000中国排名前5名房地产企业拿地策略(952492351[推荐5篇]

第一篇：000中国排名前5名房地产企业拿地策略(952492351

中国知名房地产企业拿地策略比较

国六条后，限价、限户型面积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求，尽管新政大军压境，但土地市场活跃依旧。2006年，7月，深圳。宝安中心区某商业地块以18.8亿元被西岸新天置业以底价揽获。9月，上海。万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块，期间，金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。

10月，世茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90万平米的地块。11月，华润置地以总价人民币15.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。

而以上资料所显示的土地获取方式棗招、拍、挂，是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一，与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。

自1987年，中国出现第一例土地使用权拍卖以来，中国的土地市场开始迈入市场化，而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。

1987年来，在地产企业拿地这个渠道上，不变的是什么？改变的又是哪些？从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化，我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但目的和关注点却大同小异。

一、中国式土地供应

1、土地市场化中的里程碑

1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在中国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。

1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。

同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。

1990年，国务院第55号令发布实施了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。这是我国土地制度改革的第一个里程碑。

2001年4月30日，国务院发布了15号文件，其中明确了关于土地经营管理的规定。15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化，并形成制度。

2002年4月3日，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定，并要求自2002年7月1日起施行。政策的出台，在于引导和培育市场，不断完善土地供应方式及监管机制，推行土地市场化运作，避免土地供应的暗箱操作和发展商囤地等不良行为，为企业提供一个相对公平竞争的市 场环境。并通过调控手段来调整发展商通过土地增值的获利空间。

在此环境下，要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略，如与政府合作、企业并购和招挂拍相结合，以应对政策的调整，实现预期利润目标。

2、企业拿地三招式

行政命令式。

政府在危改及基础设施建设中的建设用地分配，一般通过行政划拨方式，比如危改拆迁、工商企业改造、经济适用房、基础设施等。

资本市场。

资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为：

A、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。

这种形式多见于海外基金进入中国市场，比如摩根士丹利，2003年与上海永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，2004年与天津顺驰合作，共同投资开发。

B、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳契税和营业说，这两个加起来相当于土地成本的10%。

C、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式不用缴纳契税。

这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

土地市场。

通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，曝光率较多、最为常见的一种拿地方式。

回望中国式的土地供应，政策的引导将土地推向市场，以往依靠政府资源拿地的时代已经过去，市场化的招挂拍将成为未来获取土地的主要方式。

二、PK：招标、拍卖、挂牌

招标。

招标的基本规则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目、集中采购招标，装饰装修工程等。

在今年的调控新政之后，各主要城市土地的出让方式不约而同地使用清一色的招标取代之前的拍卖或挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈，导致太多的“天价”地块出现。

而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等评分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价。

挂牌。

土地挂牌，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请 的行为。

挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是一种调剂方式，是对各方关系的一种协调。

它有以下三个优势：

1、是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；

2、是操作简便，便于开展；

3、是有利于土地有形市场的形成和运作。

拍卖。

“中国土地第一拍卖师”陈少湘认为，拍卖显示了一种市场的透明度，社会反应热烈，交易迅速，竞买人面对面出价。通过拍卖，真正使发展商在同一条起跑线上起跑。而且拍卖竞价轮流递增，有一个公平的平台让开发商定价。

从现实的土地市场情况来看，挂牌和拍卖显而易见是地产企业在拿地时使用最多的两种方式。这两种拿地渠道，谁更胜一筹，双方各执一词。

拍卖VS挂牌：究竟哪种方式更有利？

正方代表：

陈少湘：“对于开发商来说，通过招标拍卖挂牌的方式获得土地，大家都在同一个起跑线上，是公平的交易，而且以这种方式拿到的地，政府已经做好了前期工作，如规划、拆迁等，是可以直接建设的，不需要开发商一个部门一个部门地跑，缩短了建设周期。”

对于坊间所说的“拍卖抬升地价”的说法，国土资源部副部长李元认为：房价上涨过快，主要是土地供应量过少。

土地的招标拍卖抬升地价并不符合市场经济学原理。

反方代表：

王石：“客观而言，现阶段采用挂牌公示的方式最符合我国国情，既有历史性进步，又具备相当伸缩性。就我国现状看，土地全部拍卖会给目前楼市发展留有一定后遗症。”

部分业内人士认为，土地拍卖的结果之一是致使房价快速上升，因为土地拍卖方式在一定程度上会忽视民用住宅土地的特殊性和公益性，导致房地产的高价成本最终转嫁到消费者身上。

土地拍卖中的非理性倾向将会拉高房价。

挂牌和拍卖，究竟孰优孰劣，无法一言以蔽之。我们知道的是，2006年8月，深圳市国土资源和房产管理局首次以招标形式推出6幅居住用地。

招标的目的是为了控制地价飙升，进而在一定程度上抑制今后的房价。而拍卖是一种完全市场竞争的行为，是一种透明化的市场运作行为。

在中国房地产市场发展的初级阶段，招挂拍同时并存，和谐共生，以适应市场发展阶段的实际情况，并促进房地产市场朝着良性健康的方向发展。在此条件下，发展商的土地储备 及资金渠道将成为地产企业竞争的核心要素。

三、地产企业土地储备各不同

1、开发商拿地时的关注点

土地供应判断。

（1）土地有效存量：在建项目量、企业的土地储备量；

（2）土地潜在供应量：可转性质的工业用地、可拆迁的土地。

市场需求研究。

（1）市场现状：每年销售量、增长速度；

（2）市场潜力：潜在消费有多少、区域产品的同质化状况。

资金解决方案。

（1）当地融资渠道；

（2）基金偏好。

从发展商拿地时的关注点来看，已经开始全面关注城市、市场、客户及资金等与土地发展方向等息息相关的因素，拿地前期的研究工作也日趋缜密，将问题聚焦于土地价值判断，理性地根据土地价值进行决策。

2、土地价值判断的八个方面

作为专业拍卖师的中拍联主席陈少湘，对于土地的价值有自己的判断：拍卖前，我要花大量时间去考察拍卖的地块。因为每一宗土地都有不同的特点、不同的规划、不同的价值，这样更有助于掌握开发商的利益点和政府的投资回报要求。

