物业服务合同由,与业主大会选聘的物业管理企业签订

第一篇：物业服务合同由,与业主大会选聘的物业管理企业签订

篇一：第7章 物业管理服务合同 物业管理服务合同

合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。人们根据合同所明确的权利义务关系，称为合同关系。《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”在物业管理活动中，业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业服务合同。由此可见，物业管理是基于物业服务合同约定而形成的，物业管理企业的选聘、解聘，依条例第十一、第十五、第三十五条的规定由业主大会来确定；业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。这里要注意的是业主委员会代表的是业主，即物业服务合同的双方当事人（主体）是业主和物业服务公司。鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉的事项众多，所以条例特别要求物业服务合同必须采用书面形式。

根据选聘物业管理企业主体的不同，物业服务合同分为两种：前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指物业销售开始后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比例后，选举产生的业主委员会代表业主大会，与其选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同。

可见在业主大会成立之前，由开发建设单位主持选聘的物业管理企业，并与之签订的物业服务合同为前期物业服务合同。

《物业管理条例》第三十五条第二款规定了物业服务合同的内容中必须明确商定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等八项内容，这些内容都必须在合同中明确。第一节 物业服务合同概述

一、前期物业服务合同和物业服务合同的区别

（一）前期物业服务合同

在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。

根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，就不利于物业管理的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权力和义务，易引起各种纠纷。前期物业服务合同具有以下特征：

1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订

由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能形成统一意志来选聘物业管理企业，只能由建设单位选聘物业管理企业；而且，此时建设单位拥有物业，是物业的第一业主。建设单位在选取聘物业管理企业时，应充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束。2．前期物业服务合同具有过度性

前期物业服务合同期限，存在与业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效的，前期物业服务合同终止。

3.前期物业服务合同具有过渡性

由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本供相关当事人签订合同时参考。

（二）物业服务合同

当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主行使业主自治管理。

业主委员会成立之后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。

物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。

每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之签订新的物业服务合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。

上述两个合同的共同点在于他们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异（表8－1），但两个合同是相互衔接，互为补充的。就物业管理规范化运作的角度而言，两个合同缺一不可。在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此，这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。《物业管理条例》第四十条规定：物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人；第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

二、物业服务合同的法律性质

物业服务合同属于民事合同的范畴。《物权法》明确了物业服务合同属于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可发生在法人之间，又可发生在自然人与法人之间。物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：

1．物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同。一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。2．物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。因此，业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。

3．物业服务合同既是诺威性合同又是双务合同。物业服务合同白双方达成协议时成立，故为诺成性合同;委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。

4．物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果;合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。值得提出的是，也有学者对物业服务合同是委托合同的观点并不认同。

三、物业服务合同签订应遵循的基本原则

合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的以下五项基本原则。

（一）主体平等

合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的，享有独立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等，才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。

（二）合同自由

当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则，也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由，当然，实行合同自由原则，并不排除法律以及国家对合同的适用干预和限制。

（三）权利义务公平对等

在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系。制约对合同自由原则的滥用，要求形式的公平（即合同主体的法律地位）和实质的公平。合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等，对于显示公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。

（四）诚实信用

诚实信用原则，也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。

（五）守法和维护社会公益

当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会道德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，这是人们社会公共生活的基本准则，维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。

四、物业服务合同中相关主体的权利和义务

依据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同的主体包括三类：一是选聘签约者(业主大会或业主委员会)；二是提供服务者(物业管理企业)；三是接受服务者(业主或物业使用人)。在物业合同法律关系中，一般是由业主大会或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签约，由物业管理企业为业主和物业使用人提供物业服务。

物业服务合同中业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业的主要权利和义务是： 1．业主大会在物业服务合同中的权利义务是：

（1）制定、修改业主公约及各项物业制度，授权业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约。

（2）选聘、解聘物业管理企业，审查决定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》的内容。

（3）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督物业管理企业的实施。（4）审核物业管理企业的每年财务情况。（5）维护全体业主的公共权益。

（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。2．业主委员会在物业服务合同中的权利义务是：（1）代表和维护业主、使用人的合法权益。

（2）监督业主和使用人遵守业主公约及相关的物业管理制度。（3）检查监督物业管理工作及制度的执行情况。（4）审定物业管理服务年度计划、财务情况。

（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。

（6）协调不按规定交纳物业管理费、及以往管理遗留问题和其他物业管理工作。（7）业主大会授权的其他权利义务。3．业主在物业服务合同中的权利义务是：（1）接受物业管理服务的权利。（2）对物业管理有建议权、监督权。（3）对业主委员会有选举及被选举权。

