要想更换物业

第一篇：要想更换物业

要想更换物业，就得成立业委会，作为一个组织来与他们协商沟通，才能够拿到前期物业或是KFS移交的相关资料。往往在这中间会有很多的问题存在。比如：

1.前期物业在这期间，提出“出现了亏损状况”，他们不愿意离开，作为业委会的该怎么办？ 2.部分业主没有交物业管理费用，导致前期物业不愿意离开或是说前期物业不想离开，贿赂部分业主，给他们免除部分物业管理费用，导致业主群体意见不合，物业不离开。这个问题该如何解决？是不是该一刀切？

3.前期物业走了，后来聘请了一个临时物业。但是发现临时物业还没有拿到前期物业交接的相关资料。马上临时物业就要到期了，那么后期的物业该何如的聘请以及如何要到相关的资料？

4.在物业移交资料的时候，中间出现了有人在作梗，挑拨离间，我们该怎么做？

【它山之石】新旧物业管理交接中的难点和对策

摘要：新旧物业管理交接难体现在公共设施移交难、物业资料移交难和欠费处理难等方面。面对业主对自主选择物业管理公司的权利主张，以及业主委员会在选择物业管理公司时可能发生的诸多物业管理交接纠纷的现状，需要从政府、企业、业主委员会三个角度来开展工作，规避纠纷，顺利实施此项物业管理市场化行为。其中，加强政府的监督、企业的风险规避意识和业主委员会的合法操作是实现成功新旧物业交接的关键。

随着物业管理的市场化推进，小区业主大会、业主委员会的逐渐成立，在我国，特别是北京、上海、深圳等大城市，部分商业住宅的前期物业管理合同年限到期，开发公司委派的前期物业公司按照合同应退出小区，由业委会选举的新物业进驻小区，进入了新老物业的交接阶段。在交接过程中，由于前期遗留问题、物业欠费问题、业主委员会的操作问题等使物业新旧交接过程中发生了不少纠纷，出现了旧物业不走、新物业进不来的局面。

如何能够更好的解决这些问题，不仅关系到物业管理公司的利益，物业管理行业的规范发展，还涉及到小区居民的稳定生活和社区、社会的稳定。新旧物业交接的难点和对策，需要我们物业管理行业和各界人士的关注。

一、新旧物业管理交接难的三大体现

在物业管理实践中，业主委员会通过正常的招投标，希望新物业管理公司进驻小区，在进驻过程中，新的物业管理公司感到交接工作存在很多的问题，阻碍了以后物业管理正常的开展，主要体现在以下三点：、小区相关设施如物业管理用房、公共设施等移交难。

按照 《 物业管理条例 》规定，物业管理用房等房产的所有权属于业主，但由于在房地产开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前又没有法规规定这部分产权如何移交给业主。如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但在接管初期，旧物业管理公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部分的费用，需要旧的物业管理公司、新的物业管理公司、业主委员会进行协商，增加了新旧物业交接的难度。2、物业资料移交难。

按照 《 物业管理条例 》 第二十九条，建设单位应当向物业管理公司移交以下资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

（三）物业质量保修文件和物业使用等技术资料。

（四）物业管理所必须的其他资料。

要求物业管理企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

虽然 《 物业管理条例 》上对交接的内容有规定，但是比较笼统，不能充分的将日后新物业管理公司顺利开展公司所需要的资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。另外，由于大部分前期物业管理公司都是由开发商选聘的或者自己组建的物业管理公司，开发商不按规定向物业管理公司移交相关资料，旧物业管理公司也就无法在新旧物业交接中提交完整的资料。

若没有设备竣工图等重要的原始资料，新物业管理公司则无法在小区内顺利开展物业管理工作。如某新物业管理公司在入驻小区后，不少业主反映下水管道堵塞，新公司请来专业疏通人员检查后发现，整个小区要进行大的疏通，但由于物业管理公司在交接时没有将下水管道的图纸移交过来，这样疏通工作也不能开展，影响了业主的正常生活。3、物业管理费支出、欠费问题处理难。由于物业管理合同的特殊性，体现在物业合同主体和标的的特殊性，当业主委员会代表业主和物业管理公司签订了合同，这样物业管理公司所提供的服务是面向所有业主，而各业主的服务要求和判断服务质量的标准又不一样，这样造成某些业主对物业服务的不满，通过拒绝交纳物业管理费来抗议，而开发商的遗留问题难以解决，又加剧了物业管理公司和业主之间的矛盾。这样在旧物业退出小区时，业主所欠的物业管理费则成为一个阻碍交接成功的难题。（1）物业管理费账目管理杂乱。旧物业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管，比较混乱，在新物业交接时，各管理项目费用理不清，不能顺利接管。