在现场看完拍卖地块之后，还要细致了解周边的楼价、城市规划等，根据政府评估的地价估算出可能的成交价范围，将这一区间内所有的成交价格和相应的地价和发展商获得的利润空间熟稔于心。

作为专业的地产服务商，不仅要在土地价值进行判断上具备清醒的认识，更要站在发展商的角度来思考这个问题，从以下问题中体现自身的价值。

（1）发展商很大程度赚的是土地增值带来的利润；

（2）土地价值的升值空间要为发展商描绘出来；

（3）土地使用计划决定了项目的发展定位；

（4）对土地的优势要放大，劣势要找出解决办法；

（5）发展商关心的是能否推动政府的政绩；

（6）如何结合城市规划来看土地的升值空间；

（7）结合市场、客户的研究来提供产品的建议；

（8）对土地价格导致的产品的梯次变化进行说明。

目前中国房地产的利润关键在于土地的增值，而作为服务商，首先需要明确的目的便是使土地价值增值，并从城市的高度上审视项目，以获得政府的支持或是整合政府资源加以利 用，从立意上占据有利地位。

其次需要对土地价值进行清晰的判断，包括对区域规划、周边环境、土地自身条件等条件，明确土地价值的优劣势，进而放大优势，弥补或改善不足，并根据现实条件和资金状况对土地的使用进行规划，对土地的使用进行方案设想。

最后则需对市场、客户进行深入研究，从市场竞争风险和客户需求容量的角度明确项目产品的发展方向，并通过客观条件及未来可能的提升空间对不同产品进行有梯次的价格设定，对项目可能实现的经济效益和社会效益进行预判，为拿地提供科学合理的依据。

从国内主流的开发企业拿地前期的准备工作可以看出，对实现土地价值这一环节中，对前期的设计和终端客户的投入正逐步加大，中海、万科上百名的建筑师服务于整个集团的前期的设计，而万科的客户细分，对生命周期的研究，都无不显示中国的房地产开发企业正朝着专业化运作的方向发展，对于区域和城市，则更多根据企业自身战略和可持续发展的要求进行选择。

3、主流开发商土地储备状况

区域三分天下

一分：以长三角、珠三角、环渤海区域为主。

比如万科，2006年的全国战略布局是“3＋X”，即三大区域中心外，加上成都、武汉。

比如招商地产，其全国版图也是“3＋X”，除了相似的三大区域中心，包括重庆、苏州、南京、天津、漳州等城市。

二分：一线城市做商业，二线城市做住宅。

比如香港恒基等。

三分：以省域为战略，纵深发展。

比如河南建业，其公司定位就是专业化领袖型区域品牌地产开发商。

二线城市的繁荣

从以上主流开发商的战略版图可以看出，像武汉、成都、重庆、天津等这样的二线正越来越受到各方的青睐。究其原因，大概有这么4个：

1、经济充满活力，居民购买力迅速提高；

2、城市发展快，市场空间及前景广阔；

3、都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；

4、本地房地产业起步晚，市场具有基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等一系列优势。

根据英联国际不动产分析，目前主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而上海房地产投资收益率已经只有7%-8%左右。

而更有专家预测，在未来20年内，二线城市的城市化率将增长到60%。

主流开发商的拿地之道

地产开发企业要拿地时考虑的因素是多方面的，归纳为外因与内因两大类别。

外因是指宏观政策及市场等，包括城市的未来土地供应量、土地供应方式、城市内旧城改造进展、房地产二级市场的发展趋势等，这些外因是导致土地价格上涨的重要因素；

内因是指拿地企业的整体发展战略，包括为企业持续开发进行土地储备、企业进入陌生区域撬动房价等。

土地是地产开发企业得以生存和壮大的根本，各企业也有自己不同的策略。

万科的拿地之道

2005年，万科提出了“客户细分、城市圈聚集和产品创新”的三大策略。

向中心城区转移是万科的战略布局，以客户导向是万科拿地的核心，而土地规模也是万科在拿地时思考的一个重要条件，这一点与凯德置地颇为相似。

以前万科拿地，首先是寻找机会，是按“土地棗产品棗客户”这一流程进行操作，而现在，是首先分析客户需求，先制定客户策略，再出台土地策略，最后是产品策略，购房者在万科拿地策略中，从末端提到首位。

中海的拿地之道

2004年，中海地产先后大手笔吃进位于南京、成都、深圳、苏州、广州的8幅“地王”。2005年,中海继续在全国范围内攻城拔寨,无不剑指国内各主要城市核心地带。

中海地产扩张野心是取“中心”而非“边缘”路线。

“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值。” 2006－2007年间，除继续强化长三角、珠三角、环渤海区域以外，中海地产的战略布局还将突出省会城市，将在全国20余个潜力城市扩展规模。

和黄的拿地之道

自2004年起，和黄已在内地各城市购地超过500万平方米，累计投资约为180亿港元(合计人民币187亿元)，比同期投资购买香港土地的160亿港元还多。

到2005年6月这个数字超过600万平方米。区域覆盖：上海、成都、长沙、长春、武汉、天津、北京、重庆、广州、深圳、西安。

和黄于2005年4月底斥资16亿元拿下的汉口花楼街、老浦片两个旧城改造地块，拆迁工作进展缓慢。

同时，和黄2004年以约21亿元拍下的成都1000余亩“城南地王”，也遇到拆迁纠纷困扰。因此，和黄将转变拿地策略，类似武汉这种地块拆迁成本大，楼价涨幅不甚理想，导致地块综合性价比不高的区域中心城市，可能要暂缓拓展，内地富有经济活力且楼价上升较快地区的二线中等城市，会是其下一阶段的重点目标。

恒基的拿地之道

恒基地产恒目前有3000亿元的上市市值，在内地拥有近260万平方米的土地储备。

公司看好内地市场，在未来5年内，最少将斥资300亿元在内地购置土地，其中大部分 将被用以开发小户型住宅。

恒基在内地的发展重点是放在二线城市的土地储备上。

在内地经济比较发达的二线城市如重庆、成都、武汉、杭州、苏州、天津、沈阳、长春、青岛、宁波等，恒基都有积极拿地的意向。

其中，已确定的是长沙和徐州各一块近千亩的土地，拟开发中高档的住宅产品。

恒基在一线城市将主打商业地产项目，在二线城市以住宅项目为主，而且地块规模一般要在几百亩以上。

华润的拿地之道

对于融资平台已国际化的港股地产企业来讲，他们的土地储备甚至资本战略都早已是设置好的，阶段性的调控并不能改变他们既有的发展步伐。

2006年华润集团将投入20亿到30亿港元用于增加土地储备，拿地区域将集中在北京、上海等一线城市，同时也不排除进军二线城市。

合生的拿地之道

合生创展的1300万平方米土地储备，多数是在2001－2002年市场下降周期时以低价买入,足够其5－6年的开发，这些低价土地储备使其可以保持稳定在35%以上的核心盈利的年增长率。

