上海市地产项目供水配套总结20141015

第一篇：上海市地产项目供水配套总结20141015

上海市供水配套成本控制总结

（20141020）

【成本指标】

离散性比较大，受是否沟通减免、水箱水泵成本高低等影响。商业项目：60~70元/m2，也有项目高达100元/m2； 住宅项目：35~50元/m2，个别高达100元/m2； 别墅项目：独栋85元/m2，联排叠加45元/m2。【主要费用】

1、接水工程费

1.1住宅项目：按新建住宅建筑面积，收费标准为17.50元/m2。

但容积率小于1的项目（别墅类）按预算计费。而其中红线外的排管费用，可争取由大配套费内支出。

收费依据为：关于核定住宅建设中街坊内自来水管道施工收费的复函沪价经(1998)第240号，接水工程费指自来水干管与住宅的用水总管联接、室内水表安装和联接。1.2商业项目：按预算收费，分为外线、内线。一般低于17.5元/m2，不能按住宅以面积计费。

1.2.1外线按自来水公司预算计费，一般与按平米收费项目一起由自来水公司垄断实施；

1.2.2内线一般由自来水公司垄断实施，价格会比较高。但通过沟通可以由地产公司进行内部招标竞价或定向议价。但水表、铜球阀及可调式减压阀必须向其购买。包括红线内生活供水管网工程、红线内消防供水管网工程。红线内消防供水管网工程一般不由自来水公司施工，但上海市已形成惯例，为便于自来水公司统一验收和管理，一般也含在供水配套范围内。

2、管网贴费

又叫城市管网建设摊销费，疑似沪价费（2001）64号文件所取消的供水增容费，收费弹性很大，有的按建筑面积收费25元/m2(注意：是上限而非标准)，已有案例的价格在9~25元之间；有的按装表口径收费。都没有收费文件，但在自来水公司(浦东在威立雅公司)窗口可查阅到收费标准。一般在浦东、闵行、市南、市北有此项特殊收费。

3、漏损费：3.62元/m2。暂未收集到相关文件。

4、通水检测费：2.15元/m2。沪水务[2011]1007。

5、排管地形测绘费：按占地面积收费，最高1元/m2。暂未收集到相关文件，收费可优惠，有的地方按《工程勘察设计收费标准》收费。市政自来水公司在供水方案设计前需要“区域上水排管地形图”，负责该图形测量单位为自来水公司指定。

6、水泵水箱阀门供货安装工程费（指标离散性大 10，33，40，50，60均有）

自来水公司一般都会要求垄断实施，价格会比较高。可与自来水公司进行沟通，对于造价比例较高的水泵、不锈钢水箱、阀门，由地产公司自行在其认可的品牌范围内选择。

一般“上海市东方泵业（集团）有限公司”、“盐城市吉达给水设备有限公司”、“上海康泉阀门有限公司”的产品价格相对低。

自来水公司会在上述材料供应价格的基础上另计取相关费用，水箱另取必须缴纳的税金3.41%，水泵阀门按2000定额计取安装费。

不锈钢水箱的价格：按体积计费，体积越小单价越高，30m3的3200元/ m3,80 m3的2800元/ m3。【总结与启示】

一般自来水配套费的收费标准较高，不允许自行招标，只能通过方案优化来实现成本控制的目的。但通过当地调查可以掌握价格行情和市场运作惯例，可以发现在其垄断范围内仍存在很大的协商余地，可充分调动各方资源积极协调，争取更多主动权。直接向自来水公司缴纳的费用应由我司直接与自来水公司沟通、缴纳，避免由施工单位代办而发生中间加价的情况。

方案优化是控制配套费的基本途径，但与自来水公司的沟通、协调、争取主动权是最根本的途径。

通过招标方式选择施工单位，是控制自来水配套工程成本的主要方式。目前已知的可投标的单位包括上海申康市政工程有限责任公司、上海上水自来水特种工程有限公司配套分公司、上海林高自来水配套工程有限公司、上海净鑫自来水管道工程配套有限公司、上海市能水电集成有限公司、上海水务建设工程有限公司、上海银嘉成套设备安装工程有限公司、上海宏展自来水设备安装工程有限公司、上海精隆建筑工程有限公司、上海宁联给水工程有限公司、上海坤郡建设工程有限公司、上海淼升工程有限公司。

与总包、消防分包合同的界面可能造成重复，需要在合约规划中提前考虑，规避不平衡报价的风险。

第二篇：地产项目学习总结

房地产项目成本管理学习总结

自受邀参加中国专家学者协会组织的全过程房地产项目精细化管理研修学习，深感我们在工程管理方面存在不足，管理水平与技能急需有待提高；通过本次学习，体会认识及了解与掌握知识和技能，表现在今后工程管理方面学习与应用为：

