天伦地产集团朱总率地产集团领导一行来金山项目慰问

第一篇：天伦地产集团朱总率地产集团领导一行来金山项目慰问

关怀显真情 行动表决心

——2012.1.30日天伦地产集团朱总率地产集团领导一行来金山项目慰问

新春伊始，我们地产集团朱总踏着龙年的鞭炮声于2012年正月初八率地产集团领导一行来金山项目各个办公室进行了亲切慰问，并考察了天伦庄园一期二期现场工作。地产集团领导的慰问犹如深冬寒风中送来的大衣，温暖着庄园每一个人的心。上午10点，庄园员工们正在认真忙绿着节后各项计划任务的准备工作时，地产集团领导一行人的亲切来访，无疑给庄园的工作注入了一股新鲜活力。朱总对庄园员工节后上班整齐、步调一致、坚守岗位、忙绿有序的工作勤恳场面非常满意，对金山项目团队的各个部门工作所取得的成绩给予了充分肯定，他说到庄园项目不仅是一次常规性的地产开发活动，也是对集团新的战略关于“民生事业和清洁能源”全面发展，培养21世纪优秀管理团队方针的集中体现，它展现了庄园员工的精神风貌，抒写了庄园人敢于拼搏的信心与勇气。他希望我们每个人都要以一种积极的心态来面对2012，以地产产业继续深化行业调整为契机，以开元城二期开发为抓手，突出我们的项目生存优势，进一步提高庄园项目的管理素质和运作水平。一个个贴心的词语，一句句关心的话语，感人心扉。

地产集团领导的亲切慰问表示了对金山项目工作的特别关注。全体金山项目成员倍受鼓舞，纷纷表示要再接再厉，不辜负领导们期望的决心，我们要深刻领会此次慰问、勉励的精神，切实落实慰问中透出的动力，在开元城项目建设期间，做好自己的各项本职工作的同时，酝酿用领导方式转变促进工作方式转变，创新思路，开展积极的学风建设，树立 “求真循理、慎思知明、专注卓越”的工作精神，结合庄园工作实际情况干出特色、不遗余力，贡献力量。以更进一步的成绩来回报集团，用最饱满的热情去迎接下一个年度的检阅。

金山项目公司 2012.2.2

第二篇：天伦地产集团业务招待费管理制度实施细则

天伦地产集团

业务招待费管理制度实施细则

根据《地产集团业务招待费用管理制度》及2012年3月5日会议纪要精神，特制定业务招待费用管理实施细则：

一、招待费使用原则

1、工作首位原则：业务招待费的使用须严格按照工作节点要求，把推动工作进度放到首位，以解决工作问题为目的，结果为导向，并提供有效的工作成果。

2、适度招待原则：严格控制招待费的使用，非充分必要活动的不予招待，严格控制招待参加人员及标准。

3、预算管理原则：所有招待费使用采取预算控制的原则，须按照预算分解额度控制执行。

4、月度把控原则：业务招待费采用月度控制为原则，按照财务管理部月度会计记账周期进行控制、审批、使用，超出月度预算不予报销。

二、招待费事前审批

招待费的使用无须在地产集团进行事前审批手续，但必须在各单位进行事前审批，审批流程（试行）为：

1、费用金额（含招待用品）≤3000元：

项目公司、物业公司需招待部门向各单位总经理申请审批；地产集团总部需招待部门向各部门主管副总/总监申请审批。

审批时须填写《业务招待审批表》（附件一）并及时以邮件方式向地产集团总经办报备，邮箱：zongjingban@tianlunfc.com.2、费用金额（含招待用品）＞3000元：

项目公司、物业公司需招待部门由各单位总经理进行审核；地产集团总部需招待部门由各部门主管副总/总监进行审核，并报地产集团常务副总经理申请审批。

三、招待费报销流程

1、项目公司、物业公司：预算控制额度内由本公司总经理负责审批使用，报销流程（试行）为：

申请人→主管会计→集团财务副总→项目总经理。

2、地产集团总部：

（1）费用额度≤1000元，报销流程（试行）为：

申请人→部门经理→主管会计→财务副总→主管副总/总监（2）费用额度 >1000元，报销流程（试行）为：

申请人→部门经理→主管会计→财务副总→主管副总/总监→常务副总经理

四、招待费报销要求

1、费用报销时需附《业务招待审批表》，并至行政部进行费用登记后，方可

进行报销流程。

2、招待餐费的折扣和消费清单必须符合签约酒店合同规定标准，对于金额在500元（含）以上的招待活动必须刷卡，报销时附POS单据；不能刷卡消费的酒店，必须在报销单上注明。所有招待活动报销时需附消费酒店菜品明细单。

