物业前期管理的必要性

第一篇：物业前期管理的必要性

物业前期管理的必要性

(一)减少使用中的后遗症

物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所管项目进行有效的管理。然而在物业管理的过程中，一些项目前期存在的问题一直困拢着物业管理人员，如项目质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理人员，而往往在于项目的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些日后长期难以得到解决的问题尽可能在建筑过程中尽量限制在最小范围之内，物业的前期管理应同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理人员代表业主从管理者的角度，对所管项目后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在项目竣工之前，逐项妥善解决，减少日后管理工作的难题。

(二)物业前期管理是对所管项目的全面了解

物业管理是服务行业，然而要服务得好，使业主满意，就必须对所管项目进行全面的了解。如果物业管理人员在楼盘交付使用时才介入管理，就无法了解土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等工程的情况，必须在项目的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于维修及保养的地方提出改进意见，并做好日后维修及保养的重点记录。只有这样，物业管理人员才能更好地为业主服务。

(三)物业前期管理是为后期管理做好准备

对项目管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商拟草有关文件制度，及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些都应在项目前期管理阶段安排就绪，楼盘一旦正式交付验收，物业管理人员便能有序地对该项目进行管理。

（四）增强业主信心促进楼盘销售

业主购房时会从使用者的角度对物业管理进行评价物业管理人员在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的形象，对于开发商来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。

范小平：***

2011/9/9

第二篇：物业前期管理

物业前期管理

一、业主入伙与收楼

1、入伙仪式

2、业主入伙与收楼

二、装修管理

1、装修管理

2、装修申请及审批

3、装修手续办理

4、装修监控

三、入伙装修期的档案建立

1、业主入伙档案

2、业主装修档案 业主入伙与收楼 第一节 入伙仪式

根据开发商的意愿是否举办，因为现在大多数楼盘入伙时只做欢快喜庆的现场布置，顺利、平静地办理入住手续而不再举行入伙仪式。

一、入伙仪式的策划

1．制定入伙仪式方案，主要包括以下类项：（1）入伙仪式目的；（2）参加入伙仪式人员；（3）入伙仪式开展的形式；（4）入伙仪式所需物资及成本概算；（5）具体仪式安排步骤及管理办法。2．审核、确定入伙仪式方案

入伙仪式方案的可行性及具体实施细节尚未与开发商进行协商并确定最终的入伙仪式方案，近期将与开发商进行沟通。如开发商进行仪式，则准备工作如下。

二、入伙仪式策划如下： 1．物资采购，包括：

（1）烘托入伙仪式气氛的装饰物资；（2）入伙仪式过程的接待物资；（3）司仪、礼仪小姐及表演队伍的邀请；（4）现场安全防护设施；（5）纪念品、奖品、宣传品。2．节目排练

编制节目单并按入伙仪式方案确定的节目内容进行现场排练。3．场地布置

（1）接待物品的摆设；（2）现场的装饰、布置；（3）现场标志、指示牌的设置；（4）现场功能区域及通道的划分；

（5）现场相关岗位（如保安、接待、保洁等）的设置；（6）宣传展示牌（品）的摆设。

三、入伙仪式的组织 1．现场服务

（1）做好来宾接待、服务；（2）做好现场清洁、保洁；（3）客服咨询服务；

（4）来宾、业主停车服务管理。2．仪式主持

由司仪按节目单安排顺序进行。3．现场秩序维持

（1）搞好现场人车分流、引导、控制；

（2）按功能区域和现场情况进行专用路线划分（如贵宾、演员、工作人员通道）；（3）准备现场治安及突发事件的处理预案；

（4）摆放和利用现场技防设备、设施（如灭火器、监控器、背景广播等）。4．仪式后现场清理（1）对现场物资进行整理、清点、核对、入库；（2）对现场闲杂人清场；（3）及时做好现场清扫、保洁。第二节 业主入伙与收楼

一、入伙现场布置 1．入伙办理大厅布置

（1）入伙办理分为接待引导资格审核组、签约组、收费组、验房交付钥匙组、资料收集与钥匙保管组、客户问题处理与协调组，其中资格审核组、签约组、收费组、验房交付钥匙组在入伙大厅按此顺序摆放接待台和标识牌流水服务业主入伙；（2）放置各类入伙物资（如资料、保险柜、钥匙牌、饮水机等）；（3）安排入伙办理现场保洁；（4）其他现场装饰的布置。2．安全保护措施

