通过对科海物业公司的调研，了解了物业企业实际经营情况，使我知道了物业公司经营的基本情况，我加深了对公司具体经营操作认知，不再片面地知道公司的营业。我知道了公司经营并不是我所想象的那么简单，一个公司的经营是复杂的，就如同一个机器工作，里面的电子元件非常复杂。实习的过程中，既紧张，又新奇，在这个过程中，锻炼了自己，让我感受颇多，也收获了很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的理性的认识。

我所实习的科海物业有限公司，是一家致力于住宅、大厦，各类商务写字楼，政府行政大楼，别墅及涉外楼宇的物业管理企业。目前公司管理面积近二百万平方米，包括小区、政府大楼、商场、大厦等各种类型物业楼盘40多个，公司现有员工400余人，其中大专以上学历60人，拥有中级职称的40余人，持证上岗率100%。虽然公司并不大，但是公司运营的还是比较好。

在我实习了解过程中，感触是很深的，收获也比较大。在实习中，我通过看和问等方式，对科海物业有限公司展开了深层次地了解，开展物业管理有关工作的特点、方式、运作。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理，提高整体能力

公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。对员工的身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。而且员工具有相关的技术，能够在所处的位置对客户能够提供好的服务，使客户满意，帮助顾客在一些小问题上能够得到很好的解决。

做好员工的入职、在职培训工作。公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。而各项因时利导的培训计划，为部门经理，主管及各阶层员工的专业知识、业务水平的提高提供了有力保障。随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服

务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

从实际出发，管理处严格参照lS09001质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法，管理人员不定时对员工的工作进行检查，督促员工不能偏离自己的岗位，尽好职责，及时纠正员工的错误行为。公司并且根据员工的实际情况出发，给员工安排合适的职位和合适的工作时间，并且依据员工的个人要求，对员工进行更好的安排。公司对员工实行轮班制，每段时间就轮到另一批员工，保证员工能够在不同时间段工作。制定一些奖罚措施，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

二、提高服务能力，提升核心竞争力

在实习中，我知道了科海物业和房地产商合作方共同投资注册成立公司，科海物业以无形资产与资金投入，与合作方成立有限责任公司，科海物业派遣有关人员负责公司运作。并且科海物业本着以员工满意、客户满意、社会满意是我们永远的追求，尊重和关心员工是企业生命，质量、环境方针不断为客户营造环保、安全、舒适、方便的社区环境，我们深深明白，客户是我们生存和发展的基础，是我们朝夕相伴的亲人和朋友，从我们开始为客户服务的那一天起，我们就一直在努力追求以科学、严谨的管理，优质、真诚的服务去把握机遇，赢得客户的满意为服务理念。

而且科海物业公司同时拥有一支技术力量雄厚，服务意识超前，勇于探索，敢打硬仗的具有强大凝聚力的管理队伍。公司本着以业主满意为宗旨，以目标管理为导向，以基础管理为两翼，借助公司的整体优势，全力打造科海物业品牌，创造精品，树立行业新形象。公司讲究团队精神，公司成员是一个大的团队，大家需要齐心协力，创造一个更加美好、更加强大的公司，并且让公司成员有一种归属感，使员工做事更加积极。公司讲求卓越沟通，公司与客户需要卓越沟通，公司的团队内部需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力，沟通也让我们彼此更加坦诚。公司做到尽职尽责，尽责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺。有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。

科海物业公司以敬业——要求公司总经理到基层每一个员工牢固树立敬业爱岗的思想，干一行，爱一行，工作要有热情，要有事业心。诚信——个人要有诚信，企业更要有诚信，许诺答应业主，客户，员工的事情必须况现，必须得完成。创新——管理模式上的不断创新，经营理念上的不断创新和服务意识的不断创新为企业精神。从而，实现了公司更好的经营，提高公司的影响力，使公司有一个更加美好的未来，公司实现了高效的管理运作，解决了客户的诸多问题，让客户更加满意，并且感到舒心和放心，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