3、业务招待费的发票日期必须是实际消费日期，否则必须作出相关说明后才准予报销。

五、招待用品管理

1、地产集团总部、各项目公司、物业公司招待用品必须在地产集团指定商家自行进行采购。地产总部由总经办统一负责，各项目公司、物业公司由各单位行政部（综合部）统一负责采购。各单位不得长期存积过多招待用品，避免浪费。

2、各单位必须填写《招待用品入/出库登记表》（附件二），及时做好入库、出库登记，并详细记录招待用品名称、入/出库情况、数量、用途等信息，“数量”栏须采用数字大写方式进行登记。报销时附上《招待用品入/出库登记表》，方可进行财务报账。

3、每次招待完毕后未开封的剩余物资必须交还行政部物资管理负责人。

六、礼品馈赠

对业务单位及重要客人馈赠礼品，须进行特别事项审批，严格按照预算控制，产生费用计入本单位业务招待费。

七、其他用餐

对于加班用餐标准，参照《天伦集团总部业务招待费管理实施细则》执行。

八、招待用品盘点

每月5日前，地产集团总经办、各项目公司、物业公司行政部（综合部）须和财务部共同对招待用品库存情况进行盘查，并填写《招待用品盘点表》（附件三），盘点双方须在盘查表上签字确认。

本办法自下发之日起执行，如与《地产集团业务招待费用管理制度》不一致的规定，参照本办法执行，未涉及部分参照原制度。

河南天伦地产集团有限公司

总经办

二〇一二年三月二十一日

第三篇：恒大地产集团项目定价管理办法

恒大地产集团项目定价管理办法

恒地司营字[2008]第013号

第一章 总 则

第一条 为进一步规范营销管理工作，以市场调研为基础，综合本项目的优势及卖点，考虑项目的成本预算和目标利润，制定准确、完善的商品房价格体系，保证各项目稳健发展，经集团公司研究决定，特制订本办法。

第二条 各地分公司必须成立定价工作小组。分公司董事长是定价工作小组组长，小组成员由各地分公司的营销部、财务部、预决算部以及销售代理公司负责人组成，第三条 集团营销品牌管理中心是全国各项目销售价格审核、监督管理部门，须独立对项目进行市场调查和定价分析，并负责审核各地分公司上报的定价体系及营销策略，负责上报集团总裁、董事局主席审批后，各地分公司执行。

第二章 项目定价原则和流程

第四条 项目定价应该在项目开售前对项目周边市场及当地市场进行一次深入市场调查。调查的内容必须包括以下：

1、提供项目所在城市前6个月总体市场状况分析；

2、竞争楼盘至少3个月的销售状况分析（关于竞争楼盘的调查内容详细见附表1）

第五条 关于竞争楼盘的选择，必须根据附件一《项目竞争楼盘调查表》要求，根据不同的项目，应该做到以下：

1、每个项目应由不少于5个楼盘作为竞争楼盘，且每个竞争楼盘须是与本公司项目规模和品牌上比较接近的楼盘。

2、恒大绿洲、恒大城、恒大名都等市区楼盘，应选择与项目同区域具有可比性的楼盘作为竞争楼盘，当区域板块楼盘数量不足5个时，可考虑选择同城市同档次楼盘。

3、恒大华府项目的竞争楼盘选择，不仅局限在同区域板块高端楼盘，还应选择该城市的所有可比高端楼盘。

4、恒大金碧天下项目的竞争楼盘选择，不应局限在同区域板块楼盘，还应选择该城市的所有郊区别墅型综合楼盘，以及本项目周边50公里范围内的郊区别墅型综合楼盘。

第六条 项目定价实施方案中所定价格统一为实收价格，所选择参照楼盘的价格也应该是实际成交价格。

第七条 项目整体均价定价价值评估体系，请参照附件二《项目销售定价系数评估表》要求，各项目的价格参考因素和权重进行打分评定，根据所选竞争楼盘价格和系数分数综合得出。具体要求：

1、根据市场调查分析和价值评估打分体系（毛坯均价），制定项目均价方案。

2、根据销售条件和实际销售策略需要，提出的价格策略方案；包括首次推出的均价和优惠政策，提价的策略等。

3、首次推出单元的明细价格。

第八条 项目统一按建筑面积计算单价和总价（当地政府特殊规定除外）。所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内面积、花园面积、项目总规图、户型图等）需得到预决算部、开发部和总工室签名确认后方可使用。

