新苑小区物业管理办法

第一篇：新苑小区物业管理办法

新苑小区物业管理办法

本小区共有36户业主，应共同遵守小区的相关规定，齐心协力，建和谐小区，创幸福家园。小区物业管理经全体业主大会协商决定,可自行管理小区物业,也可聘请有资质的物业公司来进行了管理。

自行管理小区物业，可先选出各单元的单元长，共同组成管理委员会，管理委员会人员一概没有报酬，属无偿劳动，来代表全体业主实施对小区的管理工作。如聘请物业公司则要同物业公司签定相关合同，完善小区制度。

各业主必须履行公民职责，按时交纳物业费、电费、水费、取暖费等费用，以免给其他业主带来生活的不便。

小区物业管理工作包括以下内容。（1）治安管理

1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。

2、装修施工人员经业主同意，报门卫登记后方可进入小区。

3、小区住户的机动车辆要停放在自家车库内，不要乱停乱放。自行车停放在指定位置。来访车辆要按车位顺序停车，不能久留。如要留宿，需经门卫同意并进行登记，听从门卫安排。

4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合门卫记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。

5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，门卫和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

6、遵守小区公布的各项规章制度，门卫对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序、造成治安隐患的人、事。

9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业的管理，不得从事非法经营活动。楼房及车库出租要合法，不得影响小区安全及业主休息。否则物业有权制止。（2）环境保护管理

1、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴、乱放杂物等，保持小区环境整洁。

3、小区内不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音（包括孩子在休息时间大声喧哗打闹等）。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。

5、小区内各种车辆休息时间出入禁止鸣笛。

6、不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备，不得安太阳能，不得破坏外墙保温层。

（3）清洁卫生管理

1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰、乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道、车库门口等公共场所堆放垃圾、摆放物品。

2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。

3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。

5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。

7、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。

8、物业管理人员负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。

9、车库禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品。

10、若车辆在小区被损坏，由车主与损坏方协商解决，门卫可协助调查处理；严重者报案经公安人员进行解决。如果乱乱停乱放，由此造成的损失一概由车主负责。（4）消防安全管理

1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。

3、物业人员定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况记录备案。

4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。

5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。

7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。

12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。

第二篇：新小区管理办法

标准化建设

一、员工着装统一

二、1.电梯管理标准：

电梯成立台账，维保内容跟踪检查 电梯维修记录

电梯困人应急处理办法

电梯机房管理制度及相应标识

2.消火栓管理标准（福地世家消防物业未接收）

日常巡查签到表（包含内容外观 完整、消火栓内器材完整）消防维保台账 3.工作流程 工作日志

工作周计划报表 工作月计划报表 用水用电财务

保安①７点左右交班传达室（注意事项交接记录）②小门关闭时间设置（分时间段关闭）③存在大的问题：吃饭时间、上厕所时间传达室空岗无人； 车辆进出管控相对不是特别严格； 小区传达室五巡逻岗；

保洁①上班时间7:30-10:30；14;00-17;30 ②上午一般清扫外围及单元门口③下午一般拖楼道④不合理的地方整改

维修（保安、保洁队长）：协调性强、机动性强、关于电专业技能不够 4.相关标识制度 电梯机房标识 配电室标识 消防通道标识

路灯杆、监控杆标识 5.部分文件模式统一 外来人员工资

相关文件存档，比如张贴的温馨提示等 ６．绿化修剪工作标准

第三篇：物业小区停车管理办法全文

物业小区停车管理办法全文

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、国家发展改革委和建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于具有独立法人资格、取得物业服务资质的物业服务企业，在郑州市市区内提供物业服务时收取物业服务费的管理工作。

第三条 郑州市市区的物业服务收费管理工作由郑州市物价局负责;各县(市)、上街区的物业服务收费管理工作由当地价格主管部门负责。

第四条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,提供物业服务向业主所收取的费用，主要包括以下内容:

(一)综合管理服务;

