闲置农村宅基地退出调研材料

第一篇：闲置农村宅基地退出调研材料

闲置农村宅基地退出调研材料

农村宅基地的退出与利用

浮山县国土资源局

随着城镇化建设和城乡一体化建设的进程，各类非农建设都需要占地，耕地面积急骤减少。为保障国家粮食安全，国家的土地管理政策越来越严格，使土地供需矛盾持续突出。与此同时，大量农民从农村转入城市，从交通困难的区域涌向公路沿线，造成农村宅基地闲置。

《中华人民共和国土地管理法》明确规定，“农村居民一户只能有一处宅基地”，同时也对新审批的农村居民宅基地面积标准予以了界定。

面对国家对各类非农建设占地指标的严密控制，看看农村闲置宅基地的“清闲”，是那么的不合节拍。如何使农村闲置宅基地得到合理利用，已成为一个提上议事日程的问题，现就以浮山县农村宅基地利用状况为基础作一肤浅思考，供领导及同行业人士参正。

一、宅基地现状

浮山县地处临汾盆地东沿的山区，全县人口13万，据土地第二次调查结果显示，全县农村居民住宅用地面积56206.94亩，人均占地0.51亩，是国家规定村镇标准的2倍多。

（一）闲置宅基地不断增多

由于传统习惯，农村许多旧宅基地的面积普遍较大。过去每家每户普遍有车马禽畜、缸罐农具等，随着农业机械化的不断推广和普及，这种情况已成为历史，大宅基地已然是一种奢侈。除此之外，由于种种原因，致使农村宅基地闲置，亦或形成新的土地资源浪费。

1、扶贫移民搬迁。国家连续几年实施扶贫移民搬迁政策，解决贫困山区村民吃水难、走路难、就医难、上学难等实际生活困难，有计划地农民居住地进行搬迁，形成整村宅基地闲置。目前浮山县已全部搬迁的涉及6个乡（镇）15个行政村，闲置居民点面积902.9亩；部分搬迁的涉及9个乡镇42个行政村，闲置居民点面积2202.6亩；预搬迁的涉及13个行政村，与正在实施搬迁的加起来，搬迁后可形成闲置居民点面积1926.5亩。

2、地质灾害避险。自上世纪八九十年代起，采矿业在县内掘起，成为县域经济的发展支柱，但同时也导致地质灾害隐患的形成。因地质灾害避灾避险，需当地居民搬迁的涉及4个乡镇6个行政村10个自然村，原居民点占地面积453亩。目前有的村庄已搬迁，有的正在搬迁。

3、新农村建设。有一些村庄，在政府的引导下，加快推进新农村建设步伐，重新规划新村址，建设新农村，逐步撤离旧村庄，形成一个个“空心村”、沿路“线状村”，使旧村居民点渐渐闲置。

4、其它原因形成。有的农民因孩子上学、进城务工等原因，长期不回村居住，少数留守孤寡占居大片居民区，形成宅基地面积浪费。有的农民另辟新居，连农田都转包于他人，对村内住宅放弃管理，宅基闲置。对于有的山区村民，有住宅无院墙，虽不能算作超占，但已是事实上的占用，是另一种浪费现象。

（二）违法建房难制止

由于宅基审批日益规范，国家计划占地指标紧缺，一些农民等不得审批手续办下来，为了抢占地理位置，就想方设法搞违法建筑，与国土、住建等部门玩猫腻，尽管各职能部门执法人员疲于奔命，但常常也是望房兴叹。尤其是稍偏僻的地域，等巡查人员发现，违章建筑已悄然矗立。有的村庄，违法建房集中连片，形成规模。卫片执法检查，对于实际的工作，也限于事后检查，难以从源头遏制。由于是违法建设，大都没经过合理的规划，只顾先占先得，结果前扭后错，形成土地面积的浪费。

二、闲置宅基地整治历程

过去，主要从政策法规的宣传方面抓起，加强基层干部国土资源法律法规培训，不断唤起全社会节约集约利用土地的意识；坚持土地执法巡查，坚决遏制土地违法行为；开展违法违规建设建筑专项整治行动，严厉查处土地违法案件，逐步规范居民宅基地占地行为。

如今，在农村居民宅基地过程中，我县对申请宅基地的条件进行严格审查，对原住宅面积已超过新批宅基地面积标准的一倍以上的，对于卖出或出租住宅后申请新批宅基地的，坚决不予办理新宅基地占用手续。对于确需办理宅基地审批手续的，首先告知并由申请人做出建设新宅基地后，及时退出原宅基地的承诺。