第九条 项目发售1个月前，各项目定价小组全体成员及集团品牌营销中心价格审批部审核小组人员须到项目现场定价工作，必须做到实地每个单元、重点楼层的查看，最后形成项目定价原则方案。

定价原则应包括：项目单元价格，应根据每个单位定价时所需考虑的影响因素，包括：楼层差、朝向差、景观差、物业类别差、户型差、噪音差、附加值等。

第十条 项目定价方案和有关需要上报资料包括以下：

1、项目城市总体市场分析报告；

2、竞争楼盘和本项目地理位置图（在同张地图上表示竞争楼盘和本项目）；

3、竞争楼盘销售现场和实景图片（不少于8张），项目的总规划图，项目各类型物业主力户型图，项目装修标准，项目宣传资料（如单张或楼书）；

4、竞争楼盘详细市场调查分析和评分表（附表二）；

5、本项目的总平面图（总平面图需标注：每栋楼的楼号、层数；该次定价的楼宇范围；项目内外对房屋单位价格有影响的因素的位置，如：高压线、变电站、垃圾回收站、地下车库出入口、加油站、铁路等）；

6、本次定价范围内的所有户型图（户型图应以标准层平面图的形式表达，平面图需有每户的建筑面积、套内面积、房号、户型、指北针和该栋楼宇在项目总平图上的位置）；

7、本次定价范围内的所有单位价格明细表；

8、各分公司对本项目的成本预算资料。

第十一条 各项目定价方案制定后，营销部、财务部、预决算部、销售代理公司负责人必须签字确认，经分公司董事长签名后，在开盘前将所有与定价有关的资料和方案上报集团营销品牌管理中心审核并报批。

第十二条 集团营销品牌中心是各项目价格的审核监督管理部门，对每个项目的定价必须有独立3人以上进行上述同样的市场调查工作，形成独立的价格方案和报告，为价格审核提供准确的市场依据。

第十三条 项目发售7天前，根据集团营销品牌中心定价方案和各分公司上报的定价方案，营销品牌管理中心出具意见后，负责上报集团总裁、董事局主席审批。

第十四条 项目发售前，各分公司根据集团审批同意的定价方案完成销售文件的下发工作。具体流程如下：

1、各分公司营销部必须在销售方案转发批示的48小时内，指定专人草拟相应销售文件，明确文件执行的时间、楼宇价格、付款方式、优惠折扣、装修标准等。涉及价格调整，价目表必须经各分公司财务部审核。

2、销售文件经营销部、财务部审核后，报分公司领导审批签字后下发。

3、文件下发当天，营销部督促销售代理公司组织销售人员进行销售知识及技巧培训。

第十五条 价格文件下发后，在销售过程中，分公司总经理可根据实际情况对楼宇价格进行上调。若对楼宇价格进行下调，分公司须提出调整原因分析报告，报集团营销品牌中心给予审核意见后，经董事局主席批准执行。

第三章 其它管理规定

第十六条 分地公司董事长是各项目定价方案的直接负责人，对定价方案中的市场调查的真实性、本项目价格制定的合理性负责，如发现各分地公司上报的市场调查报告及定价方案存在较大偏差，将对分地公司董事长及小组成员进行通报批评及相应处分。

第十七条 集团营销品牌中心负责市场调查及分地公司上报定价方案的审核，如出现方案有较大偏差而未审核发现，将对营销品牌中心负责人及相关责任人进行通报批评及相应处分。

第十八条 本办法自文件下发日起生效。

第四篇：集团武汉地产项目可行性研究报告

*********集团武汉地产项目可行性研究报告

目 录

一、总 论

二、市场分析

三、建设内容

四、环保与市政配套

五、组织机构与人力资源配置

六、建设进度安排及物料供应

七、资金筹措

八、效益分析

九、研究结论与建议

一、总 论

（一）项目背景项目名称： “********•经典都市”居住小区承办单位概况：

“********”是武汉专业的房地产项目开发公司。

由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“********”决定和武汉*****国有控股集团有限公司及北京******房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉*****•世纪*******房地产开发股份有限公司开发本项目。

公司注册资本1亿元（“******”3000万元，武汉******有控股集团有限公司3000万元，北京******房地产开发有限公司4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）。

