选举业主委员会程序指导规则

第一篇：选举业主委员会程序指导规则

选举业主委员会程序指导规则

指导规则所称业主，是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人。

一、成立业主大会条件

一个物业管理区域内或划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目的先期开发部分，符合下列条件之一的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。其中，符合下列第2项条件的，应当有10名以上业主联名（下称联名业主）。1.20%以上业主联名的；

2.已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域（或先期开发部分）建筑面积50%以上的。

二、成立首次业主大会会议筹备组

符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到业主提出筹备业主大会书面要求后30日内，会同物业所在地的区国土房管分局（县级市国土房管局）指导、协助业主推荐产生业主大会会议筹备组（下称筹备组）。区国土房管分局（县级市国土房管局）应当积极主动配合街道办事处（镇人民政府），做好指导、协助业主成立业主大会工作。居民委员会、村民委员会应予以协助和配合。

联名业主应当向街道办事处（镇人民政府）提供要求协助成立业主大会的书面报告，其有效房产证明、身份证的复印件等资料。有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。

（一）筹备组成员的组成。

筹备组成员由业主代表若干名、建设单位（公有住房出售单位）代表1名、街道办事处（镇人民政府）代表1名和居民委员会代表1名，共7至15人单数组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%。业主代表可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成，筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。

业主代表的人数由街道办事处（镇人民政府）根据物业规模、物业用途等因素确定。街道办事处（镇人民政府）可以委托居民委员会组织业主推荐产生筹备组业主代表。

（二）筹备组业主代表应符合的条件。

筹备组业主代表应当从具备以下条件的业主中产生： 1.具有完全民事行为能力；

2.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

3.履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为； 4.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职； 5.具备必要的工作时间。

（三）公告组建筹备组。

街道办事处（镇人民政府）会同联名业主拟定《关于组建首次业主大会会议筹备组的通知》（附件1）。由街道办事处（镇人民政府）将《关于组建首次业主大会会议筹备组的通知》、《筹备组业主代表候选人登记表》（附件2）、《推荐业主代表候选人的业主签名表》（附件3）等在物业管理区域内显著位置公告7日以上，告知全体业主筹备成立业主大会事宜。通知应当明确业主代表的人数、业主代表候选人的条件、提交资料的方式、提交资料的时间期限等。发出通知同时，街道办事处（镇人民政府）应当书面通知建设单位（公有住房出售单位）授权委托一名代表参加筹备组工作。建设单位收到通知后5日内，应当将填写好《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》（附件4）、规划部门批准的《建设工程报建审核书》复印件等资料及时提交给街道办事处（镇人民政府）。建设单位（公有住房出售单位）已不存在或者未及时回复街道办事处（镇人民政府）通知的，视为其放弃筹备组成员资格。建设单位（公有住房出售单位）放弃筹备组成员资格的，仍应履行其提交相关资料的义务。

（四）推荐筹备组业主代表候选人。通知公告期内，筹备组业主代表候选人可以采取业主自荐或者推荐等方式产生。筹备组业主代表候选人将填写好的《筹备组业主代表候选人登记表》和《推荐业主代表候选人的业主签名表》、本人和推荐其本人成为业主代表候选人的业主的有效房产证明及身份证的复印件等资料提交给街道办事处（镇人民政府）。有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。采取业主自荐或推荐等方式产生的业主代表候选人，住宅业主代表候选人应当不少于10名业主联名推荐，非住宅业主代表候选人应当不少于5名业主联名推荐。被推荐或者自荐成为业主代表候选人的业主不能作为业主代表候选人的推荐人。

（五）产生筹备组业主代表候选人。

通知公告期满后，由街道办事处（镇人民政府）按照《关于组建首次业主大会会议筹备组的通知》和本指导规则，根据业主的物权份额和物业用途、业主的代表性和广泛性等因素确定符合条件的筹备组业主代表。

业主代表候选人人数不足的，街道办事处（镇人民政府）组织业主再次推荐；经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达到规定人数的，筹备首次业主大会工作终止。

业主代表候选人人数较多的，由街道办事处（镇人民政府）组织业主代表候选人协商确定筹备组业主代表人选。经协商未果，由街道办事处（镇人民政府）确定筹备组业主代表人选。

（六）筹备组业主代表的异议处理。

产生筹备组业主代表后，街道办事处（镇人民政府）应当将业主代表名单以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7日以上。公示期间，业主对业主代表有异议的，应当向街道办事处（镇人民政府）提出书面意见。业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的，由街道办事处（镇人民政府）取消其业主代表资格。