（1）设置安保设施（如：贵宾栏、警戒带、路锥筒、应急灯）；（2）划分现场功能区域（如：接待区、手续办理区、休息区等）；（3）充分利用现场技防设备设施协助进行安全防范。3．现场标识、引导牌设置

各功能区域、道路、配套设施等设置有效的引导标识，做到按图索骥。4．入住宣传、展示布置（1）入住办理工作流程图；（2）公布收费标准、依据；（3）公司及楼盘情况介绍；（4）图片宣传；（5）管理标准及承诺；

（6）在楼盘入口等合适位置悬挂入伙祝贺语、横幅；（7）竣工验收证明（复印件、备查）。

二、入伙流程的提前演练

在入伙前一至二天，再一次按照入伙收楼流程进行现场演练一遍，发现问题及时纠正。

三、入伙手续的办理 1．业主接待（入伙接待组）（1）负责入伙业主接待、引导；（2）休息区茶水招待。2．业主资料收集（资格审查组）

（1）业主收楼资格审查，并收取《入伙通知书》原件、《房屋买卖合同》复印件或《房产权证》复印件、业主身份证复印件和《业主情况登记表》（贴上照片）。（2）属公司购买的还应核查营业执照副本原件，收取营业执照复印件、法人授权委托书及法人代表和办理人的身份证复印件；

（3）业主不能亲自前来，委托他人办理时还应收取： 1）业主的授权委托书；

2）验业主的身份证原件收复印件或验护照原件收复印件（若业主为境外人士）； 3）验代理人身份证原件收复印件或验护照原件收复印件（若代理人为境外人士）。（4）发放入伙资料袋（内含各类入伙资料）。3．文件签署（签约组）

（1）指导业主签约：《业主（临时）公约》、《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《居民精神文明公约》、《委托银行代扣款协议书》。4．费用收取（收费组）（1）预收一年的管理费；（2）其它代收代缴费用。5．交验房屋（验房交付钥匙组）（1）验房：

1）户内水、电、气及配套设施的使用是否正常； 2）户内智能化、通讯设施的使用是否正常； 3）户内各类产品的安装是否规范、安全； 4）户内建筑工程是否有遗留问题或项目。（2）抄取水电表读数。（3）签署《收楼书》发放钥匙： 1）《收楼书》由业主签署、确认；

2）不存在须整改项目的，由业主签署《收楼书》书面确认后发放； 3）存在须整改项目的，由业主签署《收楼书》书面同意确认后，可暂时留存，整改完成后予以归还。

6．资料收集与钥匙保管（资料收集与钥匙保管组）

1）每天入伙结束后应对各入伙大厅各组的入伙资料进行归集； 2）每天入伙结束后应对钥匙进行清理核对。7．业主疑难解答（领导协调组）

1）业主所提问题类型主要有法规类、费用标准类、管理服务类、开发规划配套类； 2）一般问题由各组工作人员现场及时解答，疑难问题由管理处经理、客户主管针对以上问题进行研究，做好充分准备应对业主疑难问题进行解答，并对入伙相关问题进行协调处理。

四、遗留问题的处理和跟踪（客户问题处理与协调组）1．验楼时问题的记录

为保证遗留问题得到及时、快速的整改，验房记录人员应尽量将户内各项问题记录准确、清楚，主要有以下几点： 1）问题类型； 2）问题存在的位置； 3）存在问题的数量。2．一般问题现场进行处理

一般问题由验房人员现场进行处理，能现场处理的一般问题类型有： 1）简单的产品安装问题； 2）户内卫生、清洁问题； 3）普通产品耗材的更换。3．严重房屋质量问题的处理方式