为限制新批办宅基地批非占耕、批甲占乙、批少占多等行为发生，浮山县实行宅基地审批“三到场”，即基层国土资源管理所批前到场审查，批后到场放线，建后到场验收。对新批建宅基地形成强大制约力，减少了占地浪费。

近年来，随着经济社会的快速发展，土地供需矛盾日益突出。为进一步盘活闲置土地，去年以来，我县从实际出发，对全县闲置居民点进行调查，结合城乡建设用地增减挂钩政策的推行，经县政府同意，编制完成了浮山县城乡建设用地增减挂钩试点工作方案，且通过省政府批准。目前已完成增减挂钩项目区实施方案与复垦设计，通过市、省专家评审。根据县、乡土地利用总体规划，确定了天坛、响水河、北王、槐埝、东张5个乡镇的7个行政村的折旧区；结合地质灾害搬迁、扶贫移民搬迁、新农村建设与城镇发展，经过组织专家和有关人员进行论证、听证，确定了安置建新区和城镇/项目建新区。在一定程度上缓解了全县建设用地供需矛盾，为确保县重点工程落地、促进县域经济新的增长点培育，确保全县耕地总量动态平衡、保持经济社会持续稳定发展打下了坚实的基础。

三、执行中存在的问题

1、村民退出宅基地后，宅基地虽然是集体所有，但住房却是属于村民私有财产，房产不作处置，宅基地重新利用就有一定的困难。

2、村民宅基地退出后，要想重新利用，就需要整治，整治离不开投资，投资什么时候到位是摆在闲置宅基地恢复利用面前的现实问题。

3、农村宅基地的退出，一般不是统一性的，而是分村、分组、分户零星分散的退出，时间与位置不确定和不统一，使得农村闲置宅基地重新利用不容易。

四、农村宅基地退出设想

1、由专业部门根据农村山水林田路等具体地形地貌特点制定农村发展长远规划，本着节约集约用地的宗旨，明确分区（农业区、工业区、居住区等），统筹安排用地。居住区集中连片，为统一供水、供电、采暖、就学、就医等创造条件。

2、闲置宅基地的利用，由政府牵头，个人筹资（或以工代款），政府补贴，企业赞助，部门监督，统一建设。根据现实需要，因地制宜，分村制定建迁计划，逐步安排迁入新居，有序安排退出旧宅。村集体经济组织聘请资质单位对旧宅基地上的私有房产等附着物评估算价，合理补偿。旧宅由村集体统一复垦整治、管理使用。

3、征求并听取村民意见。不要求时间进度，只要求统一管理。进入新宅基由村集体设置统一条件，有序安排。

2012年9月29日

第二篇：淅川县农村宅基地管理及退出问题的调研报告

淅川县农村宅基地管理及退出问题的调研报告

淅川县位于河南省西南边陲，东北与本省的邓州、内乡、西峡相接，西与陕西省的商南相连，南与湖北省的郧县、老河口市毗邻，辖11个镇，4个乡，两个街道办，537个村（居）委会，2009年底全县总人口74.34万人。其中农村人口55.76万人，土地总面积2818.12平方公里，其中农村居民点面积为11274.71公顷，占建设用地面积的21.42%，人均用地202.20平方米，高于国家标准（人均150平方米），且各乡镇间不均衡，山多地少，素有“七山二水一分田”之称。淅川县是全国移民安臵大县，国家扶贫开发重点县，河南省首批35个扩权县之一。境内有亚洲第一大淡水湖丹江口水库，是南水北调中线工程主要水源地、淹没区和渠首所在地。鉴于淅川县特殊的县情，使得淅川农村宅基地问题，长期以来成为农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地建设，对于节约集约用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展；建设社会主义新农村，具有重要意义。如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？针对以上问题我们对部分乡镇、村实地调研。

一、当前宅基地管理中存在的主要问题

1、宅基地管理不规划。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。

2、宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。

3、农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普通。“空心村”、“一宅多宅”现象明显。有的地方在道路沿线搞农民集中居住区，而村内旧宅不拆除，大多成为破房、危房，无人居住，形成了大量的“空心村”。

4、宅基地管理薄弱。农民建房有占用耕地现象。由于基层管理缺乏严格的措施机制，农村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用耕地。

