大学游泳馆可行性报告

第一篇：大学游泳馆可行性报告

大 学 游 泳 馆 可 行 性 报 告

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康乐服务与管理

酒店管理 11084119 周亚楠

大学游泳馆可行性研究

第一章：总论

第二章：筹建计划分析

第三章：市场评估和定位

第四章：游泳馆项目经营设想

第五章：游泳馆内部设置

第六章：市场营销策略思路

第七章：安全分析

第八章 ：可行性研究结论

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第一章、总论

目前在追求全面化教育的过程中，各大高校都在尝试通过加强体育教育和服务来提升自身的整体水平，体育场馆的建设和运作成为了高校发展过程中一个重要的问题，而游泳馆作为一种将教育应用和健身功能集于一身的平台，对于高校体育场馆的建设和发展来说具有代表性的作用。

随着体育产业的发展，体育活动日益频繁，体育经营活动在不断发展的同时，特别是游泳场所的经营活动在推动地方群众体育健身，引导群众体育消费起到了积极的作用。调查表明:20岁以下的年龄组花钱参与的体育项目，首选是游泳；其它各年龄组在花钱参与的体育项目中，游泳排第二，仅次于健美操。因此，参与游泳健身休闲的人将会越来越多。而高校游泳馆的建设作为体育设施的一部分，是培养人、教育人、塑造人的基地，应该从院校本身的使用功能实际要求出发，结合学校的实际规模、程设置、教学训练、综合利用等方面全面考虑。合理定位院校游泳场馆的主体功能是为本校教师及学生教学训练和课余体育锻炼使用，并举办一定规模的比赛，同时也要考虑面向社区、面向体育爱好者开放，提高体育设施的利用率，增加经济效益。

本文主要探讨龙子湖高校游泳场馆运作和发展的可行性，介绍游泳场馆在市场化经营过程中可能存在的问题，并提出符合自身的经营管理策略，证明其可行性。

第二章、筹建计划分析

（一）优势分析

1、区位优势

大学游泳馆位于龙子湖高校大学城，依附于郑东新区。龙子湖高校园区是郑东新区的重要组成部分，位于贾鲁支河以南，107国道辅导以东、金水东路以北，京港澳高速以西。这是郑州发展较为先进的区域，也是重点发展的区域。它是一个相对特殊而新颖的场所。由于刚刚开发的新园区，还在建设筹备当中，各项设施还相对比较贫乏，交通有点不方便，距离市中心有一点距离，因为游乐设施的不健全，在这居住或是工作的人们一般很少选择外出游玩（除了一些时间较为长的节假日），当然在平时生活中，大家会因为交通等各种原因而呆在家里，使得大家的日常生活十分枯燥。这在地域上会占据主导地位。

2、人气优势

龙子湖高校园周边有郑州航空工业管理学院、河南广播电视大学、河南中医学院、华北水利水电学院、河南财经政法大学、河南农业大学等各大高校。龙子湖高校园区目前确定入住17所高校，龙子湖高校园区规划入住师生约20万人。截止2012年秋季，共入住师生员工突破18万人。目前在校生及校职工规模近23万人，已经成为郑东新区人气最足的区域。

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3、客源优势

目标客户圈范围是在一些在校的、家庭经济相对宽裕的学生以及在此工作和居住的人员，他们在精神需求方面相对较大，购买力相对较强，且附近没有开设类似的游泳馆的，他们有需要放松和排遣的需求，这就给大学游泳馆以稳定的客源，这点优势是影响游泳馆产品销售的最直接的有力因素。

4、社会公益

大学游泳馆作为大学体育教育的重要硬件设施，是学校的公共体育设施，承担着培养全面发展的大学生的任务，具有很明确的社会公益性质，这就决定了高校游泳馆的主要任务应该是完成大学体育教学、课余训练等，管理及经营不可能以盈利模式进行所谓的自我管理。

5、经济开发市场前景好

从对大学生群体调查中显示非常喜欢游泳的学生占有率为9.4%，喜欢的学生占有率为74.8%，不喜欢的学生占有率10.5%，非常不喜欢的学生占有率为5.3%。由此看出学生中喜欢游泳的人群占有率为74.8%，游泳馆的经济开发市场前景可以说非常看好。调查中得知还有很多学生希望增设游泳选修课，大多数学生都认可学校对游泳课的增设节次，喜欢游泳但是没有足够的发挥空间，这也造成了公共资源的闲置浪费。

（二）劣势分析

1、经费紧张

由于游泳馆要求的设备多，像全天候恒温系统，全套的通风系统，地热系统，水污染清洁系统，救生设备等，日常维护费用较大，在学校经费普遍紧张的情况下，又必须走“以馆养馆”的道路。

2、地理劣势

大学游泳馆毕竟是以龙子湖为中心所建设的，针对的是到大学城的客源，游泳馆的场地略偏离市中心。除龙子湖高校园区外，离其他居民区有一定距离，对吸引流动性客源多少有些影响。此外，游泳馆临街外围均为各大高校，不利于开发其他消费产品，如：美容院，势从造成营业外收入的相应减少。

3、竞争劣势

现阶段郑州城市经济薄弱，缺乏第一、二产业核心支柱，在“工业兴市，和谐荆州”的发展格局尚处萌芽状态的局面下，第三产业却占据着较高比重。餐饮娱乐、洗浴保健、体育健身和休闲旅游行业发达，呈现着鲜明的消费型特点。这一特点一方面对游泳场馆的运营提供了供需结合的机会；但另一方面，产业结构的不平衡和不稳定因素制约了居民平均收入的增长，并直接影响着体育消费购买力和消费方式的变化。游泳馆旁是较不太成熟的娱乐休闲健身的场所。因此，筹建的游泳馆超市应寻找出自身的经营管理模式特点，在经营上可以取得先机。

4、没有完整的经营性目的

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大学属于事业性单位，不适宜执行真正意义上的经营；同时游泳馆经营管理政策尚不完善，体育政策和制度建设相对滞后，不能灵敏反应和及时适应发展变化的体育实践。

第三章、市场评估和定位

据初步估算，龙子湖高校园区突破23万人，约有5万有经济收入来源的中青年群体，其中热衷于体育休闲消费活动的人群近3万，健身及游泳爱好者则占6成比例。而郑东新区现游泳及健身场所仅有为数不多，总计面积不过2000多平米，对于爱好者来说，人均健身和游泳使用面积远小于其他区域。因此，健身游泳场馆资源明显居于供不应求的局面。那么，游泳场馆的投建，将拥有大量的潜在市场储备。

大学游泳馆项目投资规划应以“中等定位、低投资、尽量控制成本”为原则，以有氧训练及健美操课程为主，与国际流行健身方式接轨，尽量减少针对少数人的配套设施，最大程度提高投资效率。宣传定位和形象定位是“时尚、健康、科学”，以大学生健身游泳馆鲜明的标志及充满活力、健康科学的运动方式进行宣传，从游泳馆整体设计到局部装饰、宣传资料等，无不体现健康、动感、充满活力的时代气息。

项目的服务定位是给与健身游泳馆的会员人性化无微不至的关怀，从装修设计、项目设置、到管理和服务，充分体现投资者和经营者的高水准，使会员拥有与众不同的优越感受。

第四章、游泳馆项目经营设想

一、游泳馆项目规划定位

游泳馆项目规划经在符合郑东新区游泳馆市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该游泳馆项目在获得最大的品牌效益和社会效益的同时，获得最大的经济效益。由于游泳馆项目周边档次较高的美容场所较少，为满足大学生的需要，游泳馆将配置中高档专业美容服务，使俱乐部女性会员在本游泳馆项目中享受到全面的高层次服务。

二、游泳馆项目内部设置规划

依据游泳馆游泳馆俱乐部的内部设置格局，对大学游泳馆会馆的主要功能区域进行以下设计：

前台、水吧、会籍顾问办公室、运动教练指导室、抻拉区、心肺功能训练区、小操房、男更衣室、女更衣室、游泳馆操房、公共区域及通道、办公区、员工更衣、贮藏室、洗浴及更衣室、疲劳恢复治疗室等。

三、游泳馆项目管理

组织机构设置（31人）：

俱乐部总经理（1人）

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市场部、销售部、健美操部、私教部、运营部和财务部各部门主管（1人）营销策划（1人）、会籍顾问（8人）、健美操教练（4人）、私人教练（8人）、前台（3人）保管出纳（1人）、会计（1人）

第五章、游泳馆内部设施

大学游泳馆规划在龙子湖区域特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该项目在获得最大的品牌效益和社会效益的同时，获得最大的经济效益。公园游泳场馆的投建规划，将是市内规模最大，设施最先进的一座专业化健身游泳场馆，其产品和服务设计则具备如下特点。

1、专业技术支持：池长50m宽21m，8条泳道的比赛专用泳池设计；泳池设有26℃-28℃的恒温制热系统；人均泳池使用面积控制高于5平米/人；观望岗、扶梯、救生圈、救生绳、氧气袋等安防救护设施齐备完善；夜场维持较高的水面照明度，并配备应急照明设施。

2、卫生环境优势：池水自动循环的处理系统，有效控制池水清洁度；合理调控池水含氯量、矿物质配比等各项健康净化指标，杜绝水体病菌的传播；工作人员对水质每2小时检测一次，时刻确保池水的卫生额定标准。