由客户问题处理与协调组及时反馈给开发商处理并负责跟踪、落实、协调。4．处理后的再验收、记录

1）由客户问题处理与协调组通知业主本人到场进行复验，并与验房记录进行对比、核对；

2）业主签字确认整改完成；

3）业主对整改结果提出异议的，重新填写遗留问题《整改项目报告》，由业主签名确 认后反馈开发商京工地产处理并进行跟踪协调整改工作的进行。装修管理 第一节 装修管理

一、制定装修程序流程图

根据《装修指南》及项目现场情况制定流程图，基本过程包括：申请→审批→收费→检查→验收→退费。

二、制定装修管理办法

装修过程的控制办法（如装修巡查、违规装修处理、验收标准及办法、装修施工队伍管理等）。

三、制定装修期设备设施安装方案

根据项目现场实际有针对性地规范相关设备设施的安装方案（如：防盗门窗安装样式、公共区域各种商业设施安装方案、空调室外机及管线安装方案）。

四、制定装修期的相关配合措施 1．装修垃圾的清运； 2．停车场管理； 3．地下室空间的利用； 4．装修材料的卸货区域指定； 第二节 装修申请及审批

一、装修申请

1．提交书面的装修申请

（1）填写《装修申请/验收表》；

（2）须政府消防、环保部门审批的施工项目还应提交政府部门的审批文件。2．提交装修设计图纸（1）平面设计图；（2）单元平面图；

（3）装修用料，如天花、隔墙、地面用料；（4）空调安装图；

（5）电器照明设计及用电量图；（6）给排水设计图；（7）燃气管线图。

3．提交装修施工单位的营业执照、资质证书。（1）加盖公章的《营业执照》复印件；

（2）加盖公章的《施工企业资质证书》复印件。

二、装修审批 1．工程部门审批

（1）审批装修方案图纸及技术资料；

（2）检验政府部门批文等批准文件，收存副本。2．管理处负责人审批

管理处负责人负责对装修审批内容的审核，审批完结应及时将审批意见（《装修审批通知书》）通知业主。第三节 装修手续办理

一、办理装修手续

1．签定《装修管理协议》； 2．发放《装修施工许可证》； 3．凭身份证办理施工人员登记； 4．发放施工人员《出入证》。

二、按当地法规规定收取有关装修费用（1）装修押金；

（2）装修垃圾清运费（非常设项）；（3）施工人员《出入证》工本费及其押金；（4）其他应收款。第四节 装修监控

一、工程质量监控

1．检查是否按已审批的装修方案进行施工； 2．有无按协议内容施工； 3．施工是否符合施工规范； 4．填写《装修巡视检查记录表》。

二、施工秩序监控 1．装修垃圾的清运管理； 2．装修施工时间及施工噪音管理； 3．有无超范围施工监控； 4．是否有损害公共利益监控；

5．电焊等动火作业须到管理处办理《动火许可证》； 6．填写《装修巡视检查记录表》。

三、装修完工验收 1．房屋结构验收

应检查装修工程施工对主体结构的影响，并符合装修协议内容。2．水、电设施验收

（1）产品安装是否安全、规范；

（2）有无擅自改动系统（如电力、消防等）。3． 燃气管道验收

（1）有无擅自改动系统（含走向、位置、隐蔽程度等）；（2）是否已经燃气主管单位验收合格。4．智能化、通信系统验收（1）产品安装是否安全、规范；（2）有无擅自改动系统 5．房屋建筑外观验收

按《装修施工协议》内容进行验收，重点在防盗网安装是否规范，外门窗是否改动。

四、违章处理结果跟踪

对装修施工过程中和完工验收中出现的违章开出《装修验收整改通知书》并跟踪处理，确认整改完备后填写装修竣工验收单（《装修申请/验收表》）。

五、装修押金退返

如验收合格凭装修竣工验收单（《装修申请/验收表》）在规定日期内予以退还。第四章 入伙装修期的档案建立 第一节 业主入伙档案

一、业主入伙资料，主要包括： 1．《入伙通知书》； 2．房产证或购房合同复印件；

3．业主身份证复印件和代办人份证复印件及授权委托书；

4．营业执照复印件、法人授权委托书及法人代表和办理人的身份证复印件（业主属法人单位）；

6．《业主（临时）公约》； 7．《收楼书》存根； 8．《整改项目报告》。

二、业主家庭情况资料，主要包括：

1．业主档案（身份证明文件复印件及《业主/住户情况登记表》）； 2．随住人员档案（身份证明文件复印件及《业主/住户情况登记表》）； 3．暂住人员档案（身份证明文件复印件及《业主/住户情况登记表》）； 4．业户车辆情况资料（《车辆情况登记表》）； 5．办理停车手续资料（《车位有偿使用协议书》）。第二节 业主装修档案