武汉*****国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉•中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。成立于2002年6月的北京融科智地房地产开发有限公司，是****控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子。可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

（二）项目概况地块位置：

关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷CBD中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。“****高科•经典都市”居住小区周边有：华中科技大学、中南

民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩。建设规模与目标：

土地面积：270亩（180090平方米）

容积率：1.75（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行800米即达武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）

建筑面积：314528平方米

开发周期：7至8年

土地价格：5400万（高科集团储备土地，作为股本投入）周围环境与设施

（1）步行约2分钟可至586、521、715等公交车站；

（2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥；

（4）华中科技大学，中南民族学院等高校环绕；

（3）武汉光谷CBD中心——光谷创业街位于本案东侧项目投入资金及效益情况

项目总投资：33597.28万元

自有资金投入：12400 万元

住宅销售价格：2000 元/平米起

项目销售收入：59104.00万元

项目税后利润总额：16127.14万元

项目毛利润润：27.28％

项目内部收益率：25.39％

（三）项目建设缘由项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展

公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神

国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。根据2002年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5年内，中国光谷方圆50平方公里的区域将形成一

个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。

因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资公司武汉联想•世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270亩储备地块。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略

从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可200多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不利。

本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。项目开发优势所在世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉

高科集团的相关政策优势和充足的土地储备

融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势

（四）市场分析武汉概况

武汉市是中国六大中心城市之一。在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。2001年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。

迈向世界超级城市 世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国《未来学家》杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为《未来的超级城市》的文章，预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。

超级城市是指具有下列3项条件特征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。

未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。光谷地区房地产住宅市场分析

（1）“光谷地区”概况

信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉•中国光谷”）。“武汉•中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉•中国光谷”依托国家级开发区-----武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。

武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。

（2）建筑类型

武汉市（光谷地区）住宅类建筑其类型现状：

●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。

●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的 “宝安•公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。

●高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园、怡

景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。

●别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。

第五篇：恒大地产集团房地产项目投资管理办法

恒大地产集团房地产项目投资管理办法

目录

第一章

总

则

第二章

第三章

第四章

第五章

第六章

新项目的上马立项 土地合同的立项及审批 土地合同的履行及监督 土地合同的维权取证 附

则

第一章

总

则

第一条 为了规范公司房地产项目投资的管理，明确房地产项目的立项及合同签订、履行、维权取证和管理监督过程中相关部门的职责，维护公司权益，结合公司的实际情况，特制定本办法。

第二条 地区公司投资部负责房地产新项目的信息搜集筛选、拿地方案制定、土地合同谈判、土地合同的草拟以及立项、履行以及维权取证等工作。

投资中心负责对各地区公司房地产新项目的论证、拿地方案、谈判、决策以及土地合同的立项、履行、维权取证等工作进行统一管理监督。

第二章

新项目的上马立项 第三条

投资中心根据集团不同的发展阶段，制定当阶段的房地产新项目上马要求，报集团董事局主席审批通过后实施。集团系统均须根据集团新项目上马要求拓展房地产新项目。

第四条

新项目上马流程

1、地区公司申请购买新项目时，须填写《购买新项目考核计划表》，并附《新项目上马评价因素汇总表》、《新项目上马标准对比表》、《利润测算表》、《项目调研报告》（含拿地方案）及项目规划设计条件、红线图等相关资料（二手项目需额外提交《二手项目上马审查表》）报投资中心审核。

2、投资中心对地区公司上报的新项目，按当阶段新项目上马标准进行审核。不符合要求的，将处理意见退回地区公司；符合要求的，报直管副总裁审批后，再报董事局主席审批是否同意调研。

3、经董事局主席审批同意调研的新项目、在《出让项目日报表》中批示参与竞买的项目、新项目专题会议确定为五星的项目，由投资中心和营销中心在接到董事局主席批示后72小时内，分别进行市场调研，形成独立调研报告，并附本条第1款中相关资料，报董事局主席审批。

4、董事局主席批准同意上马的新项目，由投资中心在接到董事局主席批示后24小时内，负责通知地区公司、营销中心、资金中心及建筑设计院主要负责人。

投资中心在接到董事局主席批示后24小时内，组织地区公司、营销中心、建筑设计院召开新项目定位专题会议。建筑设计院须在会后3日内完成拿地规划方案，并报董事局主席审批。