3、配套服务优势：泳客在进入泳池前接受相应体检和专项建议，可放心畅游；专业游泳教练的培训指导，使泳客快速掌握相关动作和技艺，更可令初学者两小时内自由畅游；专业的陪泳服务，有效保证泳客的生理安全；泳客可在运动以后享受净桑和专业保健按摩服务。

第六章、市场营销策略思路

通过以上市场局面、产品定位及目标市场分析，拟作出如下营销策略建议。（1）产品策略：除了不断引进和承办大型高水平游泳赛事及建设完善的专业人才训练和青少年业余训练基地外，更须活跃会所娱乐项目，定期的会员活动中设置或穿插表演、游戏、竞技等小项目，改变同业“有广度，无深度”的弊端；加强后续增值服务的推广，通过吸收会员们的兴趣偏好和合理建议，组织其他非游泳项目的活动，增强会员的归属感，改变同业“会员就是打折”的弊端。

（2）价格策略：根据场馆投资标准和预期收益，拟推行年费和单人次消费的办法。

（3）企业联络策略：各类企业是本行业最具潜力的市场，这是因为企业意识到了健康的员工为企业带来的益处，健身游泳馆将与企业联系，推出公司员工收费标准、现场体能测试、讲座和其他与健康有关的活动。由于健身游泳馆不但能为企业员工提供多种多样的便利和服务，而且还能提供专门为企业设计的健康课程和健身游泳课程以供到场或不到场的员工参与训练，因此，企业将踊跃参与。

（4）促销盒和会员资格试用策略：我们将在郑州市郑东新区内人流密集的地区放置促销盒，人们只需填写表格，即可获得免费的临时会员卡。健身游泳馆的销售人员将收集这些表格，并与每个填表人联系，约定时间邀请他们来参观俱乐部，并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示俱乐部的设施及服务，第 六 页

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并制定针对个人的训练课程，以吸引客人加盟，通过可是适用临时会员卡，他们将意识到健身游泳馆的价值和益处，并决定作为正式会员加入。

（5）促销策略：传统的促销方式包括广告推销、人员推销、销售促进和其他宣传形式，游泳场馆的运营前期应该以广告和公共关系为主，一段时间后可转为以销售促进和公共关系为主。

第七章、安全分析

（一）安全管理规定

1、进入本池游泳者，必须身体健康，绝不允许皮肤病、心脏病及传染病患者进入池内。

2、泳者进入泳池前须先进行强制性淋浴，以免污染泳池。

3、泳前须进行身体各部分的预备运动，以免发生以外或各种不良反应。

4、游泳者不得在泳池内追逐，玩耍等构成对身体安全不利的活动。

5、除携带游泳必需用品外。其他一切与游泳活动无关的东西，严禁带进场，更不准在游泳池内洗衣服。

6、为了身体健康饭后一小时内请勿进行游泳活动。

7、泳池内的救生设备，泳者都不得乱动。

8、未成年人进入游泳池须有救生员在场监护，如果是学校组织的集体游泳，必须听从带队老师或游泳教练指挥和安排，以保证泳场的正常运作和泳者的人身安全。

9、泳场内出现异常问题或情况，必须冷静处理，并马救生员和在场管理员。

（二）消防安全管理制度

每月至少要组织一次防火检查，内设的部门、班组每周应当开展一次防火检查；单位消防安保人员每天要进行防火巡查，生产期间的防火巡查至少每两个小时一次。防火检查、巡查的重点是：

1、疏散通道、安全出口和消防车通道是否畅通，防火间距是否被占用；常闭式防火门是否保持常闭状态，闭门器、顺序器是否保持完好；防火卷帘下是否堆放物品；门窗上是否设置了影响逃生和灭火救援的障碍物；

2、安全疏散指示标志、火灾事故应急照明设置是否正确、醒目、完整好用；

3、灭火和应急疏散预案是否制定并组织员工进行演练；员工是否掌握基本的防火灭火和疏散逃生知识；

4、消防控制室或值班室人员是否在岗在位；消防控制室人员是否经过培训后持证上岗；消防控制设备运行是否正常，连接消防控制室的各类报警设施以及通讯器材是否畅通好用；值班记录是否齐全，填写是否认真；

5、消防水源是否充足；室内、室外消火栓、水泵接合器有无损坏、埋压、遮挡、圈占等影响使用的情况；

6、消防器材是否配备充足并且完整好用；各类灭火药剂、材料、油料等是否齐备充足；

7、各种电气线路、设备是否符合防火要求，有无违章使用情况；

8、水泵房、配电室等消防安全重点部位的安全管理措施是否落实；

9、生产场所有无吸烟或遗留火种的现象；有无储存易燃易爆危险物品； 对检查发现的火灾隐患，要立即改正；不能立即改正的，应填写《火灾隐患

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整改登记表》，及时上报主管人员，消防安全管理人或部门消防安全责任人应组织对报告的火灾隐患进行认定。

（三）风险分析

面临竞争日益激烈的郑州游泳馆市场，面临着没有收入、挑剔精明的大学生，大学游泳馆如何通过降低总体运营成本，扩大知名度，提高专业技术和竞争能力等，在竞争激烈的郑州游泳馆市场立足，是游泳馆未来经营将要面临的问题。

体育文化健身服务的季节性来源于人体生理功能的季节差异。绝大多数体育运动爱好者特别是户外运动均选择在每年的5月—10月期间进行。就市内现业游泳场馆而言，开放率和使用率则更低，旺季仅限于6月下旬至9月上旬。东方明珠室内恒温泳馆，虽然具备常年开放的优越条件，但依然无法回避淡季滞销和高额能耗支出的运营风险。

第八章、可行性研究结论

大学游泳馆作为一个以体育教学为使命的公共体育设施，其在完成体育教学、运动训练的同时，配合教学部门科学、合理地安排教学计划，让每一位学生都有机会进游泳馆锻炼、上课。大学是国家事业单位，有自己的社会责任和义务，公共体育场所有义务对所有人开放。依据高校人才、物质等优势，在确保教学、训练的基础上，建立以高校为核心的周边事业单位、社会的街道连成一体的全民健身网络；大学游泳馆全方位地向社会开放，使高校体育市场的功能得到充分发挥，吸引众多的团体及个人，步入高校进行无偿游泳方面的健身与体育培训活动，这样可以提高学校的游泳馆知名度从而也会使更多的人投入到游泳运动来。

根据以上各章节论述，该项目建设目标明确，实施方案科学，经济效益良好，社会效益显著，此项目十分具有可行性的。

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第二篇：游泳馆投资可行性报告

游泳馆投资可行性报告

一、在二公司建游泳馆分析

2012年人口普查显示，上街区人口大约13.15万。是郑州人口最少、消费能力最低的一个区。目前有：

1、铝城游泳馆（投资2000多万、最多580人使用），大约15-25元/次，成人卡成人30次卡480元；学生30次卡345元

2、雅乐轩游泳馆，大约15-25元/次

3、河南省鼎润集团游泳馆（上街区洛宁路与许昌路交叉口西南角，总投资一亿俩千万，一期饭店、KTV2016年一月试运营，二期2016年10月试运营。

4、金海岸游泳馆

，办卡30次300元，平均10元/次，10元--20元/次。

5、西马固游泳馆，8元/人，露天

6、金屏露与中心路交叉口向南500米露天、充气，水上乐园，8元或10元/人。每年夏天营业，9月收摊。

从贴吧上搜索也可以看出，主要咨询游泳问题的，都在7--8月两个月。

这是生意最好的时候，剩下的时间，游泳馆几乎无人问津。上街区的消费能力低，以前经常听人说：“铝厂生意不好，吃早点的都少了”，从此就可以看出问题。

按照每千人有3人会选择游泳，整个上街区在夏季每天会有520人游泳，而平均到各家的最也就85人，85（人）*15（元）=1275元。1275元*60天=76500元