一、装修申请审批资料，主要包括： 1．《装修申请/验收表》； 2．《装修审批通知书》； 3．装修图纸及审批资料；

4．装修施工单位营业执照及资质证书复印件；

二、装修管理档案，主要包括： 1．《装修管理协议》；

2．装修施工人员档案（《施工出入证办证登记表》）； 3．装修巡查记录（《装修巡视检查记录表》）；

4．《违反装修规定整改通知书》及《装修验收整改通知书》； 5．装修竣工验收单（《装修申请/验收表》）。

以上业主入伙档案及业主装修档案合并为业主档案，按档案管理规程由兼职档案员进行管理。

附件一：以下为入伙装修期间所使用的文件及表格 1.入伙通知书 2.收楼须知

3.入伙预交费用一览表

（1）业主/住户情况登记表(个人)（2）业主/住户情况登记表（单位）4.收楼手续流程条 5.收楼证明书 6.业主公约

7.委托银行代收费协议书 8.业户手册 9.装修指南 10.住宅质量保证书 11.住宅使用说明书 12.收楼书 13.整改项目报告

14.其它入伙代办手续签约表格 15.装修申请/验收表 16.装修审批通知书 17.房屋装修管理规定 18.装修管理协议

19.施工出入证办证登记表 20.单元施工许可证 21.出入证 22.动火许可证

23.违反装修规定整改通知书 24.装修验收整改通知书 25.装修巡视检查记录表

第三篇：物业前期介入的重要性和必要性

物业早期介入的重要性和必要性的具体展开

答：物业前期介入的必要性

(一)减少使用中的后遗症

物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。

(二)物业前期介入是对所管物业的全面了解

物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。

(三)物业前期介入是为后期管理做好准备

物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。

物业前期介入的重要性

一、早期介入有利于优化设计，完善设计细节。

对住宅小区的规划设计，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布局等方面未考虑，而且也要从有利于日后物业管理来着眼。规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会出现设施和设备设置得不完善或不合理、增加了投资、降低了使用效率、影响了业主的正常生活、增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，能够与规划设计和施工结合起来，提出必要的建议，促使其同步或交叉进行，并代表业主从管理者的角度对所管物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。

二、有利于加快施工进度，提高施工质量。

物业管理公司对于物业管理工作有着丰富的经验和详实的第一手资料，对设备和设施在长期使用过程中可能会暴露出的问题认识得比较清楚、掌握得比较透彻。因此，物业管理公司的早期介入，能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿进行施工建设，对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，并及时制止诸如建设单位不顾小区日后的管理难度和广大业主的利益而随意改变设计的现象的发生，减少使用中的后遗症，积极参与工程验收，缩短工期，提高工程质量。

三、早期介入有利于后期工作的顺利进行。

在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置，人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序地工作。同时，经过一段时间的工作，可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，使于以后管理工作的顾利进行。早期介入可以全面了解所管物业，对其土建结构、管线走向、设备安装等情况做到了如指掌，便于后期的管理。

四、能保证楼宇的安全启用、正常运行。

物业管理公司的早期介入，特别是保安工作的衔接能做到没有漏洞，使得保安系统的设备、人员在楼宇未正式投人使用之前就运行起来，就能使楼宇的安全启用、正常运行，使业户放心、定心。

五、物业管理前期介入有利于促进物业的销售

随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消费理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。现代营销理论认为，服务作为整体产品的构成要素之一，是企业在产品售前、售中和售后，运用企业自身的生产、技术、资金、信息等条件和优势，向购买者提供的一种追加的、有保证的利益。消费者要求企业提供全面、满意的服务，企业的服务水平决定了消费者购买某种商品的信心和欲望，房地产商品也是如此。现在，一些精明的房地产开发、经营商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王牌，把它当作卖点之一。