三、物业管理的重要基础工作——设备管理

对于设备的管理，在我实习中，我看到在小区里，公司对于设备的管理并不到位，如小区内的公共设备基本得不到管理，设备坏了，并没有得到及时地修护，但对于商场里的设备，虽然得不到及时维修，但也不会等多久就会修护好，除了一些大的、重要的、需要用的会及时修护。而且在小区里，设备并不会得到很好的检查，但在其他的管理地方，设备的检查做的还是比较好的，因为我并不会看到损坏严重的设备，但小区里就会有这种状况。所以说在这一方面做得并不到位。

四、管理的保障——安保队伍

公司的下层管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，不同的地方有不同的设置。对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度。在商场或者其他地方，保安要求要有相应的技术，对所在的地方的服务能够提供一些帮助，方便客户对不懂的方面进行指导，对客户的一些小问题提供以一些解决办法，保证客户放的车子或其他东西不会丢失，让顾客放心、满意。并且及时提醒客户注意自己的东西，以免落下，还有，把客户所落下的东西收起，再想办法归还给客户，所以在招聘保安时，需要对保安的个人素质进行考核，保证整体员工的素质，营造一个更好公司形象，为公司的进一步发展做好铺垫。对于保安的要求：要做到注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训。从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为顾客提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。

五、公司经营状况和存在的问题

目前，因为物业这一行业在我国正是起步的阶段，所以很多方面还不是很完善。科海物业公司目前也正处在发展的阶段，公司的人员有限，所以管理的范围有限。资金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大。科海物业目前运营的还算可以，每个管理的区域都会派遣一名经理，所以在某些方面会出现问题，因此公司需要不定时的去查看。科海物业每个地方的运营还是比较好的。公司管理处对于每个地方的经营是比较成功的，科海物业对每个管理去很负责，会配合每个的管理，使客户增加对公司的信任，为了可以发展更多的客户。而且科海物业公司也会帮助每个客户处理好他们所遇到的困难，使得每个客户能满意公司的服务，增加对公司的好感。这样客户便可以带来更多的客户，使得公司得到更好的发展，这

样就可以扩大公司经营，增加公司的影响力，让公司做得更大、更广，为公司的未来带来更好的明天。目前，科海物业公司的下层人员对公司的管理并不是很满意，主要是员工的工资问题，这也是许多物业公司存在的问题，而且公司的高层人员的工资有的也并不是很多，这也正是打击了许多员工的积极性的重要原因。公司对这方面的经营不是很好，上层人员或多或少会克扣下层员工的工资，这是一般公司的存在的问题。这也物业公司因为刚起步的原因，物业公司中员工工资普遍比较低，比其他的公司都少许多。科海物业目前经营的情况是对大厦、政府行政大楼、别墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民对公司的投诉比较多，对公司的服务并不很满意，所以公司对这方面的经营并不好。科海物业公司会派遣1到2名物业方面的专家作为哪个地区的顾问，而且这个顾问分为常驻和间歇性两种，这是比较好的方法。科海物业公司在根据经营理念运作是还没有完全做到的，所以科海物业正朝这方面努力。科海物业公司正以全方位服务，多元化经营为业主提供更多选择空间，使得公司的管理正日趋完善和规范。公司存在的问题正在慢慢地解决，为了让更多的客户接受和支持科海物业。

六、公司的理念和存在的问题及解决方法

科海物业博采众长，吸取了国内外许多先进企业的管理经验和理念，使公司的各项管理日趋优化。同时，公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。而各项因时利导的培训计划，为部门经理，主管及各阶层员工的专业知识、业务水平的提高提供了有力保障。科海物业公司同时拥有一支技术力量雄厚，服务意识超前，勇于探索，敢打硬仗的具有强大凝聚力的管理队伍。公司本着以业主满意为宗旨，以目标管理为导向，以基础管理为两翼，借助公司的整体优势，全力打造科海物业品牌，创造精品，树立行业新形象。科海物业充分利用自己丰富的物管经验，从物业管理角度，协助开发商进行小区规划与有关设备选型，保证物业在将来长期的使用过程中拥有一个良好的硬件平台。并且公司对楼盘推广中的物业管理要求提出建议，并配合开发商在楼盘销售中各种活动的开展及楼盘销售现场的管理等。业主的需求不断更新与提高，科海物业将以服务为基础，以品质为生命，以业主满意为最高目标，依托科学管理，不断创新，不断拓展服务领域，积极营造物业的文化氛围。我们随时将以自身的优势为基础，扩展企业规模，打造企业品牌。并以全方位服务，多元化经营为业主提供更多选择空间，在取得经济效益的同时，创造良好的社会效益。科海物业公司对居民住宅小区进行绿化，使得公司不断为客户营造环保、安全、舒适、方便的社区环境，为客户提供更好的生活环境。现在在住宅小区，科海物业公司的管理出现了许多严重的问题，虽然科海物业公司开通了网络投诉，解决了一些问题，但很快又依