（七）确立筹备组。

筹备组业主代表名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处（镇人民政府）应当将《首次业主大会会议筹备组成立公告》（附件5）和《首次业主大会会议筹备组成员名单》（附件6）在物业管理区域内显著位置公告。筹备组自公告之日起成立。筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则、并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散； 筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则，但未选举产生业主委员会的，由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，按照业主大会议事规则的约定，组织业主选举产生业主委员会。在首届业主委员会产生之前，由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会职责。

（八）刻章。

筹备组确立之后，可持街道办事处（镇人民政府）发出的《首次业主大会会议筹备组成立公告》和《首次业主大会会议筹备组成员名单》向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长保管。

筹备组解散之日起，筹备组印章作废。

（九）筹备组应当做好以下筹备工作：

1.确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，包括确定印制、发放、回收、保管、统计选票或者表决票的时间、地点和方式； 3.草拟管理规约、业主大会议事规则； 4.依法确定首次业主大会会议表决规则；

5.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单； 6.制定业主委员会选举办法；

7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。筹备组制定的业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会选举办法和业主大会议事规则不得互相矛盾或抵触。

三、制订和通过《管理规约》、《业主大会议事规则》

（一）建设单位和物业服务企业提供文件资料。

建设单位和物业服务企业应该及时向筹备组提供下列资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

1.物业管理区域证明；

2.房屋及建筑物面积清册； 3.业主名册；

4.建筑规划总平面图；

5.交付使用共用设施设备的证明； 6.物业服务用房配置证明； 7.已筹集的专项维修资金清册； 8.其他有关的文件资料。

上述资料由筹备组组长保管或者由筹备组组长指定筹备组其他成员保管。选举产生首届业主委员会之后，筹备组组长应当将资料移交给首届业主委员会。

（二）草拟管理规约和业主大会议事规则。

筹备组负责拟订管理规约和业主大会议事规则，其中： 1.管理规约应当对下列主要事项作出约定：（1）物业的使用、维护、管理；

（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；（3）物业共用部分的经营与收益分配；（4）业主共同利益的维护；（5）业主共同管理权的行使；（6）业主应尽的义务；

（7）违反管理规约应当承担的责任等。

2.业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；（2）业主委员会的职责；（3）业主委员会议事规则；

（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（5）业主投票权数的确定方法；（6）业主代表的产生方式；（7）业主大会会议的表决程序；

（8）业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等；（9）业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等；（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

（三）公示管理规约和业主大会议事规则。筹备组应当将拟订的《管理规约（征求意见稿）》和《业主大会议事规则（征求意见稿）》以书面形式在物业管理区域显著位置公示，向全体业主征求意见。公示时间不少于7日。业主对上述公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在收到书面意见后5日内予以答复。对业主的异议，筹备组应当集体讨论并书面记录，经超过半数筹备组成员同意的，应予采纳。筹备组公示《管理规约（征求意见稿）》和《业主大会议事规则（征求意见稿）》的同时，应当公告广州市国土房管局或广东省住房和城乡建设厅制定的《管理规约（示范文本）》和《业主大会议事规则（示范文本）》供业主参考。

经征求意见，筹备组对《管理规约（征求意见稿）》和《业主大会议事规则（征求意见稿）》有修改的，应当将经过修改的上述征求意见稿在物业管理区域显著位置再次公示，公示时间不少于7日。

（四）发出会议通知。

召开首次业主大会会议15日前，筹备组应当将《关于召开首次业主大会会议的通知》（附件7）在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。通知中应当包括会议召开的时间、地点、形式、内容及会议表决规则等内容。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，筹备组应当将《＜管理规约＞、＜业主大会议事规则＞表决票》（附件8）与召开首次业主大会会议的通知同时公告。

（五）表决《管理规约》和《业主大会议事规则》。

筹备组应当按照召开首次业主大会会议通知的要求，组织业主对《管理规约》和《业主大会议事规则》进行表决。

采用书面征求意见形式的，筹备组应当做好投票箱的设置封箱工作，组织人员印制、发放、回收、保管表决票，并做好签收与登记。业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。一个专有部分有两个以上所有人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为法人的，由其法定代表人或其书面委托的代理人行使投票权；业主为无民事行为能力人或者限制行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

