土地各环节税费

第一篇：土地各环节税费

一、新征耕地环节

1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批

准占用的耕地面积。

2、契税。按成交价格的3%缴纳。

3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。

4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

二、土地出让环节

1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减

免出让金减免契税。

2、印花税。土地使用证，每本贴花5元；土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。

三、土地转让环节

1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5％税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。

2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%；在县城、建制镇的为5%；不在上述地区的为1%.教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收

标准为2%.3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

税率为：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税

率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。

5、印花税。土地使用证，每本贴花5 元；土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额

0.5‰缴纳。

6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳；土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。

四、土地使用环节

（一）自用

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税；纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

（二）出租

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税；纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

2、营业税。按租金收入的5%缴纳。

3、城建税、教育费附加、地方教育附加。以出租土地实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人所在地在市区为7%；在县城、建制镇的为5%；不在市区、县城或镇的为1%.教育费附加的征收率为3%，地方教育附加

2%.单位或个人出租土地，其取得的租金收入，应分别计征

所得税。

（三）投资

1、营业税。以土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，应区别以下情况征收营业税：不动产的所有权或土地的使用权没有发生转移，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，其收取的固定利润，应按“服务业”税目中“租赁业”税目征收营业税；不动产所有权或土地使用权发生了转移，其收取的固定利润，按“销售不动产”或“转让无形资产”征收营业税。

2、土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于以土地作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收土地增值税的规定。

3、企业所得税。企业以土地使用权进行对外投资，企业所得税视为按公允价值转让无形资产并投资两项业务，转让无形资产应确认转让损益，计入应税所得。

4、契税。以土地权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让，由产权承受方缴纳。

5、印花税。实收资本和资本公积两项的合计金额大于原已贴花资金的，增加的部分需要交纳万分之五的印花税。

第二篇：中国土地税费制度

我国土地主要税费

一、土地增值税

1、定义：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

2、历史沿革

当时为了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院1993年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

1995年，财政部出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，对1993年的增值税暂行条例执行过程中的细节进行了详细规定。

1999年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠政策延期的通知。2005年房价出现持续高涨，国税总局、财政部、国土资源部再次下发加强土地税收管理的通知，明确提出进一步强化土地增值税税收管理。

3、特点

（1）以转让房地产的增值额为计税依据；（2）征税面比较广；（3）实行超率累进税率；（4）实行按次征收。

4、作用

（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

5、征税对象

纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

课税对象（税收客体）：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

6、税额计算 公式：应纳土地增值税=增值额×税率

（1）增值额：纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。（2）土地增值税实行四级超率累进税率。

7、最新相关规定

（1）关于土地增值税的清算单位

土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

（2）关于共同成本费用的分摊

纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

（3）关于扣除项目准予扣除的截止时间

清算项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。

（4）关于采用核定征收方式清算的房地产再转让的处理

采取核定征收方式已进行清算的房地产开发项目，清算时未转让而清算后转让的房地产，按照清算后转让时主管税务机关核定的征收率征收土地增值税。

（5）关于合作建房的认定

合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。

（6）关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围

所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照《土地增值税清算管理规程》申报缴纳并清算土地增值税。

（7）关于转让旧房及建筑物的核定征收

纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征收的，按照《税收征收管理法》及其实施细则有关核定征收的规定进行，不得按房地产开发项目所适用的预征率征收。

7、看法

一方面，土地增值税的征收有利于国家经济建设的发展，增强了国家对房地产行业的宏观调控；另一方面，又有效地抑制了炒卖土地从中取得的暴利。但是，同样的，土地增值税也存在着一些问题：一，征纳双方征纳税款的意识淡漠；二，缺乏规范的征管办法；三，税务机关与政府职能部门缺乏协调配合。

二、耕地占有税

1、定义：国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。

2、历史沿革

1987年国务院发布了《耕地占用税暂行条例》。

2007年12月1日国务院批准了《耕地占用税暂行条例》（修订案），并以国务院令形式加以发布。

3、特点

（1）兼具资源税与特定行为税的性质；（2）采用地区差别税率；

（3）在占用耕地环节一次性课征；（4）税收收入专用于耕地开发与改良。

4、纳税义务人

包括在境内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。（1）企业、行政单位、事业单位；（2）乡镇集体企业、事业单位；（3）农村居民和其他公民。

5、征税范围

包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。

6、税额计算

耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以平方米为计量单位。公式：应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率