然会出现许多同样地问题。甚至出现了员工对住宅小区的居民恶言相向，使得公司的形象受到了严重的影响。小区里居民的住宅环境并不是很好，水电问题，而且出了问题并不能得到及时的解决。所以科海物业应该派遣技术人员常驻在小区里，而且是要有足够的技术人员，能够在特殊状况，能够足够应急。在小区中健身设施没有得到好的修缮，那些坏了就坏了，公司人员并没有及时修理。在调研期间，我看到很少员工去巡查小区的设施，只有偶尔会巡查一次，还有的就是在特殊情况才会巡查。在小区里，公司很少派人去检查用电、用水设施，只有在居民打电话告诉时，维修人员才会姗姗来迟。解决方法是:公司应该加强人员的管理，要求公司对每个不同工作的人，在有事时能够随叫随到，做到尽职尽责。公司要加强员工的责任心、事业心，要求公司总经理到基层每一个员工牢固树立敬业爱岗的思想，干一行，爱一行，工作要有热情，要有事业心，提高员工的素质和能力，客户合理的要求，要尽力做到，满足顾客的要求。

通过这次实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理知识的，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。我知道了做事要仔细，认真，每个行业有每个行业的难处。物业行业是一个服务行业，做得工作是比较繁琐，所以我们应该做到尽心尽责。在调研中，遇到了一些困难。首先，自己不敢去，其次，不知道该怎么做，怎么去问。所以，在这次调研中，我只是问了居民和保安，其他的是从网上了解，还有的是自己看到的。我知道物业这一行业的工作比较困难，员工的工资是个很大的问题，所以很多人才不会选择物业这一行业。而且大多数的人对物业这一行业不了解，人们并不注重物业这一行业，所以在我国这一行业发展不起来，但国外已经发展的很好，我国刚起步，所以要慢慢来，而且在中国有些城市发展的比较好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理。做好物业管理，营造一个更加和谐，舒适的生活。

附录：在调研中，除了观察和问了居民和保安外，并没有问物业公司的高层人员，只是在居民住宅小区和大厦等地方观察了下设施和保安的工作，以及这些地方的设施外，其他的背景和服务理念这些是从网上了解。

第四篇：物业调研报告(征求稿)

综合管理工作调研材料

征求意见稿

（2011年4月21日）

为完善我区城市管理体制和运行机制，强化城市管理职能，切实改善区容区貌，美化城市形象，优化投资环境，经过几年的努力，全区城市综合管理工作已基本建成了权力下放，重心下移，责任下沉，权、责、利相统一的城市管理格局。

一、综合管理工作概况

目前，我区综合管理工作主要由机关大楼物业、道路河道保洁、城市绿化养护、道路维护、城管协管、治安协管等内容构成，2010年全区综合物业管理费用开支累计约为2800万元，从业人员约1039人。具体情况如下：

1、机关大楼管理情况。我区机关内部共有物业服务人员44名，主要负责机关大楼日常的卫生保洁、设备维修、会务服务和值班保卫等工作，人员全部由嘉兴安保物业有限公司提供，2010年累计支出费用约95.6万元。

2、道路、河道保洁管理情况。我区道路保洁由管委会统一招标，河道保洁工作由四街道负责招标。同时，根据“二保一养”保洁养护难易度等具体情况，区域内分一类保洁养护和二类保洁养护，分别拟定定额标准。区城管执法局负责道路、河 1