这7万多块钱，要减去人工工资，加热游泳水的电费（要保证恒温27摄氏度），水井工作电费，水质处理费（化学药物），室内射灯电费，人工：

1、售票员一人

2、检票员一人

3、卫生员一人(持证上岗）

4、救生员一人（持证上岗）

5、水电工一人

工人平均每人2000元：2000*5人*2个月=2万元

照明电费 ：

16射灯*300瓦*10小时*60天=2880元 恒温加热电费：20KW*每天工作5小时*60天=6000元 室内空调电费：（可以先不安装）

水井电费：15KW*每天工作2小时*60天=1800元 水质处理药品费：2000元

水循环电费：5.5KW*每天工作10小时（必须一直循环）*60天=3300

合计：35980元。76500-35980=40520元

设备投资大概40万，装修投资大概100万。合计140万。不带厂房每年租金假设1万。

140万/4.052万=34.5年。也就是说，在不计算租厂房成本的话，需要34年半收回成本。

二、羽毛球馆、网球馆。

这两个场馆，如果设在室外，因为场地是自己的，也投资不了多少钱。但如果想对外经营，收取费用就不现实了。

至于室内网球场，就别想了，就算是郑州市区，目前也没有一家室内网球场，只有在几个大学，市体育场等有室外网球场。

投资多的就是网球场，四面要有拦截网球的拦网。

1、一个标准的网球场，场地面积18.29*36.75=673平米。用丙烯酸地面大约 35元/平（国产），进口的70元平。

35*673=23555元。

2、网球场围网，大约50元/平方，50*440平=22000元。

合计45555元。不包括灯光，发球机等。

3、羽毛球场，地面价跟网球场差不多，但可以不要拦网。

第三篇：游泳馆项目可行性研究报告

项目可行性研究报告

第一章

综

述 第一节

项目总论 第二节

项目背景 第三节项目基本情况 第四节主要财务指标 第二章 市场研究

第一节

经济环境分析 第二节

项目周边环境分析 第三节

竞争对手分析

第四节

目标市场分析与定位 第三章 项目经营设想 第一节

项目市场定位 第二节

项目内部设置

第三节

项目管理和营销体系 第四节

销售和推广计划 第五节

会员制体系设置 第四章

财务评价

第一节

项目投资效益估算 第二节

静态经济效益分析 第三节动态经济效益分析 第五章

风险分析 第一节

风险分析 第二节

结

论 附件

附表一：《投资估算表》

附表二：《年经营收入估算表》 附表三：《年经营成本估算表》 附表四：《年利润估算表》 附表五：《现金流量表》

附表六：《折旧与摊销估算表》 第一章 综 述 第一节项目总论

星海游泳馆是一个定位于休闲、xx、娱乐的企业，是园区管委会投资建设，星海大厦项目是苏州工业园区星海游泳馆的二期项目之一，一期项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为星海游泳馆二期项目，设立xx会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。苏州工业园区游泳馆有限公司拟就星海游泳馆二期星海大厦四、五层群楼xx会所项目与xxxx投资管理有限公司提出商榷。为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本项目的可行性方案交由贵方参考。

第二节 项目背景

xx产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体的体育产业公司，作为xx产业股份的下属公司，以xx产业为主营业务和发展目标的xx投资管理有限公司是xxxx产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民xx的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名xx品牌、资金和管理体系，是xxxx迅速发展的重要举措。与美国连锁xx知名品牌xx公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的xx俱乐部管理体系，成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。

公司发展的目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方式，以京、沪、穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家的连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训的统一，建立起以xx业为核心，同时带动体育用品业、信息业和无形资产经营业，实现多层次立体产业化经营格局。并通过资本运营，力争三年内成为国内xx产业的“领头羊”，五年内占有国内xx市场的最大份额。

作为中国奥委会的合作伙伴单位，xx拥有奥运商用标志的特许使用权。随着2008年北京奥运会的临近，xxxx投资管理有限公司将实质性地介入奥运会项目中有关xx项目的相关工作。

第三节 项目基本情况 苏州工业园区星海游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设，位于苏州工业园区星海街苏春西路口，正处于苏州工业园中央CBD的核心地带，一期xx项目以游泳馆为主，占地面积12000平方米，建筑面积6350平方米。馆内设有一个50m×25m的标准游泳池和二个儿童嬉水池，是江苏目前设施领先的室内全温控游泳馆。由苏州工业园区商旅集团公司全面经营管理。开设项目有一楼的游泳，二楼的有氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。三楼设有3块羽毛球以及器械、空手道项目。

苏州工业园区星海大厦群楼位于星海游泳以东10米，并和星海游泳馆有过道相连。包括四、五层的xx会馆，以及四层2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球场，4片壁球场。双方就星海大厦群楼四、五层xx会馆项目达成初步合作意向，此项目建筑面积为四层的1594平方米加上五层的1684平方米，总共3278平方米。经双方协商，星海大厦项目由xxxx投资管理有限公司和苏州工业园区星海游泳馆有限公司合作开发，合作方式以xxxx投资管理有限公司为主，并采用“xxxx”xx俱乐部品牌。双方合作的具体细节将会进一步协商，现就此项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。

从战略上考虑，xxxx的进入，不但提高了星海游泳馆有限公司品牌形象，也有效整合了的现有的xx项目，使项目得到了丰富和完善。同时，本项目对于抢滩苏杭市场，提高xxxx投资管理有限公司和xxxxxx俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意义。

第四节 项目主要财务指标

投资建设xxxxxx俱乐部苏州星海大厦项目的主要财务预测指标如下：

投资估算 人民币1109万元 年均经营收入估算 人民币1008.91万元

年均经营成本估算 人民币656.21万元 年均利润估算 人民币214万元

静态投资回收期 3.43年 投资利润率 28.8% 财务净现值（I=10%）2388.49万元 内部收益率 38.7% 动态投资回收期 3.84年 第二章 市 场 研 究 第一节 经济环境分析

苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积８４８８平方公里，人口591万，下辖5县市和8个区，其中市区面积1650平方公里，古城区14.2平方公里。改革开放20多年来，苏州经济社会发展充满了活力，年均增长保持在12%左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。2003年全市国内生产总值（GDP）达2802亿人民币，人均GDP达到5763美元，全年财政收入409.9亿人民币，实现工业总产值7010.77亿人民币，成为仅次于上海的第二大工业城市。2003年全市实现进出口总额656.63亿美元，其中出口326.33亿美元，进口330.29亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。2003年新增合同外资124.96亿美元，实际利用外资68.05亿美元，约占中国的12%，占全世界的1.3%，在全国各大中城市的排名由2002年的双双第2位上升到双双第1位。世界500强跨国公司中已有91家先后落户苏州。苏州已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。

消费市场方面 2003年，苏州全市实现社会消费品零售总额526.05亿元，同比增长16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2个百分点，为1996年以来增幅最高。苏州市零售总额占全省14.75%, 比上年增加了0.71个百分点。苏州已成为继上海之后全国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅速扩张，使苏州区域内的社会消费品购买力大增。

——江苏省统计局2004年发布

城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。苏州市城市居民人均可支配收入为 12361.45元，增长16.4%。市民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期、稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。2003年，苏州市城市居民人均消费支出9272.49元，比上年增长20.6%；其中人均生活消费品支出7061.22元，同比增长22.6%。农村居民人均生活费支出4643元，同比增长9.8%；其中人均生活消费品支出3260元，同比增长13.1%。社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基本同步增长。

从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。消费、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。就长江三角洲来15个城市来看，苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这15个城市中名列三甲。经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。

步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消费的需求扩大。在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，一些集xx和娱乐为一体的多功能成套xx器材开始搬入家中。2003年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类零售1.86亿元，同比增长1.5倍，可见，体育xx市场潜力巨大。

第二节 项目周边环境分析

一、项目周边环境分析

苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作项目，于1994年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形式。苏州工业园区紧邻上海，位于苏州古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积260平方公里，其中，中心开发区规划面积70平方公里，规划居住人口50万，计划吸引各类投资1000亿美元。工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业园、出口加工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能分区。

特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各地投资者的青睐，到2003年，全区固定资产投资超过200亿元，实际利用外资1亿美元，主要经济指标年均增幅超过40％。实现国内生产总值365亿元，进出口总额达到143亿美元。

1.写字楼

目前，工业园内已投产的高新技术企业有近200多家，其中包括属世界500强企业中的46家，在苏州高新区首期的30多平方公里范围内，已形成三个功能区。中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写字楼、会议中心等设施，如建设大厦、国际大厦、信息大厦、信息大厦等。南北两个科技工业区集中了一批电子信息、精密机械、生物医药、新材料、环保等新兴产业，形成了以环保产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园为主体的“一区多园”的发展格局。就世界500强企业来看，就有如下的企业：

No.五 百 强 名 称

No.项 目 名 称 德国西门子集团 1 德利多富信息系统(苏州)有限公司 力斯顿听力技术（苏州）有限公司 韩国三星电子 3 三星电子(苏州)半导体有限公司 4 苏州三星电子有限公司 苏州三星电子液晶显示器有限公司 6 三星半导体（中国）研究开发有限公司 7 苏州三星电子电脑有限公司 日本富士通 8 富士通多媒体部品（苏州）有限公司 9 苏州工业园区国信方舟软件技术有限公司 4 美国高特利集团 纳贝斯克食品(苏州)有限公司 英国BOC集团 11 比欧西气体(苏州)有限公司 6 美国礼来制药公司 12 礼来(苏州)制药有限公司 7 美国百得集团 13 百得（苏州）电动工具有限公司 8 美国百特公司 14 苏州百特医疗用品有限公司 日本国株式会社日立制作所 15 瑞萨半导体（苏州）有限公司 16 日立仪器（苏州）有限公司 17 日立显示器件（苏州）有限公司 18 日立金属（苏州）电子有限公司 19 日京创业（苏州）食品有限公司 20 日立汽车部件（苏州）有限公司 21 日立工程建设（苏州）有限公司 22 日立医疗系统（苏州）有限公司 日本住友株式会社 23 苏州住友电木有限公司 24 住友制药（苏州）有限公司 美国霍尼韦尔国际集团 25 霍尼韦尔特殊化学品（苏州）有限公司 26 德联覆铜板(苏州)有限公司 27 凯联航空发动机（苏州）有限公司 12 美国艾默生电气公司 28 艾默生电气(苏州)有限公司 艾默生环境优化技术(苏州)研发有限公司 13 法国莱雅集团 30 苏州尚美国际化妆品有限公司 31 美宝莲（苏州）化妆品有限公司 英国葛兰素斯密斯克林公司 32 葛兰素史克制药(苏州)有限公司 15 日本久保田株式会社 16 日本丸红株式会社