（2）代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业管理公司义务为居民代收水电费，出现的差额费往往由物业管理公司承担，这样在交接时，对于差额部分如何来妥善解决，原有物业管理公司的权益又如何来保护，解决不好这些问题，新旧物业交接时就容易产生纠纷。（3）物业管理费欠交。现在，物业管理公司的物业费收缴率不高，好一点的公司到 90%，而很多的是维护在 70%，一些老小区还不到 40%。这样，新旧物业交接时物业费的纠纷就成为了一个很大的障碍。旧物业管理公司在物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。（4）其他费用，如前期停车费、一些经营收益的问题也影响了新旧物业交接的顺利开展。

二、解决新旧物业交接纠纷的对策

面对业主对自主选择物业管理公司的权利主张，而业主委员会在选择物业管理公司后，发生了诸多的物业管理交接纠纷，如何规避纠纷，顺利实施此项物业管理市场化行为，需要从政府、企业、业主委员会三个角度来开展工作。、加强政府的监督机制，特别是物业管理费的使用监督机制，为日后的旧物业的退出和新物业的进入打下基础，减少有争议和矛盾的问题。

不仅要有工商和税务的一般监督管理，还需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技术力量和法律、规章的强有力的支持，加大物业监管机制，把这个社会化的问题通过一个良性的管理循环来控制和监督，提供一个公平的竞争环境。政府的规则可以说是影响到整个市场的游戏规则，政府的相关政策能够与市场问题同步，而不是滞后，物业管理公司能够在遇到问题后有法可依、有法可行。2、加强企业团队建设和规避风险的意识。企业要意识到在市场化竞争中不能盲目的市场拓展，结合行业的现状，进行充分的调研和分析，再采取相应的经济行为。而且对经济行为的可操作性细节考虑得要多，物业管理行业并不是一个低风险的行业，特别是在现在这个竞争不规范、规则不完整、没有游戏规则可依的情况下，存在很大的经营风险。、提高业委会成员的专业能力。可聘请物业管理专家和法律顾问来操盘此事，从业委会的备案、招投标过程、新旧物业的接管程序上有一个符合法规、业主需求的过程规划。

三、成功案例

某小区业主对现有物业管理公司的物业管理不满意，希望通过合法的途径来改选物业管理公司，下面是小区业主的一系列做法，最终成功的改选了物业管理企业，而且原有的物业管理公司也收回了业主所欠的费用，移交了全部的相关物业管理资料，三方达成了共赢、就是按照法规合法成立业主委员会，完善了组织机构。从 2004 年 9 月起，小区居民开始认真筹备成立业主委员会。从候选人报名中确定人选作为业主委员会成员，特聘全职秘书。业委会成立了专门的财务组、督察组、宣传组，邀请有专业背景的热心人士参与。2、业主委员会成员认真开展各项工作。与业主通过互连网讨论 《 业主公约 》、《 业主大会议事规则 》，制定业主委员会全年工作计划。学习相关的物业条例，吃透各种法律条文，研究物业管理条例。、公开招标选择物业管理公司。业主委员会聘请专业审计公司做财务统计，与新物业签订协议时，居民中的法律界人士为各项条款把关。对初选的六家公司集中投票，对他们所管理的物业管理项目进行逐个考察，采用邀请招标的方式，招聘过程透明，选择了新的物业管理公司、业主与旧物业管理公司、开发商良好的沟通。在新旧物业的交接中，没有出现业主与物业正面冲突的情况，在业主委员会的宣传下，业主交纳了所欠旧物业管理公司的费用。在此过程中，业主委员会取得了开发商的支持，成功的实现了新旧物业的交替。

我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。

1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。

当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。

当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？ 根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；

（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；（4）物业服务价格幅度或水平。

业主委员会招标前，是否需要备案？

业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：（1）业主大会决议；

（2）招标公告或者投标邀请书；（3）招标文件；

（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？ 应从以下几个方面保障业主的知情权：

（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；

（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；

（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？

原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。业主委员会招标应当何时完成？

业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。

第二篇：物业更换交接

物业更换交接

从《物业管理条例》（以下简称《条例》）规定看，有关更换物业公司的规定在《条例》中比较少，只在第29条关于移交事项的规定；第39条关于物业合同终止应当移交的规定；第59条不移交有关事项的法律责任的规定。