学习体会认识方面

一、房地产业宏观大势---管理规范化：资源竟争、资本竞争、管理

竞争、向管理要效益；

二、房地产业微观大局---成本要领先：资本、土地、项目、项目开

发能力、资本增值能力；

三、成本管理根本之道---全过程管理精细化：成本领先战略是当前

房地产企业发展的最重要竞争手段；房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争，全过程精细化管理的核心是目标与责任成本管理体系；

四、房地产企业面临生存环境---新政：限购继续、现贷紧缩、保障

房投放、房产税扩大……发展压力加大；形式：通货膨胀压力增大、土地供应趋紧、消费观望加剧、行业内强强联合、外行企业进入……开发风险激增，生存与发展，冰火两重天。

五、房地产形势分析：综合以上所述，当越来越多的房地产企业大

佬表示在2012将迎来冬天时，“过冬术”也就成为了各家积极探讨的话题。依据中国董事局主席周析提出的“放缓开放、开源节流、苦练内功、加强管理、应对危机”也被众多企业奉为佳话。

但，不管形式如何多变，对房地产企业而言，要度过寒冬，生存下来，发展壮大，必须掌握政策变化的规律，找准市场需求释放的节奏，坚持管理的精细化和成本领先战略，是不二法门所在。

六、房地产开发项目成本全过程精细化管理的措施：前期发展环节

成本控制、规划设计环节成本控制、招投标环节成本控制、工程施工环节控制、材料设备采购环节控制、工程预决算环节控制、开发项目销售环节控制、开发项目期间环节控制、开发项目物业管理环节控制。即全员、全过程、全方位管理控制。

实务学习方面

房地产成本全过程精细化管理中三大管理宝典四大控制工具

操作实务：

三大管理宝典：宝典一工程合同管理实务：房地产项目合同精细化管理框架、房地产合同策划起草审查管理、工程合同对成本的跟踪与控制、房地产项目合同管理案例分享；宝典二价款支付管理实务：施工阶段工程价款构成、工程预付款支付、进度款支付程序、规避支付不及时承包商两类停工、支付管理节点程序规定、加强对工程支付款控制与对策；宝典三工程结算管理实务：国家计价规范对办理竣工结算的相关规定、工程结算争议处理的相关规定、当前房企竣工结算常见的结算计价模式、费率招标定额计价模式结算招术、清单招标图纸包干优缺点及结算招术、范例房结算节点程序集指引、结算重要事项。

四大管理控制价款调整控制工具操作要领：计价规范调整价款的有关规定和操作要领、确认工程价款调整的程序、材料价差调整的策略、建设单位工程价格调整的应对策略；工程变更控制工具操作要领：工程变更的定义和范围、工程变更原因分析、工程变更发生后处理流程、业主对工程变更的控制、工程变更的价款计算与确定；现场签证控制工具操作要领：现场签证的含义及造价控制的意义、现场签证的主要内容、现场签证遇到的问题及处理方式、常见现场签证的项目、现场签证的核心—工程量与单价、处理现场签证注意事项、业主对现场签证的处理签发原则、现场签证案例分析；施工索赔控制工具操作要领：索赔的含义及其性质、索赔的原因、索赔与反索赔的首要关键问题---索赔成立的三个要件缺一不可（理由、证据及时间）、索赔的目的及计算方法、常见承包商索赔类型、常见发包商索赔类型、工期索赔的分析处经理与计算、费用索赔分析与计算、业主应对承包商索赔的策略、业主索赔管理的主要内容（防止承包商提出索赔的对策、反驳承包商索赔的对策）

以上是本次学习的体会与总结，努力在今后工作中做出更好业绩。

韩长贵

2012年10月12日

第三篇：水电暖配套费情况

关于劳务公司收水电工配套费的情况报告

府第东郡C区工程，原土建框架及二次结构工程施工由济南德鑫恒利劳务公司郭德施工，水电暖安装工程由稽仁全施工，郭德按建筑面积每平方米2元收取稽仁全水电配套施工费，负责给水电暖施工用塔吊吊装材料，允许水电暖工在模板上打孔、预留孔洞、固定线管，用劳务公司的模板订盒预埋等内容。由于与稽仁全商定包清工方式，不同意，给其结算后在2012年8月28日全部退出工地，水电暖工程由陈卫生于2012年8月28日来接替施工。期间郭德制作种种障碍阻碍其施工，并要求按照建筑面积每平方米3元收取配套施工费，不交不让其施工。鉴于其特殊情况，为水电暖便于施工，名义上由李祥平承包水电暖工程施工，并让李祥平出面与郭德商定配套施工费的问题。经李祥平与郭德多次商讨，定为按建筑面积每平方米1.3元配套费进入施工合同，由陈卫生支付给郭德。关于这项意见当时与孙主任商量后汇报华总，并征得华总同意，由陈卫生开收据贰万元由财务开支票交给李祥平转交郭德配套施工费。