7、看法

（1）耕地保护形势严峻催生新条例出台；

（2）着眼公平，新条例将外资企业纳入征税范围；（3）新条例征税对象范围有所扩大；

（4）新条例计税依据按批准和实际占地面积孰大原则确定；（5）新条例严格落实“控制减免税”要求；（6）新条例加强了对耕占税的征收管理。

三、城市土地使用税

1、定义：以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税，属于资源税。

2、特点

（1）对占用土地的行为征税；（2）征税对象是土地；（3）征税范围有所限定；（4）实行差别幅度税额。

3、纳税义务人

（1）拥有土地使用权的单位和个人是纳税人；

（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；

（3）土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

4、征税范围

城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。

从2007年7月1日起，外商投资企业、外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地使用税。

5、税额计算

公式：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

6、城镇土地使用税征管中存在的问题（1）征管基础信息未掌握；（2）部门间协作配合不够；

（3）税收宣传力度不足，公民依法纳税意识不强；（4）协税护税网络不健全；（5）征税等级标准长期未调整。

7、加强城市土地使用税征收管理的对策

各级税务部门应进一步明确工作职责加强税收宣传，细化工作措施，加强税源管理，加大征收力度，有针对性地采取措施加强征管，不断提高土地使用税征管的精细化水平。

（1）加强税收宣传和政策辅导，组织全局税收管理员学习相关政策，熟悉和掌握辖区内不同地段土地适用的等级税额标准

（2）加强动态管理和调查核实；

（3）充分利用信息技术，深化土地使用税覆盖式管理，达到以地管税的目标，各地土地管理部门的地籍资料比较完整、准确、详细；

（4）强化申报严格审核；（5）加强后续管理和考核；（6）建立健全委托代征机制。

四、房产税

1、定义：以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

2、历史沿革

1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。

1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。

1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。

1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。

3、特点（1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；（2）征收范围限于城镇的经营性房屋；

（3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

4、征税范围

房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

5、征税对象

房产税的征税对象是房产，即由产权所有人缴纳。

6、税额计算（1）从价计征

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征。公式：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%（2）从租计征

从租计征是按房产的租金收入计征。公式：应纳税额=租金收入×12% 个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%

7、当前房产税征管中存在的问题及建议 问题

（1）征收范围太过笼统；

（2）房产税的纳税义务发生时间和纳税期限需进一步明确；（3）出租部分的房产税税负偏高；（4）房产税减免规定不具体；（5）部分规定实际工作中难以执行。建议

（1）重新明确房产税征税范围和应税房屋的界定；（2）进一步明确房产税的纳税期限；（3）修改房产税计税依据或降低税负；（4）严格控制税收减免审批；（5）加强房屋出租管理。

五、城市维护建设费

1、定义：简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。

2、历史沿革

城市维护建设税是1984年工商税制全面改革中设置的一个新税种。1985 年2月8日，国务院发布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，从1985起施行。

1994年税制改革时，保留了该税种，作了一些调整，并准备适时进一步扩大征收范围和改变计征办法。

3、特点

（1）税款专款专用，具有受益税性质；（2）属于一种附加税；（3）根据城建规模设计税率；（4）征收范围较广。

4、纳税义务人

承担城市维护建设税纳税义务的单位和个人。

按照现行税法的规定，城市维护建设税的纳税人是在征税范围内从事工商经营，缴纳“三税”（即增值税、消费税和营业税）的单位和个人。

5、征税范围

城市维护建设税的征税范围包括城市、县城、建制镇以及税法规定征税的其他地区。城市、县城、建制镇的范围应根据行政区划作为划分标准，不得随意扩大或缩小各行政区域的管辖范围。

6、征收方式

（1）城市维护建设税的纳税期限和纳税地点 按照规定，城市维护建设税应当与“三税”同时缴纳，自然其纳税期限和纳税地点也与“三税”相同；

（2）预缴税款；（3）纳税申报；（4）税款缴纳。

7、税额计算

公式：应纳税额=(实际缴纳增值税+消费税+营业税税额)×适用税率

8、现行城建税的弊端及实施中存在的主要问题（1）税种名称不确切；（2）税率设计不合理；

（3）适用税率认定困难，征管难度大；

（4）城建税的附加性质造成适用《税收征管法》困难；（5）城建税减免税缺乏系统的规定，不便于操作；

（6）随“三税”附征的税费、基金越来越多，不利于简化税制。

9、城建税改革建议

从现行城建税条例局部改革考虑，建议：（1）修改税名；

（2）取消差别税率，统一税率；

（3）直接随“三税”附征，修改纳税范围和计税依据；

（4）修改城建税与适用《税收征管法》处罚与加收滞纳金方面的相关规定。从国家整个税制体系改革考虑，建议：

（1）提高城建税的税种地位，从附加税提升为独立税；（2）统筹实施城市维护建设税、教育费附加、印花税联动改革；（3）将销售（营业）收入作为城建税计税依据，在税率设计上，建议设计为1%；