因此，要顺利更换物业，调和相关单位的关系，使各方尽可能得取得一致性意见尤为重要。

一、更换物业的移交手续

第一，社区卫生服务中心和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与社区服务中心约定承接验收时间。

在约定时间内，社区卫生服务中心或原物业公司应先做资料交接：将物业的产权资料、设施设备有关资料、相关财务资料和其他有关资料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。

资料交接完毕后是现场交接：新物业公司应对物业管理区域内相关设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。社区卫生服务中心应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。社区卫生服务中心及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。

第二，查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况处理。

物业项目经查验不合格的，社区服务中心通知有关方进行修理并商定时间复验。经查验合格的，新物业公司应当在5个工作日内签署查验合格凭证，并及时签发承接文件。新老物业公司交替时发现不合格的情况待定。交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。

第三，原物业公司的退出及拒不退出的处理办法 《条例》第39条第二款规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”没有交接时间的强制规定，老物业公司可以以各种借口拖延时间，比如说物业费没有缴清。面对此种情况，社区卫生服务中心应该严格按照物业合同履行完自己的义务，让原物业公司没有拖延的借口。

要求原物业公司在查验接管工作完成后10个工作日内全部撤出物业管理区域。原物业公司不移交有关资料的，按照《条例》59条相关规定处理，由区县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对原物业公司予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。相关资料若先移交给社区卫生服务中心，那么社区卫生服务中心应该及时将相关资料移交给新物业服务公司。物业服务合同终止时，原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新选聘的物业公司应与业主委员会协商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。

二、更换物业需移交的资料

交接中涉及的内容繁多：配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。这些内容主要可以分为两个部分：

（一）工程交接：由专业人员分成专业小组，参照国家及行业标准、规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。

1．竣工平面图、单体建筑、结构、设备等竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料，包括社区服务中心内给水地下管网图、排水地下管网水泵，社区服务中心规划图纸即红线图。图纸资料的交接还包括具体设施所处位置、布局、隐蔽工程等等。

2．区域内水泵房、专变房、红外安防、公用照明、供配电、消防设施、升降设备、空调、给排水、楼宇自动化系统、监控系统、广播、会议背景音响、避雷系统、锅炉系统的相关情况资料。

3．档案资料移交。例如：技术档案、日常档案等详见《余杭街道社区卫生服务中心物业管理服务标准》。

4．相关公共设施设备安装使用维保技术资料（如一些资料移失，移交方应根据实际工作程序和经验补写相关技术资料）。5．物业质量保证文件和使用说明文件。

6．绿化移交相关问题资料。

7．物业设施设备移交不仅仅是技术资料移交，更重要的是设备运行状况，技术维护、操作的交底。设备技术移交，包括设备使用寿命、使用过程的维修维护、常见的故障以及操作规程、运行参数、工作性能、生产厂方都是应该说明并记录清楚。

(二)财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。

1．物业管理服务费、场地占用费、公共区域及设施所得收费等余额和财务帐册。

2．用水用电性质及权属。

3．物业管理服务用房、场地和属其它财务。4．停车位管理服务及收费。

5．房屋维修、待修、保养服务有关的全部资料移交（动用维修资金的相关资料）。例如：关于房屋及设施的维护保养计划中、大计划，巡检记录，检修记录，保养记录„„。

6．预收物业管理费。

7．基础设施和公共设施设备的配置和产权界定。

制定相关移交程序内容后，物业管理服务企业双方与社区卫生服务中心签订移交接受协议，送当地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

备案。

在移交的过程里，可能会出现很多繁琐、未预料的问题，移交方与接受方必须具备良好沟通协作精神。

(3)文档交接：文档中重点文件为各项法律和承诺性文本，做好签收归档工作。

(4)其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。

防范风险，避免业主社区卫生服务中心或使用人工作、生活受到影响更换物管企业的过程中，经常出现的“风险”几种情况：

(1)原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。(2)原物管企业提出高额外补偿。

(3)交接不配合，导致物业管理工作无法延续。

(4)引发法律诉讼。引发法律诉讼不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。

第三篇：业主要求更换物业所需法律依据

依法更换物业服务公司，维护自身权益

解析：

一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业

依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。

法律依据：

1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。

3、《东莞市物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。

需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。

二、更换物业服务企业的条件

更换物业管理企业的条件有：

1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。

《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《东莞市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《东莞市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

