前期物业将如何管理新小区（★）

第一篇：前期物业将如何管理新小区

前期物业如何管理新小区

物业管理的前期管理服务是指开发建设项目立项后,物业管理企业在接管物业之前,由开发建设单位聘任或委托物业管理企业参与物业的规划设计和建设的过程。主要是从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。做好小区的前期物业管理服务是解决物业管理矛盾纠纷、提高物业管理水平的重要途径。也是有利于房地产开发商楼盘的质量和销售、有利于维护业主合法权益。对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义。然而,在房地产开发中,房地产项目的滚动开发、业主入住是一个渐进的过程,不可能同时入住。为了搞好物业管理服务的后期工作,就得加强对小区前期物业管理服务的力度，我认为应该做好以下几方面的工作。

第一,抓好对物业管理服务供给者培训

抓好对物业管理服务供给者培训，是前期物业如何管理新小区的必要性，物业管理是对专业化要求很高的行业,物业管理者要求是多面手,要能在不同场合充当不同的角色,物业管理从业者必须具备较高的综合素质,在物业管理前期物业管理服务中,物业管理人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。鉴于此,物业服务供给者的培养或培训将根据人员岗位不同进行。其一, 管理知识方面。对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识(如物业管理、公共关系等)、财务知识、法律知识(要非常精通行业法律法规,熟悉必要的法律知识),对提升服务的内容和档次大有帮助。其二,专业技能方面。物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护,而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等,又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化。这就要求物业管理人员掌握上述工作所必须的专业技能,以及时为业主提供专业的服务。此外,面对各式各样的业主,掌握必要的人际交往技能也是很有必要的。其三, 服务态度。物业管理是通过为业主提供公共服务、专项服务、特约服务而获得经济效益、社会效益和环境效益,服务是物业全部管理经营活动的中心,因此,全体物业从业人员都应树立“用户至上、服务第一”的思想,把为业主提供多层次、全方位的服务作为物业管理企业全体员工的神圣职责,在工作中时时处处要为业主着想,尽最大努力为业主提供优质的、完善创新的服务,赢取业主的赞同和认可。物业管理不是什么深奥的学问,一个温馨的问候、一个小小的举措、一个小小的手势、一个甜美的微笑,都会增加我们与业主的感情、化解与业主的矛盾,同样也就提升了我们的服务水平。

第二,重视小区物业的前期介入工作

物业管理企业在介入房地产开发项目之后,应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况,编制物业管理方案,成立前期介入小组会同设计部门、施工单位、开发商一起会审图纸,主要是从业主使用的角度就原设计中不合理的部分提出建议,也可根据物业管理的实际经验,向相关部门提供各项设备设施的性能、质量和厂家信誉等情况并提出有价值的建议。参与小区物业设施设备安装调试的全过程,特别重视对给排水、配电、防水、电梯、消防、智能化等设备系统的检查,发现问题及时要求开发商解决,既能避免日后提高物业管理成本,又能确保各项 设备设施在投入使用时能正常运行,促使物业更易贴近业主起居生活。

第三,物业的接管验收

物业的接管验收是前期物业管理的一个重要环节,是对已竣工验收并达到交付使用条件的物业项目进行再一次的质量把关工作,也是明确物业管理公司与开发商维修管理责任的重要措施。物业的接管验收一般分为二大部分,其一是楼宇本体的接管验收;其二是公共配套设施设备的接管验收。

对于楼宇本体的交接验收工作，建设单位在进行商品住宅建筑工程竣工验收时,物业管理公司前期介入小组应参与由建设单位组织工程施工和监理等单位对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行专门检验。逐套检验项目包括建筑结构、地面、墙面、防水、室内电气安装等10多个方面。物业管理公司前期介入小组严格按照市建设工程质量监督机构公布的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》对工程进行逐套检验,并填写《检验结果表》。建设单位依据《检验结果表》和《房屋建筑工程竣工验收报告》,逐套出具《商品住宅建筑质量合格证明》。参考资料：《房屋接管验收标准》《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定》 对于公共配套设备设施的接管验收工作，公共配套设备设施的接管验收是小区物业前期管理过程中一个重要的环节,其可以明确交接双方的责、权、利关系,固在接管验收中严格把好质量关。虽然物业管理前期介入小组参与了小区公共配套设备设施的安装调试过程,但是还得分二个阶段(一阶段是预先验收;二阶段是正式验收)来接管小区公共配套设备设施。其一,验收小组按照验收计划、标准(依据建设部《房屋接管验收标标准》),按专业分工进行验收,在其过程中查出不符合标准的项目,递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位,并要求限期整改完成。尤其是对单项设备验收中,须进行试运行验收,主要验收设备的安装质量各运转中设备的主要技术指标,对不符合指标的,及时提出书面意见,要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试,直至验收标准方可止。其二,正式验收是在预验收中提出的项目落实后,验收小组要进行检查、验证,如整改合格,而进行的正式验收。须做到三符合一完整,三符合是:“一符合”是图纸与设备规格型号、数量符合;“二符合”是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合;“三符合”是设备包括设备连接的整个系统的技术性能与设计的功能符合。“一完整”是图纸资料完整,如产权资料、技术资料、竣工验收证明书及设备设施检验合格证书等。