5、宅基地流转机制缺乏，农村宅基地私有转让现象时有发生。法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但又没有农村村民退出宅基地的机制，不但存在大量的隐性流转，而且致使已定居城镇或他乡的居民不能将其合法拥有的宅基地转让出去，使宅基地使用权的权

益难以实现，宅基地空臵、空心村现象普通，土地不能得到。同时由于宅基地禁止抵押，农民无法通过抵押宅基地在银行进行融资。少数农民为了谋取私利，不惜将自己的宅基地、自留地甚至责任田作价卖与无宅基地的农户建房。

二、宅基地管理措施

1、建立农村宅基地规划制度。把宅基地规划作为宅基地管理的基础，明确农村宅基地规划的内容和法律地位。各级政府要按照《城乡规划法》的规定，编制村庄建设规划，与土地利用总体规划做好衔接。村庄建设规定以当地经济社会发展规划和土地利用总体规划为依据，以旧村庄为依托，优化村庄内部用地结构，充分利用村内各种废弃地、闲臵地，合理布局公共设施用地、生产用地、道路用地和宅基地。

2、确定宅基地登记生效制度。现行的宅基地是一种登记对抗原则，即不登记仍然有效，但登记了可以对抗第三人。物权法在建设用地使用权登记中首次规定了登记生效原则，而对宅基地管理原则没有规定登记是对抗还是生效。为便于宅基地管理，强化宅基使用权人的权利意识，宅基地登记也应当按照物权法管理建设用地使用公登记生效原则的规定，确定宅基地登记生效制度，规定不登记的法律后果。

3、建立农民住宅小区用地制度及农村宅基地退出机制。大力推进节约集约用地，鼓励农民集中居住，允许在集体建设用地上兴建农民住宅小区，向本乡（镇）农民出售，建立

农民住宅小区使用农村集体建设用地的制度。保障农户对宅基地合法权益，建立宅基地退出机制，重点作好农村宅基地收回补偿制度。使农村住房保障体系与宅基地退出机制相衔接，做好退出机制的激励机制和约束机制。

4、建立宅基地流转制度。农村宅基地流转有其客观必然性，也是社会主义市场经济发展的客观要求；应正确地进行疏导。我国《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”《物权法》第一百五十三条：“宅基地的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家规定”，并没有禁止宅基地转让行为，而且要求依据土地管理法律法规的规定转让、行使。因此，建立宅基地转让、赠与等宅基地流转制度，不但不违反宪法和物权法的规定，而且对于农村融资制度改革和完善，促进农业生产、农民增收和新农村建设具有重大而现实的意义。

总之，农村宅基地管理及退出机制的建立是当前农村土地管理迫在眉睫的问题；对于合理利用土地、集约节约用地具有深远意义，刻不容缓，需要在实践中不断探讨，寻找与之相适应的政策。

第三篇：农村宅基地有序退出试点工作实施方案

上犹县农村宅基地有序退出奖励试点工作实施方案

为提高农村宅基地使用率，促进耕地保护，推进美好乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》以及党的十八届三中全会精神，结合我县实际，特制定本工作方案。

一、指导思想

以落实科学发展观、构建和谐社会为统领，以改善农村生产和生活条件为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点，以保护资源、保障发展为出发点和落脚点，按照我县土地利用总体规划和土地整治专项规划，通过资金投入和工程技术应用，有效解决城镇建设用地紧张和农村建设用地低效粗放利用等问题，推进我县农村危旧土坯房改造、新农村建设和城镇建设，统筹城乡经济社会发展。

二、基本原则

（一）依法自愿原则。农村宅基地退出奖励试点应当符合有关法律、法规规定，并且充分尊重农民意愿。

（二）合理补偿原则。退出农村宅基地的，农村集体经济组织或者县人民政府对退出人给予补助。原使用人为本村村民的，复垦后的土地优先由其承包经营。

（三）合理利用原则。退出的农村宅基地应当根据土地利用总体规划、农村土地整治规划，按照“宜耕则耕、宜林则林”的原则进行复垦，并优先复垦为耕地。

（四）统筹结合、突出重点的原则。应与当前的农村危旧土坯房改造、新农村建设等工作相结合，有效整合使用各项涉农资金，项目区内工程设施应与周边的沟、渠、路相互衔接、连接畅通，便于地方百姓生产生活。退出宅基地复垦后，一律不得再新审批宅基地和房屋建设。