三、更换物业管理企业所需程序

业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;

(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;

(5)物业服务价格幅度或水平。

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《东莞市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中，必须保证广大业主的知情权

(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;

(2)评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听;

(3)评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;(4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

五、招标前办理备案工作

在招标前，作为业主大会的执行机构，业委会应当到所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

(1)业主大会决议;

(2)招标公告或者投标邀请书;

(3)招标文件;

(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

六、更换物业公司后需要交接的资料

根据相关规定，新的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。移交的资料包括：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。

关于业主委员会以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交，可向他们索取;如果是由于开发商的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。

七、原物业公司拒绝退出的，可以通过法院要求其强令退出

依据《东莞市物业管理条例》第七十七条 违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚：

(三)业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质;

(四)退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。

物业管理作为一种商业化公共事务管理，传统行政对其制约和影响力大大降低，对很多纠纷和争议越来越无能为力，这些矛盾和纠纷逐渐走入诉讼程序。业主与物业公司是一场实力悬殊的法律“角力”。业主对于自己的居室享有专有所有权，而对那些绿地、电梯等建筑物附属设施只享有共有所有权。所以，对于社区中的绿地侵占、电梯不通风等涉及社区共有财产的问题，单个业主无法获得有效的原告身份，就无法以个人名义出来主张权益，在与物业公司的抗衡中，这成了业主先天的“软肋”。因此业主维权必须通过业主大会以及由业主大会所选出的执行机构业主委员会，依法更换物业服务公司，维护自身权益。

第四篇：要想成为一名优秀的物业班组长

要想成为一名优秀的物业班组长，必须做到：三会、五问、六三、七威

班组是物业企业的细胞，也是企业的基础，离开班组，专业化管理就是空中楼阁。而作为班组最重要的成员，班组长在班组工作中的作用十分关键。因此，班组长做好班组专业化的工作具有非常重要的意义。

班组长要做好班组的专业化工作，必须做到“三会”，即会说、会写、会做。

第一会：会说

班组长在管理理班组内部工作时一定要会说，其体表现在：

(1)开班组会议时会说。

在班组会上，班组长要言简意赅、切中要害。这需要班组长在会前做好充分的准备，如就会议内容与班组员工交流要点，或在工作薄上记下会上讲话要点。此外，班组长还要训练自己讲话的技能，学习点式讲话，即说要点。因为一般班组的议比较短，需要安排的具体工作很多。所以，班组长讲话必须有条理，突出重点。

(2)与班组成员沟通时会说。

班组长在与员工进行交流、沟通时，尤其是员工犯了某种错误时，不要直截了当，而要找一个好的切人点，这样双方交流起来会比较自然，气氛也不会尴尬。在交流中，班组长要以情动人、以诚相见，这样员工才愿惫说出自己的真心话；还要注意引导员工，用询问的方式引出员工的想法，了解其立场、需求、愿望，这样可以有效引导谈话，营造比较自然的谈话氛围。班组长还要注意倾听，给员工展示自我、成就自我的机会，使员工产生一种满足感，其配合意识和参与意识就会被调动起来。在沟通时，班组长要注意沟通方式因人而异。特别是现在一些年轻的员工都讲求个性，沟通的方式可以多样化，例如通过他们喜爱的QQ、微信等聊天工其进行沟通，让他们感觉你很亲切，平易近人.也乐于与你交流。

(3)向领导汇报时会说。

班组长需要定期向领导汇报本班组的一些情况，这就要求班组长掌握一些汇报技巧。在汇报前，班组长要把汇报的内容以提纲的形式列出，列提纲时尽量用标题形式把逻辑关系表示清楚，这样汇报时才有条理；还要充分准备，汇报时才能从容自若。班组长向领导汇报时应简单扼要，不要拖沓冗长。领导事务重多，没有时间听长篇大论；领导大多也有在基层工作的经验，所以班组长汇报时只要点到为止即可。需要注意的是，在总结成绩的同时，一定要反映工作中的问题。因为没有一个领导喜欢好大喜功、不切实际的人。