5、新项目取得后，投资中心负责将地区公司填报的《购买新项目考核计划表》转管理及监察中心、营销中心进行考核。

第五条

地区公司投资部负责每日搜集筛选本地区公司所辖区域内的土地出让信息，并注明有无意向参加竞买及其他特殊情况后，于每个工作日12:00前报投资中心审核汇总后，报董事局主席阅。

第六条

如集团以召开新项目专题会议的形式集中筛选房地产新项目的，各地区公司投资部须按投资中心规定的时间及要求上报相关资料，否则不予上会。

集团新项目专题会议确定为五星项目的，地区公司投资部负责重点跟进，并将进展情况于每周五12:00前报投资中心审核汇总后，报董事局主席阅。

地区公司投资部未经批准不得放弃跟进五星项目。地区公司拟不再跟进的五星项目，需经地区公司董事长（或主持工作一把手）签字确认后，于当周周五12:00前报投资中心。

第七条

在已有房地产项目周边拓地的，地区公司投资部须上报拓地申请，并附《项目调研报告》（含拓地方案）、《利润测算表》，经投资中心、管理及监察中心、营销中心共同研究并签署意见，报投资中心直管副总裁审批后，再报董事局主席审批。经董事局主席审批同意后，方可进行拓地。

第八条

经董事局主席批示参加竞买的新项目（含拓地项目），地区公司须在报名截止7日前，上报竞买请示报告、竞买保证金的《申请使用资金审批表》、出让文件、《利润测算表》等资料。

对已批同意竞买的新项目，如地区公司拟放弃参加竞买的，地区公司投资部须将地区公司董事长（或主持工作一把手)签字的情况说明报董事局主席审批。

第三章 土地合同的立项及审批

第九条

本办法所指的土地合同包括：

（一）土地购买合同

1、土地使用权成交确认书；

2、国有建设用地使用权出让合同；

3、一级土地整理合同；

4、项目投资合作意向书、框架协议等；

5、土地合作开发协议；

6、为取得土地使用权而签订的股权转让协议；

7、土地使用权转让协议。

（二）土地购买合同的履行协议

1、征地、拆迁、补偿协议（含因工程、销售等原因签订的拆迁补偿合同）；

2、根据土地合同与政府相关部门签订的代建、回迁工程等合同。

3、为履行土地购买合同而签署的补充协议、承诺书、借款协议、解约协议、会议纪要、备忘录，以及其他为履行土地购买合同而签订的相关协议等。

第十条

土地方面的支出，均须签订书面合同。

第十一条

投资中心独立进行拓展、谈判的房地产新项目，由投资中心负责土地合同的草拟以及立项工作。

地区公司投资部负责本公司所有土地合同的草拟以及立项工作。第十二条

集团所有土地合同均由各地区公司投资部填写土地合同审批表，并按以下土地合同审批权限报批：

1、一手土地出让合同及其变更合同，经投资中心审核后，报投资中心直管副总裁审批执行。

2、二手土地合同（含合同条款变更）金额不超过50万元（含50万元）的，经地区公司投资部、合同管理部审核后，由地区公司董事长(或主持工作一把手)审批；50万元以上、1000万元以下（含1000万元）的，经投资中心、经营中心审核后，报投资中心直管副总裁审批执行；1000万元以上的，再报董事局主席审批。

3、与政府签订的房地产项目投资协议，经投资中心审核后，报投资中心直管副总裁审批；如涉及1000万元以上款项支付的,须再报董事局主席审批。

4、地区公司根据土地合同与政府相关部门签订的代建、回迁工程等合同，由投资中心审核（需第一招投标中心、合同管理中心审核的，转相关部门出具审核意见），报投资中心直管副总裁审批后，再报董事局主席审批。

5、除本条上述1-4款外的其他土地合同的审批权限按本条第2款规定执行。

第四章 土地合同的履行及监督

第十三条

土地方面款项审批权限，50万元以下（含50万）的 付款由地区公司董事长(或主持工作一把手)审批；50万元以上、2000万元以下的，报投资中心审核后报直管副总裁审批；2000万元（含2000万元）以上的，经直管副总裁审批后报董事局主席审批。

第十四条

地区公司须填写《申请使用资金审批表》，并附经地区公司财务部负责人及主管投资部的领导审批的《项目合同履行情况汇总表》以及地区公司合同管理部出具的审核意见。

如涉及土地购买合同（出让合同除外）的尾款，由投资中心联合合同管理中心、财务中心等相关部门就合同履行情况出具书面意见。

涉及因项目开盘或推货需支付的土地方面款项，由投资中心联合营销中心、管理及监察中心出具审核意见。

第十五条

各地区公司投资部应及时跟进土地方面款项的支付情况，并在土地方面款项支付后24小时内通知投资中心。

第十六条

二手土地合同签约后1个工作日内，地区公司投资部组织合同管理部、财务部等相关部门进行尽职调查，并在土地合同规定时间的前2日完成尽职调查，并形成书面调查报告，参与部门负责人签字后报投资中心、经营中心、财务中心审核、备案。