（六）统计、公布表决结果。

筹备组负责统计、查验表决票，及时公布表决结果。筹备组应当采用公开的方式，邀请业主监督对表决票的统计、查验过程。采用集体讨论形式的，筹备组应当场公布表决结果，并将表决结果以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7日以上。采用书面征求意见形式的，筹备组应当将统计的表决结果以书面形式在物业管理区域内显著位置公示30日以上。公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对《管理规约》、《业主大会议事规则》的赞同、反对、弃权意见，全体业主对《管理规约》、《业主大会议事规则》赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

（七）复查表决结果。

在表决结果公示期间，业主要求复查表决结果的，筹备组应当及时答复。

业主要求查验表决票的，筹备组应当将业主本人的表决票供其查验。业主本人查验表决票，应当持本人身份证和有效房产证明；业主委托他人查验表决票，委托人应当持业主出具的书面委托书，业主本人的身份证和有效房产证明。委托书应当载明委托事项、委托权限及期限。

（八）公告表决结果。公示期满，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过《管理规约》、《业主大会议事规则》后，筹备组应当及时在物业管理区域内显著位置公告《首次业主大会会议决定

（一）》（附件9）。对业主大会决定有异议的，业主可以通过司法途径解决。

四、选举产生首届业主委员会

（一）业主委员会委员条件。

业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生： 1.具有完全民事行为能力；

2.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

3.遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；

4.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职； 5.具备必要的工作时间。

（二）业主委员会组成。

业主委员会一般由5-15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

（三）发出会议通知。

召开选举业主委员会委员的业主大会会议15日前，筹备组应当将《关于召开业主大会会议选举业主委员会委员的通知》（附件10）、《业主委员会委员候选人简历表》（附件11）、《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》(附件12)在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。上述通知应当包括会议召开的时间、地点、形式、内容及会议表决规则等内容。

采用书面征求意见形式的，筹备组应当将《业主委员会委员候选人选票》（附件13）与召开业主大会会议的通知同时公告。

（四）业主自荐或推荐业主委员会委员候选人。

业主委员会委员候选人可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成，可以采取业主自荐或推荐等方式产生。

通知公告期内，业主委员会委员候选人将填写好的《业主委员会委员候选人简历表》和《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》、本人和推荐其本人成为业主委员会委员候选人的业主的有效房产证明及身份证的复印件等资料提交给筹备组。有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。

采取业主自荐或推荐等方式产生的业主委员会委员候选人，住宅业主委员会委员候选人应当不少于10名业主推荐，非住宅业主委员会委员候选人应当不少于5名业主推荐。被推荐或者自荐成为业主委员会委员候选人的业主不能作为业主委员会委员候选人的推荐人。

（五）确定业主委员会委员候选人资格。通知公告期满后，由筹备组根据已制定的业主委员会委员候选人产生办法，确定符合条件的业主委员会委员候选人。业主委员会委员候选人人数少于业主大会议事规则约定的业主委员会委员人数的，由筹备组继续组织业主推荐。

筹备组应当将确定的业主委员会委员候选人简历表在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。公示期间，业主对业主委员会委员候选人有异议的，筹备组应及时答复。业主委员会委员候选人存在不符合业主委员会委员条件情形的，由筹备组取消其业主委员会委员候选人资格。

（六）选举产生首届业主委员会委员。

筹备组应当根据已制定的业主委员会委员选举办法，组织业主对业主委员会委员候选人进行表决。

采用集体讨论形式的，筹备组应当场公布选举结果，并将选举结果以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7日以上。

采用书面征求意见形式的，筹备组应当将统计的选举结果在物业管理区域内显著位置公示30日以上。公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见，全体业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

业主要求复查业主委员会委员选举结果的，应参照本程序第三部分第（七）项的规定处理。公示期满，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意选举产生业主委员会委员后，筹备组应当将选举结果，及《首次业主大会会议决定

（二）》（附件14）及时在物业管理区域内显著位置公告。自公告选举产生业主委员会之日起，筹备组自动解散。

对业主委员会委员选举结果有异议的，业主可以通过司法途径解决。

（七）选举业主委员会主任、副主任。

首届业主委员会委员应当自业主委员会选举产生之日起7日内，组织召开首次业主委员会会议，按照业主大会议事规则的约定，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任和副主任。

（八）备案。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料（一式两份）向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）办理备案手续： 1.《广州市业主委员会备案申请表》（附件15）； 2.管理规约、业主大会议事规则； 3.业主大会的会议记录和会议决定； 4.业主大会决定的其他重大事项。