物业的接管验收是一项颇具复杂的过程,不仅涉及到建筑工程技术,而且牵涉到众多法规政策,常见一些实际结果与理论要求不一致的地方,为了处理好接管验收中存在的问题,需把握好二个基本原则:其一是坚持原则性与灵活性相结合原则,即对一些不尽人意的问题,接管验收人员要针对不同情况分别采取措施,具体问题具体分析,大家共同协商,力争合理地、圆满地解决验收中存在的问题。其二是做到部分与整体相结合的原则,即在物业接管验收中不能因注重细致入微而忽视整体把握,也不能因重视整体效果而忽视细节问题。

第四,做好环境卫生保洁工作

环境卫生管理是小区物业管理中一项至关重要的工作,环境卫生保洁工作是住宅小区物业管理最直观环节,也是业户评价物业管理公司能力高低的要素。行业上一般将小区的环境卫生保洁工作聘请专业的清洁公司管理,物业管理公司起监督管理作用。前期物业小区环境卫生保洁二大重点工作,一是物业清洁的开荒 工作;二是房屋装修期的清洁工作。物业管理公司对新建物业的清洁开荒工作应当特别重视,安排专人全程监管清洁公司的开荒工作,专业清洁公司集中人手大规模对物业进行清洁开荒,其内容不限于:对物业内外建筑垃圾的清理;对玻璃、地面、墙面等处所沾灰尘、污垢的清除;对公用部位(消防楼梯、电梯轿厢、电梯厅、屋面等)、办公房以及设施的清扫等。物业的清洁保持阶段是指业主入住后清洁,业主入住后伴随着房屋集中装修期的开始,装修期是对专业清洁公司的一个严峻的考验。常常是前边扫后边倒,保洁始终无法达到应有的效果,小区总是处于一种比较脏乱的状态。针对这种现象,装修期的环境卫生保洁首先须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运工作,尽量减少灰尘污染。其次是通过定时、定点、定人进行各种垃圾的分类收集、处理和清运,以及清、扫、擦、抹等专业性操作,同时还可以适当增加保洁力量,增加保洁次数来维护小区内公共区域的清洁卫生;三是加强宣传教育和督查力度,采取各种有效的办法手段,多管齐下,培养业主文明卫生的好习惯,使其知道,只有养成良好的卫生习惯,才能将小区营造出整洁、卫生、优美、舒适的生活环境。

第五,妥善协调三者之间的各种矛盾

物业管理公司特别注意协调好业主与开发商之间发生的矛盾,既要承担起开发商赋予的管理服务职责,为开发商排忧解难,又不能牺牲业主的利益。在业主与开发商之间处理好三者关系,物业管理公司起着一种协调和信息传递作用。尤其对业主反映的问题,如房屋质量问题,首先要分清性质,弄清情况,做好解释工作,本着“谁受理,谁跟进,谁回复”的原则,及时快捷地将业主反应的问题传递给相关部门,积极协调各方妥善解决,在最短的时间解决业主反映的问题。

第六,抓好小区公共秩序管理工作

小区公共秩序管理在住宅区物业管理中占有很重要的地位,它是物业管理公司为防火、防盗、防破坏、防灾害事故等而实施的一系列安全措施,秩序维护员不仅要善于发现安全隐患,更要有防止、终止这些隐患，也是体现一个管理公司服务水平的重要环节。公共秩序管理主要工作:其一,健全安全管理制度和完善岗位责任制,制度是企业利益的保障,“没有规矩不成方圆”,制定完善详细的规章制度。如小区大门岗,严格按照《门岗岗位职责》把好大门关,对来访人员实行“来访登记”制度,装饰装修人员凭证进出,杜绝闲散人员进入小区;大件物品持《物品放行条》放出等;其二,建立“预防为主,防治结合”以及“群防群治”的机制,维护片区治安,物业管理公司应与当地辖区社区人员保持密切联系,紧密合作,与当地片警保持良好的关系,及时了解当地治安情况,确保辖区物业的安全。如业主入伙后伴随房屋装修伊始,进出小区装修人员比较多且杂,加之小区安全防范的配套设施未完全安装到位,易给一些偷盗者可乘之机,因此要加强小区的巡查次数,记录好巡查情况,一经发现可疑情况要及时处置,发现失窃事件要及时报案。再如在遇到特殊紧急情况时,业主家中和办公区域,发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时,要善于借助第三方的力量,虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法,但在采取其它方式(例如破门前)时,寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证,以规避风险,减少损失;其三,是要充分利用好已有的安全设施,如电子门禁、可视对讲、监控摄像机等设备,减少失窃案件发生机率;其四,抓好小区进出车辆的管制和疏导,有利于维护小区交通秩序,避免车辆乱停乱放。特别是各种运送装修材料的车辆,要及时装卸,避免长时间停留, 以减少小区交通压力。通过严格的训练,加强管理,在车辆进入小区时,认真落实制度,坚决做到对车、对人、对卡。健全技术防范设备,适当配备先进的技术器具设施,比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等,才能有效的确保车场安全运行。其五,组建一支高素质的秩序维护队伍,不定期对秩序维护员的实施培训,主要从“业务知识、仪表、言行、体能、岗前、岗中培训着手。更是加强其服务意识方面的培养,把“让主户满意”作为秩序维护员工作的准则,把辖区内的公共秩序服务工作做得更细、更好。