如尽职调查情况与合同约定存在部分不符，则由地区公司完善后续手续，土地合同继续履行；如在尽职调查过程中发现与合同存在严重不符情况的，须经投资中心直管副总裁审批同意后，方可继续履行合同。

对较复杂的二手土地合同，由投资中心联合经营中心协助地区公司开展尽职调查。

第十七条

土地合同中涉及资产、债权、债务剥离的，在进行剥离的10个工作日前，地区公司投资部须拟定资产、债权、债务剥离方案，经地区公司财务部负责人及地区公司董事长审核后报投资中心，投资中心组织经营中心及财务中心研讨、审核、批准后执行。

资产、债权、债务剥离完成后2个工作日内，地区公司投资部须将剥离结果经地区公司财务部负责人及地区公司董事长审核后报投资中心、经营中心及财务中心备案。

第十八条

土地合同中涉及工商变更登记的，地区公司投资部须将办理工商登记的股东会决议、股权转让协议及公司章程报投资中心审批后执行。

第十九条

与土地合同相关的对外函件，须经地区公司董事长审批后，方可发函；如对外函件涉及增加合同款项，按土地合同审批权限报批后方可执行，如涉及变更合同款项支付节点等增加我司义务 的，须报投资中心直管副总裁审批后方可执行。

第二十条

地区公司投资部负责土地合同履行，编制土地合同月度履约台账，并根据履约情况及时更新，于每月25日前报投资中心备案。

第二十一条

土地合同方面款项清收工作，由投资中心制定考核计划，经财务中心签署意见后，报投资中心直管副总裁审批。

第五章 土地合同的维权取证 第二十二条 地区公司投资部负责土地合同履约维权取证工作并确保履约证明文件的完整性、合法性、有效性。土地合同履行过程中的每一个节点，均须提取保留书面文件、图片等证据，包括工商变更相关资料及核准通知书、拆迁现场照片、交地确认书、印章、证照、发票等资料的交接清单，外来函件的收发证据等。地区公司须于证据取得后24小时报投资中心备案。

地区公司投资部须制作证据清单并及时更新，维权取证的证据原件须妥善保管。投资中心负责抽查。

第二十三条

在土地合同履行过程中，如合作方出现违约情况的，地区公司投资部须在违约情况发生后2小时内进行维权取证，并通知投资中心。在24小时内将相关处理结果提交投资中心。

第二十四条

投资中心每月抽查不少于10个项目的土地合同维权取证情况。一经发现维权取证不到位的，对相关责任人及各级责任领导予以问责、降薪、降职直至开除处分。由投资中心直管副总裁审批执行。

第六章 附

则 第二十五条

土地合同的立项部门须在土地合同签署后1个工作日内将土地合同原件交监察室或监察分室存档，监察室或监察分室须在收到已签订的土地合同原件后24小时内上传档案系统。

如因工作需要，需借阅或复印土地合同的，均须按公司规定报批后从监察室或监察分室借阅或复印，并不得转借或私自备份。

第二十六条

地区公司投资部需建立房地产投资信息库（包括城市基础数据、城市规划情况、房地产相关政策、法律法规、房地产交易市场信息）、项目信息档案库（包括在跟进和终止跟进项目信息）及项目联系人信息库，并及时更新维护。投资中心定期对地区公司房地产投资信息、项目信息档案进行抽查考核。第二十七条 所有接触土地及项目相关信息的人员，均须做好保密工作。如相关人员将信息泄露，一经发现将视情节轻重予以问责、降薪、降职直至开除处分，对公司造成损失或构成犯罪的，依法追究其法律责任。

第二十八条 本办法由投资中心负责解释。

第二十九条 本办法自公布之日起正式实施，此前下发的有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。

附件：

1、购买新项目考核计划表

2、新项目上马评价因素汇总表

3、二手项目上马审查表

4、新项目上马标准对比表

5、利润测算表

6、关于参加XX地块竞买的请示报告

7、土地合同审批表

8、项目基本情况及合同内容摘要

9、项目合同履行情况汇总表