（4）明确减免税政策。

六、营业税

1、定义：是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。属于流转税制中的一个主要税种。

注：2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。

2、纳税义务人

根据营业税有关规定负有代扣代缴营业税义务的单位和个人。

3、征税范围 营业税的征税范围可以概括为：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。

4、税额计算

公式：营业税应纳税额=计税营业额×适用税率

七、个人所得税

1、定义 ：调整征税机关与自然人（居民、非居民人）之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。

2、纳税义务人（1）居民纳税义务人

在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满1年的个人，应当承担无限纳税义务，即就其在中国境内和境外取得的所得，依法缴纳个人所得税。

（2）非居民纳税义务人

在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，是非居民纳税义务人，承担有限纳税义务，仅就其从中国境内取得的所得，依法缴纳个人所得税。

3、征税内容

工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；其他所得。

4、税额计算

公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 扣除标准3500元/月（2011年9月1日起正式执行）（工资、薪金所得适用）应纳税所得额=扣除三险一金后月收入-扣除标准

八、印花税

1、定义：对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

2、特点（1）兼有凭证税和行为税性质；（2）征税范围广泛；（3）税率低、负税轻；

（4）由纳税人自行完成纳税义务。

3、纳税义务人

在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。具体有：

1、立合同人；

2、立据人；

3、立账簿人；

4、领受人；5使用人。

4、征税范围（1）经济合同；（2）产权转移书据；（3）营业账簿。

5、征税方式（1）从价计征；（2）从量计征。

6、税额计算

公式：应纳数额=应纳税凭证记载的金额（费用、收入额）×适用税率

应纳税额=应纳税凭证的件数×适用税额标准

九、资源税

1、定义：以各种应税自然资源为课税对象、为了调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用而征收的一种税，是对自然资源征税的税种的总称。

2、特点

（1）征税范围较窄；

（2）实行差别税额从量征收；（3）实行源泉课征。

3、作用

（1）调节资源级差收入，有利于企业在同一水平上竞争；（2）加强资源管理，有利于促进企业合理开发、利用；（3）与其它税种配合，有利于发挥税收杠杆的整体功能；（4）以国家矿产资源的开采和利用为对象所课征的税。

4、纳税义务人

在我国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人。

5、征税范围

原油、天然气、煤炭、其它非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐这7类。

十、契税

1、定义：以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

2、特点

(1)契税属于财产转移税；(2)契税由财产承受人缴纳。

3、纳税义务人

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

4、征税对象

契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。

5、税额计算

计税依据：契税的计税依据为不动产的价格。公式：应纳税额 = 计税依据 × 税率

十一、车船税

1、定义：指对在我国境内应依法到公安、交通、农业、渔业、军事等管理部门办理登记的车辆、船舶，根据其种类，按照规定的计税依据和年税额标准计算征收的一种财产税。从2007年7月1日开始，有车族需要在投保交强险时缴纳车船税。

2、作用

（1）为地方政府筹集财政资金；（2）有利于车船管理与合理配置；（3）有利于调节财富差异。

3、纳税义务人

在中华人民共和国境内，车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人为车船税的纳税人，应当依照规定缴纳车船税。即在我国境内拥有车船的单位和个人。

4、征税范围

车船税的征收范围，是指依法应当在我国车船管理部门登记的车船（除规定减免的车船外）。

5、税额计算

购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。公式为：应纳税额 = 年应纳税额 ÷ 12 × 应纳税月份数

十二、屠宰税

1、定义：屠宰税是向屠宰牲畜的单位和个人征收的一种税收。

2、纳税义务人

屠宰税的纳税人为在中国境内屠宰应税牲畜的各类单位和个人。这里所说的个人是指个体户和其他个人。从事应税牲畜屠宰业务的个体户，是屠宰税的纳税人。

3、征税对象

按照规定，屠宰税的征税对象是牲畜，应税牲畜包括猪、羊、牛、马、骡、驴、骆驼等7种牲畜。目前各地征税较为普遍的是猪、羊、牛3种牲畜。

4、税额计算

公式：应纳税款 = 应税数量×单位额

十三、固定资产投资方向调节税

1、定义：指国家对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资的各种资金征收的一种税。

2、特点（1）运用零税率制；

（2）实行多部门控管的方法；（3）采用预征清缴的征收方法；（4）计税依据与一般税种不同；（5）税源无固定性。

3、纳税义务人

固定资产投资方向调节税纳税义务的承担者。包括在我国境内使用各种资金进行固定资产投资的各级政府、机关团体、部队、国有企事业单位、集体企事业单位、私营企业、个体工商户及其他单位和个人。外商投资企业和外国企业不纳此税。