第七,加强对房屋的二次装修管理监督工作

装修监管是物业管理公司根据政府有关法规、条例,受发展商或全体业主委托,对物业管辖范围的业主或使用人在物业装修过程中,监督施工是否符合规范、结构安全、房屋外观统一、消防、供水、供电、燃气等要求行为装修的定义。装修监管是前期物业管理的另一项重要工作,也是容易引起房屋质量投诉的重要环节,解决不好就会发生推诿扯皮现象。鉴于此,加强前期住宅室内装饰装修监管应注重抓好,其一,根据相关法律法规制定“物业二次装修管理规约”在业主入住、装修前,物业公司要履行告知义务,将装修须知和装修禁止行为予以书面告知(如装修时间、装修垃圾统堆放点、装修人员和材料进出通道等),以便业主了解和执行并办理相关装修手续。同时要抓好对每户装修方案的审核,对违反房屋装饰装修规定的行为发现后要及时纠正,做好说服解释工作。其二,在房屋装修动工之前,需再次与业户或装修单位确认室内给排水支管、地面防水等均于正常状态,方可发放《装修许可证》。其三,掌握业主装修过程中的重点,装修管理员也就明白日常巡检的重点,在业主材料进场和水电路改造或地墙面做防水阶段,每天最少巡查2次以上,有违规意图的业主,一天要巡检4次以上,及时制止违规装修现象。在巡查装修施工的过程中,重点要巡查水、电的安装情况、业主有无擅自更改装修方案和拆改房屋承重墙体的情况发生、还要提醒装修工人一定要对厕所和洗浴间进行防水实验,避免入住后给其它业主造成损失。认真填写《装修巡查记录》 其四, 对违章装修的要严厉制止,并使其控制在萌芽状态,以便控制事态的扩展并向业主发《装修违章整改通知书》,让业主签字确认,将复印件存放于档案袋中,在处理违章装修过程中,始终坚持以规服人,以理服人的原则,以良好的态度和礼貌赢得业主对装修监管工作的理解与支持。

综上所述加强前期物业管理,不但能保证业主(购房人)的长远利益,还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划,保证物业的施工质量,达到完善物业的使用功能,促进房产的销售。同时,加强前期物业管理,有利于规范物业管理活动,可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对立情绪,减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。而且,加强前期管理,可以更贴近业主和使用人的实际需求,使小区规划更趋向于人性化,使物业管理人员能够较早地了解和熟悉物业的情况,为日后更好地开展物业管理服务打下基础。

第二篇：物业前期管理

物业前期管理

一、业主入伙与收楼

1、入伙仪式

2、业主入伙与收楼

二、装修管理

1、装修管理

2、装修申请及审批

3、装修手续办理

4、装修监控

三、入伙装修期的档案建立

1、业主入伙档案

2、业主装修档案 业主入伙与收楼 第一节 入伙仪式

根据开发商的意愿是否举办，因为现在大多数楼盘入伙时只做欢快喜庆的现场布置，顺利、平静地办理入住手续而不再举行入伙仪式。

一、入伙仪式的策划

1．制定入伙仪式方案，主要包括以下类项：（1）入伙仪式目的；（2）参加入伙仪式人员；（3）入伙仪式开展的形式；（4）入伙仪式所需物资及成本概算；（5）具体仪式安排步骤及管理办法。2．审核、确定入伙仪式方案

入伙仪式方案的可行性及具体实施细节尚未与开发商进行协商并确定最终的入伙仪式方案，近期将与开发商进行沟通。如开发商进行仪式，则准备工作如下。

二、入伙仪式策划如下： 1．物资采购，包括：

（1）烘托入伙仪式气氛的装饰物资；（2）入伙仪式过程的接待物资；（3）司仪、礼仪小姐及表演队伍的邀请；（4）现场安全防护设施；（5）纪念品、奖品、宣传品。2．节目排练