合生创展还在通过建设物流基地、产业基地等方式大面积拿地。

富力的拿地之道

富力地产目前发展的城市有广州（17个项目）、北京（4个）、天津（1个）、西安（1个）、重庆等5个城市共计23个项目，预计未来3年会开拓成都、湖南及武汉等省市。在建项目总建筑面积396.5万平方米。截至2006年6月底止，富力公司总土地储备将达1451万平方米。

富力拿地策略十分积极，但是所拿住宅地块都不在广州，而是基本位于二线城市。在一线城市或楼价较高城市，富力地产拿地时会相当谨慎、稳健。

阳光100的拿地之道

阳光100目前在全国天津、重庆、沈阳、济南、长沙、南宁、桂林等 12个城市有项目开发，都是在二三线城市，从来没有在北京、上海这样的一线城市拿到过地。

阳光100基本上只进入二三线城市，且只做两种产品：国际新城系列，即位于中心城市、新兴地带的以居住为主的都市大盘；以及城市广场系列，即城市中心大型建筑综合体。

据有关统计数据表明，2005年房地产百强企业共储备土地面积40210.7万平方米，其中土地储备面积在100万－500万平方米之间的企业有43家，占比例最大，而土地储备面积超过1000万平方米的企业有9家之多。

总而言之，无论获取土地方式如何变化，市场如何变化，企业核心竞争力的差异，实现土地价值增值是相同的目标，而土地价值的判断则是必经的过程。

第二篇：房地产企业拿地标准工作内容及流程

房地产企业拿地标准工作内容及流程：

一、拿地标准工作流程：

主要流程：发展部目标地块信息分析---提供总经理核准（通过）---组建临时前期工作小组---分析、研讨、测算---形成报告报总经理审批---向投委会汇报。

二、前期主要工作及参与人员：

1、地块的信息收集、初步调研；

工作内容：

1)信息收集：取得意向红线、地形图、区域控规、地块规划指标；

2)初步调研：地块现状、周边现状、周边规划、土地权属、周围重要信息调查、地块竞争对手；

3)完成发展部地块调研表；

参与人：发展部项目责任人、发展部投资分析专员、发展部经理

时间要求：3个工作日。

2、区域公司总经理审批；

内容要求：

1)向地区公司总经理汇报目标地块情况；

2)总经理对发展部地块调研表进行审批；

3)如果审批通过则纳入前期工作小组研讨范围；

参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、地区公司总经理；

时间要求：2个工作日。

3、目标地块分析研讨；

内容要求：

1)对地块的地形、地貌、地质、坡向、景观进行分析，并分析地块与周边道路、规划的关系，根据地块规划指标，确定地块适合的产品形态及可能的产品组合；

2)根据市场现状及竞争情况，明确项目的目标客户，确定项目的市场定位，提出市场能够接受的产品形态；

3)确定项目预案设计的思路，提出项目独特的营销亮点；

参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理、工程副总、地区公司总经理；

时间要求：5-10个工作日。

4、项目预案实施；

内容要求：

1)项目规划预案：根据项目预案设计的思路，提供两种以上的产品组合预案，包括总平面图、鸟瞰图、分区及道路布置考虑、经济指标；

参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理；

时间要求：10个工作日。

2)市场调查分析：区域经济、区域产业、区域规划、区域比较、目标人群、消费习惯、消费心理、市场定位、价格预测等；

参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、研发部设计总监、营销部经理、营销市调组；

时间要求：15个工作日。

5、项目预案研讨；

内容要求：

1)对项目预案成果进行分析研讨，结合市调结论，调整规划预案；

2)确定项目分期原则；

3)确定项目切入点和推盘进度；

4)确定项目销售及价格策略；

参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理、工程副总、地区公司总经理；

时间要求：5个工作日。

6、编制汇报材料；

内容要求：

项目专题报告：项目区域介绍、目标地块介绍、项目SWOT分析、市场调查报告、项目定位及目标客户、项目规划预案、项目经济测算；

参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、计财部投资分析专员；

时间要求：5个工作日。

7、向投委会汇报；

内容要求：

1)发送项目专题报告；

2)带投委会成员踏勘现场；

参与人：发展部项目负责人、投委会成员

时间要求：3个工作日。

第三篇：中国前300所高校排名

中国前300所高校

名次 学校名称 所在省市 类型 总分 科学研究 人才培养 综合声誉清华大学 北京 理工 100 92.77 100 100 2 北京大学 北京 综合 95.06 100 83.05 88.48 3 浙江大学 浙江 综合55.83 51.71 54.76 63.51 4 上海交通大学 上海 综合53.16 53.73 48.87 49.38 5 复旦大学 上海 综合 43.99 42.36 42.33 43.70 6 南京大学 江苏 综合 43.47 48.34 34.64 43.65 7 武汉大学 湖北 综合 40.14 39.24 37.18 45.29 8 中国人民大学 北京 综合 37.31 30.30 37.25 69.27 9 吉林大学 吉林 综合 37.23 34.59 37.02 38.27 10 四川大学 四川 综合 34.18 35.65 28.77 41.43 11 华中科技大学 湖北 理工 33.15 34.54 28.07 39.26 12 中山大学 广东 综合 32.72 32.96 27.50 48.45 13 南开大学 天津 综合 30.09 29.29 26.49 44.01 14 北京师范大学 北京 师范 29.33 28.97 24.48 48.78 15 山东大学 山东 综合 28.98 24.90 29.62 39.26 16 中国科技大学 安徽 理工 28.70 29.59 23.97 38.49 17 哈尔滨工业大学 黑龙江 理工 28.32 28.10 25.00 37.04 18 中南大学 湖南 综合 28.22 27.70 25.10 37.94 19 西安交通大学 陕西 综合 27.45 26.20 25.17 37.23 20 厦门大学 福建 综合 26.40 25.05 23.55 41.26 21 天津大学 天津 理工 22.65 22.04 19.26 37.67 22 北京航空航天大学 北京 理工 22.14 23.47 16.19 40.27 23 同济大学 上海 理工 21.62 18.44 20.10 43.68 24 华东师范大学 上海 师范 21.11 20.78 18.71 28.31 25 中国农业大学 北京 农林 20.76 21.96 14.62 41.84 26 东南大学 江苏 综合 19.43 15.92 18.90 38.41 27 大连理工大学 辽宁 理工 18.38 16.85 16.10 35.08 28 西北工业大学 陕西 理工 18.09 19.23 12.89 34.84 29 北京理工大学 北京 理工 17.15 16.8 12.8 39.62 30 东北大学 辽宁 理工 16.20 13.9 15.13 31.67 31 