（4）对物业管理公约及各项制度的制定权和修改权。（5）遵守业主公约及各项物业制度的义务。

（6）执行业主大会和业主委员会作出的决定的义务。（7）交纳专项维修资金的义务。（8）按时交纳物业服务费用的义务。（9）法律、法规规定的其他义务。

4．物业管理企业在物业管理服务合同中的权利义务是：（1）按合同提供物业管理服务。

（2）收取业主的物业管理费及其他物业服务费用。

（3）根据合同约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。

（4）制定物业管理计划、财务计划、物业年度维修养护计划和大、中修方案，经业主大会同意后由其实施。

（5）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，为维护其他多数业主的权利，告知有关限制条件，并负责监督。（6）公布管理费用及专项维修资金的收支账目。

（7）对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。

（8）合同终止时，移交小区内经营性商业用房、管理用房、物业管理事项及与物业相关的全部文件、档案资料。

（9）法律、法规和合同规定的其他权利与义务。

五、物业管理的事项 物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容，因此物业服务合同应当认真规定。一般而言，物业管理项目从物的角度、社区环境角度、物的利用角度，可以分为三类：从物的角度而言，主要内容包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；从社区环境的角度而言，主要内容包括区域的保安、绿化、清洁等事项；从物的利用角度而言，主要内容包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的行为、阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。具体地说，包括以下内容：（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等的维修、养护和管理。（2）共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理。（3）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

（5）附属配套建筑和设施维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等的维修、养护和管理。

（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。（7）物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理。

（8）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

（9）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

（10）负责向业主和物业使用人收取各项费用，包括物业管理服务费、保洁费、保安篇二：2012最新物业管理员试题一及答案 物业管理员题库——第1套试卷

一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（c）万元以上。a．50 b．300 c．500 d．1000 2．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（a）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。a．30 b.45 c.60 d.90 3.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（c）资质条件。a.一级 b.二级c.三级 d.三级暂定 4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（c）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。a.7 b.15 c.30 d.45 5.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（d）。a.可任选其中一个作为中标人 b.应以报价最低的为中标人

c.应报请房地产行政主管部门确定中标人 d.应按照中标候选人的排序确定中标人

6.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（d）。a.③－②－①－④－⑤－⑥ b.③－②－①－⑤－④－⑥ c.②－③－①－④－⑤－⑥ d.②－③－①－⑤－④－⑥

7.物业服务合同由（c）与业主大会选聘的物业管理企业签订。

a.各业主分别 b.业主大会 c.业主委员会代表业主 d.物业建设单位 8.业主临时公约由（a）制定。

a.建设单位 b.购房人c.物业管理企业 d.房地产行政主管部门 9.物业管理的早期介入是建设单位引入的（d）。

a.设计工作 b.工程监理工作c.开发建设工作 d.物业管理咨询活动10.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（d）之日止的物业管理活动。

a.首次业主大会会议召开 b.业主大会成立 c.50%业主入住 d.物业服务合同生效

11.业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（b）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。

a.建设单位 b.业主委员会 c.政府主管部门 d.新物业管理企业

12.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。

a.装修人 b.装修企业c.装修施工人员 d.物业管理公司

13.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（）。a.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立

b.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立

c.业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立 d.即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立 14.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（）查验方法。a.测量 b.敲击c.使用 d.目测

15.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（）。a.砖结构 b.木结构c.钢筋混凝土结构 d.框架结构 16.对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（）。a.事后维修 b.紧急抢修c.预防性维修 d.大修 17.物业供配电系统技术档案不包括（）记录。

a.日常运行 b.客户投诉 c.维修和技术改造 d.各项电气预防性实验和其它测试 18.下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（）。a.挖巢法 b.药杀法c.熏蒸法 d.诱杀法

19.下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（）。a.浇水 b.病虫害防治c.杂草防治 d.绿化改造工程

20.下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（）。a.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 b.物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任

c.物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任

d.物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问21.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（）。

a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位 b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位 c、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示 d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理 22.电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（）。a.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生 b.通过安全窗撤离轿厢

c.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援

d.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救

23.实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（）不少于一次公布物业服务资金收支情况。a.三个月 b.半年c.一年 d.二年

24.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（）和物业管理企业的酬金。a.物业服务成本 b.物业服务支出 c.物业服务支出、法定税费 d.物业服务成本、法定税费

25.住宅专项维修资金属于（）所有。

a.物业管理企业 b.全体业主 c.物业管理企业和全体业主 d.建设单位 26.在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（）。a.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔 b.自行决定

c.与部分业主商议决定 d.与建设单位商议决定

27.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。

a．政府定价 b．政府指导价c．业主定价 d．物业管理企业与业主协商确定 28.新建物业承接验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。a.业主 b.建设单位c.施工单位 d.监理单位