久保田农业机械（苏州）有限公司 日本麒麟集团 34 狮王啤酒饮料（苏州）有限公司 德国戴姆勒-克莱斯勒集团 35 安特优发动机工程（苏州）有限公司 19 美国德尔福公司

德尔福德科电子系统（苏州）有限公司

德尔福电子（苏州）有限公司 20 英国BP公司

苏州碧辟液化石油气有限公司 荷兰皇家飞利浦电子股份有限公司 39 飞利浦半导体（苏州）有限公司 22 美国杜邦公司 40 杜邦光掩膜(苏州)有限公司 23 芬兰诺基亚电信公司 24 德国ZF集团

诺基亚（苏州）电信有限公司

采埃孚传动技术（苏州）有限公司 瑞士迅达控股集团 43 迅达电子(苏州)有限公司 法国阿尔卡特集团 44 阿尔卡特通讯设备（苏州）有限公司 27 荷兰阿克苏-诺贝尔集团 28 法国道达尔集团

依卡化学品（苏州）有限公司

乐骏密封件（苏州）有限公司 美国伊顿公司 47 卡特拉-汉莫（苏州）电器有限公司 30 日本三井金属矿业株式会社 48 三井铜箔（苏州）有限公司 31 德国博世控股公司 49 博世汽车部件（苏州）有限公司 32 法国索迪斯联合公司

索迪斯（苏州）餐饮服务有限公司

法国欧尚集团 51 苏州欧尚超市有限公司 52 苏州工业园区颐莫尚置业有限公司

英国翠丰集团 53 苏州百安居装饰建材超市有限公司 35 美国旭电公司 54 旭电(苏州)科技有限公司

松下电器产业株式会社 55 松下电器研究开发（苏州）有限公司 37 日本旭化成株式会社 56 旭化成电子材料（苏州）有限公司

法国家乐福 57 苏州悦家超市有限公司

日本三菱株式会社 58 华菱科技（苏州）有限公司 40 三井物产株式会社 59 三井电子薄膜（苏州）有限公司 60 苏州三井国际物流贸易有限公司

达能集团 61 达能食品（苏州）有限公司 42 新日本制铁株式会社 43 挪威海德鲁公司 44 日本新日矿公司

苏州日铁金属制品有限公司

海德鲁铝业（苏州)有限公司 64 苏州日矿材料有限公司

苏州日矿宇精密加工有限公司 45 德国巴斯夫公司

巴赛尔聚烯烃工程塑料（苏州）有限公司

在园区注册了66家企业 46 皇家壳牌集团（荷兰）小计 46家五百强企业

如此规模的办公、科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标客户，新区内服务设施的欠缺更对本项目提供巨大的发展空间，这是其它项目无法比拟优势。

2.高档住宅小区

星海大厦xx会馆项目处苏州工业园的中心地带，苏州工业园环中心生活区建有普通居住区、别墅区、外商公寓及商业、文化、体育、公共娱乐等一批配套设施，形成环中心生活带。其中最大的高档小区有都市花园，位于园区的中央商贸区与中央花园的附近，邻近金鸡湖和世纪广场，都市花园再往南临中央公园。都市花园共分五期项目，首期——“兰华苑”，二期——“茗华苑”，三期——“菁华苑”，四期——“英华苑”，五期——“银色贵族”。项目总占地44公顷，建筑面积：66万㎡，容积率：1.5。

此外，以金鸡湖为中心还分布着如下的高档楼盘。湖左岸高档住宅区占地面积16.4万平方米，东邻金鸡湖，北靠中央CBD和城市广场。玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区，占地119.1公顷，座落在金鸡湖北岸，与西岸的城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建的金鸡湖大桥将两者连为一体。金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高级住宅小区，设施完善，自成一体。占地约59.4公顷。水巷邻里总面积为38.5公顷，是配有商业设施的中、高密度住宅区。高尔夫花园共开出320000平方米的园际公寓和半岛别墅，第一期将推出300套公寓。乔丽晶公寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间，星港街延伸段东（暂名），占地3公顷，总投资1.6亿元，共有4幢楼，分别为四、六、七、八层，共有160多套房。

以上高档的楼盘的每平米的均价都在5000元以上，而且分布十分密集，尽管如此，园区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。

3.商业中心以及其他娱乐场所情况：

苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里规划区内规划19个邻里中心。项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。

园区中的国际博览中心是苏州迄今为止最大的单体建筑，规划用地面积18.8万平方米，总体设计建筑面积25万平方米，为两层建筑，室内展厅面积12万平方米，会议设施面积1.1万平方米。该工程总投资估算约22亿元，全部建成后可提供14个展厅、7000个国际标准展位，将跻身世界会展中心前20位，成为仅次于广州国际会展中心的国内第二大会展中心。

此外，总投资10亿元、总建筑面积约10万平方米位于F城商业街的“销品茂”和世界家装巨头B&Q也在园区安家。

完善的公共服务设施和密集的商业、娱乐场所产生的市场聚合效应是巨大的，紧邻园区中央CBD的星海大厦xx会馆项目的区位优势也是十分明显的，辐射效应巨大的。

第三节 竞争对手分析

xx俱乐部是一种地域性很强的产业，苏州新区作为新兴的综合高科技园区，xx服务设施的发展也是处于起步阶段，作为苏州工业园最大综合xx设施，星海的项目设置和营业规模是其他商业xx俱乐部无法比拟的。

苏州英派斯xx俱乐部位于苏州市体育中心，从xx俱乐部的辐射范围看，对本项目不会形不成太大的冲击。排除苏州市老城区综合类xx房，能对星海大厦xx会所产生影响的只有二家，一家是苏州工业园区的苏州市苏春西路158 宝迪国际xx，由香港旭阳集团投资组建。俱乐部于2002年10月开始正式运营，营业面积愈2000平方米，此俱乐部星海大厦的距离500米左右。第二家是湖左岸高档住宅区二期的xx会馆，建筑面积2500平方米，现正在筹建中，预开设项目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱乐部的营业范围和方式还有待确定。此项目据星海项目也只有不到500米。

从竞争上看，宝迪国际xx俱乐部和湖左岸xx会馆会对本项目产生一定的影响。但从项目的设置和上看，星海大厦项目设置非常丰富，单就游泳项目的规模和档次而言，湖左岸xx会馆游泳池和星海游泳馆存在着一定的差距。同时，星海xx项目的丰富程度和综合程度是另外两家xx俱乐部难以达到的。

第四节 目标市场分析与定位

苏州市“人口东移”的房地产政策，使到在园区买房，已成为苏州人心目中的首选。星海xx会馆的聚合效应明显，项目的目标消费人群锁定在距俱乐部五千米范围内，从项目的位置和园区的交通来看，本项目基本可以覆盖整个园区。截至6月底，全区就业人口达到了10万人，其中中新合作区内在职员工约6万人；就业人员平均年龄27.4岁，35岁以下人员占了九成。更为抢眼的是，园区就业人员中37％来自外地，而管理技术人员中这一比例更是将近。根据对园区薪资状况的调查，1996年到2000年，园区中高级管理人员和技术人员的年薪增幅平均为22％到27％，普通管理和技术人员为15％到20％，一般工人为5％到10％。

从以下图中可以看出，园区内员工和技术人员受雇于外企、合资公司、金融机构等，都受过良好教育。从价值取向和消费方式来看，都比较注重生活质量和时尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比较大，俱乐部的xx市场潜力较大。

2003企业总数205家，总人数3078人 第三章 项目经营设想 第一节 项目市场定位

一、项目经营定位

星海大厦xx会馆项目投资规划应以“高定位、低投资、尽量控制成本”为原则，以有氧训练、力量xx及健美操课程为主，与国际流行xx方式接轨，尽量减少针对少数人的配套设施，最大程度提高投资效率。

项目的宣传定位和形象定位是“时尚、健康、科学”，以xxxxxx俱乐部鲜明的标志及充满活力、健康科学的运动方式进行宣传，从俱乐部整体设计到局部装饰、宣传资料等，无不体现健康、动感、充满活力的时代气息。

项目的服务定位是给与会员人性化无微不至的关怀，从装修设计、项目设置、到管理和服务，充分体现投资者和经营者的高水准，是会员拥有与众不同的优越感受。

第二节 项目内部设置

一、项目规划定位

项目规划经在符合苏州市工业园xx市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该项目在获得最大的品牌效益和社会效益的同时，获得最大的经济效益。

由于项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，俱乐部将配置高档专业美容服务是俱乐部女性会员在本项目中享受到全面的高层次服务。

二、项目装修设计

本项目处于星海大厦群楼的四、五层，与独立xx俱乐部项目相比，不易引人注意。星海大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人注意。

由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应尽量保留层高，尽量给会员及来宾以宽敞、自由的感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简洁、明快、整洁、舒适、具有时尚品位为原则，运动xx区域通过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃的xx图片为装饰，营造一种健康、动感的氛围，促使会员产生运动和跳跃感。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续播放节奏感较强的动感音乐，以提高运动xx者的运动兴奋性，并烘托运动xx氛围。

