有些企业拿地即开工？到底怎么做到的

第一篇：有些企业拿地即开工？到底怎么做到的

有些企业拿地即开工？到底怎么做到的

传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作，仅以规划许可证为例：

报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件

光这么多事项你说得多少天吧？这还是仅仅只是一个证。

所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势：

标准化：产品标准化复制，大大减少设计图纸时间；

政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼；

违法硬开工：没有施工证，继续开工，政府默认。

当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。

1、规划设计前置

在项目内部立项后即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法：

第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线;第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。

2、勘探先行进场

为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工主要分成两个步骤：

第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。

第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。

3、招标前置

为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，需要在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当地的定额及材料信息资料、了解项目现场的特殊情况;二是将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制;三是明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议。

其次，在条件允许的情况下，为保证顺利开工，示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进行。

再次，为保障展示区按时完工，为营销创造蓄客条件，需要优先确定展示区基础施工单位及总包单位。

4、报建前置

为满足合法施工要求，现场动工前应尽量办理好先行施工合法手续，为此，报建分为两大阶段： 第一阶段：预报批阶段

在新进入城市时，首先要到政府各部门行政服务窗口，了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，在土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，获得规划主管部门及当地主要领导支持。

施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查2

好。与此同时，提前通知施工单位准备报建所需的配合资料并积极协助完成一些与政府相关的手续。第二阶段：正式提报阶段

在摘牌后，马上提交规划报建文本，办理四证

首先，最理想的状态是到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证。

其次，如果达不到理想目标，则能后补的资料尽量跟政府协商，如立项、环评等等，或与建设部门商量好签发预开工证的模式。

再次，特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后能够达到基础施工的“最低底线”。

5、设计、报建、招标多线条穿插

在工作前置的同时，还要针对开发环节从原来按部就班的方式改为多线条穿插进行，最大限度的节省时间。

比如规划方案基本确定时，即同步展开桩基单位及总包招标;在规划方案确定后，展示区选址及方案即要马上确定下来等等。

如下图示范区建设实例，为保障体验式营销效果，促进销售，特别强调前期示范区的建设，从而为蓄客提供强大支持，因此，在主路径大节点约束下，各专业线同步开展相关工作。第二式：缩短阶段周期

除了优化关键开发路径以外，减少每个关键环节的操作时间，也可以达到缩短工期的目的，为此，主要是从以下三个方面入手：

1、处理好政府关系，缩短报建周期

为达到快速开工的目的，在前期土地谈判时，要会充分借力打力，利用项目对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取开通绿色通道及开发证件的快速办理。

另外，如有条件还积极争取政府相关领导挂职项目，争取报批报建绿色通道。

2、严格实施标准化，缩短技术决策周期

为缩短前期设计周期，项目严格采取标准化的方式来操作。针对刚需及改善客户，要求选择标准化产品，区域范围内全面快速复制，特别是同一区域，如果客户定位相同，必须选择标准化产品，在区域范围内快速复制，通过标准化，设计周期平均缩短超过50%，如下图所示：

另外，为保障展示区尽早完工，要求展示区采用已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间。

3、发展战略合作伙伴，缩短招标时间

优秀的供应商队伍也是快开盘的必要条件，为节省招标时间，针对新老项目都有特别的管理措施。

对新项目，可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区、示范区，计价方式按后续货量区定标价格约定点数上浮。

对旧项目、新地块，若相近时间刚招过标，则可以直接以扩标的方式确定单位。对使用原有图纸且已施工的工程，可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工。

第三式：简化决策节点

除了改变关键路径及缩短关键工作项工期外，对于前期重要成果的决策确认也是影响整体开发速度的关键环节，往往很多企业由于决策主体不明确，决策流程复杂，导致前期成果出现经常性的反复，从而延误开工进度。

为此，通过前期预备会议包的方式来进行决策，优化了决策方式，同时，为提升效率，大部分决策事项下放到集团专业线和区域公司来进行，保障了决策质量和效率。

三、保障措施：标准化体系保驾护航

为保障有序开工，形成一整套的标准化体系来支撑，如下图所示：

通过提前设立前期工作小组，实现有责;通过流程再造，以优化关键路径、缩短阶段周期、简化决策点三大方式，实现有序;通过标准化，有效地提升了快开发能力，实现高效;最终，“有责有序高效”，从而为摘牌即开工打下了坚实基础。