4、征税范围

凡在我国境内用于固定资产投资的各种资金，均属固定资产投资方向调节税的征税范围。

5、税额计算

固定资产投资方向调节税实行预征制，按固定资产投资项目的单位工程计划额预缴，因此，税额计算应包括以下几方面的内容：

（1）预缴税额的计算

公式：预缴固定资产投资方向调节税税额=批准的固定资产计划投资额×适用税率

（2）结算税额的计算

公式：固定资产投资项目结算税额=一实际完成的投资额×适用税率一本内已预缴税额

（3）清算税额的计算

公式：固定资产投资项目竣工清算税额=全部项目实际完成的投资额×适用税率一预缴税额

十四、教育费附加

1、定义：对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。

2、作用（1）发展地方性教育事业；

（2）扩大地方教育经费的资金来源。

3、纳费义务人

凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均为教育费附加的纳费义务人（简称纳费人）。凡代征增值税、消费税、营业税的单位和个人，亦为代征教育费附加的义务人。

4、征费范围

征费范围同增值税、消费税、营业税的征收范围相同。

5、费额计算

计费依据：以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。计算公式：应纳教育费附加=（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）×3%

第三篇：业扩流程各环节

潢川县电业局业扩流程工作管理规定

一、总则

1.为了适应社会发展需求，加强和规范业扩报装管理，统一报装业务流程，向客户提供快捷、规范的服务，切实提高服务水平，制定本规定。

2.本规定依据《电力法》、《电力供应与使用条例》、《供电监管办法》、《供电营业规则》、信阳市电力公司《县供电企业营销管理标准》等文件制定。

3.业扩报装工作按照“一口对外、便捷高效、三不指定、办事公开”的原则开展工作。营销部是业扩报装工作的归口管理部门，负责制定业扩报装工作管理制度，对业扩报装工作实行服务监督、组织协调、质量控制与管理考核；

4.业扩报装工作应利用营销技术支持系统对业扩报装工作实行全过程闭环管理，流程各个环节要严格按照规定标准、时限控制，提高服务质量和服务效率，实现业扩报装工作程序标准化、业务流程规范化。

5.严格业扩报装资料、业务办理等信息的录入，及时、准确、完整地填写各类纸质业务表单，同步在营销信息系统中录入业务办理信息并及时流转，确保纸质资料和营销信息系统数据的一致性。

6.在业扩报装工作中，严格遵守国家相关法律法规，执行国家和政府有关规定，严格遵守国家电网公司供电服务规范及“三个十条”规定。

7.本规定适用于潢川电业局直供电力客户的新装（包括临时用电）、增容等用电业务。

二、业扩报装工作内容

（1）受理客户新装、增容等用电申请,审核有关资料。（2）组织现场勘查，确定供电方案。（3）确定电价、电能计量方式、计费方式。（4）组织设计审查、中间检查及竣工验收。（5）安装电能计量装臵。