29.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（）。a.通知 b.报告 c.请示 d.决定 30.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（）。a．管理服务费 b．审批费 c．施工现场管理费 d．装修保证金

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.二级物业管理企业资质证书由（）颁发和管理。a．国务院建设主管部门

b．省、自治区人民政府建设主管部门 c．省、自治区人民政府房地产主管部门 d．直辖市人民政府房地产主管部门 e．设区的市的人民政府房地产主管部门

32.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（）向当地房地产主管部门申报。a.企业法定代表人的身份证明 b.企业总经理的身份证明

c.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 d.管理和技术人员的职称证书和劳动合同 e.物业服务合同

33.物业管理招标的主体包括（）。

a.物业管理企业 b.物业建设单位 c.业主大会 d.业主委员会 e.物业所有权人 34.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（）。a.签订合同的主体不同 b.合同终止条件不同

c.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要

d.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同 e.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同 35.下列关于业主公约的说法中，正确的有（）。a.业主公约经业主大会通过后生效 b.业主公约对全体业主具有约束力 c.业主公约对物业管理企业具有约束力 d.业主公约对物业建设单位具有法律约束力

e.业主公约仅有道义上的约束力36.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（）。a.立即通知电梯公司解决故障停梯问题

b.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用 c.建设单位应承担此次事故的全部费用

d.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用

e.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支 37.按使用功能划分，物业可分为（）物业。a.居住 b.公共c.商业 d.工业e.其他

38.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（）。a.车辆维修员 b.车辆清洗员 c.交通疏导及管理员 d.停车场保洁员 e.停车收费员

39.物业管理企业主营业务收入包括（）收入。

a.物业管理 b.物业经营 c.政策性亏损补贴 d.物业大修 e.共用部位的租赁收入

40.物业管理企业利润总额包括（）。

a.企业所属项目上交的管理酬金 b.营业利润 c.投资净收益 d.营业外收支净额 e.补贴收入

41.物业服务支出的构成不包括（）。

a.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 b.物业管理企业财产保险费用

c.物业共用部位、共用设施设备保险费用 d.管理服务人员的工资

e.项目管理处用房装饰装修费用 42.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。

a.政府定价 b.政府指导价 c.市场调节价 d.业主定价 e.政府与业主共同定价 43.住宅专项维修资金可用于（）。a.弥补物业管理经费的不足

b.共用部位、共用设施设备的大修 c.共用部位、共用设施设备的更新 d.共用部位、共用设施设备的改造 e.共用部位、共用设施设备的日常维修

44.下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（）。篇三：业主大会如何选聘物业公司 业主大会如何选聘物业公司(2009-07-28 15:33:36)小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签合同，从而损害了广大业主的利益。那么选聘和解聘物业公司这事具体应该如何操作？怎样才算真正维护广大业主利益的呢？ 根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式„„业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。„„”由此可知，业主大会决策制度是条例的核心内容，选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情，直接关系业主的安居乐业，应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意。

北京物业专业律师认为，续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法，也应该经过业主大会通过；但是为了简化程序，可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出简化手续的约定，比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上，则可以授权业主委员会续签物业管理合同。但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作，如果业主大会议事规则对此没有约定，则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的规定，通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议，再由业主委员会根据业主大会决议作出续聘或者解聘的决定。

业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括：

1、是否续聘前任物业管理企业；

2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；

3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式）；

4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会决定范围；

5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经业主大会通过后由业主委员会具体实施。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。目前，大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式。我们认为这是极不规范的，很容易造成暗箱操作，损害业主的权益。根据我们的实践经验，采取招标方式是杜绝暗箱操作维护业主公共利益的基本保证。目前北京、成都、南京等市已经出台规定，明确要求业主大会选聘物业管理企业必须采取招标方式。据有关部门透露，本市有关强制要求业主大会采取招标形式选聘物业企业的规定尚在研究之中。我们认为，应该根据《招标投标法》明确规定业主大会选聘物业管理企业时必须聘请物业管理招标代理机构采取招标方式。

在选择合适的物业管理企业时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平，选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。另外，经验表明，由业主委员会成员以外的招标代理机构或者行业协会推荐物业管理企业为邀标单位比较公正。对于被推荐的单位，业委会应当和招标代理机构或者专业人士在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的意见。

在询价确定物业管理企业的时候，有的业委会采用“两步走” 的方法，效果颇佳。第一步由业主（代表）大会对经“明查暗访”后筛选出来的企业进行首轮选择，选出得票的2—3家企业；第二步，业委会与这些企业具体商议物业管理服务合同，重点是服务内容和收费标准，最后通过业主大会投票表决的方式选定一家企业。