第二篇：房地产拿地即开工操作模式

房地产拿地即开工操作模式

传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作，仅以规划许可证为例：

报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件

光这么多事项你说得多少天吧？这还是仅仅只是一个证。

所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势：

标准化：产品标准化复制，大大减少设计图纸时间；

政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼； 违法硬开工：没有施工证，继续开工，政府默认。

当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。

1、规划设计前置

在项目内部立项后即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法： 第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线;

第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。

第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。

2、勘探先行进场

为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工主要分成两个步骤：

第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质

勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。

第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。

3、招标前置

为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，需要在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当地的定额及材料信息资料、了解项目现场的特殊情况;二是将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制;三是明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议。

其次，在条件允许的情况下，为保证顺利开工，示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进行。

再次，为保障展示区按时完工，为营销创造蓄客条件，需要优先确定展示区基础施工单位及总包单位。

4、报建前置

为满足合法施工要求，现场动工前应尽量办理好先行，为此，报建分为两大阶段：

第一阶段：预报批阶段

在新进入城市时，首先要到政府各部门行政服务窗口，了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，在土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，获得规划主管部门及当地主要领导支持。

施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好。与此同时，提前通知施工单位准备报建所需的配合资料并积极协助完成一些与政府相关的手续。

第二阶段：正式提报阶段

在摘牌后，马上提交规划报建文本，办理四证

首先，最理想的状态是到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证。

其次，如果达不到理想目标，则能后补的资料尽量跟政府协商，如立项、环评等等，或与建设部门商量好签发预开工证的模式。

再次，特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后能够达到基础施工的“最低底线”。

5、设计、报建、招标多线条穿插

在工作前置的同时，还要针对开发环节从原来按部就班的方式改为多线条穿插进行，最大限度的节省时间。

比如规划方案基本确定时，即同步展开桩基单位及总包招标;在规划方案确定后，展示区选址及方案即要马上确定下来等等。

如下图示范区建设实例，为保障体验式营销效果，促进销售，特别强调前期示范区的建设，从而为蓄客提供强大支持，因此，在主路径大节点约束下，各专业线同步开展相关工作。

第二式：缩短阶段周期

除了优化关键开发路径以外，减少每个关键环节的操作时间，也可以达到缩短工期的目的，为此，主要是从以下三个方面入手：

1、处理好政府关系，缩短报建周期

为达到快速开工的目的，在前期土地谈判时，要会充分借力打力，利用项目对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取开通绿色通道及开发证件的快速办理。另外，如有条件还积极争取政府相关领导挂职项目，争取报批报建绿色通道。

2、严格实施标准化，缩短技术决策周期

为缩短前期设计周期，项目严格采取标准化的方式来操作。针对刚需及改善客户，要求选择标准化产品，区域范围内全面快速复制，特别是同一区域，如果客户定位相同，必须选择标准化产品，在区域范围内快速复制，通过标准化，设计周期平均缩短超过50%，如下图所示：

另外，为保障展示区尽早完工，要求展示区采用已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间。

3、发展战略合作伙伴，缩短招标时间

优秀的供应商队伍也是快开盘的必要条件，为节省招标时间，针对新老项目都有特别的管理措施。对新项目，可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区、示范区，计价方式按后续货量区定标价格约定点数上浮。

对旧项目、新地块，若相近时间刚招过标，则可以直接以扩标的方式确定单位。对使用原有图纸且已施工的工程，可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工。

第三式：简化决策节点

除了改变关键路径及缩短关键工作项工期外，对于前期重要成果的决策确认也是影响整体开发速度的关键环节，往往很多企业由于决策主体不明确，决策流程复杂，导致前期成果出现经常性的反复，从而延误开工进度。

为此，通过前期预备会议包的方式来进行决策，优化了决策方式，同时，为提升效率，大部分决策事项下放到集团专业线和区域公司来进行，保障了决策质量和效率。

三、保障措施：标准化体系保驾护航

为保障有序开工，形成一整套的标准化体系来支撑，如下图所示：

通过提前设立前期工作小组，实现有责;通过流程再造，以优化关键路径、缩短阶段周期、简化决策点三大方式，实现有序;通过标准化，有效地提升了快开发能力，实现高效;最终，“有责有序高效”，从而为摘牌即开工打下了坚实基础。

第三篇：拿地项目建议书

【项目建议书及价值体现】

项目建议书，又称项目立项报告，按新的投资体制改革相关政策，项目建议书主要是国有企业或政府投资项目单位向发改委申报的项目申请。项目建议书批准后，可以着手成立相关项目法人。民营企业（私人投资）项目一般不再需要编写项目建议书，只有在土地一级开发等少数领域，由于行政审批机关习惯沿袭老的审批模式，有时还要求项目方编写项目建议书。外资项目，目前主要采用核准方式，项目方委托有资格的机构编写项目申请报告即可。