三、项目内部设置规划

依据xxxxxx俱乐部的内部设置格局，对苏州市星海大厦xx会馆的主要功能区域进行以下划分和设计：

四层建筑面积1594平方米，使用面积1198平方米 五层建筑面积1684平方米，使用面积1266平方米 功 能 区 使用面积 五

层 心肺功能训练区 小操房 200 前台 50 水吧 80 会籍顾问办公室

859 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共区域及通道 四

层 xx操房 433 力量器械区 255

动感单车Spinning 80 运动教练指导室 美容 100 疲劳恢复治疗室 抻拉区 50 办公区 50 员工更衣 50 贮藏室 20 公共区域及通道

50 30 第三节 项目管理和营销体系

一、项目营销与管理定位：

作为xxxxxx俱乐部华东地区的合作店,xxxxxx俱乐部星海大厦店将按照xxxxxx俱乐部一贯的高水准进行投资与经营管理,力争做成华东地区高档xx俱乐部的高端品牌,形成xxxx高质量、高品质的xx俱乐部形象，进一步拓展xxxx品牌在华东地区的影响力。

二、项目管理

1.组织机构设置（31人）俱乐部总经理（1人）

市场部 销售部 健美操部 私教部 运营部 财务部 主管 主管 主管 主管 主管 主管（1人）（1人）（1人）（1人）（1人）营销策划 会籍顾问 健美操教练 私人教练 前台 保管 出纳 会计

（1人）（8人）(4人)（8人）(3人)（1人)（1人）

2.人员招聘与培训

本项目中高层管理人员由xx公司派出，xx教练、会籍顾问主管由xx公司派出，其他中层管理人员和基层服务人员以本地招聘为原则，本地招聘人员将由xxxxxx俱乐部进行岗位培训，以保证俱乐部经营管理质量。

xxxx俱乐部有限公司将定期对本项目各岗位员工进行工作质量考核和职业技能培训，尤其是专业xx教练、会籍顾问，将定期接受总部的培训。

3.俱乐部各项经营管理制度

xxxxxx俱乐部星海大厦店，将严格执行xxxxxx俱乐部的成熟的俱乐部管理制度，确保俱乐部高质量的经营品质，树立良好的俱乐部品牌。

第四节 销售和推广计划

一、预销售

预销售阶段的目的是为在俱乐部开业前建立起约1500人的预期

会员基数，在这个时期，xx俱乐部的知名度及人们对它的兴趣乃至狂热是至关重要的。在开业之前，预销售将成为创收的重要部分。

二、开业活动

开业时各项活动的规模旨在尽可能多地吸引人们的参与。全体员工随时待命，带领参观、解答问题并出售会员卡。促销活动将包括：礼品赠与、名人签名、健美操表演、作为交叉促销，水吧将提供免费饮料。俱乐部还将免费为来宾进行健康评估，主要目的是为了创造出充满活力的积极向上的环境，以鼓励人们采纳健康的生活方式并成为xxxx俱乐部的会员。

三、其他销售战略 1.促销盒和会员资格试用

我们将在园区内人流密集的地区放置促销盒，人们只需填写表格，即可获得免费的临时会员卡。xxxxxx俱乐部的销售人员将收集这些表格，并与每个填表人联系，约定时间邀请他们来参观俱乐部，并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示俱乐部的设施及服务，并制定针对个人的训练课程，以吸引客人加盟，通过可是适用临时会员卡，他们将意识到xxxxxx俱乐部的价值和益处，并决定作为正式会员加入。

2.企业联络

各类企业是本行业最具潜力的市场，这是因为企业意识到了健

康的员工为企业带来的益处，xxxxxx俱乐部将于企业联系，推出公司员工收费标准、现场xx测试、讲座和其他与健康有关的活动。由于俱乐部不但能为企业雇员提供多种多样的便利和服务，而且还能提供专门为企业设计的健康课程和xx课程以供到场或不到场的员工参与训练，因此，企业将踊跃参与。

3.特别活动促销

特别活动是xxxxxx俱乐部销售和推广计划的另一个重要组成部分。这些活动将提高xxxx俱乐部在消费者中的知名度，并促进会员推荐非会员入会，xxxxxx俱乐部每年于不同公益机构和社区中心合作，是俱乐部的会员能够参加社区活动，有选择性的赞助和宣传活动进一步提高xxxxxx俱乐部的品牌知名度。

4.内部活动与宣传

每个季度俱乐部会举办内部活动，例如会员聚会、节日庆祝和周年聚会等。xxxxxx俱乐部将向所有会员及其朋友发出邀请，来俱乐部享受免费食品、健康饮料并获得礼物。这些活动的举行将得到本地企业的支持，将在团体内部发门票和宣传材料。

5.健美操表演 很多人都喜欢健美操表演，xxxxxx俱乐部将在区域内很多活动中推广xx操课程，通过表演，俱乐部的xx操运动员将向观众免费提供临时会员卡，鼓励他们视听课程，并成为xxxxxx俱乐部的会员。

6.健康检查

xxxxxx俱乐部将为会员及其朋友提供免费健康检查，这是

向非会员出售会员卡最为有效的方式之一。健康教育在推销会员卡时是个关键因素，人们将了解到xx运动给身体健康带来的益处。

7.会员促销竞赛

xxxxxx俱乐部使用的最强有力的促销方式是俱乐部内部会员间的促销竞赛，这个计划旨在鼓励介绍新人入会的现有会员，鼓励包括：礼品、旅游以及山地车等，这已被证明是保持会员的高昂情绪并推销会员卡的一个行之有效的方法。

8.持续推广和广告

随着xx俱乐部的发展，越来越多的新会员将来自现有会员的

介绍。此后，现有会员的续约将是保持会员基数的关键，首要任务是令会员满意并超出他们的期望，我们引入各种促销计划，如在入会最频繁的时候进行季节性促销。

xxxxxx俱乐部将不断进行促销、宣传并保持与本地企业和

广告商的联系。将利用印刷广告和直接邮寄广告进行宣传。持续的推广计划将包括三个主要部分：广告、直接联络（促销盒、直接邮寄、电话营销跟踪）以及俱乐部内部促销。

第五节 会员制体系设置

一、设置原则

俱乐部采取国际通行的会员制管理方法，以吸引长期固定会员为主要目的，根据对xxxxxx俱乐部的规模、档次及周边主要消费群体及其消费能力购买力、消费群体分析，制定以下会员制卡种和相应的收费标准。

二、会员收费标准

通过对苏州市已开设的中高档次xx俱乐部具体情况进行考察，考虑到目前苏州市消费者对xx俱乐部需求状况，以及xx俱乐部的竞争状况，对星海xx会所价格标准制定如下：

分类 费用 半年卡 2600 使用范围 本俱乐部

本市通用，全国短期 全球通用 一年银卡 3800 两年金卡 6800 苏州市星海大厦所处地段良好，项目丰富，并拥有良好的品牌效益，各方面优势明显，在价格选择上应能充分体现俱乐部的档次。

第四章 财务评价 第一节 项目投资效益估算

一、年营业收入估算

详见附件二：《年经营收入估算表》

二、年经营成本估算

详见附件三：《年经营成本估算表》

三、年营业收入估算

详见附件四：《年营业利润估算表》

四、现金流量估算

以十年为财务计算期，10%为折现率，计算xxxx苏州星海大厦项目未来十年的现金流量及现金流量现值。详见附件五《现金流量表》

五、折旧与摊销估算

折旧按照直线折旧法预估，详见附表六《这就与摊销估算表》。第二节 静态经济效益分析

静态法分析财务经济效益主要有以下三个指标，这种方法未考虑资金的时间价值，但也有一定参考价值。本文以十年为财务分析计算期。

一．投资利润率 319.4/1109=28.8% 二．投资利税率 352.7/1109=31.8% 三．静态投资回收期

投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流 量的绝对值/当年净现金流量 =3.43年 第三节 动态经济效益分析

动态法分析项目经济效益主要有两个指标，这两个指标考虑了资金的时间价值，是经济效益分析中比较重要的经济指标。

一．财务净现值

367.06 497.47

574.16

614.68 652.45

458.85 458.85 2 3 4 5 6 7-10 10年 现金流量图 要求收益率 I=10% NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16*（P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)= 2388.49（万元）

由以上计算可知，NPV＞0。在项目管理中，在基准收益率为10%的前提下，财务净现值大于0，则该项目具备投资价值。

二．内部收益率

取I1=35% 得NPV1=179.67 取I2=40% 得NPV2=-12.27 内部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/(|NPV1|+|NPV2|)=38.7% 由以上计算可知，项目所能达到的最高收益率为38.7%。三．动态投资回收期 动态投资回收期

= 累计净现金流量现值开始出现正值的年份数-1 + 上年累计现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值 = 3.84年 第四节 结 论

从以上三节的财务分析中可以看出，本项目赢利性较好，要求收益率为10%的财务净现值为2388.49万元；内部收益率38.7%；动态投资回收期3.84年。以上数据预示该项目具有抗经营风险能力和赢利性较好，该项投资是可行的。

第五章 风险分析 第一节 风险分析

苏州市星海大厦项目作为“xxxx”也存在一些风险： 一．行业风险

华东地区作为长江经济圈的龙头，是众多商家必争之地，目前世界知名品牌的xx俱乐部纷纷抢占华东市场，面积在2000平方米以上的xx俱乐部已有十余家，行业竞争非常激烈，此项目一进入市场即将面临的激烈的行业竞争。