(二)物业共用部位的日常维护和管理;

(三)物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;

(四)环境卫生、绿化管理服务;

(五)物业管理区域内公共秩序维护。

第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、透明和收费与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。

住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。

住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。

别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。

第七条 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分:

(一)服务及管理人员的工资、社会保险和按规定应当提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)物业服务企业办公费用;

(七)物业服务企业固定资产折旧;

(八)经业主或业主大会同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理。

(一)物业服务项目包括综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁服务、公共区域绿化养护服务和共用部位、共用设施设备日常运行、养护、维修服务五项。

(二)每个服务项目根据服务要求、设施设备配置情况不同，分为五个收费等级。

(三)物业服务企业所申报的综合管理服务项目的等级，不得高于所选的公共区域清洁服务、公共区域秩序维护项目等级。

(四)物业服务最终价格为五项对应等级收费标准之和。

第九条 住宅小区物业服务收费各等级的基准价和浮动幅度，由具有定价权的价格主管部门依据房地产行政主管部门确定的物业服务等级标准制定。

各住宅小区具体的物业收费标准由业主与物业服务企业在价格主管部门核准的物业服务项目等级的基准价和浮动幅度内约定。

第十条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业在与业主签定物业服务合同时约定。

第十一条 执行政府指导价的物业服务企业，应当在房屋交付使用前，持以下资料原件(复印件加盖单位公章)向价格主管部门申报物业服务收费项目等级标准。价格主管部门在实地勘验后，对具备收费条件的物业小区核定收费项目等级标准。

(一)规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;

(二)房地产行政主管部门认定的服务等级标准材料;

(三)申请物业服务收费等级标准的书面材料;

(四)物业服务企业资质证书的复印件;

(五)法人登记证书及营业执照副本;

(六)物业服务合同;

(七)物业承接查验报告;

(八)其他需要报送的资料。

第十二条 本办法实施前实行政府指导价的住宅小区，继续按原合同约定执行。物业服务企业如需调整物业服务收费标准，可按照本办法的规定，在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十三条 物业服务企业在物业服务中，应当严格履行物业服务合同，遵守国家的法律法规，为业主提供质价相符的服务。

第十四条 物业服务收费以房屋所有权证登记的建筑面积为准计算;办理房屋所有权证前以售房合同中约定的建筑面积为准计算。

第十五条 完成物业承接查验并交付使用的房屋，自开发建设单位交付之日下月起，业主开始按月交纳物业服务费。

第十六条 因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物业服务费用由开发建设单位全额承担。

第十七条 业主或物业使用人装修期间产生的装修(建筑)垃圾由业主或物业使用人按规定自行清运的，物业服务企业不得收费;委托物业服务企业清运的，清运费用由业主与物业服务企业协商确定。

第十八条 住宅小区的物业服务企业推广使用集成电路卡(IC卡)的，按业主实际使用数量免费发放，丢失补办的可按成本价收取费用。

第十九条 住宅小区机动车停车服务费实行政府定价。

在全体业主共有道路或者其他共用场地停放机动车辆的，是否交纳停车服务费，收取的停车服务费如何使用，应当经业主大会或物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业服务企业在全体业主共有的地面和地下规划共用车位、道路或其他共用场地收取的停车服务费，扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照商定的意见或业主大会的决定使用。

规划用于停放机动车的车位，在产权人取得相关产权后，可由产权人通过出售、附赠或者出租等方式约定。产权未明晰前，车位的收益归全体业主所有。

第二十条 物业企业代供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位收费时，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十一条 物业服务企业不得以保证金、抵押金等形式变相收费。

第二十二条 物业服务企业已收取物业服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十三条 物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定，在物业管理区域内的显著位置，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册或多媒体终端查询等方式实行明码标价。明码标价的内容包括:物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、计费方式、计费起始时间、价格管理形式、价格举报电话12358、行业监督电话等。