《拿地项目建议书》是为拿地项目建设筹建单位或拿地项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的具体项目的建议文件，是专门对拟建拿地项目提出的框架性的总体设想。该报告的核心价值是：

——作为拿地项目拟建主体上报审批部门审批决策的依据；

——作为拿地项目批复后编制项目可行性研究报告的依据；

——作为拿地项目的投资设想变为现实的投资建议的依据；

——作为拿地项目发展周期初始阶段基本情况汇总的依据；

《拿地项目建议书》主要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，从项目的市场和销售、规模、选址、物料供应、工艺、组织和定员、投资、效益、风险等进行深入阐述，消除决策主体项目选择的盲目性，着力阐述项目的规划设想，极力突显项目的社会和经济效益，达到立项报批的目的。【目录】

第一部分 总论

一、项目概况

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）项目报告撰写单位

（四）项目主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、立项研究结论

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目立项可行性综合评价

三、主要技术经济指标汇总

在总论部分中，可将项目立项报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标

表，使审批者对项目作全貌了解。

第二部分 拿地项目发起背景和建设必要性

一、拿地项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）项目发起人以及发起缘由

（三）……

二、拿地项目建设必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、拿地项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 拿地项目市场分析及前景预测

一、拿地项目市场规模调查

二、拿地项目市场竞争调查

三、拿地项目市场前景预测

四、产品方案和建设规模

五、产品销售收入预测

第四部分 建设条件与厂址选择

一、资源和原材料

二、建设地区的选择

三、厂址选择

第五部分 工厂技术方案

一、项目组成二、生产技术方案

三、总平面布置和运输

四、土建工程

五、其他工程

第六部分 环境保护与劳动安全

一、建设地区环境现状

二、项目主要污染源和污染物

三、项目拟采用的环境保护标准

四、治理环境的方案

五、环境监测制度的建议

六、环境保护投资估算

七、环境影响评价结论

八、劳动保护与安全卫生

第七部分 企业组织和劳动定员

一、企业组织

二、劳动定员和人员培训

第八部分 项目实施进度安排

一、项目实施的各阶段

二、项目实施进度表

三、项目实施费用

第九部分 项目财务测算

一、项目总投资估算

二、资金筹措

三、投资使用计划

四、项目财务测算相关报表

（注：财务测算参考《建设项目经济评价方法与参数》，依照如下步骤进行：

1、基础数据与参数的确定、估算与分析

2、编制财务分析的辅助报表

3、编制财务分析的基本报表估算所有的数据进行汇总并编制财务分析的基本报表。

4、计算财务分析的各项指标，并进行财务分析从项目角度提出项目可行与否的结论。）

第十部分 财务效益、经济和社会效益评价

一、生产成本和销售收入估算

二、财务评价

三、国民经济评价

四、不确定性分析

五、社会效益和社会影响分析

第十一部分 可行性研究结论与建议

一、结论与建议

二、附件

三、附图

第四篇：拿地项目可行性研究报告

拿地项目可行性研究报告(甲级资质)

【项目可行性研究报告价值体现及质量保障】

项目可行性研究报告是企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。

《拿地项目可行性研究报告》通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。具体而言，本报告体现如下几方面用途：

—— 用于报送发改委立项、核准或备案

—— 用于申请土地

—— 用于申请国家专项资金

—— 用于申请政府补贴

—— 用于融资、银行贷款

—— 用于对外招商合作

—— 用于上市募投

—— 用于园区评价定级

—— 用于企业工程建设指导

—— 用于企业节能审查

—— 用于环保部门对项目进行环境评价

—— 用于安监部门对项目进行安全审查

北京华经纵横咨询公司拥有国家工程咨询甲级资质，其项目可行性研究服务的专家团队均来自政府部门、设计研究院、科研高校、行业协会等权威机构，团队成员具有广泛社会资源及丰富的实际项目运作经验，能够有效地为客户提供项目可研专项咨询服务，研究员长期的项目咨询经验可以保障报告产品的质量。

【拿地项目可行性研究报告内容】

第一部分 项目总论

第二部分 项目建设背景、必要性、可行性

第三部分 项目产品市场分析

第四部分 项目产品规划方案

第五部分 项目建设地与土建总规

第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案

第七部分 项目组织和劳动定员

第八部分 项目实施进度安排

第九部分 项目财务评价分析

第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价

第十一部分 项目风险分析及风险防控

第十二部分 项目可行性研究结论与建议

【拿地项目可行性研究报告目录】

第一部分 拿地项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、拿地项目背景

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）承担可行性研究工作的单位情况

（四）项目的主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的

财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使

审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 拿地项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、拿地项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）项目发起人以及发起缘由