物业所在地的街道办事处（镇人民政府）应当在收到上述材料后5日内发出《业主委员会备案回执》（附件16），同时将备案回执（抄送件）和备案材料送交区国土房管分局（县级市国土房管局）。

业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地的街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）将业主委员会变更内容抄送区国土房管分局（县级市国土房管局）。

（九）刻制印章及对印章的管理和使用。业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的约定和业主大会的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

五、换届选举业主委员会

（一）业主委员会组织换届选举。

业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处（镇人民政府）。

业主委员会应当在任期届满之日起3日内，将其保管的属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会；业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

（二）未能选举产生业主委员会或者委员人数不足总数二分之一的处理办法。

因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

业主委员会委员人数不足总数二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

（三）业主委员会不组织换届选举的处理办法。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）或者区国土房管分局（县级市国土房管局）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。

六、终止业主委员会委员资格和增补业主委员会委员

（一）自行终止委员资格。

业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止： 1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的； 2.因疾病等原因丧失履行职责能力的； 3.任职期间被依法追究刑事责任；

4.本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的； 5.业主大会议事规则约定的其他情形。

（二）其他决定终止委员资格。业主委员会委员有下列行为之一的，经业主委员会会议决定中止其委员资格，并提请业主大会会议决定终止其委员资格。1.挪用、侵占业主共有财产； 2.索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬； 3.利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费； 4.违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；

5.泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动； 6.其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

（三）委员资格终止后移交资料。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交回业主委员会。业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由区国土房管分局（县级市国土房管局）责令限期改正，并给予警告；其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

（四）增补委员。

业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足5人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）提出协助要求，街道办事处（镇人民政府）应当给予协助。

七、其他事项

（一）召开业主大会、选举业主委员会可以参照召开首次业主大会、选举首届业主委员会工作程序执行。

（二）定期和临时业主大会会议。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： 1.经业主委员会决定的； 2.经20%以上业主提议的；

3.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

4.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

（三）业主委员会未按规定召开业主大会会议处理办法。

业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）或者区国土房管分局（县级市国土房管局）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

（四）业主代表参加业主大会会议。

业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

（五）召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

（六）业主委员会主任、副主任不召开业主委员会会议的处理办法。按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）或者区国土房管分局（县级市国土房管局）可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

（七）建立业主委员会工作档案。

业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容： 1.业主大会、业主委员会的会议记录； 2.业主大会、业主委员会的决定；

3.业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同； 4.业主委员会选举及备案资料； 5.专项维修资金筹集及使用账目； 6.业主及业主代表的名册； 7.业主的意见和建议。

八、专有部分面积和业主人数的计算方法

（一）本指导规则所指的专有部分面积和建筑物总面积可以按照下列方法认定：

1.专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； 2.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

（二）本指导规则所指的业主人数和总人数可以按照下列方法认定：

1.业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； 2.总人数，按照前项的统计总和计算。本指导规则自X年X月X日起施行，有效期5年。相关政策法规依据变化及有效期届满的，根据实施情况依法评估修订。《关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通知》（穗国房字［2004］756号）同时废止。

第二篇：业主委员会选举草案

业主委员会选举草案

第一条 根据我国宪法、选举法和有关房屋土地管理部门发布的关于业主委员会的文件精神，制定本办法。

第二条 业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会的选举要成立筹备组，在房产管理局、小区办公室和小区所在地的街道办事处的指导、监督下筹办业主委员会的选举工作。

第三条 业主委员会的选举实行住宅房屋每1单元1票，非住宅房屋每3000平方米1票，不足3000平方米的每1产权证1票；使用人代表每人拥有1票。

第四条 每一投票人在一次选举中只有一次投票权。

第五条 业主委员会成员由7人组成，其中设主任1名。业主委员会每届任期3年，可连选连任。

第六条 业主委员会成员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力，具有完全的民事行为能力的产权人或产权人代表、使用人。

第七条 10名以上的产权人或产权人代表、使用人联名，可以推荐提名业主委员会成员的候选人。其中主任候选人的推荐，必须有20名以上的产权人或产权人代表、使用人联名。

第八条 业主委员会采取公告方式选举产生，不经公告，选举无效。公告内容包括投票日期、投票地点、候选人名单和当选名单等。

第九条 业主委员会成员的候选人每人可以提出1名监票人。

第十条 上一届业主委员会或第一届业主委员会筹备组应当公告委员会候选人名单，同时应当在投票日期前的1个月内将候选人名单和本办法送达全体产权人。

第十一条 送达方式采取直接送达或邮寄送达；直接送达的，由上一届业主委员会或第一届业主委员会筹备组两名工作人员直接送达业主手中，并办理送达手续；邮寄送达的，须留存挂号存根。