参照《上海市居住物业管理条例》和市房地局颁发的原《加强业主委员会管理若干规定》，以及一些业主委员会运作的经验，下面的做法可以借鉴。

1、区、县房地产管理部门赋有对所在地的业委会指导、检查的日常管理责任，因此业委会应把要解聘、选聘物业管理公司的做法及时告知房地办事处，必要时向街道(乡镇)有关部门、居委会通报，以得到他们的支持和指导。

2、业委会应当就解聘、更换物业管理公司召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人员在会议记录上签字。

3、业委会应当按照议事规则的规定，及时召开业主（代表）大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。由于业主委员会只是业主大会的执行机构，并且没有自行招标的能力，业主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》等规定来完成招标工作。而且业主大会、业主委员会通常没有自行招标的能力，应该委托物业管理招标代理机构全程代理物业管理招标工作，并且能够形成三方相互牵制、相互制约的机制，可以杜绝出现暗箱操作、滥用职权等违规事件，使得物业管理招标工作真正做到透明化。

4、业委会和召开业主大会作出的决定，必须以公告形式告知全体业主，并书面通知物业管理公司。

5、业主委员会在与新选聘的物业管理公司签订服务合同之后的十日内，解聘的企业应当将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或者新选聘的企业，并办理移交手续：(1)各类物业设施的验收、接管档案(图、卡、册)；

(2)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同资料；(3)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；

(4)共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、传真、改造、维修记录凭证；(5)维修基金以幢为单位的分户清册或资料；(6)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；(7)财务收支帐册；

(8）公共配套设施的产权及收益归属清单；(9)物业管理所必须的其他资料。

第二篇：业主大会发言稿：物业服务合同签订

业主大会发言稿：物业服务合同签订

2013年7月19日，对于中山坦洲xx花园是一个划时代意义的日子，三年多的努力，三年多的抗争，4年前，依照法律程序建立业主大会筹备组，召开第一次业主大会，尽管遭遇2012年7月8日中山市中颐物业公司在政府工作人员眼皮底下对业主大会计票现场实施打砸抢事件，于2012年7月12日迫于各界支持还是成功备案xx花园首届业委会，并将参与打砸抢的物业经理及相关人员绳之以法！自业委会成立坚持每周召开委员周例会商议小区事务，历时376天，经历过无数争执，抗争！在广大业主的团结参与下，小区志愿者不辞辛劳的工作中于2013年3月至6月成功召开了xx花园第二次业主大会，经过业委会各委员的反复推敲、业主律师无偿提供法律援助，一份长达88页，包含15个附件的《物业管理服务合同》于昨天成功签署。

很多业主自买房以来从没有在意过自己与物业签署的《前期物业管理协议》，原因是在签署之初由于完全没有“议价能力”，你乐意签得签，不乐意签也得签，于是就只好“被动而签”。

国家建设部正式向全国推广的《前期物业管理服务协议》标准格式文本中，对“前期物业管理”作了这样的定义：前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。这说明“前期物业管理”，有别于一般意义的物业管理。

一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。而我们xx花园的前期物业公司正是开发商属下的物业公司。

也就是说，以前的物业服务，只是一个临时代管性质的服务，而我们很多业主并不十分明白这里面的弯弯绕，把这样一个临时性、阶段性的管理者当成了长期性、永久性的管理者，而这个“前期物业”仗着开发商的钱势也一点不把自己当外人，一副“奉天承运”的架势，在小区内毫不作为，而业主只能忍气吞声。前期物业服务合同签订时，是开发商提供的格式合同，是在开发商不签不给钥匙的胁迫下签订的。合同条款上，物业公司的责任很少，并且规定不具体，违约没有处罚条款；但对业主交付物业费的约束时间却很严，如有延迟则要求交纳迟滞金。存在非常明显的不对等状况； 该合同没有合同期限，业主利益没法保证。

现在，正式的物业管理者是在业主委员会成立之后，业主委员会依据业主大会的决议与物业公司签定了《物业管理服务合同》，这才是一个全体业主聘用的有服务条款有合同期限的服务企业。