编制节目单并按入伙仪式方案确定的节目内容进行现场排练。3．场地布置

（1）接待物品的摆设；（2）现场的装饰、布置；（3）现场标志、指示牌的设置；（4）现场功能区域及通道的划分；

（5）现场相关岗位（如保安、接待、保洁等）的设置；（6）宣传展示牌（品）的摆设。

三、入伙仪式的组织 1．现场服务

（1）做好来宾接待、服务；（2）做好现场清洁、保洁；（3）客服咨询服务；

（4）来宾、业主停车服务管理。2．仪式主持

由司仪按节目单安排顺序进行。3．现场秩序维持

（1）搞好现场人车分流、引导、控制；

（2）按功能区域和现场情况进行专用路线划分（如贵宾、演员、工作人员通道）；（3）准备现场治安及突发事件的处理预案；

（4）摆放和利用现场技防设备、设施（如灭火器、监控器、背景广播等）。4．仪式后现场清理（1）对现场物资进行整理、清点、核对、入库；（2）对现场闲杂人清场；（3）及时做好现场清扫、保洁。第二节 业主入伙与收楼

一、入伙现场布置 1．入伙办理大厅布置

（1）入伙办理分为接待引导资格审核组、签约组、收费组、验房交付钥匙组、资料收集与钥匙保管组、客户问题处理与协调组，其中资格审核组、签约组、收费组、验房交付钥匙组在入伙大厅按此顺序摆放接待台和标识牌流水服务业主入伙；（2）放置各类入伙物资（如资料、保险柜、钥匙牌、饮水机等）；（3）安排入伙办理现场保洁；（4）其他现场装饰的布置。2．安全保护措施

（1）设置安保设施（如：贵宾栏、警戒带、路锥筒、应急灯）；（2）划分现场功能区域（如：接待区、手续办理区、休息区等）；（3）充分利用现场技防设备设施协助进行安全防范。3．现场标识、引导牌设置

各功能区域、道路、配套设施等设置有效的引导标识，做到按图索骥。4．入住宣传、展示布置（1）入住办理工作流程图；（2）公布收费标准、依据；（3）公司及楼盘情况介绍；（4）图片宣传；（5）管理标准及承诺；

（6）在楼盘入口等合适位置悬挂入伙祝贺语、横幅；（7）竣工验收证明（复印件、备查）。

二、入伙流程的提前演练

在入伙前一至二天，再一次按照入伙收楼流程进行现场演练一遍，发现问题及时纠正。

三、入伙手续的办理 1．业主接待（入伙接待组）（1）负责入伙业主接待、引导；（2）休息区茶水招待。2．业主资料收集（资格审查组）

（1）业主收楼资格审查，并收取《入伙通知书》原件、《房屋买卖合同》复印件或《房产权证》复印件、业主身份证复印件和《业主情况登记表》（贴上照片）。（2）属公司购买的还应核查营业执照副本原件，收取营业执照复印件、法人授权委托书及法人代表和办理人的身份证复印件；

（3）业主不能亲自前来，委托他人办理时还应收取： 1）业主的授权委托书；

2）验业主的身份证原件收复印件或验护照原件收复印件（若业主为境外人士）； 3）验代理人身份证原件收复印件或验护照原件收复印件（若代理人为境外人士）。（4）发放入伙资料袋（内含各类入伙资料）。3．文件签署（签约组）

（1）指导业主签约：《业主（临时）公约》、《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《居民精神文明公约》、《委托银行代扣款协议书》。4．费用收取（收费组）（1）预收一年的管理费；（2）其它代收代缴费用。5．交验房屋（验房交付钥匙组）（1）验房：

1）户内水、电、气及配套设施的使用是否正常； 2）户内智能化、通讯设施的使用是否正常； 3）户内各类产品的安装是否规范、安全； 4）户内建筑工程是否有遗留问题或项目。（2）抄取水电表读数。（3）签署《收楼书》发放钥匙： 1）《收楼书》由业主签署、确认；

2）不存在须整改项目的，由业主签署《收楼书》书面确认后发放； 3）存在须整改项目的，由业主签署《收楼书》书面同意确认后，可暂时留存，整改完成后予以归还。

6．资料收集与钥匙保管（资料收集与钥匙保管组）

1）每天入伙结束后应对各入伙大厅各组的入伙资料进行归集； 2）每天入伙结束后应对钥匙进行清理核对。7．业主疑难解答（领导协调组）

1）业主所提问题类型主要有法规类、费用标准类、管理服务类、开发规划配套类； 2）一般问题由各组工作人员现场及时解答，疑难问题由管理处经理、客户主管针对以上问题进行研究，做好充分准备应对业主疑难问题进行解答，并对入伙相关问题进行协调处理。

四、遗留问题的处理和跟踪（客户问题处理与协调组）1．验楼时问题的记录

为保证遗留问题得到及时、快速的整改，验房记录人员应尽量将户内各项问题记录准确、清楚，主要有以下几点： 1）问题类型； 2）问题存在的位置； 3）存在问题的数量。2．一般问题现场进行处理

一般问题由验房人员现场进行处理，能现场处理的一般问题类型有： 1）简单的产品安装问题； 2）户内卫生、清洁问题； 3）普通产品耗材的更换。3．严重房屋质量问题的处理方式