华南理工大学 广东 理工 16.15 15.12 13.41 33.48 32 重庆大学 重庆 综合 15.33 12.71 13.68 37.34 33 兰州大学 甘肃 综合 14.36 11.6 12.91 36.63 34 北京科技大学 北京 理工 14.25 11.35 13.27 34.52 35 湖南大学 湖南 综合 13.84 11.26 12.79 32.41 36 华中师范大学 湖北 师范 11.77 11.6 10.51 15.11 37 中国地质大学 湖北 理工 11.73 9.28 10.56 31.34 38 中国海洋大学 山东 综合 11.65 12.45 7.70 26.02 39 华东理工大学 上海 理工 11.61 11.01 9.57 23.43 40 西北大学 陕西 综合 11.58 9.76 11.06 22.23 41 南京理工大学 江苏 理工 11.48 12.51 7.71 22.95 42 南京航空航天大学 江苏 理工 11.01 12.83 7.02 18.45 43 东北师范大学 吉林 师范 10.93 10.05 9.88 18.67 44 中国石油大学 北京 理工 10.91 9.71 8.35 31.01 45 华中农业大学 湖北 农林 10.88 11.75 7.85 18.87 46 中国矿业大学 江苏 理工 10.77 8.14 9.89 30.23 47 哈尔滨工程大学 黑龙江 理工 10.44 12.19 5.88 22.47 48 北京交通大学 北京 理工 9.94 8.27 7.79 31.28 49 电子科技大学 四川 理工 9.79 8.12 7.65 31.12 50 西南交通大学 四川 理工 9.77 7.82 9.12 23.21 51 西南大学 重庆 综合 9.33 7.27 9.13 20.89 52 苏州大学 江苏 综合 9.13 7.71 9.21 14.14 53 西北农林科技大学 陕西 农林 8.90 6.87 7.28 29.95 54 郑州大学 河南 综合 8.89 5.40 10.96 15.99 55 武汉理工大学 湖北 理工 8.75 7.07 8.36 18.98 56 南京师范大学 江苏 师范 8.71 5.87 10.21 14.9 57 南京农业大学 江苏 农林 8.61 6.42 8.16 23.00 58 北京邮电大学 北京 理工 8.38 7.73 5.45 28.20 59 湖南师范大学 湖南 师范 8.28 6.42 8.80 13.97 60 西安电子科技大学 陕西 理工 8.21 8.09 6.18 18.22 61 河海大学 江苏 理工 8.16 7.11 6.44 22.98 62 云南大学 云南 综合 8.08 5.72 8.03 21.51 63 北京工业大学 北京 理工 7.95 7.66 6.40 16.16 64 长安大学 陕西 理工 7.86 8.10 6.12 13.46 65 上海大学 上海 综合 7.78 5.94 7.96 15.88 66 东华大学 上海 理工 7.71 7.25 5.83 19.6 67 南昌大学 江西 综合 7.42 7.29 5.86 14.76 68 北京林业大学 北京 林业 7.21 5.72 5.82 23.58 69 北京化工大学 北京 理工 7.18 7.51 4.63 18.07 70 合肥工业大学 安徽 理工 7.12 4.73 7.59 17.75 71 暨南大学 广东 综合 7.1 6.17 6.18 16.24 72 华南师范大学 广东 师范 6.53 3.67 7.86 15.09 73 山西大学 山西 综合 6.38 6.01 7.03 1.36 74 中央民族大学 北京 民族 6.21 4.01 5.01 27.07 75 中国政法大学 北京 政法 6.20 3.40 5.29 29.53 太原理工大学 山西 理工 6.20 5.58 5.39 12.83 77 中南财经政法大学 湖北 财经 5.94 3.75 6.54 14.9 78 陕西师范大学 陕西 师范 5.82 4.68 7.24 1.67 79 福州大学 福建 理工 5.7 4.61 5.19 14.15 80 华南农业大学 广东 农林 5.58 4.87 5.69 7.07 81 内蒙古大学 内蒙古 综合 5.56 4.13 4.91 17.45 82 东北林业大学 黑龙江 林业 5.46 4.53 4.96 12.69 83 江南大学 江苏 综合 5.45 5.87 3.35 13.49 84 南京工业大学 江苏 理工 5.43 6.25 4.74 1.05 85 中央财经大学 北京 财经 5.38 2.78 3.18 36.25 86 新疆大学 新疆 综合 5.34 3.65 4.52 20.3 87 上海财经大学 上海 财经 5.30 3.36 5.25 17.12 88 南方医科大学 广东 医药 5.29 5.54 4.51 5.81 燕山大学 河北 理工 5.29 5.96 4.14 5.26 90 广西大学 广西 综合 5.27 4.27 4.34 16.08 91 安徽大学 安徽 综合 5.11 3.76 4.95 13.39 92 首都医科大学 北京 医药 5.09 5.95 4.25 1.69 93 辽宁大学 辽宁 综合 4.80 2.37 5.79 13.43 94 海南大学 海南 综合 4.76 5.13 2.55 14.29 95 湘潭大学 湖南 综合 4.67 4.20 4.60 6.12 96 西南财经大学 四川 财经 4.55 2.17 4.90 17.28 贵州大学 贵州 综合 4.55 3.34 3.89 15.37 98 福建师范大学 福建 师范 4.51 3.81 5.39 1.35 四川农业大学 四川 农林 4.51 4.22 3.23 12.75 100 首都师范大学 北京 师范 4.50 3.85 5.21 2.18 101 华北电力大学 河北 理工 4.46 3.37 3.31 17.83 102 扬州大学 江苏 综合 4.43 3.69 5.34 1.51 103 昆明理工大学 云南 理工 4.42 4.62 4.41 0.75 104河南大学 河南 综合 4.30 3.31 5.4 1.99 山东师范大学 山东 师范 4.30 3.66 5.1 1.41 106 中国医科大学 辽宁 医药 4.21 3.79 4.77 1.3 107 中国传媒大学 北京 语文 4.01 2.14 3.68 17.86 108 浙江工业大学 浙江 理工 3.94 4.4 3.45 1.75 109 北京中医药大学 北京 医药 3.89 2.91 2.49 18.33 110 重庆医科大学 重庆 医药 3.87 4.39 3.05 3.44 111 对外经济贸易大学 北京 财经 3.85 1.87 3.3 20.01 112西南政法大学 重庆 政法 3.81 2.58 4.41 6.8 山东农业大学 山东 农林 3.81 3.82 3.97 0.69 114 北京外国语大学 北京 语文 3.77 1.98 3.12 19.25 115 东北农业大学 黑龙江 农林 3.75 2.53 3.43 12.78 116 黑龙江大学 黑龙江 综合 3.74 2.76 4.88 1.38 117南京医科大学 江苏 医药 3.69 3.65 3.89 0.8 118 宁夏大学 宁夏 综合 3.60 3.47 1.72 15.22 河北大学 河北 综合 3.60 2.77 4.64 0.97