二．市场风险

苏州市星海大厦xx会馆项目作为xxxx在华北地区的第一家店，肩负着创立品牌的艰苦重任，面临竞争日益激烈的华东xx市场，面临着较低的年费收入、挑剔精明的消费者，俱乐部如何通过降低总体运营成本，扩大知名度，提高专业技术和竞争能力等，在竞争激烈的华东xx市场立足，是俱乐部未来经营将要面临的问题。

三．不可抗力风险

体育xx业是人民生活水平发展到较高水平后进行的消费活动，因此一旦发生自然灾害、战争等不可抗力因素，将大幅度影响消费人群消费频次和客流量；发生火灾、地震和台风等使xx连锁店财物造成损失的不可抗力事件，将造成公司资产损失，并影响集团发展与扩张。

第六章 结 论

根据以上各章节论述，xxxx苏州星海大厦项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对较好，符合俱乐部的各项开发条件，具有良好的发展前景。xx公司将对前期建设和后期经营管理投入大量人力物力，以使该项目在各方面达到xxxxxx俱乐部的水平，为进一步推进xxxxxx连锁事业而努力。

第四篇：某游泳馆项目可行性研究报告（范文）

某游泳馆项目可行性研究报告

1、游泳馆项目总论

某游泳馆是一个定位于休闲、游泳馆、娱乐的企业，是园区管委会投资建设，某大厦游泳馆项目是苏州工业园区某游泳馆的二期游泳馆项目之一，一期游泳馆项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳馆中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为某游泳馆二期游泳馆项目，设立游泳馆会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有游泳馆项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球游泳馆项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。苏州工业园区游泳馆有限公司拟就某游泳馆二期某大厦四、五层群楼游泳馆会所游泳馆项目与游泳馆投资管理有限公司提出商榷。为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本游泳馆项目的可行性方案交由贵方参考。

2、游泳馆项目背景和概况

游泳馆产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体育总局下属的体育产业公司，作为游泳馆产业股份的下属公司，以游泳馆产业为主营业务和发展目标的游泳馆投资管理有限公司是游泳馆产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民游泳馆的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名游泳馆品牌、资金和管理体系，是游泳馆迅速发展的重要举措。与美国连锁游泳馆知名品牌游泳馆公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的游泳馆俱乐部管理体系，成功打造了“游泳馆”游泳馆品牌。目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。

公司发展的目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方式，以京、沪、穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家的连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训的统一，建立起以游泳馆业为核心，同时带动体育用品业、信息业和无形资产经营业，实现多层次立体产业化经营格局。并通过资本运营，力争三年内成为国内游泳馆产业的“领头羊”，五年内占有国内游泳馆市场的最大份额。

3、市场分析与建设规模

游泳馆俱乐部是一种地域性很强的产业，苏州新区作为新兴的综合高科技园区，游泳馆服务设施的发展也是处于起步阶段，作为苏州工业园最大综合游泳馆设施，某的游泳馆项目设置和营业规模是其他商业游泳馆俱乐部无法比拟的。

苏州英派斯游泳馆俱乐部位于苏州市体育中心，从游泳馆俱乐部的辐射范围看，对本游泳馆项目不会形不成太大的冲击。排除苏州市老城区综合类游泳馆房，能对某大厦游泳馆会所产生影响的只有二家，一家是苏州工业园区的苏州市苏春西路158 宝迪国际游泳馆，由香港旭阳集团投资组建。俱乐部于2002年10月开始正式运营，营业面积愈2000平方米，此俱乐部某大厦的距离500米左右。第二家是湖左岸高档住宅区二期的游泳馆会馆，建筑面积2500平方米，现正在筹建中，预开设游泳馆项目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱乐部的营业范围和方式还有待确定。此游泳馆项目据某游泳馆项目也只有不到500米。

从竞争上看，宝迪国际游泳馆俱乐部和湖左岸游泳馆会馆会对本游泳馆项目产生一定的影响。但从游泳馆项目的设置和上看，某大厦游泳馆项目设置非常丰富，单就游泳游泳馆项目的规模和档次而言，湖左岸游泳馆会馆游泳池和某游泳馆存在着一定的差距。同时，某游泳馆游泳馆项目的丰富程度和综合程度是另外两家游泳馆俱乐部难以达到的。

某游泳馆是一个定位于休闲、游泳馆、娱乐的企业，是园区管委会投资建设，某大厦游泳馆项目是苏州工业园区某游泳馆的二期游泳馆项目之一，一期游泳馆项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳馆中心、女子瘦身，并开设游泳

训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为某游泳馆二期游泳馆

项目，设立游泳馆会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有游泳馆项目，配合二期

新开的壁球、网球、羽毛球游泳馆项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。

3、建设条件与厂址的选择

游泳馆产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体育总局下属的体育产业公司，作为游泳馆产业股份的下属公司，以游泳馆产业为主营业务和发展目标的游泳馆投资管理有限公司是游泳馆产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配

送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力

推进全民游泳馆的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名游泳馆品牌、资金和管

理体系，是游泳馆迅速发展的重要举措。与美国连锁游泳馆知名品牌游泳馆公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己

一套完整的游泳馆俱乐部管理体系，成功打造了“游泳馆”游泳馆品牌。目前已经在以北京

为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。

苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里规划区内规划19个邻里中心。游泳馆项目区周边大

商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机

构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。设

有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。

特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力

资源以及优惠的税收政策提供了在此建厂的优势和可行性。

5、工厂的技术方案

游泳馆项目内部设置

一、游泳馆项目规划定位

游泳馆项目规划经在符合苏州市工业园游泳馆市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该游泳馆项目在获得最大的品牌效益

和社会效益的同时，获得最大的经济效益。

由于游泳馆项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，俱乐部将配置高

档专业美容服务是俱乐部女性会员在本游泳馆项目中享受到全面的高层次服务。

游泳馆项目装修设计本游泳馆项目处于某大厦群楼的四、五层，与独立游泳馆俱乐部游泳

馆项目相比，不易引人注意。某大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人

注意。

由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应尽量保留层高，尽量给

会员及来宾以宽敞、自由的感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简洁、明快、整

洁、舒适、具有时尚品位为原则，运动游泳馆区域通过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃的游泳馆图片为装饰，营造一种健康、动感的氛围，促使会员产生运动和跳跃感。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续

播放节奏感较强的动感音乐，以提高运动游泳馆者的运动兴奋性，并烘托运动游泳馆氛围。

游泳馆项目内部设置规划

依据游泳馆游泳馆俱乐部的内部设置格局，对苏州市某大厦游泳馆会馆的主要功能区

域进行以下划分和设计：

四层建筑面积1594平方米，使用面积1198平方米五层建筑面积1684平方米，使用

面积1266平方米功 能 区 使用面积 五层 心肺功能训练区 859小操房 200前台 50水

吧 80

会籍顾问办公室 30洗浴及更衣室 385男更衣室 185女更衣室 200公共区域及通道 80四

层 游泳馆操房 433力量器械区 255动感单车Spinning 80运动教练指导室 30美容 10 疲劳

恢复治疗室 50抻拉区 50办公区 50员工更衣 50贮藏室 20公共区域及通道 806、环境保护与劳动安全

由于某馆是游泳馆，没有环境上的威胁可言，至于馆内每天的生活垃圾等，本馆可分类以后

定期处理。

劳动安全方面可健康检查

游泳馆游泳馆俱乐部将为会员及其朋友提供免费健康检查，这是 向非会员出售会员卡最为

有效的方式之一。健康教育在推销会员卡时是个关键因素，人们将了解到游泳馆运动给身体

健康带来的益处，同事也是为大家即所有的游泳人员的安全考虑，游泳馆的水会积极和及时的更换和加以消毒，杜绝一切有害游泳人员的身体和游泳意义的事件发生，从而给广大的游

泳消费者提供一个有力地健康的游泳场所，促进社会人员身体素质的提高。

7、企业组织和劳动定员

一、游泳馆项目营销与管理定位：作为游泳馆游泳馆俱乐部华东地区的合作店,游泳馆游

泳馆俱乐部某大厦店将按照游泳馆游泳馆俱乐部一贯的高水准进行投资与经营管理,力争做

成华东地区高档游泳馆俱乐部的高端品牌,形成游泳馆高质量、高品质的游泳馆俱乐部形象，进一步拓展游泳馆品牌在华东地区的影响力。

二、游泳馆项目管理

1.组织机构设置（31人）俱乐部总经理（1人）市场部销售部健美操部私

教部运营部财务部 主管主管主管主管主管主管（1人）（1人）（1人）（1人）（1人）（1

人）营销策划 会籍顾问 健美操教练 私人教练前台

保管出纳会计（1人）（8人）(4人)（8人）(3人)（1人)（1

人）。

2.人员招聘与培训本游泳馆项目中高层管理人员由游泳馆公司派出，游泳馆教练、会籍

顾问主管由游泳馆公司派出，其他中层管理人员和基层服务人员以本地招聘为原则，本地招

聘人员将由游泳馆游泳馆俱乐部进行岗位培训，以保证俱乐部经营管理质量。游泳馆

俱乐部有限公司将定期对本游泳馆项目各岗位员工进行工作质量考核和职业技能培训，尤其

是专业游泳馆教练、会籍顾问，将定期接受总部的培训。3.俱乐部各项经营管理制度

游泳馆游泳馆俱乐部某大厦店，将严格执行游泳馆游泳馆俱乐部的成熟的俱乐部管理制度，确保俱乐部高质量的经营品质，树立良好的俱乐部品牌。

8、项目施行进度安排

首先是项目施行的各个阶段，即选厂是在便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活

环境、充足的人力资源的地方；

游泳馆项目装修设计本游泳馆项目处于某大厦群楼的四、五层，与独立游泳馆俱乐部游泳

馆项目相比，不易引人注意。某大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人

注意。

由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应尽量保留层高，尽量给

会员及来宾以宽敞、自由的感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简洁、明快、整

洁、舒适、具有时尚品位为原则，运动游泳馆区域通过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃的游泳馆图片为装饰，营造一种健康、动感的氛围，促使会员产生运动和跳跃感。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续播放