第十二条 投票人对候选人可以投赞成票，可以投反对票，可以弃权，可以另选其他任何产权人。

第十三条 投票结束后，采取公开验票方式，在小区办公室和街道办事处的监督下开箱验票，统计投票结果，对投票人数和票数加以核对，并由监票人在选举结果统计表上签字。

第十四条 选举所投的票数多于小区产权人数和使用人数的无效，等于或少于小区产权人数和使用人数有效。

第十五条 每一选票所选的人数多于规定应选人数的作废，等于或少于应选人数有效。

第十六条 候选人获得参加投票的票数50％以上的，为当选。获得参加投票的票数50％以上的候选人超过应选名额的，以得票多的当选。

第十七条 获得参加投票的票数不足50％以上的候选人不足7人的，应当另行选举。另行选举时，根据第一次投票未当选的候选人的得票多少顺序确定候选人名单。另行选举以得票多的当选。

第十八条 业主委员会受产权人的监督，产权人和产权人代表和使用人有权罢免业主委员会成员。

第十九条 产权人和产权人代表和使用人20人以上联名可以向业主委员会提出罢免建议，并要说明理由。被提名罢免的业主委员会成员有权提出申辩意见。

第二十条 罢免业主委员会成员须经有选举权的业主过半数通过。

第二十一条 当选的业主委员会成员在业主委员会主任的主持下，讨论通过《关于组建小区业主委员会的申请》。

第二十二条 上届业主委员会或第一届业主委员会筹备组持相关的文件到小区所在地的小区办公室和街道办事处办理报批手续。小区办公室和街道办事处受理对业主委员会选举的申诉，并有权作出处理决定。

第二十三条 经批准后，上届业主委员会或第一届业主委员会筹备组向全体产权人公告业主委员会的当选名单。上届业主委员会或第一届业主委员会筹备组的工作职责终止，宣布解散。

第三篇：业主委员会选举办法

滨江一号业主委员会选举办法

为了认真贯彻《松原市人民政府关于印发松原市物业管理实施办法》有关条款，充分体现业主民主权利，搞好“滨江一号小区”首届业主大会选举工作，逐步实现小区业主自治，经请示滨江街道办事处班芙社区主要负责同志，现根据我小区目前入住实际情况，特制定《滨江一号小区业主委员会选举办法（草案）》，望广大业主踊跃参与讨论，并提出宝贵意见。

一、筹备组的产生及职责：

1、筹备组应在街道办和社区的指导下组建。

2、建设单位、社区和业主代表组成筹备组，建设单位和社区由单位各委派一人参加，业主代表可由4-7人组成。

3、业主代表应坚持推荐、自荐的原则，进入筹备组的业主代表应具有关心小区管理、热心、公正、具有较高的政策水平和较强的组织能力。

4、筹备组负责制定楼栋代表和业主委员会成员的选举办法，并保证选举工作公开、公平、公正地进行。

5、筹备组负责制定《小区管理规约》（草案）、《业主大会议

事规则》（草案）。上述规约等需提前15天进行公示。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

二、楼、栋代表的产生办法、权力及职责：

1、由于本小区户数较多，业主大会采用以楼栋代表会议形式和书面征求意见的形式进行。

2、楼、栋代表由关心小区建设、热心为业主服务的业主组成，代表的产生坚持自荐或推荐的原则。

3、多层每栋楼产生一名代表，小高层和高层每单元产生一名代表。若同一楼或同一单元有2人及以上业主自荐，自荐业主需自行协商或组织本层业主民主协商推选产生。

4、若多层楼或高层单元中没有业主自荐当楼、栋代表，将由筹备组推荐。楼、栋代表产生后需在各楼栋前进行公示，公示时间为一周，公示期间所有业主均可向筹备组提出异议。

6、楼、栋代表在行使表决时要充分听取所代表楼栋及楼层业主的意见，并在投票时按多数业主意见进行投票。

7、全体业主均可对业主委员会的日常工作进行监督，若有20%以上的楼栋代表或业主提出对业主委员会成员（包括主任）不信任，即可启动罢免程序，半数以上楼栋代表表决通过即可罢免业主委员会成员，同时从候补业主委员会成员中补充业主委员会成员。