哈尔滨医科大学 黑龙江 医药 3.57 2.41 4.89 1.3 121 天津医科大学 天津 医药 3.49 1.73 3.75 12.82 中国药科大学 江苏 医药 3.49 2.77 2.63 12.57 123 大连海事大学 辽宁 理工 3.38 1.59 2.95 17.55 124 西北师范大学 甘肃 师范 3.37 2.47 4.09 3.36 125 东北财经大学 辽宁 财经 3.32 2.33 4.45 1.29 126 江苏大学 江苏 综合 3.29 1.47 4.69 5.64 127 河北工业大学 河北 理工 3.21 1.79 3.12 12.52 128 上海师范大学 上海 师范 3.18 2.27 4.01 2.63 129 天津师范大学 天津 师范 3.17 2.23 4.25 1.23 延边大学 吉林 综合 3.17 2.03 2.44 14.81 131 南京林业大学 江苏 林业 3.10 2.84 3.45 1.01 132 广州中医药大学 广东 医药 2.95 2.53 1.69 12.88 133 西安理工大学 陕西 理工 2.94 2.57 3.51 0.38 上海外国语大学 上海 语文 2.94 1.2 2.24 18.82 135 湖南农业大学 湖南 农林 2.87 2.65 3.18 0.85 136 福建农林大学 福建 农林 2.85 2.14 3.67 1.01 137 内蒙古农业大学 内蒙古 农林 2.82 2.17 3.31 2.87 138 成都理工大学 四川 理工 2.78 2.66 2.19 6.22 139 石河子大学 新疆 综合 2.75 3.61 1.54 3.01 140 西安建筑科技大学 陕西 理工 2.72 2.51 3.06 0.49 深圳大学 广东 综合 2.72 2.92 2.17 3.48 142 安徽师范大学 安徽 师范 2.71 2.3 3.2 0.97 143 山东科技大学 山东 理工 2.67 2.31 3.16 0.53 中央音乐学院 北京 艺术 2.67 1.55 1.25 18.88 145 青岛大学 山东 综合 2.60 1.99 3.16 1.95 146 湖北大学 湖北 综合 2.58 1.8 3.36 1.73 147 沈阳农业大学 辽宁 农林 2.50 1.12 3.39 5.31 148 河北师范大学 河北 师范 2.46 1.36 3.72 0.84 149 武汉科技大学 湖北 综合 2.45 2.02 2.83 1.79 150 长春理工大学 吉林 理工 2.36 2.74 2.06 0.35 151 浙江理工大学 浙江 理工 2.34 3.6 0.95 1.09 152 中北大学 山西 理工 2.33 2.83 1.84 0.75 153 西南石油大学 四川 理工 2.19 2.41 1.98 0.83 154 上海中医药大学 上海 医药 2.18 2.26 2.12 0.81 155 云南农业大学 云南 农林 2.17 3.2 1.14 0.4 156 辽宁师范大学 辽宁 师范 2.16 1.4 3.07 0.47 157 青岛科技大学 山东 理工 2.07 2.32 1.82 0.81 158 云南师范大学 云南 师范 2.05 2.47 1.57 1 159 河北医科大学 河北 医药 2.02 1.29 2.88 0.57 160 兰州理工大学 甘肃 理工 1.99 2.24 1.79 0.52 161 河北农业大学 河北 农林 1.97 1.46 2.59 0.49 河南农业大学 河南 农林 1.97 2.05 1.86 1.19 163 宁波大学 浙江 综合 1.94 2.43 1.29 1.62 青海大学 青海 综合 1.94 1.33 0.5 15

165 天津工业大学 天津 理工 1.92 2.05 1.74 1.07 166 兰州交通大学 甘肃 理工 1.91 1.69 2.1 1.31 167 首都经济贸易大学 北京 财经 1.88 1.02 2.75 1.34 168 北京体育大学 北京 体育 1.87 0.3 2.4 8.88 西藏大学 西藏 综合 1.87 1.31 0.33 15.27 170 四川师范大学 四川 师范 1.85 1.62 1.95 1.95 171 汕头大学 广东 综合 1.81 1.56 2.03 1.12 哈尔滨理工大学 黑龙江 理工 1.81 1.25 2.46 0.55 173 大庆石油学院 黑龙江 理工 1.79 0.64 2.41 5.07 174 新疆医科大学 新疆 医药 1.77 2.01 1.48 1.01 175 长沙理工大学 湖南 理工 1.75 1.89 1.64 0.6 176 沈阳工业大学 辽宁 理工 1.71 1.77 1.68 0.5 上海理工大学 上海 理工 1.71 1.11 2.38 0.77 178 天津中医药大学 天津 医药 1.68 1.3 2.15 0.41 179 沈阳药科大学 辽宁 医药 1.67 0.91 2.58 0.25 180 杭州电子科技大学 浙江 理工 1.66 1.87 1.44 0.72 广西师范大学 广西 师范 1.66 1.19 2.12 1.12 182 江西师范大学 江西 师范 1.65 0.97 2.37 0.97 183 安徽医科大学 安徽 医药 1.62 1.74 1.55 0.38 184 哈尔滨师范大学 黑龙江 师范 1.61 0.89 2.42 0.68 安徽农业大学 安徽 农林 1.61 1.14 2.15 0.69