第二会：会写

(1)会写工作计划和总结。班组长对班组工作的管理职责必然要求其对工作进行计划和总结。班组工作计划做得好，工作才能有条不紊地开展。总结做得好，则能够让上级看到班组的成绩，让班组得到应有的表扬，员工的士气可以受到鼓舞，从而更有利于班组工作的开展。

(2)会填写班组的各种报表。

规范、标准地填写各种报表是对班组长工作的一项基本要求。班组的报表很多.班组长要注意各种报表的不同设计格式，使班组报表更加适合记录的需要。另外，班组长不但要自己会填写报表，还要指导班组其他员工正确填写报表，提高其填写报表的能力。班组长应汇集班组各种报表中反映出来的问题，并且找到有针对性的解决方案。只有这样，班组报表才能在班组工作中真正发挥作用。

第三会：会做

“已所不欲，勿施与人”，要求别人做到的，首先自己要做到。对于班组工作，班组长要带头干，带动员工工作的积极性。班组长应是在专业内有较丰富实践经验和较全面理论知识水平的业务骨干，对其管辖范围内的工作应该做到技术知识精通，对设备的工作原理、技术要求和设备的检修质量、运行状况等都要有全面的了解和掌握。

班组长要率先掌握先进技术，提高自身的技术水平，然后把自己掌握的技术和经验毫无保留地传授给班组员工。班组长要通过业务指导、言传身教以及组织班组成员互帮互学的形式，努力提高班组成员的整体技术素质，打造名副其实的技能型、创新型班组。

在生产管理过程中，班组长应该能够迅速排除班组生产过程中的安全隐患，能够迅速解决班组生产中、工艺技术上遇到的难题。

在一线班组中不难发现这样的现象，一个原本凝聚力和战斗力都很强的班组，换了一个新的班组长，很快就“天上地下”：人心动荡、士气低落、业绩下滑、表现不佳。而一个原本班组气氛欠佳，业绩较差的团队，换了一位新的班组长后，异军突起。同时，一个被班组长认为“朽木不可雕”的员工，却在换了一个新的班组长后，迅速成为骨干？

纠其原因时，想到一本书名《孩子的错都是你的错》。其实团队的错，下属的错，何尝不是也是管理者的错呢。做好班组长，特别是有业绩压力的一线班组长。凡有错之处，多从自身的角度找原因。做做以下五问。第一问：我给目标了吗？

每个人都有自己的理想和目标，作为“上头”要了解下属的思想和想法，当其目标同团队目标一致时，要积极鼓励和支持其努力实现；当其个人目标不明确或与团队目标不一致时，要用团队目标引导和影响下属，树立与团队一致的目标，为团队目标而努力工作，以团队目标实现作为个人价值的实现。

同时，可能不同阶段的子目标是不一样的，不同岗位、不同年龄、不同性格的员工目标也是不一样的、分层的，作为班组长，要学会分层引导，并帮助他们制定符合自身实际的目标理想，并且统一于团队每一阶段目标之下。只有这样，才能最大限度地调动个人积极性，个人和团队才能共同发展。

第二问：我给方法了吗？

班组长在管理中扮演着另一个重要角色是：教练。常常看到有些班组长在遇到员工有错时，采用的方法是：

1.批评！批评！2.3.批评，但怕伤了他的心，肯定一下。4.5.责问：你不应该这样！不能这样！说多少次了还这样！6.可是，有的时候我们想一想，员工的错有可能是意识方面的，也有可能是技能方面的。他没有掌握某一种方法，某一种技巧，就有可能做错。那哪一种方法，哪一种技巧可以改善他的工作表现呢，这个时候就要靠班组长“教”和“练”。要引导公司管班组长经常浏览微信公众号质量工程师之家优秀文章，学习其它企业先进的管理经验，取长补短。“说给他听”、“做给他看”、“让他试做”、“做得好表扬，做不好改善”、“检查和辅导”，方法简单，但是却是让一线员工掌握一种技能的最佳方法之一。

第三问：我给犯错的机会了吗？

关于错误，通常有两种主要的观点：

1.你，不要犯错，大家都不能犯错。2.3.你，可以犯错，但是不要重复犯错。4.有预测一下两种观点指导下的班组长的工作开展。第一种，不能犯错，结果员工可能在想：不能犯错，那少做就少错了，多一事不如少一事，那好吧，我别干那么多了，我别那么主动了。久而久之，班组的工作积极性会持续下降。