第二十四条 物业服务企业违反物业服务收费相关规定收费的，由价格主管部门依法进行查处。

第二十五条 本办法自2014年9月1日起执行。《郑州市物价局 郑州市房地产管理局关于印发<郑州市物业服务收费管理实施办法(试行)>的通知》(郑价公〔2004〕2号)及其他相关文件和规定同时废止。《吉林省机动车停放服务收费管理办法》

第四篇：小区物业

建议取消物业公司，由政府代管。物业公司就是收费。别的事情没有做多少。一大堆的保安在那里干什么？浪费了人力资源，钓鱼岛和南海需要保安，你们去那里吧。住宅小区不需要保安，保安站在那里基本没用。每次回家，都要通过栏杆，麻烦死了。有时保安用异常的眼光看着我。我是回我的家，要你用眼睛来审视我吗？每次还要开放栏杆，多麻烦。物业公司还经常断业主的电。造成业主电脑里的数据丢失，找他们不承认。车辆乱放，早上上班不通畅，经常绕道走。鞭炮声不断，打篮球的砰砰声响个不停、难以入睡。电梯咯吱咯吱的声音吓死人，我从来不敢乘。小区还失过火，电视台来报道过。

我不要物业服务，不可以吗？难道要把这种服务强加在我的头上？以前没有物业的时候，老小区人们照样过的很好，为什么一定要物业公司？物业公司就是个怪胎。也不知道物业公司管什么，做什么，其实他们什么都不管，也管不好。物业给我的印象就是收费。别的事情做的不多。物业停我的电，我要停物业的电！

物业公司=收费+设置各种障碍+打人+流氓+断电+断水+不做事+什么都不管+什么都管+泡泡糖+牙签堵锁眼+划伤车身+给车胎放气+停暖气+大堆垃圾堆门

曾几何时，物业进入了我们的生活，从了解、认识、接受到反感、厌恶甚至憎恨。其实我们生活并不需要物业。好多家属院到现在还是保留以前的管理模式（有一两个默默无闻卫生打扫人员就够了），至于治安，其实大家都知道，有物业也一样，丢了东西没有人赔。法制社会多按几个摄像头，比什么都管用。观点不知对否

第五篇：雨轩物业杏坛苑小区2015总结

XX物业xx管理处

2013年7月至2015年6月总结

尊敬的XX业主委员会，各位领导：

XX物业自2013年7月2日进驻XX小区，距今已两年，在此期间，物业服务工作在XX小区业委会等各级领导的指导下，在小区广大业主/住户的关心和支持下，小区物业服务工作得以顺利开展，环境有了显著改变；公共区域设施设备得到物业的及时维修和保养；物业工作人员积极的工作态度，为小区业主提供了更优质的服务。这两年XX物管处在全体员工的共同努力下，进一步提高了公司的管理水平和服务水平，创建了一支优秀的管理队伍和操作人员，同时形成了服务门类较齐全、合理并且能够相互配合的专业分工体系。在公司领导的指导下，围绕XX小区的实际情况，进驻前期，全体员工不辞辛苦，发挥各自优势，对设施设备进行彻查、对月租车进行核实和校对、各项费用核对、使服务工作在短时间内得以顺利展开。现将近两年的主要工作总结汇报如下：

一、安全防范方面

1、门禁系统：恢复门禁系统

前期，小区未合围，属于开放式小区，存在的安全隐患诸多。门禁系统在前期损坏后未做恢复，公司接管后，积极响应学校及业主委员会的要求，第一时间联系多家施工单位到现场进行核查，负二、三楼增加四扇不锈钢门，在最短的时间内完成施工、交付验收后，按户落实进出楼栋制度、逐户发放门禁卡、关闭负