（三）……

二、拿地项目建设必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、拿地项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 拿地项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、拿地项目产品市场调查

（一）拿地项目产品国际市场调查

（二）拿地项目产品国内市场调查

（三）拿地项目产品价格调查

（四）拿地项目产品上游原料市场调查

（五）拿地项目产品下游消费市场调查

（六）拿地项目产品市场竞争调查

二、拿地项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品

未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报

告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。

（一）拿地项目产品国际市场预测

（二）拿地项目产品国内市场预测

（三）拿地项目产品价格预测

（四）拿地项目产品上游原料市场预测

（五）拿地项目产品下游消费市场预测

（六）拿地项目发展前景综述

第四部分 拿地项目产品规划方案

一、拿地项目产品产能规划方案

二、拿地项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、拿地项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定

销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

（三）促销策略

……

第五部分 拿地项目建设地与土建总规

一、拿地项目建设地

（一）拿地项目建设地地理位置

（二）拿地项目建设地自然情况

（三）拿地项目建设地资源情况

（四）拿地项目建设地经济情况

（五）拿地项目建设地人口情况

二、拿地项目土建总规

（一）项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

（二）土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序

和布置方案。

2、竖向布置

（1）场址地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）

5、总平面布置主要指标表

（三）场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

（四）项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

（五）项目土建及配套工程造价

（六）项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 拿地项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、拿地项目环境保护

（一）项目环境保护设计依据

（二）项目环境保护措施

（三）项目环境保护评价

二、拿地项目资源利用及能耗分析

（一）项目资源利用及能耗标准

（二）项目资源利用及能耗分析

三、拿地项目节能方案

（一）项目节能设计依据

（二）项目节能分析

四、拿地项目消防方案

（一）项目消防设计依据

（二）项目消防措施

（三）火灾报警系统

（四）灭火系统

（五）消防知识教育

五、拿地项目劳动安全卫生方案

（一）项目劳动安全设计依据

（二）项目劳动安全保护措施

第七部分 拿地项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、拿地项目组织

（一）组织形式

（二）工作制度

二、拿地项目劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算

第八部分 拿地项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、拿地项目实施的各阶段

（一）建立项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、拿地项目实施进度表

三、拿地剂项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）其他应支出的费用

第九部分 拿地项目财务评价分析

一、拿地项目总投资估算

图：项目总投资估算体系

二、拿地项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）项目筹资方案

三、拿地项目投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

（一）计算依据及相关说明

（二）项目测算基本设定

五、拿地项目总成本费用估算

（一）直接成本

（二）工资及福利费用

（三）折旧及摊销

（四）工资及福利费用

（五）修理费

（六）财务费用

（七）其他费用

（八）财务费用

（九）总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

（一）销售收入

（二）销售税金及附加

（三）增值税

（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

（一）项目投资现金流估算

（二）项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来 的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不

确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

（一）盈亏平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分 拿地项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设

项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财

务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投

资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

（一）财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准

收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计

算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

（二）财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现

率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

（三）投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态

回收期为例：

（l）计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现

正值年份净现金流量的现值

（2）评价准则

1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可

行的；

2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。

（四）项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前

利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总

投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。

（五）项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利

润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑

接受。

（六）项目资本金净利润率（ROE）

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润

(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利

能力满足要求。

（七）项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民

经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计

算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析

和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要

也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现

值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进

行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 拿地项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

第十二部分 拿地项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书（初步可行性报告）

2、项目立项批文

3、厂址选择报告书

4、资源勘探报告

5、贷款意向书

6、环境影响报告

7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、厂址地形或位置图（设有等高线）

2、总平面布置方案图（设有标高）

3、工艺流程图

4、主要车间布置方案简图

5、其它

第五篇：浅析房地产公司拿地技巧

浅析房地产公司拿地技巧

前言：

在土地挂牌过程的不同环节，均存在竞争，如何以最低的成本确保竞得目标地块，是参与竞拍的首要目的，因此，本文根据土地市场的相关竞买规则，总结了以下各个环节的要点：

一、竞买准备期（挂牌公告发布后）

一般情况下土地部门会提前30日发布挂牌公告，在公示可以咨询后，可根据挂牌文件到现场了解地块情况，包括周边产业环境等价值点。对于符合企业发展的地块，可形成实用性强的可行性报告，研究地块的价值、可接受的地价及开发风险等。