第二种，可以犯错，但不要重复犯错。给员工犯错机会。等于给员工打一个愿意“试验”的强心针。员工积极性会有所提高。但前提是班组长要加以引导，减少低级错误的发生概率。

俗话说“吃一堑，长一智”，失败的教训比成功经验更重要。优秀的班组长敢于、善于给下属机会，并勇担责任，不怕其犯错，这是优秀管理者打造优秀团队的关键。

第四问：我给他鼓励和支持了吗？

每一个人在做一件事情的时候，特别是一件具有挑战性的工作时，恐惧、畏惧、没有信心、容易放弃，这个时候就特别需要有一个人，甚至是有一个人带着一个团队在背后默默地给他力量。

如果一个员工总是做不好事情。想一想，我给予他正面的反馈了吗？我鼓励他了吗？当他有需要帮助的时候，我帮助他了吗？他能感受到我的支持吗？

第五问：我给他做榜样了吗？

在做基层班组长的培训时候，到一线去做调研时，问到普通员工，班组长在员工眼里是什么形象，很多人回答：“比我优秀”、“能管得住我”、“我会干的，他都会，我不会干得他也会”、“有事就找他”...不难发现，你的水平决定着团队的水平。因为员工觉得你是他们之中最优秀的，所以你是他们的“头”。

榜样的力量是无穷的。做为班组长，多问问自己，我做榜样了吗？我学习了吗？我尝试用新的方法来解决问题了吗？

建设“五型班组”活动，班组积极创新和总结基层班组建设的管理方法，涌现了大批工作亮点，运行的“六个三”管理模式，促使班组逐步形成求真务实的工作作风，营造了积极向上的团队氛围，能为公司改革、发展与稳定打下了坚实的基础。

“六个三”：即“三勤”、“三细”、“三到位”、“三不少”、“三必谈”、“三提高”。这“六个三”管理模式，生动形象的将五型班组建设的各项要求进行了总结，语言简洁明了，内容更是涵盖了各类日常工作规范，实现了“学习－实践－创新－提高”的良性循环。第一，“三勤”即为勤汇报、勤沟通、勤动脑。

勤汇报：对生产过程中发现的隐患和问题，及时汇报，以便迅速采取应对措施；勤沟通：班组长经常与组员沟通，了解组员对班组建设的建议，了解掌握他们的工作和生活情况；勤动脑：对装卸船中遇到的各种问题，勤于思考，总结规律，保障装卸船作业有序进行。

第二，“三细”即为心细、安排工作细、抓修理质量细。

心细：班组长仔细观察留意班组成员的精神状态，针对出勤状况，合理安排日常工作人员配置，做到心中有数；安排工作细：认真合理分工，量才使用，发挥长处，提高效率，减少因个人因素可能带来的隐患和工作延误。抓修理质量细：分配保养修理任务时，认真讲解部件保养修理工艺、技术要求及安全注意事项，完工后及时了解处理结果并做相关记录。

第三，“三到位”即为布置工作到位、检查工作到位、隐患处理到位。

布置工作到位：班前布置工作清楚详细，安全措施提醒到位，做到双方心中有数；检查工作到位：对班组范围内每个工作环节、每个设施设备，及时反复巡回检查，不放过任何一个安全隐患；隐患处理到位：发现隐患及时处理，做好隐患管理责任到人，无法处理时做好记录，找相关人员处理。

第四，“三不少”即为班前检查不能少、班中排查不能少、班后复查不能少。

班前检查不能少：班前对各个环节、设备依次认真检查，排查现场隐患，确认后再作业；班中排查不能少：坚持作业中对各个区域进行排查，对习惯性违章、班前隐患整改情况和生产过程中的动态隐患再次验证；班后复查不能少：对作业现场物品恢复情况及故障处理情况进行检查，遇到处理不了的故障和安全隐患及时汇报。

第五，“三必谈”：发现情绪不正常的人必谈、对受到批评的人必谈、每月必召开一次谈心会。

发现情绪不正常的人必谈：观察组员的情绪，发现有情绪不正常、心情急躁、精力不集中等问题的，及时谈心交流，弄清原因，因势利导，消除急躁和消极情绪，使其保持良好心态投入工作；对受到批评的人必谈：对受到批评或处罚的人，单独与其谈心，讲明原因，消除抵触情绪；每月必召开一次谈心会：每月召开一次谈心会，组织班员聚在一起，学安全，学政治、学习知识，交流经验，共同提高。