（6）签订供用电合同（电费协议），办理接火送电事宜。（7）建立电费账户。

（8）建立、健全客户用电基础资料档案。

三、职责分工

(一)局生产、营销主管领导

1、审批供电电压等级为10KV，新装、增容容量在630KVA及以上高压客户、双电源客户及供电电压等级为10KV以上客户的供电方案、用电协议书面材料。

2、审批由客户出资或因城市规划需改动、迁移、拆除属供电企业资产的配电网电力设施改造方案书面材料。

3、掌握重要客户业扩工程流程各节点情况。

4、负责协调局层面业扩报装中存在的问题。

（二）营销部

1、审批新装、增容容量在315KVA及以上630KVA以下10KV高压客户、互感器为75/5及以上低压客户供电方案、用电协议书面材料。

2、审核新装、增容容量在630KVA及以上10KV高压客户、双电源客户及10KV以上客户的供电方案、用电协议书面材料。

3、审批供电企业投资新建公用配变设施的供电方案；

4、各专责根据本岗职责参与全县直供线路供电的业扩供电方案确定、工程图纸会审、供用电合同会审、竣工验收、电价审核工作。

5、根据我局配电网规划，制定业扩报装技术原则，为业扩报装日常工作中选择提供依据。

6、参加客户服务中心组织的容量在315KVA及以上的10KV高压客户现场勘察、供电方案的确定、图纸会审和竣工验收。

7、根据业扩信息及调度符负荷信息负责制定城乡配电网建设、改造计划。

8、审核由客户出资或因城市规划建设需改动、迁移、拆除属供电企业资产的10KV及以下电力设施改造方案，报经上级批准同意改造项目下达实施任务。

9、负责客户业扩工程10KV及以下线路停电接火工作计划管理。

10、负责组织有关部门对双电源、10KV专板专线及35KV及以上供电电压等级高压客户供用电合同的会审。

11、负责配臵相关人员在营销业务应用系统中业扩报装角色，设定业扩报装流程时限并实施超时警告，针对业扩报装程序存在问题进行技术指导与沟通。

12、负责全县供电区域内计量指导、监督工作，参与营销所有高压业扩工程和公用配变供电方案中有关计量方式的确定和电能计量装

臵设计的审查。

（三）客户服务中心

1、严格执行《国家电网公司业扩报装工作规范》，按照“一口对外、便捷高效、三笔制定、办事公开”的原则，统一组织实施业扩报装个环节业务及流程运转，全过程督办业扩报装各环节的工作进度、工作质量，强化业扩流程的信息汇集，执行业务流程时限考核制度，即使向客户反馈业扩处理情况及进程信息。每周组织召开一次业扩报装例会。

2、受理直供区内所有高、低压客户各类用电业务申请；审核客户的申请用电资料，建立客户用电的基础资料档案；

3、负责在规定时间内，一句工作范围组织有关单位到客户进行现场勘察，制定供电方案，确定计量方式、计费方式后报领导审批，组织设计审核、中间检查、竣工验收、供用电合同签订等，填写相应工作单。

4、负责10KV新增容量315KVA及及以下、辖区互感器为75/5以下低压客户业扩供电方案审批，负责所辖业务范围内全部业扩报装客户在营销业务应用系统流程中审批环节的处理。

5、按照承诺时限向客户大幅供电方案批复意见，签订供用电协议。

6、负责对客户自行选定设计单位设计资质、施工单位的施工资质和入网运行的电器产品进网许可证进行验证、审查。

7、负责组织相关部门对客户业扩工程中的隐蔽工程、施工质量进行中间检查，出具书面整改意见，并督促其限期落实。凡是有隐蔽工

程或隐蔽部分的必须进行中间检查，并填写中间检查记录。

8、接到施工单位工程竣工验收申请后，对竣工资料齐全、合格的工程，在规定时间内，按职责划分组织营销部、施工单位、配电服务中心、电费管理中心、电能计量中心及相关部室有关人员对工程进行验收。

9、工程验收合格后，装表接电前与客户签订供用电合同，工程验收不合格的，出具书面整改意见通知客户整改，整改后再次验收，直至合格。

10、根据客户业扩工程进展情况，向所辖区设备管理单位提交接电通知单，以便安排接电。

11、工程中间检查、竣工验收严格按照局领导签批的供电方案，审核通过的设计图纸及有关验收规范执行，确保工程质量。

12、对客户投资无偿移交给供电企业的设备资产及档案资料手续进行协调和办理后，相关资料及时移交给设备运行维护单位。

13、负责每月手机与汇总业扩报装情况、中间检查、竣工验收等进展信息，并及时向相关领导或部门传递。

14、专职用电检查人员，要对新装、增容高压客户受电工程设计图纸和有关资料进行审查，参与高压客户工程中间检查和竣工验收。15、95598客户信息服务班对高压业扩工程投运客户全部进行回访，对低压报装客户送电客户进行抽访，并准确、规范记录回访结果，每月提出改进业扩报装服务端措施建议。

（四）各乡供电所

1、负责办理辖区直供低压客户用电业务。负责将所受理的高压客户的用电申请资料及时转给客户服务中心。

2、负责办理供电企业投资新建、改造公用配电设施的营销业务应用系统手续。

3、协助客户经理参与辖区内高压业扩 现场勘察、供电方案制定、中间检查、竣工验收、供用电合同签订及移交工作

4、按批准的供电方案及有关规定、配合完成高、低压业扩工程引起的所辖公用配电设备的停、送电操作。

5、负责低压客户业扩工程的接电工作，严格按照批复的供电方案将客户线路接入配电网。

6、负责审核辖区内互感器为75/5以下的低压业扩供电方案。

7、负责所辖客户用电资料档案管理。

（五）输配电部

1、参加客户服务中心组织的所辖10KV新增容高压客户现场勘察、方案制定和图纸会审、工程中间检查、竣工验收。参加所辖互感器为75/5及以上的低压客户现场勘察、方案制定工作。