三、业主委员会候选人产生办法及条件：

1、所有楼栋代表均可自荐或推荐其他楼栋代表成为业主委员会候选人。

2、业主委员会候选人也可由非楼栋代表业主进行自荐，但自荐候选人需由10户及以上业主联名推荐产生。

3、业主委员会候选人也可由筹备组推荐产生。

4、业主委员会委员应符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主

（二）遵守法律、法规和规章；遵守业主大会的决定、《管理规约》、《业主大会议事规则》，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力；

（五）身体健康，具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

5、业主委员会人数由5--9人组成，但要单数。所有候选人均需提供个人简历、照片、参选理由，所有材料要提前15天进行公示。

6、若推荐的候选人较多，可由筹备组进行初步推选，再由楼栋代表大会进行无记名投票选举产生7名左右候选人。

7、统计计票时，所有候选人均有权或指定一名监票人进行现场监票，任何一名投票业主也有权力到现场对投票过程进行监督。若没有监票人到场，将由筹建业主委员会的街道办和社区共同委派数名监票人进行监票。

8、成立后的业主委员会需在首次全体楼栋代表大会进行集体宣誓。

9、成立后的业主委员会在召开首次业主委员会时，投票产生主任1名，副主任2名，业主委员会实行集体决策制，按少数服从多数原则进行议事。

10、所有业主委员会成员的照片及联系方式均要在业主委员会办公场所进行公开，随时接受全体业主的监督、投诉及建议等。

11、业主委员会任期为三年。其它未尽事宜按《松原市物业管理条例》规定执行。

滨江一号小区业主大会筹备小组

2014年8月22日

第四篇：业主委员会选举办法

业主委员会选举办法（范文）

为维护全体业主的合法权益，保证本小区业主委员会选举过程的公平、公正、公开，根据国务院《物业管理条例》及建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等物业管理法律法规规章的规定，制定本办法。

第一章 大会形式

业主大会：由各栋楼的全体业主根据本办法第二章的方法选出业主代表，由业主代表参加业主代表大会，进行投票选举产生业主委员会。

第二章 业主代表和业主委员会候选人

一、业主代表的产生方法：

（一）每栋楼为选举区域推选一至三位业主代表，参加业主代表大会会议时，以保证其中至少一人出席即为有效。

（二）业主代表的产生应获得其所代表的选举区域内业主中拥有过半数投票权的业主的同意，并签名确认。

（三）业主代表每届任期三年，可以连选连任。

二、业主委员会候选人的产生方法：

根据业主大会筹备小组、业主推荐或业主代表自荐，产生本次业主委员会提名候选人。提名候选人应包括本人姓名、性别、年龄、单位、简历在内的个人简介材料与有关证明（如身份证明、产权证明等）提交筹备小组，由筹备小组将候选人简历向业主公布。

三、业主委员会委员候选人应当符合以下条件：

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

(二)遵守国家有关法律、法规；

(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

(五)具有一定组织能力；

(六)具备必要的工作时间；

(七)熟悉物业管理法律法规及物业管理日常管理工作；

(八)未发生其他不适宜担任业主委员会委员的情形。

四、本届业主委员会实行差额选举；候选人不得少于 13人。

第三章 投票和选举

一、投票权是根据业主拥有物业的面积确定的对物业管理区域公共部分和公共事务进行表决的权利。每户一票，该票代表的投票权以物业建筑套数计算，业主代表的投票权是其所代表区域内业主投票权的总和。

二、已出售物业的投票权归产权人，未出售单元的投票权归建设单位。两者均可委托使用人或承租人行使投票权（委托书样本见附件），但使用人及承租人不具有被选举权。

三、同一物业业主超过一人的，物业共有人应当推选一人参加业主大会或业主代表大会的投票及选举活动，方法自定。

四、本次选举为记名投票，投票人必须在选票上填写自己拥有的物业和代表的投票权并签名（盖章）。同一张选票重复选举同一候选人的，该候选人仅作得一票计算；未选任何候选人的选票为无效选票，视为弃权；选票上所选人数超出本届业主委员会委员人数的视为无效票。