“三提高”即为提高安全意识、提高岗位技能、提升岗位奉献。

提高安全意识：坚持工作前的危险点预想和安全措施的超前介入，坚持操作过程的安全监护和工作指导，坚持工作后的安全巡查；提高岗位技能：大力开展岗位练兵，装卸船前组员口述基本工艺流程，积极参加岗位技能鉴定考试，着力提高班组每一名班员的综合素质；提升岗位奉献：坚持“能吃苦、能战斗、能攻关、能奉献”的宗旨，以企为家，以企为荣，热爱岗位，无私奉献。

“威信” 顾名思义就是威望和信誉。企业的生产任务，在很大程度上要最终分解到班组长头上，要通过班组长的工作来实现管理目标。那么，班组长怎样来树立自己的威信呢，下面几点建议可供借鉴应用：

以“勤”出威

班组长要做好勤奋工作的表率。作为班组长，自己首先要积极进取，敬业勤勉，恪尽职守，用心工作，并能出色地完成好自己的本职工作。否则“己身不正，虽令不从”，班组长一定要明白上行下效的道理，要懂得表率和示范的作用。

以“德”立威

班组长要做好文明道德的表率。一个优秀的班组长除了在业务上做好表率外，其言谈举止还应自觉接受道德的约束。工作中班组长应该与组员和睦相处，主动帮助指导、鼓励，说话言语文明，善待员工。

以“公”助威

班组长还要做好公正无私的表率。领导者与管理者的区别之一，就是管理者以实现企业目标为己任，以企业全局利益为指针。班组长只要能做到公正、廉明，就能有效地指挥、协调和组织班组的工作，就能令行禁止，就能妥善地化解各种矛盾和纠纷，从而充分调动组员的工作积极性。

以“绩”壮威

班组长是实干的，理所当然在公司管理体系里是“实力派”。

以“会”生威

不能小看班前班后会的作用。它的一个主要作用就是搭建统一指挥、实施管理的有效平台。

以“检”长威

班组长要根据公司的质量与卫生标准或要求，学会检查、善于检查，勇于检查。

以“情”带威

班组长在管理中要坚持以理服人、以情动人，成为员工的贴心人、知心人，在得到员工拥戴下的班组长更有号召力、感召力、威信力。班组长是由企业任命授权的，但一个成功的班组长除此之外，还是组织内非正式组织的核心人物，她（他）们与员工是心连心的。

班组长有无威信，关键还是要有一颗做好班组长的“心”。只要你处处有“心”，大胆管理，就一定能够成为有威信的班组长！

第五篇：一个人要想获得成功

一个人要想获得成功.就必须充满激情地生活。

勤奋，是登上巅峰、获得成功的阶梯和工具。上帝没有给我们以车马，但给了每一个人五官和四肢。上帝赐予勤奋的人以双倍的时间和财富，奖励勤奋的人以成功的快乐和收获的喜悦。“业精于勤/荒于嬉，行成于思/毁于惰”。即便是有满腔热血，若只是做“思想的巨人，行动的矮子”，终究难以有所作为。那些把勤奋当作一种生活习惯的人，成功就会青睐于他。

作为财政工作者的我们，应该时刻保持“勤于事、慎于言、敏于思、精于算”的工作态度，用感悟总结经验，去指导工作；用激情增加动力，去干事创业；用勤奋拼搏进取，去开拓创新。勤于总结，学会感悟，既是做好现有财政工作的根本，也是开创财政工作新局面的必需。作为一名财政干部，我们从事的财政工作不仅仅是简单的收与支，它体现着党和国家的方针政策，体现着政府活动的范围方向，包含了政府之间、部门之间等方方面面的关系，具有很强的政策性和专业性，事关着经济社会发展的大局。在如此神圣岗位上工作着的每一个财政人，都应该满怀激情，本着对财政事业的热爱，本着为人民服务的态度，扎实工作，认真培财、依法理财、廉洁奉公，只有这样，才能创造事业的辉煌，才能充分实现人生的价值。