由客户问题处理与协调组及时反馈给开发商处理并负责跟踪、落实、协调。4．处理后的再验收、记录

1）由客户问题处理与协调组通知业主本人到场进行复验，并与验房记录进行对比、核对；

2）业主签字确认整改完成；

3）业主对整改结果提出异议的，重新填写遗留问题《整改项目报告》，由业主签名确 认后反馈开发商京工地产处理并进行跟踪协调整改工作的进行。装修管理 第一节 装修管理

一、制定装修程序流程图

根据《装修指南》及项目现场情况制定流程图，基本过程包括：申请→审批→收费→检查→验收→退费。

二、制定装修管理办法

装修过程的控制办法（如装修巡查、违规装修处理、验收标准及办法、装修施工队伍管理等）。

三、制定装修期设备设施安装方案

根据项目现场实际有针对性地规范相关设备设施的安装方案（如：防盗门窗安装样式、公共区域各种商业设施安装方案、空调室外机及管线安装方案）。

四、制定装修期的相关配合措施 1．装修垃圾的清运； 2．停车场管理； 3．地下室空间的利用； 4．装修材料的卸货区域指定； 第二节 装修申请及审批

一、装修申请

1．提交书面的装修申请

（1）填写《装修申请/验收表》；

（2）须政府消防、环保部门审批的施工项目还应提交政府部门的审批文件。2．提交装修设计图纸（1）平面设计图；（2）单元平面图；

（3）装修用料，如天花、隔墙、地面用料；（4）空调安装图；

（5）电器照明设计及用电量图；（6）给排水设计图；（7）燃气管线图。

3．提交装修施工单位的营业执照、资质证书。（1）加盖公章的《营业执照》复印件；

（2）加盖公章的《施工企业资质证书》复印件。

二、装修审批 1．工程部门审批

（1）审批装修方案图纸及技术资料；

（2）检验政府部门批文等批准文件，收存副本。2．管理处负责人审批

管理处负责人负责对装修审批内容的审核，审批完结应及时将审批意见（《装修审批通知书》）通知业主。第三节 装修手续办理

一、办理装修手续

1．签定《装修管理协议》； 2．发放《装修施工许可证》； 3．凭身份证办理施工人员登记； 4．发放施工人员《出入证》。

二、按当地法规规定收取有关装修费用（1）装修押金；

（2）装修垃圾清运费（非常设项）；（3）施工人员《出入证》工本费及其押金；（4）其他应收款。第四节 装修监控

一、工程质量监控

1．检查是否按已审批的装修方案进行施工； 2．有无按协议内容施工； 3．施工是否符合施工规范； 4．填写《装修巡视检查记录表》。

二、施工秩序监控 1．装修垃圾的清运管理； 2．装修施工时间及施工噪音管理； 3．有无超范围施工监控； 4．是否有损害公共利益监控；

5．电焊等动火作业须到管理处办理《动火许可证》； 6．填写《装修巡视检查记录表》。

三、装修完工验收 1．房屋结构验收

应检查装修工程施工对主体结构的影响，并符合装修协议内容。2．水、电设施验收

（1）产品安装是否安全、规范；

（2）有无擅自改动系统（如电力、消防等）。3． 燃气管道验收

（1）有无擅自改动系统（含走向、位置、隐蔽程度等）；（2）是否已经燃气主管单位验收合格。4．智能化、通信系统验收（1）产品安装是否安全、规范；（2）有无擅自改动系统 5．房屋建筑外观验收

按《装修施工协议》内容进行验收，重点在防盗网安装是否规范，外门窗是否改动。

四、违章处理结果跟踪

对装修施工过程中和完工验收中出现的违章开出《装修验收整改通知书》并跟踪处理，确认整改完备后填写装修竣工验收单（《装修申请/验收表》）。

五、装修押金退返

如验收合格凭装修竣工验收单（《装修申请/验收表》）在规定日期内予以退还。第四章 入伙装修期的档案建立 第一节 业主入伙档案

一、业主入伙资料，主要包括： 1．《入伙通知书》； 2．房产证或购房合同复印件；

3．业主身份证复印件和代办人份证复印件及授权委托书；

4．营业执照复印件、法人授权委托书及法人代表和办理人的身份证复印件（业主属法人单位）；

6．《业主（临时）公约》； 7．《收楼书》存根； 8．《整改项目报告》。

二、业主家庭情况资料，主要包括：

1．业主档案（身份证明文件复印件及《业主/住户情况登记表》）； 2．随住人员档案（身份证明文件复印件及《业主/住户情况登记表》）； 3．暂住人员档案（身份证明文件复印件及《业主/住户情况登记表》）； 4．业户车辆情况资料（《车辆情况登记表》）； 5．办理停车手续资料（《车位有偿使用协议书》）。第二节 业主装修档案