所以，我们要对今天的物业管理者说，遵守合同，履行协议，认清形势、端正位置、努力工作，服务小区，共建和谐，莫把瓷碗当铁碗。

一份长达88页，包含15个附件的《物业管理服务合同》于昨天成功签署，和所有业主的权利、义务和利益休戚相关，请各位业主务必认真学习了解，需要查阅合同的业主可以上xx花园官方微博，也可凭房产证复印件或身份证到业委会查阅，业委会也计划组织xx花园楼长志愿者学习了解xx花园包含15个附件的《物业管理服务合同》。监督物业服务的同时也遵守《xx花园管理公约》，行驶业主权利的同时也尽到业主该尽到的义务。同时一个拥有近7000户的庞大小区业主大会工作量很大，需要大量人力，我们需要更多的志愿者站出来，“众人拾柴火焰高，千斤重担万人挑”，为了自己、为了家园、为了切身利益，请愿意为小区公益事业服务的邻居朋友踊跃加入到楼长、志愿者的行列！xx花园首届业委会全体委员欢迎每一位志愿者的到来，我们将本着公平、公正、公开的原则，以业主利益高于一切为前提，维护大多数业主利益，全心全意为业主服务，为小区的规范管理出力。相信在全体业主的积极参与下xx花园一定会规范化、制度化、法律化、人文化走向新时代！

最后，祝xx花园明天会更好！

向为小区事务关心、支持、工作、积极配合的业主鞠躬敬礼！

谢谢大家！

第三篇：物业服务企业选聘方案

盘龙广场小区物业服务企业选聘方案

根据《盘龙广场小区业主大会议事规则》、《盘龙广场小区业主公约》的规定，经业主委员会根据月日业主代表大会意见初步制订，月日业主委员会会议修订通过本物业服务企业选聘方案。

一、选聘工作的实施主体

物业服务企业的选聘工作，主体资格归属于业主大会。具体工作事宜由业主大会授权小区业主委员会物业选聘工作小组实施。

二、选聘工作的方式

采取续聘或者公开招标的方式，由业主大会决定。

第一，业主大会决定续聘现任物业公司的，现任物业公司愿意按照本选聘方案的原则接受续聘，在物业服务终止期限二个月前向业主委员会提交前期物业工作报告、财务收支报表、续聘物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同草案以及企业资信证明，经过物业选聘工作小组讨论认同物业服务方案和物业服务合同符合业主大会通过的本选聘方案的，授权业主委员会代表业主大会签订物业服务合同。现任物业公司放弃续聘资格的，或者未在规定时间内提交前期物业工作报告、财务收支报表、续聘物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同草案的，业主大会授权业主委员会采取公开招标方式选聘物业服务企业。第二，业主大会决定采取公开招标方式的，业主大会授权业主委员会开展物业招标。参与投标的物业服务企业需经过报名、提供资质、业绩证明文件，资格预审，阅读理解招标文件，提交书面投标文件，楼盘考察，评标答辩，合同谈判等招标程序。

物业选聘工作小组根据小区实际情况和报名物业服务企业的情况初选3家符合条件的物业服务企业参与投标。如果符合条件的报名物业服务企业少于三家、只有二家或一家的，物业选聘工作小组根据本选聘方案、招标公告和招标文件与符合条件的报名企业通过竞争性谈判签订物业服务合同。

小区业主委员会物业选聘工作小组按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

业主委员会代表业主大会依照本选聘方案、招标公告、招标书和中标人的投标书以及答辩会记录，在物业服务合同示范文本的基础上与中标人签订物业服务合同，并按规定公布。

三、物业选聘程序：

1.续聘现任物业的程序

（1）业主大会通过本物业选聘方案和决定续聘现任物业公司；

（2）现任物业公司根据本选聘方案的原则提交物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同（草案）；

（3）物业选聘工作小组讨论现任物业公司提交的方案和合同草案；

（4）提请业主委员会表决物业服务合同和物业服务方案、物业服务费测算方案；

（5）业主委员会代表业主大会签订物业服务合同。

2.公开招标的程序

（1）选聘物业企业方案公示阶段

（2）业主大会表决选聘物业企业方案阶段

（3）招标公告和招标书起草和审议

（4）物业招标备案和招标公告

（5）物业企业公开报名和资格预审

（6）发放招标文件

（7）编制投标文件

（8）公开开标、评标、答辩、决标

（9）签订物业服务合同并备案

（10）物业交接验收

四、参与公开招标的企业应符合以下要求：（续聘现任物业的，现任物业公司的物业服务方案应当同样符合相应条件，下同）

（1）依法注册登记、具有独立法人资格，并有三级或三级以上物业服务企业资质的物业服务企业；

（2）从事物业管理3年以上；

（3）具有经营管理住宅物业累计建筑面积15万平方米以上并且有单项建筑面积3万以上平方米高层综合住宅小区（包括会所、住宅、商铺等）的管理经验，享有较高的信誉；

（4）拟担任物业小区经理具有2年以上管理类似综合住宅小区物业管理小区经理岗位工作经验和能力，熟练使用计算机进行管理，无不良执业记录，持有小区经理上岗证书，具有大专以上学历或者中级以上技术职称。