2、定期向营销部、电费管理中心、客户服务中心及电能计量中心通报公用配电设施季节性负荷情况及变更情况。

3、负责接受客户服务中心办理由客户投资并移交给供电企业作为公用配电设施的设备移交、变更手续。

4、负责监督和验收局投资的公用配变设施施工，负责办理投运手续。投运前应通知相关抄表部门变压器安装地址及负荷转移区域等相

关信息。

5、按照批准的供电方案及有关规定，配合完成高、低压业扩工程引起的所辖公用配电设备的停、送电操作。

6、负责客户业扩工程的接电工作，严格按照批复的供电方案将客户线路接入配电网中。对接电工作是否具备带电条件进行确定，具备带电条件的接电工作，不得安排停电作业。

（六）电能计量中心

1、负责本供电营业区内的电能计量业务归口管理。

2、参加高压客户的计量方式会签、图纸会审、中间检查和竣工验收。

3、电能计量的配臵与安装应符合《电能计量装臵技术管理规程》（DL/T448-2000）及相关技术规程的要求，负责高压客户计量装臵的安装维护。

4、负责高压业扩工程的电能计量资产和技术资料的维护管理；及时提供业扩报装所需的计量装臵。

5、在承诺时限内安装（拆除）计量装臵，及时录入传输业务数据信息。

（七）抄表中心

1、参加客户服务中心组织的高压客户，包括小区一户一表批量新装客户的竣工验收。

2、参加客户服务中心组织的一户一表竣工验收，负责验收表箱安装位臵是否符合规定、低压线路路径、表计是否与客户正确对应等。

3、参加客户服务中心组织的高压业扩工程竣工验收，掌握新装变压器安装地点。

（八）电费管理中心

1、负责签订电费结算协议

2、参与供电方案计费方式会签，及时进行账务审核。

（九）生产技术部

1、参加客户服务中心组织的10KV及以上电压等级电力客户的现场勘察、供电方案制定、图纸会审、供用电合同会审和竣工验收，提出具体要求及建议。审核后的供电方案，由局主管领导审定。

2、参加审核申请用电负荷需从变电站出专板专线的供电方案。

（十）调度中心

1、参加审核客户服务中心组织的高压双电源、专板专线客户供电方案、图纸会审、供用电合同会审及竣工验收。

2、提供10KV及以上电压等级专板专线及高压双电源客户调度协议样本、格式，办理高压双电源客户及专板专线客户的调度协议。

3、协助完成专板专线高压客户的送电工作。

4、接到客户保护整定计算委托书后，应在规定时间内下达保护定值单。

5、定期向营销部门传递配电线路及变电站负荷情况、电网设备命名等信息。

（十一）其他部门

在高压客户业扩工程的现场勘察、供电方案制定、图纸审查、竣

工验收、装表送电等过程中，凡涉及变电运行部、变电检修部、输电部等单位时，各单位都应服从组织部门的统一安排，按时参加并完成相关工作任务。

四、流程中间服务质量的考核

（一）客户经理及业扩员受理用户申请：热情接待、认真详细记录客户报装信息，不得推诿搪塞，在规定时间内及时生成MIS系统报客户服务中心主任处审批。

1、服务态度恶劣造成用户不满，引发纠纷没有造成投诉，对业扩员罚款20元；

2、服务态度恶劣造成用户不满，引发纠纷造成县级以下投诉，对业扩员罚款50元；

3、服务态度恶劣造成用户不满，引发纠纷造成县级以上省级以下投诉，对业扩员罚款200元，并待岗学习，经考试合格后上岗；

4、因业扩员服务态度造成恶劣影响，损坏企业声誉的，除经济处罚外，调离该岗位待岗。

5、因业扩员报审材料未按规定时间（自受理之日起不超过2天）报送至客户服务中心主任处初审，对业扩员罚款20元。

（二）客户服务中心主任初审：严格按照政府及行业相关规定审验资料。

（三）客户经理在接到业扩报装任务后，按规定时间及时组织协调各部门进行实地勘察，提供切实可行的供电方案（供电方案的确定由生技部负责、低压由管理单位负责）。客户经理对客户进行方案答复，负责督促供电方案的设计完成，收集必要的客户信息及业扩信息，建

立更新客户档案。在供电方案得到客户认可后，供电方案需经由营销部、主管局长审核批准后方可实施：

1、供电方案应在下述时限内答复客户，若不能如期确定供电方案时，应主动向客户说明原因。自受理之日起，居民客户不超过3个工作日；低压电力客户不超过7个工作日；高压单电源客户不超过 15 个工作日；高压双电源客户不超过 30 个工作日；因客户经理原因超出供电方案答复时间，对客户经理罚款50元；因其他部门原因超出方案答复时间，对相关责任部门罚款100元；

2、客户经理应及时主动按照规定时间（到现场勘查时限，自受理之日起，高压客户不超过 3 个工作日）组织相关人员到达现场进行勘测，未按规定时间完成现场勘测的，对客户经理罚款30元；