此阶段应该为土地竞买的准备阶段。在此阶段，企业首要应该关注的是土地的价值，以及相关限制条件，如用地瑕疵以及规划限制等，这些资料可从多方进行了解，包括土地部门对外的咨询窗口、挂牌文件、现场踏勘及调查等。同时可根据对周边市场以及地块开发项目定位的研究，形成可行性报告，根据企业的实际情况研究适宜的开发模式，各种开发模式在一定的市场预期下可接受的市场价格，并进行各阶段的项目风险评估等。

二、报价阶段

定好心理价位之后，可以根据要求提交竞买申请并交付竞买保证金，此时土地部门会告知地块的挂牌起始价，在报价过程中，该价格将成为地块的最初起始价，基本上该价格均达到了土地挂牌的底价，如果是首个报价企业，只需以起始价应价即可，而后续的加价企业则需以规定增价幅度的倍数进行加价。

在此环节有一个要点较为重要，根据土地市场的操作规律，一般可以容许企业在取得竞买申请并缴纳保证金后不需要立即报价，地块在挂牌期截止前有人报价即可，因此在此环节保存实力，随时关注挂牌情况，不失为较好的方式。

三、揭牌当日

对于希望拿地的企业而言，揭牌日是相当重要的环节，应当注意的要素点也较多。首先要确保已经做好了详细的地价预估以及风险评估，对本企业的价值承受度有全面的估计（事先应由专业的土地前期机构提供服务）。此外熟悉和深刻理解竞买规则也是相当重要的一点。许多企业由于对竞买规则不熟悉，重复多次报价或错失报价良机的情况均有发生。

事实上，企业对于地块的报价应分为两个层次分别对待：

第一：地块报价人数不多，或者其余企业仅为试探性的参与，因此，事先不报价、少报价，均为较好的回避正面竞争的方式。

有的城市的土地挂牌交易规则规定，在挂牌截至前十分钟收到多家企业有效报价的以最高报价取。因此，此时企业只需在当日9：50前提交超过当前挂牌价的增价即可。实事上，过早的频繁报价还会引起其他竞买企业的关注，增加加价频度和幅度。

第二：如果地块资源优越，优势突出，有较多的企业均参与了报价和竞争，而本企业对于地块也极为钟意的前提下，势必会进入现场竞价阶段。地块在挂牌截至前的最后十分钟的报价则是决定地块是否需要进入现场竞价环节的关键。

对此，有的城市的挂牌规则明确为“在最后十分钟有一个有效报价”即可进入现场竞价。对此款不熟悉的企业可能理解为挂牌期的报价，认为只有报价方可参与竞价，或者此阶段也有报价的高低之分，甚至出现在最后十分钟多家或某家企业重复报价的情况，实事上是完全没有必要的。

四、现场竞价阶段

此环节是短兵相接，资本对决，有实力的企业往往成为最终的赢家。对于此阶段而言，已经进入到了竞争的最后环节，实事上对决的除了资本以外，可能就是心理的对峙。

在现场拍卖过程中，竞买者应冷静观察场上的竞价情况，稳定自己的竞价心态，守住心理价格。竞价时，一般可按加价幅度轮番出价，但价格接近心理价位时应谨慎，避免受拍卖场上竞价气氛的影响，盲目超出心理价位的界限。

如果拍卖场上气氛平淡，竞买人可不急于出价，稍后，可出其不意地跳过加价幅度，一下子提高出价，摆出一幅志在必得的架势。几轮出价后，常会吓退一些经验不足的竞买人，使竞价获得成功。

还有一种比较省力的竞价方式是，在竞价低潮时，竞买人直接报出心理价格数，使他人一下子被出价气势所迷惑，在犹豫不决时成交。

当然如果企业具备相当的实力并对地块志在必得，则可以避开前期试探性的小幅加价，在对手淘汰至最少时切入，此时对方一般已经身心疲惫，且战胜多个对手后容易放松警惕。则无论是一次性的大幅加价，还是持续的小幅跟进都将取得较好的战绩。

总结而言，拍卖应该理性，认清自己的心理价位。当然，在公开拍卖中竞买者也可以凭其它人出价的行情，对目标地块的价值进行重新的预估，从而评估自己所订下的价值是否过高或过低，但事实上，这也需要相当的经验和魄力，也更显示出事先做好地块价值评估工作的重要性.