可见，早期介入对于业主、物业公司、开发商三方面都具有积极的作用。

第四篇：物业前期管理资料

物业管理前期介入包括哪几个阶段及内容

一阶段：根据客户群的定位，确定物业管理模式和物业服务的基本内容；确定总体服务质量标准和收费；确定物业管理总体框架方案。

二阶段：就物业的结构布局、设施设备的设置、选型物业用房、社区活动场所以及环境配套设施、公共配套建筑、设施场地的设置等提出改进建议或意见。

三阶段：与建设施工单位商榷，配合设备安装、熟悉隐蔽工程、管线的铺设情况收集相关资料。四阶段：完成物业管理方案及实施进度，拟定公共管理制度，拟定各项收费标准和收费办法，人员培训，现场咨询，资料归档等。五阶段：主要是参与竣工验收。

早期介入及前期物业管理服务内容

早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介人和前期物业管理中起到的重要作用。如在物业项目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、人驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工 程的前期介入管理等。

8．常规物业管理服务综述

在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项阐述，并对重大活动等项目列出详细的实施方案。在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理包括管理重点和维护养护范围、标准、计划、实施细则等内容；机电设施设备管理包括前期介入管理、日常运行维护管理措施及运作程序、紧急故障的处理等内容；安全管理包括交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的处理等内容；重大活动的实施方案等内容。

早期介入的内容(一)可行性研究阶段 1．内容

(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；

(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；

(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。2．方法和要点

(1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。

(2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。

(3)选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。【案例】物业项目的基本情况同上例。在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作，并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式提供了专业意见，得到了建设单位的采纳，具体内容如下：

(1)考虑到整个工程项目的状况，第一期消费者的定位是当地中低收入阶层，在项目规划上除合理控制建设成本外，还考虑到降低物业管理成本。按此思路，物业管理公司建议适当降低第一期的绿化率，并选择稍便宜的设施设备。由于第二期、第三期的市场定位为当地中高收入阶层，因此在后续开发建设过程中应逐步提高绿化率，并相应提升设施设备选型配置档次。

(2)对项目的配套设施建设提出意见，重点是提出配套设施的布局方案，使得小区的布局既方便未来业主的使用又避免对业主的生活产生影响和干扰。

(3)提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也成为以后项目销售的亮点。

(4)确定了物业管理早期介入和前期物业管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。实践证明，这几条意见和建议对建设单位非常有益，能够帮助建设单位更加准确地进行市场定位，提高了项目的性能价格比。第一期销售的良好业绩就是证明。(二)规划设计阶段 1．内容(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。2．方法和要点

(1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。

(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。

(3)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。(4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。

(5)对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。

【案例】物业项目的基本情况同上例。在规划设计阶段，物业管理企业参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。建议的具体内容如下：

(1)考虑到项目较大，且为分期开发，在设计方案时，建议采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样对不同组团就能按服务对象的特点提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次消费者的需求。

(2)对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、会所功能的设置、幼儿园的设置等提供了主导性意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，所以实施后深得建设单位和业主的好评。

(3)物业管理的基础条件，如管理办公用房以及物业管理企业员工宿舍、食堂、休息室、仓库和清洁车停放场地等，在规划设计时就得以落实。

(4)根据前期物业管理总体策划方案的思路，制订了详细的物业管理方案，确定了实施进度表，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等，这些都得到了建设单位的支持和认可。(三)建设阶段 1．内容

(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。(2)配合设备安装，确保安装质量。

(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。

(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

2．方法和要点

(1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

(2)仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。

(3)物业管理企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。

【案例】物业项目的基本情况同上例。在建设阶段，物业管理企业跟踪了整个过程，参与了多次专题讨论会，提出改进意见(其中一次就提出了18项整改意见)，这些意见大部分都在建设中予以采纳。典型的内容如下：

(1)对生活垃圾的收集、清运和处理方式提出了具体要求。确定了垃圾桶的规格、数量和放置位置，提供了垃圾场地设计方案，要点是采用瓷片砖地面、配备清洗水源和污水集排设施。(2)提供了单元门的安装意见。既便于安装可视对讲系统，又便于安装信报箱，还注意到美观实用和便于维修。