一、装修申请审批资料，主要包括： 1．《装修申请/验收表》； 2．《装修审批通知书》； 3．装修图纸及审批资料；

4．装修施工单位营业执照及资质证书复印件；

二、装修管理档案，主要包括： 1．《装修管理协议》；

2．装修施工人员档案（《施工出入证办证登记表》）； 3．装修巡查记录（《装修巡视检查记录表》）；

4．《违反装修规定整改通知书》及《装修验收整改通知书》； 5．装修竣工验收单（《装修申请/验收表》）。

以上业主入伙档案及业主装修档案合并为业主档案，按档案管理规程由兼职档案员进行管理。

附件一：以下为入伙装修期间所使用的文件及表格 1.入伙通知书 2.收楼须知

3.入伙预交费用一览表

（1）业主/住户情况登记表(个人)（2）业主/住户情况登记表（单位）4.收楼手续流程条 5.收楼证明书 6.业主公约

7.委托银行代收费协议书 8.业户手册 9.装修指南 10.住宅质量保证书 11.住宅使用说明书 12.收楼书 13.整改项目报告

14.其它入伙代办手续签约表格 15.装修申请/验收表 16.装修审批通知书 17.房屋装修管理规定 18.装修管理协议

19.施工出入证办证登记表 20.单元施工许可证 21.出入证 22.动火许可证

23.违反装修规定整改通知书 24.装修验收整改通知书 25.装修巡视检查记录表

第三篇：小区商铺前期物业服务协议

东彩小区金桂园商铺物业管理协议

出租方（甲方）： 克拉玛依市xxxx房地产开发有限公司

承租方（乙方）：xxxx

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，签订立本合约，双方共同遵照执行。

第一条 租赁位置

甲方出租的商铺位于克拉玛依市xxxx—xx时尚xxxx号商铺，建筑面积xxxx平方米。

第二条 租赁期限

租期为xx年，本合约从xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日止。

第三条 管理费交付

1、乙方应于每月xxx号前向甲方缴纳当月的管理费。

2、第一年：管理费为每月人民币：xxxx元；

3、第二年：管理费为每月人民币：xxxx元；

4、第三年：管理费为每月人民币：xxxx元。

第四条 商铺在装修时，须自觉遵守《xxx装修管理规定》，如有违反相关规定。

1、物业公司有权制止、责令整改或作出相应的处理决定。

2、各商铺使用人不得擅自改变外立面的材料、颜色和款式；不得乱张乱贴影响门面雅观行为；凡属设置的各种招牌和广告牌，在安装前，必须先到客户中心（管理处）申报办理相关手续，并获得批准后方可安装。否则，按克拉玛依市城市管理有关法规，限期拆除。

3、一楼商铺的广告位，按配定位置归业主拥有，但由发展商统一规划、物业管理公司统一管理投入使用；二楼广告位权属归发展商拥有；并由发展商统一规划提供用户有偿使用（费用参照市场价商定）。

4、若违反本规定及xxxx《前期物业管理服务协议》和《业主公约》等相关条款者，所造成的一切损失及责任，由相关当事人（使用人）自行承担。

第五条 合同生效、纠纷解决

1、本合同经甲、乙双方签字后生效，即具有法律效应。

2、在履行本合约的过程中，若甲、乙双方发生争议或纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，任何一方均可诉请克拉玛依市人民法院解决。

3、本合约如有未尽事宜，甲、乙双方可协商订立补充协议。补充协议与本合约具有同等法律效力。

4、甲、乙双方需提供的文件作为本合同的附件。

5、本合约一式两份，甲、乙双方各执一份。

第六条 经营说明

1、本商铺只能经营xxxx，乙方不得制造噪音，破坏商铺周围环境。如果有业主投诉乙方恼乱正常生活，甲方有权责令乙方立即改正，若情况比较严重者，甲方有权责令乙方立即停止经营。

甲方：克拉玛依市xxxx房地产开发有限公司乙方：

法人代表：

联系地址： 克拉玛依市xxxx联系地址：xx门面

身份证号码：身份证号码：655xxxxxxxxxxxxxx

签订日期： xxxx年xx月xx日签订日期：xxxx年xx月xx号

签订地点：xx签订地点：xx

第四篇：某小区物业前期介入实施方案

华中物业前期介入实施方案

前期介入是现代物业管理的一项基础性工作,其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中,使物业最大限度地满足业主的需求,为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作:

一、成立项目小组

签订物业管理委托合同后,我们将从公司内选派多名管理、技术人员,组成XXX小区项目小组,先行到位,开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系,同时对居住区的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议,定期与开发商、承建商协调解决。

二、早期接入的主要工作

(一)、会审图纸

从环境布局,管网设置,泊车场所,防盗报警设施,水电煤气计量,减少重复装修等细节方面考虑。

(二)、参与质量管理

对设备选型、分布数量提出建议;加强对隐蔽工程进行验收,使质量隐患消灭在萌芽时,促进无业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行,维修创造条件。