三、目标任务

我县农村宅基地有序退出奖励预计于2014年申请试点。项目涉及全县 个（乡）镇。建设期限为2014年 月—2016年 月，其中拆旧区完成期限为2014年 月— 2014年 月，其中：2014年 月前完成拆旧、2014年 月前完成复垦等工程建设和种植，年 月前完成验收。

四、组织领导

为加强全县农村宅基地有序退出试点工作的领导，协调、解决工作中存在的问题，切实有效试点工作的开展，决定成立上犹县农村宅基地有序退出试点工作领导小组，由县政府县长任组长，分管领导任副组长，县政府办、县财政局、县政府督察室、县国土资源局、县监察局、县审计局、县公安局、县司法局、县农粮局、县水利局、县环保局、县林业局、县信访局、县公共资源交易中心、各乡（镇）等单位主要负责人为成员，负责协调解决工作中的重大情况和难点问题，制定试点工作相关政策。领导小组下设督察组和办公室：督察组设在县政府督察室，县政府督察室主任兼任组长，领导小组成员单位指定一名副职领导为成员，负责项目实施过程中的监督、检查和进度通报；办公室设在 县国土资源局，县国土资源局局长兼任主任，具体负责农村宅基地有序退出奖励试点项目的日常工作。

各乡(镇)政府应成立相应的领导小组。做好政策宣传、矛盾协调、纠纷处理等工作，负责退出宅基地上各类建筑物、构筑物、果树等地上物的拆迁补偿和需要安置人员的安置等工作，负责复垦前土地权属登记、复垦后土地的分配发包，负责落实耕种主体、耕种以及后期管护等工作，确保项目顺利实施和验收。县国土资源局、县农粮局、县水利局等部门做好技术指导和监管工作。

五、资金保障

本试点项目预计总投资约 万元，涉及宅基地退出搬迁补偿安置和复垦等实施资金、安置补助费、管理经费、成果编制费等资金，由县财政局筹集投资，按照“专户管理、专人管理、专款专用、封闭运行”严格执行。

（一）实施资金。县财政按验收批复的退出宅基地规模面积以 元/M标准包干。

1、退出宅基地上建筑物拆迁补偿安置（拆迁要求：达到瓦梁等已拆卸、竹木等已砍伐，并搬迁到项目区外，施工队伍可以进场，对拆旧点内的所有留放物可自由处理）、落实管护和耕作主体、种植农作物和后期管护等工作所需资金，按 元/ M由拆旧点所在乡镇政府包干实施。以乡镇为单位，其所有的退出宅基地已全面完成拆迁补偿，施工队伍可以进场施工，经县财政局和县国土资源局核实后，按该乡（镇）退出宅基地总规模先拨付 元/ M实施资金；竣工后验收前落实了管护和耕作主体、222种植农作物，完成了与验收相关的工作后，再按 万元/ M拨付实施资金，剩余 元/ M实施资金待下达验收批复后按实际新增耕地核算并拨付（多退少补）。

2、落实耕作主体、种植农作物，抓好新增耕地后期管护费用按 元/平方米拨付。在工程完工申报验收前落实了耕作主体（凭土地流转、承包合同）并种植了农作物的（必须达到验收要求），按预计新增耕地面积 元/平方米拨付费用。在工程竣工验收一年后新增耕地管护较好并仍种植了农作物的，再拨付剩余费用。

3、退出宅基地复垦施工费用（工程款）按 元/平方米进行公开招投标，工程款凭税务发票实行国库直接支付，并根据施工合同和工程进度拨付工程款。

（二）安置补助费：农民安置点由所在乡（镇）政府负责建设，优先妥善安置需安置的农户。并结合我县移民搬迁进城进园集中安置工作方案搬迁安置“三享受一支持”的补助标准，从危旧土坯房改造资金中据实支付。

（三）管理经费：为鼓励开展宅基地退出试点工作，管理经费按拆旧区总规模以 元/亩包干，涉及乡（镇）政府、村级和县国土局各 元/亩。管理经费在本方案批准后一个月内拨付 元/亩，余款在项目验收后拨付。

（四）成果编制等费用：项目组织申报至验收中涉及的勘测定界测量费,实施规划编制费,复垦设计与预算编制和评审费，项目拆迁施工放样费，监理费，招投标代理费，市、省竣工验收费，22根据项目进展实际支出在另行拨付。