人的每一天都是一个新的起点，新的开始，让我们学会感悟，满怀激情，勤奋努力，去迎接、去挑战更加美好的明天

古语云：“勿以恶小而为之，勿以善小而不为。惟贤惟德，能服于人。”想要做好一件事情，必须先学会做人，虽然实现目标的方法有很多，但古今中外受人们崇拜和尊重的人，正是那些大公无私，品德高尚的人才会被后世所崇拜赞扬，用卑鄙的手段得到的利益，是会被历史和人民所不耻的。真正做好“岗位主人翁”！

本次活动对激发财政干部工作热情，展现财政干部精神风采，提升财政干部的思想政治素质和工作凝聚力，营造出以实为本、以和为贵、以干为乐、以廉为荣的工作氛围起到了极大的推动作用。

“十要十戒”，内容全面，概括到位，延展的是我们必须做到的众多重要方面与必须拒绝的众多重要方面。领导干部能够努力做到“十要十戒”：要好学上进，戒不思进取；要艰苦奋斗，戒贪图享乐；要真抓实干，戒华而不实；要攻坚克难，戒拈轻怕重；要快速高效，戒拖沓散漫；要团结共事，戒拉帮结伙；要公道正派，戒弄奸使滑；要敢抓敢管，戒好人主义；要亲民为民，戒脱离群众；要廉洁自律，戒以权谋私。凡此种种，亦为广大人民群众之期盼。

现实生活中，这样的“不求有功，但求无过”，信奉“宁可不做事，千万别出事”的“混事官”为数不少。在他们看来，只要不贪污受贿，不弄虚作假，这“官位”便可以稳稳当当、踏踏实实地坐下去。他们或是“撞钟和尚”，或是“南郭先生”，谋人不谋事，混迹于官场。其“混”的方式不外乎以下几种：资历老、年龄大的，有了到站歇一歇的思想，上班短的、年纪轻的，有慢慢熬资历、排队等提拔的现象，无追求，无所谓，把个人看得比组织重要，把私事看得比公事重要；有的干部没有政策原则和是非观念，对群众缺乏感情，对事业缺乏责任，对工作缺乏热情，在其位不谋其政，在其岗不尽其责，对上级文

件不学习，对本职工作不研究，对上报下发的文件只签字，不把关，出了问题一推了之；有的干部整天精神萎靡不振，暮气沉沉，工作不在状态，当一天和尚撞一天钟；有的把落实挂在嘴上，把工作写在纸上，欺上瞒下，忽悠领导，装腔作势，支差应付，看似紧紧张张、热热闹闹，实则在跑龙套、走过场。庸、懒、散、软 责、勤、廉、谦 公务员的责任就是爱岗敬业，凡是涉及到科学发展和群众利益的事情，就要不见结果不松手，不达目的不罢休。强化责任意识和大局意识，在其位谋其政，干好事、干成事，很多人认为公务员是铁饭碗，干多干少一个样，这就导致“平平安安占位子，忙忙碌碌装样子，懒懒散散过日子”的现象出现。勤读书，勤思考，勤动手，勤跑腿，多干打基础、利长远、谋全局、促发展的工作，就能增进党群感情，更好地为群众服务。我们必须常思贪欲之害，常怀律己之心，淡泊名利，甘于奉献。廉洁自律，敬畏职业道德，行业规范，保持高风亮节要讲政治、讲正气、讲原则，学先进、帮后进，不断强化能力席位意识、危机意识、服务意识和奋发有为意识，勇于担当，努力在本职岗位上创先争优，在服务科学发展、服务群众中作出积极贡献。既要认真读书，又要勤于思考，要向实践学习，向群从学习，要通过学习，使知识更加丰富，事业更加充实，人生更加美丽。我们要说实话、办实事、讲诚信、不唯书、不唯上，勇于创新和善于创新，要艰苦奋斗、勤剑节约、谦虚谨慎、恪守职责、一丝不苟、爱岗敬业。要树立自尊自信、理性平和、积极乐观的心态，形成高雅、健康的生活作风。我们要不断提升的业务技能，组织协调能力，要成为所在岗位的行家里

手和熟悉财经政策的通才，不断增强创造力和战斗力。

提起非税，人们会想到，它不是税收。的确，“非税”不是税，但它是财政收入的重要组成部分，与税收共同构成政府收入。几年来，我们在非税收入征管改革中，一是营造氛围抓宣传。二是以票控收抓“龙头”。票据是非税收入收缴过程中的重要载体，在非税收入管理中，票据发挥着“龙头”作用。三是突出重点抓“大户”。力争使我市非税工作多出特色、多出亮点、多出成效。