一、负

二、负三层电梯前室门，实行刷卡通行，大大降低了安全风险，为广大业主、住户营造一个温馨、安全的生活环境。

2、监控系统：增加监控系统

自小区建成投入使用后，监控系统的使用未能持续到2013年。小区监控的缺失，给与管理工作造成一定困扰，鉴于此，物业在修复门禁时，一并将监控系统纳入整改范围，针对七月初小区车辆被人为划伤的恶性治安事件，增设三楼平台、门面外围探头、中控室电脑显示器及大厅显示频，让监控运行直观、立体化，更换电梯轿厢、三楼平台、负

一、负

二、负三楼部分损坏探头，对厂家报价、整改方案报业委会审定，完成施工、交付验收后，即刻投入运行。

门禁系统和监控系统的恢复，从技防上给予小区更有力的安全保障。

3、人员防范

固定岗位人员，熟悉掌握业主资料及租赁户信息，对不熟悉的人员进行盘问、核实并登记，方能进入。为了减少员工的流失，造成对环境的不熟悉，每月不惜增加支出来留住员工。

二、环境、卫生

1、环境

1）大厅增加绿色植物：A、B大厅根据季节变换增加了八盆大的长青绿色植物和接待桌的植物；

2）外围栽种绿色植物：将门面周边的灯座栽种绿色植物； 3）空间点缀：根据季节在灯柱上悬挂开花牵牛花植株；车库道闸刷卡箱顶部摆放绿萝、牵牛花；

4）空中花园打理：补栽三楼平台花园植物、高温天气安排人员定期浇水灌溉、修剪、养护；

5）室外杂草清理：车库外围，公司定期安排绿化工手工拔草、修剪美人蕉及绿篱；

6）A、B大厅地砖空鼓：两大厅联系专业泥工对地砖空鼓、松动进行切割、挖补、修复；

7）A、B栋大厅门修理：维修不锈钢门及更换A栋闭门器； 8）水篦子更换：更换重百超市、建设银行处地下沟渠的水篦子； 9）消防通道清理：因XX接管前，负一层到负三层消防通道堵塞严重，安排人员清理；