六、工作步骤

（一）宣传发动阶段（2014年 月 日前）

各乡（镇）政府自行组织召开项目退出宅基地试点村小组长、村组党员和村民代表参加的动员会，深入广泛宣传试点项目的重大意义。通过发放宣传单和征询意见表积极争取村民的支持与认可。对村民提出的意见和疑问要高度重视，及时解答和解决。积极动员村民投工投劳，参与项目建设。

（二）准备酝酿阶段（2014年 月 日-月 日）各乡(镇)政府要成立坚强有力的领导小组，制定周密、详细的拆迁补偿安置实施方案；详细调查统计退出宅基地上建筑物、构筑物及地上附着物的坐落、类型、成新度、数量、权属，核算拆迁补偿的标准、金额，并与权利人充分协商，征得户主签名认可；妥善做好被安置人员的生活过渡，制定安置方案以及安置点规划和建房计划。

（三）拆迁安置阶段（2014年 月 日-月 日）组织工作组深入退出宅基地试点村，在程序和补偿安置到位的基础上，按照“先易后难、规范有序”原则拆除和清理退出宅基地上所有建筑物、构筑物以及其他地上附着物（祠堂、古树可依实情保留）。大力推进拆迁、补偿和安置各阶段工作，做到无纠纷、无阻扰、无信访，按期完成各项任务，确保复垦阶段工作时序和质量。

按照 “一户一宅”制等法律规定，可自愿选择以下其中一种安置方式。

1．工业园区安置。在县工业园区建设移民搬迁进城进园集中安置房，工业园区安置房五年内不予上市交易。

2.圩镇社区、中心村统规自建房安置。在确定为整体搬迁村庄范围内的移民搬迁户，如不选择到县工业园区购买安置房，可选择在乡镇圩镇社区、中心村新农村建设点或为危旧土坯房改造点，按照统一规划、统一设计等要求自建移民安置房，每户建筑占地面积控制在90平方米以内，楼层不超过三层。

3．县城商品房安置。鼓励在整体搬迁村庄范围内的移民搬迁户到县城购买商品房安置。

4.在整体搬迁村庄范围内的分散供养五保户、低保户、贫困残疾人等五类人员，全部纳入乡镇统建安置房。

补偿工作尤其重要，直接关系到工作的开展和群众的切身利益。各乡（镇）要从群众的利益出发，坚持“标准从高、要求从严、时间从紧”的原则，切实把补偿资金及时足额发放到位。具体标准按照法律法规和我县现行的标准予以补偿。对房屋已倒塌、一户多宅的宅基地原则上不予补偿。

（四）复垦阶段（2014年 月 日至 月 日）

退出宅基地涉及的房屋、土地和其他附着物依法补偿并清理到位后，县国土资源局应及时组织县土地整理中心，通过公开招标确定的施工队伍进场施工。复垦施工须按照施工规划设计要求，结合地方实际，按照便于生产生活原则，确保符合项目竣工 验收标准。

（五）耕种阶段（年 月 日至 月 日）

各乡（镇）必须从早谋划，提前落实好耕作主体，选择适合当地种植的农作物品种，在规定期限内完成种植并抓好后期管护工作，最好选择种植大户承包种植。

（六）验收阶段（年 月前）

项目竣工后，由县政府组织成员单位对项目进行自验，自验发现的问题由相应的责任部门和单位限期整改，整改到位后由县国土资源局向上级主管部门申报验收。退出宅基地试点范围必须按照规划确定的范围实施，既要保证项目验收的数量和质量，又要保证项目的实施位置不改变，规模不突破，确保顺利通过验收。

七、奖惩措施

1、项目竣工验收后，各乡（镇）通过退出宅基地获得的周转指标可用于本乡镇城镇建设用地，其自用建新区用地指标按该乡（镇）复垦后实际新增耕地面积的 %核算。自用指标小于核算指标的，按面积差额以 万元/亩由县财政奖励给该乡（镇）；自用指标大于核算指标的，按面积差额以 万元/亩由该乡（镇）向县财政缴纳用地指标使用费。

2、建新区土地用于房地产开发等经营性用途的，按照“收支两条线”规定，土地出让金需先全额上缴县财政，尔后按 %返还各乡（镇）政府用于发展乡（镇）村公益事业、集镇和村部建设。