五、业主委托他人行使投票权的，选票应附带业主授权委托书等有关的书面证明。

六、本次选举投票采用以下方式：

集中出席投票方式：到会签名时发选票，并登记选票号，以便核查。

七、业主代表大会的召开，应有过半数以上投票权的业主代表出席。并经在场的社区居委会监督下，进行公开点票、唱票，选举业主委员会委员。

选票累计的投票权未超过全部物业投票权半数的，视为选举无效。

第四章 委 员

一、本届业主委员会由11人组成，其中主任1名，副主任3名，委员6人，另设候补委员 2 人。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

二、有下列情形的，经业主大会表决，罢免其业主委员会委员：

（一）不符合前述候选人有关条件的；

（二）因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的；

（三）被司法部门认定有犯罪行为的；

（四）从事该区域物业管理公司工作的；

（五）违反物业管理法规、业主公约或业主委员会章程、决议、无社会公德的；

（六）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

三、根据选票统计结果，以得票高低（以投票权计算，下同）顺序按本届业主委员会委员规定人数选出获选的业主委员会委员。

获选委员的得票数应超过参加投票的总投票权数的50%。

四、本届业主委员会主任及副主任的产生采取以下方式：

由获选的委员投票选举业主委员会主任及副主任。

每个委员拥有相等的投票权。

五、自首次业主代表大会选举产生业主委员会之日起，业主委员会委员正式当选，业主委员会正式成立并开展工作。

第五篇：业主委员会选举办法

盘龙广场小区业主委员会选举办法

第一章总则

第一条 根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。

第二条 第一届业主委员会，由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。

第三条 业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是11名。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任一名。

第二章业主大会前期筹备工作

第四条 为了召开业主大会，产生第一届业主委员会，可由业主代表，并请建设单位或物业管理企业组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。

第五条 筹备小组成立后，其成员名单应在小区内张榜公示一周以上，接受全体业主的监督。

第六条 筹备小组应做好以下工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》；

（三）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（四）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第七条 按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组自动解散。

第三章业主大会

第八条 业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因故不能出席，可以书面形式委托其他业主代理出席。

第九条 业主大会采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应用有效送达方式。

第四章业主委员会选举办法

第十条 业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为能力的产权人。候选人可由本人自荐、业主推荐或筹备组商议的方法产生，筹备小组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示一周。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上业主联名提出符合条件的候选人。候选人名单应在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。第十一条 业主委员会选举，由业主大会筹备小组推选的召集人主持。

第十二条 业主委员会委员的选举，一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票，可以另选其他业主，也可以弃权。

第十三条 业主如果在业主大会期间因故不能到场的，可由本人填写选票后，以书面形式委托其他业主代为投递选票。

第十四条 投票结束后，由业主大会推选的监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。

第十五条 每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。

第十六条 全体业主过1/2参加投票，选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法，差额人数不超过两人。依据得票数顺序产生中选人。

第十七条 如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。

第十八条 选举结果当场宣布，所有选票应当保留备查。

第十九条 业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议可以提请罢免选出的委员。

第二十条 业主委员会的委员有下列情况之一的，其业主委员会委员资格将终止，并由业主委员会提出并确认。业主委员会委员资格被终止后，可补选新的业主委员会委员，业主委员会可采用自荐或推荐的方法产生增补候选人，并经业主委员会2/3委员通过，成为补选业主委员会委员。

（1）已不是业主的；

（2）内无故缺席业主委员会会议三次以上的；

（3）因疾病而丧失履行责任能力的；

（4）被司法部门认定有犯罪行为的；

（5）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

（6）兼任所辖区域物业管理企业工作的；

（7）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

第二十一条 罢免业主委员会委员由业主大会做出决定。罢免采用实名投票的表决方式，须经过半数的业主代表通过。业主委员会委员被罢免后，按本办法中的补选业主委员会委员方法补选业主委员会委员。

第二十二条 罢免要求应当写明罢免理由。被提请罢免的成员有权在业主大会上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。

第二十三条 离任委员必须在15日内将其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿及其属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会，造成经济损失的应承担经济责任。

第二十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起30日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记备案。同意备案日期为业主委员会成立日期。

第二十五条业主委员会成立时，第一届业主大会筹备组的工作职责终止，宣布解散。

第五章 附则

第二十六条 本选举办法中称业主，是指物业产权人；本选举办法中称使用人，是指物业的承租人和实际使用人。

第二十七条 本选举办法未尽事宜按我国法律、法规和相关物业管理规定执行。若与国家法律、法规向抵触，按国家法律、法规执行。