节奏感较强的动感音乐，以提高运动游泳馆者的运动兴奋性，并烘托运动游泳馆氛围。

游泳馆项目内部设置

一、游泳馆项目规划定位

游泳馆项目规划经在符合苏州市工业园游泳馆市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该游泳馆项目在获得最大的品牌效益和

社会效益的同时，获得最大的经济效益。

由于游泳馆项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，俱乐部将配

置高档专业美容服务是俱乐部女性会员在本游泳馆项目中享受到全面的高层次服务

开业活动

开业时各项活动的规模旨在尽可能多地吸引人们的参与。全体员工随时待命，带领参观、解答问题并出售会员卡。促销活动将包括：礼品赠与、名人签名、健美操表演、作为交叉促

销，水吧将提供免费饮料。俱乐部还将免费为来宾进行健康评估，主要目的是为了创造出充

满活力的积极向上的环境，以鼓励人们采纳健康的生活方式并成为游泳馆俱乐部的会员。

其他销售战略 1.促销盒和会员资格试用

我们将在园区内人流密集的地区放置促销盒，人们只需填写表格，即可获得免费的临时

会员卡。游泳馆游泳馆俱乐部的销售人员将收集这些表格，并与每个填表人联系，约定时间

邀请他们来参观俱乐部，并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示俱乐部的设施及

服务，并制定针对个人的训练课程，以吸引客人加盟，通过可是适用临时会员卡，他们将意

识到游泳馆游泳馆俱乐部的价值和益处，并决定作为正式会员加入。

9、投资估算与资金筹措

投资建设游泳馆游泳馆俱乐部广州某大厦游泳馆项目的主要财务预测指标如下：投资

估算人民币1109万元年均经营

收入估算人民币1008.91万元年均经营成本估算人民

币656.21万元年均利润估算人民币214万元

静态投资回收期3.43年投资利润率28.8%财务净现值（I=10%）2388.49万元

资金筹措来源向银行贷款，也可向小贷公司贷款

10、财务效益、经济与社会效益的评价

财务评价游泳馆项目投资效益估算

一、年营业收入估算详见附件二：《年经营收入估算

表》

二、年经营成本估算详见附件三：《年经营成本估算表》

三、年营业收入估算详

见附件四：《年营业利润估算表》

四、现金流量估算以十年为财务计算期，10%为折现率，计算游泳馆广州某大厦游泳馆项目未来十年的现金流量及现金流量现值。详见附件五《现金

流量表》

五、折旧与摊销估算折旧按照直线折旧法预估，详见附表六《这就与摊销

估算表》。

静态经济效益分析静态法分析财务经济效益主要有以下三个指标，这种方法未考虑资

金的时间价值，但也有一定参考价值。

本文以十年为财务分析计算期。一．投资利润率319.4/1109=28.8% 二．投

资利税率352.7/1109=31.8% 三．静态投资回收期投资回收期=累计净现金流量

出现正值的年份-1+上年累计净现金流 量的绝对值/当年净现金流量 =3.43年

动态经济效益分析动态法分析游泳馆项目经济效益主要有两个指标，这两个指标考虑

了资金的时间价值，是经济效益分析中比较重要的经济指标。一． 财务净现值367.06

497.47574.16614.68652.45458.85458.852

34567-1010年现金流量图要求收益率I=10%NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*

（P/F,10,3）+574.16*（P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）

(P/F,10,10)= 2388.49（万元）由以上计算可知，NPV＞0。在游泳馆项目

管理中，在基准收益率为10%的前提下，财务净现值大于0，则该游泳馆项目具备投资价值。

二．内部收益率取I1=35%得NPV1=179.67取I2=40%得

NPV2=-12.27内部收益率IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/(|NPV1|+|NPV2|)=38.7%由以上计算可知，游泳馆项目所能达到的最高收益率为38.7%。三．动态投资回

收期 动态投资回收期 =累计净现金流量现值开始出现正值的年份数-+上年累计现金流量现

值的绝对值/当年净现金流量现 = 3.84年

从以上三节的财务分析中可以看出，本游泳馆项目赢利性较好，要求收益率为10%的财务净现值为2388.49万元；内部收益率38.7%；动态投资回收期3.84年。以上数据预示

该游泳馆项目具有抗经营风险能力和赢利性较好，该项投资是可行的。

11、可行性研究结论与建议

根据以上各节论述，游泳馆项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对

较好，符合俱乐部的各项开发条件，具有良好的发展前景。游泳馆公司将对前期建设和后期

经营管理投入大量人力物力，以使该游泳馆项目在各方面达到游泳馆游泳馆俱乐部的水平，为进一步推进游泳馆游泳馆连锁事业而努力。建议合理管理和经营，以安全为主做好营业。

第五篇：某游泳馆项目可行性研究报告

某游泳馆项目可行性研究报告

1、游泳馆项目总论

某游泳馆是一个定位于休闲、游泳馆、娱乐的企业，是园区管委会投资建设，某大厦游泳馆项目是苏州工业园区某游泳馆的二期游泳馆项目之一，一期游泳馆项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳馆中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为某游泳馆二期游泳馆项目，设立游泳馆会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有游泳馆项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球游泳馆项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。苏州工业园区游泳馆有限公司拟就某游泳馆二期某大厦四、五层群楼游泳馆会所游泳馆项目与游泳馆投资管理有限公司提出商榷。为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本游泳馆项目的可行性方案交由贵方参考。

2、游泳馆项目背景和概况

游泳馆产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体育总局下属的体育产业公司，作为游泳馆产业股份的下属公司，以游泳馆产业为主营业务和发展目标的游泳馆投资管理有限公司是游泳馆产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民游泳馆的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名游泳馆品牌、资金和管理体系，是游泳馆迅速发展的重要举措。与美国连锁游泳馆知名品牌游泳馆公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的游泳馆俱乐部管理体系，成功打造了“游泳馆”游泳馆品牌。目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。

公司发展的目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方式，以京、沪、穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家的连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训的统一，建立起以游泳馆业为核心，同时带动体育用品业、信息业和无形资产经营业，实现多层次立体产业化经营格局。并通过资本运营，力争三年内成为国内游泳馆产业的“领头羊”，五年内占有国内游泳馆市场的最大份额。

3、市场分析与建设规模

游泳馆俱乐部是一种地域性很强的产业，苏州新区作为新兴的综合高科技园区，游泳馆服务设施的发展也是处于起步阶段，作为苏州工业园最大综合游泳馆设施，某的游泳馆项目设置和营业规模是其他商业游泳馆俱乐部无法比拟的。

苏州英派斯游泳馆俱乐部位于苏州市体育中心，从游泳馆俱乐部的辐射范围看，对本游泳馆项目不会形不成太大的冲击。排除苏州市老城区综合类游泳馆房，能对某大厦游泳馆会所产生影响的只有二家，一家是苏州工业园区的苏州市苏春西路158 宝迪国际游泳馆，由香港旭阳集团投资组建。俱乐部于2002年10月开始正式运营，营业面积愈2000平方米，此俱乐部某大厦的距离500米左右。第二家是湖左岸高档住宅区二期的游泳馆会馆，建筑面积2500平方米，现正在筹建中，预开设游泳馆项目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱乐部的营业范围和方式还有待确定。此游泳馆项目据某游泳馆项目也只有不到500米。

从竞争上看，宝迪国际游泳馆俱乐部和湖左岸游泳馆会馆会对本游泳馆项目产生一定的影响。但从游泳馆项目的设置和上看，某大厦游泳馆项目设置非常丰富，单就游泳游泳馆项目的规模和档次而言，湖左岸游泳馆会馆游泳池和某游泳馆存在着一定的差距。同时，某游泳馆游泳馆项目的丰富程度和综合程度是另外两家游泳馆俱乐部难以达到的。

某游泳馆是一个定位于休闲、游泳馆、娱乐的企业，是园区管委会投资建设，某大厦游泳馆项目是苏州工业园区某游泳馆的二期游泳馆项目之一，一期游泳馆项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳馆中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为某游泳馆二期游泳馆项目，设立游泳馆会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有游泳馆项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球游泳馆项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。

3、建设条件与厂址的选择

游泳馆产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体育总局下属的体育产业公司，作为游泳馆产业股份的下属公司，以游泳馆产业为主营业务和发展目标的游泳馆投资管理有限公司是游泳馆产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民游泳馆的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名游泳馆品牌、资金和管理体系，是游泳馆迅速发展的重要举措。与美国连锁游泳馆知名品牌游泳馆公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的游泳馆俱乐部管理体系，成功打造了“游泳馆”游泳馆品牌。目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。

苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里规划区内规划19个邻里中心。游泳馆项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。