3、未能在规定的期限内和规划设计要求下完成建设任务的，每推迟一个月，按未完成复垦土地的面积以 元/亩的标准核减工作经费。

4、未能如期完成复垦区拆迁安置、清场而造成项目无法施工、竣工的，暂停受理该乡（镇）新增建设用地报批并取消评先评优。

5、上述奖惩资金待上级国土部门下达验收批文后据实统一结算。

八、部门职责

1、县政府办负责各部门之间工作的协调。

2、县政府督察室负责项目实施过程中的监督、检查和进度通报。

3、县财政局负责筹措项目建设资金，项目资金管理、使用、监督，项目预、决算等工作。

4、县国土资源局负责项目工程招投标、土地复垦、工程管理、技术指导、资金拨付审核、组织项目竣工验收等工作。

5、县监察局负责项目招投标及建设的监督工作。

6、县审计局负责项目建设资金的监督、审计等工作。

7、县水利局负责项目区农田水利工程的质量监督等工作。

8、县环保局负责项目区及周边农业环境的保护和监管。

9、县农业和粮食局负责项目复垦地块的质量监督检查、新增耕地土壤检测等工作。

10、县公共资源交易中心负责项目工程招投标工作的协调、管理及监督等工作。

11、各乡（镇）政府负责项目退出宅基地试点村的拆迁安置、地上附着物补偿和清理、权属调整、纠纷调处，落实复垦后新增耕地的耕作主体和种植，工程管护主体及其后期管护等工作。

12、县司法局负责项目区涉及的争议事宜进行人民调解。

13、县信访局负责项目区涉及来信来访的调处。

14、县公安局负责项目工程实施期间安全稳定、依法保障项目的顺利实施等工作。

15、其他相关部门在各自的职责范围内做好配合等工作。

第四篇：退出宅基地证明

复垦农户退出农村宅基地的证明

重庆市黔江区人力资源和社会保障局：

兹有复垦权利人（身份证号：，产权证号：），该权利人自愿申请退出农村宅基地，现包装于农村建设用地复垦中，该权利人已退出宅基地及其建（构）筑物，签订了自愿

退出宅基地及其附属用地复垦协议，并已复垦于年月领取宅基地退出补偿款。

特此证明

复垦权利人（签字按手印）：

村、社（居委会）意见（签字盖章）：

街道、镇（乡）政府意见（签字盖章）：

土地整治中心意见（签字盖章）：

第五篇：农村宅基地调研报告

浅析改进和完善农村宅基地管理的必要性

农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地管理，对于节约集体用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展，建设社会主义新农村，具有重要意义。党的十七届三中全会指出，要“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。那么农村宅基地管理中存在哪些问题？如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？针对以上问题我们对部分乡镇、村进行实地调研。

一、当前农村宅基地管理中存在的主要问题

《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，已经确定了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权力登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。但是，随着社会主义市场经济体制的建立、城镇化建设的推进、农村经济发展和农民生活水平的改善与提高、农村人口大量向城市转移和新农村建设的全面推进，现行的农村宅基地管理制度已经不能适应社会主义新农村建设的需要，主要是表现在：

一是宅基地管理不规范。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。

二是宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。

三是农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普遍。我县农村宅基地总体以自然村落为主，布局分散，30户以下的自然村分布普遍，占地面积大。

四是宅基地管理薄弱，有的地方放任不管。由于前几年乡镇机构改革，人员变动较大，再加上基层国土资源管理机构改革不到位，我县将工作的重点放在经营城镇国有土地、农村土地开发复垦整理上，对农村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用农用地而无人问津。

五是管理方式落后。农村宅基地管理制度仍然停留在上个世纪80年代的管理理念和管理模式上，程序繁杂重复，效率低下，管得多服务的少，更谈不上人性化的管理。

六是缺乏有效的监督管理手段。农村宅基地管理重审批轻监管，管理缺乏依据，造成宅基地一批了之，越批越多，空闲的宅基地却无人过问。

七是宅基地流转机制缺失。法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但又没有农村村民退出宅基地的机制，不但存在大量的隐性流转，而且致使已定居城镇或他乡的居民不能将其合法拥有的宅基地转让出去，使宅基地使用权的权益难以实现，宅基地空臵、空心村现象普遍，土地不能得到充分利用，同时由于宅基地禁止抵押，农民无法通过抵押宅基地在银行进行融资，进一步发展农业生产和壮大农村经济等等。