由于陈卫生签订施工合同时，合同价款不含此项配套施工费每平方米1.3元，所以陈卫生不再支付此项费用，而且陈卫生以前支付的贰万元也要求另列出给计算。

关于此项费用，李祥平多次找我们要，因为郭德和李祥平要。为解决此项纠纷，特向领导说明当时商定的具体情况，并申报领导要求解决水电暖与劳务公司施工配套费用每平方米1.30元的费用支出问题。

总计支付金额：66000m×1.30元/m=85800.00元

特此申请，请领导给与解决。

工程部：

水电暖施工：

具体经办人：

2014年4月20日

证

明

因前期大包水电暖老板退场，由陈卫生接手。公司孙主任、刘总工派我去和大包清工老板郭德去谈判，最终谈判结果为每平方米1.3元。

共计金额66000m×1.3元/m=85800.00元 已支付贰万元整，剩余陆万伍仟捌佰元整。

说明人：

2014年4月20日

第四篇：鼎峰地产水玎珰项目招商方案

广州明皇房地产代理有限公司

GUANGZHOU M-EMPEROR PROPERTY AGENCY LIMITED

鼎峰地产水玎珰项目招商方案

一、项目概述...................................................................................2 1.项目简介.......................................................................................2 2.项目地理位置...............................................................................2 3.项目周边商业状况.......................................................................2

二、项目定位及包装.......................................................................2 1.项目定位思考...............................................................................2 2.项目定位建议...............................................................................2 3.项目包装建议...............................................................................2 4.项目功能规划及目标商户...........................................................2

三、项目租金建议及招商策略.......................................................2 1.租金价格建议...............................................................................2 2.项目招商节点...............................................................................2 3.项目推广计划...............................................................................2 4.项目招商策略...............................................................................2 1 广州明皇房地产代理有限公司

GUANGZHOU M-EMPEROR PROPERTY AGENCY LIMITED

一、项目概述 1.项目简介 2.项目地理位置 3.项目周边商业状况

二、项目定位及包装 1.项目定位思考 2.项目定位建议 3.项目包装建议

4.项目功能规划及目标商户

三、项目租金建议及招商策略 1.租金价格建议 2.项目招商节点 3.项目推广计划 4.项目招商策略 2

第五篇：上海市自来水配套收费标准

关于核定住宅建设中街坊内自来水管道施工收费的复函

沪价经(1998)第240号

上海市公用事业管理局：

你局沪用财(1997)第2290号《关于完善现行住宅配套自来水街坊排管和接水收费办法的函》收悉。为发展住宅建设，规范自来水管道施工收费，经与有关方面共同研究，核定住宅建设中街坊内自来水管道拆除、排管及接水工程的收费标准，具体如下：

一、自来水管道拆除施工收费

旧房拆迁前，自来水管道拆除工程由自来水公司负责安装街坊内临时总水表，并按总水表计量和居民用水价格向动迁单位收取水费。

自来水公司安装临时总水表按进价收取直接材料费（阀门、水表、路面修复费等），不能收取辅助材料和人工等费用。

运迁单位按居民用户水表计量和水价向用户收取水费；不得擅自加价和分摊水量。动迁单位负责拆除地上、地下自来水管道及用户水表，并将水表如数交还自来水公司。

二、街坊内的自来水排管和住宅小区接水工程

街坊内的自来水排管指从道路干管至建筑物进口的自来水进水管网敷设。住宅小区接水工程指自来水干管与住宅的用水总管联接、室内水表安装和联接。

街坊内的自来水排管工程和住宅小区接水工程的计价单位为新建住宅建筑面积，收费标准核定为每平方米17.50元。

三、执行日期

上述收费标准从1998年9月1日起执行。9月1日以前签订施工合同的仍按合同规定结算，结算费用高于新标准的按新标准执行；结算费用低于新标准的按合同执行。

请严格按上述规定执行，制定相应的实施细则，并做好用户的宣传解释工作，妥善处理好实施中有关问题。

上海市物价局

一九九八年九月三日