186 辽宁工程技术大学 辽宁 理工 1.60 0.45 2.21 5.04 187 西南科技大学 四川 理工 1.58 2.04 0.74 2.94 188 北京语言大学 北京 语文 1.57 1.31 1.69 1.8 成都中医药大学 四川 医药 1.57 1.15 2.02 0.78 190 江西农业大学 江西 农林 1.55 0.84 1.66 5.21 191 江西财经大学 江西 财经 1.52 0.73 2.36 0.92 河南理工大学 河南 理工 1.52 0.77 2.38 0.47

193 中南林业科技大学 湖南 林业 1.51 1.32 1.73 0.65 194 广东外语外贸大学 广东 语文 1.5 1.39 1.46 1.73 广州大学 广东 综合 1.5 1.27 1.28 3.87

196 南京邮电大学 江苏 理工 1.48 1.32 1.65 0.69 吉林农业大学 吉林 农林 1.48 1.55 1.48 0.27 198 浙江工商大学 浙江 财经 1.45 1.48 1.33 1.27 199 大连医科大学 辽宁 医药 1.43 1.31 1.58 0.56 200 南京中医药大学 江苏 医药 1.42 0.96 1.93 0.62 201 山东中医药大学 山东 医药 1.41 1.25 1.63 0.4 浙江师范大学 浙江 师范 1.41 1.21 1.64 0.69 203 曲阜师范大学 山东 师范 1.39 0.61 2.28 0.46 204 西安科技大学 陕西 理工 1.37 0.82 2.02 0.3 205 南华大学 湖南 综合 1.35 1.51 1.2 0.4 206 河南师范大学 河南 师范 1.34 0.74 2.03 0.44 207 江西中医学院 江西 医药 1.32 2.21 0.4 0.27 安徽理工大学 安徽 理工 1.32 1.13 1.6 0.15 209 广东工业大学 广东 理工 1.31 0.83 1.76 1.13 北京电影学院 北京 艺术 1.31 0.21 1.68 6.2 广州医学院 广东 医药 1.31 1.73 0.82 0.69 212 华侨大学 福建 综合 1.30 0.33 2.07 2.59 内蒙古师范大学 内蒙古 师范 1.30 0.74 1.94 0.42 214 黑龙江中医药大学 黑龙江 医药 1.29 0.66 2.01 0.41 东华理工大学 江西 理工 1.29 1.88 0.7 0.29 216 新疆农业大学 新疆 农林 1.28 1.41 1.14 0.59 217 华东政法大学 上海 政法 1.25 0.26 2.15 1.86 218 天津财经大学 天津 财经 1.22 0.55 1.9 1.03 219 南昌航空大学 江西 理工 1.18 1.53 0.81 0.45 烟台大学 山东 综合 1.18 0.94 1.38 0.97 甘肃农业大学 甘肃 农林 1.18 0.66 1.79 0.35

222 南京信息工程大学 江苏 理工 1.12 0.64 0.92 5.35 223 陕西科技大学 陕西 理工 1.08 0.39 1.16 5.08 224 山西农业大学 山西 农林 1.07 0.15 1.4 4.99 徐州师范大学 江苏 师范 1.07 0.59 1.61 0.43 226 桂林工学院 广西 理工 1.05 1.24 0.87 0.26 227 河北科技大学 河北 理工 1.04 0.6 1.54 0.43 江西理工大学 江西 理工 1.04 0.42 1.7 0.63 上海戏剧学院 上海 艺术 1.04 0.57 1.23 2.66 福建医科大学 福建 医药 1.04 0.56 1.54 0.69 231 沈阳航空工业学院 辽宁 理工 1.03 1.36 0.7 0.27 232 北京工商大学 北京 财经 1.02 0.71 1.06 2.57 三峡大学 湖北 综合 1.02 1.2 0.79 0.7 天津科技大学 天津 理工 1.02 0.74 1.27 0.87 235 中央戏剧学院 北京 艺术 1.01 0.21 1.48 3.18 上海海事大学 上海 理工 1.01 0.34 1.72 0.61