3、客户经理负责协调组织各部门进行现场勘测，相关部门应积极配合，无其他原因无故拖延，导致流程进度缓慢，超出勘测时限，但未影响方案答复的，对相关部门罚款50元，对超出方案答复时间的，罚款相关部门100元；

4、由生技部提供供电方案，在完成现场勘测任务后，客户经理及时组织协同各部门完成相应的现场勘测单填写，完善资料，因资料填写不全造成流程中止的，对责任方罚款30元；

5、现场勘测完毕后，生技部在规定时间内提供合理的供电方案，并及时通知客户经理。因客户经理未及时跟踪供电方案的完成时间，造成业扩报装超时的，对客户经理罚款50元；因未按时完成供电方案，造成业扩报装超时的，对生技部罚款100元；

6、供电方案答复后，客户经理协助客户完成各种信息表格的填写，完善客户信息。因客户经理造成客户信息不完善，流程中止的，对客户经理罚款50元；

（四）中间检查环节：客户经理在受理中间检查报验申请后，负责组织协调以生技部为主、其他部门配合的验收组，对客户业扩工程中的隐蔽工程、施工质量进行中间检查，出具书面整改意见，并督促其限期落实。凡有隐蔽工程或隐蔽部分的，必须进行中间检查，并填写中间检查记录。

1、因客户经理问题，造成客户业扩资料不全、流程中止的，对客户经理罚款30元；

2、因相关部门不服从调度，未进行中间检查，造成客户业扩资料不全、流程中止的，对相关部门罚款100元；

（五）竣工验收环节：客户经理接收客户工程竣工验收申请后，在规定时间内，按职责划分组织客户（施工单位）、生技部、辖区供电所、输配电部、电费管理中心、电能计量中心、抄表中心及相关部室有关人员对工程进行验收。自受理之日起，高压供电客户不超过5个工作日、低压供电客户不超过3个工作日。

1、客户经理：受理客户竣工检验申请时，客户服务中心应审核客户相关报送材料是否齐全有效，通知相关部门准备客户受电工程的竣工检验工作。验收结束后，客户经理收集相关用电设备资料、客户资料及业扩信息，建立健全客户档案。

2、生技部或辖区供电所验收合格后及时更新地理接线图，并负责编制线路配变的名称编号或用户箱位户号；

3、输配电部在工程验收合格后及时对配变、线路台账进行更新，并负责杆号及台区编号的喷刷、辖区供电所负责低压线路杆号及箱号的喷刷。

4、电费管理中心在验收过程中根据客户报装用电性质及现场实际勘测情况，对客户用电性质给予定位，按规定制定合理的电价政策。

5、电能计量中心在验收过程中，根据客户报装的用电负荷及实地勘测情况，对用户表计的配备进行记录备案。

所有参与竣工验收部门人员均要支持客户经理的协调组织。因任一方造成客户验收资料不全，业扩流程中止的，对责任单位罚款50元。

（六）客户经理在客户受电工程竣工验收后，根据相关法律法规和平等协商的原则，按照国家相关规定、协助业扩报装客户与客户服务中心责任人签订供用电合同书，纸质合同必须和营销业务应用系统中的电子合同保持一致。

客户经理务必尽职尽责，联系客户签订供用电合同，如因客户经理原因导致合同无效或漏签，致使业扩流程中止，对客户经理罚款200元。

（七）计量中心职责：待客户经理与客户签订供用电合同后，计量中心积极配合客户经理及时接收装表接电通知单（任务书），并与客户按相关时限规定（高压5个工作日内）完成装表接电工作。

1、客户经理未能在规定时间内及时下达通知单，超出规定时限，对客户经理罚款50元；

2、计量中心或辖区供电所在接到通知单后，未能在规定时间内完成装表接电工作，对相关责任人罚款50元。

（八）建立客户信息、资料归档

客户业扩工程验收合格接电工作完成后，客户经理负责客户档案资料的整理建帐、立户。收集并整理报装资料，完成资料归档。客户基础资料包括：客户申请、供电方案答复意见、开工报告、设计与竣工图纸、中间检查报告、变压器试验报告、合格证；开关箱试验报告、合格证；避雷器试验报告、合格证；电缆试验报告、及大型设备试验报告、竣工检验报告、供用电合同、电费结算协议等。保证客户基础资料真实、一致。