道保洁的日常监管工作，区财政局按照道路保洁合同价和河道保洁定额每季度末拨付街道保洁经费。2010年，全区道路保洁面积约为558.6万平方米，由五家保洁单位承担，共有道路保洁人员465名，保洁费用开支约为1196万元；河道保洁面积约为196.3万平方米，由七家保洁单位承担，共有河道保洁人员79名，保洁费用开支约为142.4万元。本期城市道路和河道保洁承包期，从2009年1月1日起至2011年12月31日止。

（2011年，由于新增加长水街道，全区道路保洁面积约为615万平方米，全年保洁经费支出约为1321.4万元；河道保洁面积约为229.7万平方米，保洁经费支出约为168.7万元。）

3、绿化养护管理情况。全区纳入财政统一管护的绿地有近209.04公顷，绿化工作的考核、监管工作由建设分局牵头，城管执法局、财政局、监察室和各街道组成考核组，对招标的绿地养护质量进行考核，实行考核分数与企业养护费直接挂钩的管理制度。目前，全区绿化工作通过公开招标分别由五家园林绿化公司进行养护，共有绿化养护人员190名，2010年绿化费用开支434.7万元。

4、道路维护管理情况。全区道路日常维护工作，采用公开招标的方式，由具有专业资质的公司承担，承包期限三年为一期，本期承包期从2011年1月1日起至2013年12月31日止。2010年全区道路养护费用开支约为300万元。

5、城管协管管理情况。我区城管协管人员由街道提出，报

管委会同意，并由党群工作部会同行政执法局和有关街道组织招聘，人员由新世纪人才派遣公司派遣，经费由街道财政保障，区财政按实际招聘人数给予定额补助。目前，全区共有城管协管人员67名，其中14人费用由区财政全额承担，其他人员经费由区财政和各街道分别承担一半，2010年全区协管人员经费累计支出128万元。

6、治安协管管理情况。为进一步做好警力和执法力量的补充，确保社会的和谐稳定，我区目前采用招聘盔甲队员和治安协管员的方式用于充实一线执法队伍，招聘人员由新世纪人才派遣公司派遣。目前，区公安分局共有盔甲队员80名，治安协管员114名，2010年费用开支505万元。

二、筹建综合管理公司情况分析

通过筹建管理公司将当前全区机关大楼物业管理、道路保洁、河道保洁、绿化养护、道路维护、安保管理等工作纳入统一管理，有着一定的现实意义，但同时也存在一定的问题和困难亟待解决。具体情况如下：

1、筹建综合管理公司的优点

一是筹建管理公司有利于节约日常成本。按照2010年全区各项费用开支计算，全年费用已经接近3000万元，通过成立管理公司将上述各项工作进行集中管理，将有利于减少中间环节，从而达到节约成本，减少开支的目的。

二是筹建管理公司有利于资源整合提升。目前，全区的绿

化、环卫保洁等工作通过公开招标，分别由社会上不同的公司进行实施，由区城管执法局、建设分局和社发局等部门分别进行管理，缺乏统一的管理。通过成立专门的公司进行管理，有助于进一步优化资源，提高资源的利用水平。

三是筹建管理公司有利于优化管理模式。通过注资成立专业的管理公司，有助于克服一般环卫或物业公司资金少、技术弱等缺点，能够集中力量快速、有效的推进部分全区部分重点绿化、保洁等项目的建设速度和建设质量。同时，能够确保在应急事件的处理中能够更加快速、及时、有效。

2、筹建综合物业管理公司的困难

一是前期投入较大，后期收益不稳定。以环卫保洁工作为例，要确保日常工作的正常开展，道路保洁需要洒水车等专业车辆，河道保洁需要船只等专业的运输和施工工具，新公司成立后要投入大量设备购置费用，前期需要较大的资金。根据当前的社会管理状况，政府向社会采购服务必须通过招投标，而新公司能否承接到业务存在很大的不确定性，若政府直接发包给新公司又不符合规定，容易引起其他经营管理公司的投诉，给政府形象造成负面影响。