五、本小区的物业服务内容要求

总体思路是：本小区住宅物业服务标准按照《上海市住宅物业服务分等收费标准》确定的与现行收费标准相对应的物业服务标准，不低于三级服务标准（前期物业服务合同规定或者当前物业服务项目高于三级服务标准的，或者配置设施设备的按四级服务标准的，不得降低服务标准或减少服务内容）。对于业主多次反映存在问题的部分（安全保障、车辆管理、设备维护保养、财务透明管理、产权明晰等）提供切实可行的方案。

六、本小区对物业服务收费标准的要求及技术指标

本小区当前的物业收费标准是高层住宅1.20元每平方米每月，商铺1.50元/月/平方米，地下停车场60元/月/车位。

七、本次物业选聘的物业服务合同期限

拟定为三年（其中前六个月为考察期），20年1月1日～20年12月31日，具体以交接为准。

八、续聘和投标要求

续聘物业企业要求与以下投标企业要求一致：

物业服务费的结算方式为包干、部分按实结算，其中五项物业服务收费中综合管理服务费、公共区域的清洁卫生服务费、公共区域的秩序维护服务费三项服务收费实行包干制结算，公共区域、共用场地、共用设施设备的日常运行费、保养和维修服务费两项采取按实结算方式。投标企业应该在投标书中具体确定综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域的清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务等涉及项目的服务承诺和服务方案。明确提出本企业对物业服务质量的监管办法以及业主、业主委员会对物业服务质量监督管理办法。

本小区实行第三方物业服务质量评估监理制度，由业主委员会聘请第三方中介机构不定期对物业服务企业的服务质量进行专业评估，经过评估不符合物业服务合同约定的标准的，物业服务企业依据投标书和物业服务合同承诺承担违约责任，扣减履约保证金纳入专项维修资金账户。

要求投标企业提供小区物业管理处岗位设置和服务人员编制数量以及工资福利标准的方案。要求投标企业在投标书中明确相关违约责任，履约保证金金额（不低于2万元）和违约扣除办法。

要求投标企业在投标书中提供符合住宅物业服务合同示范文本和物业服务分等收费标准以

及本选聘方案、招标公告和招标文件规定的物业服务合同（草案）。

九、投标保证金与选聘代理费用承担

投标企业经过资格预审合格并交纳投标保证金人民币20000元，一旦中标，投标保证金转为本次物业履约保证金。未中标的依法予以退还。

十、本物业选聘方案的实施

本选聘方案经业主大会通过后，授权业主委员会组织物业选聘工作小组全程实施本物业公开招标方案，招标公告和招标文件不得与本选聘文件相抵触，不得侵害业主合法权益。为确保物业选聘工作的顺利进行，维护全体业主的合法权益，授权业委会对在物业选聘和物业交接过程的任何违法、侵权行为，通过投诉、信访、调解、行政复议、行政诉讼以及民事诉讼等途径，依法维护全体业主的合法权益。授权业委会根据需要聘请律师或专业顾问参与诉讼，代理费用在小区公共收益中列支。

由于不可抗力、意外事件或者第三方责任等原因导致公开招标无法按期进行的，授权物业选聘工作小组参照本选聘方案、招标公告和招标书通过竞聘或者协议等方式聘请符合资质条件的物业公司。

十一、本物业公开招标方案（征求意见稿）的公示

在小区布告栏公告征求意见，并送达相关部门。如需要的业主请直接向业委会索取。任何书面意见请在20年月日前投放至业委会办公室意见箱，以便业委会根据反馈意见修订草案。（已完成）

本物业公开招标方案的表决正式文稿和业主大会关于物业选聘方案的书面意见表决单在提交业主大会表决前15日公告，修正条款发放至业主代表和有关部门。业主大会关于物业选聘的书面意见征询单由业主代表或者业主委员会委托的楼组长在表决票截止日三天前发放至全体业主。

收到书面意见征询表决单后在规定时间内不反馈意见或者弃权的，视为同意参与投票的业主中多数业主意见。

盘龙广场小区业主委员会

二〇一二年六月十五日

第四篇：物业服务企业选聘过程报告

龙泉嘉园小区前期物业服务

协议选聘过程报告

根据《物业管理条例》和《前期物业服务企业招投标管理办法》《龙泉嘉园小区临时管理规约》的规定，我公司成立物业选聘工作小组，组长由徐勤友担任，负责前期物业选聘工作。

一．选聘前期物业公司基本要求

（1）依法注册登记、具有独立法人资格，并有三级或三级以上物业服务企业资质的物业服务企业；

（2）从事物业管理3年以上；

（3）具有经营管理住宅物业累计建筑面积15万平方米以上并且有单项建筑面积1万以上平方米高层综合住宅小区（包括会所、住宅、商铺等）的管理经验，享有较高的信誉；

二、龙泉嘉园小区的物业服务内容要求

总体思路是：本小区住宅物业服务标准按照《临沂市住宅物业服务分等收费标准》确定的与现行收费标准相对应的物业服务标准，不得降低服务标准或减少服务内容）。对于反映存在问题的部分（安全保障、车辆管理、设备维护保养、财务透明管理、产权明晰等）提供切实可行的方案。