客户经理全程跟踪业扩报装流程，根据归档资料要求，在业扩办理过程中对各类资料进行收集；如需相关部门提供，客户经理负责协调索要。

1、因客户经理自身原因造成客户信息档案资料不全不能归档的，处罚客户经理20元/项；

2、因相关部门未能提供客户归档资料造成客户信息资料不全不能归档的，处罚相关责任部门20元/项。

五、其它

1、本规定未尽事宜，应按《电力供应与使用条例》、《供电营业规则》和国家电网公司、省电力公司的有关规定执行。

2、本规定自下发之日起执行，以往与本规定不一致的，依照本规定执行。对执行中出现的有关问题定期修改完善。

业扩流程见附件：

1、高压业扩流程图

2、低压业扩流程图

第四篇：房地产开发各环节税收政策

房地产开发各环节税收政策

一、取得土地环节

1.土地使用税:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。

案例:某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同,合同约定出让土地面积为56000平米,土地出让金为34000万元,合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税? 分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税,2010年应缴纳2个月土地使用税:56000×4×2/12=37333.33元。2.印花税(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。

3.契税:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3%。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、设计施工环节

1.印花税(设计合同):建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同,按收取费用万分之五贴花。

2.印花税(建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花。

3.印花税(借款合同):银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节

1.营业税(销售不动产):纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额,销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2.土地增值税(预征):除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件,经当地主管税务部门审核后确认。

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

3.企业所得税(未完工开发产品):企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。

(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。(3)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。

(4)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。案例:如某房地产开发企业开发某楼盘,尚未完工,2010年4月开始预售,4-6月共取得预收收入10000万元,6月利润表反映利润总额为-50万元,以前均盈利,该企业应缴纳多少企业所得税?(假设国家规定企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1%,该企业位于地级市,当地规定计税毛利率为10%)分析:该企业预收收入10000万元,应缴纳营业税10000×5%=500万元,城建税500×7%=35万元,教育费附加500×3%=15万元,地方教育费附加500×1%=5万元,土地增值税10000×2%=200万元(注:本案例来自江苏地税局,江苏省土地增值税预征率为2%,所以本案例按2%计算。),合计755万元。应纳税所得额=-50+10000×10%-755=195万元,应缴纳企业所得税=195×25%=48.75万元

4.印花税(商品房销售合同):对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。

四、竣工交房环节

1.企业所得税(完工开发产品):开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2)开发产品已开始投入使用。(3)开发产品已取得了初始产权证明。

在纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。案例:如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工,之前已预收房款30000万元,之前已按计税毛利率10%计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税,12月6月利润表反映利润总额为-2300万元,完工后计算出实际毛利额为10500万元,那么该企业该如何缴纳企业所得税? 分析:实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500(10500-30000×10%)万,应纳税所得额

=-2300+7500=5200万,应缴纳企业所得税=5200×25%=1300万元。

2.土地增值税(清算): 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)各省辖市地方税务机关规定的其他情况。(5)对前款所列第(3)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

第五篇：房地产开发各环节税收政策

房地产开发各环节税收政策

一、取得土地环节

1．土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。

案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？

分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000×4×2/12=37333.33元。

2．印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

3．契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、设计施工环节

1．印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。

2．印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。

3．印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节

1．营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2．土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。3．企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4－6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1％，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10%）

分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000×5％＝500万元，城建税500×7%＝35万元，教育费附加500×3%＝15万元，地方教育费附加500×1％＝5万元，土地增值税10000×2％＝200万元，合计755万元。应纳税所得额＝-50＋10000×10％－755＝195万元，应缴纳企业所得税＝195×25％＝48.75万元

4．印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

四、竣工交房环节

1．企业所得税（完工开发产品）： 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。

在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

案例：如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10％计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？

分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500（10500-30000×10％）万，应纳税所得额＝-2300+7500＝5200万，应缴纳企业所得税＝5200×25％＝1300万元。

2．土地增值税（清算）：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。常见问题解答 1．应收房款欠款是否缴纳营业税？如房地产公司销售了一套房屋给业主，按照合同2009年底应收房款100万，业主实际只缴纳了30万，请问欠款70万是否要在2009年申报营业税，还是在实际收到时缴纳营业税？

答：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因此，纳税人应当按照合同确定的付款日期确认营业收入，依法缴纳营业税。

2．房地产企业代收费用是否需缴纳营业税？

答：根据《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费，《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定：营业税条例所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政。如果为符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收费，全额计征营业税。

3．房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？

答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。

4．以不动产投资是否征收土地增值税？

答：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。5．房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，企业所得税上如何处理？

答：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。

6．房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？

答：国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。

在房产原值的确认上，分不同时段计算并交纳房产税。2009年1月1日至2010年12月21日应按照财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。从2010年12月21日起，应按照财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

7．房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？

答：据《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576 号）规定，所述行为其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。因此对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。