(三)、收集技术档案

不断收集积累物业家户档案资料和项目产权资料,为今后办证、维修、改造等作专业技术准备。

(四)、熟悉社区环境

了解业主的情况,服务的内容标准及部分业主的特殊要求,同时熟悉与社区有

关的供电、供水、煤气、市政、等政府职能部门的情况,建立和谐的工作关系,使物业管理顺利运作。

三、进行物业交付前的实操性工作

在较深入了解物业及业主需求的基础上,与开发商携手,做好以下各项前期准备工作:

(一)协助开发商销售工作,在销售现场提供物业管理咨询,解释业主提出的相关问题;

(二)提供相关专业建议,协助制订园林布置及环境设计方案;

(三)协助制订居住区内交通管制方案及保安岗亭设置方案;

(四)收集工程图纸资料,现场参与设备的安装调试;

(五)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量;

(六)建立与社会专业机构的联系,开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作;

(七)积极开展各类商铺的招商引租工作;

(八)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

四、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各种资料和数据,以及对物业的了解,本着“对业主负责,对开发商负责、对社会负责”的宗旨,对XXX小区进行严格、细致、全面的接管验收。

第五篇：金阳小区前期物业 委托管理合同

某某前期物业

委托管理合同

委托人（以下简称甲方）：某某房产管理局 受托人（以下简称乙方）：某某有限公司

根据《物权法》、《物业管理条例》和《甘肃省物业管理暂行办法》等相关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方将静安嘉苑保障性住房住宅小区委托乙方进行前期物业管理，甲、乙双方达成以下委托事项： 第一条：基本情况

某某小区位于某某县东城区，该小区共有保障性住宅10栋820套4.9515万平方米，其中：廉租房4栋（多层）234套1.17万平方米，公租房6栋（高层）586套3.65万平方米，商铺10套0.1315万平方米。属多层和中高层住宅小区。

第二条：委托管理事项

1、乙方提前介入静安嘉苑保障性住房住宅小区工作，参与小区各项目验收，熟悉各方面情况。对于委托前存在的问题，甲方交由承建静安嘉苑保障性住房住宅小区建筑公司，整改维修后交由乙方进行前期物业管理。（注：从验收交工日算起，水电暖管道、线路保修期2年，屋面保修期5年，电梯保修期年，监控智能化设备保修期年，消控设备保修期年，道路保修期年，绿化维护期年，甲方与承建公司签订保修合同）；

2、水电暖管道、线路满2年后，由乙方接管；屋面满5年后，乙方接管。接管后局部维修由乙方承担，按照规定，需申请维修资金维修的，由乙方按照相关程序申请维修资金予以维修；

3、乙方应劝阻住宅业主不得改变房屋结构，对于厕所内上下水管道在装修时，不得全封闭，应留有检查口，防止出现漏水而无法维修的问题；

4、楼顶不可安装太阳能。为防止损坏屋面，建议小区业主安装电热水器；

5、房屋建筑本体公用部分的管理。主要为楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等;

6、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。主要为共用上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、有线电视、电话、暖气干线、配电系统、电梯、楼内消防设施设备等；

7、本物业规划红线内属物业管理范围内的公用设施的维修、养护和管理。主要包括道路、室外上下水管道、化粪池、地沟、绿地、路灯、庭院灯、自行车棚、凉亭、花架和停车场等；

8、本物业规划红线内配套服务设施的维修、养护和管理，主要包括物业管理用房三处477.92平方米（1号楼三间296.33平方米，2号楼三间145.85平方米，5号楼一间35.74平方米），门房两处（东西门各一处）；

9、物业管理用房产权属于全体业主共有，但不能改变其用途；

10、公共环境的卫生清洁和日常垃圾收集、清运。主要包括共用场地、道路、绿化、花木、房屋建筑物共用部分；

11、加强小区车辆管理，确保车辆有序停放，保持交通畅通；

12、协助配合公安部门进行安全监控和巡视等安保工作（不含人身、财险保险管理责任）；

13、社区文化娱乐活动；

14、物业档案及相关工程资料的收集管理；

15、法规和政策规定由物业服务公司服务的其他事项；

16、业主和物业使用人房屋的自管部位，自用设施及设备的维护、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方原则上应接受委托具体收费事宜应按照乙方制定并公布的收费标准由当事人双方另行协商。

第三条：合同期限

本合同期限共五年：自

****年**月**日至

****年**月**日。合同到期后，根据管理情况，乙方有优先签约权。

第四条：甲方的权利和义务

1、一次性配齐乙方物业管理过程中所需办公、卫生洁具等必要设备，同时作为固定资产登记造册，由甲方作为国有资产进行备案（并附合同附件中）。对于损耗用品按规定以后由乙方进行更换，甲方不再予以解决；

2、与物业管理公司议定管理计划、公共维修费用预算和决算；

3、对乙方管理实施监督检查，每半年进行一次全面考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经甲方认定，有权终止合同；