237 桂林电子科技大学 广西 理工 1.00 1.13 0.89 0.36 青岛理工大学 山东 理工 1.00 1.06 0.92 0.61 239 重庆交通大学 重庆 理工 0.99 1 0.99 0.44 240 温州医学院 浙江 医药 0.98 1.18 0.72 0.72 上海海洋大学 上海 农林 0.98 0.97 0.99 0.53 山西医科大学 山西 医药 0.98 0.4 1.59 0.62 243 山东理工大学 山东 理工 0.97 0.8 1.17 0.35 杭州师范大学 浙江 师范 0.97 0.77 0.96 2.02 245 广西医科大学 广西 医药 0.96 0.55 1.37 0.66 重庆邮电大学 重庆 理工 0.96 1.2 0.65 0.77 247 湖南中医药大学 湖南 医药 0.94 0.71 1.2 0.36 248 长江大学 湖北 综合 0.93 0.66 1.22 0.44 山西师范大学 山西 师范 0.93 0.26 1.65 0.48 250 青海师范大学 青海 师范 0.91 1.24 0.52 0.52 251 湖南科技大学 湖南 综合 0.9 0.75 1.06 0.5 252 昆明医学院 云南 医药 0.89 1.02 0.66 1.01 253 青岛农业大学 山东 农林 0.87 0.95 0.77 0.5 重庆师范大学 重庆 师范 0.87 0.49 1.18 1.05 中南民族大学 湖北 民族 0.87 0.68 1 0.92 256 聊城大学 山东 综合 0.85 0.6 1.12 0.33 257 济南大学 山东 综合 0.84 0.52 1.15 0.71 258 重庆工商大学 重庆 财经 0.83 1.21 0.31 1.08 259 沈阳师范大学 辽宁 师范 0.82 0.35 1.3 0.64 石家庄铁道学院 河北 理工 0.82 0.72 0.94 0.36 261 大连大学 辽宁 综合 0.8 0.78 0.81 0.42 大连交通大学 辽宁 理工 0.8 0.92 0.68 0.27 263 西北政法大学 陕西 政法 0.79 0.57 0.98 0.72 郑州轻工业学院 河南 理工 0.79 0.85 0.72 0.42 河南科技大学 河南 理工 0.79 0.37 1.24 0.49 266 景德镇陶瓷学院 江西 理工 0.78 1 0.51 0.51 267 南通大学 江苏 综合 0.77 0.55 1 0.48 268 贵州师范大学 贵州 师范 0.76 0.62 0.88 0.58 269 太原科技大学 山西 理工 0.75 0.45 1.02 0.82 新疆师范大学 新疆 师范 0.75 0.49 1.01 0.57 271 河南工业大学 河南 理工 0.73 0.5 0.94 0.66 272 国际关系学院 北京 政法 0.72 0 0.29 8.41 浙江林学院 浙江 林业 0.72 0.85 0.5 0.84 江苏科技大学 江苏 理工 0.72 0.89 0.54 0.33 云南财经大学 云南 财经 0.72 0.77 0.62 0.58 276 天津理工大学 天津 理工 0.71 0.57 0.85 0.41 西南民族大学 四川 民族 0.71 0.35 0.97 1.2 278 中国民航大学 天津 理工 0.7 0.62 0.55 1.87 279 广西民族大学 广西 民族 0.69 0.33 1.01 0.76 280 内蒙古工业大学 内蒙古 理工 0.68 0.18 1.24 0.2 281 山西财经大学 山西 财经 0.66 0.12 1.2 0.62 282 华东交通大学 江西 理工 0.65 0.21 1.09 0.47 青海民族学院 青海 民族 0.65 0.46 0.85 0.34 284 东北电力大学 吉林 理工 0.64 0.3 1.05 0.16 285 浙江中医药大学 浙江 医药 0.63 0.4 0.87 0.33 安徽工业大学 安徽 理工 0.63 0.63 0.64 0.2 中央美术学院 北京 艺术 0.63 0.21 0.77 2.48 288 湖北中医学院 湖北 医药 0.62 0.15 1.14 0.29 上海音乐学院 上海 艺术 0.62 0.43 0.68 1.29 辽宁科技大学 辽宁 理工 0.62 0.18 1.11 0.24 291 外交学院 北京 语文 0.61 0.09 0.94 1.87 292 西北民族大学 甘肃 民族 0.58 0.4 0.74 0.43 293 温州大学 浙江 综合 0.57 0.32 0.72 1.19 294 哈尔滨商业大学 黑龙江 财经 0.56 0.19 0.9 0.67 沈阳建筑大学 辽宁 理工 0.56 0.2 0.93 0.42 上海体育学院 上海 体育 0.56 0.18 0.54 3.1 南京财经大学 江苏 财经 0.56 0.42 0.64 0.81

298 内蒙古科技大学 内蒙古 综合 0.55 0.36 0.66 0.94 吉林师范大学 吉林 师范 0.55 0.18 0.97 0.19 300 辽宁中医药大学 辽宁 医药 0.53 0.15 0.95 0.26

第四篇：房地产拿地即开工操作模式

房地产拿地即开工操作模式

传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作，仅以规划许可证为例：

报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件

光这么多事项你说得多少天吧？这还是仅仅只是一个证。

所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势：

标准化：产品标准化复制，大大减少设计图纸时间；

政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼； 违法硬开工：没有施工证，继续开工，政府默认。

当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。

1、规划设计前置

在项目内部立项后即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法： 第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线;

第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。

第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。

2、勘探先行进场

为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工主要分成两个步骤：

第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质

勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。

第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。

3、招标前置

为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，需要在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当地的定额及材料信息资料、了解项目现场的特殊情况;二是将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制;三是明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议。

其次，在条件允许的情况下，为保证顺利开工，示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进行。

再次，为保障展示区按时完工，为营销创造蓄客条件，需要优先确定展示区基础施工单位及总包单位。

4、报建前置

为满足合法施工要求，现场动工前应尽量办理好先行，为此，报建分为两大阶段：

第一阶段：预报批阶段

在新进入城市时，首先要到政府各部门行政服务窗口，了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，在土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，获得规划主管部门及当地主要领导支持。

施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好。与此同时，提前通知施工单位准备报建所需的配合资料并积极协助完成一些与政府相关的手续。

第二阶段：正式提报阶段

在摘牌后，马上提交规划报建文本，办理四证

首先，最理想的状态是到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证。

其次，如果达不到理想目标，则能后补的资料尽量跟政府协商，如立项、环评等等，或与建设部门商量好签发预开工证的模式。

再次，特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后能够达到基础施工的“最低底线”。

5、设计、报建、招标多线条穿插

在工作前置的同时，还要针对开发环节从原来按部就班的方式改为多线条穿插进行，最大限度的节省时间。

比如规划方案基本确定时，即同步展开桩基单位及总包招标;在规划方案确定后，展示区选址及方案即要马上确定下来等等。

如下图示范区建设实例，为保障体验式营销效果，促进销售，特别强调前期示范区的建设，从而为蓄客提供强大支持，因此，在主路径大节点约束下，各专业线同步开展相关工作。

第二式：缩短阶段周期

除了优化关键开发路径以外，减少每个关键环节的操作时间，也可以达到缩短工期的目的，为此，主要是从以下三个方面入手：

1、处理好政府关系，缩短报建周期

为达到快速开工的目的，在前期土地谈判时，要会充分借力打力，利用项目对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取开通绿色通道及开发证件的快速办理。另外，如有条件还积极争取政府相关领导挂职项目，争取报批报建绿色通道。

2、严格实施标准化，缩短技术决策周期

为缩短前期设计周期，项目严格采取标准化的方式来操作。针对刚需及改善客户，要求选择标准化产品，区域范围内全面快速复制，特别是同一区域，如果客户定位相同，必须选择标准化产品，在区域范围内快速复制，通过标准化，设计周期平均缩短超过50%，如下图所示：