特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策提供了在此建厂的优势和可行性。

5、工厂的技术方案

游泳馆项目内部设置

一、游泳馆项目规划定位

游泳馆项目规划经在符合苏州市工业园游泳馆市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该游泳馆项目在获得最大的品牌效益和社会效益的同时，获得最大的经济效益。由于游泳馆项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，俱乐部将配置高档专业美容服务是俱乐部女性会员在本游泳馆项目中享受到全面的高层次服务。

游泳馆项目装修设计 本游泳馆项目处于某大厦群楼的四、五层，与独立游泳馆俱乐部游泳馆项目相比，不易引人注意。某大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人注意。

由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应尽量保留层高，尽量给会员及来宾以宽敞、自由的感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简洁、明快、整洁、舒适、具有时尚品位为原则，运动游泳馆区域通过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃的游泳馆图片为装饰，营造一种健康、动感的氛围，促使会员产生运动和跳跃感。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续播放节奏感较强的动感音乐，以提高运动游泳馆者的运动兴奋性，并烘托运动游泳馆氛围。游泳馆项目内部设置规划

依据游泳馆游泳馆俱乐部的内部设置格局，对苏州市某大厦游泳馆会馆的主要功能区域进行以下划分和设计：

四层建筑面积1594平方米，使用面积1198平方米 五层建筑面积1684平方米，使用面积1266平方米 功 能 区 使用面积 五层 心肺功能训练区 859 小操房 200 前台 50 水吧 80 会籍顾问办公室 30 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共区域及通道 80 四层 游泳馆操房 433力量器械区 255 动感单车Spinning 80 运动教练指导室 30 美容 10 疲劳恢复治疗室 50 抻拉区 50 办公区 50 员工更衣 50 贮藏室 20 公共区域及通道 80

6、环境保护与劳动安全

由于某馆是游泳馆，没有环境上的威胁可言，至于馆内每天的生活垃圾等，本馆可分类以后定期处理。

劳动安全方面可健康检查

游泳馆游泳馆俱乐部将为会员及其朋友提供免费健康检查，这是 向非会员出售会员卡最为有效的方式之一。健康教育在推销会员卡时是个关键因素，人们将了解到游泳馆运动给身体健康带来的益处，同事也是为大家即所有的游泳人员的安全考虑，游泳馆的水会积极和及时的更换和加以消毒，杜绝一切有害游泳人员的身体和游泳意义的事件发生，从而给广大的游泳消费者提供一个有力地健康的游泳场所，促进社会人员身体素质的提高。

7、企业组织和劳动定员

一、游泳馆项目营销与管理定位：

作为游泳馆游泳馆俱乐部华东地区的合作店,游泳馆游泳馆俱乐部某大厦店将按照游泳馆游泳馆俱乐部一贯的高水准进行投资与经营管理,力争做成华东地区高档游泳馆俱乐部的高端品牌,形成游泳馆高质量、高品质的游泳馆俱乐部形象，进一步拓展游泳馆品牌在华东地区的影响力。

二、游泳馆项目管理

1.组织机构设置（31人）

俱乐部总经理（1人）

市场部

销售部

健美操部

私教部

运营部

财务部 主管

主管

主管

主管

主管

主管（1人）

（1人）

（1人）

（1人）

（1人）

（1人）

营销策划 会籍顾问 健美操教练 私人教练

前台

保管

出纳

会计（1人）

（8人）

(4人)

（8人）

(3人)

（1人)

（1人）。

2.人员招聘与培训

本游泳馆项目中高层管理人员由游泳馆公司派出，游泳馆教练、会籍顾问主管由游泳馆公司派出，其他中层管理人员和基层服务人员以本地招聘为原则，本地招聘人员将由游泳馆游泳馆俱乐部进行岗位培训，以保证俱乐部经营管理质量。

游泳馆俱乐部有限公司将定期对本游泳馆项目各岗位员工进行工作质量考核和职业技能培训，尤其是专业游泳馆教练、会籍顾问，将定期接受总部的培训。

3.俱乐部各项经营管理制度

游泳馆游泳馆俱乐部某大厦店，将严格执行游泳馆游泳馆俱乐部的成熟的俱乐部管理制度，确保俱乐部高质量的经营品质，树立良好的俱乐部品牌。

8、项目施行进度安排

首先是项目施行的各个阶段，即选厂是在便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源的地方；

游泳馆项目装修设计 本游泳馆项目处于某大厦群楼的四、五层，与独立游泳馆俱乐部游泳馆项目相比，不易引人注意。某大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人注意。

由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应尽量保留层高，尽量给会员及来宾以宽敞、自由的感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简洁、明快、整洁、舒适、具有时尚品位为原则，运动游泳馆区域通过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃的游泳馆图片为装饰，营造一种健康、动感的氛围，促使会员产生运动和跳跃感。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续播放节奏感较强的动感音乐，以提高运动游泳馆者的运动兴奋性，并烘托运动游泳馆氛围。游泳馆项目内部设置

一、游泳馆项目规划定位

游泳馆项目规划经在符合苏州市工业园游泳馆市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该游泳馆项目在获得最大的品牌效益和社会效益的同时，获得最大的经济效益。

由于游泳馆项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，俱乐部将配置高档专业美容服务是俱乐部女性会员在本游泳馆项目中享受到全面的高层次服务 开业活动

开业时各项活动的规模旨在尽可能多地吸引人们的参与。全体员工随时待命，带领参观、解答问题并出售会员卡。促销活动将包括：礼品赠与、名人签名、健美操表演、作为交叉促销，水吧将提供免费饮料。俱乐部还将免费为来宾进行健康评估，主要目的是为了创造出充满活力的积极向上的环境，以鼓励人们采纳健康的生活方式并成为游泳馆俱乐部的会员。

其他销售战略 1.促销盒和会员资格试用

我们将在园区内人流密集的地区放置促销盒，人们只需填写表格，即可获得免费的临时会员卡。游泳馆游泳馆俱乐部的销售人员将收集这些表格，并与每个填表人联系，约定时间邀请他们来参观俱乐部，并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示俱乐部的设施及服务，并制定针对个人的训练课程，以吸引客人加盟，通过可是适用临时会员卡，他们将意识到游泳馆游泳馆俱乐部的价值和益处，并决定作为正式会员加入。

9、投资估算与资金筹措

投资建设游泳馆游泳馆俱乐部广州某大厦游泳馆项目的主要财务预测指标如下：

投资估算

人民币1109万元

年均经营收入估算

人民币1008.91万元

年均经营成本估算

人民币656.21万元

年均利润估算

人民币214万元

静态投资回收期

3.43年

投资利润率

28.8% 财务净现值（I=10%）

2388.49万元 资金筹措来源向银行贷款，也可向小贷公司贷款

10、财务效益、经济与社会效益的评价 财务评价

游泳馆项目投资效益估算

一、年营业收入估算

详见附件二：《年经营收入估算表》

二、年经营成本估算

详见附件三：《年经营成本估算表》

三、年营业收入估算

详见附件四：《年营业利润估算表》

四、现金流量估算

以十年为财务计算期，10%为折现率，计算游泳馆广州某大厦游泳馆项目未来十年的现金流量及现金流量现值。详见附件五《现金流量表》

五、折旧与摊销估算

折旧按照直线折旧法预估，详见附表六《这就与摊销估算表》。

静态经济效益分析

静态法分析财务经济效益主要有以下三个指标，这种方法未考虑资金的时间价值，但也有一定参考价值。

本文以十年为财务分析计算期。

一．投资利润率

319.4/1109=28.8% 二．投资利税率

352.7/1109=31.8% 三．静态投资回收期

投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流 量的绝对值/当年净现金流量 =3.43年

动态经济效益分析

动态法分析游泳馆项目经济效益主要有两个指标，这两个指标考虑了资金的时间价值，是经济效益分析中比较重要的经济指标。

一． 财务净现值

367.06

497.47

574.16

614.68 652.45 458.85

458.85

7-10

10年

现金流量图

要求收益率

I=10%

NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16*（P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)

= 2388.49（万元）

由以上计算可知，NPV＞0。在游泳馆项目管理中，在基准收益率为10%的前提下，财务净现值大于0，则该游泳馆项目具备投资价值。

二．内部收益率

取I1=35%

得NPV1=179.67

取I2=40%

得NPV2=-12.27

内部收益率

IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/(|NPV1|+|NPV2|)

=38.7% 由以上计算可知，游泳馆项目所能达到的最高收益率为38.7%。三．动态投资回收期 动态投资回收期 =累计净现金流量现值开始出现正值的年份数-+上年累计现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现 = 3.84年

从以上三节的财务分析中可以看出，本游泳馆项目赢利性较好，要求收益率为10%的财务净现值为2388.49万元；内部收益率38.7%；动态投资回收期3.84年。以上数据预示该游泳馆项目具有抗经营风险能力和赢利性较好，该项投资是可行的。

11、可行性研究结论与建议

根据以上各节论述，游泳馆项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对较好，符合俱乐部的各项开发条件，具有良好的发展前景。游泳馆公司将对前期建设和后期经营管理投入大量人力物力，以使该游泳馆项目在各方面达到游泳馆游泳馆俱乐部的水平，为进一步推进游泳馆游泳馆连锁事业而努力。建议合理管理和经营，以安全为主做好营业。