二、完善宅基地制度应当注意的几个问题

（一）推进节约集约用地，建立严格的宅基地监督管理制度。加强农村宅基地管理，必须坚持统一规划、合理布局、“一户一宅”、节约集约用地原则，强化宅基地规划在宅基地管理中的地位和作用，明确并细化各类不同地区的宅基地面积标准，明确农民住宅小区即新农村用地标准，明确多余宅基地及宅基地转让、继承、赠予、收回的监管措施，规范设立登记、变更登记及注销登记的程序，强化批后监督的措施和手段，正确处理政府干预和市场机制的关系，充分发挥干预职能，强化宅基地的动态监管和权利保护。

（二）必须坚持以人为本的理念，把服务人民、方便群众为准则。一是符合条件的，农村村民一次申请即可取得宅基地使用权证，减少环节和重复劳动；二是充分发挥村集体经济组织在宅基地管理中的作用，确立本集体经济组织的宅基地决定权，如果本集体经济组织是村民小组的，则不需要经村集体经济组织或村民委员会的同意，村民即可向国土资源部门申请。三是建立政府干预制度，防止弱势个体法定的宅基地使用权受到侵害，通过听证形式，对符合条件的村民由政府直接批准其宅基地。

（三）明确基层国土资源管理所的法律地位，充分发挥其在土地管理中的桥头堡作用。随着国土资源管理体制改革的到位，在宅基地管理中，必须把国土资源所放在首要位臵，无论是宅基地申请的受理、初审、证书送达，还是宅基地面积的丈量、确认、纠纷的调处、权力的保护、宅基地的日常管理等都必须发挥国土资源管理所得作用，并在法律上予明确规定，从而确立国土资源管理所在土地管理中的法律地位，为其依法行政，发挥管理作用提供法律依据。

三、创新制度、强力改革落后的宅基地管理方式

一是建立农村宅基地规划制度。把宅基地规划作为宅基地管理的基础，明确农村宅基地规划的内容和法律地位。各居民点内各户宅基地的位臵和界址范围，拟调整、控制、整治、新建的宅基地及居民点的布局、利用方案，规划实施的保障措施。经批准的农村宅基地规划作为审批农村宅基地规划作为审批农村宅基地的依据，发挥规划的控制、引导作用。

二是确定宅基地登记生效制度。现行的宅基地登记是一种登记对抗原则，即不登记权力仍然有效，但登记了可以对抗第三人。物权法在建设用地使用权登记中首次规定了登记生效原则，而对宅基地管理则没有规定登记是对抗还是生效。为便于宅基地管理，强化宅基使用权人的权利意识。充分发挥宅基地使用权的权能，宅基地登记也应当按照物权法管理建设用地使用权登记生效原则的规定，确立宅基地登记生效制度，规定不登记的法律后果。

三是建立农民住宅小区用地制度。为了适应建设社会主义新农村的要求，提高农村村民的生活质量和居住环境，享受改革开放的成果，大力推进节约集约用地，鼓励农民集中居住，应当允许在集体建设用地上兴建农民住宅小区，向本乡（镇）农民出售，建立农民住宅小区使用农村集体建设用地的制度，明确建设农民住宅小区的条件和范围，规范建设农民住宅小区的用地及办理宅基地使用权证的程序等。

四是建立宅基地占用农用地转用计划专项指标制度，确保宅基地农用地转用计划指标落到实处。针对宅基地审批的不确定性和宗地的分散性，改革现行的宅基地占用农用地转用批次审批办法，实行先批后核，即每年年初在具体的宅基地宗地地块未落实的情况，由市、县国土资源行政主管部门在省人民政府规定的专项计划指标里，申请宅基地农转用计划指标，经批准后当年内落实到具体地块，并在年终上报核实，以解决申请宅基地无农转用计划而长期无法批准农民未批先用，以及每家每户单独分散申请难以一次批准等问题。

五是建立宅基地流转制度。农村宅基地流转有其客观必然性，也是社会主义市场经济发展的客观要求，靠“堵”的办法禁止交易活动已很不现实，及时正确地进行疏导，实现宅基地有序流转已经成为深化改革的迫切需要。我国《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”和《物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，并没有禁止宅基转让行为，而是要求依据土地管理法律法规的规定转让、行使。因此建立宅基地转让、赠予等宅基地流转制度不但不违反宪法和物权法的规定，而且对于农村投融资制度改革和完善，促进农业生产、农民增收和新农村建设具有重大而现实的意义。