通过对龙泉物业管理公司资质的考察，和龙泉物业提交物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同（草案）。决定聘任龙泉物业公司为龙泉嘉园小区的前期物业管理企业。签订前期物业服务合同，并严格按照前期物业管理合同约定标准管理服务。

临沂嘉豪房地产开发有限公司

2013年11月11日

第五篇：小区物业服务企业选聘方案

青羊区博瑞·都市花园第二届业主大会业主委员会

博瑞•都市花园选聘物业服务企业方案(草案)

（征求意见稿）（第 20 1 0 0 5 1 7 0 1 5 号）

根据中华人民共和国《物权法》、国务院和成都市《物业管理条例》、《成都市房产管理局关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知》等法律法规，以及博瑞•都市花园（以下简称“本小区”）《管理规约》《业主大会议事规则》的相关规定，制订本小区物业服务企业的选聘方案。

本小区业主大会与博瑞物业管理有限公司（以下简称博瑞物业公司）原签订的物业管理服务合同已于2008年12月31日期满终止。博瑞物业公司由街道办指定代管本小区物业服务事宜已近一年半（代管期间该公司只是依照原物业管理服务合同中约定的物业服务事项、质量提供相应的物业服务），在此期间，博瑞物业公司已经失去原物业管理服务合同主体的法律地位；第二届业委会成立后，业委会曾以工作函的形式向博瑞物业公司发出补办续聘手续的要约，博瑞物业公司在2010年2月10日的回函中明确表示愿意参与竞聘；业主大会通过的《管理规约》第三条明确约定本小区物业管理模式为“本建筑区划内，实行由业主依法选聘物业服务企业，双方依据物业服务合同约定共同对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生、绿化养护、安全防卫和公共秩序的物业管理模式。”鉴于上述情况，本小区物业服务企业的聘用只能采取选聘方式。

希望广大业主能主动关心小区的和谐建设。为提升小区的品位，为使自己的物业有所增值，积极推荐自己心目中的好的物业企业来参加竞聘。同时从小区整体利益出发，行使好自己的权利，积极参与、精心挑选，争取选聘一家能真正为广大业主服务的物业企业。业委会及选聘工作组会将选聘情况和进程及时告之全体业主，使这次选聘工作真正做到公平、公开、公正、透明。

一、物业服务企业选聘的原则：

（一）根据国务院《物业管理条例》第三条的规定，本次物业企业的选聘工作坚持公开、公平、公正的原则。根据《成都市房产管理局关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知》第一条的规定，本次选聘工作采取公开招标投标方式进行。

（二）根据本小区《管理规约》第十一条、《业主大会议事规则》第二十二条的规定，业主委员会作为业主大会执行机构，负责办理实施招标活动相关事宜。为了保护小区业主的合法权益和维护小区和谐稳

1定，本次选聘工作由业委会领导下的选聘工作组具体实施。

（三）区房管局、街道办、社区指导监督原则。

（四）物业服务企业选聘结果，由全体业主投票表决，经权数和户

数均超过1/2的业主通过后生效。

（五）参聘物业服务企业应本着公平竞争的原则，物业公司宣传时

可作比较，提出多项主张和意见，但不得攻击其他物业公司，不得以各种不正当的手段进行上门拉票，不得有乱张贴、乱派发资料、虚假宣传等影响公平竞争和干扰业主生活、扰乱正常选聘工作的行为。如有上述不正当手段和现象之一，则经选聘工作组核实并表决是否取消其参聘资格。

（六）为避免出现恶性压价竞争，给本小区留下服务隐患，本次竞

聘不得低于现有服务质量，在住宅和商业物业费上不得低于现行物业服务费标准。

二、服务质量标准：

（一）标准一：维持现物业服务收费标准（多层住宅0.8元/㎡〃月，电梯住宅1元/㎡〃月，商铺2元/㎡〃月），地下和架空车位物业服务费30、40、50元/个〃月；服务质量不得低于现有的实际服务质量水平，在安防、卫生、绿化方面应有所提升（服务质量标准见附件）；公共产权收益归全体业主所有，物业公司可按照总收益的30%—40%提取管理费用。