10）大厅节日气氛的布置：为了增加节日气氛，2013年欢度圣诞和春节，对大厅进行了装饰；

11）更换风扇：电梯轿厢换两个；125配电室换排气扇；

2、清洁卫生

1）清理明仁遗留装修垃圾费；

2）清理楼层上业主丢弃的非生活垃圾（废家具、费沙发、废床、废玻璃、废花盆等等）；

3）楼层清洁：外聘人员突击清洁、购买专用清洁剂清洗住宅区域的生活垃圾桶地面油污；

4）车库地面清洁：购买大型吸尘器清理地面灰尘； 5）支付业委会出租给润煌停车场除渣费；

6）大厅增加垃圾桶：A、B大厅增加带烟缸垃圾桶； 7）清理业主生活垃圾，增加垃圾袋1袋；

三、公共区域配套

1、化粪池清掏：

1）由于明仁物业在管理期间没有彻底清掏化粪池，于2013年7月28日导致车库不能正常停车，临时请专业人员疏通并清理化粪池管道；

2）依据小区实际情况，与专业机械清掏化粪池单位签订清掏合同；

2、排污管道的处理：因设计的原因，导致A、B栋3楼、4楼主排污管道长期堵塞，从接管至今，数次疏通主排污管道；

3、消防通道窗户安全栏的恢复：恢复B栋15-8旁的消防通道窗户安全栏；

4、物业办公用房屋面漏水修复处理。

四、公共区域设施设备

1、供水、排水

2）更换第二次加压水泵闸阀15个；低区总阀门1个； 3）更换水泵变频器； 4）更换潜水泵2台；

2、车库

1）增加车库道闸系统的语音显示器； 2）更换道闸轴承；

3）新增加6个车位，打墙、改门、画车位； 4）道闸被人为损坏，对其进行修复； 5）室外停车场人工费、设备折旧费；

3、电梯

1）故障修复：按学校及业委会指示，中奥电梯公司对6台电梯进行了彻底修复工作。

3）维保费用：为了保持电梯的良好运行状况，按照学校意见，与原厂家单位签署了全包合同，为后期的正常运行打好了坚实基础。该费用由物业承担的维保费用为。

4）检测费用：根据国家特种设备相关规定，完成电梯每一次的检测工作；

五、非物业使用，物业承担的费用：

1）业主生活用水因水表使用年限长，造成分户表运行不正常，分户表与总表每月差额1500吨左右，该差额费用由物业已支付。

2）公共区域照明及电梯用电：因没有公摊，公共区域每月使用电7500度左右，物业已支付公共区域电费

六、物业日常工作的汇报

（一）、服务办公室

（1）、物业部收取物管费，收取停车费，全年收费率达到99%以上。

（2）、客服中心处理业主投诉320余起，处理物业纠纷30余起。（3）、在物业部主任的带领下配合各部门搞好工作并起到监督作用。

（4）、协助业主委员会召开会议，解决小区内很多具体问题。(5)、监督保洁部，绿化部的工作，每天进行保洁、绿化巡视，发现问题及时通知相关人员处理。

（二）、机电维修部主要工作：

（1）、处理房屋漏水处理5起，维修公共路面3次，清掏排水管，冲洗达10余次，处理楼上楼下漏水引起的纠纷10余起。（2）、提供快捷方便的特约服务，给业主提供必要的帮助。（3）、每月按时检修公共设施设备，及重大节气前的消防、用电等安全检查。监督电梯维保单位的工作，及时发现问题并及时通知维保单位解决。

（三）、保安部主要工作：

本加大了地面巡逻的力度，增加了巡逻次数与时间，并且班长每天巡逻监督，队长每周检查，主任每月检查，杜绝了巡逻少签到，早签到的现象，保证了小区业主的财产安全。

（2）、组织人员消防培训2人次，在培训中员工掌握了基本消防常识及灭火实战技能。

（3）、在总公司的指导下加强队员的礼节礼貌、应急处理能力等多项培训，增强了保安队员的工作责任心和整体素质，强化了服务意识。

（4）、保安人员在做好治安管理及车辆管理工作外还为业主无偿提供了各种人性化的服务比如收发报纸、牛奶、邮件等，得到了业主的好评。

（5）、提供业主洗车服务。

（四）、绿化保洁部主要工作

（1）、保洁工作，每天做到了垃圾日产日清，每天公共区域的清洁与保洁。

（2）、车库新增吸尘器，有效的减少了车库的灰尘，提高了外围清洁质量。

（3）、清洁每天除渣后做到，电梯的消毒与空气清新，每半月电梯彻底消毒一次。

（五）、工作中存在的不足

当然一年的工作中取得成绩的同时我们工作中也有很多缺点及不足。突出表现在工作中还有些不如人意的地方，服务工作还没有做到面面俱到。由于物业从业人员素质参差不齐，有时没有有力的执行公司的管理方案，在以后的工作中我们要直视缺点，努力改正，全力以赴把今后的工作做好。做到让业主满意，让公司满意，让员工满意。后续工作

（一）设施设备整改及费用：

（1）消防设施设备的整改：配合业主委员会申请专项维修资金更换消防系统，消防系统更换完毕，我物业公司需要聘请专业的维保公司提供消防维保服务，按现在市场的均价，每年至少支出3.6万元

（2）小区外围路灯锈蚀严重存在严重的安全隐患，并影响美观，需要在业主委员会的指导下，进行彻底更换。

（二）认识到物业公司存在的不足，努力提升服务质量：（1）加强对员工的培训，提高员工的服务意识和服务理念，为业主提供更贴心的服务；

（2）环境卫生：力争在原来的基础上做得更仔细，垃圾及清及除，重视楼层及外围死角。

（3）绿化：加强对绿化的补栽、养护、修剪，及时清理杂草； 在公司领导、管理处工作人员共同的努力下，相信在以后的工作中，能更好的为业主提供优质服务，打造一个温馨、舒适的居住环境。

重庆XX物业管理有限公司

XX管理处

二〇一五年七月一日