二是管理人员缺乏，人员招聘有难度。物业管理、道路维护、绿化养护等管理工作都涉及不同的专业知识，尽管前期申报资质时可用我区各部门专业人员的证书，但经投集团和嘉国投公司由于承担的建设任务繁重，难以兼顾公司的具体管理工

作。同时，由于此类管理公司的待遇普遍较低，在面向社会招聘中也很难招聘到较为满意的专业管理人员，新管理公司若要按实运作，没有专业人员和专业知识很难将这项工作做好并达到预期的目标，我区现有的振兴物业管理有限公司和建发工程管理有限责任公司都因为上述原因没用按实运作。

三是劳动风险较大，矛盾隐患点较多。新成立的公司的性质为国有公司，根据新劳动合同法的规定，劳动合同分为固定期限劳动合同、不固定期限劳动合同和完成一定工作任务为期限的劳动合同，用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系，在目前国有公司人事管理制度的体制下，今后在解聘人员的过程中可能会比较麻烦，甚至会产生诉讼。同时，在具体的道路保洁、河道保洁等工作中各种安全事故风险较大，如果处理不好容易产生新的矛盾，影响社会和谐稳定。

三、筹建综合管理公司具体建议

打造良好的市容市貌环境，提高城市品味，美化城市形象，是我们建设生态宜居新城区的重要内容，要确保新管理公司正常运作，切实提高全区物业管理、绿化养护、道路维护、安保管理的管理水平，建议新公司按照“统一管理、分步实施、提高品位、自负盈亏”的原则予以操作。

1、政府出资、统一管理。由管委会出资注册成立公司，经投集团和嘉国投公司建成的拆迁安置房、道路、绿化等资产在建成后将管理权移交给此管理公司，后期逐步将物业管理、绿

化养护、道路维护、安保管理等工作纳入公司业务范围。同时，由建设分局、城管执法局等相关部门组成管理中心，负责对该公司的指导和管理。

2、分步实施、稳步实施。当前我区的河道保洁、道路养护等工作已经通过公开招标由社会企业承担，同时，由于这些业务对人员和设备的要求较高，短期内难以运作。因此，新公司的运作可以从大楼物业、道路绿化等工作先行着手开展，逐步扩大到道路维护、河道保洁等社会职能。

3、加强考核、提高品味。通过制定完善的考核机制和办法，努力促进管理公司不断提高自身实力，拓展业务范围，严格按照城市管理工作考核标准，不断提高城市的管理水平，确保实现市容环境标准化，营造美化、亮化、洁化、绿化和管理有序的城市环境，提升城市新区品位。

4、独立运作、自负盈亏。管理公司成立后作为独立法人，采取市场化运作，实行独立经营、独立核算的原则，由管理公司对经营成果好坏及盈亏承担全部的经济责任。同时，管委会需赋予新管理公司在用人、用钱等方面的灵活政策和措施，确保公司能够顺利运作。

第五篇：商业物业调研报告

商业物业项目

物业管理服务调研报告

4月17日对部分商业物业项目物业管理服务调研的信息数据如下： 新华集贸

信息采集：铺位面积9.8㎡，每年物业费用1811元、暖气费735元、冷气费981元。收费标准核算：

物业费15.4元/月/㎡

暖气费6.25元/月/㎡

冷气费8.34元/月/㎡（合计：约30元/月/㎡）

太和电子城

商场部分

信息采集：一层铺位面积10㎡，每年物业费用900元、暖气冷气费每年合计3000元。收费标准核算：

物业费7.50元/月/㎡

冷暖费平均到25元/月/㎡（合计：约32.5元/月/㎡）

商务楼部分

信息采集：面积20-30㎡，1.8（含租金、物业费、冷暖费）元/天/㎡。

收费标准核算：

颐高电子商务楼

收费标准核算：

物业费新楼标准5元/月/㎡；旧楼标准3元/月/㎡

暖气费31元/月/㎡（供暖季4个月）

冷气费空调用电自行控制，并走各自单独电表，费用标准参照商业用电标准。

以上信息反馈结论：

商业物业项目除租金外的各项费用合计应在30-35元/月/㎡左右。