另外，为保障展示区尽早完工，要求展示区采用已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间。

3、发展战略合作伙伴，缩短招标时间

优秀的供应商队伍也是快开盘的必要条件，为节省招标时间，针对新老项目都有特别的管理措施。对新项目，可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区、示范区，计价方式按后续货量区定标价格约定点数上浮。

对旧项目、新地块，若相近时间刚招过标，则可以直接以扩标的方式确定单位。对使用原有图纸且已施工的工程，可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工。

第三式：简化决策节点

除了改变关键路径及缩短关键工作项工期外，对于前期重要成果的决策确认也是影响整体开发速度的关键环节，往往很多企业由于决策主体不明确，决策流程复杂，导致前期成果出现经常性的反复，从而延误开工进度。

为此，通过前期预备会议包的方式来进行决策，优化了决策方式，同时，为提升效率，大部分决策事项下放到集团专业线和区域公司来进行，保障了决策质量和效率。

三、保障措施：标准化体系保驾护航

为保障有序开工，形成一整套的标准化体系来支撑，如下图所示：

通过提前设立前期工作小组，实现有责;通过流程再造，以优化关键路径、缩短阶段周期、简化决策点三大方式，实现有序;通过标准化，有效地提升了快开发能力，实现高效;最终，“有责有序高效”，从而为摘牌即开工打下了坚实基础。

第五篇：房地产开发商拿地的十六种模式

1、招、拍、挂

最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）

问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ 问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通）

2、不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）

例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。

第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）

第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

3、购买转让土地（项目）买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。

卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号）。注意问题：

（一）卖地营业税的差额征收.1、差额征收营业税（财税【2003】16号）

2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号）

3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？

（二）卖地的土地增值税

1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？

2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件，允许扣除）。

3、卖在建项目的扣除项目；

4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645号）

注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。

（三）拆迁补偿费的税务处理

1、营业税：国税函发【1995】549号；

2、土地增值税：国税函【2010】220号；3企业所得税；

4、个人所得税（财税【2005】45号；

5、契税：财税【2005】45号

（四）变共同成本为直接成本。

4、“购买股权”

将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。

卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号）买方：税负较重，风险较大。

1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。

2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有3000万元白条。

3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）

4、该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司）

5、“创造境外卖股权”

（一）境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。

（二）将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）。

1、在境外避税港先建立全资子公司；

2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税【2009】59号文件第七条第三款）；

3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税 税负比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税负为10%。

6、“设立spv购买股权”

大的地产企业经常运用，但是在国税函【2009】698号文件颁布以后，收到了一些限制。

（一）股权架构设计：

1、在维尔京群岛设立控股公司；

2、在香港设立二级控股公司；

3、香港的公司全资控股大陆有地一方。

（二）操作模式：

1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。

2、理论上，中国大陆没有征税权。

（三）反避税：

1、国税函【2009】698号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。

2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中国大陆有征税权。第二议定书确定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。

疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被SAT认定为适用中港税收协定的不动产条款？

7、直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权。

情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。

操作模式：

1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税【2009】

59、财税【1995】48号、国税函【2002】165号、财税【2008】175号、财税【2003】183号）

2、12个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。

点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。

8、有地一方投资到地产公司，然后卖股权

情况表述：有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。

1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税【2002】191号文件。）

2、投资到地产公司，自2006年3月2日以来，需要交纳土地增值税。（如果是非地产公司更好）

3、投资行为，需要交纳企业所得税。

总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。

以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。

9、非地产公司投资到非房地产公司，然后同地产企业合并，或者申请房地产开发资质。情况描述：（该方法适用范围较为狭窄，适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞）

第一，企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司（该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税；

第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变性。但是不符合59号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。

10、投资到新公司，然后卖股权 情况描述：

由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转让做准备。操作手法：

1、将资产投资到新企业；

2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。

3、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让。

11、企业分立一个新公司，然后远期卖股权（实际权益转让在先）情况描述：某企业资产规模较大，要将其中的一块地卖给地产企业。操作手法：

1、先将这块地分立出去成立一家新公司。（国税函【2002】165号文件、国税函【2003】1108号）；青地税函【2009】47号、财税【2009】59号）2、12个月以后转让股权，以符合59号文件限制，但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。

12、分立一个新公司，然后合并。（先分立，后合并）先离婚，后结婚么？

情况描述：某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。操作手法：

1、先分立（财税【2009】59号、国税函【2002】165号、国税函【2003】1108号、青地税函【2009】47号）

2、再合并。财税【2009】59号、财税【1995】48号、国税函【2002】165号）评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并。

13、购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）情况描述：甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值2亿元。操作手法：

1、甲公司以现金2亿元在乙公司投资入股；

2、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司。3、12个月后转让股权（让产赎股）

14、合作建房

情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。税收分析：

1、营业税（国税函发【1995】156号文件第17条）

2、企业所得税，31号文件第31条。

3、土地增值税：财税【1995】48号

评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。15、1003+36+48

情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。操作模式：

1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。

2、乙方将资金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税。

税收分析：国税函【2005】1003号、国税发【2009】31号文件36条、财税【1995】48号

16、委托代建 是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。备注

逻辑关系（5个层次，16个方案，F4总会有一款适合你）：第一层次（主题词：买地），直接买地，分为三种情形。第二层次（主题词：买股权），买股权，或者直接合并。适用转让方的资产只有一块地的情形。第三层次（主题词：投资），有地一方资产较多，先投资再买股权或合并。第四层次（主题词：分立），先分立再卖股权或合并，或者先投资，再分立。第五层次（主题词：特殊模式）：两种合作建房、委托代建。

思考：在资本运作中：购买土地、购买股权、吸收合并，三者的经济意义相同，都属于资本扩张。区别点只是两个方面，第一究竟是同对方企业打交道，还是同对方的股东打交道；第二是否需要保留被收购企业的法人身份。而投资和分立的本质是相同的，都是资本收缩，只是投资是分离出子公司，而分立，则是分立出兄弟公司。

注意事项：

1、如果有地一方要分房，考虑留开发的项目公司给对方，而不用销售的方式处理；

2、拿地分期开发，考虑拿地分开开票（变共同成本为直接成本），这种理念始终适用。