4、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为经行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；

5、甲方在合同生效之日起，按政府规定向乙方提供门房两处，自行车棚两处，物业管理用房三处，电动门一套，由乙方无偿管理使用，合同中止后无条件收回；

6、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

7、协助乙方做好物业管理工作的宣传教育和文化活动；

8、在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料： ①规划图、竣工总平面图、单位建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

②设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养技术资料； ③物业质量保修文件和物业使用说明文件； ④各部门专业验收资料；

⑤房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）； ⑥物业管理所必需的其它资料；

⑦在保修责任内，如存在质量问题，由甲方负责返修或委托乙方返修，由甲方支出全部费用；

9、授权乙方对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，采取劝阻、制止，要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门，诉讼等方式进行处理；

10、审定乙方拟定的各项物业管理制度；

11、负责协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

12、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

13、乙方于 2016 年 11月10 日就前期介入到静安嘉苑物业项目中，物业承接交验30日前，甲方应将乙方物业管理启动资金支付给乙方，物业面积按实际支付的总量计算（包含公共商业和会所面积）。

以便正常开展工作，为业主顺利入住某某小区，作好各项准备工作，经预测算开办费为元，启动资金测算如下：附表1，附表2

14、前期介入费用甲方可按季度提前付给乙方，交房时的开办费用应在承接验收时一次性付清，乙方向业主收取的相关费用由乙方在交验时负责收取，甲方应积极协助；

15、纳入物业管理范围的已竣工但尚未装修或者因甲方原因未能按时 交付物业买受人物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳；（附表3）

16、法规政策规定由甲方承担的其他责任。第五条

乙方的权利和义务

1、根据有关法律、法规政策及本合同规定，制定各项管理办法、规章制度、实施细则等，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主（住户）的合法权益，获取不当利益；

2、遵照有关物业管理服务收费规定，按照服务项目、服务内容、服务收费标准，按县物价部门批复，收取物业服务费，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；

3、负责编制房屋及附属设施维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；需申请动用住宅专项维修资金予以维修的项目，由乙方按照《静宁县人民政府转发平凉市住宅专项维修资金管理办法的通知》（静政发［2010］26》26号）文件规定申请使用；

4、有权依照法规政策、本合同和业主公约规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；

5、有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给他人或单位，不得将重要专项业务承包给他人；

6、接收物业管理部门及政府职能部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；

7、本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内新建、改扩建配套项目，须报甲方和职能部门批准后方可实施；

8、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

9、开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

10、聘请保洁、绿化等相关技术人员，以保证小区卫生干净整洁、环境优美有序。同时，还应聘水电暖维修人员，以保障供热、供水、供电等设施设备的正常运行及维修管护；

11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的部分物业及其各类管理档案、财务等资料，移交本物业的公共财产；

12、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险责任（有专门合同约定的除外）。

第六条

乙方的免责事由 以下情况乙方不承担责任

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位，共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电，停止共用设施设备等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、因不可预料的事件造成损失的。第七条

管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护及管理的工作标准、考核标准和违约责任），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。

乙方承诺，在本合同生效后半年内达到管理标准。第八条：管理服务费用

1、本物业的管理服务费用、机动车辆及自行车停放管理收费，按物价部门核定的标准收取；

2、对于二次供热供水所产生的水电费用，由甲方予以解决；

3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；

4、物业管理区域清洁卫生费用；

5、物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用； 第九条：违约责任

1、因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；

2、因乙方管理造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同；

3、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任；

4、物业交付使用后，发生较大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因，属设计、施工、材料原因由甲方负责处理；

5、因业主使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用由相关的业主，使用人承担；

6、影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限解决，影响相邻房屋安全问题，由甲方处理，因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位解决，对于不影响物业结构安全和设备使用安全的问 题，由甲方在约定期限日内负责修缮，也可采取费用补偿办法，由乙方负责处理；

7、甲方拒绝拖延履行物业保修义务的，业主可以自行维修或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失由甲方承担；

8、甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同，甲方应以本合同服务剩余期限物业服务总费为基数向乙方支付的违约金，并赔偿由此给乙方、业主造成的损失。

第十条

其他事项

1、小区业主委员会组建后，乙方再与业主委员会签订合同；

2、双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；

3、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，乙方应在合同期满三个月前双方再另行协商；

4、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理；

5、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门协调，协调不成的，向人民法院提出诉讼；

6、本合同及其附件中未规定的事项，均遵循《物权法》、《物业管理条例》、《甘肃省物业管理暂行办法》等相关规定执行；

7、本合同一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力；

8、本合同自签订之日起生效。附件：

1、某某保障性住房住宅小区物业管理办公设备购置清单；

2、某某安防监护设备统计清单；

3、发动机随机件清单。

甲方签章：

乙方签章：

法人代表：

委托代理人：

法人代表： 委托代理人：

年 9

月

日