（二）标准二：按“一级物业服务等级”服务标准和“乙等环境设

施设备项目等级”（目前小区现有环境设施设备项目等级还无法达到“甲等”）服务标准，要求达到和超过刚入住时的服务水平；公共产权收益归全体业主所有，物业公司可按照总收益的30%—40%提取管理费用。按成都市《关于进一步规范物业服务收费的通知》中的政府指导价，本标准的物管费可能达到电梯1.56元/㎡〃月；多层1.07元/㎡〃月。

以上两个标准，在业主大会召开前由幢代表在收集意见基础上表

决选定一个标准，提交业主大会表决。

三、参聘物业服务企业报名条件

（一）根据建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条的规定，参与竞聘的物业服务企业必须具备二级及二级以上的资质，信誉良好（建立了企业及其从业人员的信用信息，且上信用记分高于60分。届时业委会将组织业主和业主代表对参与竞聘企业进行明察暗访）。

（二）必须是依法设立、从事物业服务活动、具有独立法人资格、取得资质证书的企业。

（三）为建筑区划配备的物业服务力量与《成都市物业服务力量配

置指导标准》相对应。

（四）必须持有该企业现有物业服务小区业主委员会出具的能配合所服务的小区业主大会、业主委员会为小区物业管理服务的证明。

（五）能承诺按照《成都市物业服务履约保证金管理指导意见》的规定交纳物业服务费用总额的20%作为物业服务履约保证金；承诺签订规范性的物业服务合同；承诺严格按照小区管理规约和物业服务合同开展工作，维护业主利益，不能接受地产公司的违规指令，未经业主大会和业主委员会表决同意不得允许开发商进入本物业管理区域施工或进行其它任何商业活动等，诺有违反立即解约，保证金不退”。

（六）本小区原物业服务企业应于竞聘报名时向业主委员会提交本

小区以下资料原件：①竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。②技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。③物业质量保修文件和物业使用说明文件。④实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。⑤业主档案和物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。

（七）、按相关法律法规的规定缴纳投标保证金，由第三方代管。

四、选聘工作流程

（一）公示选聘工作组分工职责、选聘方案（草案）（征求意见稿）

和召开业主大会公告。

（二）制订和表决正式选聘方案。

1.将选聘方案（草案）（征求意见稿）中制订的两个服务标准供代

表大会选择，代表大会选定一个标准提供给业主大会表决，制定正式选聘方案（草案）。

2.公示正式选聘方案（草案）（包含选聘方式、具体实施者、服务

标准、详细的报名条件）、业主花名册，标准物业服务合同（物业管理服务合同<示范文本>）。

3.选聘方案（草案）和服务标准采取书面征求意见方式召开业主

大会表决通过。

4.公布表决结果。

（三）评标工作,评标结果提交业主大会表决

1.根据通过的选聘方案开展招标工作，制订标书、细化报名条件、制订评标方案，公告招标书及评标方案，邀请达到标准且有意向的物业企业参与投标。

2.安排投标企业展示物业服务方案和现场答疑，组织业主代表对

投标企业参观考察。

3.业委会组织栋代表和业委会成员一起评标、预选出三家企业。

4.公示评标和投票选择结果，提供给业主大会投票决定。

5.组织召开业主大会书面表决，从三家候选企业中选出一家，经

权数和户数均超过1/2的业主通过即中标。

6.公布表决结果（如果无任何一家有效过半，则由选聘工作组投

票表决选择出其中一家企业，提交业主大会再次表决是否聘用。若仍未能有效过半，则依法重新组织招标工作），宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书，同时通知所有未中标的投标单位。

7.公示物业服务合同内容。

8.业委会与中标物业服务企业签订本小区物业服务合同。

9.安排工作交接。

（四）时间安排

1.暂拟定于2010年6月5日——6月12日以书面形式召开业主大

会，表决选聘方案（同时补选业委会缺额委员）。

2.以后每步工作推进时间根据工作进展来确定。

3.此次选聘物业工作所需公告事宜,由选聘工作组负责公示，由业

委会兼章。统一公示期限为七天，请广大业主积极参与和关注。

五、业主提出意见和建议的方式

（一）凡对公示文件和选聘工作有意见和建议的业主，请到业委会

办公室以书面形式提出，匿名意见和建议恕不受理。

（二）选聘工作组办公地点、联系方式

办公地点：27幢5单元102号业委会办公室

联系方式：每周三晚8：00-10：00值班接待

邮箱地址：qmipajun@126.com

（三）网上公示文件。网址：www.xiexiebang.com

青羊区博瑞〃都市花园

第二届业主大会业主委员会

物业服务企业选聘工作组

二〇一〇年 五月 十七日

附件：服务标准