(3)在进行绿化带施工时，事先考虑灌溉管道的铺设。

(4)在施工过程中发现部分室外基础工程质量不好，而该区属填海区，易发生不均匀沉降，导致此处的埋地管网发生断裂，因此建议重新施工。

(5)安排机电技术人员全程跟踪机电设施设备的安装，累计提出了200余项改进意见。(6)提请建设单位留下一部分特殊的装饰材料(彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等)，以便于将来的维修和更换。

(7)为前期物业管理做准备工作。陆续招聘物业管理企业员工并进行培训，组织编写各类管理服务文件和规章制度，准备业主入住资料等。

(8)协助建设单位同供电公司、自来水公司、煤气公司等城市公共事业单位协商移交相应设施设备事宜，暂不能移交的则事先确定委托管理方式及收费标准。(四)销售阶段 1．内容

(1)完成物业管理方案及实施进度表；(2)拟定物业管理的公共管理制度；(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；

(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；

(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。2．方法和要点

(1)准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。

(2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。

【案例】物业项目的基本情况同上例。其在销售阶段的介入内容为：

(1)在销售前，整理并全面完成物业管理方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关《公约》、《协议》中；

(2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解；

(3)在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询；

(4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就在售楼处、样板房等处展开规范的物业管理工作(如清洁、绿化、安全保护等)，使业主对物业管理有良好的印象。(五)竣工验收阶段

竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验收。1．内容 这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。2．方法和要点

物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。

第五篇：物业前期管理委托合同

物业前期管理委托合同

第一章总则

第一条本合同当事人:

委托方（以下简称甲方）：松原市城市保障性住房管理中心 受托方（以下简称乙方）：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 兴原小区17号楼1-2单元内72套住宅 委托于乙方实行物业管理，特订立此合同。

第二条 物业基本情况：

物业名称：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

物业类型：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

座落位置：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

西 ＿＿＿＿＿＿＿ 北＿＿＿＿＿＿

占地面积： ＿＿＿＿＿＿＿＿平方米；

建筑面积： ＿＿＿＿＿＿＿＿平方米；

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章委托管理事项

第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。

第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、楼内消防设施设备、电梯、小区道路、化粪池、自行车棚、停车场等。物业管理区域四至东南

第六条公用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理。

第七条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。

第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第九条交通与车辆停放秩序的管理。

第十条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第十一条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十二条组织开展文化娱乐活动。

第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1.物业管理服务费；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十五条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

第十六条其他委托事项

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿;

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三章委托管理期限

第十七条委托管理期限为 ＿＿＿年。自 ＿＿年 ＿月＿日起至 ＿＿年 ＿月日止。

第四章双方权利义务

第十八条甲方权利义务

1.审定乙方拟定的物业管理制度；

2.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

3.审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算；

4.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如出现质量问题，在质保期内甲方协调建设单位处理解决。

5.在合同生效之日起＿＿内向乙方提供＿＿＿＿平方米物业管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第＿＿＿＿项执行：

(1)无偿使用；

(2)按建筑面积每月每平方米＿＿＿＿＿元租用，其租金收用于＿＿＿＿。

6.协乙方助做好物管理工作和宣传教育、文化活动；

第十九条乙方权利义务

1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3.不得将本物业和管理责任转让给第三方；

4.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

5.负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告；

6.每＿＿＿＿个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；

7.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

8.本合同终止时，乙方必须向甲方移交管理用房及物业管理的全

部档案资料；

第五章 物业管理服务质量

第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。

1.房屋外观: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2.设备运行: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3.房屋及设施、设备的维修、养护： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

4.公共环境:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

5.绿化:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

6.交通秩序:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

7.保安:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

8.急修:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

小修:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到：＿＿＿＿＿＿＿

第六章 物业管理服务费用

第二十二条 物管理服务费

1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 ＿＿＿＿元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 ＿＿＿＿元向业主或物业使用人收取。

2.管理服务费标准的调整，按 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿调整。

第二十三条其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准应得到相关部门的批复。

第七章违约责任

第二十七条甲方违反合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。

第三十条 乙方应对本小区物业管理负全责，如因管理不当造成负面影响的，甲方有权终止本合同。

第三十一条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付＿＿＿＿元违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章 争议的解决

第三十二条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，可向当地人民法院提起诉讼。

第九章附则

第三十三条 本合同一式份，甲、乙双方各执份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

负责人：负责人：

年

月日